ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại huyện thạch hà tỉnh hà tĩnh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

ĐẬU XUÂN THỌ

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY DỰNG
CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH
VỀ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THẠCH HÀ - TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

ĐẬU XUÂN THỌ

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY DỰNG
CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH
VỀ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THẠCH HÀ - TỈNH HÀ TĨNH

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN DUY BÌNH

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Đậu Xuân Thọ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được
sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình.

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Duy Bình,
người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình
thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban
Quản lý Đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thạch Hà, Uỷ ban nhân
dân và cán bộ địa chính thị trấn Thạch Hà, xã Thạch Đài, Phòng Tài nguyên và
môi trường huyện Thạch Hà, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Thạch Hà đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người
thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn
đúng thời gian quy định.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Đậu Xuân Thọ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC

Lời cam đoan ....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ......................................................................................................... iii
Mục lục .............................................................................................................. iv
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................. vii
Danh mục bảng ................................................................................................ viii
Danh mục hình ................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................... 3
1.1. Khái quát về tài chính đất đai........................................................................ 3
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai ................................ 3
1.1.2. Căn cứ pháp lý về tài chính đất đai ..................................................... 4
1.1.3. Công tác quản lý tài chính đất đai của một số nước trên thế giới và
Việt Nam ......................................................................................... 17
1.2. Cơ sở lý luận xây dựng cơ sở dữ liệu .......................................................... 26
1.2.1. Khái niệm về cơ sở dữ liệu ............................................................... 26
1.2.2. Phân loại cơ sở dữ liệu ..................................................................... 27
1.2.3. Khái niệm về cơ sở dữ liệu đất đai.................................................... 27
1.2.4. Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai ....................................... 28
1.2.5. Nội dung, cấu trúc cơ sở dữ liệu đất đai............................................ 28
1.3. Giới thiệu Hệ thống thông tin địa lý ............................................................ 29
1.3.1. Khái niệm về hệ thống thống tin địa lý (GIS) ................................... 29
1.3.2. Các thành phần chính của hệ thống thông tin địa lý .......................... 30
1.3.3. Một số ứng dụng hệ thống thông tin địa lý trong các ngành khoa
học kinh tế và kỹ thuật..................................................................... 31
1.3.4. Giới thiệu về phần mềm hệ thống thông tin địa lý ArcGIS ............... 33
1.4. Giới thiệu về WebGIS ................................................................................ 34
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


1.4.1. Khái niệm về WebGIS ..................................................................... 34
1.4.2. Ứng dụng của WebGIS .................................................................... 34
1.4.3. Phân loại WebGIS ............................................................................ 34
1.5. Tình hình ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu
đất đai trên Thế giới và Việt Nam .............................................................. 37
1.5.1. Tình hình ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai trên Thế giới .................................................................. 37
1.5.2. Tình hình ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai ở Việt Nam.................................................................... 37
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................... 39
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 39
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 39
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 39
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh .................................... 39
2.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính đất
đai trên địa bàn huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh ................................ 39
2.3.3. Sử dụng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai
trên địa bàn huyện Thạch Hà ........................................................... 40
2.3.4. Xây dựng WebGis cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công
tác quản lý tài chính đất đai ............................................................. 40
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 40
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 40
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................. 40
2.4.3. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu ................................................ 41
2.4.4. Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu ......................................... 41

2.4.5. Phương pháp xây dựng WebGIS ...................................................... 41
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 42
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Hà .................................. 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................ 42
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................ 46
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Thạch Hà ................... 48
3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai trên
địa bàn huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh. ..................................................... 54
3.2.1. Thu thập tài liệu và chuẩn hóa tài liệu ............................................. 55
3.2.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian .................................................. 56
3.2.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính đối với các thửa đất ................... 58
3.2.4. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu ................................................................... 61
3.3. Khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai
huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh ................................................................... 61
3.3.1. Hỗ trợ xác định các khoản thu tài chính đất đai ................................ 61
3.3.2. Tra cứu thông tin về tài chính đất đai ............................................... 63
3.3.3. Xây dựng bản đồ đơn giá đất của địa bàn nghiên cứu ....................... 66
3.3.4. Các chức năng khác của hệ thống cơ sở dữ liệu ................................ 72
3.3.5. Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu ............. 75
3.4. Xây dựng WebGis cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác
quản lý tài chính đất đai ............................................................................. 76
3.4.1. Xây dựng WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online cung cấp
thông tin trực tuyến phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai ......... 76
3.4.2. Đánh giá hiệu quả của việc sử dụng WebGIS cung cấp thông tin
trực tuyến phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai ........................ 80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 81
Kết luận ............................................................................................................. 81
Kiến nghị........................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 83

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CNTT

Công nghệ thông tin

GIS

Geographic Information System

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KT-XH

Kinh tế xã hội

LPTB

Lệ phí trước bạ

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

TN & MT

Tài nguyên và môi trường

TNCN

Thu nhập cá nhân

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii

DANH MỤC BẢNG
Số bảng
3.1

Tên bảng

Trang

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Thạch Hà
giai đoạn 2013 - 2014.............................................................................. 50

3.2

Tổng hợp số hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ còn lại đến năm 2014................. 51

3.3

Công tác kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính của huyện Thạch Hà
năm 2014 ................................................................................................ 53

3.4

Dữ liệu thuộc tính của thửa đất................................................................ 59

3.5

Bảng giá đất nông nghiệp thị trấn Thạch Hà............................................ 66

3.6

Bảng giá đất phi nông nghiệp của thị trấn Thạch Hà ............................... 67

3.7

Bảng giá đất nông nghiệp xã Thạch Đài .................................................. 70

3.8

Bảng giá đất phi nông nghiệp của xã Thạch Đài ...................................... 70

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 3.1. Vị trí địa lý của huyện Thạch Hà ....................................................... 42
Hình 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Hà năm 2014 ........................... 54
Hình 3.3. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài
chính về đất đai tại 2 xã nghiên cứu ............................................... 55
Hình 3.4. Dữ liệu không gian dưới dạng .dgn chạy trên nền Microstation ......... 56
Hình 3.5. Các thửa đất sau khi đã được tạo vùng .............................................. 57
Hình 3.6. Cơ sở dữ liệu không gian thị trấn Thạch Hà ...................................... 58
Hình 3.7. Cơ sở dữ liệu không gian xã Thạch Đài............................................. 58

Hình 3.8. Kết nối thành công cơ sở dữ liệu ....................................................... 60
Hình 3.9. Cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính của thị trấn Thạch Hà ................... 60
Hình 3.10. Cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính của xã Thạch Đài ....................... 61
Hình 3.11. Cơ sở dữ liệu thuộc tính về tài chính đất đai của xã Thạch Đài........ 63
Hình 3.12. Kết quả tra cứu thông tin tài chính theo tên chủ............................... 64
Hình 3.13. Kết quả tra cứu trực tiếp thông tin tài chính trên bản đồ .................. 64
Hình 3.14. Tra cứu thông tin về nghĩa vụ tài chính của xã Thạch Đài ............... 65
Hình 3.15. Kết quả tra cứu thông tin về nghĩa vụ tài chính của xã Thạch Đài ... 65
Hình 3.16. Bản đồ đơn giá đất thị trấn Thạch Hà năm 2014 .............................. 69
Hình 3.17. Bản đồ đơn giá đất xã Thạch Đài năm 2014 .................................... 72
Hình 3.18. Thông tin của thửa đất trước biến động gộp thửa............................. 73
Hình 3.19. Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa .................................. 73
Hình 3.20. Cập nhật thông tin tài chính đất đai của thửa 21 tờ 89 ..................... 74
Hình 3.21. Bảng thông tin thuộc tính sau khi đã liên kết ................................... 75
Hình 3.22. Các bước thành lập WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online ............ 77
Hình 3.23. Giao diện chính của WebGis đất đai ............................................... 78
Hình 3.24. Giao diện chính của WebGis đất đai khi được hiển thị đầy đủ ......... 78
Hình 3.25. Cách thức tìm kiếm thông tin theo tên chủ ...................................... 79
Hình 3.26. Kết quả tra cứu thông tin theo tên chử sử dụng................................ 79
Hình 3.27. Kết quả tra cứu thông tin một thửa đất bất kỳ .................................. 80

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng

hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ,
nhân dân ta mới khai thác, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay. Đất đai
là tài nguyên hữu hạn, có vị trí cố định trong không gian. Với tầm quan trọng và
những tính chất đặc biệt như vậy, đất đai cần được quản lý sử dụng chặt chẽ vào
việc phát triển kinh tế - xã hội một cách khoa học, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao là
vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn trong việc phát triển bền vững.
Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong
các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao
có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho
thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc
xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt
hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Ở các địa phương công tác tính toán và thu nghĩa vụ tài chính về đất đai
còn gặp nhiều bất cập như chưa đồng bộ, chưa đầy đủ, chưa chính xác, do hệ
thống bản đồ, sổ sách chưa thống nhất, các số liệu về thửa đất và chủ sử dụng đất
còn thiếu và chưa được lưu trữ quản lý một cách khoa học. Vì vậy, việc thu các
loại nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất gặp rất nhiều khó
khăn, mất nhiều thời gian, công đoạn, gây thất thu ngân sách và thiếu công bằng,
minh bạch.
Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System - gọi tắt là
GIS) được hình thành vào những năm 1960 và phát triển rất rộng rãi trong 10
năm lại đây. GIS ngày nay là công cụ trợ giúp quyết định trong nhiều hoạt động
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1

kinh tế - xã hội, quốc phòng của nhiều quốc gia trên thế giới. GIS có khả năng
trợ giúp các cơ quan chính phủ, các nhà quản lý, các doanh nghiệp, các cá nhân...
đánh giá được hiện trạng của các quá trình, các thực thể tự nhiên, kinh tế - xã hội
thông qua các chức năng thu thập, quản lý, truy vấn, phân tích và tích hợp các
thông tin được gắn với một nền hình học (bản đồ) nhất quán trên cơ sở toạ độ của
các dữ liệu đầu vào.
Xuất phát từ đòi hỏi của thực tiễn, được sự nhất trí của Khoa Quản lý đất
đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS.
Nguyễn Duy Bình chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng hệ thống
thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về
đất đai tại huyện Thạch Hà - tỉnh Hà Tĩnh”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Xây dựng cơ sở dữ liệu để phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai
tại huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh.
- Xây dựng WebGIS cung cấp thông tin trực tuyến về tài chính đất đai.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các thông tin xây dựng phải đảm bảo đầy đủ và chính xác, thể hiện rõ
được cách thức ứng dụng hệ thống thông tin địa lý trong xây dựng cơ sở dữ liệu.
- Cấu trúc cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin phải thống nhất, có tổ chức
và thích hợp với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
- Cơ sở dữ liệu đáp ứng nhu cầu phân tích, xử lý, lưu trữ số liệu, cung cấp
thông tin và có thể trao đổi dữ liệu với các hệ thống thông tin khác.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về tài chính đất đai

1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai
1.1.1.1. Giá đất
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).
1.1.1.2. Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
1.1.1.3. Tiền thuê đất
Nhà nước cho thuê đất là trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất, nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi
từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai, trong đó có thu tiền thuê
đất, nhà nước cho thuê là một trong những nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất
đai (Quốc hội, 2013).
1.1.1.4. Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức,
cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật.
Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp.
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất
nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp đối với tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân (Quốc hội, 1993).
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm mà
tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước
theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2010).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3

1.1.1.5. Phí và lệ phí
Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả tiền khi được một tổ chức,
cá nhân khác cung cấp dịch vụ.
Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà
nước hoặc tổ chức được uỷ quyền phục vụ công việc quản lý nhà nước (Ủy ban
thường vụ Quốc hội, 2001).
1.1.1.6. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển
nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Đây là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách nhà nước một phần
thu nhập của nười sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.
Năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực
từ ngày 01/01/2009, trong đó có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển
nhượng bất động sản và đã thay thế Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm
1994. Thu nhập chịu thuế liên quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng
quyền thuê đất, thuê mặt nước.
1.1.1.7. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai
Theo điều 2 luật xử lý vi phạm hành chính năm 2013: Xử phạt vi phạm
hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử phạt, biện
pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành
chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính.
Vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là hành vi cố ý hoặc vô ý của
người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan, tổ chức hoạt động dịch vụ về
đất đai vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai mà chưa đến mức bị truy
cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2012).
1.1.2. Căn cứ pháp lý về tài chính đất đai
1.1.2.1. Giá đất

- Theo luật đất đai năm 2013 thì chính phủ quy định phương pháp định giá
đất, việc định giá phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
+ Theo thời hạn sử dụng đất.
+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau (Quốc hội, 2013).
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng
loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ
biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở
lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá
đất cho phù hợp.
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng
giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
về quy định giá đất.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của chính
phủ quy định về khung giá đất.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,

điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
1.1.2.2. Tiền sử dụng đất
a. Trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Điều 20 của Luật Đất đai 1993 quy định: Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn giao đất sử dụng ổn
định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây
lâu năm là 50 năm. Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân
để làm nhà ở (Quốc hội, 1993).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


Các Nghị định, Thông tư đã quy định cụ thể về TSDĐ như: NĐ
89/1994/CP ngày 17/8/1994 về việc thu TSDĐ và lệ phí địa chính; Thông tư số
02/BTC ngày 04/01/1995 hướng dẫn thi hành NĐ số 89/CP; NĐ số 38/2000/NĐCP ngày 23/8/2000 về thu TSDĐ; Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày
11/12/2000 hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP...
b. Khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Luật Đất đai 2003 đã giải thích rõ: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất. TSDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được
Nhà nước giao đất có thu TSDĐ đối với một diện tích đất xác định.
Điều 33, 34 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất
không thu và có thu TSDĐ. Khoản 4, Điều 38 quy định về chuyển mục đích sử
dụng đất và việc nộp nghĩa vụ tài chính. Điều 50 về cấp GCN cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất đã quy định các trường hợp cụ thể phải
nộp TSDĐ khi cấp GCN. Điều 60 quy định rõ các trường hợp miễn, giảm TSDĐ
(Quốc hội, 2003).
Trên cơ sở của Luật Đất đai, Chính phủ cũng ban hành NĐ số
198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ra

Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành.
c. Khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực
Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất”. “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
Điều 54, 55 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất
không thu và có thu TSDĐ, Điều 57 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Điều
108 quy định căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều 109 quy
định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


sử dụng đất. Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài
chính ban hành Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền
sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014).
Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền sử dụng đất đối với
các trường hợp cụ thể; về miễn, giảm tiền sử dụng đất; quy định thu, nộp tiền sử
dụng đất. Tại chương II:
+ Mục 1 quy định việc thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể (
từ Điều 4 đến Điều 9).
+ Mục 2 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (từ Điều 10 đến Điều 13).
+ Mục 3 quy định việc thu, nộp tiền sử dụng đất (từ Điều 14 đến Điều 21)
(Chính phủ, 2014).

Trên cơ sở của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 16/6/2014 Bộ tài
chính ban hành Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị
định 45/2014/NĐ-CP. Tại chương II:
+ Mục 1: Xác định và thu nộp tiền sử dụng đất (từ Điều 3 đến Điều 12).
+ Mục 2: Miễn giảm tiền sử dụng đất (từ Điều 13 đến Điều 16) (Bộ
Tài chính, 2014).
1.1.2.3. Tiền thuê đất
a. Trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Sau khi Luật đất đai 1993 ban hành, Quốc hội đã thông qua Pháp lệnh về
quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày
14/10/1994; Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất ngày 14/10/1994; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số
điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất ngày 27/8/1996 (Quốc hội, 1993).
b. Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước và thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực
hiện. Điều 4 của Nghị định đã quy định rõ: Đơn giá thuê đất một năm tính bằng
0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh ban hành theo
quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đối với đất thuộc đô thị,
trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả
năng sinh lợi đặc biệt thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh

quyết định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa
không quá 04 lần đơn giá thuê đất. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng
đấu giá.
UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá thuê đất cho từng loại đất, loại đô thị,
loại xã, khu vực, loại đường phố, vị trí, hạng đất. Tiền thuê đất, thuê mặt nước
thu một năm bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất, thuê mặt nước.
c. Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước: Điều 3 căn cứ tính thiền thuê đất, thuê mặt nước. Điều 4 đơn giá
thuê đất, cụ thể:
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức
đấu giá: Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính
thu tiền thuê đất.
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không
thông qua hình thức đấu giá: Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê
là giá đất của thời hạn thuê.
- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:
+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê
đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất.

- Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết
trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
Điều 12. Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể:
- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Tiền thuê đất thu
một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá
thuê đất.
- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
+ Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích
đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê.
+ Tiền thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê được tính
bằng diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền thuê nhân (x) với đơn giá thuê đất
có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê (Chính phủ, 2014).
Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Khoản 1
Điều 5 Việc xác định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thực hiện theo quy định tại Khoản 1,
Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Số tiền thuê đất phải nộp ngân
sách nhà nước được xác định sau khi đã được trừ (-) đi số tiền thuê đất được
miễn, giảm (nếu có) và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (Bộ Tài chính, 2014).
1.1.2.4. Thuế sử dụng đất
a. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 về việc miễn giảm thuế sử dụng đất
nông nghiệp. Tại Điều 1, hộ gia đình, cá nhân nông dân được Nhà nước giao đất
để sản xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp thuộc đối tượng
được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


b. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Quốc hội, số 48/2010/QH12
ban hành ngày 17/6/2010.
- Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 của chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ tài chính về việc
hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Thông tư 45/2011/TT-BTNMT ngày 26/12/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn xác định diện tích đất sử dụng không đúng mục
đích, diện tích đất lấn chiếm, diện tích đất chưa sử dụng theo đúng quy định để
tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Thông tư 76/2012/TT-BTC ngày 15/5/2012 của Bộ tài chính về việc quy
định một số nội dung chi, mức chi hoạt động triển khai luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp.
Luật 48/2010/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thế Pháp
lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp
lệnh thuế nhà đất năm 1994 quy định: Điều 5 căn cứ tính thuế là giá tính thuế và
thuế suất. Điều 6 giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính
thuế nhân với giá của 1m2 đất. Điều 7, Thuế suất:
- Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp
dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:
Bậc
thuế

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy
định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật
này có hiệu lực thi hành.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành thì áp dụng như sau:

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để
làm căn cứ tính thuế;
+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm
căn cứ tính thuế.
- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới
mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục
đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định
áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo
đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì
không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức.
Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm (Quốc hội, 2012).
Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Điều 4 Diện
tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.
- Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở trong
phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì diện tích đất tính thuế là tổng
diện tích các thửa đất ở tính thuế.
- Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, bao gồm cả
trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích
nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều
hộ ở, nhà chung cư

Hệ số phân bổ đối với trường
=

hợp không có tầng hầm

Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng

Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà
Hệ số phân bổ
đối với trường

=

hợp có tầng hầm

chung cư
Tổng diện tích nhà của các
tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng (phần trên

50% diện tích tầng
+

hầm của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân

mặt đất)
Hệ số phân bổ đối với

0,5 x

trường hợp chỉ có
công trình xây dựng
dưới mặt đất

=

sử dụng
Diện tích đất trên bề mặt tương ứng
với công trình xây dựng dưới mặt đất

Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất

Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng
mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Điều 5 Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của
thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo
chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2012. Trường hợp trong chu kỳ ổn
định có sự thay đổi người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố dẫn đến thay đổi giá

của 1 m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1 m2 đất tính thuế cho
thời gian còn lại của chu kỳ. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ
ổn định thì giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND
tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc thời điểm chuyển
mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ (Chính
phủ, 2011).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


1.1.2.5. Phí và lệ phí
a. Lệ phí trước bạ (nhà, đất)
Theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC hướng dẫn thực hiện các quy định của
pháp luật về LPTB, giá trị đất tính LPTB là giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được xác định như sau:
Giá trị đất tính
lệ phí trước bạ

=

Diện tích đất chịu
lệ phí trước bạ

x

Giá một mét
vuông đất (m2)

- Diện tích đất chịu LPTB là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử
dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định và
cung cấp cho cơ quan Thuế theo "Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác
định nghĩa vụ tài chính".
- Giá một m2 đất (kể cả hệ số phân bổ giá đất ở từng tầng đối với đất xây
dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do UBND tỉnh quy định theo khung
giá các loại đất.
Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của NĐ số 176/1999/NĐ-CP và NĐ số 47/2003/NĐ-CP của Chính phủ về lệ
phí trước bạ quy định tỷ lệ (%) thu LPTB nhà, đất là 0,5%.
Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định về lệ phí trước bạ.
Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ.
Thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều
của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn
về lệ phí trước bạ:
Khoản 2 Điều 4 Chương II quy định về căn cứ tính lệ phí trước bạ, mức
thu lệ phí trước bạ:
- Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá trị tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ
phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


- Mức thu lệ phí trước bạ:
Xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được
quy định cụ thể đối với từng loại tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ tại

Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ và sửa đổi bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP
ngày 25/3/2013 của Chính phủ.
- Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Số tiền lệ phí trước
bạ phải nộp (đồng)

=

Giá trị tài sản tính lệ
phí trước bạ (đồng)

Mức thu lệ phí
X

trước bạ theo tỷ lệ
(%)

Điều 5 quy định giá tính lệ phí trước bạ:
- Nguyên tắc ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ:
+ Đối với đất:
Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo
quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
+ Đối với nhà:
Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, xây dựng giá tính lệ phí
trước bạ nhà, căn cứ giá thực tế xây dựng "mới" một (01) m2 sàn nhà đối với
từng cấp nhà, hạng nhà để xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà trình Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương.
- Căn cứ xác định giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ:
+ Đối với đất:

Căn cứ xác định giá trị đất tính lệ phí trước bạ là diện tích đất chịu lệ phí
trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ.
Đối với đất mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật về
đấu thầu, đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên
hoá đơn bán hàng.
+ Đối với nhà:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Căn cứ xác định giá trị nhà tính lệ phí trước bạ là diện tích nhà chịu lệ phí
trước bạ và giá 01 mét vuông nhà tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh quy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.
Một số trường hợp đặc biệt xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà như sau:
- Giá tính lệ phí trước bạ nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang
thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ là giá bán thực tế ghi
trên hoá đơn bán nhà theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
- Giá tính lệ phí trước bạ nhà tái định cư được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt giá cụ thể mà giá phê duyệt đã được cân đối bù trừ giữa giá đền
bù nơi bị thu hồi và giá nhà nơi tái định cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá nhà
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với nhà mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật
về đấu thầu, đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi
trên hoá đơn bán hàng.
Điều 6: Tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ: Nhà, đất là 0,5% (Bộ Tài chính, 2013)
(Chính phủ, 2013).
b. Lệ phí địa chính
Quy định mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính
trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh ban hành kèm theo quyết định số 43/2014/QĐ-UBND

ngày 20/08/2014 của UBND tỉnh Hà Tĩnh.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15