Nghiên Cứu Giá Đất Bồi Thường Tại Một Số Dự Án Trên Địa Bàn Thành Phố Thái Nguyên, Giai Đoạn 2008-2010

I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM

HONG NGC BA

TI:

Nghiên cứu giá đất bồi thờng tại một số
dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên,
giai đoạn 2008 - 2010

LUN VN THC S
CHUYấN NGNH: QUN Lí T AI
M S: 60 62 16

Thỏi Nguyờn Nm 2011


I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM

HONG NGC BA

TI:

Nghiên cứu giá đất bồi thờng tại một số
dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên,
giai đoạn 2008 - 2010
CHUYấN NGNH: QUN Lí T AI
M S: 60 62 16

LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP
NGI HNG DN KHOA HC
TS. NGUYN TH HUN

Thỏi Nguyờn Nm 2011


i

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực, cha hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đ1 đợc cảm ơn. Các thông tin, tài liệu
trình bày trong luận văn này đ1 đợc ghi rõ nguồn gốc.

Tác giả

Hoàng Ngọc Ba


ii

Lời cảm ơn

Để hoàn thành bản luận văn này, trớc hết, tôi xin chân thành cảm ơn
TS. Nguyễn Thế Huấn đ& trực tiếp hớng dẫn trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trờng, Khoa Sau đại học - Trờng Đại học Nông Lâm, Đại

học Thái Nguyên đ& tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trờng, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài chính - Kế
hoạch thành phố, Ban Bồi thờng GPMB thành phố và các phòng, ban, ngành
có liên quan của thành phố Thái Nguyên đ& giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Hoàng Ngọc Ba


iii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BTGPMB

: Bồi thường giải phóng mặt bằng

BTHT

: Bồi thường hỗ trợ

CMĐ

: Chuyển mục đích

CN - TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
CN & XD

: Công nghiệp và xây dựng

CNH – HĐH : Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
ĐTH

: Đô thị hóa

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KHTP

: Kế hoạch thành phố

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

NN PTNT

: Nông nghiệp phát triển nông thôn

NTTS

: Nuôi trồng thủy sản

QH

: Quy hoạch

QSD

: Quyền sử dụng

SDĐ

: Sử dụng đất

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TĐC

: Tái định cư

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân

XDCB

: Xây dựng cơ bản

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


iv

MC LC
Trang
M U ....................................................................................................

1

1. Tớnh cp thit ca ti .......................................................................

1

2. Mc ớch v yờu cu ca ti ............................................................

3

2.1. Mc ớch ...............................................................................................

3

2.2. Yờu cu .................................................................................................

3

Chng 1
TNG QUAN TI LIU V CC VN NGHIấN CU ............

4

1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................

4

1.1.1. Các văn bản của nhà nớc .................................................................

4

1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên ...................................................

5

1.2. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài.................................................

6

1.2.1. Giá đất tính bồi thờng ......................................................................

6

1.2.1.1. Nguyên tắc định giá đất..................................................................

6

1.2.1.2. Phơng pháp định giá đất ...............................................................

8

1.2.1.3. Điều kiện chọn phơng pháp tính giá đất ......................................

17

1.2.2. Giá đất bồi thờng ở một số nớc .....................................................

18

1.2.2.1. Inđônêxia ........................................................................................

19

1.2.2.2. Trung Quốc ....................................................................................

21

1.2.2.3. Thái Lan .........................................................................................

23

1.3. Một số vấn đề cơ bản bồi thờng hỗ trợ
và tái định c ở Việt Nam .........................................................................

24

1.3.1. Trớc khi có Luật đất đai năm 1993 .................................................

24

1.3.2. Sau khi ban hành Luật đất đai 1993

26

đến Luật đất đai năm 2003 ..........................................................................
1.3.3. Luật đất đai năm 2003 đến nay .........................................................

27

1.4. Khái quát giá đất bồi thờng trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên ...........................................................................

30

v

1.4.1. Khái quát chung ................................................................................

30

1.4.2. Những khó khăn, tồn tại khi xây dựng giá đất
tại thành phố Thái Nguyên .........................................................................

31

Chơng 2
Đối tợng nội dung và phơng pháp nghiên cứu ........................................

34

2.1. Đối tợng nghiên cứu .........................................................................

34

2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................

34

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - x& hội
của thành phố Thái Nguyên .......................................................................

34

2.2.2. Sơ lợc công tác quản lý đất đai

34

của thành phố Thái Nguyên .......................................................................
2.2.3. Đánh giá công tác xác định giá đất bồi thờng trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên .........................................................................................

34

2.2.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp cho công tác xác định
giá đất bồi thờng tại Thái Nguyên .............................................................

34

2.3. Phơng pháp nghiên cứu ...................................................................

34

2.3.1. Điều tra thu thập số liệu ....................................................................

34

2.3.2. Phỏng vấn trực tiếp ............................................................................

35

2.3.3. Phơng pháp tổng hợp, xử lý thông tin, phân tích và so sánh

35

Chơng 3
Kết quả nghiên cứu và thảo luận

36

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

36

của thành phố Thái Nguyên .....................................................................
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................

36

3.1.2. Điều kiện kinh tế - x& hội và cơ sở hạ tầng .......................................

38

3.1.2.1. Các đơn vị hành chính ....................................................................

38

3.1.2.2. Điều kiện kinh tế - x& hội ...............................................................

38

3.1.2.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng ..................................................................

40

3.2. Sơ lợc về công tác quản lý đất đai
và giải phóng mặt bằng của thành phố Thái Nguyên ............................

43

3.2.1. Sơ lợc về công tác quản lý đất đai tại thành phố Thái Nguyên

43


vi

3.2.1.1. Tình hình sử dụng đất đai ...............................................................

43

3.2.1.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai ...............................................

45

3.2.2. Công tác bồi thờng giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ tái định c ........................................................................................

49

3.3. ỏnh giỏ cụng tỏc xỏc nh giỏ t bi thng trờn a bn
thnh ph Thỏi Nguyờn

52

3.3.1. Các văn bản có liên quan đến công tác xác định giá đất..................
3.3.1.1. Các văn bản của Trung ơng ..........................................................

52

3.3.1.2. Các văn bản của địa phơng ...........................................................

53

3.3.1.3. Cơ chế thu hồi đất, bồi dỡng, hỗ trợ và tái định c ......................

56

3.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất bồi thờng tại một số dự án ..................

59

3.3.2.1. Số lợng các dự án bồi thờng phân theo nhóm ...........................

59

3.3.2.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án ..............................

60

3.3.2.3. So sánh giá bồi thờng các loại đất tại hai dự án .......................

63

3.3.2.4. Kết quả điều tra ý kiến của cán bộ và ngời dân .......................

67

3.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp cho
công tác xác định giá đất bồi thờng tại Thái Nguyên ......................

71

3.4.1. Thuận lợi........................................................................................

71

3.4.2. Khó khăn .......................................................................................

72

3.4.3. Giải pháp .......................................................................................

74

3.4.3.1. Các giải pháp chung ...................................................................

74

3.4.3.2. Các giải pháp cụ thể ...................................................................

75

Kết luận và đề nghị .....................................................................

79

1. Kết luận ..............................................................................................

79

2. Đề nghị ................................................................................................

80

Tài liệu tham khảo ...................................................................................

81


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

TT

Danh mục

Trang

Bảng 1.1.

So sánh các tiêu chí liên quan đến công tác định giá

12

Bảng 1.2.

Thang điểm cho các tiêu chí xác định giá đất

13

Bảng 3.1.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của TPTN
năm 2010

39

Bảng 3.2.

Tình hình sử dụng đất qua các năm

44

Bảng 3.3.

Số lượng các dự án được phê duyệt quy hoạch và hoàn
thành trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20082010

52

Bảng 3.4.

Quy mô hai dự án

62

Bảng 3.5.

Mức giá bồi thường đất nông nghiệp tại hai dự án

64

Bảng 3.6.

Mức giá bồi thường đất ở tại hai dự án

65

Bảng 3.7.

Kết quả điều tra cán bộ làm công tác GPMB về giá đất bồi
thường

68

Bảng 3.8.

Kết quả điều tra các hộ dân trong khu vực GPMB

70

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
TT

Danh mục

Trang

Hình 3.1.

Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên

36

Hình 3.2.

Đồ thị: Tỷ lệ một số loại đất chính của TP Thái Nguyên

45

Hình 3.3.

Đồ thị: So sánh số lượng và diện tích giữa hai nhóm dự án

59

Hình 3.4.

Đồ thị: So sánh tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước
quy định và giá thực tế

66


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với
đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện
tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu
hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
“Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị
trường định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng
hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng
khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ”. Vấn đề
này đã được Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX cụ thể trong chiến
lược phát triển kinh tế – xã hội 2001 – 2010: “Hình thành đồng bộ và tiếp tục
phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ
pháp lý và thể chế để thị trường hoạt động năng động, có hiệu quả, có trật tự
kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh”. Đó có thể coi là các bước
đi quan trọng để từng bước đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành
mạnh. Việc xác định giá đất cũng như những tài sản trên đất là một việc làm
tất yếu trong công cuộc phát triển đất nước, hội nhập khu vực và quốc tế.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm

gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá,
giáo giục, khoa học, xã hội ... ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung
của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng
hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống


2

thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia ... là điều kiện rất cơ bản để phát triển
nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch ... Đến nay cả nước ta
đã có gần 80 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông,
xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo, .v.v. Nhà nước
thu hồi đất của người sử dụng đất và bồi thường cho người bị thu hồi tương
đương với những gì người bị thu hồi thiệt hại, kèm theo các hỗ trợ để ổn định
đời sống, đảm bảo một xã hội phát triển bền vững. Việc thực hiện bồi thường
giữ vị trí hết sức quan trọng – là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá
trình bồi thường giải phóng mặt bằng; mà trong đó việc xác định giá đất tính
bồi thường là mấu chốt để đảm bảo bồi thường đúng với giá trị quyền sử dụng
đất bị thu hồi. Trong các năm qua việc xây dựng giá đất để tính tiền bồi
thường đất đang là nhiệm vụ hết sức khó khăn và còn nhiều tồn tại như việc
định giá cho các khu đất dùng để bồi thường còn chưa có cơ sở thực tiễn nên
chưa đảm bảo phù hợp với thiệt hại về đất của người dân, chưa phù hợp chính
sách, dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những tồn tại đó trong những
năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp xác
định giá đất tính bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Luật Đất đai
2003 thì giá đất tính bồi thường phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường. Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá

các loại đất. Dựa trên khung giá quy định của Nhà nước, tỉnh Thái Nguyên
hàng năm công bố bảng giá các loại đất trên cơ sở nghiên cứu đến yếu tố biến
động giá thực tế, tuy nhiên việc thực hiện còn nhiều bất cập. Do tỉnh Thái
Nguyên đang trên đà phát triển, nguồn quỹ đất cần cho các dự án là rất lớn.
Một số chủ dự án được quyền thỏa thuận giá đất với chủ sử dụng, do đó đẩy


3

nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, cùng một loại đất, một
thời điểm nhưng giá đất bồi thường khác nhau dẫn đến nảy sinh những thắc
mắc cho người sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế trên, việc nghiên cứu giá đất
tính bồi thường vừa đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà
nước, của xã hội đồng thời đảm bảo tiến độ giải phóng mặt bằng là một việc
hết sức cần thiết. chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài : "Nghiên cứu giá đất
bồi thường tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên".
2. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên (bao gồm nhóm dự án do nhà nước làm chủ đầu tư và
nhóm dự án do doanh nghiệp làm đầu tư), trên cơ sở đó rút ra kết luận để đề
xuất giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tiễn.
2.2. Yêu cầu
- Nắm vững nguyên tắc định giá đất, các văn bản liên quan đến giá đất
bồi thường hàng năm của tỉnh Thái Nguyên;
- Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc
bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của
Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ
về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
- Căn cứ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/9/2009 của Chính phủ
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.


5

- Thông tư số 14/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất cho thuê đất.
- Nghị định số: 123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP;
- Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số:
123/2007/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010,
của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, hướng dẫn xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30/9/2005 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 498/2007/QĐ-UBND ngày 23 tháng 3 năm 2007 của
UBND tỉnh Thái Nguyên, về việc ban hành quy trình xác định giá đất trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh Thái
Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh
Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Thái
Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


6

- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01năm 2010 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.2. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Giá đất tính bồi thường
1.2.1.1. Nguyên tắc định giá đất
Nguyên tắc là phạm trù quy định hành vi để thực hiện công việc trong
một điều kiện, môi trường nhất định. Nguyên tắc đặt ra để khi chúng ta thực
hiện không đi nhầm định hướng. Trong khi thực hiện không được tách rời các
nguyên tắc mà nên kết hợp xem xét nhiều nguyên tắc. Khi xem xét vận dụng
nguyên tắc ta phải đặt nó trong một hoàn cảnh nhất định, cụ thể gắn với
không gian, thời gian và nhìn nó trong một quan điểm phát triển.
Có nhiều nguyên tắc định giá đất nhưng người ta thường sử dụng 3
nguyên tắc cơ bản chính để định giá đất:
a) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất
- Sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất trên cơ sở mảnh đất đó mang lại
hiệu quả quả kinh tế cao nhất, được thể hiện:
+ Thu nhập là cao nhất
+ Giá trị sản phẩm làm ra cao nhất
+ Thu hút lao động
Hiệu quả kinh tế tính trong thời gian dài được xác định khi ước tính giá trị
đất đai. Nó thoả mãn nhu cầu của người sử dụng đất về vật chất và pháp luật.
- Đúng quy định của pháp luật về tình trạng pháp lý, kích thước sử dụng,
thời gian sử dụng đất.
- Sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất không chỉ được hiểu ở khả năng
sinh lợi đơn thuần mà còn các lợi ích khác không thể lý hoá bằng tiền. Nhưng


7

các lợi ích không thể lý hoá bằng tiền không được quyết định bởi người định
giá. Mà nó thể hiện tổng thể khi đánh giá dự án. Luôn luôn đặt nó trong điều

kiện được sử dụng cao nhất và tốt nhất, lợi ích xã hội cao nhất (vận dụng cho
các nhà đầu tư).
b) Nguyên tắc dự báo trước
Tại sao phải dự báo trước? Vì luôn chuyển hoá mục đích sử dụng đất và
do kinh tế phát triển cho nên các điều kiện tác động đến giá đất thay đổi ( vị
trí, kết cấu hạ tầng, quy hoạch …).
- Luôn gắn với quy hoạch và quy định của pháp luật.
c) Nguyên tắc cung – cầu
Trước hết ta hiểu rằng cầu trong thị trường bất động sản là số lượng bất
động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tại một thời điểm nhất định mà
người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm
thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc
tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc
cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và
cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị trường
có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN.
Tại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 công nhận đất “có giá’’. Lần đầu
tiên đất được coi là “có giá” làm thay đổi hẳn quan niệm cũ đã ngự trị trong
suốt mấy chục năm của quá trình dài thời bao cấp, coi đất là của “trời cho”
không có giá (nhất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp). Xác định đất “có giá”
bước đầu đã đề cập đến “tính chất kinh tế” của đất đai.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là tài sản - bất động sản -


8

hàng hoá đặc biệt nên nó cũng có những đặc điểm chung của hàng hoá như:

giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường dưới nhiều
hình thức chuyển nhượng. Khi đó, đất đai trở thành “hàng hoá đất”. Giá trị của
hàng hoá đất được thể hiện ở mặt khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu.
Nhìn một cách xuyên suốt về chính sách đất đai thì càng ngày Nhà nước
càng trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và đất đã có giá. Mặt
khác, tại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định “Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian” [5]. Điều 55, 56 Luật Đất đai 2003 qui định.
1.2.1.2. Phương pháp định giá đất
Có nhiều phương pháp để xác định giá của một thửa đất như:
- Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường)
- Phương pháp đầu tư
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
Nhưng trên thực tế thường sử dụng hai phương pháp là: Phương pháp so
sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường) và Phương pháp thu nhập.
a) Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường)
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của
loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại
đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định
giá.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bước sau đây:
* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu

9

đất cần định giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất,
diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận
với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh
được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền
sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất
cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian
gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu
không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập
thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại
đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất,
tài sản trên đất);
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ
bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước;
mức độ thoái hóa của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều
kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận
lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự
và an ninh xã hội, v.v.);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công;
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử
dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.


10

- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự
nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất
mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có
tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán
giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do
chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động
bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành
phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó
xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho
thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất
cần định giá.

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính

Giá

của thửa đất, = nhượng
khu

đất

định giá

cần

chuyển
quyền ±

Mức tiền điều chỉnh mức giá
hình thành từ những yếu tố

sử dụng đất của

khác biệt về giá của từng thửa

từng thửa đất,

đất, khu đất so sánh với thửa

khu đất so sánh

đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so
sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá
xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của
loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất


11

so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ %
của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh
giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời
điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của
thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so
sánh theo công thức nêu trên.
* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá ở bước 3.
Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để
đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định
giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).
Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét
vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu
thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có
thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử

dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng
số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét
vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2).
Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh
giữa khu đất A và khu đất B như sau:


12

Bảng 1.1. So sánh các tiêu chí liên quan đến công tác định giá
Các tiêu chí
Những điểm giống nhau
Những điểm khác nhau
so sánh
Khu đất A
Khu đất B
Khu đất A Khu đất B
1. Căn cứ pháp Có giấy chứng Có giấy chứng
lý
nhận quyền sử nhận quyền sử
dụng đất
dụng đất
2. Mục đích sử Đất ở tại đô Đất ở tại đô thị
dụng
thị loại I
loại I
3. Vị trí đất
Vị trí 1: Đất Vị trí 1: Đất có
có một mặt một mặt tiền liền

tiền liền cạnh cạnh với đường
với đường phố phố
4. Loại đường Loại 2
Loại 2
phố
5. Chiều rộng
100
70
mặt tiền (m)
6. Chiều sâu
250
285,7
của khu đất
7. Kết cấu hạ
- Thuận lợi - Kém thuận lợi
(có 2 mặt hơn
tầng
- Đường giao
tiếp giáp với (có một mặt
thông
đường hẻm tiếp giáp với
lớn)
đường
hẻm
lớn)
8. Môi trường
- Độ ồn ào
- ồn ào
- ồn ào
- Bụi

- ít bụi hơn
- Độ bụi
7. Tài sản trên Không
Không
đất
8. Tình trạng Tự nguyện
Tự nguyện
mua bán
Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên
có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Đã xác định lượng khác biệt
giữa các yếu tố so sánh đó điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng
phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê đó tính ra hệ số
khác biệt giữa các tiêu chí.


13

Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là
điểm 10 áp dụng cho tổng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị
trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu
đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất
xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có
điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm
để định giá cụ thể:
Bảng 1.2. Thang điểm cho các tiêu chí xác định giá đất
-Chiều rộng mặt tiền khu Rộng hơn: 10 điểm
đất
Hẹp hơn: 8 điểm

Thuộc khu đất A

Thuộc khu đất B

- Chiều sâu của khu đất

Ngắn hơn: 10 điểm
Sâu hơn:
9 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

- Giao thông

Thuận lợi:
10 điểm
Kém thuận lợi: 8,5 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

- Độ bụi

Bụi:
8 điểm
ít bụi hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5%

giá của khu đất so sánh (A). Với qui ước như vậy thì:
Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng so
sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:
- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng
- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng
- Giao thông:

B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng

Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A:

28,125 tỷ đồng

B sẽ được cộng thêm:
- Độ bụi:

B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng


14

Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A:

6,25 tỷ đồng

Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố
khác biệt của khu đất B được tính toán như sau:
A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)
Tính ra đơn giá một mét vuông là:
103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2.

Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu
đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác
định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B
là 4,5 triệu đ/m2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2.
Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của
3 mức giá đã điều chỉnh ở trên:
(4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m2)
Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại I ước khoảng
4,2 triệu đ/m2. Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể
trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
* Khấu trừ giá trị tài sản trên đất
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả
giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng
cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi
tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến
trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau:
Giá đất tại thời

Tổng giá trị khu đất

điểm xác định = (gồm cả giá trị của đất giá

Giá trị còn lại của
công trình, nhà cửa,

và công trình trên đất)

vật kiến trúc, cây

tại thời điểm xác định

trồng tại thời điểm

giá

xác định giá


15

Trong đó:
Giá trị còn lại

Nguyên giá

của công trình, = hoặc

Tỷ

tổng - khấu

lệ

Nguyên
x giá

Số năm

hoặc x đã

sử

vật

chi phí đầu

hao

tổng

kiến trúc, cây

tư xây dựng

hàng

phí đầu tư

công

trồng

các

năm

xây dựng

trình đầu

(%)

các

tư

nhà

cửa,

tại

thời

điểm xác định

công

trình

chi

công

dụng các

trình

giá

Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây
lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy
định hiện hành của Nhà nước.
Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm
trong danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài
chính phối hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu
hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.
Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu
năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng,
thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không
tính khấu hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ
bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị
đánh giá thực tế.
b) Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất