Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện thanh oai, thành phố hà nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính (tóm tắt)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2015


Công trình được hoàn thành tại
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng

Phản biện 1: PGS.TS Trần Văn Tuấn
Phản biện 2: TS. Thái Thị Quỳnh Như

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại:
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN
Vào hồi 14 giờ 00 ngày 15 tháng 12 năm 2015

Có thể tìm hiểu luận văn tại:
- Trung tâm Thông tin Thư viện ĐHQG

LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia. Khi xã hội ngày càng
phát triển kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu sinh sống của con người ngày càng
lớn, thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng trở nên có
giá trị.
Giá đất ở là thước đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất ở sẽ thúc đẩy
việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản
ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản điều tiết
quan hệ cung – cầu. Mặt khác, giúp nhà nước đưa ra các quyết định quan trọng
trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản.
Luật Đất đai 2003 đã xác định đất có giá và giá đất ở Nhà nước là căn cứ để
tính thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa
và phát triển các quy định về giá đất ở của Luật Đất đai 2003.
Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị quyết của Quốc Hội, toàn bộ tỉnh Hà Tây
(trong đó có huyện Thanh Oai) đã được sát nhập về thủ đô Hà Nội. Việc mở rộng
ranh giới thủ đô Hà Nội sẽ tạo không gian phía Tây Nam Thủ đô có điều kiện địa
hình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát
triển một số khu chức năng quan trọng của thủ đô, các công trình đầu mối hạ tầng
kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia, quốc tế.
Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện là rất
cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu
quả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản của địa phương.
Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động giá
đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới
hành chính” để tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của
địa bàn nghiên cứu.
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ở và định giá đất
1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất

1.1.1.1 Đất đai và bất động sản
a. Đất đai
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát
nước, đường xá, nhà cửa...)” (West Publisihing, 1991).
b. Bất động sản
- Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định
bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2
loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS).
1


- Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí
phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
1.1.1.2. Sở hữu đất đai
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay,
quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng
nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất.
1.1.1.3. Địa tô và giá đất
a) Địa tô
Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh
doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai
để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
b. Giá đất

Giá đất ở được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất ở với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003,
Luật Đất đai Điều 55 )
1.1.2. Giá đất ở và định giá đất
1.1.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
a. Yếu tố tự nhiên
- Yếu tố vị trí.
- Yếu tố kích thước, hình thể.
b. Yếu tố kinh tế
Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước,...) và
cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hoá...) cũng
ảnh hưởng lớn đến giá đất.
c. Yếu tố tâm lý, xã hội
- Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận,
đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá.
- Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở những nơi
tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất ở cao hơn.
- Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi nơi,... cũng
ảnh hưởng đến giá đất.
d. Yếu tố pháp lý
- Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy hoạch cũng là một trong
những công cụ để nhà nước quản lý đất đai.
- Nguồn gốc của thửa đất: được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền
sử dụng đất hay đất lấn chiếm,... Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá
đất ở cũng sẽ cao hơn.

2


- Tình trạng pháp lý của thửa đất: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác
hay không.
- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất.
1.1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc biến động
1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh thị trường.
- Phương pháp thu lợi hoàn vốn.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp tiếp cận giá thành.
1.2 Giá đất ởvà định giá đất ở Việt Nam
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất
1.2.1.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1987
- Luật đất đai 1987
(Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) Luật mới chỉ tập trung vào điều chỉnh mối
quan hệ về đất đai giữa Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền sử dụng
đất. Còn việc giao dịch dưới dạng quyền sử dụng đất theo Luật này rất hạn chế, chỉ
giới hạn trong hai quyền: Chuyển đổi và thừa kế (có điều kiện). Luât này không thừa
nhận đất có giá, nên không có những giao dịch thông qua giá trị quyền sử dụng đất.
(Quốc Hội nước CHXHCNVN 1987, Luật Đất đai )
1.2.1.2 Giai đoạn sau khi có luật đất đai 1993 đến 2013
- Luật đất đai 1993
Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể về các nguyên tắc và tiêu chí xác
định giá đất ở mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất ở và Luật cũng chưa

quy định cụ thể đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất, nhưng bước đầu Nhà nước đ ã
thể chế hóa các quy định về quản lý đất đai như đối tượng sở hữu đất đai, các quyền
và nghĩa vụ người sử dụng đất…(Quốc Hội nước CHXHCNVN 1993, Luật Đất đai )
Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đất
đai năm 1993. Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất ở là “Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình
thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất” và quy
định cụ thể đối tượng được sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử
dụng đất và các đối tượng được thuê đất.
Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, Quốc hội
lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong
đó có một số điều liên quan đến giá đất.
- Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ về công tác định giá đất ở của
nước ta. Định giá đất ở là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà
nước theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Luật đất đai năm 2003.
3


1.2.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
Luật đất đai năm 2013 có những thay đổi về nguyên tắc và phương pháp
định giá đất. Cụ thể tại Điều 112, Luật đất đai năm 2013 quy định “Việc định giá
đất ở phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất ở phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,

khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
1.2.2 Cơ sở pháp lý về giá đất ở và định giá đất ở
1.2.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở và định giá đất ởtheo quy
định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013
1.2.2.2. Phương pháp xác định giá đất ở
a, Cơ sở pháp lý
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân
loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Căn cứ dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa
phương được hình thành qua chuyển nhượng QSD đất.
b, Trình tự và phương pháp

Hình 1.1: Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở
1.2.3 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất
1.2.3.1 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở cả nước
- Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúng
quy định của pháp luật. Việc thực hiện các khoản thu chi liên quan đến đất đai đã
4


được căn cứ theo các văn bản của Nhà nước để tổ chức thực hiện như: Khung giá
đất ởtrên địa bàn thành phố Hà Nội hàng năm ban hành, tổ chức đấu giá QSDĐ.
1.2.3.2 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở trên địa bàn TP Hà Nội

Hiện nay “Trung tâm phát triển quỹ đất” của thành phố và các tổ chức tư
vấn về giá đất, về bất động sản trên địa bàn thành phố đã được thành lập, thị
trường bất động sản nói chung và thị trường chuyển quyền sử dụng đất nói riêng
còn mang tính tự phát.
1.3 Định giá đất ở một số nước trên thế giới
1.3.1 Định giá đất ở Thụy Điển
1.3.2 Định giá đất ở Liên Bang Úc
1.3.3 Định giá đất ở Malaysia
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC
VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Oai
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
2.1.1.1 Vị trí địa lý
Thanh Oai là một huyện đồng bằng nằm ở phía Tây Nam của thành phố Hà
Nội, có vị trí địa lý liền kề với quận Hà Đông, với trung tâm kinh tế - chính trị là
thị trấn Kim Bài cách quận Hà Đông khoảng 14 km, cách trung tâm thành phố Hà
Nội 20 km về phía Bắc.
Huyện có địa giới hành chính tiếp giáp như sau:
+ Phía Đông giáp huyện Thường Tín, huyện Thanh Trì;
+ Phía Tây giáp huyện Chương Mỹ;
+ Phía Nam giáp huyện Ứng Hoà và huyện Phú Xuyên;
+ Phía Bắc giáp quận Hà Đông.
2.1.1.2 Địa hình, địa mạo
Thanh Oai có địa hình đồng bằng tương đối bằng phẳng với hai vùng rõ rệt là
vùng đồng bằng sông Nhuệ và vùng bãi sông Đáy, có độ dốc từ Tây sang Đông và từ
Bắc xuống Nam. Điểm cao nhất là xã Thanh Mai với độ cao 7,50 m so với mực nước
biển và điểm thấp nhất là xã Liên Châu có độ cao 1,50 m so với mực nước biển.
2.1.1.3 Khí hậu, thời tiết
Thanh Oai nằm trong huyện đồng bằng sông Hồng chịu ảnh hưởng của lưu

khí quyển cơ bản nhiệt đới gió mùa của miền Bắc với 2 mùa rõ rệt, đó là mùa mưa
nắng nóng, mưa nhiều, mùa khô lạnh rét mưa ít với số giờ nắng trong năm từ
1.600 - 1.700 giờ.
2.1.1.4 Thủy văn
Hệ thống thuỷ văn của huyện bao gồm hai con sông lớn đó là sông Nhuệ và
sông Đáy với các hệ thống hồ, đầm lớn tập trung ở các xã Thanh Cao, Cao Viên,
Cao Dương ...
2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên
a) Tài nguyên đất
5


Đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai được hình thành chủ yếu do quá trình
bồi đắp phù sa của hệ thống sông Hồng, thông qua sông Đáy.
b) Tài nguyên nước
- Nguồn nước mặt: Chủ yếu là sông Hồng và sông Nhuệ qua hệ thống thủy
nông La Khê và sông Đáy.
- Nguồn nước ngầm: Tầng chứa nước nằm ở độ sâu 30-60 m, bao gồm 2 lớp
cát và sỏi cuộn.
c) Tài nguyên du lịch
Thanh Oai là huyện có nhiều di tích lịch sử văn hoá, trong đó có 88 di tích
đã được xếp hạng, du lịch văn hoá làng nghề truyền thống, du lịch sinh thái… Hơn
thế nữa, Thanh Oai còn nằm chủ yếu trên tuyến du lịch Chùa Hương nên rất thuận
lợi cho việc quảng bá, phát huy tiềm năng du lịch của huyện. (Nguồn : Báo cáo
thuyết minh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai)
2.1.1.6 Thực trạng môi trường
Ô nhiễm không khí do giao thông ngày càng tăng. Hiện tại ô nhiễm về bụi
ngày càng lớn do tốc độ phát triển các công trình xây dựng trên địa bàn huyện và
vùng giáp ranh, nồng độ bụi đều lớn hơn chỉ số tiêu chuẩn cho phép.
2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội.

2.1.2.1. Phát triển kinh tế
Trong giai đoạn 2010 - 2014 huyện Thanh Oai có tốc độ phát triển kinh tế
nhanh và bền vững. Năm 2014, tổng giá trị sản xuất (theo giá so sánh 2010) đạt
10.722 tỷ đồng, đạt 105,6% so với kế hoạch, bằng 111,2% so với cùng kỳ năm
2013, trong đó: Giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 1.823 tỷ đồng, đạt 95% so với kế
hoạch, bằng 103,2% so với cùng kỳ năm 2013; Giá trị sản xuất công nghiệp - xây
dựng đạt 5.811 tỷ đồng, đạt 105,3% so với kế hoạch, bằng 112,8% so với cùng kỳ
năm 2013; Giá trị sản xuất dịch vụ đạt 3.088 tỷ đồng, đạt 113,7% so với kế hoạch,
bằng 113,5% so với cùng kỳ năm 2013.
2.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
Tính đến ngày 31/12/2013 dân số toàn huyện là 185.355 người, với 52.781 hộ,
mật độ dân số 1.496 người/km2, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,4%, tổng số lao động
đang làm việc trong các ngành kinh tế quốc dân là 106.526 người, trong đó lao động
tham gia trong ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản là 29.512 người (Nguồn: Chi cục
Thống kê huyện Thanh Oai).
2.1.2.3 Cơ sở hạ tầng
Giao thông của huyện bao gồm các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường
liên xã và đường dân sinh.
2.1.2.3. Phát triển văn hóa - xã hội
a) Văn hóa thông tin:
b) Giáo dục và đào tạo:
c) Y tế:
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Oai năm 2014
6


Năm 2014, tổng diện tích đất tự nhiên theo địa giới hành chính của toàn
huyện Thanh Oai là 12.314,78 ha. (Hình 2.3, Bảng 2,2)

Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất huyện Thanh Oai
TP Hà Nội năm 2014
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai
Thực hiện Nghị định 64/2003/NĐ-CP ngày 27/9/2003 của Chính phủ về
giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thị xã cơ bản đã hoàn thành.
2.3. Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP
Hà Nội ban hành
2.3.1 Các văn bản pháp quy áp dụng ở địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu
2.3.2 Khung giá đất ở của Chính phủ
Để thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá
các loại đất áp dụng trong cả nước. Ngày 27 tháng 7 năm 2007 Chính phủ đã ban
hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà
khung giá các loại đất. Giá đất ởở được thể hiện tại bảng 2.3 như sau:
Bảng 2.3. Khung giá đất ởở tại nông thôn
Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
Loại xã
Mức giá

Xã đồng bằng
Giá tối Giá tối đa
thiểu
10,00
1.875,00

Xã trung du
Giá tối Giá tối đa

thiểu
4,50
1.275,00

Xã miền núi
Giá tối
Giá tối đa
thiểu
2,50
900,00

Bảng 2.4. Khung giá đất ởở tại đô thị
Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
Loại đô thị

Mức giá
Loại đô thị

Đặc biệt
Giá tối
thiểu
1.500,0

Giá tối đa
67.500,0

I
Giá tối
thiểu
400,0

III

Giá tối đa
42.500,0
IV

7

II
Giá tối
thiểu
150,0

Giá tối đa
30.000,0
V


Mức giá

Giá tối
thiểu
120,0

Giá tối đa
19.500,0

Giá tối
thiểu

50,0

Giá tối đa
13.350,0

Giá tối
thiểu
30,0

Giá tối đa
6.700,0

2.3.3 Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP
Hà Nội ban hành
2.3.3.1 Nhóm I: Khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài)
Bảng 2.5: Khung giá đất ở tại khu vực trung tâm huyện Thanh Oai
Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
STT

Giá đất ở
VT1
VT2

Tên đường phố

VT3

VT4

1 Đường quốc lộ 21B qua địa phận thị trấn

6.600

4.818

3.630

3.234

2 Đường vào bệnh viện huyện Thanh Oai:
Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến Bênh viện
huyện Thanh Oai

3.800

2.888

2.394

2.090

4.200

3.171

2.520

2.100

3.400

3.800

2.601
2.888

2.210
2.394

2.040
2.090

5 Đường vào xóm lẻ Kim Lâm: Đoạn từ giáp
Quốc lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâm

3.400

2.601

2.210

2.040

6 Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp
Quốc lộ 21B đoạn từ Tượng đài Liệt sỹ của
huyện đến thôn Kim Lâm

3.800

2.888

2.394

2.090

3.400

2.601

2.210

2.040

3 Đường vào thôn Cát Động:
3.1 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đường vào
thôn Cát Động
3.2 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy
4 Đường vào thôn Kim Bài: Đoạn từ giáp
Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy

Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp
7 Quốc lộ 21B đoạn qua nhà Văn hóa thôn Kim
Lâm đến hết thôn Kim Lâm

(UBND Thành phố Hà Nội, Quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày
25/12/2013),
2.3.3.1 Nhóm II: Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội ( xã Cự Khê)
Tập trung nghiên cứu trên 2 tuyến đường thuộc xã Cự Khê: Đường từ giáp
Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ đến hết xã Cự Khê và Đường Bích Hòa –
Cự Khê (từ quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ).
Giá đất ở khu vực giáp danh thuộc huyện Thanh Oai (Bảng 2.6)

Bảng 2.6: Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Thanh Oai
Đơn vị tính: nghìn đồng /m2
STT

Tên đường phố

Giá đất ởở
Áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè
đường đến 200m

8

Ngoài
phạm vi


VT1
a

Đường Quốc lộ

1

Đường 21B (đoạn giáp Hà Đông
qua xã Bích Hòa)

b

Đường địa phương

VT2

VT3

VT4

8.400

6.300

5.712

4.956

2.699

1

Đường từ giáp Mậu Lương chạy
dọc theo đê sông Nhuệ đến hết xã
Cự Khê

6 480

3 888

3 240

2 592

2 268

2

Đường Bích Hòa – Cự Khê (từ
quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ)

5 880

3 528

2 940

2 352

2 117

3

Đường Bích Hòa – Cao Viên (từ
quốc lộ 21B đến hết xã Cao Viên)

5 460

3 276

2 730

2 295

2 075

4

Đường Cao Viên đi Thanh Cao:
từ chợ Bộ đến hết xã Cao Viên

4 200

2 940

2 520

2 100

2 035

(UBND Thành phố Hà Nội, quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày
25/12/2013)
2.3.3.2 Nhóm III: Khu vực xa trung tâm huyện (xã Xuân Dương)
– Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014 (Bảng 2.7)
Bảng 2.7. Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014
Đơn vị tính: đồng /m2
Stt

Tên địa phương

Gía đất ở

1

Xã Bình Minh

850.000

2

Xã Dân Hòa

770.000

3

Xã Thanh Mai

610.000

4

Xã Kim Thư

610.000

5

Xã Phương Trung

610.000

6

Xã Hồng Dương

610.000

7

Xã Tam Hưng

610.000

8

Xã Thanh Thùy

610.000

9


9
10

Xã Cao Dương
Xã Thanh Cao

610.000
610.000

11

Xã Thanh Văn

550.000

12

Xã Đỗ Động

550.000

13

Xã Mỹ Hưng

610.000

14

Xã Kim An

550.000

15

Xã Xuân Dương

550.000

16

Xã Liên Châu

550.000

17

Xã Tân ước

550.000

(UBND Thành phố Hà Nội, quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày
25/12/2013)
2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào
thành phố Hà Nội
2.4.1 Giá đất ở theo khung giá đất ởvà giá thị trường của khu trung tâm huyện
2.4.1.1 Biến động giá đất ở khu trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) theo giá đất ở
công bố của UBND TP Hà Nội
Bảng 2.8 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2007-2008
Đơn vị : đồng/ m2
Vị trí

GIÁ ĐẤT KHU VỰC
TRUNG TÂM
CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG

Thị trấn

Quốc lộ

Tỉnh lộ

Kim Bài

3 752 000

2 626 000

Đường
GT khác
1 876 000

GIÁ ĐẤT KHU VỰC XA
TRUNG TÂM
CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG
Quốc lộ
Tỉnh lộ
Đường GT
khác
1 500 800 1 050 600
750 0

b) Sau khi sát nhập: Với đột biến mở rộng hành chính thì thị trấn Kim Bài
đã trở thành một phần của thành phố Hà Nội nên giá đất ở cũng có nhiều biến
động, thay đổi với xu hướng tăng lên. Qua thu thập số liệu về khung giá đất ởdo
UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị trấn Kim Bài từ năm 2009 –
2014: (Bảng 2.9)
Bảng 2.9 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014
Đơn vị : nghìn đồng/ m2
Đường Phố

Vị
trí
1

Giá NN quy định qua các năm
(1000 đ/m2)
Năm
2009
5.500

Năm
2010
5.500

10

Năm
2011
6.600

Năm
2012
6.600

Năm
2013
6.600

Năm

2014
6.600


Đường vào bện viện
huyện Thanh Oai: Đoạn

Đường vào thôn Cát
Động: Đoạn từ Quốc lộ
21B đến đường vào thôn
Cát Động
Đường vào thôn Cát

Đường vào thôn Kim
Bài: Đoạn từ Quốc lộ
21B đến đê sông Đáy

Đường vào xóm lẻ Kim
Lâm: Đoạn từ giáp
Quốc lộ 21B đến xóm lẻ
Kim
Lâmvào thôn Kim
Đường

Đường vào thôn Kim
Lâm: Từ giáp
Quốc lộ 21B đoạn từ nhà
Văn hóa thôn Kim Lâm

2

3.850

3.850

4.620

4.818

4.818

4.818

3

2.530

2.530

3.036

3.630

3.630

3.630

4
1
2

3

2.200
3.000
2.300
1.600

2.200
3.000
2.300
1.600

2.640
3.600
2.760
1.920

3.234
3.800
2.888
2.394

3.234
3.800
2.888
2.394

3.234
3.800
2.888

2.394

4

1.550

1.550

1.860

2.090

2.090

2.090

1
2
3
4
1
2

3.300
2.530
1.760
1.705
2.500
1.950

3.300
2.530
1.760
1.705
2.500
1.950

3.960
3.036
2.112
2.046
3.000
2.340

4.200
3.171
2.520
2.100
3.400
2.601

4.200
3.171
2.520
2.100
3.400
2.601

4.200
3.171

2.520
2.100
3.400
2.601

3

1.400

1.400

1.680

2.210

2.210

2.210

4

1.350

1.350

1.620

2.040

2.040

2.040

1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3

3.000
2.300
1.600
1.550
2.500
1.950
1.400
1.350
2.500
2.145
1.540

3.000
2.300
1.600

1.550
2.500
1.950
1.400
1.350
2.750
2.145
1.540

3.600
2.760
1.920
1.860
3.000
2.340
1.680
1.620
3.300
2.574
1.848

3.800
2.888
2.394
2.090
3.400
2.601
2.210
2.040
3.800

2.888
2.394

3.800
2.888
2.394
2.090
3.400
2.601
2.210
2.040
3.800
2.888
2.394

3.800
2.888
2.394
2.090
3.400
2.601
2.210
2.040
3.800
2.888
2.394

4

1.485

1.485

1.782

2.090

2.090

2.090

1

2.500

2.500

3.000

3.400

3.400

3.400

2

1.950

1.950

2.340

2.601

2.601

2.601

3

1.400

1.400

1.680

2.210

2.210

2.210

4

1.350

1.350

1.620

2.040

2.040

2.040

Giai đoạn từ 2009– 2010: giá đất ở hầu như ổn định giữ nguyên do mới sát
nhập nên đang trông thời gian sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến giá
đất ở về mặt pháp luật.
Giai đoạn 2010 – 2011: là giai đoạn biến động lớn trên toàn bộ thị trấn.
Giai đoạn 2011 – 2012: là giai đoạn tăng trung bình không có nhiều đột
biến, nhưng tại mọi khu vực của từng đoạn đường giá đất ở đều tăng lên theo quy
11


định của khung giá đất ở do UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị
trấn Kim Bài. Mức tăng trung bình là từ 200.000 – 500.000 đồng / m2.
Giai đoạn 2012– 2014: là giai đoạn hoàn toàn không có biến động gì, giá đất
ở của UBND TP vẫn giữ nguyên.
Bảng 2.10: Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài
Đơn vị : nghìn đồng/ m2
Năm
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Cao nhất

3.752

5.000

5.000

6.600 6.600 6.600 6.600 6.600

Trung
1.500
bình
Thấp nhất 750

3.000

3.000

3.300 3.800 3.800 3.800 3.800

2.500

2.500

3.000 3.000 3.400 3.400 3.400

Hình 2.4: Biểu đồ biểu diễn giá đất ở các khu vực điển hình
2.4.1.2. Biến động giá đất ở trên thị trường khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim
Bài)
Qua kết quả điều tra và xử lý ta thu được số liệu về giá đất ở của các thửa
đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất ởdo quá trình đấu giá và các thông
tin về giá đất ở từ năm 2007 - 2014. Dựa trên 7 tuyến đường chính theo quy định
của nhà nước khi đưa ra giá đất ở theo các tuyến đường, đoạn đường tiến hành
phân tích , tổng hợp đưa ra bảng giá đất ở thị trường thị trấn Kim Bài (Bảng 2.11)
như sau :

Bảng 2.11 : Giá đất ở thị trường tại thị trấn Kim Bài năm 2007 - 2014
Đơn vị : nghìn đồng/ m2
Tên đoạn đường

Đường quốc lộ 21B
qua địa phận
thị trấn.
Đường vào bệnh

Năm
2007

Năm
2008

Năm
2009

Năm
2010

Năm
2011

Năm
2012

Năm
2013

Năm
2014

10
200

12 000

14 700

16 000

19 800

21 500

21 500

21 700

6 600

8 900

10 200

11 500

17 400

17 500

17 500

12


viện huyện Thanh
Oai : Đoạn từ giáp
Quốc lộ 21B đến
bệnh viện huyện
Thanh Oai.
Đường vào thôn
Cát Động:
Đoạn từ giáp Quốc
lộ 21B đến đường
vào thôn Cát Động.
Đoạn từ giáp Quốc
lộ 21B đến đê sông
Đáy.
Đường vào T.Kim
Bài:
Đoạn từ giáp Quốc
lộ 21B đến đê sông
Đáy.
Đường vào xóm lẻ
Kim Lâm :
Đoạn từ giáp Quốc
lộ 21B đến xóm lẻ
Kim Lâm.

Đường vào T.Kim
Lâm
Đoạn từ Tượng đài
Liệt sỹ của huyện
Thanh Oai đến T.
Kim Lâm.
Đoạn vào Đỗ
Động
Từ giáp Quốc lộ
21B qua nhà Văn
hóa đến thộn Kim
Lâm .

15 200

7 100

8 300

10 00

12 300

15 000

18 000

18 400

18 700

4 300

5 100

6 200

7 500

10 200

13 100

13 300

13 500

6 300

7 400

8 700

9 200

11 700

15 500

15 800

16 000

4 150

5 500

6 400

7 500

10 300

13 600

13 600

13 800

6 450

7 000

7 800

8 400

10 600

14 300

14 000

14 500

4 200

7 200

8 500

9 300

12 100

15 200

15 300

15 500

Số liệu tại bảng 2.11 cho thấy:
Xét theo một cách khái quát nhất thì giá đất ở tại thị trấn Kim Bài biến động
theo yếu tố vị trí nhất là vấn đề mặt tiền và giá đất ở thay đổi theo từng năm.
Trong 8 năm từ 2007 – 2014 hầu hết tất cả các vị trí, từng đoạn đường giá đất ở
đều tăng theo từng mức độ khác nhau.
Bảng 2.12 : Giá đất ở thị trường trở các khu vực điển hình tại TT Kim Bài
13

Đơn vị: nghìn đồng/ m2
Năm

2007

2008

2009

Cao nhất 10.20 12.00
0
0
T.Bình
6.300 7.200

14.70
0
8.500

Thấp
nhất

6.200

4.150 5.100

2010

2011

2012

16.000 19.800 21.50
0
9.200 13.100 16.07
5
7.500 10.200 13.10
0

2013

2014

21.8
22.100
00
16.200 16.750
13.400 13.700

Hình 2.5 : Biểu đồ biểu diễn giá đất ởthị trường các khu vực điển hình
Mức giá đất ở thị trấn Kim Bài tăng cao và nhanh trong những năm gần đây
là do:
Trước khi sát nhập vào thành phố Hà Nội từ T8/2008 nên trong giai đoạn
2007-2008 giá đất ở có nhiều biến động tăng lên đáng kể. Là thị trấn, là trung
tâm của huyện nên việc đô thị hóa và phát triển thị trấn cần nhiều quỹ đất, việc
đền bù, giải tỏa và thành lập khu tái định cư góp phần phát triển thị trường bất
động sản ở thị trấn.
Bảng 2.13: Giá đất ở khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài
Đơn vị: nghìn đồng/m2

14


Năm
2007

Năm
2008

Năm
2009

Năm
2010

Năm
2011

Năm
2012

Năm
2013

Năm
2014

Đoạn cây xăng đến 11.500
nhà máy bia Kim
Bài

13.200

15.400

16.300

20.100

21.700

21.90
0

22.100

Đoan nhà máy bia 11.600
Kim Bài đến công
an huyện Thanh Oai

13.500

15.700

16.600

21.100

21.500

22.00
0

22.400

Đoan
công
an 10.800
huyện Thanh Oai
đến nhà văn hóa
thông tin

12.100

15.200

16.300

18.000

20.500

20.80
0

21.500

Đoan nhà văn hóa 10.000
thông
tin

đến
UBND
huyện
Thanh Oai

11.700

14.600

16.100

18.400

20.800

20.80
0

21.000

Đoạn UBND Thanh 10.200
Oai đến ngã ba đi
xã Đỗ Động

11.800

14.400

15.900

18.200

20.300

20.20
0

20.500

Đoạn ngã ba đi xã 9.600
Đỗ Động đến hết tổ
3 phố Kim Bài

10.700

13.800

15.100

17.500

19.500

19.50
0

19.700

Tên đường, phố

2.4.1.3 Nhận xét chung về thực trạng biến động giá đất ởtại thị trấn Kim Bài giai
đoạn 2007 - 2014
Để nhận thấy rõ sự biến động về giá đất ở tại thị trấn Kim Bài giai đoạn
2007 – 2014, ta có biểu đồ chung thể hiện sự biến động của giá Nhà nước và giá
thị trường ( lấy theo giá trung bình ) của khu vực điển hình như sau :

Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014
Tuyến phố đi qua thị trấn Kim Bài là tuyến phố trung tâm của huyện, trên
tuyến đường huyết mạch 21B đi chùa Hương. Nên có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt,
hiện đại, nơi tập trung nhiều trụ sở cơ quan, công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh
15


doanh,... Chính vì vậy mật độ cũng như mức sống của người dân tại khu vực này
khá cao. Giá đất ở khu vực này là sự kết hợp mục đích sử dụng giữa đất ở và đất
sản xuất kinh doanh, tăng khả năng sinh lời của thửa đất nên giá đất ởthường rất
cao..
Nhìn vào hình 2.6 ta có thể đưa ra nhận xét về giá Nhà nước quy định qua
các năm như sau: Giá đất ở theo khung giá nhà nước tăng đều lên đến năm 2010
thì ổn định sau khi sát nhập giữ nguyên mức giá trong vòng 4 năm liền.
Hình 2.6 còn cho ta thấy giá thị trường trung bình của đường phố qua các
năm có sự biến đổi không theo quy luật tăng dần hay giảm dần mà tăng giảm theo
các năm. Giá đất ở của các tuyến phố nhóm trung tâm qua các năm ta có thể thấy
cao nhất là đường Quốc lộ 21B đi qua địa phận thị trấn, thấp nhất là đường vào
xóm lẻ Kim Lâm và đường tư giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy do đi sâu vào
trong làng. Tuyến đường Quốc lộ mặc dù giá nhà nước áp dụng cho khu vực này
cao nhất trong địa bàn thị trấn nhưng vẫn chênh lệch từ 3 – 4 lần so với giá thị
trường. … Như vậy giá đất ở của nhóm trung tâm ngoài yếu tố vị trí, điều kiện
giao thông, cơ sở hạ tầng còn chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố thay đổi địa giới
hành chính, quy hoạch đô thị, đô thị hóa.

Nhìn vào hình 2.4 cũng cho thấy sự chênh lệch giữa giá thị trưởng trung
bình và giá đất ở do nhà nước quy định là rất cao. Hệ số chênh lệch cao nhất trong
vòng 5 năm là 4 lần (VT1 đường 21B).
Năm 2007 – 2009 mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá nhà nước quy
định dao động từ 2,5 - 3 lần
Năm 2010 - 2011, giá thị trường tăng vọt xong giá do UBND thành phố ban
hành vẫn giữ nguyên. Mức chênh lệch lên gần 4,0 lần.
Năm 2011 - 2012 sự chênh lệch có phần giảm hơn do giá thị trường có phần
ổn định mặc dù giá nhà nước không đổi, mức chệnh lệch vẫn dao động ở mức 3,5
-4,0 lần.
Từ năm 2013 đến năm 2014 giá thị trường biến động liên tục trong khi giá
Nhà nước quy định hầu như không có sự biến đổi vẫn giữ nguyên giá năm 2012.
Giá thị trường và giá nhà nước quy định luôn có sự chênh lệch dù cho giá
nhà nước quy định có chiều hướng tăng dần chính vì vậy Nhà nước cần có các giải
pháp để áp mức giá quy định sát với giá thị trường hơn nữa, phản ánh đúng thực tế
của thị trường.
2.4.2 Giá đất ở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu giáp ranh thành
phố
2.4.2.1 Biến động giá đất ở theo khung giá đất ởvà giá thị trường của khu giáp
ranh thành phố
Trước khi thay đổi địa giới hành chính, theo quy định của tỉnh Hà Tây cũ giá
nhà nước quy định cho toàn bộ khu vực xã Cự Khê là đồng nhất một giá cho tất cả
các tuyến đường phố. Đến năm 2010 nhà nước vẫn ban hành chung theo khung giá
nhà nước của xã như vậy. Mức giao động của giá nhà nước hầu như vẫn ổn định,
không có thay đổi gì với mức 700.000 đồng/m 2. Năm 2010 tăng nhẹ lên 35.000
đồng/m2 .
16


Giá thị trường cũng ổn định trên địa bàn toàn xã, tăng nhẹ với mức trung

bình. Nhưng mức chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thị trường thì khá lớn, có
thể nói là cao hơn hẳn khu vực trung tâm huyện, dao động từ 6 -9 lần. Do nằm gần
khu vực thành phố, giao thông thuận tiện nên mức giá đất ởthị trường tăng.
Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 -2009
Đơn vị: nghìn đồng/m2
Gía TT trung bình
qua các năm

Gía NN quy định
qua các năm

Mức chệnh lệc
Gía TTTB/Gía NNQĐ

Tên
xã

Năm
2007

Năm
2008

Năm
2009

Năm
2010

Năm

2007

Năm
2008

Năm
2009

Năm
2010

Năm
2007

Năm
2008

Năm
2009

Năm
2010

Cự
Khê

4.500

5.200

6.100

6.800

700

700

700

735

6,4

7,4

8,7

9,2

Sau khi sát nhập đến năm 2011 gía đất ở xã Cự khê đã đươc chia ra làm 2 tuyến
đường theo giá của khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội. Giá nhà nước quy định tăng
vọt lên chia theo từng vị trí . Tại vị trí 1 tăng mạnh lên 8-9 lần 9 (đoạn từ Mậu Lương
chạy dọc theo đê sông Nhuệ), các vị trí 2,3,4 cũng tăng cao dao động từ 4,0 – 5,0 lần.
Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh thành phố Hà Nội
(xã Cự Khê)
Giá TT trung bình qua các
năm
Đường Phố

Đường từ
giáp Mậu
Lương
chạy dọc
theo đê
sông Nhuệ
đến hết xã
Cự Khê
Đường
Bích Hòa –
Cự Khê
(Từ Quốc
lộ 21B đến
đê
sông
Nhuệ)

2
3
4
1
2
3
4

2

(1000 đ/m )

(1000 đ/m2)

Vị trí

1

Giá NN quy định qua các năm

Mức chênh lệch
[Giá TTTB/Giá NNQĐ] (lần)

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

2011

2012

2013

2014

2011

2012

2013

2014

2011

2012

2013

2014

23.50

23.80

0

0

6.480

6.480

6.480

3,60

3,67

3,73

3,85

15.00

15.50

0

0

3.880

3.880

3.880

3,86

4,0

4,07

4,22

14.70

14.70

0

0

3.240

3.240

3.240

4,55

4,55

4,63

4,70

9.500

9.700

2.592

2.592

2.592

3,67

3,74

3,78

4,0

20.10

20.30

0

0

5.880

5.880

5.880

3,42

3,45

3,49

3,54

14.30

14.50

0

0

3.528

3.528

3.528

4,1

4,1

4,2

4,3

11.20

11.50

0

0

2.940

2.940

2.940

3,8

3,9

3,94

4,22

8.600

8.800

2.352

2.352

2.352

3,66

3,74

3,74

3,91

24.200
15.800
15.000
9.800
20.500
14.800
11.600
8.800

25.0
00
16.4
00
15.2

00
10.2
00
20.8
00
15.3
00
12.4
00
9.20
0

6.48
0
3.88
0
3.24
0
2.59
2
5.88
0
3.52
8
2.94
0
2.35
2

Các tuyến đường từ Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ và đường Bích

Hòa – Cự Khê là những con đường có từ xưa; riêng đường Sinco 5 mới chạy qua
17


địa bàn xã. Tuyến đường được đầu tư với số vốn lớn, hạ tầng hiện đại, hai làn
đường rộng, thuận tiện cho việc giao thông vào các khu vực trung tâm của thành
phố. Nhiều dự án lớn được đầu tư dọc hai bên tuyến đường như khu đô thị Thanh
Hà A, Thanh Hà B… Chính vì vậy tuyến đường này có một sức hút khá lớn các
nhà đầu tư. Dọc đường Lê Sinco 5 phần chính là khu đô thị đang xây dựng, chưa
có các hộ gia đình đến ở nên việc điều tra giá gặp nhiều khó khăn. Giá đất ởở chủ
yếu là giá các căn hộ chung cư, một phần nhỏ là đất của các hộ gia đình thuộc
phường Kiến Hưng của quận Hà Đông. Năm 2014 ở VT1 có giá là 25 triệu
đồng/m2, VT2 có giá là 16,4 triệu đồng/m2, ở VT3 có giá là 15,2 triệu đồng/m2.
Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước cũng ở mức cao nhất tại vị
trí 2,3 lên tới gần 5 lần.
Do vậy giá đất ở khu vực này có giá cao nhất trong nhóm khu vực giáp ranh
Vị trí 1 giá chuyển nhượng dao dộng từ 20.000 triệu đồng/m2 đến 25.000 triệu
đồng/m2. Như vậy giá đất ở khu vực này tăng đều do yếu tố của thị trường, đến
năm 2014 giá đất ở gần như đã về giá trị thực.
2.4.2.2. Nhận xét chung về biến động giá đất ở tại xã Cự Khê giai đoạn 2007 –
2014
Từ khi sát nhập vào thành phố Hà Nội, các xã, thị trấn trên địa bàn huyện
Thanh Oai được Nhà nước đầu tư về cơ sở hạ tầng, nhiều dự án lớn nhỏ được phê
duyệt vì thế thu hút được nhiều nhà đầu tư, kinh tế phát triển nhanh do đó việc
chuyển nhượng mua bán bất động sản diễn ra ngày càng sôi động
Giá Nhà nước quy định tại nhóm khu vực giáp ranh bắt đầu từ năm 2010 đã
có sự thay đổi mạnh. Trước khi sát nhập vào thành phố Hà Nội, tỉnh Hà Tây cũ chỉ
quy định một giá theo khung nhà nước cho toàn xã. Từ năm 2010 giá quy định
được phân chia rõ ràng theo từng vị trí và từng tuyến đường. nhìn vào bảng giá ta
thấy giá đất ởở 2 năm 2008, 2009 ổn định với mức thấp. Sau sát nhập giá đất ở

tăng vọt ở tất cả các vị trí ở trên các tuyến đường nghiên cứu. Đến năm 2014 giá
Nhà nước ban hành bình ổn không có sự thay đổi so với năm 2013.
Nhìn vào bảng 2.15 ta thấy sự chênh lệch giá thị trường và giá quy định của
nhóm II. Cụ thể như sau:
Năm 2011 mức độ chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định từ
3 - 4 lần ở vị trí 1 của ca hai tuyến đường.
Năm 2012, 2013 giá nhà nước không có sự thay đổi so với năm 2011, mức
chênh lệch dao động năm 2012 từ 2,5 lần đến 4,2 lần so với giá thị trường.
Mặc dù giá do Nhà nước quy định đối với tất cả các đường phố nhóm II đều
có xu hướng tăng lên theo từng năm tuy nhiên giá đất ở thị trường qua các năm lại
tăng không đồng đều ở các vị trí, đường phố. Qua đó cho thấy, giá đất ởquy định
của Nhà nước tuy đã có nhiều thay đổi nhưng vẫn chưa phù hợp với diễn biến thị
trường nhà đất, mức chênh lệch vẫn còn khá cao.
2.4.3 Giá đất ở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu xa trung tâm
Các đường thuộc nhóm xã trung tâm là xã Xuân Dương nằm cuối huyện
Thanh Oai được điều tra đều là những tuyến đường cũ từ lâu. Mặc dù được xếp
vào đường, phố nhóm xa trung tâm có mức giá Nhà nước quy định năm 2014 là
600.000 đồng/m2 nhưng riêng đoạn đường từ dốc Mọc đến xã thôn Xuyên Dương
18


lại có giá thực tế chuyển nhượng cao hơn so với toàn xã Tuyến mặt đường chính
của xã là đường đê sông Đáy. Mặt đường chủ yếu dùng để dân cư sinh sống.
Bảng 2.16: Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai
(xã Xuân Dương)
Đơn vị: Đồng/m2
Xã
Năm
2007
Xuân 400.00

Dương 0

Năm
2008
400.00
0

Giá NN quy định qua các năm
Năm
Năm
Năm
Năm
2009
2010
2011
2012
400.00 400.00 450.00 450.00
0
0
0
0

Năm
2013
550.00
0

Năm
2014
600.000

Bảng 2.17: Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai
(xã Xuân Dương)
Đơn vị: Nghìn đồng/m2
Xã

Xuân
Dương

Giá TT trung bình qua các năm
Năm
2007

Năm
2008

Năm
2009

Năm
2010

Năm
2011

Năm
2012

Năm
2013

Năm
2014

1.500

1.800

2.300

2.900

4.000

4.200

4.400

4.500

Xã Xuân Dương có trục đường xa trung tâm của huyện. Gần khu vực phố
Vác tuy hoạt động kinh doanh cũng sôi động nhưng cơ sở hạ tầng, đường giao
thông lại không được tốt, đường nhỏ nên hoạt động đi lại khó khăn. Xã chưa được
đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng nên cơ sở hạ tầng còn yếu kém. Trên tuyến đường
này lại là nơi giao thông của nhiều xe trọng tải lớn dẫn đến đường giao thông hay
bị hỏng, chắp vá, không khí ô nhiễm do khói bụi, xa trung tâm thành phố, dân trí
còn thấp phần chính là làm nông nghiệp. Mặt đường chủ yếu là những hộ gia đình
kinh doanh nhỏ lẻ nên giá đất ởkhông cao… Mức chênh lệch giữa giá thị trường
và giá Nhà nước quy định dao động từ 3-6 lần là cao so với xã nhưng với toàn
huyện là tương đối thấp.

Giá nhà nước quy định của trục đường này hầu như không có sự thay đổi. Giá
chuyển nhượng không cao so với toàn huyện nhưng trên địa bàn xã vẫn giao động
ở mức chênh lệc 4-5 lần.
2.4.4. Nhận xét chung biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai
Kết quả nghiên cứu đã xác nhận: trên địa bàn huyện Thanh Oai
- Giá thị trường của các thửa đất biến động và thay đổi nhanh hơn so với
khung giá đất ở của nhà nước dẫn đến sự chênh lệch về giá thị trường so với giá
trong khung giá do UBND thành phố ban hành.
Sự chênh lệch giá nhà nước và giá thị trường tại huyện Thanh Oai là khá lớn
do nguyên nhân:
a) Về mặt pháp lý

19


- Pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung các quy định cụ thể về quản lý tài
chính đất đai và giá đất, tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành còn thiếu quy
định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường.
b) Về quản lý nhà nước về đất đai
- Việc chênh lệch giá giữa giá đất ở do nhà nước ban hành và giá đất ởthị
trường là hệ quả của việc quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở còn nhiều mặt hạn
chê, nhất là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây dựng,
đầu tư hát triển thể hiện cụ thể trên các mặt.
- Giá đền bù giải phóng mặt bằng thấp hơn nhiều so với giá thị trường là
nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu nại phức tạp.
- Giá đất ở nhà nước quy định thấp hơn nhiều so với giá thị trường gây nên
sự thất thu cho ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất.
c) Về mặt tổ chức và cán bộ
Giá đất ở và quản lý Nhà nước về giá đất ở là một trong những nội dung
quan trọng trong công tác quản lý đất đai, tuy nhiên đây là vấn đề mới còn thiếu

nhiều kinh nghiệm cả về lý luận thực tiễn, tổ chức định giá còn do nhiều ngành
đảm nhiệm, đội ngũ cán bộ chuyên môn chưa được đào tạo chính quy, chuyên
nghiệp.
d) Cơ sở vật chất kỹ thuật
Do thiếu tổ chức chuyên trách lại phân công chồng chéo nên công tác quản
lý nhà nước về giá đất ởnói chung, định giá đất ở nói riêng của địa phương không
được đầu tư đầy đủ về cơ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ vẫn ở tình trạng bán thủ
công là chủ yếu, khả năng xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất ởhạn chế ,
không cập nhật được giá đất ở thị trường.
e) Thủ tục hành chính
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực này còn nhiều yếu kém chưa đáp ứng
yêu cầu giao dịch trên thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển của địa
phương.
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H. THANH OAI
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất ởtrên địa bàn huyện
Thanh Oai, thành phố Hà Nội
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai đã dần
dần đi vào nề nếp, tiềm năng đất đai đã được khai thác theo hướng phát triển đô thị
góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Một số thủ tục
hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được cải cách. .
Công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai đã bám sát các Nghị
định của Chính Phủ, các thông tư hướng dẫn của bộ ngành có liên quan để kịp thời
trình UBND thành phố Hà Nội ra các quyết định ban hành giá đất ở hàng năm trên
địa bàn thành phố. Tuy nhiên UBND huyện Thanh Oai chưa có đội ngũ cán bộ xây
dựng giá đất ở đủ chuyên môn, nghiệp vụ để đáp ứng tốt công việc nên chậm thay
20

đổi, điều chỉnh khi trên thị trường có biến động lớn về giá cả dẫn đến tình trạng
giá quy định của Nhà nước trong nhiều năm không theo kịp giá thị trường, sự
chênh lệch còn lớn. Sự chênh lệch lớn này gây khó khăn trong công tác quản lý
đất đai nhất là việc áp giá khi bồi thường để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự
án phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
3.2 Định hướng quản lý đất và thị trường bất động sản huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai được phê duyệt đã góp
phần phân bổ hợp lý quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực thực hiện chiến lược, quy
hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; khắc phục các
mâu thuẫn, chồng chéo trong sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực; định hướng cho
các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước đầu tư có hiệu quả vào đất đai; là căn cứ
để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện công
tác giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất.
Kế hoạch cũng xác định rõ các giải pháp và phân công trách nhiệm cụ thể
cho các xã, thị trấn liên quan trong việc theo dõi, đôn đốc, giám sát thực hiện việc
đầu tư phát triển quỹ đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2016-2020 nhằm phát huy
giá trị kinh tế và khai thác hợp lý nguồn tài nguyên đất, đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của tỉnh theo hướng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.
Bên cạnh đó, sẽ tái cơ cấu hàng hoá bất động sản theo hướng phát triển đa
dạng các loại hàng hoá bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở cho phù hợp với
nhu cầu của thị trường. Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng hoá sản phẩm
ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường bất động sản phát
triển cân đối cung - cầu và có khả năng thanh toán. Đẩy mạnh phát triển nhà xã hội
và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp, điều chỉnh hợp lý nguồn cung nhà
ở thương mại cao cấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê.
3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội
3.3.1 Nhóm giải pháp chính sách pháp luật
3.3.1.1 Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở

Pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung các quy định cụ thể về quản lý tài
chính đất đai và giá đất, tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành còn thiếu quy
định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường. Để giải quyết vấn đề
này các cơ quan quản lý nhà nước liên quan trong lĩnh vực này ở Trung ương và
Thành phố Hà Nội cần cần sớm ban hành các văn bản quy định cụ thể về trình tự,
thủ tục xác định theo giá thị trường
3.3.1.2 Tổ chức thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở
Công tác định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai cần đảm bảo sự thống
nhất, hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước, định giá được các khu vực đất đai có
tiềm năng. Đồng thời giải quyết được các dự án nguồn lực bị lãng phí do các dự án
chưa giải phóng được mặt bằng, về lâu dài giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện về
đất đai như khu đất dãn dân, đất dịch vụ tại các xã thu hồi đất nông nghiệp.
3.3.2 Nhóm giải pháp về quản lý đất đai và nhà ở
Việc chênh lệch giá giữa giá đất ởdo nhà nước ban hành và giá đất ởthị trường
21


là hệ quả của việc quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở còn nhiều mặt hạn chê,
nhất là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây dựng , đầu
tư hát triển thể hiện cụ thể trên các mặt, để khác phục những tồn tại này các giải
pháp cụ thể cần áp dụng.
3.3.2 1 Giải pháp về chiến lược, quy hoạch, kế hoạch
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở cần có các định
hướng, chiến lược đúng đắn, quy hoạch các khu để bố trí chỗ ở cho người dân, quy
hoạch các khu để tạo điều kiện cho người dân được thuê mặt bằng kinh doanh, sản
xuất, định hướng tạo công ăn việc làm cho người dân khi thu hồi đất của họ để
đảm bảo đời sống, an sinh.
- UBND huyện Thanh Oai, cơ quan chuyên môn là phòng Tài Nguyên và
Môi trường huyện xây dựng chiến lược, định hướng, kế hoạch và mục tiêu chung
và dài hạn trong quản lý đất đai, đặc biệt trong xây dựng quy hoạch phát triển tại

từng xã trong huyện, quy hoạch đô thị tại khu vực thị trấn và xã giáp ranh thành
phố… theo hướng hiện đại hóa, xác định mục tiêu chính gắn với lồng ghép các mục
tiêu có liên quan, tránh quy hoạch manh mún nhỏ lẻ.
3.3.2 2 Giải pháp về quản lý đất đai, đầu tư xây dựng nhà ở
- Phòng Tài nguyên & Môi trường cần kết hợp với trung tâm phát triển quỹ
đất huyện cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc
phục những hạn chế do giá đất ở UBND thành phố ban hành thấp hơn giá thực tế
chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm
cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.
3.3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức và cán bộ
Giá đất ở và quản lý Nhà nước về giá đất ởlà một trong những nội dung quan
trọng trong công tác quản lý đất đai, tuy nhiên đây là vấn đề mới còn thiếu nhiều
kinh nghiệm cả về lý luận thực tiễn, tổ chức định giá còn do nhiều ngành đảm
nhiệm, đội ngũ cán bộ chuyên môn chưa được đào tạo chính quy, chuyên nghiệp.
3.3.3.1 Kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về giá đất ở
Các cơ quan định giá đã nắm rõ được quy định và hoàn toàn chịu trách
nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời
phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù
hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
3.3.3.2 Giải pháp về cán bộ
Để tổ chức định giá đất ởhoạt động có hiệu quả, đòi hỏi các cơ quan chuyên
ngành tại toàn án và cơ quan chuyên môn giúp việc cho UBND huyện về đất đai
cần chú trọng hơn về đội ngũ, cán bộ định giá để thành thạo về nghiệp vụ; có
chuyên môn sâu và kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội.
Bởi vì, hiện tại chưa có một bộ phận rõ ràng nào cho công tác tổ chức định giá tại
huyện Thanh Oai mà đa phần là do các cán bộ địa chính xã và cán bộ phòng Tài
nguyên & Môi trường phụ trách xã đảm nhiệm. Do đó UBND huyện Thanh Oai
cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng
cường khả năng chuyên môn về định giá đất ởcho đội ngũ đang thực hiện công tác

này là các cán bộ địa chính quản lý đất đai.
22


3.4.4 Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật
Công tác quản lý nhà nước về giá đất ởnói chung, định giá đất ởnói riêng
của địa phương không được đầu tư đầy đủ về cơ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ
vẫn ở tình trạng bán thủ công là chủ yếu, khả năng xây dựng và quản lý cơ sở dữ
liệu về giá đất ở hạn chế , không cập nhật được giá đất ởthị trường , để khác phục
nhược điểm này các giải pháp cụ thể là:
3.4.4.1 Tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật
Trên cơ sở kiện toàn tổ chức bộ máy, UBND huyện Thanh Oai cần đầu tư
xây dựng trụ sở, trang thiết bị dầy đủ cho tổ chức định giá đất ở đảm bảo hoạt
động chuyên nghiệp và có hiệu quả
3.4.4.2 Áp dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý giá đất ở và định
giá đất ở
Luật Đất đai 2013 đã quy định việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quố gia,
trong đó có cơ sở dữ liệu về giá đất ở phục vụ trực tiếp công tác quản lý tài chính
về đất đai. UBND Huyện Thanh Oai cần sớm xây dựng đề án trình UBND Thành
phố Hà Nội phê duyệt để triển khai thực hiện nhiệm vụ này.
3.4.5 Nhóm giải pháp về cải cách thủ tục hành chính
3.4.5.1 Xác định hệ số điều chỉnh về tài chính đất đai
UBND huyện cần kết hợp với các cơ quan chuyên môn cần xem xét, nghiên
cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan
đến từng lĩnh vực của các xã, thị trấn khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh
khác nhau để đảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền
lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.
3.4.5.2 Hoàn thiện cơ chế, trình tự thủ tục dịnh giá đất ở
- Quy định rõ nguyên tắc định giá đất ở phải theo mục đích sử dụng đất hợp
pháp tại thời điểm định giá.

- Quy định khung giá đất, bảng giá đất ở được xây dựng định kỳ 05 năm một
lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động; bổ sung quy định đối với trường
hợp các xã không thống nhất được giá đất ởtại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành
phố.
- Quy định thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất thu hồi để đấu giá; đầu tư xây dựng các khu, điểm
tái định cư để giao đất cho thuê đất đối với người bị thu hồi đất.
3.4.5.3 Hoàn thiện cơ chế, trình tự thủ tục liên quan đến quản lý tài chính về đất
đai: thu nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, giao đất có thu tiền, phí, lệ phí đối với
từng đối tượng cụ thể.

23