Chính sách quản lý chung cư cao tầng

Chính sách quản lý chung cư cao tầng
Cả nước hiện có hơn 300 chung cư với gắn 1 triệu cư dân “vùng cao”. Thế
nhưng, cơ chế quản lý khu vực này còn rất thiếu. Các khu đô thị mới đã xuất
hiện tại Hà Nội từ hơn 10 năm nay nhưng cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà
với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn bùng nhùng. Thế nên, tranh
chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thường
thuộc về khách hàng.

Bị vô hiệu hóa
Nói về cơ chế quản lý tại các tòa chung cư cao tầng hiện nay, ông Hoàng Linh,
Trưởng Ban quản trị cụm Trung Hòa (Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính) tỏ
ra rất bức xúc bởi “Ban quản trị bị... vô hiệu hóa”! “Năm 2008, chủ đầu tư triệu
tập hội nghị đại biểu 2 cụm chung cư Trung Hòa - Nhân Chính hiệp thương bầu ra
hai ban quản trị theo đúng quy định. Thế nhưng khi ban quản trị yêu cầu được
thực hiện nhiệm vụ của mình thì bị từ chối với lý do không đủ tư cách pháp
nhân", ông Linh nói. Cũng theo ông, cả khu hơn 1 vạn dân nhưng không có trường
công lập, nơi sinh hoạt cộng đồng thiếu. Tình trạng sử dụng nhà ở làm văn phòng,
lớp học, thậm chí cả xưởng sản xuất, diễn ra phổ biến. Thực tế có lớp học hơn 50 60 học sinh, được tổ chức ở tận tầng 25, khi xảy ra hỏa hoạn thì rủi ro rất cao.
Cũng tâm trạng tương tự, ông Trần Kim Ngọc, Trưởng Ban quản trị chung cư An
Sinh (Từ Liêm) lên tiếng: “Cả nước có hơn 300 chung cư cao tầng với hơn 1 triệu
người cư trú nhưng tới nay nhiều địa phương vẫn chưa hướng dẫn cơ chế quản lý.
Thế nên, số ban quản trị tòa nhà được thành lập chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ngay
như ở tòa nhà chúng tôi đang ở, ban quản trị do dân bầu ra vẫn chưa được huyện
Từ Liêm công nhận...”


Chính quyền không thể ngoài cuộc
Thừa nhận quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy
cảm và phức tạp, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn nêu thực
trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà
chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của

người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh,
xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ.
Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và
quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và
quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì...
Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải
quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư
dự án nào áp dụng quy định này.
Bình luận về sự lúng túng trong việc tìm cơ chế quản lý nhà chung cư, ông Đồng
Minh Sơn - Hội Xây dựng Hà Nội cho rằng, hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc
không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của nhân dân, trong
khi cơ quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ dẫn đến tình
trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Phương tiện đi lại, dừng đỗ
tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý. Ông Đồng Minh Sơn
đề nghị thành lập ban quản lý nhà chung cư theo mô hình tương tự như ban quản lý
dự án đầu tư, thành phần gồm đại diện chủ đầu tư, chủ sở hữu. Cấp trên trực tiếp là
chính quyền địa phương hoặc Sở Xây dựng là đầu mối thống nhất quản lý nhà
nước về khai thác, sử dụng nhà chung cư.


Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu, nên những mẫu
thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang bị
“ứ đọng”
Hoàn toàn nhất trí với kiến nghị này, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, ông
Đỗ Hoàng Ân cho rằng, cần mạnh dạn chuyển dần sang hình thức tự quản như một
số tổ, cụm dân cư. Để bảo đảm các điều kiện cần và đủ cho công tác quản lý, Hà
Nội cần ban hành quy định chất lượng nhà chung cư khi đưa vào sử dụng; kiên
quyết không cho phép sử dụng khi nhà ở không đúng quy hoạch, không đồng bộ hạ
tầng kỹ thuật, xã hội, không bảo đảm an ninh, an toàn, vệ sinh môi trường... Viện
trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, ông Phạm Sỹ Liêm cũng

khẳng định, hầu hết các nước tiên tiến trên thế giới đều thành lập ra tổ chức quản
lý nhà chung cư, với nguyên tắc tương xứng về trách nhiệm, quyền hạn và lợi ích,
phục vụ nhu cầu của chủ sở hữu. Cùng với đó, phải có sự kiểm tra, giám sát, hướng
dẫn của chính quyền đô thị. Đặc biệt, để tránh tranh chấp, khi bán các căn hộ, trong
hợp đồng mua bán phải mô tả rõ không gian chung, địa giới đất, quy định sử dụng,
tốt nhất nên quy định rõ tầng hầm thuộc sở hữu chung...

Nên có Luật chung cư
Đánh giá “các chung cư mới hình thành chưa nhiều” song GS Tôn Gia Huyên nêu
ra hàng loạt mâu thuẫn phức tạp, khó giải quyết hiện nay như ai sẽ trả tiền sử dụng
đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất? Ai là người sở hữu tầng 1, tầng hầm và tầng thượng
của nhà chung cư? Ai có trách nhiệm chăm sóc vườn hoa, cây cảnh trong khuôn
viên khu chung cư? Hơn nữa, khi chung cư không chỉ dùng để ở mà còn dùng làm
văn phòng cho thuê, và cả các hoạt động dịch vụ thương mại, ngân hàng, tài
chính... thì việc quản lý, sử dụng càng phức tạp hơn.


Theo GS Huyên, do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên
những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư
đang bị “ứ đọng”. Nếu không được xử lý kịp thời, vấn đề sẽ ngày càng trở nên bức
xúc, dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư
với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư; gây cản trở cho việc triển khai chính
sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp; không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản
nhà ở... Ông Tôn Gia Huyên mạnh dạn đề xuất, một trong những giải pháp để khắc
phục tình trạng nêu trên là bắt tay vào xây dựng “Luật Chung cư”. Trong quan
điểm lập pháp của Luật Chung cư, cách nhìn về sở hữu, sử dụng, quản lý khu
chung cư phải theo hướng chất lượng cao và hiện đại, khác hẳn với cách “ứng xử”
với các khu tập thể trước đây. Đặc biệt, phải phân định rõ phần thuộc sở hữu chung
và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng.