Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác găn liền với đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An

MỤC LỤC


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với sự sống con người cũng như tất cả
các lĩnh vực đời sống xã hội chắc hẳn không một ai có thể phủ nhận nó. Đất đai quan
trọng và có sức ảnh hưởng vô cùng lớn.
Đất đai là tài nguyên quý giá bậc nhất của một quốc gia. Nhà máy, xí nghiệp,
các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho con người đều được đặt nền móng trên đất.
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai cung cấp nguồn nước cho sự sống,
cung cấp nguồn nguyên vật liệu và khoáng sản, là không gian của sự sống đồng thời
bảo tồn luôn cho sự sống. Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình
văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất đai vô cùng quý giá nhưng nó lại không phải là nguồn tài nguyên vô hạn,
đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, cố định về vị trí vì vậy việc sử dụng
đất phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất, các quy định chặt chẽ của pháp luật đất đai
và phải có sự quản lý hợp lý.
Từ Hiến pháp 1992 cho đến Hiến pháp 2013 đều quy định rõ ràng cụ thể :“Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật”.
Xuất phát từ tình hình đó, Nhà nước ta cần có một hệ thống chính sách quản lý
đất đai một cách chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất triệt để
và hợp lý hơn. Trong đó đăng ký đất đai lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một
trong nhưng nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được
quy định tại khoản 7 điều 22 Luật Đất đai 2013.
Hiện nay, cùng với tốc độ phát triển kinh tế cũng như vấn đề bùng nổ dân số
khiến nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong các
mối quan hệ đất đai vì vậy đòi hỏi cần có sự quản lý ngày càng chặt chẽ, Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất càng được
nâng cao tầm quan trọng của nó hơn đối với việc sử dụng cũng như là quản lý quyền
sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận là điều rất cần thiết, qua đó Nhà nước nắm
chắc quỹ đất, nhằm đưa đất đai vào sử dụng một cách hiệu quả và tiết kiệm, kiểm
soát được mọi việc mua bán, giao dịch trên thị trường, bảo vệ nguồn tài nguyên thiên
nhiên, bảo vệ môi trường. Thông qua công tác này, nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp
pháp cho người sử dụng đất cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất
đai, vì từ đó chúng ta nắm bắt được rõ kết quả cũng như những thiếu sót, yếu kém
2


trong việc thực hiện chức năng quản lý của ngành. Từ đó rút ra được những kinh
nghiệm để công tác quản lý đất đai ngày càng nâng cao.
Huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An là huyện đồng bằng có mật độ dân cư sinh
sống khá cao, đây là một huyện đang phát triển của tỉnh Nghệ An, thu hút khá nhiều
sự đầu tư bên ngoài chính vì thế đòi hỏi vai trò quản lý trong lĩnh vực đất đai phải
được quan tâm mạnh mẽ.
Công tác triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất được tiến hành đồng loạt trên địa bàn toàn
huyện cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu người dân và nhu cầu quản lý của Nhà nước,
tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều mặt hạn chế cần phải lưu ý như :
Đất đai là vấn đề nhạy cảm, việc xác nhận diện tích để cấp giấy có nhiều mâu
thuẫn trong các hộ gia đình nên gây cản trở lớn cho việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn huyện. Việc thay đổi các thủ tục hành chính, các văn bản pháp luật
làm công tác quản lý đất gặp nhiều khó khăn, bất cập do chưa nắm chắc những thay
đổi đó. Trình độ dân trí ở một số nơi trên địa bàn huyện vẫn còn khá kém nên chưa
nhận thức rõ được vai trò, quyền lợi và nghĩa vụ khi đăng ký cấp giấy chứng nhận,
gây ảnh hưởng lớn tới việc đăng ký kê khai diện tích đất được cấp giấy.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, đồng thời được sự phân công của khoa Quản
lý đất đai- trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, dưới sự chỉ bảo hướng

dẫn nhiệt tình của Th.s Trần Thị Thu Hoài cùng sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi
của phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An. Em tiến hành
thực hiện nghiên cứu đồ án tốt nghiệp: “ Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác găn liền
với đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An”.
2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu của đề tài:
2.1. Mục đích:
- Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với
đất tìm ra những tồn tại hạn chế , thuận lợi khó khăn trong tiến trình cấp giấy chứng
nhận.
- Tìm hiểu việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.
- Tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về công tác cấp GCNQSDĐ
- Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và phát huy những mặt
tích cực để nhằm hoàn thiện hơn nữa trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên
địa bàn huyện.
2.2. Yêu cầu:
3


- Nghiên cứu, nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật quy định về đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất của nhà nước nói chung và địa bàn huyện Đô Lương nói riêng.
- Thu thập đầy đủ tài liệu về giao đất và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn
huyện.
- Tiếp cận công việc thực tế để nắm rõ quy trình, trình tự cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn toàn huyện.

- Nguồn số liệu, tài liệu phải chính xác, khách quan, có độ tin cậy, phản ánh
đúng quá trình thực hiện chính sách Cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện nghiên cứu.
- Đưa ra những đề xuất và kiến nghị phải phù hợp với tình hình thực tế hiện
nay tại địa phương.

4


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ
hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.
1.1.1. Khái niệm về Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
1.1.1.1. Khái niệm, vai trò của đăng ký đất đai
a, Khái niệm
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối
với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện
đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với
mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
Theo Điều 33 của Luật Đất đai và Điều 696 của bộ Luật dân sự, việc đăng ký
đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao
quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện
trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất
cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển
quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng
ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập

hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những
người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất
đai theo đúng pháp luật.
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan
hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất.
b,Vai trò, đặc điểm của đăng kí
- Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai,
- Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
- Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn.
1.1.

5


1.1.1.2. Khái niệm về Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định
về quyền sử dụng đất như sau:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.”
“Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu
phần giá trị quyền sử dụng đất, được chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích

được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước.
1.1.2. Khái niệm Cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
1.1.2.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, việc Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng hợp pháp là nhằm xác lập
quyền và quy định nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất,
đồng thời thông qua GCN, Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất
của Quốc Gia.
1.1.2.2. Vai trò của cấp GCN quyền sử dụng đất.
- GCNQSDĐ là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người
SDĐ.
- GCNQSDĐ là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi
ích hợp pháp của mình trong quá trình SDĐ.
- GCNQSDĐ là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản.
- GCNQSDĐ khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả SDĐ,
mở rộng khả năng vay vốn cho người SDĐ và giảm tranh chấp đất đai…
- Từ những vai trò của GCNQSDĐ trên cho thấy, công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ là việc không thể thiếu trong quản lý Nhà nước về đất đai.

1.1.2.3. Mục đích cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6


- Đối với Nhà nước: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện
pháp quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai.

- Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọi tiềm năng
của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thủ pháp lý xác nhận mối quan
hệ hợp pháp giữa Nhà nước – người quản lý chủ sở hữu đất đai với người được nhà
nước giao đất để sử dụng. Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ
pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng pháp luật. Vì vậy
người được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện.
- Việc cấp GCNQSDĐ là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành
lần lượt từng bước vững chắc không nóng vội ồ ạt theo phong trào, đủ điều kiện đến
đâu cấp GCN đến đó. Chưa đủ điều kiện thì để lại đưa vào trường hợp xét cấp và có
kế hoạch xử lý những trường hợp đó bằng tài chính để cấp GCN cho họ, chứ không
thể bỏ lại được, làm như vậy sẽ không bao giờ cấp được. Phải chủ động tạo điều kiện
để mọi người sử dụng đất thuộc mọi đại phương đều lần lượt được cấp GCNQSDĐ.
Đồng thời phải được sự lãnh đạo, chỉ đạo của cấp Ủy đảng và chính quyền các cấp
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1. Các văn bản pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.
Ngày 16/11/2003, Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày
01/07/2004. Luật Đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải
quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết
được.
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật
để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005.
Nghị đinh 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất ( có hiệu lực
01/07/2014)
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất
đai.Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về GCNQSDĐ.
Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Thông tư
23/2014/TT-BTNMT về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản liên quan đến đất ( 05/07/2014)
7


Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính ( có hiệu lực từ 05/07/2014)
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính ( có hiệu lực từ
05/07/2014)
Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ –
BTNMT ngày 01/11/2004.
Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực hiện một
số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007.
Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
Luật đất đai 2013
1.2.2. Một số quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và các tài sản gắn liền với đất.
1.2.2.1. Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
GCNQSD đất là chứng cứ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, theo
điều 2 của Luật đất đai, người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã, phường, thị
trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSD đất.
 Mẫu GCNQSD đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, sử dụng thống nhất

trong cả nước:
- Theo Quyết định 201/QĐ-ĐKTK và Thông tư 302/TT-ĐKTK thì GCNQSD
đất màu hồng cho các loại đất.
- Theo Quyết định 60/CP ngày 5/7/1994 quy định mẫu GCNQSD đất ở và
quyền sở hữu nhà ở chuyển thành màu mới và màu xanh lưu tại Sở.
 Thẩm quyền xét duyệt cấp GCNQSD đất:
Căn cứ Nghị định 66/NĐ-CP ngày 28/9/2001 của Chính phủ quy định về thẩm
quyền giao giấy và cấp GCNQSD đất đối với các cá nhân, tập thể sử dụng đất.
- UBND xã có trách nhiệm xét để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của
từng chủ sử dụng đất, chỉ thực hiện việc kê khai đăng ký ban đầu.
- UBND huyện ký duyệt để cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất vào mục đích nông nghiệp, đất ở theo quy định.
- UBND tỉnh ký duyệt cấp GCNQSD đất cho chủ sử dụng là các tổ chức trong
nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất tại Việt Nam.
8


1.2.2.2.Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
Theo điều 98 Luật đất đai 2013 :
-

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp
một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất chung cho các thửa đất đó.

-

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung
quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp
cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu
cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

-

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

-

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không
thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa
vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

-

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

-

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu
cầu.
9


-

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên
giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh
giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có
giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền
kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.

-

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
1.2.2.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện
theo quy định của Chính phủ.
10


1.2.2.4. Điều kiện Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a, Hộ gia đình, cá nhân
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất.
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều 100, Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
11


theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính
thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai
2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác
nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Tại điều 101 Luật đất đai 2013 thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được
quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường
trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là
người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
12


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng
7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b. Tổ chức, cơ sở tôn giáo
Tại điều 102 Luật đất đai 2013 thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang
sử dụng đất được quy định như sau:
- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng
đúng mục đích.
- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được giải quyết như sau:
+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục
đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân
dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải
lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất
quy định tại Điều 56 của Luật đất đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm
thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
13


- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau
đây:
+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Không có tranh chấp;
+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7
năm 2004.
1.2.2.5. Lập và quản lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSD đất
a, Lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Sở Tài nguyên và Môi trường, cơ quan địa chính huyện chịu trách nhiệm lập
hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với giấy chứng nhận thuộc thẩm
quyền của mình.
- Cơ quan địa chính cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức kiểm tra nghiệm thu hồ
sơ địa chính của cấp xã, phường, thị trấn . Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách
nhiệm hướng dân chuyên môn nghiệp vụ lập hồ sơ địa chính và tổ chức phúc tra kết
quả nghiệm thu hồ sơ địa chính của cơ quan địa chính cấp huyện.
b, Phân cấp quản lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các tài liệu sau đây được lập thành 3 bộ lưu giữ tại UBND cấp xã, cơ quan địa
chính cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường.
+ Bản đồ địa chính
+ Sổ địa chính
+ Sổ mục kê
+Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập 1 bộ, lưu tại cơ quan địa chính
thuộc cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
c, Nội dung một số tài liệu trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Bản đồ địa chính
+ Sổ địa chính
+ Sổ mục kê
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
 Ngoài ra các sổ chính trên còn thêm các giấy tờ sau:

- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất và các giấy tờ do người sử dụng đất nộp
khi kê khai đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
14


- Tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra và xét duyệt đơn của UBND
cấp xã: Biên bản xét duyệt của hội đồng đăng ký đất đai; Tờ trình của UBND các cấp
xã và cơ quan địa chính các cấp huyện, tỉnh. Danh sách các trường hợp đề nghị cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Quyết định thành lập hội
đồng đăng ký đất đai, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải
quyết các trường hợp vi phạm, quyết định chuyển mục đích sử dụng, chuyển đổi loại
đất sử dụng, quyết định cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Biên bản kiểm tra nghiệm thu hồ sơ địa chính.
 Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu kích thước, hình thể, vị trí, diện tích.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và
chưa thực hiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và hạn chế về quyền của người sử
dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan
 Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, hướng dẫn việc lập, chính
lý và quản lý hồ sơ địa chính.
- Bản đồ địa chính:
Bản đồ địa chính là tài liệu cơ bản nhất của bộ hồ sơ địa chính, nó mang tính
pháp lý cao nhất phục vụ cho việc quản lý đất đai một cách chặt chẽ đến từng thửa
đất, từng chủ sử dụng.
- Sổ địa chính

Sổ địa chính được lập để đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân và đăng ký đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng, làm cơ sở để
Nhà nước thực hiện quản lý đất đai theo Pháp luật.
+ Sổ lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được UBND xã, phường,
thị trấn xác nhận, cơ quan địa chính các cấp huyện, tỉnh duyệt
+ Sổ lập căn cứ vào hồ sơ kê khai đăng ký đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Đối với sổ địa chính khu vực nông thôn:
+ Chủ sử dụng đất được UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đăng ký vào quyển số 1; đất do UBND xã đăng ký ghi vào cuối quyển số 1; đất do
UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký vào các quyển còn
lại. Chủ sử dụng đất cư trú tại điểm dân cư nào thì đăng ký vào quyểm điểm dân cư
15


gần nhất nơi họ tham gia sinh hoạt, các hộ gia đình, cá nhân có đất phụ canh trong xã
đăng ký vào quyển riêng hoặc quyển cuối cùng của xã.
+ Sổ được lập lần lượt cho từng chủ sử dụng, mỗi chủ một trang, mỗi thửa đất
một dòng, chủ sử dụng nhiều thửa đăng ký một trang không nhiều loại tỷ lệ thì tờ bản
đồ nào tỷ lệ nhỏ vào trước, tờ bản đồ tỷ lệ lớn vào sau.
+ Sổ được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận, cơ quan địa chính các cấp huyển, tỉnh duyệt.
- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Sổ lập để cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở cấp mình.
+ Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
của UBND cấp tỉnh, cơ quan địa chính cấp huyện lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của UBND cấp huyện.
+ Cơ quan địa chính cấp huyện lập sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất theo phạm vi hành chính xã, phường, thị trấn. Sở Tài nguyên và Môi trường
lập sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phạm vi huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh.
+ Thứ tự vào sổ liên tiếp theo thứ tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cấp. Ghi hết nội dung của mỗi sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cách 3
dòng rồi mới ghi cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếp theo.
1.2.2.6. Mẫu giấy chứng nhận
Nội dung trên giấy chứng nhận:
1. Tên cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Tên người sử dụng đất (cả vợ và chồng).
3. Các thông tin về thửa đất: thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ thửa đất, diện tích,
hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng.
4. Tài sản gắn liền với đất: tài sản của người sử dụng đất bao gồm nhà ở, công
trình kiến trúc, cây lâu năm,...
5. Ghi chú: tình trạng của thửa đất (thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc quy
hoạch sử dụng đất mà phải thu hồi, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hay chưa
phê duyệt, thửa đất hoạec một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn...)
6. Sơ đồ thửa đất.
7. Ký GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và đóng dấu.
8. Số vào sổ cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
16


gắn liền với đất.
9. Những thay đổi sau khi cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, ghi thời điểm chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất
trên GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xác
nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý

Hình 1.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo Nghị định số 88/2009/QĐ-CP ngày 19/10/2009 của
chính phủ và Thông tư số Thông tư số 23/2014/TT-BTNMTngày 19/05/2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

17


CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu:
- Nghiên cứu về thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đô Lương.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi thời gian: từ trước năm 2009-2014
- Phạm vi không gian: tiến hành trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.
2.2. Nội dung nghiên cứu:
2.2.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội địa bàn huyện Đô Lương,
tỉnh Nghệ An.
2.2.2. Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.
2.2.3. Điều tra số liệu về thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương,
tỉnh Nghệ An.
2.2.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, tỉnh Nghệ An.

2.2.5. Phân tích khó khăn, thuận lợi, nguyên nhân ảnh hưởng đến tình hình cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện, tỉnh Nghệ An.
2.2.6. Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
2.3. Phương pháp nghiên cứu:
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu:
Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, số liệu quản lý nhà
nước về đất đai và các văn bản có liên quan.
2.3.2. Phương pháp kế thừa:
Kế thừa những số liệu, tài liệu báo cáo đã được phê duyệt, đồng thời bổ sung vấn
đề các số liệu mới phù hợp với nội dung nghiên cứu.
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu
Trên cơ sở những tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành chọn lọc sắp xếp lựa
chọn những thông tin phù hợp với chuyên đề. Sử dụng những phần mềm cơ bản để
phân tích, tổ hợp và xử lý số liệu điều tra thu thập được.
18


2.3.4. Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh là so sánh giữa lý thuyết với thực tiễn, giữa yên cầu đặt ra của
đề tài và điều kiện cụ thể của địa phương trong quá trình thực hiện công tác cấp giấy
chứng nhận. Tiến hành so sánh chuỗi các số liệu để từ đó phân tích sự bbieens động
qua các thời kỳ liên quan đến cấp giấy chứng nhận từ đó rút ra những hiệu quả đạt
được sau khi thực hiện.
2.3.5. Phương pháp đánh giá:
Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất ở địa phương có phù hợp với chủ trương và
đường lối của Đảng và Nhà nước.

19


CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên.
3.1.1.1 Vị trí địa lý
Đô Lương có ranh giới hành chính như sau
- Phía Bắc giáp huyện Tân Kỳ
- Phía Đông giáp huyện Yên Thành và huyện Nghi Lộc.
- Phía Nam giáp huyện Nam Đàn và huyện Thanh Chương.
- Phía Tây giáp huyện Thanh Chương và huyện Anh Sơn.
Đô Lương là huyện đồng bằng bán sơn địa có toạ độ địa lý:
105015' đến 105045' độ kinh Đông.
18055' đến 19010' độ vĩ Bắc.
Huyện Đô Lương có 33 đơn vị hành chính gồm 1 thị trấn và 32 xã: thị trấn Đô
Lương, Lạc Sơn, Đại Sơn, Trù Sơn, Thái Sơn, Hiến Sơn, Trung Sơn, Đà Sơn, Thuận
Sơn, Ngọc Sơn, Lam Sơn, Bồi Sơn, Đông Sơn, Nam Sơn, Bắc Sơn, Đặng Sơn, Yên
Sơn, Văn Sơn, Thịnh Sơn, Bài Sơn, Nhân Sơn, Quang Sơn, Thượng Sơn, Minh Sơn,
Tân Sơn, Xuân Sơn, Tràng Sơn, Hồng Sơn, Hòa Sơn, Lưu Sơn, Mỹ Sơn, Giang Sơn
Đông, Giang Sơn Tây. Trong đó thị trấn Đô Lương là trung tâm huyện lỵ, vị trí của
huyện là giao điểm của các đường giao thông chính như: Quốc lộ số 7A, 7B, quốc lộ
46 cũ, quốc lộ 15A,15B nên có điều kiện để giao lưu và mở rộng quan hệ kinh tế, văn
hoá, xã hội với các địa phương trong và ngoài tỉnh Nghệ An, giữa nước ta và nước
bạn Lào.
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình.
Huyện Đô Lương là một vùng lãnh thổ được giới hạn bởi vùng núi Tây Bắc
(huyện Tân Kỳ), vùng núi Tây Nam (huyện Thanh Chương, Anh Sơn) và vùng đồng
bằng (huyện Yên Thành, Nghi Lộc, Nam Đàn).

Trên cơ sở những đặc điểm về điều kiện địa hình huyện Đô Lương được phân
thành 4 vùng với những đặc điểm như sau:
+ Vùng bán sơn địa Tây Bắc: Gồm 7 xã là Ngọc Sơn, Lam Sơn, Bồi Sơn, Giang
Sơn Đông, Giang Sơn Tây, Hồng Sơn và Bài Sơn. Đặc điểm của vùng này là xen kẽ 2
dạng địa hình đồi và thung lũng. Địa hình đồi chạy theo hướng Đông Bắc (từ xã
Giang Sơn Tây đến Ngọc Sơn) và dạng địa hình thung lũng (dạng thung lũng lòng
20


chảo có suối chảy qua gồm các xã Giang Sơn Đông, Hồng Sơn, Bài Sơn, dạng thung
lũng dốc nghiêng gồm các xã Bồi Sơn, Lam Sơn).
+ Vùng ven bãi sông Lam: gồm 7 xã là Nam Sơn, Bắc Sơn, Đặng Sơn, Lưu
Sơn, Đà Sơn, Trung Sơn và Thuận Sơn.
+ Vùng đồng bằng (vùng trọng điểm lúa): gồm 14 xã là Tràng Sơn, Đông Sơn,
Yên Sơn, Văn Sơn, Thịnh Sơn, Hoà Sơn, Đà Sơn, Lạc Sơn, Xuân Sơn, Minh Sơn,
Tân Sơn, Quang Sơn, Thái Sơn, Thượng Sơn và thị trấn Đô Lương. Đặc điểm của
vùng này là địa hình tương đối bằng phẳng, ở độ cao từ 9m đến 11m, xung quanh có
nhiều vùng đồi chia cắt, có hệ thống ngòi lạch của sông Lam nên dễ thoát nước.
+ Vùng bán sơn địa Đông Nam: gồm có 5 xã là Hiến Sơn, Nhân Sơn, Mỹ Sơn,
Trù Sơn và Đại Sơn. Vùng địa hình này đặc điểm là có các dãy đồi chạy theo hướng
Tây Bắc - Đông Nam xen kẽ 2 loại địa hình đồi và thung lũng dốc nghiêng.
-Xét về độ dốc thì diện tích của huyện được phân loại như sau:
Độ dốc từ 00 đến 80 có khoảng 22399 ha (chiếm 63%)
Độ dốc từ 80 đến 150 có khoảng 4271 ha (chiếm 12%);
Độ dốc từ 150 đến 250 có khoảng 2491 ha (chiếm 7%);
Độ dốc từ trên 250 có khoảng 6328 ha (chiếm 18%).
3.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết.
Đô Lương có chế độ khí hậu phức tạp, mang tính chất khí hậu nhiệt đới nóng
ẩm, mưa nhiều song phân bố không đều giữa các tháng trong năm, khí hậu được chia
làm 2 mùa, đó là mùa đông và mùa hè, ngoài ra còn chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam

(gió Lào).
Khí hậu huyện Đô Lương cũng như các huyện khác trong tỉnh Nghệ An mang
tính chất của khí hậu nhiệt đới gió mùa.
- Nhiệt độ: Nhiệt độ bình quân hàng năm từ 230- 240C; nhiệt độ cao nhất trong
năm là 400C – 410C (tháng 7) và nhiệt độ thấp nhất trong năm là 120C (tháng 1).
- Nắng: Số giờ nắng trung bình trong năm khoảng 1.500 - 1.700 giờ, bình quân
trong tháng khoảng 1.668 giờ. Các tháng có nắng nhiều là tháng 5, tháng 6 và tháng
7, bình quân tới 7 đến 8 giờ/ngày. Tháng ít nắng nhất là tháng 2 bình quân có 1,6
giờ/ngày.
- Lượng mưa: Lượng mưa bình quân hàng năm là 1.879 mm, tập trung chủ yếu
vào tháng 3, thời gian từ tháng 8 đến tháng 10 lượng mưa bình quân trên 1.000mm,
chiếm 60% lượng mưa cả năm.
21


Trong những tháng mùa khô (từ tháng 11 đến tháng 7 năm sau) thì lượng mưa
thấp (khoảng 750mm) trong khi đó lượng nước bốc hơi lại lớn do nhiệt độ những
tháng này cao vì vậy thường gây hạn hán cho vụ chiêm xuân.
- Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí bình quân 85%, tháng có độ ẩm thấp nhất
là 50% (tháng 6, tháng 7) và tháng có độ ẩm cao nhất là 95% (tháng 10, tháng 11).
- Gió, bão:
Hàng năm huyện thường phải chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió chính là gió Tây
Nam và gió mùa Đông Bắc.
Gió Tây Nam thổi từ tháng 4 đến tháng 9, mạnh nhất từ tháng 6 đến tháng 7.
Gió Tây Nam ảnh hưởng rất lớn đến sản xuất vụ Đông Xuân (thời kỳ ra hoa, thu
hoạch), gieo cấy hè thu và vụ mùa.
Gió mùa Đông Bắc thổi từ tháng 10 năm trước đến tháng 2 năm sau, do nhiệt độ
không khí xuống thấp, giá rét kéo dài ảnh hưởng đến gieo trồng vụ Đông Xuân.
Tuy có tiềm năng nhiệt lượng phong phú nên có tác dụng lớn đến quá trình sinh
trưởng, phát triển cây trồng vật nuôi, song do nằm trong khu vực Miền Trung nên

hàng năm chịu ảnh hưởng từ 4 đến 5 cơn bão đổ bộ vào và gây hiện tượng mưa to
kèm với dòng chảy mạnh của các con sông lớn gây lũ lụt, làm tăng các hiện tượng
xâm thực bào mòn, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt của nhân dân,
có những cơn mưa bão, lũ lụt lớn đã gây thiệt hại về người và tài sản như tốc mái đổ
nhà, đổ cây, huỷ hoại mùa màng, ô nhiễm môi trường...
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên.
* Tài nguyên đất
- Nhóm đất phù xa
Nhóm đất phù sa được phân bố ở những vùng đồng bằng và thung lũng của các
xã vùng bán sơn địa Tây Bắc và Đông Nam của huyện, có diện tích khoảng 15.770
ha, chiếm 44,47% diện tích tự nhiên, trong nhóm đất phù sa có các loại.
- Đất phù xa bồi tụ: diện tích khoảng 910 ha, chiếm 5,70% nhóm đất phù sa,
được phân bố ở các xã dọc theo sông Lam. Đặc điểm của loại đất này là hàm lượng
chất dinh dưỡng khá, trung tính, ít chua, thành phần cơ giới nhẹ, thích hợp với cây
màu và cây công nghiệp ngắn ngày.
- Đất phù xa không bồi tụ: diện tích 13.405 ha, chiếm 37,80% được phân bố ở
các dạng địa hình khác nhau, trong quá trình phát triển do chịu ảnh hưởng của các

22


quá trình hình thành đất khác nhau nên đã hình thành các loại phụ có tính chất lý, hoá
khác nhau, như:
+ Đất phù sa không được bồi, không glây, không kết vón, phân bố ở địa hình
vàn, đất có màu xám sẫm hoặc vàng nhạt, gần 50% loại đất này có thành phần cơ giới
nhẹ, ít chua, độ phì khá.
+ Đất phù sa không được bồi có sản phẩm Feralitic phân bố ở địa hình vùng cao
và các xã bán sơn địa; trong quá trình phát triển bị Feralít hoá, đất có phản ứng chua,
nghèo mùn, tốc độ phân giải chất hữu cơ nhanh; loại đất này thích hợp cho trồng lúa,
lúa màu và cây công nghiệp ngắn ngày.

+ Đất phù sa không được bồi bị glây phân bố ở địa hình vùng thấp (thuộc các xã
tiếp giáp với sông Khuôn); loại đất này hàng năm thường bị ngập nước, quá trình
glây trong đất xảy ra mạnh, đất có màu xám xanh, thành phần cơ giới nặng vì vậy
trước khi canh tác cần tháo nước, cày ải đồng thời bón vôi và lân.
- Đất bạc màu có diện tích khoảng 145 ha, chiếm 0,40%; được phân bố ở địa
hình vùng cao của các xã tiếp giáp với đồi núi. Do đặc điểm của địa hình nên hàng
năm đất bị rửa trôi mạnh, nghèo chất dinh dưỡng, có phản ứng chua, thành phần cơ
giới nhẹ, kết cấu rời rạc.
- Ngoài ra trong nhóm đất phù sa còn có đất phù sa lầy úng và đất phù sa ngoài
suối phân bố ở địa hình thấp, quá trình glây mạnh, đất lầy thụt; loại đất này chủ yếu
phù hợp trồng một vụ lúa chiêm.
- Nhóm đất dốc tụ.
Nhóm đất này có khoảng 266 ha, chiếm 0,75% diện tích tự nhiên của huyện;
được phân bố ở thung lũng của các xã vùng Tây Bắc, thành phần cơ giới thường
trung bình hoặc nhẹ, do sự hình thành của chúng phụ thuộc vào sản phẩm dốc tụ, đất
có phản ứng chua, loại đất này thích hợp với trồng lúa.
- Nhóm đất nâu vàng.
Nhóm đất này có diện tích khoảng 145 ha, chiếm 0,40% diện tích tự nhiên của
huyện; được phát triển trên phù sa cổ và lũ tích, phân bố rải rác thành các giải đồi
thấp, lượn sóng thuộc các xã Bồi Sơn, Hồng Sơn, Giang Sơn...loại đất này thích hợp
trồng cây công nghiệp dài ngày như chè, trẩu, cam chanh, bưởi, dẻ...
- Nhóm đất Feralít đỏ vàng vùng đồi
Nhóm này có diện tích khoảng 10.420 ha, chiếm 29,39% diện tích tự nhiên của
huyện; gồm các loại sau:
23


+ Đất Feralít đỏ vàng phát triển trên đá vôi: Loại đất này có diện tích khoảng 25
ha; tập trung chủ yếu xung quanh lèn đá vôi thuộc các xã Bồi Sơn, Giang Sơn Đông,
Giang Sơn Tây, Bài Sơn; đặc điểm đất có tầng dày, ít thịt.

+ Đất Feralít đỏ vàng phát triển trên phiến sét: Loại đất này có diện tích khoảng
9.500 ha, chiếm 26,79% được phân bố ở các xã vùng Tây Bắc và các xã bán sơn địa
vùng giữa; đặc điểm là thành phần cơ giới thịt trung bình đến thịt nặng, có khả năng
giữ nước tốt; loại này thích hợp trồng cây hoa màu và cây lâu năm.
+ Đất Feralít đỏ vàng phát triển trên đá cát kết: Loại đất này có diện tích khoảng
270 ha, chiếm 0,76% được phân bố ở các xã Đại Sơn, Mỹ Sơn và Minh Sơn; đặc
điểm là đất có màu vàng, kết cấu tương đối rời rạc, thấm nước nhanh và dễ bị rửa
trôi, đất chua và thành phần cơ giới nhẹ, nghèo mùn, khả năng trao đổi thấp, nghèo
chất dinh dưỡng.
+ Đất Feralít đỏ vàng phát triển trên Macma axit: Loại đất này có diện tích
khoảng 690 ha, chiếm 1,95%, đặc điểm là đất có màu đỏ đến vàng nâu, tầng đất
mỏng, có thể khai thác để trồng cây công nghiệp dài ngày, cây ăn quả và cây công
nghiệp ngắn ngày.
- Đất Feralít xói mòn trơ sỏi đá
Nhóm đất này có diện tích khoảng 7.540 ha, chiếm 21,26%; được phân bố ở các
xã đồi núi, đặc điểm là tầng đất dày không quá 30cm có lẫn nhiều sỏi đá, nhiều nơi đá
mẹ trơ trên bề mặt; một phần diện tích đã được khai thác trồng chè trong vườn của
các hộ gia đình, diện tích còn lại phát triển lâm nghiệp như trồng cây bạch đàn.
* Tài nguyên nước
- Nguồn nước mặt: Hệ thống sông suối, mặt nước trên địa bàn huyện có diện
tích 1.708,69 ha, chiếm 4,8% diện tích tự nhiên, nguồn nước mặt dồi dào, phong phú
từ các sông như sông Lam, sông Đào, sông Khuôn, các khe suối và các ao hồ ...trong
khu dân cư và lượng mưa hàng năm nhiều... nên đủ để đáp ứng như cầu sản xuất như
trồng lúa, màu, trồng cây hàng năm khác...ở tất cả các xã trong huyện và phục vụ đời
sống của nhân dân, tuy nhiên do địa hình và vị trí địa lý nên vẫn xảy ra hiện tượng
hạn hán, nhất là vào mùa hè và vùng bán sơn địa Tây Bắc và Đông Nam.
- Nguồn nước ngầm: Cũng rất đa dạng và phong phú, nhân dân vẫn đang khai
thác để sử dụng. Ngoài ra còn có nguồn nước khoáng Vĩnh Giang đang lập kế hoạch
đưa vào khai thác và sử dụng. Tuy nhiên nguồn nước ngầm cần được quản lý khai
thác, đánh giá trữ lượng và chất lượng cũng như yêu cầu bảo vệ môi trường.

24


Chế độ thuỷ văn của huyện phụ thuộc lớn nhất từ 2 con sông chính là sông Lam
chảy qua địa phận huyện Đô Lương khoảng 20 km, sông Đào khoảng 9 km. Đây là
những con sông có vai trò quan trọng để phát triển kinh tế như cung cấp nước chính
cho sản xuất nông nghiệp và đồng thời cũng là tiêu thoát nước, phát triển giao thông
đường thuỷ, giao lưu khu vực giữa các vùng trong tỉnh, ngoài ra còn tạo môi trường
sinh thái, phát triển du lịch... không chỉ riêng cho huyện mà cho cả tỉnh Nghệ An.
Ngoài ra chế độ thuỷ văn của huyện còn chịu ảnh hưởng bởi sông Khuôn và các khe
suối nhỏ như khe ngầm Lam Sơn, Hói Quai (Bồi Sơn), Hói Cấm (Tân Sơn) và các ao
hồ... trong khu dân cư.Chính vì vậy, ngoài những yếu tố thuận lợi thì huyện còn phải
chịu ảnh hưởng do hiện tượng lũ lụt hàng năm do nguồn nước đổ về các sông, từ khe
suối và hồ chứa nên đã gây ngập úng vào mùa mưa.

25