Phân tích ngành Bất động sản

Hiện tại trên HSX, HNX, và Upcom nhóm ngành bất động sản bao gồm gần 70 công ty
và các công ty này tập trung vào mảng kinh doanh: (1) Nhà ở trong đó bao gồm căn hộ và
nhà đất, (2) Bất động sản nghỉ dưỡng trong đó gồm khu du lịch - Resort và biệt thự nghỉ
dưỡng, (3) Văn phòng cho thuê và (4) khu công nghiệp, trong đó chủ yếu là các công ty
kinh doanh nhà ở.
Tốc độ tăng trưởng và biên lợi nhuận gộp của ngành bất động sản hiện tại đang cao hơn
các hệ số tương ứng của nền kinh tế Việt Nam như tốc độ tăng trưởng GDP và hệ số sinh
lời của toàn thị trường niêm yết. Xu hướng này nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục trong thời
gian tới, ít nhất là trong tương lai gần. Do đó, có thể kết luận rằng, ngành bất động sản
vẫn còn trong giai đoạn tăng trưởng.
Cấu trúc ngành nổi bật với sự kiểm soát nguồn cung quỹ đất đầu vào và sự cạnh tranh
giữa các doanh nghiệp trong ngành trong cả việc đáp ứng nhu cầu thị trường và dành
quyền sở hữu quỹ đất. Đặc biệt, sự mất đối xứng trong cán cân cung cầu quỹ đất đã làm
xuất hiện những chi phí phi chính thống khiến cho chi phí mở rộng quỹ đất ngày càng gia
tăng.
ĐẶC TÍNH CỦA NGÀNH
Tính chu kỳ ngành bất động sản
Từ năm 1990 đến nay, ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng với
các đợt sốt lần lượt vào năm 1993-1994, 2001-2002 và 2007-2008. Trong đó, lần tạo đỉnh
thứ nhất gắn liền với nhu cầu về đất đai gia tăng do nền kinh tế thị trường mở cửa. 2 đợt
sốt còn lại đều ghi nhận dấu ấn mạnh mẽ của tăng trưởng tín dụng cao (riêng năm 2007,
tăng trưởng tín dụng đạt mức kỉ lục là 50%) cùng dòng tiền đầu tư dồi dào từ kiều hối và
đầu tư nước ngoài (FDI, FII).
Sau khi tiến hành khảo sát quá trình tăng trưởng của ngành bất động sản và các yếu tố vĩ
mô, chúng ta nhận thấy rằng sự phát triển của ngành bất động sản có mối tương quan mật
thiết đối với sự tăng trưởng tín dụng dành cho ngành. Thống kê giữa 2 biến tổng doanh
thu của các công ty bất động sản niêm yết và tín dụng dành cho bất động sản cho thấy R2
đạt khoảng 0.96. Đây không phải là kết quả quá bất ngờ bởi bản chất của ngành là tiêu
thụ nhiều vốn từ cả hai phía người mua và người bán; trong khi nguồn vốn chủ yếu dành
cho ngành bất động sản ở Việt Nam vẫn chủ yếu đến từ tín dụng. Do đó, các biến động
về nguồn tài chính quan trọng này sẽ ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển của ngành bất

động sản.


Ngoài ra, tính mùa vụ của ngành bất động sản cũng khá tương đồng với sự tăng trưởng
GDP và tín dụng trong năm ở Việt Nam. Theo đó, số căn hộ bán được thường được ghi
nhận thấp nhất vào hai quý đầu năm và cao nhất ở hai quý cuối năm. Điều này có nghĩa
là doanh thu của của các công ty trong ngành bất động sản thường được hạch toán cao
nhất trong 2 quý cuối của năm.
Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành bất động sản Việt Nam
Hiện tại ở Việt Nam có khoảng 4,480 công ty bất động sản đang hoạt động. Trong số này
có thể chia thành 2 nhóm theo chuỗi giá trị là nhóm phát triển bất động sản và nhóm môi
giới. Khi xét đến hàng rào gia nhập trong 2 nhóm công ty này thì có thể nhận thấy rằng
các công ty phát triển bất động sản thường có nhu cầu về vốn cao hơn để hoạt động.
Trong khi đó, lượng vốn cần thiết để duy trì hoạt động của các công ty môi giới lại rất
hạn chế. Sự khác biệt về yêu cầu nguồn vốn này khiến cho hàng rào gia nhập vào nhóm
công ty phát triển bất động sản cao hơn nhóm các công ty môi giới.
TRIỂN VỌNG NGÀNH BĐS
Triển vọng trong dài hạn
Xét về cán cân cung cầu ở thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay thì tỉ lệ dân số Việt
Nam trong độ tuổi 24 - 30 vào khoảng 14,2%. Như vậy, số lượng người dân có nhu cầu
về nhà ở trong tương lai sẽ vào khoảng 13,3 triệu người. Mặt khác, theo thống kê của Bộ
Xây Dựng, diện tích bình quân nhà ở năm 2014 đạt khoảng 20,6 m2/người (dự kiến sẽ
tăng lên 21,5 m2/người trong năm 2015). Như vậy nhu cầu về nhà ở trong thời gian sắp
tới vào khoảng 273,980,000 m2, tương đương với 3.914.000 căn hộ có diện tích 70 m2.
Tuy nhiên, theo thống kê Quý I của Savills, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ, nhà liên kế/
biệt thự ở 2 thị trường chính là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chỉ vào khoảng 66.717 đơn
vị. Do đó có thể khẳng định nhu cầu về nhà ở hiện nay vẫn còn rất lớn so với nguồn
cung.
Tuy nhiên, như đã được đề cập bên trên, hệ số sinh lời của ngành vẫn còn cao hơn so với
mức trung bình của toàn bộ thị trường niêm yết (mặc dù đã giảm khoảng 30% so với giai

đoạn 2008 – 2010). Mức chênh lệch hiện tại về mức sinh lời giữa ngành bất động sản và
các ngành khác khiến cho ngành bất động sản trở nên hấp dẫn trong mắt các đầu tư và do
đó sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản. Sự cạnh tranh
giữa các nhà phát triển bất động sản theo đó cũng gia tăng. Điều này sẽ thúc đẩy các công
ty bất động sản mở rộng quỹ đất sang các khu vực ngoài thành phố Hồ Chí Minh hay Hà
Nội để đảm bảo một mức chi phí hàng bán thấp trong tương lai.


Sự gia tăng cạnh tranh này sẽ khiến cho biên lợi nhuận của toàn ngành giảm dần theo thời
gian về mức trung bình của toàn thị trường.
PHÂN TÍCH SWOT
Điểm mạnh
-

Ngành BĐS được đánh giá là trọng điểm phát triển của đất nước khi bộ mặt đô thị
sẽ thay đổi, phản ánh những đổi thay – tiến bộ của nền kinh tế

Khi đất nước tiếp tục bước vào con đường hội nhập quốc tế thì vai trò của ngành BĐS
càng bức thiết trong việc đảm bảo đời sống và nhu cầu ở không chỉ của người dân trong
nước mà còn của những người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Đây sẽ
chính là những “sứ giả” truyền đi thông điệp về Việt Nam phát triển và hội nhập, từ đó
tiếp tục thu hút mạnh mẽ hơn những dòng tiền đầu tư từ trong và ngoài nước về Việt
Nam.
-

Lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh/thành và các sở/ngành liên quan đều có chủ
trương tự tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư

Đối với ngành BĐS, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất càng rộng lớn sẽ càng có lợi thế. Với
chính sách và định hướng mở rộng quỹ đất từ các địa phương sẽ tạo rất nhiều cơ hội đầu

tư cũng như tăng lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp BĐS.
Điểm yếu
-

Thị trường BĐS Việt Nam còn khá non trẻ cả về quy mô và quá trình hình thành
phát triển so với các nước trong khu vực ASEAN nói riêng và các cường quốc
Châu Á nói chung.

-

Hoạt động ngành BĐS chưa là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế

Tỷ lệ đóng góp của các hoạt động ngành BĐS vào GDP của Việt Nam hàng năm vẫn còn
thấp, bình quân đạt khoảng 5,67%. Năm 2014, giá trị hoạt động ngành BĐS chỉ tăng
2,85% YoY so với mức tăng 5,98% của GDP.
-

Phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay

-

Giá nhà cao vượt quá khả năng hấp thụ của đại bộ phận người dân

-

Các chính sách và văn bản pháp lý còn chưa đầy đủ, phân tán, chưa có sự phối hợp
liên ngành, và thủ tục hành chính rườm rà


-

Thông tin thị trường còn thiếu minh bạch, hệ thống thông tin, dự báo không thống
nhất, thiếu tin cậy.

Cơ hội
-

Tình hình chính trị, kinh tế, xã hội ổn định

-

Chính phủ và NHNN đã có nhiều chính sách hỗ trợ tích cực cho ngành BĐS từ cả
hai phía, chủ đầu tư và người dân.

Thách thức
-

Trong ngắn hạn, khả năng đi đến một giải pháp tức thời để khai thác các dòng vốn
mới cho thị trường BĐS là chưa rõ ràng, các cải cách thủ tục hành chính chưa thể
đưa vào thực tiễn và có hiệu quả tức thì.

-

Hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS quay trở lại.

-

Nhiều dự án dù đã được phê duyệt nhưng tiến độ triển khai quá chậm đã gián tiếp
lãng phí tài nguyên đất và cản trở sự phát triển của địa phương.

-

Phát triển dự án ồ ạt có thể dẫn đến lệch pha cung – cầu tiếp diễn.

Ngành BĐS năm 2015 và dự báo năm 2016
Theo dự báo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) về sự hồi phục của thị
trường, giá bất động sản (BĐS) trong năm 2016 có thể tiếp tục tăng từ 5-10%. Dựa trên
những tác động tích cực của nền kinh tế và xu hướng trở lại thị trường của nhà đầu tư,
VNREA nhận định thị trường BĐS trong năm nay sẽ tiếp đà phát triển sôi động hơn so
với năm 2015. Chính sự phục hồi này sẽ khiến giá BĐS tiếp tục được điều chỉnh trong
thời gian tới.
Hiện nay Việt Nam điều chỉnh tỷ giá tiền đồng, giảm lãi suất tiền gửi USD, cấm găm giữ
ngoại tệ, cùng với sự tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát… sẽ có tác động nhất định lên
thị trường BĐS. Nhìn chung, người dân và DN sẽ lấy tiền đồng đầu tư vào BĐS vì đây là
kênh đầu tư hấp dẫn hiện nay.
Theo VNREA, năm 2016, nhà ở giá trên trung bình và trung bình sẽ chiếm chủ yếu.
Trong đó, phân khúc giá rẻ nghĩa là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tiếp tục phát
triển song nó sẽ không trở thành giao dịch chủ yếu trên thị trường vì sự tăng của phân
khúc này còn phụ thuộc vào trợ giúp của Chính phủ. Do đó, khả năng tăng nguồn cung


của phân khúc này không nhiều và chỉ dừng ở một mức độ nhất định như hằng số của các
năm.
Phân khúc nhà phố, biệt thự bắt đầu có những chuyển biến mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu
cầu rộng lớn của thị trường. Các chủ đầu tư hiện nay đang xây dựng những dự án biệt lập
với tiện nghi, hiện đại đáp ứng tất cả nhu cầu của người tiêu dùng. Giai đoạn đầu mở bán,
hầu hết những sản phẩm được đưa ra thuộc nhóm nhà phố thích hợp với phần lớn khả
năng tài chính của những gia đình trẻ.
Tiếp đó, những sản phẩm biệt thự đơn lập sẽ được bung ra vào thời điểm bán hàng tốt
nhất. Những dự án này đều có khu chăm sóc sức khỏe và những tiện ích hỗ trợ dành cho

người lớn tuổi. Do đó, cư dân có thế sinh sống lâu dài ở các dự án mà không cần phải
nghĩ tới việc di dời đi nơi khác.
Những người thật sự có nhu cầu sinh sống cũng chiếm lượng mua không nhỏ với nhóm
nhà phố, biệt thự. Nguyên nhân là do những nhà đầu tư và các cá nhân đầu cơ ít tham gia
vào phân khúc này, dẫn tới nhu cầu vay thấp hơn. Vì thế, đây được xem là mô hình nhà ở
có tài chính “khỏe mạnh”. Loại hình BĐS này cũng được hưởng lợi khá lớn từ các cải
thiện cơ sở hạ tầng và việc kết nối đến trung tâm thành phố ngày càng thuận lợi hơn.
Cũng theo báo của của VNREA, trong năm 2016, phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn tiếp
tục có những diễn biến tích cực trên thị trường. Nguyên nhân là do tâm lý của người mua
nhà Việt Nam phần lớn vẫn thích có một căn nhà độc lập hơn là sống trong chung cư cao
tầng. Giá thuê văn phòng cũng sẽ nhích từ 4-9%. Cuối cùng, trong năm nay, mức độ quan
tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam ngày càng tăng. Sự quan
tâm này tới từ nhiều đối tượng khác nhau, từ những cá nhân tìm mua nhà mong muốn tận
dụng Luật Nhà ở sửa đổi, cho tới quỹ đầu tư tư nhân cũng như quỹ tài chính lớn trong
khu vực tìm kiếm những thương vụ lớn.
Bên cạnh đó, tính thanh khoản tốt cũng đã thúc đẩy thị trường giao dịch tốt hơn. Điều đó
sẽ được tiếp tục trong năm 2016 khi thị trường cổ phiếu và vốn phát triển.
Cần phải nhìn nhận rằng, song hành cùng các tác động mạnh mẽ của Luật Kinh doanh
BĐS, Luật Nhà ở sửa đổi, việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất huy động trong năm
nay đã góp phần tạo sức nóng, đánh tan tảng băng BĐS bằng đà hồi phục bền vững. Lợi
thế BĐS giai đoạn 2015-2016 là cơ sở hạ tầng sẽ phát triển với tốc độ phát hành trái
phiếu tăng mạnh, điều đó sẽ giúp thị trường phục hồi tốt hơn.
Dù thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi song về cơ bản vẫn có những khó khăn
trong năm 2016, rủi ro lớn nhất vẫn là nợ xấu. Dự báo năm nay sẽ hình thành mặt bằng


lãi suất mới mặc dù không tới mức “đảo lộn” song đủ cản trở đà hồi phục của thị trường
chung. Đặc biệt là khi hầu hết các doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải vay với lãi suất ở
mức trên 10%/năm và thị trường BĐS dường như vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào
ngoài gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.