Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VƢƠNG QUỐC NAM
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012 – 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

:Quản lý tài nguyên

Lớp

: K43 – QLĐĐ - N02

Khóa học

: 2011 – 2015

Thái Nguyên – năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VƢƠNG QUỐC NAM
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012 – 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K43 - QLĐĐ - N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên hƣớng dẫn : ThS.Nông Thu Huyền

Thái Nguyên – năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện phương châm:
“Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương thức quan trọng giúp
học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học trên lớp, học trong
sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn của chính
mình.
Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban
chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại họpc Nông Lâm - Thái Nguyên em
được phân công về thực tập tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên. Có được kết quả này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu
sắc tới cô ThS.Nông Thu Huyền là người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp
của em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng
thành như ngày hôm nay.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Trung
tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ nhiệt tình
để em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình.
Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình nhưng do
kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn không
tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong các thầy cô giáo và bạn bè đóng

góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm2015
Sinh viên

Vƣơng Quốc Nam


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: So sánh các tiêu chí đánh giá về định giá đất của hai khu đất ........... 10
Bảng 2.2: Điểm của các tiêu chí đánh giá về định giá đất của hai khu đất......... 11
Bảng 2.3: Tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của
đất trồng lúa hạng IV tại xã A ............................................................................. 15
Bảng 2.4: Mục đích định giá đất ở một số nước ................................................. 17
Bảng 2.5: Hình thức xác định giá đất đai ở một số nước.................................... 18
Bảng 2.6: Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất ở một số nước .................. 19
Bảng 2.7: Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở một số nước ............ 20
Bảng 4.1: Cơ cấu dân tộc của thành phố Thái Nguyên....................................... 30
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên năm 2014........ 33
Bảng 4.3: Quy mô của hai dự án ......................................................................... 36
Bảng 4.4: Giá đất nhà nước quy định tại hai dự án............................................. 37
Bảng 4.5: Giá đất trên thị trường tại hai dự án ................................................... 38
Bảng 4.6: Mức chênh lệch giữa giá đất quy định của nhà nước và giá đất trên thị
trường .................................................................................................................. 39
Bảng 4.7: Mức giá bồi thường đất nông nghiệp tại 2 dự án ............................... 40
Bảng 4.8: Mức giá bồi thường đất ở tại dự án A ................................................ 42
Bảng 4.9: Mức giá bồi thường đất ở tại dự án B................................................. 43

Bảng 4.10: Mức giá bồi thường hoa màu trên đất nông nghiệp tại 2 dự án ....... 45
Bảng 4.11: Kết quả điều tra các hộ dân trong khu vực giải phóng mặt bằng ..... 46


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Thi công tại khu dân cư số 7B Túc Duyên thành phố Thái Nguyên .. 35
Hình 4.2: Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thiết kế thời trang TNG tại phường
Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên .......................................................... 35
Hình 4.3: Mức độ chênh lệch giữa giá nhà nước và giá trên thị trường ............. 40
Hình 4.4: Mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường đất nông nghiệp so với giá nhà
nước của hai dự án .............................................................................................. 41
Hình 4.5: Mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường đất ở so với giá nhà nước của
hai dự án .............................................................................................................. 44


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

TÊN ĐẦY ĐỦ

TÊN VIẾT TẮT

1

UBND

Ủy ban nhân dân

2

NĐ

Nghị định

3

QĐ

Quyết định

4

NQ

Nghị quyết

5

BTHT

Bồi thường hỗ trợ

6

TĐC

Tái định cư

7

CP

Chính phủ

8

TP

Thành phố

9

GPMB

Giải phóng mặt bằng

10

VD

Ví dụ

11

KTXH

Kinh tế xã hội

12

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

13

HĐND

Hội đồng nhân dân

14

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

15

BTC

Bộ Tài chính

16

TT

Thông tư

17

NĐ

Nghị định


v

MỤC LỤC
Trang
PHẦN I: MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề .................................................................................................................1
1.2. Mục đích, yêu cầu.....................................................................................................2
1.2.1. Mục đích của đề tài................................................................................................2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài..................................................................................................2
1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài..................................................................2
1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .....................................................2
1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn ...........................................................................................3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................................4
2.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...........................................................................................4
2.1.1. Các văn bản của nhà nước .....................................................................................4
2.1.2. Các văn bản của thành phố Thái Nguyên ..............................................................4
2.2. Khái quát chung về định giá đất ...............................................................................5
2.2.1. Nguyên tắc định giá đất .........................................................................................5
2.2.2. Phương pháp định giá đất ......................................................................................7

2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.............................................................................7
2.2.2.2 Phương pháp thu nhập ..................................................................................... 13
2.2.2.3. Điều kiện chọn phương pháp tính giá đất........................................................ 16
2.3. Tình hình định giá đất tính bồi thường ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam
...................................................................................................................................... 17
2.3.1. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới ............................................ 17
2.3.2. Tình hình định giá đất tính bồi thường ở Việt Nam ........................................... 20
2.4. Điều kiện được bồi thường và đối tượng bồi thường tại hai dự án A&B. ........... 23
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 25
3.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ 25
3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 25
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 25


vi

3.4. Phương pháp nguyên cứu ...................................................................................... 25

3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................... 25
3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 25
3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 26
3.4.2. Phương pháp kế thừa .......................................................................................... 26
3.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh ......................................................... 26
3.4.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................... 26
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 27
4.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên ................................... 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................. 27
4.1.1.1. Vị trí địa lý ....................................................................................................... 27
4.1.1.2. Điều kiện địa hình ........................................................................................... 27
4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................................ 28

4.1.1.4. Thủy văn .......................................................................................................... 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội................................................................................... 28
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế ............................................................................................. 28
4.1.2.2. Điều kiện xã hội............................................................................................... 29
4.1.2.3. Cơ sở hạ tầng ................................................................................................... 30
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội ảnh hưởng tới sử dụng
đất của thành phố Thái Nguyên .................................................................................... 31
4.1.3.1. Thuận lợi .......................................................................................................... 31
4.1.3.2. Khó khăn.......................................................................................................... 32
4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai ở TP Thái Nguyên năm 2014 .................... 32
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của TP Thái Nguyên năm 2014 .................................... 32
4.2.2. Tình hình chung về công tác công tác quản lý đất đai và công tác bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .................................................... 34
4.3. Sơ lược về các dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................... 35
4.3.1. Khái quát chung về hai dự án ............................................................................. 35
4.3.1.1. Dự án A ........................................................................................................... 35


vii

4.3.1.2. Dự án B ............................................................................................................ 35
4.3.2. Tổng hợp quy mô của hai dự án (A&B) trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .. 36
4.4. Đánh giá thực trạng và việc thực hiện giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên ......................................................................................... 36
4.4.1. Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường tại hai dự án. ........................................ 36
4.4.1.1. Giá đất bồi thường nhà nước quy định tại thành phố Thái Nguyên cho dự án A
& B. .............................................................................................................................. 36
4.4.3.2. Giá đất bồi thường trên thị trường tại thành phố Thái Nguyên cho dự án A &
B.................................................................................................................................... 38
4.4.4.3. So sánh giá đất quy định của nhà nước và giá trên thị trường tại khu vực hai

dự án thuộc thành phố Thái Nguyên. ........................................................................... 38
4.4.2. Đánh giá việc thực hiện giá bồi thường về đất tại hai dự án. ............................. 40
4.4.2.1. Giá bồi thường đất nông nghiệp ...................................................................... 40
4.4.2.2. Giá bồi thường đất ở ........................................................................................ 42
4.4.2.3. Bồi thường về hoa màu trên đất nông nghiệp ................................................. 44
4.4.2.4. Bồi thường về công trình tài sản trên đất ........................................................ 45
4.5. Đánh giá chung về giá đất dùng bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại hai dự án
A&B.............................................................................................................................. 46
4.5.1. Đánh giá mức độ phù hợp của giá đất bồi thường ............................................. 46
4.5.2. Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường qua ý kiến người dân ............. 46
4.6. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi
thường tại thành phố Thái Nguyên ............................................................................... 48
4.6.1. Thuận lợi ............................................................................................................. 48
4.6.2. Khó khăn............................................................................................................. 49
4.6.3. Quan điểm yêu cầu của việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất ........................................................................................................................... 51
4.6.3.1. Yêu cầu ............................................................................................................ 51
4.6.3.2. Về các giải pháp .............................................................................................. 51
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................... 54


viii

5.1. Kết luận.................................................................................................................. 54
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1


1

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế- xã hội, trong
những năm qua, hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông, thuỷ lợi,
hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc; các công trình xây dựng và phát triển các
ngành kinh tế, các lĩnh vực sự nghiệp kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục thể thao,
khoa học, kỹ thuật, các dự án xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu đô thị mới và các dự án xây dựng, phát triển cơ sở sản
xuất kinh doanh dịch vụ… đã và đang được triển khai thực hiện ở khắp các tỉnh, thành
phố trong cả nước. Đặc biệt ở Thái Nguyên, nhu cầu đất đai cho việc phát triển, xây
dựng các công trình theo mục đích trên là rất lớn và xu hướng ngày càng tăng, đặt ra
nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác GPMB, đảm bảo tiến độ các dự án.
Tuy nhiên, công tác GPMB được tiến hành trôi chảy lại phụ thuộc vào chính
sách đền bù thiệt hại của Nhà nước đối với đối tượng trong diện giải toả. Do bị ảnh
hưởng trực tiếp, sự thay đổi mọi mặt về sản xuất- sinh hoạt, đời sống khi bị thu hồi đất
đai, do đó đối tượng bị giải toả chỉ chịu chấp hành khi họ nhận được khoản bồi thường
hợp lý. Các phương án đền bù được thực hiện như: đền bù bằng tiền, bằng nhà ở, đất
ở… hay bố trí những đối tượng này vào các khu TĐC. Nhưng xem ra công tác GPMB
vẫn gặp phải những vấn đề hết sức khó khăn.
Giá đất giữ vị trí hết sức quan trọng – là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ
quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Do đó việc xác định giá đất tính bồi thường
vừa đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà nước góp phần đẩy nhanh
tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư.
Trong những năm qua việc xây dựng giá đất để tính tiền bồi thường đang là
nhiệm vụ hết sức khó khăn và còn nhiều tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng
để bồi thường còn chưa có cơ sở thực tiễn nên chưa đảm bảo phù hợp với thiệt hại về
đất của người dân, chưa phù hợp với chính sách dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
Ngày16/11/2004 Chính phủ đã bàn hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương

2
pháp định giá đất và khung giá các loại đất. Dựa trên khung giá quy định của Nhà
nước, thành phố Thái Nguyên hàng năm công bố bảng giá các loại đất trên cơ sở
nghiên cứu đến yếu tố biến động giá thực tế, tuy nhiên việc thực hiện vẫn còn nhiều
bất cập. Một số chủ dự án được quyền thỏa thuận giá đất với chủ sử dụng, do đó đẩy
nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, cùng một loại đất, cùng một
thời điểm nhưng giá đất bồi thường khác nhau dẫn đến nảy sinh thắc mắc cho người sử
dụng đất.
Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự hướng dẫn củaThS. Nông Thu Huyền, em tiến hành
nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn
Thành Phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 -2014”
1.2. Mục đích, yêu cầu
1.2.1. Mục đích của đề tài
Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên (bao gồm dự án do nhà nước làm chủ đầu tư và dự án do các doanh
nghiệp làm chủ đầu tư), từ đó rút ra thuận lợi khó khăn để đề xuất một số giải pháp
nhằm nâng cao công tác xác định giá đất bồi thường GPMB trong thời gian tới.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững nguyên tắc định giá đất, các văn bản liên quan đến giá đất bồi
thường hàng năm của thành phố Thái Nguyên.
- Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với thực tiễn và có tính khả thi cao.
1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Củng cố kiến thức cơ sở cũng như kiến thức chuyên ngành, vận dụng kiến thức
đã học vào thực tiễn.
- Nâng cao khả năng tiếp cận, điều tra, thu thập và xử lý thông tin của sinh viên
trong quá trình làm đề tài.
- Nâng cao kiến thức, kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế phục vụ cho

công tác nghiên cứu sau này.


3
- Nâng cao khả năng tự học tập, nghiên cứu và tìm tài liệu.
- Bổ sung tư liệu cho học tập.
1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội cho bản thân củng cố
kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho bản thân tiếp cận với vấn
đề về đất đai.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: tìm ra những mặt hạn chế và tích cực trong công tác
giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.1. Các văn bản của nhà nước
- Luật đất đai 2003
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/4/2004 của Chính phủ về thi hành luật
đất đai
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá và khung giá các loại đất
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của bộ tài chính hướng dẫn việc
thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá và khung giá các loại đất
- Căn cứ nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư 14/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục giao đất, thu hồi
đất và cho thuê đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ
sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP và 123/2007/NĐ-CP
2.1.2. Các văn bản của thành phố Thái Nguyên
- Căn cứ Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 của
UBND tỉnh Thái nguyên về ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên năm 2014


5
- Căn cứ Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 12 năm 2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về đơn giá bồi thường nhà, công
trình kiến trúc gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Căn cứ Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/06/2011 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền với đất
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Căn cứ Công văn số 3081/UBND-TH ngày 10/11/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc chấp thuận chủ trương thực hiện dự án đầu tư xây dựng trung tâm thiết
kế thời trang TNG tại phường Hoàng Văn Thụ, TPTN của Cty cổ phần đầu tư và
thương mại TNG.
- Căn cứ Quyết định số 7663/2010/QĐ-UBND ngày 20/06/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt dự án xây dựng công trình: Xây dựng cở sở hạ tầng
khu dân cư 7B, phường Túc Duyên, TP Thái Nguyên.
2.2. Khái quát chung về định giá đất
2.2.1. Nguyên tắc định giá đất

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất :
"Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan
trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai
nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên, theo
nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều kiện:
Sử dụng hợp pháp: như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khoẻ, môi
trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ.
Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ
nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v...
Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khả
năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
Một "sử dụng" sau kho thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng
lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một
khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất".


6
- Nguyên tắc dự báo trước :
Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai.
Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá
trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại.
Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể
xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai
thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị lợi ích
hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị đất đai ở
thời điểm hiện tại.
Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá
trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi vì quá trình dự báo trước
này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai.
- Nguyên tắc cung – cầu :

Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt. Tuy
nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ ở
tương tác của chung và cầu trên thị trường.
Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng lên mà
lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà
lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến
động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh
lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung
thì giá sẽ tăng lên và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được
áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.
Do đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuọc và quỹ
đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này.
Ngoài ra, cung của hàng hoá này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà
nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay
đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa
phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tuỳ theo chính sách quy hoạch sử
dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự


7
nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượng
không đổi, hay tổng cung về đất đai có thể coi là một đại lượng không đổi
2.2.2. Phương pháp định giá đất
Có nhiều phương pháp để xác định giá của một thửa đất như:
- Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường)
- Phương pháp đầu tư
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
Nhưng trên thực tế thường sử dụng hai phương pháp là: Phương pháp so sánh

trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường) và Phương pháp thu nhập.
2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường)
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước
sau đây:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất
cần định giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích
đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu
đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất
cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn
giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập
thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần
nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông
tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong
thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến
thời điểm định giá đất.


8

- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị,
loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất);
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như

cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa
của đất,v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ
tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông
tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.);
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công;
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường,
tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy
đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch.
Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian,
bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy
tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành
và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành phân
tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí
giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần
định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều


9

chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính

Giá

của thửa đất, khu =

nhượng quyền sử 

hình thành từ những yếu tố khác

đất cần định giá

dụng đất của từng

biệt về giá của từng thửa đất,

thửa đất, khu đất

khu đất so sánh với thửa đất,

so sánh

khu đất cần định giá

chuyển

Mức tiền điều chỉnh mức giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và

thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ
những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô
nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá
(có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá
của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang
mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện
việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt
về giá ở bước 3.
Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản
và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa
đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).
Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc
một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về
một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần
định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng
nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác
định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra
đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2).
Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu


10
đất A và khu đất B như sau:
Bảng 2.1: So sánh các tiêu chí đánh giá về định giá đất của hai khu đất
Các tiêu chí

Những ðiểm giống nhau
so sánh
Khu ðất A
Khu ðất B
1. Cãn cứ pháp Có
giấy Có giấy chứng
lý
chứng nhận nhận quyền sử
quyền
sử dụng ðất
dụng ðất
2. Mục ðích sử Ðất ở tại ðô Ðất ở tại ðô thị
dụng
thị loại I
loại I
3. Vị trí ðất
Vị trí 1: Ðất Vị trí 1: Ðất có
có một mặt một mặt tiền liền
tiền
liền cạnh với ðýờng
cạnh
với phố
ðýờng phố
4. Loại ðýờng Loại 2
Loại 2
phố
5. Chiều rộng
mặt tiền (m)
6. Chiều sâu của
khu ðất

7. Kết cấu hạ
tầng
- Ðýờng giao
thông

Những ðiểm khác nhau
Khu ðất A
Khu ðất B

100

70

250

285,7

- Thuận lợi
(có 2 mặt
tiếp giáp với
ðýờng hẻm
lớn)

- Kém thuận
lợi hõn
(có một mặt
tiếp giáp với
ðýờng
hẻm
lớn)

8. Môi trýờng
- Ðộ ồn ào
- ồn ào
- ồn ào
- Bụi
- ít bụi hõn
- Ðộ bụi
7. Tài sản trên Không
Không
ðất
8. Tình trạng Tự nguyện
Tự nguyện
mua bán
(Nguồn số liệu: www.nhaquanlytuonglai.wordpress.com) [14]
Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu
chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Đó xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so
sánh đó điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp
với phương pháp thống kê đó tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.


11
Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10
áp dụng cho tổng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí
tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả
năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10
áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể,
địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể:
Bảng 2.2: Điểm của các tiêu chí đánh giá về định giá đất của hai khu đất
- Chiều rộng mặt tiền khu đất

- Chiều sâu của khu đất

Rộng hơn: 10 điểm

Thuộc khu đất A

Hẹp hơn:

Thuộc khu đất B

Ngắn hơn:
Sâu hơn:

- Giao thông

10 điểm

Thuộc khu đất A

9 điểm

Thuộc khu đất B

10 điểm

Thuộc khu đất A

Kém thuận lợi: 8,5 điểm

Thuộc khu đất B

Thuận lợi:

- Độ bụi

8 điểm

8 điểm

Thuộc khu đất A

ít bụi hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất B

Bụi:

(Nguồn số liệu: www.nhaquanlytuonglai.wordpress.com) [14]
Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của
khu đất so sánh (A). Với qui ước như vậy thì:
Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồngso sánh để
định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:
- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng
- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng
- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng
Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng
B sẽ được cộng thêm:
- Độ bụi:

B hơn A: 1 điểm,

tăng 5% = 6,25 tỷ đồng

Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng


12
Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt
của khu đất B được tính toán như sau:
A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)
Tính ra đơn giá một mét vuông là:
103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2.
Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và
D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá
của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m2 và của khu
đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2.
Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức
giá đã điều chỉnh ở trên:
(4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m2)
Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại I ước khoảng 4,2 triệu
đ/m2. Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định.
* Khấu trừ giá trị tài sản trên đất
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị
các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như
cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ
phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất
theo công thức sau:
Tổng giá trị khu đất

Giá đất tại thời

(gồm cả giá trị của đất

điểm xác định

và công trình trên đất)
=

giá

tại thời điểm xác định
giá

Giá trị còn lại của công
trình, nhà cửa, vật kiến
-

trúc, cây trồng tại thời
điểm xác định giá


13

Trong đó:
Nguyên giá

Giá trị còn lại của

hoặc tổng

công trình, nhà
cửa, vật kiến trúc,
cây trồng tại thời
điểm xác định giá

Tỷ lệ
khấu

chi phí đầu
=

tư xây dựng

-

các công
trình

hao
hàng
năm (%)

Nguyên giá

Số năm

hoặc tổng

đã sử

chi phí đầu

dụng các

x tư xây dựng x

công

các công

trình đầu

trình

tư

Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm;
phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành
của Nhà nước.
Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong
danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp
với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn
phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.
Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên
thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó
được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không tính
khấu hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị
đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế.

2.2.2.2 Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.
- Đối với đất được sử dụng đó cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến
trúc (nhà cửa) đó cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền
cho thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm.
- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của


14
thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại
đất thu được hàng năm.
b- Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản
phải nộp theo luật định.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo,
chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà
nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực từ phổ
biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong
hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu
nhập
thuần
túy =
hàng năm

Tổng thu nhập
hàng năm tính được ở bước 1

Tổng chi phí

đã tính ở bước
2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất ước tính

=
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác
định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập,
tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại
đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác
định giá đất.
Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của
năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng


15
cây hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng
bằng sông Hồng một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:
Bảng 2.3: Tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của
đất trồng lúa hạng IV tại xã A
Chỉ tiêu
ĐV tính
Nãm 2001
Nãm 2002

Nãm 2003
Tổng sản lýợng lúa cả nãm
kg
15.000
20.000
12.000
Giá bán bình quân nãm
ð/kg
2.500
2.500
2.700
Tổng thu nhập
ðồng
37.500.000
50.000.000
32.400.000
Giá thành
ð/kg
1.150
1.100
1.250
Chi phí sản xuất
ðồng
17.250.000
22.000.000
15.000.000
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm
%
6,5
7,0

7,5
( )
* kỳ hạn 12 tháng
(Nguồn số liệu: www.nhaquanlytuonglai.wordpress.com) [14]
Ghi chú: () Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của
loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
nông thôn, là ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong
số các ngân hàng thương mại quốc doanh tại địa phương.
+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.
+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.
+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là:
119.900.000  54.250.000 65.650.000

= 21.883.333 (đ/ha)
3
3

+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ
hạn 12 tháng bình quân là 7%/năm.
+ Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức nêu ở bước 4,
mục 2, phần I thông tư này sẽ là:
Giá trị 1 héc ta đất =
trồng lúa

1.883.333

x

100

=

312.619.000 (đ/ha)

hoặc



31.260 đ/m2

7

Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính