Đánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thành phố nha trang, tỉnh khánh hòa

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Công Thành


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên Đất và
Môi trường Nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi còn nhận được sự hướng dẫn trực tiếp của Tiến sĩ Lê Thanh Bồn trong suốt thời
gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi trường
Khánh Hòa, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa, Văn phòng
UBND thành phố Nha Trang, Ban quản lý Dự án các Công trình Trọng điểm, Ban
quản lý Dự án các Công trình Giao thông Thủy lợi Khánh Hòa, Trung tâm Phát triển
Quỹ đất Khánh Hòa, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa, Phòng Tài nguyên
& Môi Trường thành phố Nha Trang, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Diên
Khánh, UBND các xã, phường thành Phố Nha Trang và thị trấn Diên Khánh, các anh
chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần
của gia đình và người thân.

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Công Thành


iii

TÓM TẮT
Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa trong thời gian qua có nhiều dự án đầu
tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị, thương mại, dịch vụ... Để thấy rõ thực trạng
về chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng theo pháp Luật Đất đai hiện nay, thấy
được những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng của một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang và đề xuất một số giải pháp
góp phần nâng cao hiệu quả của việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng trên địa bàn thành phố Nha Trang. Tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa
bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”.
Đề tài đã sử dụng phương pháp thu thập số liệu sơ cấp từ các phòng ban, cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai và thu thập số liệu thứ cấp từ việc điều tra phỏng vấn
người dân tại một số dự án. Từ các số liệu thu thập tiến hành phân tích, tổng hợp và xử
lý để đưa ra phương thức đánh giá. Kết quả nghiên cứu đã đạt được như sau:
Thành phố Nha Trang đã thực hiện tốt chính sách pháp luật liên quan đến công
tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; luôn đảm bảo nguyên tắc công khai,
minh bạch và dân chủ trong công tác thu hồi đất.
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thành lập theo từng dự án, mang
tính chuyên môn hóa cao, nên công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhanh hơn,
chính xác hơn, giảm thiểu các thắc mắc của người dân trong quá trình thực hiện dự án.
Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn, TP. Nha Trang đã triển

khai nhiều nhóm giải pháp, vận dụng linh hoạt các chính sách BT, HT, TĐC phù hợp
với tình hình thực tế; xem đây là nhiệm vụ then chốt trong công tác thu hồi đất.
Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa đang xảy ra tình trạng quá tải đối với
việc xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường đất và cấp đất tái định cư; cần sớm có
biện pháp để không làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Thành phố Nha Trang luôn quan tâm đến chính sách đào tạo nghề cho người bị
thu hồi đất để họ có thể chuyển đổi nghề, sớm ổn định cuộc sống.
Với tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng, các khu trung tâm đô thị, thương mại, dịch
vụ nhanh như hiện nay, thì quỹ đất tái định cư đang là vấn đề đau đầu cho các nhà
quản lý. Một số khu tái định cư đang xảy ra tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, thu
nhập và đời sống của người dân tại các khu tái định cư đang bị sụt giảm. Đây là áp lực
không nhỏ để xây dựng và phát triển thành phố trong giai đoạn hiện nay.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC...................................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG....................................................................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH.......................................................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU........................................................................................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề.............................................................................................................................................................1
2. Mục đích của đề tài...............................................................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn...............................................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................................................................ 3

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN......................................................................................................3
1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong phát triển kinh tế - xã hội...................................................3
1.1.2. Khái niệm về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất......................................7
1.1.3. Những nội dung cơ bản của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng......................................................10

1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN................................................................................................31
1.2.1. Chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới..................................................31
1.2.2. Chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam............................................................................37
1.2.3. Thực trạng về việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở thành phố Nha Trang, tỉnh
Khánh Hòa...............................................................................................................................................................43

1.3. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI..............................44
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................................46

2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU........................................................46
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................................................................46
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.......................................................................................................................................46
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU..................................................................................................................................46

2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................................................................46
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu.......................................................................................................................46
2.3.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu.......................................................................................47


v
2.3.3. Phương pháp minh họa bản đồ....................................................................................................................47
2.3.4. Phương pháp chuyên gia...............................................................................................................................47
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.......................................................................................48

3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ

NHA TRANG.................................................................................................................48
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................................................................................48
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ..............................................................................................................................55
3.1.3. Những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến chính sách thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng ở TP. Nha Trang.....................................................................................................................57

3.2. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ NHA TRANG.........................................................................................57
3.2.1. Đánh giá công tác quản lý Nhà nước liên quan đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Nha Trang..............................................................................................................................................57
3.2.2. Tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất từ năm 2010 đến nay.....................................................59

3.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG.....................................62
3.3.1. Dự án 1: Dự án Xây dựng khu tái định cư Hòn Rớ II, xã Phước Đồng, thành phố Nha Trang......................62
3.3.2. Dự án 2: Dự án chỉnh trang đô thị, xây kè và đường dọc bờ sông cái Nha Trang (khu dân cư Cồn Tân Lập)
phường Xương Huân, TP.Nha Trang.......................................................................................................................68
3.3.3. Dự án 3: Dự án đường Nha Trang đi Đà Lạt, đoạn Nha Trang - Diên Khánh (Cao Bá Quát - Cầu Lùng).......74
3.3.4. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Nha
Trang........................................................................................................................................................................81

3.4. ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
ĐẾN NGƯỜI DÂN CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA
TRANG...........................................................................................................................95
3.4.1. Quan điểm của người dân về việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng...........................................................95
3.4.2. Nguyện vọng của người dân liên quan đến chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng........................102

3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ NHA TRANG.......................................................................................104

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................................................................ 107
1. Kết luận..............................................................................................................................................................107
2. Kiến nghị ...........................................................................................................................................................108
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................................................. 110
PHỤ LỤC.................................................................................................................................................... 113


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Cụm từ

Cụm từ và từ đầy đủ

và từ viết tắt

1

BQL

Ban Quản lý

2

BAH

Bị ảnh hưởng

3

BT

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

DAĐT

Dự án đầu tư

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

GCN

Giấy chứng nhận

8

HSĐC

Hồ sơ địa chính

9

HT

10

MTTQVN

11

NĐ

Nghị Định

12

QĐ

Quyết định

13

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

14

TĐC

Tái định cư

15

TP

Thành phố

16

TT

Thông tư

17

UBND

Bồi thường

Hỗ trợ
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam

Uỷ ban nhân dân

viii

DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

Bảng 3.1 Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2010-2015

59

Bảng 3.2 Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2010-2015

60

Bảng 3.3 Thống kê hiện trạng sử dụng đất Khu tái định cư Hòn Rớ II

62

Bảng 3.4

Quan điểm của người dân về bồi thường đất và tài sản gắn
liền với đất

97

Bảng 3.5

Tình hình lao động, việc làm và thu nhập của người bị thu
hồi đất

97

Bảng 3.6

Tình hình sử dụng tiền đền bù của các hộ gia đình trên cả 3
dự án nghiên cứu (tổng số hộ điều tra là 90 hộ)

100

Bảng 3.7

Tổng hợp các ý kiến, kiến nghị của người dân tại 3 dự án
nghiên cứu

102


ix

DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí hành chính thành phố Nha Trang

47

Hình 3.2 Sơ đồ địa giới các xã, phường - thành phố Nha Trang

61

Hình 3.3

Hình ảnh thu nhỏ từ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất Khu TĐC
Hòn Rớ II

Hình 3.4 Quan điểm của người dân về chủ trương thu hồi đất

62
96

Hình 3.5

Tình hình lao động, việc làm của người bị thu hồi đất tại 3 dự
án nghiên cứu

98

Hình 3.6

Tình hình sử dụng tiền đền bù của các hộ gia đình trên cả 3

dự án nghiên cứu

100


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam, thì công tác thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng là một trong những thành phần cần thiết gắn liền với tiến
trình đi lên giàu mạnh của đất nước. Công tác này giải quyết các vấn đề về quỹ đất để
phục vụ cho phát triển các ngành kinh tế, an ninh, quốc phòng, giao thông, công trình
phúc lợi, khu dân cư,... để đất nước không những giàu mạnh mà an ninh chính trị còn
được giữ vững, góp phần đưa Việt Nam hội nhập với thế giới.
Vì vậy, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là một trong những công việc trọng
tâm của nhà nước ta trong lĩnh vực quản lý đất đai. Đây là lĩnh vực mang tính nhạy
cảm, đa dạng và phức tạp tác động đến mọi mặt kinh tế - chính trị - xã hội. Trong khi
hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai và nhà ở hiện nay chưa thực sự hoàn thiện
còn nhiều vấn đề bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung cộng với công tác quản lý còn yếu
kém gây ra tình trạng khiếu kiện kéo dài.
Bên cạnh đó việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan trực tiếp đến quyền
và lợi ích thiết thực của cá nhân, tập thể và toàn xã hội, nhất là những quyền lợi về mặt
kinh tế. Trong điều kiện đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm nên vấn đề lợi ích
đó càng cấp thiết hơn, quyết định đến sự thành công hay tiến độ thực hiện của dự án.
Do vậy, công tác này đòi hỏi phải giải quyết tốt mối quan hệ giữa: người sử dụng đất nhà nước - chủ đầu tư, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích
hợp pháp, chính sách của chủ đầu tư và của người sử dụng.
Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa là địa bàn trong thời gian qua có nhiều
dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị, thương mại, dịch vụ,... Trong đó có
nhiều dự án việc thu hồi đất kéo dài nhiều năm. Những vướng mắc, bất cập nào về mặt

chính sách cần phải tiếp tục tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được giải đáp qua thực tiễn
để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, góp phần hoàn
thiện chính sách đất đai trong thời gian tới.
Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã được chú trọng, đội ngũ cán bộ,
công chức đảm nhiệm công việc ngày càng được tăng cường về số lượng và chất
lượng, tổ chức bộ máy đã chuyển dần theo hướng chuyên trách qua việc thành lập
Trung tâm Phát triển Quỹ đất để thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
tạo quỹ đất sạch cho Nhà nước để giao cho các nhà đầu tư thực hiện dự án. Bên cạnh
những thành quả đạt được thời gian qua trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng đối với các dự án trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa nói chung và thành phố Nha Trang
nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần giải quyết.


2
Xuất phát từ những thực tiễn trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng, trên địa bàn thành phố Nha Trang, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của một số
dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”.

2. Mục đích của đề tài
- Thấy rõ thực trạng các chính sách về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đối với
người bị thu hồi đất theo Pháp Luật Đất đai hiện nay.
- Thấy được những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong việc thực hiện công tác
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang.
- Đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của việc thực hiện
chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Nha Trang.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống

chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
hiện nay, đó sẽ là những căn cứ khoa học góp phần hoàn thiện chính sách thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng đối với người bị thu hồi đất.

b. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu giúp thấy được thực trạng việc thực hiện chính sách thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng ở thành phố Nha Trang, để có giải pháp cụ thể khắc phục,
nhằm làm cho việc thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở thành phố
Nha Trang tốt hơn trong thời gian tới.


3

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong phát triển kinh tế - xã
hội
1.1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư
Theo Ngân hàng thế giới (WB): Dự án đầu tư (DAĐT) là tổng thể các chính
sách, các hoạt động và các chi phí có liên quan với nhau được hoạch định trước nhằm
đạt được những mục tiêu nhất định trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo quan điểm của các nhà kinh tế học hiện đại thì “DAĐT là một tập hợp các
hoạt động đặc thù nhằm tạo nên một thực tế mới có phương pháp trên cơ sở các nguồn
lực nhất định”.
Ở Việt Nam, “DAĐT là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để tạo
vốn, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch
vụ trong khoảng thời gian nhất định”.
* Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết

có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và
thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
* Về mặt nội dung: DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau
nhằm đạt được những mục đích đã đề ra thông qua nguồn lực đã xác định như vấn đề
thị trường, sản phẩm, công nghệ, kinh tế , tài chính,...
Vậy, DAĐT phải nhằm việc sử dụng có hiệu quả các yếu tố đầu vào để thu
được đầu ra phù hợp với những mục tiêu cụ thể. Đầu vào là lao động, nguyên vật liệu,
đất đai, tiền vốn,... Đầu ra là các sản phẩm dịch vụ hoặc là sự giảm bớt đầu vào. Sử
dụng đầu vào được hiểu là sử dụng các giải pháp kỹ thuật công nghệ, biện pháp tổ
chức quản trị và các luật lệ,...
Dù xem xét dưới bất kỳ góc độ nào thì DAĐT cũng gồm những thành phần
chính sau:
+ Các mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án: Khi thực hiện dự án, sẽ mang
lại những lợi ích gì cho đất nước nói chung và cho chủ đầu tư nói riêng.
+ Các kết quả: Đó là những kết quả có định lượng được tạo ra từ các hoạt động
khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các mục tiêu của dự án.


4
+ Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự
án để tạo ra các kết quả nhất định, cùng với một lịch bảng và trách nhiệm của các bộ
phận sẽ được tạo thành kế hoạch làm việc của dự án.
+ Các nguồn lực: Hoạt động của dự án không thể thực hiện được nếu thiếu các
nguồn lực về vật chất, tài chính và con người. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực
này chính là vốn đầu tư cho các dự án.
+ Thời gian: Độ dài thực hiện DAĐT cần được cố định.
DAĐT được xây dựng phát triển bởi một quá trình gồm nhiều giai đoạn. Các
giai đoạn này vừa có mối quan hệ gắn bó vừa độc lập tương đối với nhau tạo thành chu
trình của dự án. Chu trình của dự án được chia làm 3 giai đoạn: Giai đoạn chuẩn bị đầu
tư, giai đoạn thực hiện đầu tư và giai đoạn vận hành kết quả. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

tạo tiền đề quyết định sự thành công hay thất bại ở giai đoạn sau, đặc biệt đối với giai
đoạn vận hành kết quả đầu tư.
Đối với chủ đầu tư và nhà tài trợ, việc xem xét đánh giá các giai đoạn của chu
trình dự án là rất quan trọng. Nhưng đứng ở các góc độ khác nhau, mỗi người có mối
quan tâm và xem xét các giai đoạn và chu trình cũng khác nhau. Chủ đầu tư phải nắm
vững ba giai đoạn, thực hiện đúng trình tự. Đó là điều kiện để đảm bảo đầu tư đúng cơ
hội và có hiệu quả.

1.1.1.2. Phân loại dự án đầu tư
Để thuận tiện cho việc theo dõi, quản lý và đề ra các biện pháp nhằm nâng cao
hiệu quả của hoạt động đầu tư, cần tiến hành phân loại các dự án đầu tư. Có thể phân
loại các dự án đầu tư theo các tiêu thức sau:
a. Xét theo cơ cấu tái sản xuất
Dự án đầu tư được phân thành dự án đầu tư theo chiều rộng và dự án đầu tư
theo chiều sâu. Trong đó dự án đầu tư chiều rộng thường đòi hỏi khối lượng vốn lớn,
thời gian thực hiện đầu tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, tính chất
kỹ thuật phức tạp, độ mạo hiểm cao. Còn dự án đầu tư theo chiều sâu thường đòi hỏi
khối lượng vốn ít hơn, thời gian thực hiện đầu tư không lâu, độ mạo hiểm thấp hơn so
với đầu tư theo chiều rộng.
b. Xét theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội
Dự án đầu tư có thể phân chia thành dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh
doanh, dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
(kỹ thuật và xã hội),... hoạt động của các dự án đầu tư này có quan hệ tương hỗ với
nhau. Chẳng hạn các dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật và cơ sở hạ tầng tạo
điều kiện cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả cao; còn
các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh đến lượt mình lại tạo tiềm lực cho các
dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, cơ sở hạ tầng và các dự án đầu tư khác.


5

c. Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án đầu tư trong quá trình tái sản
xuất xã hội
Có thể phân loại các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh thành dự án
đầu tư thương mại và dự án đầu tư sản xuất.
Dự án đầu tư thương mại là loại dự án đầu tư có thời gian thực hiện đầu tư và
hoạt động của các kết quả đầu tư để thu hồi vốn đầu tư ngắn, tính chất bất định không
cao lại dễ dự đoán va dự đoán dễ đạt độ chính xác cao.
Dự án đầu tư sản xuất là loại dự án đầu tư có thời gian hoạt động dài hạn (5, 10,
20 năm hoặc lâu hơn) vốn đầu tư lớn, thu hồi chậm, thời gian thực hiện đầu tư lâu, độ
mạo hiểm cao, tính chất kỹ thuật phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố bất định
trong tương lai không thể dự đoán hết và dự đoán chính xác được (về nhu cầu, giá cả
đầu vào và đầu ra, cơ chế chính sách, tốc độ phát triển khoa học kỹ thuật, thiên tai, sự
ổn định về chính trị,...)
Loại dự án đầu tư này phải được chuẩn bị kỹ, phải cố gắng dự đoán những gì có
liên quan đến kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư trong tương lai xa; phải xem
xét các biện pháp xử lý khi các yếu tố bất định xảy ra để bảo đảm thu hồi đủ vốn và có
lãi khi hoạt động của dự án đầu tư kết thúc.
Trong thực tế, người có tiền thích đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh thương mại.
Tuy nhiên trên giác độ xã hội, hoạt động của dự án đầu tư này không tạo ra của cải vật
chất cụ thể một cách trực tiếp, những giá trị tăng thêm do hoạt động của dự án đầu tư
thương mại đem lại chỉ là sự phân phối lại thu nhập giữa các ngành, các địa phương,
các tầng lớp dân cư trong xã hội.
Do đó, trên giác độ điều tiết vĩ mô, nhà nước thông qua các cơ chế chính sách
của mình để hướng dẫn được các nhà đầu tư không chỉ đầu tư vào lĩnh vực thương mại
mà còn đầu tư vào cả lĩnh vực sản xuất, theo các định hướng và mục tiêu đã dự kiến
trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
d. Xét theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn đã bỏ ra
Ta có thể phân chia các dự án đầu tư thành dự án đầu tư ngắn hạn (như dự án
đầu tư thương mại) và dự án đầu tư dài hạn (các dự án đầu tư sản xuất, đầu tư phát
triển khoa học kỹ thuật, xây dựng cơ sở hạ tầng,...)

e. Xét theo sự phân cấp quản lý dự án (theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp
giấy phép đầu tư)
Tùy theo tầm quan trọng và quy mô của dự án, dự án đầu tư được chia làm 4
nhóm: Dự án quan trọng quốc gia (do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư), dự án
nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C. Đối với các dự án đầu tư nước ngoài được
chia thành 3 nhóm: dự án nhóm A, dự án nhóm B và các dự án phân cấp cho các địa
phương.


6
f. Xét theo nguồn vốn
Dự án đầu tư có thể phân chia thành:
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước.
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước, vốn tín
dụng do nhà nước bảo lãnh.
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của doanh nghiệp và các nguồn vốn
khác.
+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗn hợp.
Việc phân loại này cho thấy tình hình huy động vốn từ mỗi nguồn, vai trò của
mỗi nguồn vốn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của từng ngành, từng địa phương
và toàn bộ nền kinh tế cũng như có các giải pháp thích hợp đối với việc quản lý các dự
án đối với từng nguồn vốn huy động [20].

1.1.1.3. Vai trò của dự án đầu tư trong phát triển kinh tế - xã hội
* Đối với chủ đầu tư: Dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ vốn đầu
tư. DAĐT được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ sở nghiên cứu đầy đủ về
các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý. Do đó, chủ đầu tư sẽ yên tâm
hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án vì có khả năng mang lại lợi nhuận và ít rủi
ro. Mặt khác, vốn đầu tư của một dự án thường rất lớn, chính vì vậy ngoài phần vốn tự
có các nhà đầu tư còn cần đến phần vốn vay ngân hàng. Dự án là một phương tiện rất

quan trọng giúp chủ đầu tư thuyết phục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng xem xét
tài trợ cho vay vốn. DAĐT cũng là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theo
dõi, đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện đầu tư. Quá trình này là những kế hoạch
mua sắm máy móc thiết bị, kế hoạch thi công, xây lắp, kế hoạch sản xuất kinh doanh.
Ngoài ra, dự án còn là căn cứ để đánh giá và điều chỉnh kịp thời những tồn đọng
vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư, khai thác công trình.
* Đối với Nhà nước: DAĐT là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê
duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư. Vốn ngân sách Nhà nước sử dụng để đầu tư
phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công trình, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà nước, cac DAĐT quan trọng của quốc
gia trong từng thời kỳ. Dự án sẽ được phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư khi mục tiêu
của dự án phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế, xã hội của đất nước,
khi hoạt động của dự án không gây ảnh hưỏng đến môi trường và mang lại hiệu quả
kinh tế- xã hội. Dự án được phê duyệt thì các bên liên q uan đến dự án phải tuân theo
nội dung, yêu cầu của dự án. Nếu nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên liên
quan thì dự án là một trong những cơ sở pháp lý để giải quyết.


7
* Đối với nhà tài trợ: Khi tiếp nhận dự án xin tài trợ vốn của chủ đầu tư thì họ
sẽ xem xét các nội dung cụ thể của dự án đặc biệt về mặt kinh tế tài chính, để đi đến
quyết định có đầu tư hay không. Dự án chỉ được đầu tư vốn nếu có tính khả thi theo
quan điểm của nhà tài trợ. Ngược lại khi chấp nhận đầu tư thì dự án là cơ sở để các tổ
chức này lập kế hoạch cấp vốn hoặc cho vay theo mức độ hoàn thành kế hoạch đầu tư
đồng thời lập kế hoạch thu hồi vốn.

1.1.2. Khái niệm về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất
1.1.2.1. Bồi thường
“Bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác. Bồi thường có 2

loại đó là bồi thường về đất và bồi thường về tài sản gắn liền với đất.
+ Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [22].
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản là việc trả bằng tiền có giá trị tương ứng với tài
sản bị thiệt hại khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật bao gồm: nhà, công trình,
vật kiến trúc, cây cối hoa màu, mồ mả, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với
đất đai bị thu hồi và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Trong Luật Đất đai 2013, đã quy định cụ thể các nguyên tắt bồi thường về đất
và các nguyên tắc bồi thường về thiệt hại tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi
đất, cụ thể nguyên tắc bồi thường như sau:
* Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74, Luật Đất
đai 2013).
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng
với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo
giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm
quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Nguyên tắc trên thể hiện khi nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà
người dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồi
thường thiệt hại. Khi Nhà nước lấy đất thì phải bồi thường bằng đất cùng loại, nếu
không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương [22].


8
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà
nước thu hồi đất (Điều 88, Luật Đất đai 2013).
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị

thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất,
kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại [22].
Như vậy, bồi thường đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm
bảo lợi ích của người dân sau khi bị thu hồi đất, đó là có một chỗ ở ổn định phù hợp
với phong tục và tập quán ở địa phương, được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nhằm
ổn định đời sống.

1.1.2.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển .
Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo
quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ.
b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và
đúng quy định của pháp luật.
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu
hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi
đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở.
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
d) Hỗ trợ khác [22].
Ở cả nguyên tắc về bồi thường cũng như hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đều
đề cập tới tính đảm bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai minh bạch, dân
chủ, đúng pháp luật. Đây là một đòi hỏi khách quan trong quá trình thực thi các quy
định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, vừa là
cơ chế để kiểm soát hoạt động này. Bởi tất cả các nội dung, phạm vi, giới hạn, trình

tự, thủ tục,... bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đều do pháp
luật quy định.


9

1.1.2.3. Tái định cư
Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ
ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Hình
thức tái định cư bao gồm: Bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền.
* Phân loại tái định cư:
1. Về hình thức:
+ Di dân vào vùng đô thị hóa.
+ Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải
tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân.
+ Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư.
2. Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:
+ Tái định cư tự phát: Là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo
quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên
nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án
nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở.
+ Tái định cư tự giác: Là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân
tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở
các dự án phát triển nhà.
+ Cưỡng bức tái định cư: Thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho
những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không
kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển.
3. Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:
- Tái định cư bắt buộc: Để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn
chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu

hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia.
- Tái định cư tự nguyện: Thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mô
nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.
Các quy định hiện hành liên quan đến tái định cư đều chỉ dừng lại ở thời điểm
hoàn thành khu tái định cư để các hộ dân có thể vào sinh sống. Pháp luật nước ta thiếu
những quy định cần thiết để bảo đảm rằng, người dân có thể sống, sinh hoạt và ổn định
lâu dài tại các khu tái định cư đó. Xây dựng các quy định cụ thể về hậu tái định cư là
một yêu cầu bức thiết hiện nay, đặc biệt trong tình trạng nhiều hộ gia đình “tái nghèo
vì tái định cư”, “khốn quẫn trong vùng tái định cư” do mất đất sản xuất.


10
Hiện nay, khi tiến hành quy hoạch và xây dựng các khu tái định cư, nhiều địa
phương chỉ thực hiện theo cách nhìn nhận một chiều của phía cơ quan nhà nước.
Nhiều khu tái định cư hoàn toàn không phù hợp với tập quán xây dựng nhà ở, thói
quen sinh hoạt, lao động sản xuất của người dân địa phương. Từ đó, dẫn đến nhiều
khu tái định cư đã xây dựng xong nhưng lại bỏ hoang vì những người bị thu hồi đất
không chịu vào ở, hay họ phải bán suất tái định cư (bán lúa non), nền tái định cư và
tìm nơi ở khác phù hợp. Vì vậy, yêu cầu trong quy hoạch và xây dựng các khu tái
định cư phải bảo đảm xem xét đến tập quán, thói quen sinh sống và lao động sản xuất
của người dân.
Như vậy, nên có khái niệm về tái định cư và nên quy định các điều kiện tại khu
tái định cư tập trung như sau:
Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ nhằm cải thiện
chất lượng cuộc sống, sinh hoạt của người dân, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây
dựng và tập quán định cư tại địa phương. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
có trách nhiệm bảo đảm khu tái định cư phải được hoàn thành trước khi thực hiện dự
án, tạo việc làm cho người dân thuộc khu tái định cư, bảo đảm cuộc sống tại khu tái
định cư ổn định, bền vững [17].

1.1.3. Những nội dung cơ bản của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Căn cứ để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Luật đất đai năm 2013 đã quy định các căn cứ thu hồi đất chặt chẽ hơn, cụ thể
hơn, tránh việc thu hồi tùy tiện, xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
* Trường hợp thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an
ninh trong các trường hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về
quốc phòng, an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao
phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của
lực lượng vũ trang nhân dân;


11
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
quản lý [22].
* Trường hợp thứ hai: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương
đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư
mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh
tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
- xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công
trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng
trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy
lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí
đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu
hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công
viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa
phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông,
thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công
trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư;
dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công
trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng;
chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô
thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản,
thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ
trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn,


12
khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu

khoáng sản.
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của
Luật này;
2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án [22].
* Trường hợp thứ ba: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai:
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất
không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm
quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử
phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên
tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất
trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa
đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử

dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này;
hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước


13
thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do
bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai [22].
* Trường hợp thứ tư: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật,
tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người:
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng
đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá
sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng
con người;
e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác
đe dọa tính mạng con người.
2. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứ
sau đây:
a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối

với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định
của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy
định tại điểm b khoản 1 Điều này;
c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại
điểm c khoản 1 Điều này;
d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại
điểm d khoản 1 Điều này;


14
đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường,
sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người
đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này [22].

1.1.3.2. Đối tượng để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Đối tượng được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại: Theo đó căn
cứ quy định pháp Luật đất đai thì những đối tượng đáp ứng được các điều kiện sau sẽ
được bồi thường khi thu hồi đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
* Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, có GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam mà có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có GCN hoặc có đủ điều kiện để được cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế, có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã
trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có GCN hoặc có đủ điều kiện cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật
này mà chưa được cấp.


15
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê, có GCN hoặc có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa
được cấp [22].

* Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí
đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông
nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của
Luật này;
b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng
đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công
với cách mạng;
d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối [22].
* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất
thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn
mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được
nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của
Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào
đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt
hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà

người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không


16
có GCN hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện
tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao
đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này [22].
* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng
đồng dân cư, cơ sở tôn giáo:
1. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được
bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất; mức bồi
thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng
đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu
hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào
đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng
hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia
đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá
nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất còn lại.
3. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà
nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật
này thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ [22].
* Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều
kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì
được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị
trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không
có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu
hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì
được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di
chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở


17
nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu
tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước
thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì
được bồi thường về đất [22].
* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75
của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất
còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước thu hồi đất

thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn
lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với
người có công với cách mạng [22].
* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự
chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài:
1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà nước thu hồi đất,
nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi
thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
2. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất để làm nghĩa
trang, nghĩa địa quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; doanh nghiệp liên doanh
sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất quy định tại Điều 184 của Luật này, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường
về đất theo quy định của Chính phủ.
3. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất