THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500 KHU TRUNG TÂM PHỨC HỢP SÀI GÒN – BA SON

TRUNG TÂM TƯ VẤN XÂY DỰNG VNCC TP HỒ CHÍ MINH –
TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG VIỆT NAM (VNCC)


THUYẾT MINH TỔNG HỢP
ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500

KHU TRUNG TÂM PHỨC HỢP SÀI GÒN – BA SON
PHƯỜNG BẾN NGHÉ, QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
NĂM 2015


THUYẾT MINH TỔNG HỢP
ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500

KHU TRUNG TÂM PHỨC HỢP SÀI GÒN – BA SON
PHƯỜNG BẾN NGHÉ, QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
CƠ QUAN PHÊ DUYỆT

UỶ BAN NHÂN DÂN
TP. HỒ CHÍ MINH

CƠ QUAN THẨM ĐỊNH
SỞ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC
TP. HỒ CHÍ MINH

CHỦ ĐẦU TƯ

TỔNG CÔNG TY BA SON

CƠ QUAN TƯ VẤN
TRUNG TÂM TƯ VẤN XÂY DỰNG VNCC TP
HỒ CHÍ MINH – TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN
XÂY DỰNG VIỆT NAM (VNCC)


THUYẾT MINH TỔNG HỢP
ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỈ LỆ 1/500
KHU TRUNG TÂM PHỨC HỢP SÀI GÒN – BA SON
(PHƯỜNG BẾN NGHÉ, QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH)
THÀNH PHẦN THAM GIA ĐỒ ÁN

 Lãnh đạo điều hành

 Chủ nhiệm đồ án:

KTS Tạ Thị Thanh Bình

:

:

KTS Nguyễn Tuấn Ngọc

:
:

KTSQH Nguyễn Tường Linh
Ths.KSĐT Đoàn Thanh Hải

Quy hoạch – Kiến trúc

:

Ths KTS. Trịnh Thị Minh Hiền
Ths. KTS Nguyễn Hồng Anh
KTS. Trương Công Thắng

Hạ tầng kĩ thuật

:

KS Nguyễn Thanh Hùng
KS Hà Thị Nga
Ths.KS Nguyễn Châu Loan
KS. Hoàng Tuấn Anh

 Quản lí kĩ thuật các bộ môn
Quy hoạch
Hạ tầng kĩ thuật
 Các cán bộ tham gia thiết kế


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................5
1. LÝ DO SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH ....................................................5
2. MỤC TIÊU LẬP QUY HOẠCH..........................................................................5
3. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH ....................................................................5
3.1. CÁC CƠ SỞ PHÁP LÝ ........................................................................................5

3.2. CÁC NGUỒN TÀI LIỆU VÀ SỐ LIỆU .............................................................. 8
3.3. CÁC TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ ..........................................................................8
3.4. CÁC CƠ SỞ BẢN ĐỒ .........................................................................................8
CHƯƠNG I......................................................................................................................9
ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN HIỆN TRẠNG ........................................................................9
1.1. CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN .............................................................................9
1.2. HIỆN TRẠNG KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH ...............................................11
CHƯƠNG II ..................................................................................................................17
CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT ................................................................................17
2.1. TÍNH CHẤT .......................................................................................................17
2.2. CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT .....................................................................17
CHƯƠNG III .................................................................................................................19
QUY HOẠCH KIẾN TRÚC .........................................................................................19
3.1. CÁC NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC CHUNG .......................................................19
3.2. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ................................................................ 19
3.3. TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN .................................30
3.4. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ ............................................................................................ 32
CHƯƠNG IV .................................................................................................................33
QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT..................................................33
4.1. QUY HOẠCH GIAO THÔNG .........................................................................33
4.2. QUY HOẠCH CAO ĐỘ NỀN VÀ THOÁT NƯỚC MẶT .............................. 41
4.3. QUY HOẠCH CẤP NƯỚC ...............................................................................44
4.4. QUY HOẠCH HỆ THỐNG THOÁT NƯỚC THẢI VÀ XỬ LÝ CHẤT THẢI
RẮN ........................................................................................................................... 48
4.5. QUY HOẠCH CẤP ĐIỆN VÀ CHIẾU SÁNG .................................................51
4.6. QUY HOẠCH HỆ THỐNG THÔNG TIN LIÊN LẠC: ....................................60
CHƯƠNG V ..................................................................................................................63
ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC ............................................................... 63

5.1. PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................ 63
5.2. PHƯƠNG PHÁP DMC ......................................................................................65
5.3. PHÂN TÍCH DIỄN BIẾN MÔI TRƯỜNG KHI THỰC HIỆN QUY HOẠCH 71
5.4. CÁC GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA, GIẢM THIỂU VÀ KHẮC PHỤC TÁC
ĐỘNG ........................................................................................................................85
CHƯƠNG VI .................................................................................................................88
KINH TẾ XÂY DỰNG .................................................................................................88
6.1. KHÁI TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ: .............................................................. 88
6.1.1. Cơ sở lập khái toán: .......................................................................................88
6.1.2. Tổng mức đầu tư: .......................................................................................... 88
6.2. PHÂN KỲ ĐẦU TƯ: .........................................................................................89
CHƯƠNG VII ...............................................................................................................90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................90


PHẦN MỞ ĐẦU
LÝ DO SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH
Với lịch sử 300 năm hình thành và phát triển, thành phố Hồ Chí Minh đã trở
thành một trung tâm kinh tế tài chính trọng yếu với vai trò là đầu tàu thúc đẩy sự phát
triển kinh tế của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, tạo đà cùng cả nước tiến nhanh,
tiến vững chắc vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của cả nước.
1.

Khu vực trung tâm hiện hữu của thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm hạt nhân
của các sự kiện, các hoạt động kinh tế, chính trị, văn hóa của toàn thành phố và hiện
nay đang đứng trước nhu cầu cần phải tái thiết, chỉnh trang trên toàn khu vực. Khu Ba
Son nằm tại vị trí trung tâm của phân Khu bờ Tây sông Sài Gòn thuộc Khu trung tâm
hiện hữu thành phố Hồ Chí Minh. Đây là khu vực phát triển mới dọc bờ Tây sông Sài
Gòn trải dài từ cầu Sài Gòn đến cầu Tân Thuận.
Việc đầu tư xây dựng đô thị tại khu vực này phải dựa trên cơ sở bảo tồn và phát

huy sức hấp dẫn từ các giá trị truyền thống nhằm thu hút các nguồn đầu tư tham gia
chỉnh trang phát triển đô thị, đảm bảo chất lượng môi trường sống, và nâng cao hiệu
quả của các dự án đầu tư xây dựng tại Khu bờ Tây sông Sài Gòn.
Do đó, để góp phần xây dựng một Khu bờ Tây sông Sài Gòn hiện đại, văn minh
xứng tầm với tiềm năng và vị thế đặc biệt của thành phố Hồ Chí Minh, việc lập đồ án
quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 cho Khu Trung tâm phức hợp Sài Gòn – Ba
Son là cần thiết và cấp bách.
MỤC TIÊU LẬP QUY HOẠCH
- Cụ thể hoá điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000
(quy hoạch phân khu) Khu Trung tâm hiện hữu thành phố Hồ Chí Minh (930ha) tại
tiểu khu Ba Son Quận 1 đã được phê duyệt.
2.

- Tạo lập không gian đô thị mới hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kĩ thuật, kiến trúc,
môi trường và hạ tầng xã hội, khớp nối với các dự án lân cận đang triển khai, cải tạo
chỉnh trang đô thị góp phần phát triển văn hóa, kinh tế xã hội tại khu vực bờ Tây sông
Sài Gòn;
- Làm cơ sở pháp lý để các cơ quan, chính quyền địa phương quản lý xây dựng
theo quy hoạch.
3.
3.1.

CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH
CÁC CƠ SỞ PHÁP LÝ
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13;
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12;

- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về việc lập, thẩm
định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
5

- Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ Quy định về quy
hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi
trường và kế hoạch bảo vệ môi trường;
- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý không
gian kiến trúc cảnh quan đô thị;
- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý không
gian xây dựng ngầm đô thị;
- Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 của Chính phủ về quản lý cây
xanh đô thị;
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;
- Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu
tư phát triển đô thị;
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về việc quy định
chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
- Thông tư 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng về quy định hồ
sơ của từng loại quy hoạch đô thị;
- Thông tư số 01/2011/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 27/01/2011 về việc
hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy
hoạch đô thị;
- Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng về việc hướng
dẫn nội dung thiết kế đô thị;
- Quyết định số 02/2003/QĐ-UBND ngày 03/01/2003 của UBND Thành phố về
phê duyệt quy hoạch phát triển mạng lưới trường học ngành giáo dục và đào tạo thành
phố đến năm 2020;
- Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/7/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
về việc ban hành hệ thống ký hiệu bản vẽ đồ án quy hoạch đô thị;
- Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 06/01/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc

phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2025;
- Quyết định số 6708/QĐ-UBND ngày 29/12/2012 của UBND thành phố Hồ Chí
Minh về việc Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy
hoạch phân khu) Khu Trung tâm hiện hữu thành phố Hồ Chí Minh (930ha);
- Công văn số 805/UBND-ĐTMT ngày 19/02/2013 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh về việc điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu trung tâm
phức hợp Sài Gòn – Ba Son, phường Bến Nghé, quận 1;
6


- Công văn số 3140/UBND-ĐTMT ngày 10/6/2015 của UBND Thành Phố Hồ
Chí Minh về việc Bộ Quốc Phòng đề nghị không áp dụng quy định dành quỹ đất xây
dựng nhà ở xã hội tại dự án Khu trung tâm Phức hợp Sài Gòn – Ba Son, số 2 đường
Tôn Đức Thắng,Phường Bến Nghé, Quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh;
- Quyết định số 5286/UBND-ĐTMT ngày 07/09/2015 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh về việc điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu trung tâm
phức hợp Sài Gòn – Ba Son, Phường Bến Nghé, Quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh;
- Công Văn số 822/TB-VP của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 28/10/2015
về việc thông báo nội dung kết luận của đồng chí Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch
UBND thành phố tại cuộc họp về phương án bảo tồn di tích lịch sử khu vực Ba Son và
điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu trung tâm phức hợp Sài Gòn –
Ba Son, phường Bến Nghé, quận 1.
- Văn bản số 12363/SGTVT-GTT ngày 06 tháng 11 năm 2015 của Sở Giao thông
vận tải thành phố Hồ Chí Minh về việc xác định mép bờ cao sông Sài Gòn tại vị trí
khu đất dự án Khu phức hợp Sài Gòn – Ba Son, phường Bến Nghé, quận 1;
- Văn bản số 736/UBND-ĐCXD ngày 07 tháng 11 năm 2015 của UBND phường
Bến Nghé về việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong quy hoạch về nhiệm vụ và đồ án
quy hoạch tỷ lệ 1/500 Khu phức hợp Sài Gòn – Ba Son;
- Quyết định số 5982/QĐ-UBND ngày 13/11/2015 của UBND Thành phố về

duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch
phân khu) khu trung tâm hiện hữu thành phố Hồ Chí Minh (930ha) tại Tiểu khu Bason
(diện tích 42,91ha), phường Bến Nghé, Quận 1.
- Văn bản số 5246/SVHTT-TTBTDT ngày 16 tháng 11 năm 2015 của Sở Văn
hóa và Thể thao thành phố Hồ Chí Minh về việc ý kiến phương án bảo tồn thích nghi
một phần Ụ tàu lớn 1884 – 1888 tại Nhà máy đóng tàu Ba Son, số 2 Tôn Đức Thắng,
phường Bến Nghé, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Quyết định số
/QD-UBND ngày /11/2015 của UBND thành phố về duyệt
nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu trung tâm phức hợp Sài Gòn –
Ba Son, phường Bến Nghé, quận 1
- Các văn bản pháp lý, bản vẽ và tài liệu có liên quan;
- Các tài liệu, số liệu có liên quan đến khu vực lập quy hoạch.
3.2.
3.2.1.

TÓM TẮT Ý KIẾN CỦA CỘNG ĐỒNG DÂN CƯ
Ý kiến của cộng đồng dân cư:

Đề nghị giảm dân số xuống khoảng 4000-5000 dân. Không nên bố trí mảng xanh
dưới 40%, đề nghị không lấn mặt nước, ranh dự án tính từ mép bờ kè không lấy từ
mép cầu cảng.
7


3.2.2.

Giải trình, tiếp thu của đơn vị tư vấn:

- Về quy mô dân số đã được UBND Thành phố chấp thuận;

- Về diện tích cây xanh đã bố trí đảm bảo phù hợp quy chuẩn tiêu chuẩn hiện
hành;
- Dự án không lấn ranh mặt nước, việc xây dựng tuyến đường ven sông dự kiến
xây theo dạng cầu để không ảnh hưởng dòng chảy và đã được Sở Giao thông vận tải
thống nhất.
CÁC NGUỒN TÀI LIỆU VÀ SỐ LIỆU
- Đồ án đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân
khu) Khu Trung tâm hiện hữu thành phố Hồ Chí Minh (930ha);
3.3.

- Đồ án đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 khu Bờ Tây sông
Sài Gòn (930ha);
- Ranh giới nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết 1/500 được xác định theo Quy
hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu Bờ Tây sông Sài Gòn;
- Các hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt có liên quan; các dự án đầu tư xây dựng
đã và đang triển khai trong khu vực.
- Hồ sơ thiết kế tuyến đường sắt đô thị thành phố Hồ Chí Minh, tuyến Bến Thành
– Suối Tiên (đoạn đi qua khu vực Ba Son);
- Bình đồ tuyến cầu Thủ Thiêm 2;
CÁC TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ
- QCXDVN 01: 2008/BXD quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng
ban hành theo quyết định số: 04/2008/QĐ-BXD về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật
quốc gia về quy hoạch xây dựng";
3.4.

- QCVN 07:2010/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ
thuật đô thị;
- QCVN 09:2013/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về các Công trình xây
dựng sử dụng năng lượng hiệu quả;
- Các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành

3.5.

CÁC CƠ SỞ BẢN ĐỒ
- Bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500 của toàn bộ khu vực nghiên cứu

8


CHƯƠNG I

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN HIỆN TRẠNG
1.1.

CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

1.1.1.

Vị trí ranh giới quy mô nghiên cứu lập quy hoạch

a. Vị trí
Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch thuộc địa giới hành chính phường Bến
Nghé, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.

Hình 1.1 Vị trí lập quy hoạch
b. Ranh giới và phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch được xác định như sau:
- Phía Đông giáp sông Sài Gòn;
- Phía Tây giáp đường Nguyễn Hữu Cảnh;
- Phía Bắc rạch Thị Nghè;
9

- Phía Nam giáp đường Tôn Đức Thắng
c. Quy mô nghiên cứu
- Tổng diện tích khu vực lập quy hoạch khoảng 25.29 ha
- Quy mô dân số: khoảng 10.695 người.
Địa hình
Khu vực quy hoạch có địa hình đất thấp hình thành dọc theo sông Sài Gòn, đây
là nơi các kênh rạch như rạch Thị Nghè, rạch Bến Nghé và kênh Tẻ đổ về. Hiện tại
khu đất là nhà máy đóng tàu Ba Son với nhiều nhà xưởng và hệ thống sân đường nội
bộ.

1.1.2.

Địa chất, thủy văn
Cấu tạo nền đất là phù sa cổ, thành phần chủ yếu là cát, cát pha trộn lẫn một ít
tạp chất hữu cơ, thường có màu vàng nâu, đỏ nâu. Sức chịu tải của nền đất khá tốt, lớn
hơn 1kg/cm2. Mực nước ngầm cách mặt đất từ 0,5m đến 1m.

1.1.3.

Khu bờ Tây sông Sài Gòn chịu ảnh hưởng chế độ bán nhật triều của biển Đông.
Theo số hiệu quan trắc tại trạm Phú An.
- Mực nước cao nhất: 1,58m.
- Mực nước thấp nhất: -2,4m.
Khí hậu
Chịu ảnh hưởng của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, trong năm
chia 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô, nhiệt độ cao và ổn định.

1.1.4.

 Mưa - Từ tháng 5 đến tháng 10, lượng mưa phân bố không đều. Mưa tập trung
nhất vào tháng 8, 9 và thường bị ngập úng cục bộ do hệ thống tiêu thoát nước
không tốt.
 Gió - Chịu ảnh hưởng bởi 2 hướng gió chính:
- Hướng Tây - Tây Nam: vận tốc trung bình 1,5 - 3m/s từ tháng 6 đến tháng 9.
- Hướng Đông - Đông Nam: vận tốc trung bình 1,5 - 2,5m/s từ tháng 2 đến
tháng5
- Ngoài ra có gió Bắc và Đông Bắc thổi về từ tháng 10 đến tháng 2 năm sau.
 Nhiệt độ - Bình quân năm 27ºC.
 Độ ẩm - Vào mùa mưa: 75% - 95%; Vào mùa khô: 65% - 85%; Lượng bốc hơi
trung bình năm 1.100mm - 1.300mm.
Nhìn chung khí hậu tương đối ôn hòa, ít bị ảnh hưởng của gió bão, không có gió
Tây khô nóng, mùa Đông không lạnh và không có sương muối, ánh sáng dồi dào
trong năm.
1.1.5.

Cảnh quan thiên nhiên

10


Yếu tố cảnh quan thiên nhiên có ảnh hưởng đến khu quy hoạch chủ yếu là sông
Sài Gòn, rạch Thị Nghè.
HIỆN TRẠNG KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH

1.2.

Hiện trạng sử dụng đất
Hiện trạng kinh tế khu vực dự án trước đây khu đất của Tổng Công ty Ba Son –

nhà máy đóng tàu. Hiện nay các hoạt động của nhà máy đã di dời ra Cảng Tân Cảng
Cát Lái, Tân Cảng Cái Mép – BRVT.

1.2.1.

Khu vực đất dự án là đất kho bãi và một ít đất dành cho Hải quan xây dựng văn
phòng, kho xưởng.
Ngoài ra một phần đất của dự án hiện nay đã được giải phóng mặt bằng và thực
hiện thi công tuyến đường tàu điện Metro ngầm và nhà ga.
Trong khu vực thuộc khối công trình phục vụ sản xuất nên không có dân cư, chỉ
có khu vực các văn phòng, cơ quan thuộc tổng công ty Tân Cảng Sài Gòn.
Bảng đánh giá hiện trạng sử dụng đất
STT

Loại đất

Diện tích đất
(m2)

Tỷ lệ (%)

1

Đất nhà máy đóng tàu

194908

77,06

2

Đất công trường đang xây dựng (*)

21900

8,66

3

Đất mặt nước
Đất đường Nguyễn Hữu Cảnh và đường
Tôn Đức Thắng hiện trạng
Tổng

23566

9,32

12545

4,96

252919

100.00

4

(*) Tuyến Metro ngầm dự kiến
1.2.2.

Hiện trạng không gian kiến trúc cảnh quan

a. Về mặt cảnh quan đường phố: Khu vực quy hoạch có hai trục Nguyễn Hữu
Cảnh, Tôn Đức Thắng bao quanh khu vực quy hoạch.
 Đường Nguyễn Hữu Cảnh
- Đường Nguyễn Hữu Cảnh nối liền Xa lộ Hà Nội và Thủ Thiêm là một trong
những tuyến đường trọng yếu của Tp. HCM. Cảnh quan dọc tuyến thay đổi theo từng
ngày do nằm trong khu vực đô thị hóa. Nhìn chung, cảnh quan hai bên đường chủ yếu
là nhà ở và thương mại dịch vụ, ngoại trừ khu cảng container gần cầu Sài Gòn. Đa số
các công trình tại đây đều được xây dựng trên các miếng đất diện tích nhỏ, chỉ trừ
Saigon Pearl là một khu đô thị hóa mới đang xây dựng.
- Mật độ giao thông dày đặc của tuyến đường nên vỉa hè bị người dân lấn chiếm
cho mục đích kinh doanh. Đầu phía Nam là khu vực kết nối lên cầu Thủ Thiêm 2.
 Đường Tôn Đức Thắng
11


- Đường Tôn Đức Thắng gồm có 2 đoạn, chạy dọc theo sông Sài Gòn và quay lại
gần xưởng tàu Ba Son. Cảnh quan dọc tuyến theo đó cũng thay đổi.
- Đoạn dọc sông, bắt đầu đường Tôn Đức Thắng, là trục đường dịch vụ của Bến
Bạch Đằng bao gồm 2 chức năng, là công trình cho khu rìa CBD và là công viên bờ
sông. Nơi đây có các công trình lịch sử như trụ sở thuế vụ, khách sạn Majestic, đồn
công an và trụ sở hải quân được xây dựng tận dụng lợi thế về vị trí và tầm nhìn ra bờ
sông. Nhiều công trình tạm được liên tục xây dựng. Dãy công trình bị chắn bởi Công
trường Mê Linh với tượng Trần Hưng Đạo thành một quảng trường hình nửa vòng
tròn nơi có năm tuyến đường tụ về.
- Đoạn bờ sông chủ yếu là công viên, bến taxi thủy và một phần dành cho hải
quân. Công viên ở đây được bố trí nhiều đường đi dạo được phủ xanh và các chòi
nghỉ. Tuy nhiên, việc tiếp cận công viên rất khó khăn bởi mật độ lưu thông ở đây quá

dày đặc.
- Ở đoạn thứ hai, đường Tôn Đức Thắng chạy giữa các tòa công trình của khu
CBD và xưởng đóng tàu Ba Son với hai hàng cây cao đặc trưng. Đa số công trình ở
đây là văn phòng hoặc công trình thương mại được xây dựng với quy mô nhỏ. Xưởng
tàu Ba Son được bao bọc bởi bức tường bê tông ngả vàng, đây là nơi có nhiều công
trình có giá trị lịch sử.

Hiện trạng cảnh quan đường Tôn Đức Thắng
b. Về mặt cảnh quan trong khu vực quy hoạch
- Hiện trạng công trình trong khu vực quy hoạch chủ yếu là các công trình nhà
xường với kiến trúc thời pháp thuộc, tuy nhiên hiện nay các công trình này đã xuống
cấp.
- Tầng tao trung bình trong khu : từ 1 đến 3 tầng.
- Các công trình chủ yếu được xây theo kết cấu bê tông, mái tôn, mái ngói.

12


Bảng thống kê hiện trạng kiến trúc cảnh quan
STT

Loại công trình

Diện tích Số lượng
(m2)
(nhà)

1

Công trình 1 tầng

52544

74

2
3

Công trình 2 tầng
Công trình 3 tầng

5539
2140

8
2

4

Công trình HTKT

1008

7

6
7
8
9
10

11

Công trường đang xây
dựng
Đường giao thông
Khu cây xanh - TDTT
Triền tàu
Ụ tàu
Cầu cảng
Đất khác

12

Mặt nước

5

13

Đất đường Nguyễn Hữu
Cảnh và Tôn Đức Thắng
hiện trạng
Tổng

21900
31517
5096
283
4711
2443

89627
23566

Ghi chú
Nhà tường tôn, tường ngói, trệt
đúc, nhà tôn
Nhà mái tôn, mái ngói
Nhà đúc
Khu xử lý nước, trạm điện,
trạm ga
Khu vực đã giải phóng mặt
bằng

Đất trống, sân bãi, vỉa hè…
Mặt nước sông Sài Gòn, khu
vực hạ thủy của tàu

12545
252919

Hiện trạng bờ sông Sài Gòn

13


Hiện trạng công trình phía đường Tôn Đức Thắng

Hiện trạng cảnh quan trong khu vực

14

Hiện trạng công trình nhà xưởng trong khu vực quy hoạch

Hiện trạng khu vực đang thi công tuyến Metro
1.2.3.
Hiện trạng hạ tầng kĩ thuật
 Hiện trạng giao thông
Mạng lưới giao thông Khu bờ Tây sông Sài Gòn được quản lý bởi Khu Quản
Lý Giao Thông đô thị Số 1. Khu vực có bốn trục Nguyễn Hữu Cảnh (khu Tân Cảng
và Nam Thị Nghè), Lê Thánh Tôn (khu Ba Son), Tôn Đức Thắng (khu công viên bến
Bạch Đằng) và Nguyễn Tất Thành (khu cảng) nối nhau chạy xuyên dọc khu vực quy
hoạch.
Giao thông đường thủy hiện nay chủ yếu phục vụ cho hoạt động kinh doanh du
lịch. Hiện nay, trong khu vực quy hoạch chưa có hệ thống giao thông đường sắt và tàu
điện.
 Hiện trạng thoát nước mưa và thoát nước thải
Thành phố Hồ Chí Minh hiện có một hệ thống thoát nước chung cho nước mưa,
nước thải sinh hoạt được quản lý bởi Công ty Thoát Nước Đô Thị (doanh nghiệp trực
thuộc Sở Giao Thông Vận Tải). Nước thải sinh hoạt được đổ trực tiếp vào hệ thống
thoát nước không qua xử lý.
Hệ thống thoát nước được xây dựng từ năm 1890, trải qua nhiều thời kỳ, hệ
thống thoát nước vẫn được sửa chữa liên tục. Tuy nhiên hiện nay hệ thống này đang
bị xuống cấp nghiêm trọng nên khi vào mùa mưa kết hợp với triều cường dâng cao thì
nhiều khu vực trong trung tâm thành phố bị ngập úng.
15


 Hiện trạng cấp nước
Hiện nay, hầu hết các khu vực nằm trong dự án quy hoạch đều sử dụng nguồn

nước máy được cung cấp từ nhà máy nước Thủ Đức (750.000 m3/ngày), Tân Hiệp
(300.000 m3/ngày) và được quản lý bởi các công ty thành viên Cấp nước Nhà Bè
(Quận 4), Cấp nước Gia Định (Quận Bình Thạnh), Cấp nước Bến Thành (Quận 1) của
Tổng Công ty cấp nước Sài Gòn (SAWACO).
 Hiện trạng chất thải rắn
Hiện nay, chất thải rắn ở Tp. HCM đều được thu gom, vận chuyển và xử lý tại
bãi chôn lấp Gò Cát - Bình Tân và bãi chôn lấp Phước Hiệp (thuộc khu liên hợp xử lý
chất thải rắn Tây Bắc 880ha) - Củ Chi, với công nghệ duy nhất là chôn lấp vệ sinh.
 Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật và cốt san nền
Địa hình khu vực quy hoạch tương đối bằng phẳng và thấp, có cao độ dưới 2m.
Hướng dốc từ Tây Bắc xuống Đông Nam.
 Hiện trạng cấp điện và hệ thống thông tin liên lạc
Nguồn điện được cung cấp bởi nhà máy nhiệt điện Thủ Đức, Hiệp Phước (Nhà
Bè) được quản lý bởi các công ty thành viên của Điện Lực Thành Phố gồm Điện lực
Tân Thuận (Quận 4), Điện lực Gia Định (Quận Bình Thạnh), Điện lực Sài Gòn (Quận
1). Hiện nay, khu vực quy hoạch sử dụng chủ yếu là mạng lưới điện trung thế với các
đường dây 15KV, 22KV đi nổi. Ngoài ra, đường dây và các trạm đặt ngoài trời không
đảm bảo an toàn và mỹ quan đô thị và đang được ngầm hóa theo nghị định
39/2010/NĐ-CP.
1.2.4.
Mô tả và đánh giá hiện trạng môi trường khu vực
Khảo sát môi trường cho khu vực quy hoạch được tiến hành trong cả mùa mưa
và mùa khô của năm 2009 và 2010 cho thấy: Kết quả khảo sát chỉ tiêu bụi, NOx và
Benzen trong mùa khô đang ở mức báo động.
1.2.5.
Đánh giá chung
Trong Khu dự án Bá Son, hầu như toàn bộ khu vực cảng và các công trình phụ
trợ sẽ bị di dời về phía hạ nguồn sông Sài Gòn, trả lại đất để chỉnh trang phát triển các
chức năng đô thị khác. Khu dân cư mới (Saigon Pearl) dành cho người có thu nhập
cao đang được xây dựng tại một phần khu Tân Cảng.

Khu vực quy hoạch có cảnh quan sông nước độc đáo, có tầm nhìn ra sông Sài
Gòn và khu đô thị mới Thủ Thiêm đem lại nhiều tiện nghi sống. Được đánh giá là khu
vực tiềm năng, do đó, có thể bố trí các chức năng thương mại, ở và văn hóa.
Việc chỉnh trang phát triển mới cần phải được tiến hành thận trọng sao cho hài
hòa với cả khu CBD hiện hữu và đô thị mới Thủ Thiêm do đây là quỹ đất lớn nhất còn
lại của trung tâm thành phố. Với mục tiêu này, lượng giao thông dày đặc lưu thông từ
đường Nguyễn Tất Thành qua đường Tôn Đức Thắng đến đường Nguyễn Hữu Cảnh
dọc theo bờ sông sẽ phải được giảm thiểu bằng cách sử dụng giao thông công cộng,
trong đó có tuyến UMRT dự kiến.
16


CHƯƠNG II

CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT
2.1.

TÍNH CHẤT
- Là khu phát triển mới của trung tâm thành phố;

- Là khu phức hợp có các loại hình nhà ở, khách sạn, văn phòng dịch vụ đáp ứng
với nhiều đối tượng sử dụng.
2.2.

CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT
- Căn cứ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Căn cứ quy hoạch chung khu vực, địa chất, cảnh quan môi trường.

Dự kiến đưa ra một số chỉ tiêu cơ bản để thiết kế quy hoạch chi tiết đồ án:
Chỉ tiêu theo

Đơn vị
Chỉ tiêu đề
TT Chức năng sử dụng đất
nhiệm vụ quy
tính
xuất
hoạch 1/500
Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu quy
A
hoạch (không bao gồm diện tích
m²/người
23,65
23,65
mặt nước)
B
Chỉ tiêu đất đơn vị ở
m²/người
13.3
13.3
Chỉ tiêu sử dụng đất trong đơn vị
C
m²/người
ở
1
Đất nhóm nhà ở, trong đó:
m²/người
5,78 (> 4) *
5,78 (> 4) *
- Đất nhóm nhà ở thấp tầng (biệt
m²/người

67,4
thự đơn lập)
- Đất nhóm nhà ở cao tầng (công
m²/người
4.29
trình hỗn hợp)
2
Đất công trình dịch vụ đô thị
m²/người
> 1,3
1,3
- Đất giáo dục
> 1,0
1,0
- Đất công cộng khác
> 0,3
0,3
Đất cây xanh (đơn vị ở + nhóm ở
3
m²/người
> 2,18
> 2,18
trong khu ở)
D
Chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật
m²/người
> 4,8
5,4
Đất giao thông > 12m (bố trí đến
Tính toán cụ

1
cấp đường phân khu vực)
km/km²
thể trong đồ án
15,63
QHCT 1/500
2
Tiêu chuẩn cấp nước
lít/ng/ngày
180
180
3
Tiêu chuẩn thoát nước
lít/ng/ngày
180
180
4
Tiêu chuẩn cấp điện
- Cấp điện sinh hoạt
Kw/hộ
7
7
- Cấp điện công cộng, dịch vụ,
W/m² sàn
70
70
17


thương mại,…

Tiêu chuẩn rác thải, chất thải
kg/ng/ngày
1,3
1,3
Các chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu
Hệ số sử dụng đất tối đa (gộp)
lần
4,1
4,1
Mật độ xây dựng
%
5-80
5-80
Mật độ xây dựng (gộp)
%
< 30
18,6
Tầng cao xây dựng (theo QCVN
3
tầng
1-60
1-60
03:2012/BXD)
Chiều cao xây dựng (thấp nhất - cao
4
m
4-240
4-240
nhất)
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tuân thủ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các quy

định pháp luật hiện hành.
5
E
1
2

18


CHƯƠNG III

QUY HOẠCH KIẾN TRÚC
CÁC NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC CHUNG
- Tuân thủ đồ án Khu trung tâm hiện hữu Tp. HCM.
- Đảm bảo theo Quy chuẩn, Tiêu chuẩn hiện hành của Nhà nước về thiết kế quy
hoạch khu dân cư.
- Đảm bảo mối liên hệ của khu với các khu vực xung quanh và kết nối mạng lưới
hạ tầng kĩ thuật.
- Bảo tồn tính chất lịch sử - văn hóa.
- Phát huy hiệu quả hoạt động tài chính - thương mại - dịch vụ.
- Tạo điều kiện thu hút đầu tư.
- Tăng khả năng phục vụ của hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị.
- Cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị kết hợp với các dự án đã và đang thực
hiện
- Phát huy bản sắc đặc thù của trung tâm thành phố bên bờ sông: thành phố nhiệt
đới, sông nước (khai thác triệt để cảnh quan bờ sông Sài Gòn và rạch Bến Nghé)…
- Thể hiện sự tiếp nối của các giai đoạn phát triển thành phố: vừa mang tính hiện
đại vừa giữ gìn, tôn tạo bản sắc truyền thống, lịch sử.
- Không gian đô thị sống động, thân thiện với người hưởng dụng.
- Tạo được hình ảnh thành phố đặc sắc, độc đáo, mang tính biểu tượng cao.

3.1.

3.2.

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

Các cơ sở đề xuất:
Theo Quyết định số 6708/QĐ-UBND ngày 29/12/2012 của UBND thành phố
Hồ Chí Minh về việc Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) Khu Trung tâm hiện hữu thành phố Hồ Chí Minh
(930ha), khu vực nghiên cứu quy hoạch bao gồm các phân khu chức năng: Khu dịch
vụ công cộng; Khu thương mại văn phòng; khu dân cư đô thị; Khu dịch vụ thương
mại khách sạn...

3.2.1.

Nội dung quy hoạch sử dụng đất của đồ án được đề xuất trên cơ sở đánh giá hiện
trạng và các định hướng chính của Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu trung tâm
hiện hữu thành phố Hồ Chí Minh, Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, Tiêu chuẩn thiết kế
liên quan với mục đích khai thác và sử dụng hiệu quả quỹ đất, đảm bảo hiệu quả đầu
tư của dự án và tiến độ thực hiện dự án.
3.2.2.

Cơ cấu sử dụng đất:

Trên cơ sở tuân thủ các nguyên tắc và nhiệm vụ thiết kế, toàn bộ khu vực dự án
được quy hoạch thành các khu chức năng với chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính như sau:
19

LOẠI CHỈ TIÊU

STT

Tổng diện tích khu đất
Dân số dự kiến
Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu
Chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị ở
Mật độ xây dựng toàn khu
Hệ số sử dụng đất toàn khu
- Hệ số sử dụng đất chức năng ở
- Hệ số sử dụng đất chức năng
TM,DV,KS,TH,YT,VP,CX
Tầng cao tối đa trên toàn khu đất
Chiều cao tối đa

1
2
3
4
5
6

7
8

ĐƠN VỊ
TÍNH

CHỈ TIÊU

ha
người
m²/người
m²/người
%
Lần
Lần

25,29
10.695
23,65
13,3
18,6
4,10
2,21

Lần

1,89

Tầng
m

60
240,0

Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
Theo cơ cấu quy hoạch, toàn bộ phạm vi nghiên cứu được phân thành 2 khu vực
chính:

3.2.3.

- Khu vực dịch vụ thương mại khách sạn nằm ở phía nam của dự án, được kết
nối với các mảng không gian cây xanh mặt nước khu vực, chủ yếu bao gồm các chức
năng: dịch vụ, thương mại, khách sạn, quảng trường, cây xanh, bãi để xe, ga metro
- Khu vực phát triển nhà ở hỗn hợp có ở có mật độ xây dựng cao và tầng cao
trung bình 45-50 tầng chủ yếu bao gồm các chức năng: trường học, thương mại, đất ở
thấp tầng, hỗn hợp, cây xanh.
Phạm vi quy hoạch được chia thành các khu chức năng chính với cơ cấu sử dụng
đất như sau:
a. Đất đơn vị ở: có diện tích 142625 m², bình quân 13,3 m²/người, bao gồm:
- Đất nhóm nhà ở: có diện tích 68130 m², chiếm tỷ lệ 43.352% tổng diện tích đất
đơn vị ở, bình quân 5,78 m²/người, trong đó:
+ Nhóm nhà ở thấp tầng (biệt thự): có diện tích 16988 m², chiếm tỷ lệ 11,911%
tổng diện tích đất đơn vị ở. Nhà ở thấp tầng được bố trí ở 5 lô đất O1, O2, O3, O4, O5.
Tầng cao tối đa: 4 tầng và chiều cao xây dựng tối đa tại vị trí tiếp giáp với chỉ giới xây
dựng là: 13m và đỉnh mái công trình là 16m.
+ Nhóm nhà ở hỗn hợp có ở, bao gồm các chức năng:Căn hộ chung cư, thương
mại dịch vụ- và văn phòng dịch vụ (office tel): có diện tích 44843m², chiếm tỷ lệ
31,441%. Các nhóm nhà ở cao tầng được bố trí ở các lô đất HH1, HH2, HH3, HH4,
HH5 và HH6. Tầng cao tối đa: 50 tầng và chiều cao xây dựng tối đa: 200m
- Đất công trình dịch vụ đô thị (công trình công cộng): có diện tích 14189m²,
chiếm tỷ lệ: 9,949%, bình quân 1,3 m²/người. Trong đó:
+ Đất giáo dục (trường mẫu giáo, trường cấp 1, cấp 2): có diện tích 10835m²,
được bố trí ở các lô TH1, TH2 gần khu công viên cây xanh, đường giao thông liên khu
20


vực, đảm bảo phục vụ tốt cho dân cư trong khu quy hoạch. Tầng cao tối đa: 4 tầng và

chiều cao xây dựng tối đa: 20m
+ Đất y tế: có diện tích 3354 m² được bố trí ở lô YT. Tầng cao tối đa: 4 tầng và
chiều cao xây dựng tối đa: 18m
- Cây xanh đơn vị ở (bao gồm cây xanh nhóm ở trong khu ở): có diện tích 23309
m², chiếm tỷ lệ 16,343% tổng diện tích đất đơn vị ở.
- Đất giao thông đối nội: có diện tích 43296 m², chiếm tỷ lệ 30,357% diện tích
đất đơn vị ở, bình quân 4,0 m²/người. Trong đó:
+ Đất giao thông nhóm ở có diện tích : 1496 m2
+ Đất giao thông >12m có diện t ích : 41800m2
b. Đất ngoài đơn vị ở: có diện tích 110295 m², chiếm tỷ lệ 46,6% diện tích
đất dự án, bao gồm:
 Đất văn phòng làm việc, khách sạn: có diện tích 11053 m², được bố trí ở lô
VP1, VP2. Tầng cao tối đa: 60 tầng và chiều cao xây dựng tối đa: 240m
 Đất công viên cây xanh tập trung cấp đô thị, mặt nước: có diện tích 47602m2
được bố trí ở lô CXCV1, CXCV2, CXCV3, CXCL1, CXCL2, CXCL3. Tầng cao tối
đa: 10 tầng và chiều cao xây dựng tối đa: 10m
 Đất văn hóa – bảo tồn : có diện tích 6001 m2 được bố trí ở lô đất VHBT
 Đất giao thông đối ngoại: có diện tích 38533m2 (Bao gồm đường Tôn Đức
Thắng, Nguyễn Hữu Cảnh, và 15933 m2 đất đường ven sông)
 Đất nhà ga Metro: có diện tích 2006m2 được bố trí ở lô đất P1.
 Đất URMT: có diện tích 5100m2 được bố trí ở lô đất P2.
c. Bảng cơ cấu sử dụng đất toàn khu:
STT
A

1

2

3

Chức năng sử dụng đất

Tỷ lệ (%)

ĐẤT ĐƠN VỊ Ở

142625

100.000

Đất nhóm nhà ở; Trong đó:

681830

43,352

16988

11,911

44843

31,441

23309

16,343

14189

9,949

10835

7,597

3354

2,352

43296

30,357

1496

1,049

- Nhóm nhà ở thấp tầng
- Đất sử dụng hỗn hợp có ở, bao gồm các chức
năng:Căn hộ chung cư, thương mại dịch vụ- và văn
phòng dịch vụ (office tel)
Cây xanh đơn vị ở (bao gồm cây xanh nhóm ở
trong khu ở)
Đất công trình dịch vụ đô thị (công trình công
cộng)
Đất giáo dục
Đất y tế (trạm y tế)

4

Diện tích
(m2)

Đất giao thông đối nội
Đất giao thông nhóm ở (<12m)

21


Đất giao thông >12m

41800

29,308

110295

100.000

B

ĐẤT NGOÀI ĐƠN VỊ Ở

1

11053

10,021

47602

43,159

3

Văn phòng làm việc, khách sạn
Đất công viên cây xanh tập trung cấp đô thị, mặt
nước
Đất văn hóa - bảo tồn

6001

5,441

4

Đất giao thông đối ngoại (**)

38533

34,936

5

Đất nhà ga Metro

2006

1,819

6

Đất URMT

5100

4,624

2

TỔNG CỘNG

252919

(**) Bao gồm đường Tôn Đức Thắng, Nguyễn Hữu Cảnh và 15933m2 đất đường
ven sông

22


d. Bảng chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho từng lô phố

STT

Chức năng sử
dụng đất

Tên lô

đât

Diện
tích lô
đất
(m2)

1

Đất nhóm nhà ở
(không kể đất
nhóm nhà ở trong
khu đất sử dụng
hỗn hợp)

O

16988

Nhà ở thấp tầng

2

3

Văn phòng làm
việc, khách sạn

Chiều
cao tối

đa (m)

Tầng
cao
tối đa
(tầng
)

16

3,5

Tầng
cao
khối
đế
(tầng
)

Tầng
cao
khối
tháp
(tầng)

Mật độ
xây dựng
khối đế
(%)

53,0%

16988

Diện
tích
xây
dựng
khối
đế
(m2)

Diện
tích
xây
dựng
khối
tháp
(m2)

Tổng
diện tích
sàn
(m2)

Tổng
diện tích
sàn nhà
ở
(m2)

Dân
số (*)
(người
)

Hệ số
sử
dụng
đất

Hệ số
sử
dụng
đất
chức
năng
ở

HSSD
Đ
chức
năng
TMDVVPKSVPDV

Chỉ
tiêu
sử
dụng
đất

nhóm
nhà ở
(m2/
người
)

9000

31500

31500

252

1,85

67,4

9000

31500

31500

252

1,85

67,4

O1

3775

16

3,5

50-55%

2000

7000

7000

56

1,85

67,4

O2

3775

16

3,5

50-55%

2000

7000

7000

56

1,85

67,4

3775

16

3,5

50-55%

2000

7000

7000

56

1,85

67,4

O4

3775

16

3,5

50-55%

2000

7000

7000

56

1,85

67,4

O5

1888

16

3,5

50-55%

1000

3500

3500

28

1,85

67,4

HH

51867

200

50

34,8%

34,8%

18047

18047

798385

528332

10443

15,39

5,0

HH1

8999

1254

188

47

2

45,0

36,1%

36,1%

3249

3249

146189

116626

1979

16,25

12,96

3,29

4,0

HH2

3826

341

144

36

2

34,0

38,7%

38,7%

1481

1481

53304

21173

644

13,93

5,53

8,40

4,0

HH3

2899

292

144

36

2

34,0

34,3%

34,3%

994

994

35797

6960

409

12,35

2,40

9,95

4,0

HH4

13308

1947

188

47

2

45,0

34,2%

34,2%

4551

4551

207844

142912

2740

15,62

10,74

4,88

4,0

HH5

7343

1136

200

50

2

48,0

32,0%

32,0%

2350

2350

113963

76367

1499

15,52

10,40

5,12

4,0

HH6

15492

2053

200

50

2

48,0

35,0%

35,0%

5422

5422

241288

164293

3172

15,58

10,61

4,97

4,0

VP

11053

240

60

6131

4119

177007

0

0

14,00

0,00

16,04

O3

Đất sử dụng hỗn
hợp có ở, bao gồm
các chức năng
Căn hộ chung cư,
thương mại dịch
vụ- và văn phòng
dịch vụ (office tel)

Diện
tích đất
cây
xanh
nhóm ở
(m2)

(***)

Mật độ
xây
dựng
trung
bình
khối
tháp
(%)

7024

55,5%

23


STT

3,1

3,2
4

5
5,1

5,2
6

7

Diện
tích đất
cây
xanh
nhóm ở
(m2)
(***)

Chiều
cao tối
đa (m)

Tầng
cao
tối đa
(tầng
)

Tầng
cao
khối
đế
(tầng
)

Tầng
cao

khối
tháp
(tầng)

Mật độ
xây dựng
khối đế
(%)

Mật độ
xây
dựng
trung
bình
khối
tháp
(%)

Diện
tích
xây
dựng
khối
đế
(m2)

Diện
tích
xây
dựng

khối
tháp
(m2)

VP1

5011

112

28

2

26,0

50,0%

50,0%

2506

2506

VP2

6042

240

60

5

55,0

60,0%

26,7%

3625

1613

CX

16285

10

1

5,0%

814

814

0,05

CX1

6157

10

1

5,0%

308

308

0,05

CX2

1772

10

1

5,0%

89

89

0,05

CX3

7195

10

1

5,0%

360

360

0,05

CX4

1161

10

1

5,0%

58

58

0,05

TH,YT

14189

20

4

42,4%

6019

23027

1,91

Đất giáo dục

TH

10835

20

4

42,1%

4817

18219

1,68

Trường mầm non

TH1

2003

20

4

40,0%

801

3205

1,60

Trường tiểu học
(cấp I, cấp II)

TH2

8832

20

4

42,5%

3754

15014

1,70

YT

3354

18

4

40,0%

1202

4808

2,80

10

1

4,9%

2380

2380

0,05

Chức năng sử
dụng đất

Văn phòng làm
việc
Điểm nhấn, thương
mại dịch vụ, văn
phòng làm việc,
khách sạn
Cây xanh đơn vị ở
(không kể cây
xanh nhóm ở
trong khu nhà
hỗn hợp)

Đất công trình
dịch vụ đô thị

(công trình công
cộng)

Đất y tế (trạm y tế)
Đất giao thông đối
nội
Đất giao thông
nhóm ở (<12m)
Đất giao thông
>12m
Đất công viên cây

3671

Tổng
diện tích
sàn
(m2)

Tổng
diện tích
sàn nhà
ở
(m2)

Tên lô
đât

Diện
tích lô

đất
(m2)

Hệ số
sử
dụng
đất
chức
năng
ở

HSSD
Đ
chức
năng
TMDVVPKSVPDV

Dân
số (*)
(người
)

Hệ số
sử
dụng
đất

70154

0

14,00

14,06

106853

0

17,69

17,69

43296
1496
41800
CXCV,

47602

24

Chỉ
tiêu
sử
dụng
đất
nhóm
nhà ở
(m2/

người
)