BÀI GIẢNG QUY HOẠCH ĐÔ THỊ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

BÀI GIẢNG
QUY HOẠCH ĐÔ THỊ
GIÁO VIÊN GIẢNG DẠY: ThS. NCS.TRẦN XUÂN BIÊN
BỘ MÔN: QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

ST & upload by

HÀ NỘI - 2013


Chương 1: MỞ ĐẦU
KHÁI NIỆM CHUNG VỀ ĐÔ THỊ
1. Đô thị là gì?
1.1. Nguồn gốc và sự hình thành đô thị

Loài người xuất hiện trên trái Đất khoảng hơn 3 triệu năm trước đây.
Nơi trú ẩn: Hang động, sử dụng các công cụ lao động thô sơ để
kiếm thức ăn  LỬA  Nhà ở ( Vật liệu: Đá, tre, gỗ , lá cây)
Quần cư đầu tiên của con người xuất hiện cách đây khoảng 4 vạn
năm, khi loài người chuyển sang hình thức xã hội thị tộc.
- Hình thức định cư đầu tiên của loài người là một tập hợp những
ngôi nhà ở đơn sơ gần nguồn nước, có hàng rào bảo vệ, xung
quanh là khu vực canh tác. Đó là dạng LÀNG TIỀN SỬ.
Khi nông nghiệp và chăn nuôi phát triển, làng tiền sử  làng nông
nghiệp.


- Khi chế độ công hữu và quan hệ bình đẳng trong công xã thị tộc

được thay thế bằng chế độ tư hữu, bóc lột và giai cấp đã hình
thành. Sức sản xuất tăng lên cùng với sự cải tiến công cụ lao động,

hoạt động trao đổi buôn bán, sự phân hoá sản xuất chăn nuôi nông
nghiệp ra thành thủ công nghiệp và nông nghiệp, tài sản xã hội gia
tăng nhanh chóng.

ĐÔ THỊ hình thành
- Đô thị ban đầu gánh vác hai chức năng: trao đổi, mua bán sản phẩm
(thị) và là thành luỹ để chủ nô lệ cũng cố địa vị của mình (đô).

THỊ + ĐÔ = ĐÔ THỊ




1.2. Điểm dân cư đô thị và phân loại đô thị
1.2.1. Khái niệm
a. Điểm dân cư đô thị là điểm dân cư tập trung phần lớn những

người dân phi nông nghiệp, họ sống và làm việc theo kiểu thành thị
b. Quy định về đô thị
Ở nước ta theo quy định của Chính phủ, các điểm dân cư được gọi
là điểm dân cư đô thị khi thỏa mãn 5 yêu cầu sau đây:
- Là trung tâm vùng lãnh thổ hay trung tâm chuyên ngành, có vai
trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng lãnh thổ nhất
định.
- Quy mô dân số nhỏ nhất là 4000 người (vùng núi có thể thấp
hơn)

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp lớn hơn hoặc bằng 65% trong tổng
số lao động, là nơi có sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ thương mại
hàng hoá phát triển.

- Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân
cư đô thị.
- Mật độ dân cư được xác định tuỳ theo từng loại đô thị phù hợp
với đặc điểm của từng vùng.
1.2.2. Một số đặc điểm của điểm dân cư đô thị
a. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp ở điểm dân cư đô thị chỉ tính
trong phạm vi nội thị chiếm tỷ lệ cao.
Lao động phi nông nghiệp bao gồm những lao động làm việc trong
các lĩnh vực:


- Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp
- Lao động xây dựng cơ bản
- Lao động phục vụ: giao thông vận tải, bưu điện, tín dụng, ngân
hàng, thương nghiệp, dịch vụ công cộng, du lịch .
- Lao động trong các cơ quan hành chính, văn hoá, xã hội, giáo
dục, y tế, nghiên cứu khoa học...

- Những lao động khác ngoài nông nghiệp.
b. Cơ sở hạ tầng đô thị
Cơ sở hạ tầng đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện

nghi sinh hoạt của người dân theo lối sống đô thị. Cơ sở hạ tầng đô
thị gồm:
- Hạ tầng kỹ thuật: Giao thông, điện, nước, cống rãnh thoát nước,

năng lượng và thông tin, vệ sinh môi trường...


- Hạ tầng xã hội: Nhà ở tiện nghi, các công trình dịch vụ công cộng
văn hoá, xã hội, giáo dục đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, cây
xanh, vui chơi giải trí...

c. Mật độ dân cư đô thị
- Mật độ dân cư là chỉ tiêu phản ánh mức độ tập trung dân cư của
đô thị, nó được xác định trên cơ sở quy mô dân số đô thị tính trên
diện tích đất đai nội thị (người/km2 hoặc người/ha).
1.2.3. Phân loại đô thị
Phân loại đô thị nhằm phục vụ cho công tác quản lý hành chính về
đô thị, đồng thời để xác định cơ cấu và định hướng phát triển đô
thị.Việc phân loại đô thị dựa theo tính chất, quy mô và vị trí của nó
trong mạng lưới đô thị quốc gia.


Loại đô thị

Số dân và tỷ lệ
lao động phi
nông nghiệp

>=5 triệu
Loại đặc biệt
người
(Đô thị cực
>=90% LĐ phi

lớn)
nông nghiệp

>=1 triệu
người
85% LĐ phi
nông nghiệp

Mật độ dân số

Tính chất đô thị

>=15.000 người/km2

- Thủ đô, thành phố lớn
- Có vai trò thúc đẩy phát triển
KT-XH của cả nước và giao lưu
quốc tế.
Có 2 đô thị đặc biệt: Hà Nội, Tp.
Hồ Chí Minh

12.000 người/km2

- Thành phố thuộc Trung ương
- Có vai trò thúc đẩy phát triển
KT- XH của một vùng liên tỉnh
hoặc của cả nước

Loại I
50 vạn – 1

triệu
85% LĐ phi
nông nghiệp

10.000 người/km2

- Thành phố thuộc tỉnh
- Có vai trò thúc đẩy phát triển
KT- XH của một vùng liên tỉnh
hoặc một số vùng lãnh thổ liên
tỉnh.


80 vạn – 1
triệu
80% LĐ phi
nông nghiệp

10.000 người/km2

- Thành phố thuộcTrung ương
- Có vai trò thúc đẩy phát triển
KT - XH của vùng liên tỉnh hoặc
một số lĩnh vực đối với cả nước

8.000 người/km2

- Thành phố thuộc tỉnh
- Có vai trò thúc đẩy phát triển
KT - XH của vùng liên tỉnh hoặc

một số lĩnh vực đối với cả nước

6.000 người/km2

- Thành phố thuộc tỉnh
- Có vai trò thúc đẩy phát triển
KT- XH của 1vùng trong tỉnh
hoặc của vùng liên tỉnh.

4.000 người/km2

- Thị xã.
- Có vai trò thúc đẩy phát triển
KT – XH của 1 vùng trong tỉnh
hoặc một số lĩnh vực đối với
một tỉnh.

2.000 người/km2

- Thị trấn
- Có vai trò thúc đẩy phát triển
của một huyện hoặc một cụm xã

Loại II
30 vạn - 50
vạn
80% LĐ phi
nông nghiệp
Loại III

Loại IV

Loại V

15 vạn - 30
vạn
75% LĐ phi
nông nghiệp
5 vạn - 15 vạn
70% LĐ phi
nông nghiệp
4.000 ng - 5
vạn
65% LĐ phi
nông nghiệp


1.3. Đô thị hoá
1.3.1. Định nghĩa:
Đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị, là sự hình

thành nhanh chóng các điểm dân cư trên cơ sở phát triển sản xuất
và đời sống. Đô thị hoá chứa đựng nhiều hiện tượng và biểu hiện
khác nhau trong quá trình phát triển.
Mức độ đô thị hoá đô thị tính bằng A/B (% )
Trong đó

A: dân số đô thị
B: Tổng số dân toàn quốc hay vùng

Tuy nhiên tỷ lệ % này không phản ảnh đầy đủ mức độ thị hóa của 1
quốc gia.


1.3.2. Phân loại:

a. Đô thị hóa tăng cường:
Xảy ra ở các nước phát triển, đô thị hoá chính là quá trình công
nghiệp hóa đất nước, ngày càng nâng cao điều kiện sống và làm
việc, tạo ra cac tiền đề cho sự phát triển kinh tế xã hội, xóa bỏ dần
những mâu thuẫn, sự khác biệt cơ bản giữa đô thị và nông thôn.
b. Đô thị hóa giả tạo
Xảy ra ở các nước đang phát triển, Đô thị hóa đặc trưng là sự bùng
nổ về dân số và sự phát triển yếu kém của ngành công nghiệp.
Mâu thuẫn giữa đô thị và nông thôn trở nên sâu sắc do sự phát
triển mất cân đối của các điểm dân cư, đặc biệt là sự phát triển độc
quyền của các đô thị cực lớn, tạo nên những hiện tượng độc cực
trong phát triển đô thị .


1.4. Quản lý đô thị
1.4.1. Khái niệm về quản lý đô thị
Quản lý đô thị là các hoạt động nhằm huy động mọi nguồn lực vào
công tác quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy
trì các hoạt động đó để đạt được các mục tiêu phát triển.
1.4.2. Những nội dung chủ yếu trong công tác quản lý đô thị
Quản lý đô thị là sự kết hợp hài hoà giữa quản lý hành chính và
quản lý chuyên môn.

- Quản lý hành chính đô thị là một
hệ thống thể chế thực thi quyền
hành pháp nhằm quản lý toàn diện

bằng hệ thống pháp quy. Quản lý
hành chính đô thị lệ thuộc vào chế
độ chính trị, có tính xã hội, có tính
pháp quyền.
- Quản lý chuyên môn đô thị có
tính hệ thống tầng bậc, có tính
thích nghi và có tính chuyên môn
hoá nghề nghiệp cao.


1/ Nội dung quản lý đất và nhà đô thị
a/ Nội dung quản lý đất đô thị
Cơ sở pháp lý quan trọng nhất để quản lý đất đô thị là Luật đất đai
hiện hành và Nghị định của Chính phủ về quản lý sử dụng đất đô
thị.


b/ Nội dung quản lý nhà đô thị
Các công trình kiến trúc là tài sản cố định quý giá hàng đầu trong đô
thị, vì vậy việc quản lý các công trình (nhà) là một khâu đặc biệt
quan trọng trong quản lý đô thị. Nội dung chính về quản lý nhà đô
thị như hình 4.


2/ Nội dung quản lý quy hoạch xây dựng đô thị
Mục tiêu của quy hoạch là tạo sự tiện lợi, kinh tế, hài hòa giữa các

chức năng của đô thị và các mối quan hệ của con người. Quy
hoạch đô thị là một công tác tổng hợp có liên quan đến nhiều
ngành như: lịch sử, địa lý, kinh tế, nhân văn, nghệ thuật, luật pháp,
an ninh, an toàn...


3/ Quản lý hạ tầng kỹ thuật đô thị
Hệ thống giao thông; Hệ thống thông tin liên lạc: điện thoại, điện
báo...; Hệ thống cung cấp năng lượng: điện, chất đốt, nhiệt sưởi ấm;
Hệ thống chiếu sáng công cộng; Hệ thống cấp nước, thoát nước; Hệ
thống quản lý các chất thải, đảm bảo vệ sinh môi trường.
4/ Quản lý hạ tầng xã hội đô thị
Quản lý hạ tầng xã hội đô thị là một công tác tổng hợp như quản
lý ngành y tế, giáo dục, thương mại, thể thao, vui chơi giải trí...
Quản lý xã hội đô thị bao gồm nhiệm vụ: an ninh đô thị, phòng
chống cháy nổ, an ninh văn hóa, trật tự công cộng, phòng chống

ma túy và tệ nạn xã hội...
Quản lý hạ tầng xã hội đô thị là một nhiệm vụ quản lý nhà nước
về đô thị do chính quyền đô thị chịu trách nhiệm.


5/ Quản lý tài chính, kinh tế đô thị
Quản lý kinh tế đô thị là nhiệm vụ quan trọng của hệ thống bộ máy
quản lý đô thị. Chính quyền đô thị cần có kế hoạch phát triển tài

chính. Tài chính đô thị lấy từ các nguồn: đầu tư ngân sách nhà nước;
vốn của các doanh nghiệp và các cá nhân; đầu tư nước ngoài.
Mục đích của việc quản lý tài chính là phát triển nhằm tạo ra một
chính sách, một cơ chế tài chính hợp lý để tạo điều kiện tốt nhất

cho việc phát triển kinh tế.
Quản lý tài chính đô thị trước hết là xác định chính sách tài chính.
Quá trình này bao gồm việc sưu tầm các số liệu về các nguồn quỹ
chủ yếu, phân tích xu thế phát triển, dự đoán sự phát triển, quyết
định về tiềm năng tài chính và thiết lập kế hoạch tài chính hợp lý.


6/ Quản lý môi trường đô thị
Những vấn đề cần giải quyết trong quản lý môi trường đô thị
gồm: chất thải rắn, nước thải, khí thải, tiếng ồn, cây xanh...
Việc quản lý vệ sinh môi trường là một dịch vụ công cộng mà
chính quyền đô thị phải chịu trách nhiệm. Các cấp chính quyền đô
thị tổ chức phối hợp giữa các đơn vị và các ngành liên quan như
giao thông, năng lượng, nông nghiệp để việc giải quyết chất thải
được thực hiện một cách tốt nhất.
1.4.3. Phân cấp quản lý đô thị
Việc phân cấp quản lý đô thị được dựa trên các cơ sở sau đây:

a. Dựa theo phân loại đô thị
- Các thành phố trực thuộc Trung ương phải là đô thị loại đặc biệt
hoặc đô thị loại do Trung ương quản lý.


- Các thành phố thuộc tỉnh phải là đô thị loại II hoặc loại III do
tỉnh quản lý.
- Các thị xã thuộc tỉnh hoặc thuộc thành phố trực thuộc Trung
ương phải là đô thị loại III hoặc loại IV do tỉnh quản lý.
- Các thị trấn thuộc huyện là đô thị loại V do huyện quản lý
Hạ tầng kỹ thuật của đô thị loại II, III do Trung ương quản lý.
b. Dựa theo nhu cầu tổ chức quản lý hành chính nhà nước theo

lãnh thổ
Do tình hình phát triển không đồng đều giữa các đô thị trong toàn
quốc và trong từng vùng nên vị trí vai trò và tính chất đô thị đối

với từng vùng lãnh thổ cũng khác nhau.
Trong trường hợp đặc biệt một số đô thị được phân cấp quản lý
cao hơn hoặc thấp hơn một bậc so với quy định trên.


c. Dựa theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy
hoạch tổng thể phát triển đô thị cả nước và quy hoạch chung xây
dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài 6 loại đô thị theo quy định của Nghị định 42/209/NĐ-CP,
những năm gần đây trong quy hoạch tổng thể có xuất hiện thêm loại
“Thị tứ” hoặc “Khu trung tâm cụm xã”, được hiểu là trung tâm của
các xã hoặc các đơn vị liên xã.
Thị tứ hoặc Khu trung tâm cụm xã chưa phải là đô thị, nhưng đây
là một hình thức đô thị hoá tại chỗ rất thích hợp với Việt Nam. Nó
sẽ là mầm mống của các điểm dân cư đô thị trong tương lai theo
hướng đô thị hoá nông thôn.


Chương 2: KHÁI NIỆM CHUNG VỀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ
2.1. Định nghĩa
- QHĐT còn gọi là QH không gian đô thị nghiên cứu có hệ thống

những phương pháp để bố trí hợp lý các thành phần của đô thị,
phù hợp với những nhu cầu của con người và điều kiện tự nhiên,
đồng thời đề ra những giải pháp kỹ thuật để thực hiện các phương

pháp bố trí đó.
- QHĐT là môn khoa học tổng hợp liên quan đến nhiều ngành
nghề, nhiều vấn đề: đời sống, văn hóa, xã hội, khoa học kỹ thuật,
nghệ thuật và cấu tạo môi trường sống.
2.2. Một số đặc điểm và yêu cầu của công tác QHĐT


2.2.1. Đặc điểm
- QHĐT là công tác có tính chính sách .
- QHĐT là công tác có tính tổng hợp .
- QHĐT là công tác có tính địa phương và tính kế thừa

- QHĐT là công tác có tính dự đoán và cơ động .
2.2.2. Yêu cầu
Quy hoạch xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu dưới đây:

a)Tuân thủ các văn bản pháp quy hiện hành về quy hoạch xây
dựng.
b)Tuân thủ các quy định pháp lý có liên quan về bảo vệ các công

trình kỹ thuật, công trình quốc phòng, di tích lịch sử, văn hóa và
bảo vệ môi trường.
c)Phù hợp với đặc điểm của địa phương về: ĐKTN, KT, XH