Phương pháp kiểm tra nghiệp vụ cho vay

PHƯƠNG PHÁP KIỂM TRA
NGHIỆP VỤ CHO VAY

BAN KTKS NỘI BỘ
NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

2009


I. KIỂM TRA TÀI SẢN BẢO ĐẢM

KIỂM TRA HỒ SƠ TSBĐ

CHUẨN BỊ TÀI
LIỆU, CÁC THÔNG
TIN CẦN THIẾT
PHỤC VỤ VIỆC KT

KT TRÊN MÁY

KIỂM TRA THỰC TẾ TSBĐ


CĂN CỨ KIỂM TRA TÀI SẢN BẢO ĐẢM
 Các văn bản quy định về TSBĐ:
 Văn bản pháp luật:
 Bộ Luật dân sự 2005; Luật các Tổ chức tín dụng; Luật đất đai 2003; Luật
Nhà ở 2005; Luật công chứng 2006; Bộ luật hàng hải 1990; Luật Hàng không
năm 2006
 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm

 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành luật đất đai;
 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành luật nhà ở
 Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch bảo đảm;
 Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính Phủ về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng;


CĂN CỨ KIỂM TRA TÀI SẢN BẢO ĐẢM
 Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền trên đất;
 Thông tư 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ tư pháp hướng dẫn một
số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về
giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký
quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp;
 Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN hướng dẫn
một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền
của người sử dụng đất;
 Thông tư số 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã
trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước;
 Các văn bản pháp luật khác có liên quan


CĂN CỨ KIỂM TRA TÀI SẢN BẢO ĐẢM
 Các văn bản quy định của NHCTVN :

 Quy định 612/QĐ-HĐQT- NHCT35
 Công văn 148/CV-NHCT35
 Quy định cho vay và thực hiện bảo đảm đối với đơn vị công lập
(QĐ.35.01)
 Quy trình nhận cầm cố thế chấp TS của KH và bên thứ 3
(QT.06.02)
 Quy trình nhận bảo đảm hình thành trong tương lai (QT35.01)
 Quy trình nhận TSBĐ bằng hàng hoá (QT.05.03)
 …..


CĂN CỨ KIỂM TRA TÀI SẢN BẢO ĐẢM
 Khai thác thông tin từ hệ thống dữ liệu tại NHCTVN và tại Chi
nhánh

 Phân tích báo cáo tín dụng đa chiều
 Các báo cáo trên hệ thống INCAS (LNIB50P, LNWB50B)
 Khai thác các thông tin tài sản trực tiếp trên BDS
 Các thông tin từ các nguồn bên ngoài như: CIC, Trung tâm
ĐKGDBĐ…




KIỂM TRA CHI TIẾT
Tính pháp lý TSBĐ
Xử lý TSBĐ

Thẩm định, định giá TSBĐ

KT thực tế TSBĐ

HĐBĐ

Việc giữ giấy tờ TSBĐ

Đăng ký GDBĐ

Bảo hiểm TSBĐ


1. KIỂM TRA TÍNH PHÁP LÝ CỦA TSBĐ
 Các loại TS được nhận để bảo đảm tiền vay:
 Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên nhiên vật liệu
 Ngoại tệ bằng tiền mặt
 Số dư trên TKTG tại các TCTD, Sổ TK, giấy tờ có giá…
 Nhà ở, công trình XD gắn liền với đất
 QSD đất mà pháp luật quy định được thê chấp phục vụ SXKD
 Tàu biển theo quy định của Bộ luật hàng hải Việt Nam; tàu bay theo quy
định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế
chấp
 TS hình thành từ vốn vay (Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, nhà ở,
công trình gắn liền với đất)


1. KIỂM TRA TÍNH PHÁP LÝ CỦA TSBĐ
 QSD đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay vốn phục vụ
sản xuất, kinh doanh bao gồm:
 QSD đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc
nhận chuyển nhượng QSD đất, mà tiền sử dụng đất đã nộp/tiền chuyển nhượng đất

đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
 QSD đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị QSD đất là:
 Tổ chức kinh tế trong nước có QSD đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng QSD đất, mà tiền sử dụng đất đã nộp/tiền
chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước ;
 Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004,
được sử dụng giá trị tiền thuê đất như Ngân sách nhà nước cấp cho doanh
nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo
quy định của pháp luật về đất đai
 QSD đất (không phải là đất thuê) của hộ gia đình, cá nhân
 QSD đất của người Việt nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng QSD đất trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.


1. KIỂM TRA TÍNH PHÁP LÝ CỦA TSBĐ
 QSD đất thuê của tổ chức kinh tế Việt Nam, người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê lại đất của tổ chức kinh tế được Nhà
nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê lại
 QSD đất thuê của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất (kể cả đất trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế) để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam và đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê
 QSD đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trước
ngày 01/07/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho
nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm

 …….

1. KIỂM TRA TÍNH PHÁP LÝ CỦA TSBĐ
 Các loại tài sản mà NHCV chỉ được nhận làm bảo đảm sau khi
được chấp thuận bằng văn bản của Tổng giám đốc:
 Các tài sản hình thành ở nước ngoài, được đăng ký quyền sở hữu ở
nước ngoài.
 Giấy tờ có giá khác không thuộc loại quy định tại tiết 9.1.3 khoản
9.1 Đ9/QĐ612.
 Quyền tài sản phát sinh từ quyền đòi nợ, quyền tác giả, quyền sở
hữu công nghiệp, quyền được nhận tiền bảo hiểm, các quyền khác
phát sinh từ hợp đồng.
 Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
 Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật.
 ….


1. KIỂM TRA TÍNH PHÁP LÝ CỦA TSBĐ
 Các loại tài sản mà NHCT không được nhận làm bảo đảm:
 QSD đất hình thành trong tương lai.
 QSD đất mà trên giấy chứng nhận QSD đất ghi nhận bên bảo đảm
chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
 Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật
liệu, hàng tiêu dùng, kim loại quý, đá quý mua trả chậm, trả dần có
thời hạn trả chậm, trả dần từ 01 năm trở lên của bên bảo đảm mà hợp
đồng mua trả chậm, trả dần giữa bên bảo đảm và bên bán tài sản đã
được bên bán tài sản đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm


1. KIỂM TRA TÍNH PHÁP LÝ CỦA TSBĐ

 Ngoài ra, TSBĐ phải đáp ứng được các quy định sau:
 Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay (đối với các tài sản
hình thành ở nước ngoài, đăng ký QSH ở nước ngoài, quyền phát sinh từ
quyền đòi nợ, quyền tác giả, quyền SH công nghiệp, quyền nhận bảo hiểm
(trừ trường hợp quyền nhận BH phát sinh từ HĐBĐ), các quyền khác phát
sinh từ hợp đồng, quyền đối với vốn góp, quyền khai thác tài nguyên.
 Đối với QSD đất được thế chấp theo quy định: vị trí của đất không nằm
trong vùng quy hoạch, giải toả. QSD đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án.
 Đối với nhà ở: không bị kê biên thi hành án hoặc để chấp hành quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu tại thời điểm ký kết hợp đồng
bảo đảm.
 Tài sản pháp luật không cấm giao dịch.
 Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến bộ khoa học kỹ thuật, ít thay đổi công
nghệ và dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý
tài sản ….


Lưu ý thế chấp giá trị QSD đất và TS gắn liền trên đất:
Hình thức giao đất và cho thuê đất

Chủ thể sử dụng đất

Loại thế chấp

1. Giao đất
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

QSDĐ,
TS gắn liền trên đất

Tổ chức kinh tế sử dụng đất cho mục đích sản xuất
nông lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

TS gắn liền trên đất

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở

QSDĐ,
TS gắn liền trên đất

Tổ chức kinh tế sử dụng đất làm nhà ở và kết cấu hạ tầng

QSDĐ,
TS gắn liền trên đất

- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế

QSDĐ,
TS gắn liền trên đất

2.1.Trả tiền thuê hàng năm

- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế

TS gắn liền trên đất

2.2. Trả tiền thuê cả thời gian thuê

- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế

QSDĐ,
TS gắn liền trên đất

2.3. Trả tiền thuê nhiều năm và thời hạn
thuê đất đã trả còn lại ít nhất 5 năm

Tổ chức kinh tế

QSDĐ,
TS gắn liền trên đất

1.1.Không thu tiền SD đất

1.2.Có thu tiền sử dụng đất

1.3. QSD đất hợp pháp đã được chuyển
nhượng hợp pháp hoặc Nhà nước giao
đất có thu tiền SD đất
2. Cho thuê đất


2. KIỂM TRA VIỆC THẨM ĐỊNH, ĐỊNH GIÁ TSBĐ

 Kiểm tra thành phần định giá

 Tối thiểu phải có 2 người
 Trường hợp TSBĐ được xác định để đảm bảo cho số tiền cho vay/hạn mức




cho vay từ 500 triệu đồng trở lên: Thành phần tổ định giá phải có 01 lãnh
đạo phòng Khách hàng/phòng Giao dịch.
Trường hợp TSBĐ được xác định để đảm bảo cho số tiền cho vay/mức cho
vay từ 3 tỷ đồng trở lên hoặc đối với TSBĐ phức tạp: Ngoài các thành
phần nêu trên, tổ định giá phải có thêm 01 người trong Ban giám đốc.
NHCV thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá TSBĐ trong
trường hợp: i) Việc định giá TSBĐ vượt khả năng của NHCV; ii) Các bên
không thoả thuận được giá trị TSBĐ. Các cơ quan này phải chịu trách
nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình.
Đối với TSBĐ là ngoại tệ bằng tiền mặt, sổ TK, giấy tờ có giá, không cần
tổ định giá nhưng phải có xác nhận số dư và đồng ý phong toả của cơ quan
quản lý TK, cơ quan phát hành. Việc đi xác nhận phải do cán bộ NHCV
thực hiện


2. KIỂM TRA VIỆC THẨM ĐỊNH, ĐỊNH GIÁ TSBĐ

 Việc xác định giá trị TSBĐ phải tính đến các yếu tố:
 Đặc tính của TSBĐ: Tuổi thọ kỹ thuật, giá trị sử dụng, khả năng sinh
lời của TS. Đối với TSCĐ phải tham khảo tốc độ hao mòn vô hình và
hữu hình của TS
 Đặc tính thị trường của tài sản: Khả năng bán, chuyển nhượng, biến
động của giá cả, tỷ giá.

 Hiện trạng của tài sản và giá trị có thể thu hồi khi phải xử lý TSBĐ
 Đối với QSD đất: Tính khả thi nếu phải xử lý TSBĐ (Vị trí địa lý, điều
kiện kết cấu hạ tầng, lợi thế thương mại...). Khả năng thay đổi giá trị
QSD đất ( mục đích sử dụng đất, quy hoạch sử dụng của nhà nước)


2. KIỂM TRA VIỆC THẨM ĐỊNH, ĐỊNH GIÁ TSBĐ
 Kiểm tra thông tin sử dụng làm căn cứ định giá:
 Kết quả định giá của cơ quan có thẩm quyền định giá
 Kết quả khảo sát của NHCV
 Khung giá, bảng giá quy định của Nhà nước (nếu có)
 Giá mua, bán trên thị trường địa phương, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán
 Giá ghi trên báo giá, hoá đơn, HĐ mua bán liên quan đến TSBĐ đó
 Các thông tin từ cơ quan cấp GCN QSD tài sản, trên phương tiện thông tin đại
chúng, Trung tâm GD, mua bán TS; DN thẩm định giá, trung tâm địa ốc, TT/SGD
chứng khoán…
 Kiểm tra việc thực hiện định giá lại TSBĐ
 Việc thực hiện định theo định kỳ 1 năm/lần theo quy định
 Bên BĐ rút bớt TSBĐ (trừ trường hợp TSBĐ là HH lưu chuyển trong quá trình
SXKD), Bổ sung, thay thế TSBĐ hoặc đề nghị điều chỉnh dư nợ
 Khi UBND tỉnh, TP điều chỉnh bất thường khung giá đất
 Khi giá thị trường biến động >20% so với lần định giá gần nhất
 Khi NHCV phát hiện TSBĐ bị giảm giá trị vì hư hỏng, lạc hậu, mất mát.
 Khi di chuyển địa điểm lắp đặt đối với TSBĐ là máy móc thiết bị gắn liền với nhà
xưởng.
 Kiểm tra nội dung của biên bản định giá: Mô tả về TSBĐ về số lượng, chất lượng, Căn
cứ định giá, chữ ký của các bên tham gia đinh giá…


3. KIỂM TRA HỢP ĐỒNG TSBĐ

 Kiểm tra nội dung HĐBĐ:
 Tên, địa chỉ các bên, ngày tháng năm ký HĐ
 Nghĩa vụ được bảo đảm
 Mô tả tài sản cầm cố, thế chấp. Riêng TSBĐ hình thành trong tương lai có
thể mô tả khái quát về TS, xác định giá trị tạm tính của TS. Khi TS đã hình
thành, TS phải được mô tả và xác định giá trị cụ thể trong phụ lục HĐBĐ.
 Bên giữ TS, giấy tờ của TS cầm cố thế chấp.
 Quyền và nghĩa vụ các bên và các quyền và nghĩa vụ khác theo thoả thuận.
 Các thoả thuận về xử lý và phương thức xử lý TSBĐ
 Các thoả thuận khác


3. KIỂM TRA HỢP ĐỒNG TSBĐ
 HĐBĐ phải được thiết lập theo mẫu quy định của NHCTVN, nội dung chặt
chẽ, không vi phạm pháp luật, không mâu thuẫn với quyền lợi của NHCT.
(KTV rà soát nội dung HĐBĐ so với quy định NHCTVN tại điều 18/QĐ
612, chú ý đến những nội dung không hợp lý, bất lợi cho NHCT)
 Tính pháp lý của các chủ thể ký HĐBĐ dựa trên các QĐ, Giấy UQ, Hộ khẩu,
CMND….
 Trường hợp nếu người ký hợp đồng là đại diện thì phải có giấy uỷ quyền của
người đại diện theo pháp luật (chú ý đến phạm vi và thời hạn uỷ quyền)
 Kiểm tra hiệu lực của HĐ, các điều khoản XLTSBĐ
 Thời hiệu khởi kiện về HĐBĐ (2 năm kể từ ngày quyền và lợi ích của NHCV
bị xâm phạm)
 Công chứng, chứng thực, xác nhận HĐBĐ
 Việc thực hiện công chứng các văn bản sửa đổi, bổ sung HĐBĐ, phụ lục
HĐBĐ


3. KIỂM TRA HỢP ĐỒNG TSBĐ

Kiểm tra mức cho vay so với giá trị TSBĐ:
 Mức cho vay được bảo đảm bằng tài sản tối đa không quá 70% giá trị TSBĐ đã
được xác định và ghi trên hợp đồng tín dụng và/hoặc hợp đồng bảo đảm tiền
vay, trừ các trường hợp sau:
 Đối với TSBĐ là kim loại quý, đá quý: Mức cho vay tối đa không quá 80%
giá trị TSBĐ đã được xác định và ghi trên hợp đồng tín dụng hoặc hợp
đồng bảo đảm
 Đối với TSBĐ là cổ phiếu: Mức cho vay tối đa không quá 50% giá trị
TSBĐ đã được xác định và ghi trên hợp đồng tín dụng và/hoặc hợp đồng
bảo đảm
 Đối với TSBĐ là TK tiền gửi, giấy tờ có giá (trừ cổ phiếu): Mức cho vay so
với giá trị TSBĐ do Giám đốc NHCV quyết định trên nguyên tắc giá trị
TSBĐ vào thời điểm nợ vay đến hạn (kể cả trường hợp rút trước hạn, biến
động tỷ giá) đủ để thanh toán toàn bộ số tiền vay, tiền lãi và các khoản phí
khác


3. KIỂM TRA HỢP ĐỒNG TSBĐ
Kiểm tra mức cho vay so với giá trị TSBĐ:
 Đối với TSBĐ là máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải
đã qua sử dụng:
 Trường hợp chất lượng còn lại của tài sản (do tổ định giá TSBĐ của NHCV
xác định dựa vào các tài liệu phản ánh chất lượng của tài sản như Hợp đồng
mua bán, hoá đơn, biên bản giao nhận, giấy chứng nhận chất lượng... và
khảo sát thực tế; hoặc kết quả đánh giá chất lượng tài sản của tổ chức
chuyên môn do NHCV thuê) tại thời điểm định giá để cho vay từ 80% trở
lên so với chất lượng của tài sản mới cùng loại: Mức cho vay tối đa không
quá 70% giá trị TSBĐ đã được xác định và ghi trên hợp đồng tín
dụng và/hoặc hợp đồng bảo đảm tiền vay.
 Trường hợp chất lượng còn lại của tài sản tại thời điểm định giá để cho vay

còn dưới 80% so với chất lượng của tài sản mới cùng loại: Mức cho vay tối
đa không quá 50% giá trị TSBĐ đã được xác định và ghi trên hợp đồng tín
dụng và/hoặc hợp đồng bảo đảm


4. KIỂM TRA ĐĂNG KÝ GDBĐ


Ý nghĩa của việc ĐKGD bảo đảm:






Công khai hoá các GDBĐ cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu
Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm trong
trường hợp dùng 1 TSBĐ để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong GDBĐ

Các trường hợp phải đăng ký GDBD:


Việc nhận thế chấp tài sản, bao gồm cả thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai, thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều
tổ chức tín dụng;



Việc nhận cầm cố một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

tại nhiều TCTD;



Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm đối với giao dịch bảo đảm
đã được đăng ký;



Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thoả thuận.


4. KIỂM TRA ĐĂNG KÝ GDBĐ
 Các trường hợp phải đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng
ký:
 Thay đổi tên, số của giấy tờ xác định tư cách pháp lý của các bên ký
hợp đồng bảo
 Thay đổi một hoặc các bên ký hợp đồng bảo đảm
 Rút bớt, thay thế, bổ sung TSBĐ (trừ trường hợp thay thế, bổ sung tài
sản thế chấp là QSD đất do NHCV và bên bảo đảm phải thực hiện đăng
ký mới);
 Khi tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai
đã được hình
 Thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ; Thay đổi các nội
dung khác đã đăng ký.
 Trường hợp thay thế, bổ sung tài sản thế chấp là QSD đất, NHCV và bên
bảo đảm phải thực hiện đăng ký mới.