TIỂU LUẬN ĐẤT ĐAI: GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Mục lục

1


A.

MỞ ĐẦU

Sở hữu đất đai đã được Hiến pháp 2013 quy định tại điều
53,54, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do NHà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất
được quyền chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với sự phát triển
của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai
được coi là nguồn lực quan trọng. Để sử dụng hiệu quả nguồn
lực này, bên cạnh việc công nhận quyền sử dụng đất, khẳng
định chủ sở hữu là toàn dân, Nhà nước đã có quy định trao cho
tổ chức, cá nhân các quyền năng khác nhau về quyền sử dụng
đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê,
thừa kế hay thậm chí là quyền góp vốn để khai thác những lợi
ích từ đất đai. Trong quá trình khai thác, sử dụng quyền sử dụng
đất, các chủ thể có thể phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng
đất. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là vấn đề pháp lý khá
phức tạp tuy nhiên pháp luật đã có những quy định khá chi tiết
về vấn đề này, tuy vậy vẫn không thể tránh khỏi những tranh
chấp phát sinh trong vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất
và việc giải quyết là không hề đơn giản. Bên cạnh đó thì cũng
xảy ra những bất cập, vướng mắc trong việc giải quyết. Sau
đây, em xin chỉ ra những tồn tại, bất cập và những vướng mắc
phát sinh trong việc giải quyết tranh chấp về góp vốn bằng

quyền sử dụng đất và em xin đề xuất một vài hướng khắc phục
cho vấn đề này.

2


B.
I.

NỘI DUNG

Khái quát chung về góp vốn bằng quyền sử dụng
đất:
1.1: Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Góp vốn là việc đưa tài sản của mình vào pháp nhân hoặc
vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi. Người góp sẽ trở
thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung pháp nhân hoặc
chủ đầu tư dự án. Tài sản dùng thực hiện vốn góp có thể là
tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi và các tài sản hợp
pháp khác như vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền
sở hữu trí tuệ..
Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định: Góp
vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty.
Tài sản góp vốn có thể là đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do
chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 35
Luật Doanh nghiệp năm 2014).
Với từng loại hình doanh nghiệp, pháp luật quy định về trình
tự, thủ tục góp vốn khác nhau. Đối với tài sản đăng ký hoặc
giá trị QSDĐ, thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển
quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại

cơ quan nhà nước có thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 36
Luật Doanh nghiệp năm 2014).Như vậy, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho
công ty mình tham gia góp vốn.
1.2: Điều kiện về chủ thể tiến hành góp vốn bằng
quyền sử dụng đất:
Chủ thể được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo
Luật đất đai 2014 và luật doanh nghiệp 2013 quy định:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê;
3


- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê;
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt
Nam được nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng
đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu
tiền thuê đất hàng năm;

- Người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được
Nhà nước Việt nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.
1.3: Điều kiện về quyền sử dụng đất được góp vốn:
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành
án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
1.4: Nội dung hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng
đất:
Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các
nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
4


3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình
trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn;
5. Thời hạn góp vốn;
6. Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
1.5: Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Bước 1: Định giá tài sản góp vốn Tài sản góp vốn được định
giá trên cơ sở những tiêu chí cụ thể như sau:
+ Tài sản góp vốn có thể được các thành viên góp vốn của công
ty định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc bỏ phiếu.
+ Thuê tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá tài sản góp vốn

vào doanh nghiệp. Việc xác định giá trị góp vốn phải lập thành
biên bản xác định giá trị vốn góp của người góp vốn. Các thành
viên công ty phải liên đới chịu trách nhiệm về kết quả định giá
tài sản góp vốn.
Bước 2: Sau khi lập hợp đồng góp vốn tại VPCC nhà nước
có thẩm quyền, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại VPĐK Đất đai có
thẩm quyền.

5


II. Thực trạng về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng
đất:
2.1: Những tồn tại, vướng mắc và bất cập trong việc
giải quyết tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền
sử dụng đất:
- Pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, vấn đề đặt ra là có rất nhiều văn bản luật
đưa ra quy định cho việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
nhưng không một văn bản nào quy định chi tiết nên việc giải
quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất
khó khăn. Ngoài ra, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất trong BLDS và Luật ĐĐ còn thiếu sự rành mạch và
không thống nhất với qui định về góp vốn bằng quyền sử dụng
đất trong Luật Doanh nghiệp năm 2014.
Ví dụ như, khoản 13 Điều 4 Luật DN có quy định:“Góp vốn
là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp
vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp
thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập.” Về tài

sản, khoản 1 Điều 35 Luật này có quy định: “Tài sản góp vốn có
thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị
quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí
quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng
Đồng Việt Nam.”
Với từng loại hình thức hình doanh nghiệp, pháp luật quy
định về trình tự, thủ tục góp vốn khác nhau. Đối với tài sản
đăng ký hoặc giá trị QSDĐ thì người góp vốn phải làm thủ tục
chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc QSDĐ cho công ty tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1
Điều 36 Luật DN: “Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc
giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục
6


chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho
công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”.
Theo khoản 10 Điều 3 Luật ĐĐ:“Chuyển quyền sử dụng đất
là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người
khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.”. Mặt khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99
Luật ĐĐ, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp
bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Ngoài ra, tại điểm e
khoản 1 Điều 169 Luật ĐĐ cũng có quy định việc tổ chức kinh
tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất

thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, quy định về việc góp
vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau
đây:
“a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp
đồng góp vốn;
c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác
kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản,
giải thể;

7


đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã
chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt
động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn
phải do cá nhân đó thực hiện;
e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt
động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.”
Ngoài ra, điểm a khoản 4 Điều 80 của Nghị định này cũng
có quy định: “Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa
thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn
chuyển quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong
thời hạn còn lại”.
Như vậy, hình thức góp vốn này sẽ không chuyển QSDĐ từ
bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Bên góp vốn sẽ nhận lại

QSDĐ theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn. Tuy nhiên,
quy định cho phép bên góp vốn nhận lại quyền sử dụng đất đã
góp vốn theo thỏa thuận khi thời hạn góp vốn đã hết là chưa
hợp lý vì theo nguyên tắc, khi góp vốn vào doanh nghiệp thì tài
sản góp vốn đó có thể bị mất đi, nếu doanh nghiệp nhận góp
vốn bị phá sản. bên nhận góp vốn sẽ không thể hoàn trả lại
quyền sử dụng đất được góp vốn cho bên góp vốn hay nói cách
khác bên góp vốn không thể “được tiếp tục sử dụng đất trong
thời hạn còn lại.
2.2: Kiến nghị và giải pháp trong giải quyết tranh
chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Thống nhất quy định về vấn đề góp vốn bằng quyền sử
dụng đất giữa các văn bản luật.
Về hợp đồng góp vốn: Sau khi đăng ký góp vốn, bên góp
vốn không còn quyền gì liên quan đến QSD đất đã góp vốn.
QSD đất đó được chuyển giao cho bên nhận góp vốn và trở
8


thành tài sản của bên nhận góp vốn. Công ty nhận góp vốn
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không phân
biệt góp vốn để thành lập pháp nhân mới hay góp vốn vào pháp
nhân đã được hình thành từ trước. Công ty nhận góp vốn được
toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng hay định đoạt tài sản góp
vốn. Đối với bên góp vốn, sau khi đã đem giá trị QSD đất góp
vốn thì giá trị đó được vốn hoá và chuyển thành cổ phần (Đối
với công ty cổ phần) hay phần vốn góp (Đối với cty TNHH) trong
công ty nhận góp vốn.

9

C.

KẾT LUẬN

Từ những quan điểm nêu trên, vấn đề góp vốn bằng quyền
sử dụng đất là một vấn đề khá là vướng mắc trong việc giải
quyết khi có tranh chấp xảy ra. Bên cạnh đó thì việc hoàn thiện
pháp luật về vấn đề này đáng được xem xét, cần có những quy
định cụ thể hơn hay những quy định cần được thống nhất,….
Em hi vọng những đề xuất kiến nghị trên sẽ khả thi trong vấn
đề giải quyết tranh chấp về góp vốn nói chung cũng như vấn đề
góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng để góp phần đơn
giản hóa việc góp vốn vào công ty cũng như khi xảy ra tranh
chấp sẽ có những biện pháp hợp lý để giải quyết.

10


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Luật đất đai 2013;

2.

Luật doanh nghiệp 2014;

3.

Luật dân sự 2015;

4.

Một số trang web:
/> /> /> /> />
11