Hợp đồng cho thuê nhà ở

Mã lớp học
phần:

Số thứ tự theo danh sách

57

16C13110122201
lớp học phần

Tên học viên: Vũ Thị Ngọc Thủy

MSSV: 33151025689

LUẬT DÂN SỰ 2
GVC. ThS Nguyễn Triều Hoa
MỘT VÀI VẤN ĐỀ PHÁP LÝ PHÁT SINH
TRONG TÌNH HUỐNG CHO THUÊ NHÀ
Tiểu luận này được hoàn thành vào ngày 28 /09/2016
Thuê nhà trọ, thuê phòng ở hiện nay đang là một vấn đề được nhiều người
quan tâm, không chỉ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của cá nhân mà còn để dùng
cho mục đích đầu tư hoặc nhiều mục đích khác. Việc nghiên cứu về một số vấn đề
pháp lý phát sinh trong việc cho thuê nhà cũng góp phần giúp cá nhân em có cái
nhìn tổng quát hơn về hợp đồng cho thuê nhà được quy định trong ngành luật dân
sự Việt Nam. Bài nghiên cứu dựa trên các nhận xét cá nhân từ các văn bản tham
khảo gồm BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, Giáo trình Luật Dân sự của Đại học
Luật Tp.HCM, hướng dẫn học tập học phần Luật Dân sự 2 của Khoa Luật Trường
Đại học Kinh tế Tp.HCM, Bình luận khoa học LDS tập 2.
Tình huống trong bài nghiên cứu được đưa ra cụ thể như sau: ngày 18/3/1988 bà A
cho chị ruột B thuê căn nhà của mình tại địa chỉ 225/12 Lạc Long Quân, phường 5
Quận 11, Tp. Hồ Chí Minh, thời hạn thuê nhà không được xác định trong hợp đồng

viết tay giữa hai bên. Tuy nhiên do điều kiện kinh tế của bà B gặp khó khăn nên bà
A đã không lấy tiền thuê nhà trong thời điểm đó. Năm 1990, gia đình bà A gặp khó
khăn nên đã thu tiền nhà của bà B. Nhưng gia đình bà B chỉ trả một nửa tiền thuê
nhà tháng đó và chậm trả tiền thuê trong những tháng tiếp theo. Đến ngày 3/4/2007,
bà A muốn đòi lại nhà để kinh doanh, bà đã nhiều lần nói chuyện với bà B nhưng bà
B không có ý định chuyển. Bà A đã hai lần gửi thông báo vào ngày 19/7/2007,
8/8/2007 cho bà B với nội dung sẽ đòi lại nhà và gia hạn 6 tháng bà B phải dọn nhà
đi nơi khác. Bà B vẫn không trả nhà. Vì vậy, bà A đã kiện bà B ra tòa vì cho rằng bà
B đã vi phạm hợp đồng cho thuê nhà. Tòa án dân sự sơ thẩm đã ra quyết định:
“chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bà A với bà B được kí kết vào ngày 18/3/1988 và
yêu cầu bà B phải bồi thường thiệt hại do không trả tiền thuê và không trả nhà đúng
hạn.”
Với trường hợp này, hợp đồng viết tay không đề cập tới thời gian thuê nhà của
hai người và bà A không lấy tiền thuê nhà của bà B thời điểm đó. Như vậy, đây vẫn
là một hợp đồng thuê nhà không có thời hạn xác định, còn bên thuê phải trả tiền
thuê dù bên cho thuê – bà A đã miễn cho B nghĩa vụ trả tiền thuê nhà thời điểm từ
năm 1988 đến năm 2000, tức là bà A từ chối nhận quyền lợi của mình (Điều 494,
Trang 1/3


495 BLDS 2005). Ngoài ra, với sự việc bà B không trả tiền thuê nhà như thỏa thuận
khi bà A đòi tiền thuê nhà và không trả nhà cho bà A như được bà A thông báo, thì
bà B đã vi phạm đến quyền lợi của bà A. Tòa án dân sự sơ thẩm đã có quyết định
như phần đầu đã nêu, ở đây, bài tiểu luận sẽ không nhắc đến kết quả của tình huống
mà sẽ nói đến nhiều về một số vấn đề pháp lý phát sinh khi hợp đồng này xảy ra.
Khi bà A và bà B ký kết hợp đồng cho thuê nhà bằng hình thức viết tay, với
thời hạn không xác định. Dựa theo Điều 492 BLDS 2005 quy định, hình thức hợp
đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở
lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp
luật có quy định khác. Vấn đề pháp lý phát sinh ở thời điểm này chính là mối quan

hệ cho thuê nhà – thuê nhà của bà A và bà B. Dù thời hạn không xác định thì hợp
đồng phải được công chứng nhưng thời điểm lập hợp đồng là vào năm 1988, giai
đoạn đó vẫn chưa có bộ luật dân sự quy định chính xác về việc lập hợp đồng cho
thuê nhà ở phải có công chứng mà chỉ dựa trên tập tục, tập quán của người dân. Đến
năm 1991 có Pháp lệnh nhà ở của Hội Đồng nhà nước ngày 26 tháng 3 năm 1991
mới có quy định tại Điều 21 về hợp đồng thuê nhà ở phải được ký kết bằng văn bản
giữa bên cho thuê và bên thuê và phải được cơ quan công chứng Nhà nước chứng
thực, nơi chưa có cơ quan công chứng Nhà nước thì Ủy ban nhân dân cấp cơ sở
chứng thực. Như vậy, với vấn đề pháp lý phát sinh giữa hợp đồng cho thuê nhà thể
hiện mối quan hệ cho thuê nhà – thuê nhà của bà A và bà B vẫn là hợp pháp và bắt
đầu có hiệu lực tại thời điểm ký kết vào năm 1988.
Một vấn đề pháp lý khác phát sinh ở hợp đồng cho thuê nhà này chính là trách
nhiệm của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà. Cụ thể là bà B có trách nhiệm phải trả
tiền thuê nhà cho bà A, còn bà A thì có nhiệm vụ phải để nhà cho bà B ở. Việc bà A
không thu tiền nhà bà B vào thời điểm từ năm 1988 đến năm 1990 là do bà A tự
nguyện, xuất phát từ ý chí chủ quan cá nhân. Như vậy, theo như hợp đồng đã ký kết
thì dù bà A có tự nguyện từ chối nhận tiền thuê nhà hay không thì trách nhiệm trả
tiền cho thuê nhà cho đến thời điểm còn thuê nhà vẫn là của bà B. Trách nhiệm này
của bà B đối với bà A sẽ chấm dứt khi hợp đồng chấm dứt. Nhưng đây là hợp đồng
không thời hạn, vì vậy mà hợp đồng chỉ kết thúc khi một trong hai bên có yêu cầu.
Tại tình huống này, trong suốt thời gian từ năm 1990 đến năm 2007, bà B trả
chậm tiền thuê nhà cho bà A, nhưng đó là trả chậm chứ không phải không trả tiền
thuê nhà. Câu hỏi đặt ra là tại sao bà A phải để cho quyền lợi của bản thân bị xâm
phạm trong quãng thời gian quá lâu như vậy? Ở đây, từ ngày 01 tháng 7 năm 1996,
BLDS 1995 có hiệu lực thì chỉ cần liên tục trong 03 tháng không trả tiền thuê nhà
mà không có lý do chính đáng thì bà A vẫn có quyền đơn phương chấm dứt hợp
đồng thuê nhà với bà B, yêu cầu bồi thường thiệt hại và chỉ cần thông báo trước cho
bà B (Điều 497 BLDS 1995). Cũng trong BLDS 2005 hay 2015, tất cả đều còn giữ
lại nội dung của Điều 497 BLDS 1995 trong đó cụ thể là nghĩa vụ của bên thuê nhà
với bên cho thuê nhà là phải trả tiền thuê đúng hạn. Mốc thời gian quy định 03

tháng không trả đúng hạn với không có lý do chính đáng là một trong số các biện
pháp chế tài nhằm bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê nhà. Điểm thuận lợi ở đây là
pháp luật chỉ quy định khi bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà 3 tháng liên tiếp mà
không có lý do chính đáng, chỉ bên cho thuê mới có quyền đơn phương đình chỉ
thực hiện hợp đồng. Nếu trong thời gian này, bên thuê đã thông báo lý do chậm trả
tiền và bên cho thuê đã chấp nhận thì bên cho thuê không được phép đình chỉ thực
Trang 2/3


hiện hợp đồng. Tuy nhiên, dựa trên các văn bản pháp luật thì lý do chính đáng được
quy định tại điểm này cũng khá mơ hồ, khó xác định và cũng phải tùy từng trường
hợp cụ thể mà có thể áp dụng.
Một vấn đề khác ở đây chính là khi bà A muốn đòi lại nhà, tức là bà A muốn
chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà với bà B. Ở đây là hợp đồng thuê nhà nhưng
không có thời hạn thuê cụ thể. Vì vậy, cần tuân thủ theo quy định tại Điều 491
BLDS 2005 quy định về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, cụ thể tại điểm 2 của
điều này thể hiện “Theo thỏa thuận của các bên về việc chấm dứt trước thời hạn; đối
với hợp đồng thuê không xác định thời hạn, khi bên cho thuê muốn chấm dứt hợp
đồng thì phải báo cho bên thuê biết trước một thời gian hợp lý, nếu không có thỏa
thuận về thời hạn báo trước”. Như vậy, khi bà A muốn đòi lại nhà thì vào bất cứ lúc
nào cũng được nhưng phải thông báo cho bà B biết trước. Thời điểm đó, tùy thuộc
vào thông báo của bà A mà bà B phải trả nhà, nếu muốn ở lại thì phải có sự thỏa
thuận và đồng ý của bà A và phải trả tiền thuê. Vấn đề phát sinh ở đây chính là việc
khi bà A đòi lại nhà và chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bà B, thì nảy sinh ra ở đây
là nghĩa vụ phải trả nhà lại cho bà A, nhưng bà B đã không thực hiện. Vì vậy bà A
đã kiện bà B do quyền lợi và mối quan hệ về tài sản của bà A đã bị xâm phạm.
Như vậy, với toàn bộ tình huống mà đề tài nghiên cứu đã đưa ra, việc ký kết
một hợp đồng cho thuê nhà đã làm phát sinh rất nhiều trách nhiệm và nghĩa vụ của
cả bên cho thuê nhà và bên thuê nhà. Nhưng điều quan trọng nhất của việc phát sinh
các nghĩa vụ đó chính là trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của các bên. Việc thực

hiện hay không thực hiện trách nhiệm đối với nghĩa vụ của mình sẽ làm cho các
mối quan hệ trong hợp đồng cho thuê nhà mà pháp luật dân sự bảo vệ bị xâm hại,
dẫn đến những tình huống kiện tụng không mong muốn. Dựa trên quan điểm cá
nhân đối với tình huống này, em cho rằng bà A đã có thể kiện bà B ngay từ thời
điểm bà B chậm trả hoặc không trả tiền nhà mà pháp luật đã quy định. Nếu thực
hiện vào thời điểm đó, các quyền lợi của bà A đã không bị xâm phạm nhiều hơn.
Ngoài ra, ở góc độ bà B, để tránh việc kiện tụng của bà A, bà B đã nên thỏa thuận
và xin kéo dãn thời gian trả nhà, để có thể chuẩn bị về kinh phí hoặc các vấn đề cá
nhân khác để dọn nhà đi nơi khác. Tuy nhiên, nếu thật sự bà A và bà B đã có những
thỏa thuận linh hoạt từ đầu thì những việc kiện tụng đáng tiếc giữa những người chị
em trong gia đình đã không xảy ra. Vì vậy mà bộ luật dân sự luôn cần thiết để giúp
xã hội có biện pháp điều chỉnh hoặc chế tài cho những hành vi vi phạm đến mối
quan hệ dân sự giữa mọi người, mà ở bài nghiên cứu này chính là từ hợp đồng cho
thuê nhà của bà A và bà B./.

Trang 3/3