Lời giải bài tập 43 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

NHÓM 1
CQ52/19.1 LT2


Bài 43

 Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau:
 Diện tích 1ha
 Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60
% diện tích mảnh đất.
 Nhà đầu tư dự kiến sau khi đầu tư hạ tầng kĩ thuật sẽ chia mảnh đất thành 60 lô để bán. Chi
phí đầu tư cho hạ tầng kĩ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0,5 triệu đồng/m 2. Chi phí
bán, thuế phải nộp và lợi nhuận đòi hỏi của việc đầu tư tương ứng là 1000 triệu đồng, 1500
triệu đồng, và 6000 triệu đồng.


 Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kĩ thuật ở khu vực
2
2
2
này với những lô đất có quy mô 100m khoảng 30 triệu đồng/m , lô đất có quy mô 150m
2
khoảng 25 triệu đồng/m .

 Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu trong 2 trường
hợp sau:

 Dự án được hoàn vốn dưới một năm
 Dự án được hoàn vốn trong 3 năm, biết:
 Chi phí đầu tư hạ tầng được thực hiện ở năm thứ nhất
 Chi phí bán được thực hiện ở năm thứ hai

 Các khoản thu, chi khác được thực hiện ở năm thứ ba
 Nhà đầu tư yêu cầu lãi suất mọi rủi ro đối với dự án là 15%.


Sử dụng phương pháp thặng dư






Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển
Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất


Giải

 Mảnh đất mục tiêu thuộc dạng BĐS có tiềm năng phát triển. Việc phân lô, xây nhà để bán
phù hợp với khả năng SDTN VHQN. Trong đó cơ cấu hợp lý nhất là 60% diện tích đất được
phép xây dựng công trình.
 Diện tích đất được phép xây dựng:
 60% x 10 000m2 = 6000m2

 Quy mô một lô đất:
 6000m2 : 60 lô = 100m2
 Chọn giá chuyển quyền sử dụng đất tương ứng với những lô đất có quy mô 100m 2 là
30trđ/m2.

 TH1: Dự án được hoàn vốn dưới một năm
 Tổng doanh thu từ việc bán nhà:
 30 trđ/m2 x 60 lô x 100m2 = 180 000trđ
 Chi phí phát triển bao gồm:
 + Chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật vào mảnh đất:
 0,5 trđ x 10 000m2 =500 trđ
 + Chi phí bán: 1000 trđ
 + Thuế phải nộp: 1500 trđ
 + Lợi nhuận đòi hỏi của nhà đầu tư: 6000 trđ
 Tổng chi phí phát triển:
 500trđ+ 1000trđ + 1500trđ + 6000trđ = 13 500trđ


 Vậy giá trị ước tính của mảnh đất là:
 180 000trđ – 13 500trđ = 166 500trđ
 Giá 1m2 là 16,65trđ


 TH2: Dự án được hoàn vốn trong 3 năm

Năm 1

Năm 2

Năm 3

CP đầu tư hạ tầng

CP bán

Các khoản thu và chi khác







Chi phí đầu tư hạ tầng quy về thời điểm trả ngay từ đầu năm thứ nhất:
5000trđ ÷ (1+15%) = 4347,8trđ
Chi phí bán quy về thời điểm trả ngay từ đầu năm thứ nhất:
1000trđ ÷ (1+15%)2= 756,14trđ


 Thuế phải nộp và lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư quy về thời điểm đầu năm thứ nhất:
 (1500trđ + 1600trđ) ÷ (1+15%)3= 4931,37trđ
 Tổng chi phí phát triển:
 4347,8trđ + 756,14trđ + 4931,37trđ = 10 035,39trđ
 Tổng doanh thu quy về thời điểm trả ngay từ đầu năm thứ nhất:
 180 00trđ ÷ (1+15%)3= 118 352,9trđ
 Giá trị ước tính của mảnh đất là:
 118 352,9trđ – 10 035,51trđ = 108 317,51trđ
 Giá 1m2: 10,83trđ
