Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ THANH

CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

i


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ THANH

CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số

: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

Hà nội - 2015

ii


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và trích dẫn trong Luận văn là chính xác và trung thực. Những kết luận
khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.
Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2015
Tác giả luận văn

Lê Thị Thanh

iii


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
1

MỞ ĐẦU

Chương 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP

7

ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.

Khái quát về các hình thức hợp đồng dân sự

7

1.1.1. Khái niệm "hợp đồng"

7

1.1.2. Các hình thức hợp đồng dân sự

8

1.2.

11

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm "hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất"

11

1.2.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

11

1.2.3. Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

13

1.3.

19

Một số vấn đề xung quanh thủ tục công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất

1.3.1. Vai trò của "công chứng" và giá trị pháp lý của văn bản được

19

công chứng
1.3.2. Phân biệt ý nghĩa của công chứng và ý nghĩa của việc đăng

29

ký thế chấp
1.3.3. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 2: THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN

32
36

SỬ DỤNG ĐẤT - NHỮNG VẤN ĐỀ CÒN VƯỚNG MẮC

2.1.

Xác định chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

36

2.1.1. Ý nghĩa của việc xác định chủ thể ký kết hợp đồng

36

2.1.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

37

2.1.3. Xác định thành viên hộ gia đình căn cứ vào sổ hộ khẩu

47

iv


2.2.

Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2.2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều

53

53

nghĩa vụ
2.2.2. Thế chấp một phần quyền sử dụng đất

59

2.2.3

67

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ của người khác

2.3

Các điều khoản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2.3.1

Điều khoản về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất

2.3.2

Điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm
Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1.

Vấn đề chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

3.2.

Xác định thành viên hộ gia đình căn cứ vào sổ hộ khẩu

3.3.

Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ

3.4.

Thế chấp một phần quyền sử dụng đất

3.5.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ của người khác

3.6.

Điều khoản về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất

3.7

Điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm
KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

v


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Hiện nay, việc vay vốn của các tổ chức tín dụng để phục vụ nhu cầu
của các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp ngày càng lớn và có xu hướng gia
tăng mạnh. Quy trình, thủ tục vay vốn cũng có nhiều thay đổi so với trước
đây. Nhất là khi Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Công chứng năm 2006
được ban hành. Theo đó, các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là loại hợp
đồng bắt buộc phải có công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Qua
thống kê của các tổ chức hành nghề công chứng thì số lượng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng chiếm tỷ lệ bao giờ cũng cao
nhất so với các loại hợp đồng giao dịch khác.
Vấn đề là ở chỗ công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là
một trong những loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhất, có nguy cơ rủi ro
cao cho các công chứng viên khi đặt bút ký vào các hợp đồng. Đã có rất nhiều
vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhiều vụ lừa
đảo lợi dụng loại hợp đồng này để chiếm đoạt tài sản của các tổ chức tín dụng.
Thậm chí, chính các công chứng viên cũng có những cách hiểu, cách làm việc
khác nhau về các vấn đề liên quan đến loại hợp đồng này. Bởi vì các quy định
của pháp luật chưa thống nhất, chưa đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự và các luật
chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Công chứng..,).
Ngoài ra việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn là căn cứ
trực tiếp để các tổ chức tín dụng giải ngân, là căn cứ để đăng ký giao dịch bảo
đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhưng chính ba cơ quan là cơ quan
đăng ký giao dịch bảo đảm (gồm các văn phòng đăng ký đất và nhà và phòng

tài nguyên môi trường..), các tổ chức hành nghề công chứng và các tổ chức
tín dụng lại chưa có sự nhất quán, liên kết với nhau nên dẫn đến tình trạng

1


người dân phải mất nhiều công sức, tốn kém cả về vật chất, có nhiều trường
hợp không thể thực hiện được nhu cầu vay vốn của mình. Các tổ chức tín
dụng cho vay vốn rồi nhưng đến hạn khách hàng không trả được nợ thì việc phát
mại tài sản là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ cũng gặp rất nhiều khó khăn.
Rất nhiều vấn đề, nhiều câu hỏi đặt ra liên quan đến việc công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
- Việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất: Hộ gia đình bao gồm
những ai? Căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình có chắc
chắn không? Việc xác định những ai là chủ sử dụng đất là vô cùng quan trọng
vì nó liên quan đến những người cần phải ký kết vào hợp đồng. Do đó, khi thực
hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hay các hợp đồng
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung chưa có sự thống nhất,
mỗi công chứng viên yêu cầu khác nhau về việc xác định người ký kết hợp
đồng
- Một số vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp được pháp luật cho
phép nhưng thực tế rất khó thực hiện: Việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo
đảm nhiều nghĩa vụ. Thế chấp một phần quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền
sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác.
- Nhiều vướng mắc trong việc thỏa thuận một số điều khoản của hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Hiệu lực hợp đồng. Xử lý tài sản bảo đảm.
- Những loại đất nào được phép thế chấp theo quy định của pháp luật?
Luật Đất đai năm 2003 cũng như Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ
thể những trường hợp nào được phép thế chấp, trường hợp nào không. Việc
quy định một số loại đất không được thế chấp có hợp lý không?

- Việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nên quy định
bắt buộc không? Các hợp đồng được công chứng có lợi ích gì cho các bên?

2


2. Tình hình nghiên cứu
Nói về lĩnh vực công chứng, thực tế đã có khá nhiều các nghiên cứu,
bài viết liên quan. Tuy nhiên do hoạt động công chứng ở Việt Nam vẫn còn là
một ngành còn mới mẻ nên các đề tài nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc
nghiên cứu các vấn đề chung của công chứng:
- Đề tài khoa học mang mã số 92-98-244 về "Cơ sở lý luận và thực
tiễn xây dựng và hoàn thiện tổ chức và hoạt động công chứng ở Việt Nam",
do Bộ Tư pháp tổ chức nghiên cứu và nghiệm thu vào tháng 5 năm 1993.
- Luận án tiến sĩ Luật học "Những vấn đề lý luận và thực tiễn trong
việc xác định phạm vi, nội dung hành vi công chứng và giá trị pháp lý của văn
bản công chứng ở nước ta hiện nay", của Đặng Văn Khanh, năm 2000.
- Luận án tiến sĩ Luật học "Nghiên cứu pháp luật về công chứng một
số nước trên thế giới nhằm góp phần xây dựng luận cứ khoa học cho việc
hoàn thiện pháp luật về công chứng ở Việt Nam hiện nay", của Tuấn Đạo
Thanh, năm 2008.
- Luận văn thạc sĩ Luật học "Công chứng nhà nước những vấn đề lý
luận và thực tiễn ở nước ta", của Trần Ngọc Nga.
- Luận văn thạc sĩ Luật học "Một số vấn đề công chứng các giao dịch
về tài sản ở Việt Nam - thực trạng và giải pháp" của Đỗ Xuân Hòa.
- Luận văn thạc sĩ Luật học "Xã hội hóa hoạt động công chứng ở Việt
Nam hiện nay - một số vấn đề lý luận và thực tiễn", của Nguyễn Quang Minh,
năm 2009.
- Luận văn thạc sĩ Luật học "Hoạt động công chứng ở nước ta hiện
nay", của Lê Thị Thu Hiền, năm 2011

Chưa có một đề tài nghiên cứu nào đi sâu vào việc công chứng một
hợp đồng, giao dịch cụ thể trong khi hoạt động công chứng vô cùng đa dạng,
phức tạp.

3


3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Tìm ra được những mâu thuẫn, những nút thắt còn vướng mắc về các
vấn đề liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Qua đó, cố gắng tìm ra được một số những giải pháp, kiến nghị trong việc áp
dụng linh hoạt các quy định của pháp luật trong thực tiễn hoạt động công
chứng nhằm nâng cao hiệu quả công chứng. Đề xuất sửa đổi một số quy định
của các văn bản luật cho phù hợp với thực tiễn.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Trả lời các câu hỏi một cách rõ ràng thông qua việc nghiên cứu các
quy định của pháp luật và thực tế hoạt động công chứng.
Tìm ra sự mâu thuẫn hay phù hợp giữa lý luận và thực tiễn thi hành
luật liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Đưa ra giải pháp thỏa đáng cho việc giải quyết các khúc mắc liên quan
đến vấn đề.
4. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Đề tài liên quan đến vấn đề công chứng không có nhiều bởi lẽ hoạt
động công chứng cũng như ngành công chứng ở Việt Nam còn rất mới mẻ.
Luật công chứng chính thức ra đời đầu tiên năm 2006 và vừa rồi được sửa đổi
năm 2014 cần phải có thời gian để kiểm nghiệm trên thực tế.
Những nghiên cứu liên quan đến vấn đề công chứng rất ít, chiếm tỷ lệ
rất nhỏ so với rất nhiều vấn đề dân sự khác. Mới chỉ có một vài đề tài nghiên
cứu về: thực tiễn hoạt động công chứng ở Việt Nam, vấn đề bảo hiểm cho

công chứng viên… còn nghiên cứu sâu, cụ thể về đề tài "Công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất" thì chưa có đề tài nào.

4


Trong khi đó thực tế chúng ta biết rằng đây là loại hợp đồng công
chứng phổ biến nhất hiện nay và cũng nhiều ý kiến khác nhau, chưa có sự
thống nhất giữa các công chứng viên nên gây ra những khó khăn cho người
dân khi muốn vay vốn để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh hay các nhu
cầu khác. Và đặc biệt gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi muốn giải
ngân và xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả được nợ.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan
đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Thực tiễn hoạt
động công chứng loại hợp đồng này tại các tổ chức hành nghề công chứng.
Phạm vi nghiên cứu: Trong các tài liệu nghiên cứu ở Việt Nam, ở nước
ngoài, các bài báo, bài phát biểu, luận văn các khóa trước khoảng 4, 5 năm trở
lại đây. Các văn bản pháp luật liên quan từ những ngày đầu tiên khi ra đời
hoạt động công chứng ở Việt Nam đến nay.
6. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận của luận văn là hệ thống các quy phạm pháp luật liên
quan, lý luận nhà nước và pháp luật nói chung.
Cơ sở thực tiễn của luận văn là các bài viết, công trình nghiên cứu, các
báo cáo hoạt động thực tiễn.
Phương pháp luận của luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và
chủ nghĩa duy vật lịch sử, các phương pháp: lịch sử, lôgíc, hệ thống, thống kê,
phân tích, tổng hợp, so sánh pháp luật...
7. Kết cấu của luận văn

5


Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận.
Chương 2: Thực tiễn công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất - những vấn đề còn vướng mắc.
Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất.

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN
VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. KHÁI QUÁT VỀ CÁC HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

1.1.1. Khái niệm "hợp đồng"
Hợp đồng dân sự là phương tiện chủ yếu và đóng vai trò ngày càng
quan trọng trong đời sống xã hội. Dù hợp đồng dân sự thể hiện dưới bất kỳ
hình thức nào thì nó vẫn mang những bản chất đặc thù. Các hợp đồng không
đơn giản là sự thỏa thuận của các bên để chuyển giao tài sản cho nhau hay
thực hiện một công việc. Xét về mặt pháp lý, sự thỏa thuận đó phải nhằm xác
lập, thay đổi và chấm dứt quyền, nghĩa vụ. Bởi vì, "hợp đồng" thực ra là bản
cam kết giữa các bên.
Trên thực tế, mỗi nhà khoa học tự tìm cho mình các cách định nghĩa
khác nhau tùy theo phương diện nhìn nhận của mỗi người. Điều 1 Pháp lệnh
hợp đồng dân sự năm 1991 đã từng đưa ra một định nghĩa chung về hợp đồng:

Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong
mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm một việc hoặc
không làm một việc, dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó
một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng [19].
Nhưng định nghĩa chưa bao quát hết được tất cả các loại hợp đồng vì
phương pháp định nghĩa chủ yếu là liệt kê mà các loại hợp đồng, giao dịch thì
ngày càng đa dạng, phong phú. Cho đến khi Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời
đã giải quyết được vấn đề đó. Bộ luật mới đã đưa ra định nghĩa "hợp đồng"
mang tính chất khái quát những cái chung nhất, bản chất nhất của hợp đồng
dân sự. "Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay

7


đổi và chấm dứt các quyền, nghĩa vụ dân sự" [32]. Khái niệm này là cơ sở
quan trọng để tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng ở những khía cạnh khác nhau.
1.1.2. Các hình thức hợp đồng dân sự
Hình thức hợp đồng dân sự là phương thức để các chủ thể biểu đạt nội
dung dưới dạng nhất định. Theo đó, sự thỏa thuận của các bên trong giao lưu
dân sự cần phải được biểu đạt, thể hiện ra bên ngoài để các chủ thể nắm bắt
được. Trong thực tế đời sống, hình thức hợp đồng vô cùng phong phú, đa dạng.
Tuy vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định khái quát tại Điều 401 như
sau:
Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng
văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định
loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải
được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải
đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về
hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác [32].
Như vậy, hình thức hợp đồng bao gồm: hợp đồng bằng lời nói; hợp
đồng bằng văn bản; hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực; hợp
đồng bằng hành vi. Việc quy định rõ hình thức hợp đồng dân sự cho thấy mức
độ quan trọng và ý nghĩa, rủi ro của từng loại hợp đồng. Hình thức hợp đồng
cũng có nhiều ý nghĩa trong tố tụng dân sự. Pháp luật quy định một số hợp
đồng bắt buộc phải dưới một hình thức nhất định cũng nhằm lưu ý các bên
thận trọng hơn khi giao kết, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
1.1.2.1. Hợp đồng miệng (bằng lời nói)
Là loại hợp đồng đơn giản nhất, dễ thực hiện nhất, thông qua phương
tiện ngôn ngữ để biểu đạt nội dung. Việt Nam nói riêng và các quốc gia trên
thế giới nói chung, hợp đồng bằng lời nói được coi là hình thức hợp đồng có

8


lịch sử lâu đời nhất. Và hiện nay nó vẫn được sử dụng vô cùng phổ biến. Hình
thức này thường áp dụng cho các chủ thể có độ tin tưởng nhau cao, đó là
trong các mối quan hệ thân thiết, ruột thịt, bạn bè thân, họ hàng, anh em..,
những trường hợp mà sau khi giao kết hợp đồng các bên sẽ thực hiện ngay nội
dung hợp đồng và hợp đồng cũng chấm dứt; Hợp đồng có giá trị nhỏ, thậm
chí quá nhỏ như miếng thịt, mớ rau. Việc sử dụng loại hợp đồng này phụ
thuộc phần nhiều vào ý chí chủ quan của các chủ thể trong quan hệ dân sự,
đôi khi là tập quán, luật lệ mặc nhiên.
Tuy nhiên, hợp đồng bằng lời nói mang nhiều rủi ro vì người ta thường
nói: "lời nói gió bay". Do vậy, các chủ thể luôn phải thận trọng khi sử dụng hình
thức hợp đồng này nhất là đối với các giao dịch quan trọng, liên quan đến tài sản
có giá trị lớn. Chỉ dựa trên niềm tin để giao kết hợp đồng bằng lời nói nhiều người
bị mất tiền, số tiền có khi rất lớn. Khi phát sinh tranh chấp và giải quyết tranh

chấp các cơ quan tố tụng cũng rất khó khăn để bảo vệ quyền lợi cho các bên.
1.1.2.2. Hợp đồng viết (bằng văn bản)
Hợp đồng giao kết bằng văn bản mang tính xác thực cao, là phương
tiện hữu hiệu để các bên ghi nhận, thể hiện sự thỏa thuận của mình. Đó là
bằng chứng tin cậy khi có tranh chấp xảy ra hoặc khi một trong các bên vi
phạm nghĩa vụ. Căn cứ vào nội dung văn bản các bên có thể dễ dàng thực hiện
các quyền, và nghĩa vụ đã được ghi nhận. So với loại hình hợp đồng bằng lời
nói thì hình thức viết có nhiều ưu điểm. Trong xu thế hiện đại ngày nay, hình
thức hợp đồng bằng văn bản ngày càng đa dạng, phong phú. Ngoài những loại
văn bản thông thường pháp luật còn thừa nhận hợp đồng thông qua phương
tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu. Điều 124, khoản 1 Bộ luật dân
sự năm 2005 quy định: "Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới
hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản". [32]. Đây là
một điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2005 so với luật dân sự trước phù hợp
với sự phát triển ngày càng cao của công nghệ thông tin. Mặc dù vậy, về

9


nguyên tắc các bên hoàn toàn có quyền lựa chọn hình thức hợp đồng bằng lời
nói hay bằng văn bản.
Hình thức hợp đồng này thường áp dụng trong các trường hợp: hợp
đồng có giá trị lớn, những giao dịch mà việc thực hiện quyền nghĩa vụ diễn ra
trong một thời gian dài (một vài tháng, một vài năm…); khi các bên chưa thật
sự tin tưởng nhau. Hợp đồng bằng văn bản trên được hiểu theo nghĩa: hợp
đồng bằng văn bản thông thường.
1.1.2.3. Hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực
Là hình thức hợp đồng bằng văn bản đặc biệt. Pháp luật có quy định
một số hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải thể hiện dưới hình thức này hoặc do
chính các chủ thể lựa chọn. Các hợp đồng giao dịch bắt buộc phải công chứng

chứng thực được quy định rải rác trong các luật chuyên ngành, chẳng hạn một
số trường hợp hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực:
Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải
được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp
luật có quy định khác" [32].
Điều 167, Khoản 3, điểm a Luật Đất đai năm 2013: "Hợp đồng chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực" [38].
Pháp luật quy định các loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng
thực là nhằm vào những hợp đồng, giao dịch có đối tượng phức tạp, dễ xảy ra
tranh chấp và đối tượng của nó là những tài sản mà nhà nước cần phải quản
lý, kiểm soát. Hình thức hợp đồng này có giá trị chứng cứ cao nhất. Trong các
giao dịch dân sự, các bên hoàn toàn có thể lựa chọn hình thức này để bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Trong các hợp đồng giao dịch mà pháp luật
không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nếu các bên có thỏa thuận thì
hoàn toàn có thể yêu cầu công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

10


1.1.2.4. Hợp đồng bằng hành vi
Là những cách cư xử biểu hiện ra ngoài của các bên chứa đựng thông
tin cho bên kia hiểu và chấp nhận giao kết bằng cách thực hiện những hành vi
phù hợp. Hành vi có thể thực hiện thông qua các máy tự động (như bán nước
ngọt, thuốc lá,… bằng máy tự động, gọi điện thoại tự động, bán vé bằng máy
tự động, chụp ảnh tự động, …). Ở các quốc gia phát triển thì hình thức này
càng đa dạng hơn. Hình thức giao kết bằng hành vi ngày càng trở nên phổ
biến do tính chất tiện lợi, chi phí bán hàng thấp và thời gian làm việc 24/7 của
các máy bán hàng.
1.2. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1. Khái niệm "hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất"
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp).
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như các hợp đồng dân sự
khác ưu tiên sự thỏa thuận giữa các bên. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất là
một trong những quyền năng quan trọng mà pháp luật cho phép hộ gia đình,
cá nhân thực hiện nhằm tạo điều kiện cho người dân được vay vốn để phục vụ
sản xuất, kinh doanh… Quyền thế chấp được ra đời từ Luật Đất đai năm
2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng có quy định cụ thể.
Đặc trưng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng
đất sau khi đem thế chấp bên thế chấp vẫn được quản lý, sử dụng trong suốt
thời gian thế chấp. Tài sản không phải chuyển giao cho người khác trông coi,
quản lý, khai thác sử dụng. Do đó, quyền này được sử dụng dễ dàng và được
tận dụng tối đa.
1.2.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Bên thế chấp

11


Là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp, dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo cho việc thực
hiện nghĩa vụ.
Người sử dụng đất có quyền chung theo Điều 167 Luật Đất đai năm
2013: "quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi" [38].

Riêng đối với bên thế chấp cần có một số điều kiện sau để thực hiện
quyền của mình:
Thứ nhất: Bên thế chấp phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng
theo quy định của pháp luật: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tùy vào mỗi
thời kỳ khác nhau có mẫu giấy chứng nhận phù hợp.
Thứ hai: Đất không có tranh chấp.
Thứ ba: Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Thứ tư: Đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Cùng với sự phát triển của xã hội, các quy định của pháp luật cũng có
nhiều thay đổi theo hướng mở rộng cho các chủ thể có quyền thế chấp quyền
sử dụng đất và các quyền khác được thực hiện dễ dàng hơn.
Đối với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng thì chỉ
được thế chấp với sự đồng ý của cả vợ và chồng.
Người có quyền sở hữu chung theo phần đối với một quyền sử dụng
đất có thể thế chấp quyền sử dụng của mình trong tài sản chung nhưng không
thể thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất chưa phân chia. Thậm chí thế chấp
phần quyền của mình trong đó cũng không thể thực hiện được do tính chất
phức tạp, liên quan đến việc xử lý tài sản trong trường hợp không trả được nợ
và nhiều vấn đề khác. Điều 167, khoản b, Luật Đất đai năm 2013: "Trường

12


hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần
cho từng thành viên nếu mỗi thành viên muốn thực hiện quyền của mình đối
với phần quyền sử dụng đất thì phải làm thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận"
[38]. Do vậy, đối với quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung theo phần cũng
chỉ thực hiện được khi tất cả các đồng sở hữu đồng ý.

Người thế chấp phải có năng lực chuyển nhượng. Trong hợp đồng thế
chấp, rủi ro lớn nhất và cũng là tất yếu đó là việc bên thế chấp không hoàn thành
được nghĩa vụ trả nợ. Khi đó, tài sản phải được xử lý theo những hình thức nhất
định: bán đấu giá… Năng lực chuyển nhượng có ý nghĩa quan trọng mà theo
Trang 298 Nguyễn Ngọc Điện "Bình luận khoa học về bảo đảm nghĩa vụ dân
sự Việt Nam: "Trước hết nhằm loại trừ khả năng chịu rủi ro của những người
hoàn toàn không nhận thức được hoặc chỉ có thể nhận thức không đầy đủ về ý
nghĩa, tầm quan trọng, về phương diện tài sản của giao dịch mà mình xác lập
(Ví dụ: người chưa thành niên, người mắc bệnh tâm thần…)" [17].
1.2.2.2. Bên nhận thế chấp
Bộ luật Dân sự năm 2005 và các quy định liên quan đến vấn đề thế
chấp quyền sử dụng đất không có quy định rõ về chủ thể nào được quyền
nhận thế chấp. Do đó có thể hiểu là bất kỳ chủ thể nào cũng có quyền nhận
thế chấp quyền sử dụng đất.
Chủ thể nhận thế chấp có thể là cá nhân hoặc tổ chức có đủ năng lực
pháp luật theo quy định. Quy định này tạo nhiều thuận lợi cho các hoạt động
kinh doanh của cá nhân, tổ chức tín dụng…Trước đây, khi chưa có luật đất
đai năm 2003, quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế hoặc của tổ chức cá
nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được thuê đất chỉ có thể thế chấp để
bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng Việt Nam.
1.2.3. Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.3.1. Đối tượng của hợp đồng
Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng
đất nói chung nhưng không phải bất kỳ quyền sử dụng đất nào cũng được

13


quyền thế chấp. Luật đất đai công nhận quyền thế chấp của chủ sử dụng đối
với một số loại đất và chỉ những loại đất được pháp luật ghi nhận chủ sử dụng

mới có thể đem thế chấp, mới là đối tượng của hợp đồng.
Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản được
phép giao dịch nhưng là một loại tài sản đặc biệt: quyền sử dụng đất. Quyền
sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân. Điều 53, 54 Hiến pháp năm 2013.
Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.[ 37 ]
Luật Đất đai quy định về các loại đất được và không được thế chấp
khá phức tạp. Theo đó, các loại đất sau được phép thế chấp:
- Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã
trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho
thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng và không
chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích
sử dụng đất mà thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Đất của tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất

14


có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời

gian thuê.
- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất
của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được nhà nước cho
thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê để đầu tư xây dựng
công trình ngầm trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê.
- Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao trong
hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
- Đất của hộ gia đình, cá nhân thuê lại trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Luật Đất đai năm 2013 không quy định rõ loại đất nào không được thế
chấp nhưng có thể hiểu rằng các loại đất còn lại không được phép thế chấp.
Ví dụ như:
- Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Đất của tổ chức sự nghiệp tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm.
- Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước
ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

15

- ….
Có một số loại đất khác mặc dù pháp luật cho phép thế chấp những
vẫn không thực hiện được trên thực tế: đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
Đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất; Đất nằm trong diện quy hoạch.
Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các quyền và
nghĩa vụ của các bên. Nội dung này được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân
sự năm 2005 từ Điều 717 đến Điều 720.
1.2.3.2. Nghĩa vụ của bên thế chấp
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;
- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi
hợp đồng thế chấp chấm dứt;
- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị
của đất đã thế chấp;
- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận
trong hợp đồng.
Đây là những nghĩa vụ cơ bản của bên thế chấp. Trong đó, nghĩa vụ
"giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" mang bản chất của hợp đồng thế
chấp. Bên thế chấp vẫn khai thác, sử dụng tài sản, chỉ giao giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
Nghĩa vụ thanh toán tiền vay là nghĩa vụ đương nhiên. Ngoài ra, các
bên cũng có thể thỏa thuận thêm nhiều điều khoản khác về nghĩa vụ của mình
phù hợp với hoạt động kinh doanh của từng bên hoặc cụ thể hơn về những
nghĩa vụ nhưng không trái quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất là tài sản có đăng ký quyền sử dụng. Vì vậy, pháp
luật có quy định việc bắt buộc đăng ký, xóa đăng ký giao dịch đối với cơ quan
có thẩm quyền. Cụ thể:

16

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên và môi
trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất thực hiện đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, cá
nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi
trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Phòng tài
nguyên và môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất
trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước. [5]
Bên thế chấp mặc dù được sử dụng đất nhưng dưới sự giám sát, kiểm
tra của bên nhận thế chấp nên không được có bất kỳ hành vi nào làm giảm giá
trị của đất, phải sử dụng đất đúng mục đích. Quyền sử dụng đất khi đã trở
thành tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ thì cần được bảo vệ. Vì đó không đơn
thuần là tài sản của chủ sử dụng như trên giấy tờ đăng ký. Trong giao dịch thế
chấp quyền sử dụng đất có thể dẫn đến trường hợp xấu nhất xảy ra là bên vay
không trả được nợ, tài sản sẽ được xử lý để thu hồi nợ.
1.2.3.3. Quyền của bên thế chấp
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
- Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp;
- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức
đã thỏa thuận;
- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng
thuộc tài sản thế chấp;
- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;
- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện
xong nghĩa vụ thế chấp.

17


Quyền sử dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức: với quyền này, người thế
chấp thực hiện các hành vi quản lý và sử dụng tài sản như thể tài sản chưa bao
giờ được thế chấp: cư trú trên đất, trồng trọt, chăn nuôi, thu hoạch hoa lợi, lợi
tức. Bên thế chấp hoàn toàn yên tâm tiếp tục khai thác, sử dụng miễn là đảm
bảo đủ khả năng hoàn thành nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp.
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê… bị ràng buộc bởi ý chí
của bên nhận thế chấp. Tất nhiên, bên nhận thế chấp phải đặt lợi ích của hộ
gia đình lên hàng đầu. Chỉ trong những điều kiện bắt buộc, cần thiết quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng mới được chấp nhận: chẳng hạn khi gần đến thời
hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không có khả năng trả nợ… Trong
những trường hợp đó, bên nhận thế chấp dù cho phép chuyển đổi, chuyển
nhượng vẫn có sự giám sát rất chặt chẽ. Còn quyền cho thuê có thể được cho
phép dễ dàng hơn. Có lẽ vì nó không làm chuyển giao tài sản cho bên thuê.
Do đó, nếu được đồng ý cho thuê thì bên nhận thế chấp cũng có những quy
định ràng buộc đối với ngay cả hợp đồng thuê: về thời hạn thuê, mục đích
thuê, quyền, nghĩa vụ các bên…Và chính bên thuê cũng phải biết rằng tài sản
đang được thế chấp vì việc thế chấp đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nếu không phù hợp sẽ không có giá trị.
Quyền nhận tiền vay: là quyền đương nhiên của bên thế chấp, là mục
đích của bên thế chấp đạt tới khi quyết định tham gia vào giao dịch thế chấp
quyền sử dụng đất. Mỗi tổ chức tín dụng có những phương thức giải ngân,
cấp vốn khác nhau.Với những số tiền lớn có thể bên nhận thế chấp không đưa
tiền mặt mà thông qua tài khoản ngân hàng. Bên thế chấp cũng cần thỏa thuận
rõ về phương thức nhận tiền để đảm bảo quyền lợi tối đa của mình. Sau khi đã
hoàn tất các nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, bên thế chấp có quyền quan
trọng là nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi nhận lại Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, bên thế chấp cần xem xét lại đầy đủ thông tin,
kiểm tra lại giấy chứng nhận xem có đúng là của mình không, có bị nhầm lẫn,

18


thay đổi gì, rách nát so với ban đầu không. Và sau đó, không quên nghĩa vụ
xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký theo đúng thủ tục để hoàn
tất giao dịch, không bị ràng buộc gì với bên nhận thế chấp.
1.2.3.4. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp: thủ tục đăng ký thế chấp
bao gồm một số giấy tờ cần phải có dấu, chữ ký của cả hai bên. Ví dụ: đơn
yêu cầu đăng ký thế chấp. Trong các trường hợp đó phải có chữ ký, dấu của
các bên tham gia hợp đồng.
Nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp
đã thực hiện xong nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp dường như quá ít so với nghĩa vụ của
bên thế chấp. Vậy có sự công bằng không? Thực ra đây chỉ là các quy định
mang tính chất mở của pháp luật, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận thêm
nhiều điều khoản khác để ràng buộc nhau, phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
1.2.3.5. Quyền của bên nhận thế chấp
Bản chất là quyền hạn chế quyền sở hữu của chủ tài sản. Bên nhận thế
chấp có các quyền sau:
Quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ
gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích. Việc kiểm tra, nhắc nhở cũng sẽ phải
được các bên thỏa thuận cụ thể về hình thức, thời gian, cách thức phù hợp.
Quyền được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng
đất đã thế chấp. Vấn đề này, luật có ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản
thế chấp chứ không phải bên nhận thế chấp thanh toán quyền đòi nợ. Và đây
cũng không phải là quyền độc quyền trong việc nhận thanh toán quyền đòi nợ.

1.3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ XUNG QUANH THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1. Vai trò của "công chứng" và giá trị pháp lý của văn bản
được công chứng

19


1.3.1.1. Vai trò của "công chứng"
Khái niệm công chứng đã được nêu trong các văn bản sau: Thông tư số
574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác công chứng
nhà nước, Nghị định số 45/HĐBT ngày 27 tháng 2 năm 1991 về tổ chức và
hoạt động công chứng nhà nước, Nghị định số 31/CP ngày 18 tháng 5 năm
1996 về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước và Nghị định số
75/2000/NĐ-CP ngày 8 tháng 12 năm 2000 về công chứng, chứng thực, việc
thể hiện cụ thể khái niệm này có sự khác nhau, song có sự giống nhau về cơ
bản như sau: công chứng là việc chứng nhận tính xác thực của hợp đồng, giao
dịch khác.
Theo Từ điển Luật học của Mỹ: Công chứng (Notarial) là hoạt động
của Công chứng viên. Công chứng viên theo tiếng La tinh là "Notaries", trong
luật Anh cổ là một người sao chép hay trích lục các loại văn bản, giấy tờ
khác, người làm chứng. Trong Luật La Mã, Công chứng viên là người ghi
chép, thư ký, tốc ký, người ghi chép các hoạt động trong nghị viện của Tòa án
hoặc ghi chép theo lời người khác đọc, người soạn các di chúc và giấy chuyển
nhượng sở hữu.
Ý nghĩa của công chứng ở mỗi hệ thống pháp luật có cách hiểu khác
nhau. Trên thế giới luôn cùng tồn tại ba hệ thống công chứng tương ứng với
ba hệ thống pháp luật: Hệ thống công chứng La tinh, Hệ thống công chứng
Ănglo - Sắcxon (Anh - Mỹ) và hệ thống công chứng nhà nước bao cấp hay

còn gọi là hệ thống công chứng tập thể. Trong đó, rõ nét nhất là hệ thống
công chứng La tinh và hệ thống công chứng Ănglo - Sắcxon.
Cả hai hệ thống công chứng đều coi công chứng là một nghề tự do,
công chứng viên hoạt động độc lập, tự chịu trách nhiệm cá nhân về hoạt động
của mình. Đó là một nghề đòi hỏi công chứng viên phải có trình độ chuyên
môn và kỹ năng nghiệp vụ được nhà nước công nhận để đảm bảo tính xác
thực cho các hợp đồng.

20