Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ THANH

CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

i


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ THANH

CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số

: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

Hà nội - 2015

ii


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và trích dẫn trong Luận văn là chính xác và trung thực. Những kết luận
khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.
Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2015
Tác giả luận văn

Lê Thị Thanh

iii


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU

1

Chương 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP

7

ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.

Khái quát về các hình thức hợp đồng dân sự

7

1.1.1. Khái niệm "hợp đồng"

7

1.1.2. Các hình thức hợp đồng dân sự

8

1.2.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

11

1.2.1. Khái niệm "hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất"

11

1.2.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

11

1.2.3. Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

13

1.3.

Một số vấn đề xung quanh thủ tục công chứng hợp đồng thế

19

chấp quyền sử dụng đất
1.3.1. Vai trò của "công chứng" và giá trị pháp lý của văn bản được

19

công chứng
1.3.2. Phân biệt ý nghĩa của công chứng và ý nghĩa của việc đăng

29

ký thế chấp
1.3.3. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 2: THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN

32
36

SỬ DỤNG ĐẤT - NHỮNG VẤN ĐỀ CÒN VƯỚNG MẮC

2.1.

Xác định chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

36

2.1.1. Ý nghĩa của việc xác định chủ thể ký kết hợp đồng

36

2.1.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

37

2.1.3. Xác định thành viên hộ gia đình căn cứ vào sổ hộ khẩu

47

iv


2.2.

Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2.2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều

53

53

nghĩa vụ
2.2.2. Thế chấp một phần quyền sử dụng đất
2.2.3

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ của người khác

2.3

Các điều khoản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2.3.1

Điều khoản về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất

2.3.2

Điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm
Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1.

Vấn đề chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

3.2.

Xác định thành viên hộ gia đình căn cứ vào sổ hộ khẩu

3.3.

Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ

3.4.

Thế chấp một phần quyền sử dụng đất

3.5.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ của người khác

3.6.

Điều khoản về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất

3.7

Điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

v

59

67


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Hiện nay, việc vay vốn của các tổ chức tín dụng để phục vụ nhu cầu
của các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp ngày càng lớn và có xu hướng gia
tăng mạnh. Quy trình, thủ tục vay vốn cũng có nhiều thay đổi so với trước
đây. Nhất là khi Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Công chứng năm 2006
được ban hành. Theo đó, các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là loại hợp
đồng bắt buộc phải có công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Qua
thống kê của các tổ chức hành nghề công chứng thì số lượng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng chiếm tỷ lệ bao giờ cũng cao
nhất so với các loại hợp đồng giao dịch khác.
Vấn đề là ở chỗ công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là
một trong những loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhất, có nguy cơ rủi ro
cao cho các công chứng viên khi đặt bút ký vào các hợp đồng. Đã có rất nhiều
vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhiều vụ lừa
đảo lợi dụng loại hợp đồng này để chiếm đoạt tài sản của các tổ chức tín dụng.
Thậm chí, chính các công chứng viên cũng có những cách hiểu, cách làm việc
khác nhau về các vấn đề liên quan đến loại hợp đồng này. Bởi vì các quy định
của pháp luật chưa thống nhất, chưa đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự và các luật
chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Công chứng..,).
Ngoài ra việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn là căn cứ
trực tiếp để các tổ chức tín dụng giải ngân, là căn cứ để đăng ký giao dịch bảo
đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhưng chính ba cơ quan là cơ quan
đăng ký giao dịch bảo đảm (gồm các văn phòng đăng ký đất và nhà và phòng
tài nguyên môi trường..), các tổ chức hành nghề công chứng và các tổ chức
tín dụng lại chưa có sự nhất quán, liên kết với nhau nên dẫn đến tình trạng

1


người dân phải mất nhiều công sức, tốn kém cả về vật chất, có nhiều trường
hợp không thể thực hiện được nhu cầu vay vốn của mình. Các tổ chức tín
dụng cho vay vốn rồi nhưng đến hạn khách hàng không trả được nợ thì việc phát
mại tài sản là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ cũng gặp rất nhiều khó khăn.
Rất nhiều vấn đề, nhiều câu hỏi đặt ra liên quan đến việc công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
- Việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất: Hộ gia đình bao gồm
những ai? Căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình có chắc
chắn không? Việc xác định những ai là chủ sử dụng đất là vô cùng quan trọng
vì nó liên quan đến những người cần phải ký kết vào hợp đồng. Do đó, khi thực
hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hay các hợp đồng
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung chưa có sự thống nhất,
mỗi công chứng viên yêu cầu khác nhau về việc xác định người ký kết hợp
đồng
- Một số vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp được pháp luật cho
phép nhưng thực tế rất khó thực hiện: Việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo
đảm nhiều nghĩa vụ. Thế chấp một phần quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền
sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác.
- Nhiều vướng mắc trong việc thỏa thuận một số điều khoản của hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Hiệu lực hợp đồng. Xử lý tài sản bảo đảm.
- Những loại đất nào được phép thế chấp theo quy định của pháp luật?
Luật Đất đai năm 2003 cũng như Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ
thể những trường hợp nào được phép thế chấp, trường hợp nào không. Việc
quy định một số loại đất không được thế chấp có hợp lý không?
- Việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nên quy định
bắt buộc không? Các hợp đồng được công chứng có lợi ích gì cho các bên?

2


2. Tình hình nghiên cứu
Nói về lĩnh vực công chứng, thực tế đã có khá nhiều các nghiên cứu,
bài viết liên quan. Tuy nhiên do hoạt động công chứng ở Việt Nam vẫn còn là
một ngành còn mới mẻ nên các đề tài nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc
nghiên cứu các vấn đề chung của công chứng:
- Đề tài khoa học mang mã số 92-98-244 về "Cơ sở lý luận và thực
tiễn xây dựng và hoàn thiện tổ chức và hoạt động công chứng ở Việt Nam",
do Bộ Tư pháp tổ chức nghiên cứu và nghiệm thu vào tháng 5 năm 1993.
- Luận án tiến sĩ Luật học "Những vấn đề lý luận và thực tiễn trong
việc xác định phạm vi, nội dung hành vi công chứng và giá trị pháp lý của văn
bản công chứng ở nước ta hiện nay", của Đặng Văn Khanh, năm 2000.
- Luận án tiến sĩ Luật học "Nghiên cứu pháp luật về công chứng một
số nước trên thế giới nhằm góp phần xây dựng luận cứ khoa học cho việc
hoàn thiện pháp luật về công chứng ở Việt Nam hiện nay", của Tuấn Đạo
Thanh, năm 2008.
- Luận văn thạc sĩ Luật học "Công chứng nhà nước những vấn đề lý
luận và thực tiễn ở nước ta", của Trần Ngọc Nga.
- Luận văn thạc sĩ Luật học "Một số vấn đề công chứng các giao dịch
về tài sản ở Việt Nam - thực trạng và giải pháp" của Đỗ Xuân Hòa.
- Luận văn thạc sĩ Luật học "Xã hội hóa hoạt động công chứng ở Việt
Nam hiện nay - một số vấn đề lý luận và thực tiễn", của Nguyễn Quang Minh,
năm 2009.
- Luận văn thạc sĩ Luật học "Hoạt động công chứng ở nước ta hiện
nay", của Lê Thị Thu Hiền, năm 2011
Chưa có một đề tài nghiên cứu nào đi sâu vào việc công chứng một
hợp đồng, giao dịch cụ thể trong khi hoạt động công chứng vô cùng đa dạng,

phức tạp.

3


3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Tìm ra được những mâu thuẫn, những nút thắt còn vướng mắc về các
vấn đề liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Qua đó, cố gắng tìm ra được một số những giải pháp, kiến nghị trong việc áp
dụng linh hoạt các quy định của pháp luật trong thực tiễn hoạt động công
chứng nhằm nâng cao hiệu quả công chứng. Đề xuất sửa đổi một số quy định
của các văn bản luật cho phù hợp với thực tiễn.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Trả lời các câu hỏi một cách rõ ràng thông qua việc nghiên cứu các
quy định của pháp luật và thực tế hoạt động công chứng.
Tìm ra sự mâu thuẫn hay phù hợp giữa lý luận và thực tiễn thi hành
luật liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Đưa ra giải pháp thỏa đáng cho việc giải quyết các khúc mắc liên quan
đến vấn đề.
4. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Đề tài liên quan đến vấn đề công chứng không có nhiều bởi lẽ hoạt
động công chứng cũng như ngành công chứng ở Việt Nam còn rất mới mẻ.
Luật công chứng chính thức ra đời đầu tiên năm 2006 và vừa rồi được sửa đổi
năm 2014 cần phải có thời gian để kiểm nghiệm trên thực tế.
Những nghiên cứu liên quan đến vấn đề công chứng rất ít, chiếm tỷ lệ
rất nhỏ so với rất nhiều vấn đề dân sự khác. Mới chỉ có một vài đề tài nghiên
cứu về: thực tiễn hoạt động công chứng ở Việt Nam, vấn đề bảo hiểm cho
công chứng viên… còn nghiên cứu sâu, cụ thể về đề tài "Công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất" thì chưa có đề tài nào.

4


Trong khi đó thực tế chúng ta biết rằng đây là loại hợp đồng công
chứng phổ biến nhất hiện nay và cũng nhiều ý kiến khác nhau, chưa có sự
thống nhất giữa các công chứng viên nên gây ra những khó khăn cho người
dân khi muốn vay vốn để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh hay các nhu
cầu khác. Và đặc biệt gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi muốn giải
ngân và xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả được nợ.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan
đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Thực tiễn hoạt
động công chứng loại hợp đồng này tại các tổ chức hành nghề công chứng.
Phạm vi nghiên cứu: Trong các tài liệu nghiên cứu ở Việt Nam, ở nước
ngoài, các bài báo, bài phát biểu, luận văn các khóa trước khoảng 4, 5 năm trở
lại đây. Các văn bản pháp luật liên quan từ những ngày đầu tiên khi ra đời
hoạt động công chứng ở Việt Nam đến nay.
6. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận của luận văn là hệ thống các quy phạm pháp luật liên
quan, lý luận nhà nước và pháp luật nói chung.
Cơ sở thực tiễn của luận văn là các bài viết, công trình nghiên cứu, các
báo cáo hoạt động thực tiễn.
Phương pháp luận của luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và
chủ nghĩa duy vật lịch sử, các phương pháp: lịch sử, lôgíc, hệ thống, thống kê,
phân tích, tổng hợp, so sánh pháp luật...
7. Kết cấu của luận văn

5

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tư pháp (1987), Thông tư 574/QLTPK ngày 10/10/1987 hướng dẫn
công tác công chứng nhà nước, Hà Nội.
2. Bộ Tư pháp (2000), Thông tư 06/2002/TT-BTP ngày 28/02/2000 hướng
dẫn thực hiện Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
3. Bộ Tư pháp (2013), Báo cáo tổng kết 5 năm thi hành luật công chứng tại
hội nghị tổng kết 05 năm thi hành luật công chứng và tổng kết công tác
chứng thực ngày 12/3/2013, Hà Nội.
4. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bằng tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
5. Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số
20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
6. Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước
(2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày
06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội.
7. Chính phủ (1996), Nghị định 31/CP ngày 18/5/1996 về tổ chức và hoạt
động của Công chứng Nhà nước, Hà Nội.
8. Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000 về giao
dịch bảo đảm, Hà Nội.
9. Chính phủ (1999), Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo
đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
10. Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 về công
chứng, chứng thực, Hà Nội.

6

11. Chính phủ (2002), Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10 sửa đổi, bổ
sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
12. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi
hành Luật Đất đai, Hà Nội.
13. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về
giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
14. Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 2010 về đăng
ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
15. Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2 2012 sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006
về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
16. Chính phủ (2013), Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng, Hà Nội.
17. Nguyễn Ngọc Điện (1999), Bình luận khoa học về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Hà Nội.
18. Hội đồng Bộ trưởng (1991), Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 quy
định về tổ chức và hoạt động của công chứng nhà nước, Hà Nội.
19. Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh Hợp đồng dân sự, Hà Nội.
20. Đặng Văn Khanh (2000), Những vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc
xác định phạm vi, nội dung hành vi công chứng và giá trị pháp lý của văn
bản công chứng ở nước ta hiện nay, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội, Hà Nội.
21. Ngân hàng Nhà nước (1996), Quyết định 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996
quyết định về việc ban hành quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh
vay vốn ngân hàng, Hà Nội.
22. Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (2014), Các
loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội.

7


23. Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (năm 2014), Các loại mẫu biểu
làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Thành phố Hồ Chí Minh.
24. Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (2014), Các loại
mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội.
25. Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam (2014),
Các loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội.
26. Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn - Thương Tín (2014), Các loại
mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Thành phố Hồ Chí Minh.
27. Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế (Chương trình sau đại
học), Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
28. Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội.
29. Quốc hội (2000), Luật Hôn nhân và gia đình, Hà Nội.
30. Quốc hội (2001), Hiến pháp năm (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội.
31. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
32. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
33. Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội.
34. Quốc hội (2006), Luật cư trú, Hà Nội.
35. Quốc hội (2008), Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Hà Nội.
36. Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
37. Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội.
38. Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội.
39. Quốc hội (2014), Luật Hôn nhân và gia đình, Hà Nội.
40. Quốc hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội.
41. Quỹ tín dụng nhân dân cơ sở xã Bắc Sơn, huyện Sóc Sơn, Hà Nội (2014),
Các loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội.
42. Tuấn Đạo Thanh (2008), Nghiên cứu pháp luật về công chứng một số
nước trên thế giới nhằm góp phần xây dựng luận cứ khoa học cho việc

hoàn thiện pháp luật về công chứng ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ

8


Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
43. Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
của các tổ chức tín dụng (sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội.
44. Viện Nghiên cứu lập pháp (2013), Kinh nghiệm một số nước trên thế giới
về công chứng giao dịch bất động sản, Chuyên đề khoa học, Hà Nội.

9