Hợp đồng cho thuê, mượn nhà ở có phải công chứng?

HỢP ĐỒNG CHO THUÊ, MƯỢN NHÀ Ở CÓ PHẢI CÔNG CHỨNG?
Hỏi: Lâu nay cơ quan thuế luôn yêu cầu nộp hợp đồng thuê nhà có công chứng
nhằm quản lý nghĩa vụ đóng thuế từ việc cho thuê nhà. Thực tế hợp đồng này có cần
phải công chứng không?
Trả lời:
Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành
văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và
phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Để giản lược các thủ tục
hành chính, ngày 10-12-2010, Chính phủ ra Nghị quyết 52/NQ-CP, trong đó có quy định
hợp đồng thuê nhà không cần công chứng. Quy định này còn được khẳng định qua Thông
báo 63/TP-CPCP của Văn phòng Chính phủ, nhấn mạnh việc tiếp tục bãi bỏ các quy định
về công chứng trong một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà, mượn nhà. Hai
văn bản chuyên ngành là Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bắt
đầu có hiệu lực từ ngày 1-7-2015 tới đây cũng có các quy định bãi bỏ thủ tục bắt buộc
công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà.
Cụ thể tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Đối với trường hợp tổ chức
tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng
nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở,
thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có
nhu cầu”.
Ngoài ra tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định: “Hợp
đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng
thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình
xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá
nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.
Từ những quy định trích dẫn trên cho thấy pháp luật đã cho phép các bên trong giao dịch
thuê nhà ở, mượn nhà ở được thỏa thuận về việc công chứng hợp đồng cho thuê nhà,
mượn nhà ở. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đều
dùng thống nhất một thuật ngữ hợp đồng cho thuê nhà ở mà không phân định thành hai
loại hợp đồng cho thuê nhà dưới 6 tháng và hợp đồng cho thuê nhà từ 6 tháng trở lên như

luật cũ. Do đó, đến ngày 1-7-2015 hợp đồng cho thuê nhà ở dù dưới 6 tháng hay trên
6 tháng không thực hiện công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực pháp luật. Quy


định này không chỉ đơn giản hóa thủ tục hành chính mà còn giảm bớt chi phí cho các bên
khi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà. Trong trường hợp
các bên không tin tưởng nhau trong giao dịch thuê nhà ở, thì có thể thỏa thuận công
chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở để yên tâm và đảm bảo hơn quyền
lợi của các bên khi có tranh chấp phát sinh.
Việc không công chứng hợp đồng thuê nhà ở, mượn nhà không có nghĩa các bên lợi dụng
việc này để thỏa thuận trốn tránh thực hiện các nghĩa vụ thuế. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập
doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Kê khai thuế và
nộp thuế là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà. Nếu bên thuê nhà có hành vi trốn tránh nghĩa
vụ thuế sẽ bị áp dụng các chế tài do luật định. Để phù hợp với quy định không bắt buộc
công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà, mượn nhà ở trong văn bản pháp luật mới
và nhằm quản lý thuế chặt chẽ hơn, trong thời gian tới, các cơ quan có thẩm quyền sẽ có
hướng dẫn chi tiết về việc kê khai và nộp thuế đối với các trường hợp cho thuê nhà với
quy mô nhỏ, không thường xuyên.
Tuy nhiên, đối với các công ty, doanh nghiệp để đảm bảo chắc chắn về pháp lý và đảm
bảo đủ giấy tờ liên quan đến thuế thì vẫn nên đi công chứng, chứng thực hợp đồng cho
thuê nhà, cho mượn nhà ở, do theo Thông tư 78/2014/TT-BTC - Thông tư hướng dẫn
thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp: "Trường hợp doanh nghiệp có công trình
trên đất như trụ sở văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp được trích khấu hao tính vào chi phí được trừ
khi xác định thu nhập chịu thuế theo đúng mức trích khấu hao và thời gian sử dụng tài
sản cố định quy định hiện hành của Bộ Tài chính đối với các công trình này nếu đáp ứng
các điều kiện như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên doanh nghiệp (trong trường hợp đất
thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp) hoặc có hợp đồng thuê đất, mượn đất giữa

doanh nghiệp với đơn vị, cá nhân có đất và đại diện doanh nghiệp phải chịu trách
nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hợp đồng (trong trường hợp đất đi thuê
hoặc đi mượn)."