Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam(tt)

PHẦN MỞ ðẦU
1. Giới thiệu nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu
1.1.Tính cấp thiết của ñề tài luận án
ðịnh giá bất ñộng sản (BðS) thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng
trong hoạt ñộng tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM). Một mặt, trên
giác ñộ ngân hàng việc ñịnh giá giúp cho ngân hàng xác ñịnh ñược mức cho
vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo ñược các rủi ro có thể xảy ra, ñồng
thời tăng tính cạnh tranh của các ngân hàng thương mại trong việc tạo lập uy tín
và thu hút khách hàng trong lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt ñộng
cho vay nói riêng và hoạt ñộng tín dụng nói chung của các Ngân hàng thương
mại. Trên giác ñộ là khách hàng, việc xác ñịnh chính xác và hợp lý giá trị BðS
thế chấp sẽ thúc ñẩy quá trình chuyển hóa vốn trong sản xuất kinh doanh, ñồng
thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt ñộng của các NHTM. Mặt
khác, ñứng trên phương diện quản lý Nhà nước, việc ñịnh giá BðS thế chấp
giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, ñặc biệt là Ngân hàng Nhà nước quản lý và
ñánh giá chất lượng hoạt ñộng cho vay, và xác ñịnh ñược mức ñộ rủi ro, ñể từ
ñó có các chính sách hợp lý trong quản lý và ñiều hành hoạt ñộng cho vay của
các NHTM và có những ñịnh hướng ñúng ñắn trong việc phát triển thị trường
tài chính tiền tệ. Tỷ trọng dư nợ có thế chấp bằng BðS chiếm khá lớn (80-90%)
trong bảng dư nợ cho vay có tài sản ñảm bảo của các NHTM. ðiều này cho
thấy xu hướng nhận BðS làm tài sản thế chấp ñang ñược các NHTM ưa
chuộng. Nhiều ngân hàng thương mại ñã cải tiến qui trình cho vay, coi trọng vai
trò của ñịnh giá BðS thế chấp, nâng cao hiệu quả và chất lượng hoạt ñộng cho
vay. Tuy nhiên bên cạnh ñó, việc ñịnh giá bất ñộng sản ñể xác ñịnh mức cho
vay cũng còn nhiều bất cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện khiến
nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc ñịnh giá tài sản BðS thế chấp. ðội
ngũ cán bộ ñịnh giá còn kiêm nhiệm, công tác ñịnh giá chưa có sự ñầu tư thích
ñáng, ảnh hưởng ñến chất lượng ñịnh giá. Thêm vào ñó thị trường BðS Việt
Nam ñang trong giai ñoạn ñầu phát triển, có những bước phát triển nhanh
nhưng kém ổn ñịnh và thiếu minh bạch, gây rủi ro cho ngân hàng và bất lợi cho
khách hàng. Nghiên cứu về thị trường BðS và ñịnh giá BðS ở Việt nam chưa

nhiều. Bởi vậy ñịnh giá BðS ñang là khó khăn lớn cho nhiều chủ thể, trong ñó
có ngân hàng thương mại.
ðể nhằm khắc phục những hạn chế trên, tạo ñiều kiện cho việc phát triển hoạt
ñộng cho vay, giảm rủi ro cho các ngân hàng thương mại, tác giả ñã lựa chọn ñề

tài: “ðịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt
nam hiện nay” làm nội dung nghiên cứu của luận án.
1.2.Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho
vay của Ngân hàng thương mại
- Phân tích, ñánh giá thực trạng ñịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong hoạt
ñộng cho vay của các ngân hàng thương mại Việt nam.
- ðề xuất ñịnh hướng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện ñịnh giá BðS
thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của các NHTM Việt Nam.
1.3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
- ðối tượng nghiên cứu : ðịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay
của các ngân hàng thương mại.
- Phạm vi nghiên cứu: Tổ chức ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho
vay của các NHTM Việt nam từ năm 2005 ñến nay.
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu truyền thống ñược sử dụng như phương pháp
thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tình huống và sự
kiện, phương pháp chuyên gia và các phương pháp nghiên cứu ứng dụng khác
trong ñiều tra khảo sát thu thập thông tin.
Tiến hành ñiều tra, khảo sát và phỏng vấn: một số NHTM chủ yếu như Ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Techcombank và Ocean Bank về
các qui ñịnh liên quan ñến ñịnh giá BðS thế chấp cũng như cách thức tổ chức
và các phương pháp ñịnh giá áp dụng ở mỗi ngân hàng.
1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án
Hình thành cơ sở lý luận về ñịnh giá BðS thế chấp. Phân biệt giữa ñịnh giá

BðS thế chấp với ñịnh giá cho các mục ñích khác từ ñó ñặt ra các yêu cầu và
nguyên tắc cơ bản cho việc ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của
các Ngân hàng thương mại
Xây dựng qui trình và các phương pháp ñịnh giá phù hợp áp dụng cho từng loại
hình ngân hàng, trong ñó ñi sâu vào 2 loại hình ngân hàng, ñó là ngân hàng
thương mại Nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần, tạo nên sự thống nhất
trong việc xác ñịnh giá trị BðS thay vì qui trình mà tự mỗi ngân hàng ñang làm
như hiện nay tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.
Những kết quả nghiên cứu của luận án góp phần vào việc xây dựng nền tảng cho
việc phát triển thị trường BðS thứ cấp thông qua việc tạo tính lỏng cho các BðS thế
chấp hay tài chính hóa các tài sản là BðS.

1

2


1.6. Bố cục của luận án
Ngoài phần mở ñầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận án bao gồm
3 chương:
Chương 1. Cơ sở khoa học về ñịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng
cho vay của các Ngân hàng thương mại.
Chương 2. Thực trạng ñịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng cho vay
của các Ngân hàng thương mại Việt Nam.
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện ñịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng
cho vay của các Ngân hàng thương mại Việt Nam.
2. Tổng quan nghiên cứu
Trên thế giới ñã có một số công trình nghiên cứu liên quan ñến công tác ñịnh
giá bất ñộng sản cho các mục ñích khác nhau. ðề tài “ước lượng giá trị ñất ñai”
của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Trong ñó các tác giả

ñã nghiên cứu và ñưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác ñịnh giá
trị của ñất ñai. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2002) về “Hệ thống
quản lý môi trường và ñánh giá giá trị ñất ñai” của Australia, trong ñó chủ yếu
ñề cập ñến việc ñánh giá các giá trị của ñất ñai có tính ñến các yếu tố môi
trường. Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác ñịnh
giá trị nguồn tài nguyên ñất ñai, ñể xác ñịnh và phân bổ nguồn tài nguyên ñất
ñai hợp lý, trên cơ sở ñảm bảo yếu tố môi trường. Với việc nghiên cứu các giao
dịch của thị trường BðS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye
Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá BðS thế chấp ñến
hoạt ñộng cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria ñã ñưa ra kết luận rằng
giá trị BðS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BðS
thế chấp. Các tác giả ñã áp dụng mô hình hồi qui ña biến ñể ước lượng giá trị
thị trường của BðS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối ña mà các tổ
chức tín dụng không ñược vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt ñộng cho vay.
Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là
một chỉ số giá cho chúng ta thấy ñược mức ñộ rủi ro trước khi khỏan vay ñược
thực hiện nhưng nó không có gì ñảm bảo rằng mức giá ñó sẽ ñược duy trì trong
tương lai. Kwong Chaw, Wailai (2002) ñã nghiên cứu các phương pháp ñịnh giá
giá trị bất ñộng sản ñể làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ
chức tín dụng của Trung Quốc. ðề tài này chủ yếu ñi sâu vào nghiên cứu các
phương pháp áp dụng trong ñịnh giá thế chấp, trong ñó Kwong và Wai ñã ñi
sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản ñó là phương pháp chi phí và thu
nhập ñể nhằm xác ñịnh giá trị của BðS thế chấp. Theo ông giá trị của BðS

ñược tính bằng thu nhập (lợi ích thu ñược từ việc sử dụng bất ñộng sản) và các
chi phí cấu thành nên nó [57]. Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy ðiển do
Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan ñến vấn ñề quản lý ñất ñai ñã ñề
cập ñến việc ñịnh giá ñất có tác ñộng của yếu tố vị trí và môi trường.ðề tài:
“Khả năng áp dụng một số phương pháp xác ñịnh giá trị quyền sử dụng ñất góp
phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt nam” của TS Nguyễn

Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và ðầu tư ñã phân tích các phương pháp ñịnh giá và
khả năng áp dụng ở Việt nam. Ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế -chất
lượng trong ñịnh giá BðS, các tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng,
Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê ñã xây dựng mô hình ñịnh giá BðS với một
hàm phi tuyến tính gồm các biến số: P = f( X1, X2, X3, X4).Trong ñó: P là
giá cả hàng hóa BðS; X1: Diện tích khuôn viên BðS; X2: là số tầng xây dựng;
X3 là khoảng cách ñến trung tâm; X4 là vị trí mặt tiền hoặc trong ngõ. Kết quả
nghiên cứu ban ñầu của tác giả thông qua việc nghiên cứu trên ñịa bàn thành
phố Hồ chí Minh ñã khẳng ñịnh ñược rằng giá trị của BðS phụ thuộc chủ yếu
vào 2 nhóm yếu tố cơ bản là chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) và vị
thế (khoảng cách và vị trí mặt tiền) của BðS với mức ñộ tin cậy 79,8% (R2 =
0,798). ðây có thể là một ñịnh hướng mới cho việc ứng dụng phương pháp này
vào ñịnh giá BðS trên thị trường hoặc áp dụng cho ñịnh giá trong hoạt ñộng
cho vay các ngân hàng.
Có một số các ñề tài nghiên cứu về ñịnh giá BðS thế chấp ở các ngân hàng
nhưng lại chỉ nghiên cứu ở một ngân hàng cụ thể, chứ chưa nghiên cứu một
cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ như ñề tài “ðịnh
giá và quản lý BðS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt Nam” của ThS
Nguyễn ðình Nam; luận án tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc
ñẩy sự phát triển thẩm ñịnh giá ở Việt Nam trong những năm tới”.
Mặc dù hiện chưa có ñề tài nào nghiên cứu một cách hệ thống và chuẩn mực về
ñịnh giá bất ñộng sản phục vụ họat ñộng cho vay của các ngân hàng thương
mại, nhưng các ñề tài trên sẽ là nguồn tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu
tổng hợp về ñịnh giá bất ñộng sản và hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp trong
các ngân hàng thương mại ở Việt nam thời gian tới.

3

4

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG
HOẠT ðỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.Bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của NHTM
1.1.1. Hoạt ñộng cho vay của các NHTM
1.1.1.1. Ngân hàng thương mại và vai trò của NHTM
Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt ñộng trong lĩnh vực
kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền
kinh tế, sau ñó thực hiện nghiệp vụ cho vay và ñầu tư nhằm mục ñích sinh lời,
ñồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho
các tác nhân trong nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại là một trong những tổ chức tài chính quan trọng của nền
kinh tế, thực hiện việc chuyển các khỏan tiết kiệm từ hộ gia ñình thành các
khỏan tín dụng ñầu tư cho các tổ chức kinh doanh và các tác nhân khác ñể thực
hiện các hoạt ñộng ñầu tư;và cũng là nơi huy ñộng và cung cấp các khỏan vốn
dài hạn, trung hạn và ngắn hạn cho các cá nhân và tổ chức kinh tế.
1.1.1.2. Hoạt ñộng cho vay của NHTM
Hoạt ñộng cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng giao cho khách hàng
sử dụng một khoản tiền ñể sử dụng vào mục ñích và thời gian nhất ñịnh theo thoả
thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.
Có nhiều cách phân loại hoạt ñộng cho vay khác nhau tùy theo yêu cầu của
khách hàng và mục tiêu quản lý của khách hàng.
* Theo mục ñích cho vay
Cho vay tiêu dùng; Cho vay thương mại; Tài trợ dự án
* Theo thời hạn cho vay:
Cho vay ngắn hạn; Cho vay trung hạn; Cho vay dài hạn
* Theo hình thức bảo ñảm
Cho vay không có bảo ñảm; Cho vay có tài sản bảo ñảm
1.1.1.3.

Hoạt ñộng cho vay có thế chấp bằng BðS
Cho vay có tài sản ñảm bảo là BðS là hình thức phổ biến ở các NHTM Việt
Nam, ñược coi là một trong những biện pháp cho vay an toàn trong hoạt ñộng
của các NHTM.
1.1.2. Bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của NHTM
1.1.2.1.
Khái niệm Bất ñộng sản

5

Bất ñộng sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: ðất ñai; Nhà ở, các công
trình xây dựng gắn liền với ñất ñai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do
pháp luật qui ñịnh” [9, tr.105]
1.1.2.2.ðặc ñiểm của bất ñộng sản
Bất ñộng sản là tài sản có vị trí cố ñịnh.
Có giới hạn về qui mô diện tích
Có tính ảnh hưởng lẫn nhau
Có giá trị lớn và thơì gian sử dụng lâu dài
1.1.2.3.Bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của NHTM
ðể là tài sản thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của NHTM, BðS cần thoả mãn
các ñiều kiện sau: Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời ñiểm ký kết
giao dịch thế chấp BðS; BðS không có tranh chấp; BðS phải ñược phép giao
dịch và có khả năng bán ñược. Ngân hàng cần phải có phương pháp và cách
thức xác ñịnh giá trị BðS thế chấp hợp lý ñể làm cơ sở ñưa ra mức cho vay.
1.2. ðịnh giá BðS thế chấp trong họat ñộng cho vay của NHTM.
1.2.1. Giá trị và các nhân tố ảnh hưởng ñến giá trị bất ñộng sản
1.2.1.1. Quan niệm về giá trị bất ñộng sản
Theo quan niệm cổ ñiển Giá trị BðS = giá trị quyền sử dụng ñất + giá trị các
công trình trên ñất

Quan ñiểm này chỉ ñược sử dụng trong các quan hệ phi thị trường, trong mối
quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng ñất ñể thực hiện các chính sách liên
quan ñến ñất ñai.
Theo quan ñiểm hiện ñại, giá trị BðS sẽ căn cứ vào luồng thu nhập mang lại
cho người sở hữu và sử dụng BðS. BðS nào cũng có một luồng thu nhập hiện
tại hoặc luồng thu nhập kỳ vọng trong tương lai.
1.2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị BðS
- Các chi phí kết tinh và yếu tố của bản thân BðS
- ðịa tô và lợi thế về vị trí BðS
- Tính chất pháp lý của BðS
- Mức sinh lợi và triển vọng phát triển của nền kinh tế
- Mức sinh lợi và triển vọng phát triển của lĩnh vực sử dụng BðS
1.2.2. ðịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của NHTM
1.2.2.1. Khái niệm ñịnh giá BðS thế chấp

6


nh giỏ BS th chp chớnh l vic xỏc ủnh giỏ tr bt ủng sn th chp c th
bng hỡnh thỏi tin t ti mt thi ủim c th, lm cn c xỏc ủnh mc cho vay
ca ngõn hng da trờn ti sn ủm bo l BS.
1.2.2.2. S cn thit phi ủnh giỏ BS th chp
nh giỏ BS l c s quan trng ủ Ngõn hng ủa ra mc cho vay hp lý,
trỏnh ri ro cho ngõn hng ủng thi tng tớnh cnh tranh trong hot ủng ca
ngõn hng.
1.2.2.3. Qui trỡnh ủnh giỏ BS th chp
Lun ỏn ủó phõn tớch cỏc bc trong qui trỡnh ủnh giỏ v ủc th hin s ủ sau:

- Bớc 3: Kiểm tra các thông tin về các bất động sản so sánh thu thập đợc để
xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất.

Bớc 4: Phân tích giá bán và điều kiện của bất động sản so sánh để tìm ra các cơ
sở điều chỉnh.
Bớc 5. Ước tính giá trị của BĐS thế chấp
Quá trình ớc tính giá trị BĐS thế chấp theo phơng pháp so sánh có thể đợc
biểu diễn theo sơ đồ sau:
Giá bán của
BĐS so sánh

Điều chỉnh
(+/ -) giỏ tr
khỏc bit

Giá trị BĐS
thế chấp

Xỏc ủnh vn ủ ủnh giỏ
Lờn k hoch ủnh giỏ
Thu thp v phõn tớch s liu
Np dng phng phỏp ủnh giỏ ủ
tin hnh ủnh giỏ BS mc tiờu
i chiu giỏ tr thc t v giỏ tr
cn c lng
Hon thnh bỏo cỏo ủnh giỏ

1.2.2.4. Cỏc phng phỏp ủnh giỏ BS th chp
1.2.2.4.1. Phng phỏp so sỏnh
C s lý lun ca phng phỏp
Phng phỏp so sỏnh l phng phỏp ủnh giỏ bng cỏch so sỏnh trc tip BS
mc tiờu vi cỏc BS tng t ủó ủc bỏn trờn th trng. õy l mt phng
phỏp ủc s dng rng rói, ph bin trong cỏc hot ủng ủnh giỏ, bi nú ủc thc

hin khỏ ủn gin, khụng ủũi hi nhiu cỏc yờu cu k thut, v kt qu ca nú th
hin giỏ tr th trng BS.
Cỏc bc tin hnh phng phỏp so sỏnh
Bớc 1: Xác định bất động sản mục tiêu
Bớc 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về các bất động sản đ đợc bán trong
khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tơng đồng.

7

1.2.2.4.2. Phng phỏp chi phớ
Cơ sở lý luận của phơng pháp
L phng phỏp dựa trên cơ sở khả năng thay thế của BĐS đó với giả định giá trị
của BĐS cần thế chấp cần định giá đợc tính bằng chi phí để tạo ra một bất động
sản tơng tự với nó. Theo phơng pháp này giá trị của bất động sản đợc tính bằng:
Giá trị BĐS = Giá trị đất + Các chi phí đầu t xây dựng nên các công
trình BĐS - Các yếu tố giảm giá
Phng phỏp chi phớ ủc s dng trong trng hp BS mang tớnh chuyờn
bit, khụng cú kh nng so sỏnh trờn th trng.
1.2.2.4.3. Phng phỏp ủu t
õy l phng phỏp chuyển đổi các dòng tiền tơng lai thành giá trị vốn
hiện tại. Bao gồm các kỹ thuật và tính toán để phân tích khả năng của BĐS tạo
ra các lợi ích.
Cỏc k thut ủu t:
- Vn húa trc tip: là phơng pháp đợc sử dụng để chuyển đổi ớc lợng thu
nhập kỳ vọng một năm cụ thể thành chỉ số giá trị bằng cách chia thu nhập đợc ớc
lợng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập đợc ớc lợng với
yếu tố thu nhập phù hợp : G = NOI/Ro hoc G = NOI x Y với : Y =1/Ro
Trong đó : G là giá bán BĐS ; NOI là thu nhập ròng trong một khoảng thời gian
nhất định ( thờng là giá cho thuê ròng của BĐS) ; Ro là tỷ lệ vốn hóa chung
Vn húa li tc (chit khu) : là phơng pháp đợc sử dụng để chuyển

đổi các lợi ích tơng lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích
tơng lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp.
G = NOI1/(1+r)1 + NOI2/(1+r)2 + ..... + NOIn/(1+r)n + SVn x 1/(1+r)n
Phng phỏp ny ủc s dng trong cỏc trng hp: Bất động sản đang cho
thuê, còn thời hạn; Bất động sản do chủ sở hữu vừa sử dụng, vừa khai thác, cha
8


cho thuª; BÊt ®éng s¶n cho thuª nh−ng hîp ®ång ® hÕt h¹n
1.2.3. Hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của NHTM
1.2.3.1. Quan niệm hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp
Hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp ñược hiểu ñó là việc cải tiến qui trình ñịnh giá, áp
dụng các phương pháp ñịnh giá phù hợp với từng trường hợp cụ thể, ñảm bảo chất
lượng ñịnh giá tốt nhất, hoàn hảo nhất.
1.2.3.2. Các chỉ tiêu ñánh giá mức ñộ hoàn thiện.
Thời gian và chi phí ñịnh giá; Giá trị ñịnh giá thế chấp/ giá trị thị trường của
BðS; Giá trị BðS thế chấp/giá trị BðS thanh lý; Giá trị BðS thế chấp/giá trị
BðS ñánh giá lại.
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng
cho vay của các NHTM.
1.3.1 Các nhân tố chủ quan bao gồm:
Quan ñiểm của Lãnh ñạo NH về vấn ñề ñịnh giá BðS thế chấp; Cách thức tổ
chức và và xây dựng qui trình ñịnh giá BðS thế chấp; Lựa chọn phương pháp ñịnh
giá; Hệ thống thông tin ñịnh giá; ðội ngũ nhân lực; Các nhân tố chủ quan khác
1.3.2. Các nhân tố khách quan bao gồm:
Môi trường pháp lý- cơ chế chính sách; Môi trường kinh tế; Hoạt ñộng của thị
trường BðS, xu hướng phát triển của thị trường BðS.
1.4. Kinh nghiệm về ñịnh giá BðS thế chấp ở một số nước
Luận án ñã phân tích và nêu lên kinh nghiệm ñịnh giá của một số nước phát triển
như ñịnh giá BðS của Úc; ñịnh giá của Pháp và Anh và kinh nghiệm của một số

nước Châu Á như Thái Lan, Singapore. Malaysia
Trên cơ sở kinh nghiệm ñịnh giá của các nước luận án ñã rút ra một số bài học
kinh nghiệm cho ñịnh giá BðS thế chấp ở Việt Nam. Những bài học ñó là:
- Thứ nhất, về phương pháp áp dụng: Phương pháp so sánh và chi phí vẫn là
phổ biến có sự kết hợp với các phương pháp khác như phương pháp thu nhập,
phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư.
- Thứ hai, về qui trình ñịnh giá
Qui trình ñược thực hiện tương ñối chặt chẽ, theo các bước và nội dung ñược
ghi rõ trong từng bước
- Thứ ba, về công tác tổ chức ñịnh giá BðS: ðịnh giá ñược coi là một nghề
hoàn toàn ñộc lập, có thể hoạt ñộng với tư cách là tổ chức nhà nước hoặc cá
nhân. Các ngân hàng có thể thực hiện công tác ñịnh giá ñộc lập hoặc có thể phối
hợp với các tổ chức, Hiệp hội ñịnh giá chuyên nghiệp, thậm chí là các công ty
ñịnh giá tư nhân có uy tín.

9

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT
ðỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
2.1 Khái quát về các NHTM Việt Nam
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển các NHTM Việt Nam
Hệ thống NHTM ở nước ta bao gồm: 5 NHTM nhà nước, 37 NHTM cổ phần ñô thị
và nông thôn, 33 chi nhánh ngân hàng nước ngoài, 05 ngân hàng liên doanh.
Bảng 2.1: Số lượng ngân hàng giai ñoạn 1991- 2009
Ngân hàng
1992 1993 1995 1997 1999 2001 2005 2007 2009
NHTMNN
4
4

4
5
5
5
5
5
5
NHTMCP
4
41
48
51
48
39
37
37
37
0
8
18
24
26
26
29
31
33
Chi
nhánh
NHNN
Ngân hàng LD

1
3
4
4
4
4
4
5
5
Tổng
9
56
74
84
83
74
75
78
80
(Nguồn: SBV, Deutsche Bank, BVSC)
2.1.2 Kết quả hoạt ñộng chủ yếu của các NHTM Việt Nam thời gian qua
2.1.2.1.
Hoạt ñộng huy ñộng vốn
Vốn ñiều lệ của các NHTM VN không ngừng gia tăng, Tổng vốn chủ sở hữu của 05
NHTMNN lên trên 20.000 tỷ ñồng tăng gấp 3 lần so với thời ñiểm cuối năm 2000.
2.1.2.2.
Hoạt ñộng cho vay.
Dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng có tốc ñộ tăng trưởng khá mạnh. Năm
2009, tăng ở mức 51,82% cao hơn nhiều so với mức 23,44% năm 2008, góp phần
ñáp ứng có hiệu quả nguồn vốn cho ñầu tư phát triển. Tăng trưởng tín dụng tập

trung mạnh mẽ nhất ở khối NHTM cổ phần, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, ñạt
mức tăng 105,27%; khối NHTM nhà nước có tốc ñộ tăng 31,09%.
Bảng 2.2. Tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM 2005-2009.
Ngân hàng

Năm 2005

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

Năm 2009

(tỷ ñồng)

Tỷ ñồng

thống

542.892

671.423

23,68 1019.377

51,82 1.258.980 23,41 1.559.245

23,85

NHTMNN

400.884

459.409

14,60

578.175

25,85

687.768 18,95

861.105

25,20

NHTMCP

80.046

131.361

64,11

286.423 118,04

337.744 17,92

452.495

33,98

NH Liên

6.455

8.711

34,95

%

Tỷ ñồng

%

Tỷ ñồng

%

Tỷ ñồng

%

Toàn hệ

12.331

10

41,56

16.542 34,14

14.567 -11,94


doanh

8. NHTMCP
OCEANBANK

NH nước
ngoài

45.782

55.751

21,78

83.221

49,27

124.164 49,20

123.231

-0,75

(Nguồn: Số liệu Ngân hàng Nhà nước Việt nam)
2007

42

56,4

14,4

(Nguồn: Báo cáo hoạt ñộng tín dụng của các NHTM )
Tỷ lệ cho vay thế chấp BðS của các NHTM NN thấp hơn rất nhiều so với các
NHTMCP. Các NHTMNN cũng ñang ngày càng chú ý ñến việc tăng tỷ trọng
cho vay thế chấp BðS

2009

NHTM NN

NHTM NN
NHTM CP

NHTM CP

NH Liên Doanh

NH Liên Doanh

NH Nước ngoài

NH Nước ngoài

2.2.2. Thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp tại một số NHTM Việt Nam
2.2.2.1. Thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt nam
Kết quả một số hoạt ñộng chính:
Về hoạt ñộng huy ñộng vốn
Tăng trưởng huy ñộng vốn 2005-2009
500000
450000

Luận án cũng ñã phân tích những khó khăn và thách thức, hạn chế của NHTM. ðó
là hệ thống dịch vụ ngân hàng trong nước còn ñơn ñiệu, chất lượng chưa cao, chưa
ñịnh hướng theo nhu cầu khách hàng và nặng về dịch vụ ngân hàng truyền thống;
Cơ cấu hệ thống tài chính còn mất cân ñối, hệ thống ngân hàng vẫn là kênh cung
cấp vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế chủ yếu; Ngoài ra tốc ñộ tăng trưởng tín
dụng nhanh ñang khiến cho ngành ngân hàng có nhiều nguy cơ ñối mặt với rủi ro
lớn khi tỷ lệ tín dụng/ tỷ lệ tiền gửi luôn ở mức trên 90%.
2.2 . Thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của các
ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua.
2.2.1. Thực trạng về hoạt ñộng cho vay có thế chấp bằng BðS
Bảng 2.4. Tỷ lệ dư nợ cho vay TC BðS của một số NHTM VN (%)
Năm
Tăng/giảm
Ngân Hàng
(+/-)
2007

2009
1. NHNo và PTNT
21,88
28,07
6.19
2. VietinBank
30,5
35,6
5.1
3. BIDV
34
38,5
4,5
4. Vietcombank
70,6
75.5
4,9
5. Techcombank
90,8
96,3
5.5
6. ACB
90,1
95
4.9
7. ðại Tín
98
99,1
1.1

11

Tỷ ñồng

Hình 2.1. Tăng trưởng tín dụng

434331
375033

400000
350000
300000
250000
200000
150000
100000

305671
231826
190657

50000
0
2005

2006

2007

2008

2009

Hình 2.2.Tăng trưởng huy ñộng vốn giai ñoạn 2005 -2009
(Nguồn: Báo cáo thường niên ngân hàng NN và PTNT 2009)
Agribank luôn ñảm bảo cơ cấu nguồn vốn hợp lý, ña dạng và có tính ổn ñịnh cao.
Trong ñó nguồn tiền huy ñộng ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn (trên 40%).
Cơ cấu nguồn vốn 2009

21.50%

24.10%

Tiền gửi không kỳ hạn
Kỳ hạn <12 tháng
Kỳ hạn 12T -24T

11.70%

Kỳ hạn > 24 T
42.70%

12


Hình 2.3. Cơ cấu huy ñộng vốn 2009
(Nguồn: Báo cáo thường niên NHNo &PTNT 2009)

Về hoạt ñộng tín dụng:
Tính ñến ngày 31/12/2009, dư nợ cho vay nền kinh tế ñạt ở mức 354 112 tỷ

ñồng, tăng 69 495 tỷ ñồng (tăng 24,4%) so với năm 2008. ðối tượng cho vay
chủ yếu là các hộ gia ñình sản xuất (48,6%) và các Doanh nghiệp ngoài quốc
doanh (43,9%)
Cơ cấu dư nợ theo k ỳ hạn 2009

Cơ cấu dư nợ theo loại tiền 2009

7.80%
39.70%
Ngắn hạn

VND

Trung và dài hạn

Ngoại t ệ

60.30%

92.20%

Cơ cấu dư nợ theo ñối tượng cho vay 2009

0.30%

doanh nghiệp ñã quản lý, sử dụng; ðối với tài sản khác thì phải thuộc quyền
sở hữu của khách hàng vay;
- Tài sản ñược phép giao dịch.
- Tại thời ñiểm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản không có tranh chấp.
- Tài sản mà pháp luật quy ñịnh phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải

mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo ñảm tiền vay.
Về qui trình và phương pháp ñịnh giá:
Là một khâu trong qui trình cấp tín dụng, qui trình ñịnh giá ñược tiến hành theo
các bước sau ñây:
Bước 1. Tiếp nhận hồ sơ khách hàng; Bước 2. Khảo sát thực tế và giám ñịnh
tính chất pháp lý của BðS thế chấp, thu thập thông tin; Bước 3. Tiến hành ñịnh
giá và lập biên bản ñịnh giá; Bước 4. Lập và ký hợp ñồng thế chấp BðS; Bước
5. Thực hiện việc ñăng ký giao dịch ñảm bảo
Phương pháp ñược sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh, các phương pháp khác
như phương pháp chi phí, thu nhập rất ít ñược sử dụng
2.2.2.2.
Thực trạng ñịnh giá tại NHTMCP Techcombank
2.2.2.2.1. Khái quát tình hình hoạt ñộng của Techcombank
Bảng 2.6. Một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu của NHTMCP Techcombank
ðơn vị tính: Tỷ ñồng
2005

2006

2007

2008

2009

Tăng trưởng
2009/2008 (%)

5 293

8 811

20 603

26 019

42 092

61.77

10 666

17 326

39 543

59 523

92 581

55.54

1 009

1762

3 573

5500

7232

31.49

286

356

709

1 600

2 252

40.75

206

256

510

1 425

1 700

19.30

ROA (%)

2,25

1,8

1,29

2,39

1.84

ROE (%)

27,05

18,5

19,1

25.91

23.51

Chỉ tiêu

7.20%
DNNN

48.60%

DN NQD

Hộ sản xuất
43.90%

Cho vay khách hàng

HTX

(tỷ ñồng)

Hình 2.4. Cơ cấu dư nợ 2009
(Nguồn: Báo cáo thường niên Ngân hàng No và PTNT 2009)

Tổng

tài

sản

(tỷ

ñồng)
Vốn tự có (tỷ ñồng)

Thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp tại Ngân hàng No và PTNT.
Tháng 12 năm 2007, NHNNo và PTNT ñã ra quyết ñịnh 1300/Qð – HðQT qui
ñịnh các ñiều kiện ñối với tài sản nhận làm tài sản ñảm bảo và qui trình phương
pháp ñịnh giá.
Về ñiều kiện ñối với tài sản nhận làm ñảm bảo tiền vay qui ñịnh
- Tài sản phải thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay,
bên bảo lãnh và ñược thế chấp theo quy ñịnh sau ñây:

ðối với giá trị quyền sử dụng ñất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng
vay, bên bảo lãnh và ñược thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai; ðối
với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho
13

Lợi nhuận trước thuế
(tỷ ñồng)
Lợi nhuận sau thuế
(tỷ ñồng )

( Nguồn: Báo cáo thường niên Ngân hàng TMCP Techcombank )
14


Tính ñến 31/12/2009, tổng dư nợ bán lẻ của Techcombank ñạt 10.471 tỷ ñồng,
hoàn thành 101% kế hoạch chỉ tiêu ñề ra cho năm 2009. Số dư huy ñộng dân cư
ñạt trên 43 000 tỷ ñồng, tăng 46,87% so với năm 2008, chiếm 67, 44% tổng vốn
huy ñộng. Tổng dư nợ của khối khách hàng doanh nghiệp ñạt mức 30.750 tỷ
ñồng, tăng 70% so với năm 2008. Trong ñó tập trung mạnh vào mảng khách
hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ .
Loại hình DN

Cơ cấu cho vay theo loại hình DN

3576.00
10400.00
1
10601.00
6172.00

0.00

2000.00

4000.00

6000.00

8000.00

10000.00

12000.00

Tỷ ñồng
Doanh nghiệp lớn

Doanh nghiệp vừa

Doanh nghiệp nhỏ

Doanh nghiệp siêu nhỏ

Hình 2.5. Dư nợ cho vay theo loại hình doanh nghiệp 2009
(Nguồn: Báo cáo thường niên Techcombank 2009)
Bảng 2.7. Kết quả cho vay có thế chấp bằng BðS .
ðơn vị tính: Tỷ ñồng
Chỉ tiêu

2005

2006

2007

2008

2009

% so
với tổng
dư nợ
2009(%)

1. Tổng dư nợ cho vay
1276839 2545784 4362778 12904946 33112000
1. Tổng dư nợ có ñảm bảo
bằng BðS.
Trong ñó:
- Thế chấp bằng giá trị quyền
sử dụng ñất
- Thế chấp bằng quyền sử dụng
ñất và công trình xây dựng gắn
liền với ñất
- Thế chấp bằng tài sản gắn
liền với công trình xây dựng
- Thế chấp bằng tài sản hình
thành trong tương lai
- Thế chấp bằng tài sản khác

100

254784

435648

427780

1199746

30794160

93.00

45346

54675

33533

375921

9647810

31.33

Thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp tại Techcombank
Ở Techcombank ñã hình thành ñược một bộ phận ñịnh giá ñộc lập với ñội ngũ cán
bộ ñược chuyên nghiệp hóa. Xây dựng ñược qui trình ñịnh giá tương ñối rõ ràng
và ñầy ñủ phục vụ cho công tác ñịnh giá.

Phương pháp áp dụng chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Giá trị BðS thế chấp ñược tính bằng trung bình cộng giữa khung giá theo cách
tính ở trên và mức giá thị trường mà cán bộ ñịnh giá xác ñịnh và không quá K
khung giá do Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố ban hành (theo từng năm). Hệ số
K do Tổng Giám ñốc ban hành trong từng thời kỳ căn cứ vào trình ñộ phát triển
của từng ñịa phương
2.2.2.3. Thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp tại NH TMCP ðại Dương
Ocean Bank ñược ñánh giá là ngân hàng còn non trẻ nhưng có những bước ñột
phá trong kinh doanh của hệ thống ngân hàng thương mại.
Bảng 2.9. Kết quả hoạt ñộng của Ocean Bank 2008-2009.
ðơn vị: tỷ ñồng
2009/2008
2008
2009
TT
Chỉ tiêu
(%)
1 Tổng tài sản
14.093
33.829
240
2 Tổng huy ñộng
12.430
31.829
256
6.412
23.430
365
Huy ñộng từ thị trường I
6.018

7.650
127
Huy ñộng từ thị trường II
3 Tổng dư nợ
6.539
10.189
156
3.237
5.776
178
Ngắn hạn,
3.302
4.413
134
Trung và dài hạn
4 Lợi nhuận trước thuế
62,134
301,308
485
(Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt ñộng 2008, 2009 của OceanBank)
Dư nợ tín dụng the o loại tiề n

324219

153453

354982

779803

20016204

65.00

D ư n ợ t í n d ụn g t h e o t h ời g i a n

15.73%

29.71%

23421

13423

25100

16295

418801

1.36

Ngắn hạn

VND

Tr ung hạn

Ngoại t ệ

56.69%

Dài hạn

13.61%

23148
21459

134654
13443

12965
1200

24227
3500

622042
89303

2.02
0.29

82.18%

Nguồn: (Báo cáo hoạt ñộng tín dụng 2007,2008, 2009 Techcombank)
TT

15

Hình 2.6. Kết quả dư nợ 2009
(Nguồn: Báo cáo tín dụng năm 2009 của OceanBank)
Bảng 2.10. Kết quả ñảm bảo tiền vay bằng các loại tại sản
Năm 2008
Năm 2009
Chỉ tiêu
Triệu
Tỷ trọng
Triệu
Tỷ

16


ñồng

(%)

ñồng

trọng
(%)
100,00
56,40

Tổng dư nợ
6.539.000 100,00 10.188.901
Tổng dư nợ ñược ñảm bảo bằng 2.476.380
42,00 5.746.540

BðS
2
Tổng dư nợ ñược ñảm bảo bằng ô tô
85.007
1,30
128.646
1,26
196.170
3
Tổng dư nợ ñược ñảm bảo bằng
3,00
652.334
6,4
cổ phiếu
4
Tổng dư nợ ñược ñảm bảo bằng 1.307.800
20,00
957.008
9,39
sổ tiết kiệm
5
Tổng dư nợ ñược ñảm bảo bằng 1.242.410
19,00
951.883
9,34
tài sản khác
961.233
6
Tổng dư nợ không có tài sản
14,70 1.752.491

17,20
ñảm bảo
(Nguồn: Báo cáo cho vay BðS năm 2008, 2009 của OceanBank)
Tỷ lệ cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng ñất và BðS là nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với ñất ñai, và các tài sản gắn liền với các công trình xây
dựng chiếm tỷ lệ lớn nhất.
1

Bảng 2.11. Giá trị BðS thế chấp phân loại theo loại BðS
2008
TT

Chỉ tiêu

Tỷ trọng
(%)
4.200.501 100,00
1.638.196
39,00
55,00
2.310.276

(Triệu ñồng)

2009
(Triệu Tỷ trọng
ñồng)
(%)
8.309.433 100,00
2.536.842

30,53
5.650.353
68,00

Tổng giá trị BðS thế chấp.
1 Quyền sử dụng ñất
2 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với ñất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở và công trình xây dựng ñó
3 Các tài sản gắn liền với ñất
168.020
4,00
18.070
0,22
4 BðS khác theo qui ñịnh của Pháp luật
84.010
2,00
103.867
1,25
(Nguồn: Báo cáo bảo ñảm tiền vay năm 2008,2009 của Oceanbank)
Thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp tại NH OceanBank
Ocean Bank ñã xây dựng ñược qui trình ñịnh giá rõ ràng và ñầy ñủ, bao gồm các
bước sau:
Bước 1. Tiếp nhận hồ sơ khách hàng; Bước 2. Kiểm tra tình hình thực tế nơi
BðS tọa lạc.Bước 3. Thẩm ñịnh BðS; Bước 4. Tiến hành ñịnh giá BðS; Bước
5. Lập biên bản ñịnh giá báo cho khách hàng

17

Về phương pháp ñịnh giá: Theo qui ñịnh của Ocean Bank, xác ñịnh giá trị BðS

thế chấp phải căn cứ vào khung giá của Nhà nước tại thời ñiểm ñịnh giá và ñiều
chỉnh theo các ñặc ñiểm kinh tế kỹ thuật và hiện trạng thực tế của BðS. Việc
ñiều chỉnh này không ñược vượt quá 2 lần khung giá của UBND tỉnh, thành phố qui
ñịnh tại thời ñiểm ñịnh giá.
2.3. ðánh giá thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp tại các ngân hàng thương mại
Việt Nam
2.3.1. Những kết quả ñạt ñược
Bảng 2.14. Một số chỉ tiêu hoạt ñộng của các NHTM.
ðơn vị: Tỷ ñồng
31/12/2008
31/12/2009
2009/2008
TT Chỉ tiêu
(%)
1 Tài sản có
2120340,17
2651248,15
25,04
Khối NHTM Nhà nước 1143155,94
1291445,97
12,97
Khối NHTM cổ phần
720538,28
1066083,75
47,96
Khối NHLD, NN
256645,95
293718,43
14,44
2 Vốn chủ sở hữu

190706,88
246145,53
29,07
Khối NHTM Nhà nước
71971,29
100731,75
39,96
Khối NHTM cổ phần
96149,85
113854,74
18,41
Khối NHLD, NN
22585,74
31559,04
39,73
3 Chênh lệch Thu – Chi
21716,71
32515,19
49,72
Khối NHTM Nhà nước
7839
16801,96
114,34
Khối NHTM cổ phần
10546,9
12623,39
19,69
Khối NHLD, NN
3330,81
3089,84

-7,23
4 ROA
1
1,2
Khối NHTM Nhà nước
0,69
1,3
Khối NHTM cổ phần
1,46
1,18
Khối NHLD, NN
1,3
1,05
5 ROE
10,74
12,54
Khối NHTM Nhà nước
10,89
16,68
Khối NHTM cổ phần
10,97
11,09
Khối NHLD, NN
14,75
9,79
(Nguồn: Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ ngân hàng năm 2009, NHNN
Việt Nam)

18

Việc ñịnh giá BðS ñã góp phần tích cực vào kết quả kinh doanh của ngân hàng.
Tốc ñộ tăng trưởng tín dụng tăng ñều qua các năm. Chất lượng tín dụng ñảm bảo,
khả năng thanh khoản của các ngân hàng thương mại ñược ñảm bảo, ñáp ứng ñủ nhu
cầu thanh toán cho nền kinh tế.
Công tác ñịnh giá ñã có những bước phát triển, qui trình ngày càng ñược hoàn
thiện, Chất lượng ñịnh giá ngày càng ñược nâng cao.
Kết quả ñịnh giá ngày càng phù hợp, chính xác, ñảm bảo quyền lợi cho khách hàng ñi
vay. Hạn chế ñược những tiêu cực trong hoạt ñộng cho vay nói chung và trong ñịnh giá
nói riêng.
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân
2.3.2.1. Những hạn chế:
- Giá trị BðS thế chấp hiện nay ở các NHTM còn cách xa nhiều so với giá trị
thị trường của BðS thể hiện thông qua chỉ tiêu giá trị BðS thế chấp/giá thị
trường
- Thứ hai tỷ lệ nợ khó ñòi có ñảm bảo bằng BðS / tổng dư nợ cho vay còn tăng
cao, trong ñó chủ yếu là các khoản nợ có thế chấp BðS nhưng khó có khả năng
giải chấp do tính thanh khoản của tài sản ñó là rất thấp
- Thứ ba là chênh lệch giữa giá trị BðS thế chấp và giá trị BðS thanh lý
- Việc ñịnh giá còn kéo dài thời gian và tốn kém chi phí
Bảng 2.15. ðánh giá việc ñảm bảo qui ñịnh về thời gian ñịnh giá tối ña tại
một số NHTM
Tỷ lệ số
Tỷ lệ số
Tỷ lệ số
vụ ñịnh
vụ ñịnh
vụ ñịnh
giá kéo
Thời gian giá ñảm

giá kéo
dài thời
theo qui
bảo thời dài thời
Ngân hàng
gian từ 3
ñịnh (ngày) gian theo gian từ 1ngày trở
qui ñịnh
2 ngày
lên
(%)
(%)
(%)
1. NHNo và PTNT
3
60
30
10
2. NH ðầu tư và PTVN
3
50
40
10
3 . NHTM CP Techcombank
2
70
30
4 . NHTMCP OceanBank
3
70

20
10
5 . NHTM CP Á Châu
2
80
20
6. NHTM CP Tiên Phong
3
80
10
10
(Nguồn: Tính toán dựa trên kết quả khảo sát của tác giả)
19

2.3.3. Nguyên nhân
2.3.3.1. Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất là quan ñiểm của lãnh ñạo Ngân hàng về ñịnh giá BðS thế chấp; Việc
lựa chọn phương pháp ñịnh giá chưa hợp lý;Cách thức tổ chức và qui trình
ñịnh giá; Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin không ñầy ñủ cũng là một nguyên
nhân khiến cho việc ñịnh giá BðS gặp nhiều khó khăn, mất nhiều công sức của
cán bộ ñịnh giá và chi phí cho ngân hàng; ðội ngũ cán bộ ñịnh giá còn thiếu và
chưa ñủ trình ñộ chuyên môn.
Bảng 2.16. ðánh giá những khó khăn và hạn chế khi sử dụng các phương
pháp ñịnh giá BðS thế chấp ở một số ngân hàng thương mại

Phương pháp sử dụng

Khó thu
thập
thông tin

Tốn kém
chi phí và
thời gian
ñịnh giá

Mức giá
ñịnh giá
quá thấp so
với giá thị
trường
10%

1. Phương pháp so sánh
80%
10%
2. Phương pháp chi phí
40%
60%
3. Sử dụng khung giá của Nhà nước
10%
90%
x hệ số k
4. Trung bình cộng giữa giá nhà
10%
10%
80%
nước và giá thị trường theo khảo sát
(Nguồn: Tính toán dựa trên kết quả khảo sát của tác giả)
2.3.3.2. Nguyên nhân chủ quan

Trước hết ñó là việc chưa hoàn thiện và thống nhất trong cơ chế chính sách của
Nhà nước và pháp luật; Sự hoạt ñộng bất ổn của thị trường BðS; Chưa có tính thống
nhất và chuẩn mực giữa các Ngân hàng;

20


CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ðỊNH GIÁ BðS THẾ CHẤP
TRONG HOẠT ðỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI VIỆT NAM THỜI GIAN TỚI
3.1. ðịnh hướng hoàn thiện ñịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong hoạt
ñộng cho vay của các NHTM
3.1.1. ðịnh hướng phát triển hoạt ñộng cho vay thế chấp của các Ngân
hàng thương mại Việt nam
3.1.1.1. ðịnh hướng phát triển của các NHTM Việt Nam
Các NHTMNN và NHTMCP ñóng vai trò chủ lực và ñi ñầu trong hệ thống
ngân hàng về qui mô hoạt ñộng, năng lực tài chính, công nghệ và quản lý hiệu quả.
Xây dựng và phấn ñấu hoàn thành các mục tiêu cho giai ñoạn 2010-211 như sau:
+ Tổng phương tiện thanh toán và dư nợ tín dụng ñối với nền kinh tế tăng
khoảng 20-25% so với cuối năm 2009
+ Lãi suất và tỷ giá ñược ñiều hành ở mức hợp lý nhằm phù hợp với các cân ñối
vĩ mô, ñảm bảo ổn ñịnh hoạt ñộng và an toàn hệ thống
3.1.1.2.
ðịnh hướng phát triển hoạt ñộng cho vay thế chấp của các
Ngân hàng thương mại Việt Nam
3.1.2. Mục tiêu và quan ñiểm hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt
ñộng cho vay của các NHTM Việt Nam.
3.1.2.1.
Mục tiêu

Xây dựng một hệ thống thống nhất trong hoạt ñộng tín dụng cho vay của
NHTM cả về tổ chức, qui trình và vận dụng các phương pháp ñịnh giá tài sản
BðS thế chấp; Xây dựng cơ chế chính sách thống nhất trong hoạt ñộng ñịnh giá
tài sản BðS thế chấp trong các NHTM, ñặc biệt là ñối với NHTMNN và
NHTMCP nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này; Kết hợp và gắn liền với
việc xây dựng cơ chế phát triển thị trường tài chính BðS Việt Nam
3.1.2.2.
Quan ñiểm
Nhất quán quan ñiểm thống nhất cho cả hệ thống NHTM.; Quan ñiểm phù hợp
với ñiều kiện thực tế ở Việt Nam; Quan ñiểm gắn liền với xu thế phát triển quốc
tế và thị trường tài chính BðS. Quan ñiểm bảo ñảm hài hòa lợi ích của ngân hàng
và người vay có tài sản BðS thế chấp.
3.2. Dự báo nhu cầu ñịnh giá BðS thế chấp tại các NHTM VN
3.2.1.
Nhu cầu tín dụng tại các NHTM Việt Nam
Nhu cầu tín dụng tại các NHTM Việt Nam thời gian tới ñược thể hiện bằng hàm
hồi qui tuyến tính Y = aX + b. Trong ñó: Yc: là lượng tiền dự báo cho vay của
NHTM ñối với các tổ chức, cá nhân; X: số thứ tự thời gian lấy theo các năm; a:
21

hệ số biến thiên khi có sự thay ñổi về thời gian; b: nhu cầu tín dụng tối thiểu tại
các NHTM; Y: nhu cầu tín dụng thực tế của các tổ chức, cá nhân tại các NHTM
Bảng 3.1. Nhu cầu tín dụng của NHTM qua các năm và các tham số tính
toán trong mô hình
X*Y
Yc =290306*X
Năm
Y (tỷ ñồng)
X
X2

+2294
2006
671.423
1
1
671.423
2007

1.019.377

2

4

2.038.754

2008

1.258.980

3

9

3.776.940

2009

1.559.245

4

16

6.236.980

Tổng
2010

4.509.025

10

30

12.724.097
1.744.135,623
2.034.442,523

2011

Theo hàm hồi qui ñã thiết lập, nhu cầu tín dụng trong năm 2010 tại các NHTM Việt
Nam là khoảng 1 744 135,6 tỷ ñồng, năm 2011 là khoảng 2034442,5 tỷ ñồng.
3.2.2. Dự báo nhu cầu sử dụng BðS làm tài sản thế chấp khi vay vốn tại NH
Trước nhu cầu tín dụng ngày càng lớn như theo dự báo ở trên thì các khoản vay
tại các NHTM có tài sản bảo ñảm thế chấp sẽ ngày càng lớn. Số lượng BðS sử
dụng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay tại NHTM và các TCTD sẽ có xu
hướng tăng lên với chủng loại ña dạng phức tạp, có sự biến ñộng về giá trị theo
những biến ñộng của thị trường BðS.
3.3. Giải pháp nhằm hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho

vay của các NHTM Việt Nam thời gian tới
3.3.1. ðổi mới nhận thức của lãnh ñạo NH về ñịnh giá BðS thế chấp
3.3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức ñịnh giá BðS thế chấp
3.3.3. Hoàn thiện qui trình ñịnh giá
3.3.4. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp ñịnh giá
3.3.5. Xây dựng hệ thống thông tin về BðS tại NHTM
3.3.6. ðào tạo ñội ngũ nhân sự
3.4. Một số kiến nghị
ðẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở và sở hữu nhà ở.
Ban hành văn bản dưới luật quy ñịnh phương pháp trình tự thủ tục ñịnh giá
bất ñộng sản
Quản lý hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản.
Ban hành bảng khung giá ñất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm ñịnh giá ñất.
22


KẾT LUẬN
ðịnh giá BðS thế chấp là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng hiện
nay, ñặc biệt trong giai ñoạn mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế. ðể ñảm bảo an
toàn cho các khoản vay tín dụng, các ngân hàng thương mại ñã hình thành bộ
phận thẩm ñịnh giá tài sản. Mục tiêu nghiên cứu của luận án là nghiên cứu
những vấn ñề liên quan ñến ñịnh giá BðS thế chấp tại các NH TM, qui trình,
phương pháp và các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá BðS thế chấp, luận án ñã
tập trung nghiên cứu những vấn ñề về cơ sở khoa học của ñịnh giá tài sản BðS
thế chấp, phân tích ñánh giá thực trạng qui trình, phương pháp và cách thức tổ
chức ñịnh giá ở một số ngân hàng thương mại trong thời gian qua, trên cơ sở ñó
luận án ñề ra mục tiêu phương hướng và những giải pháp chủ yếu ñể hoàn thiện
công tác ñịnh giá tài sản BðS thế chấp tại các NHTM Việt Nam. Luận án ñã
hoàn thành ñược một số nội dung sau ñây:

Hệ thống hóa có bổ sung những vấn ñề về cơ sở khoa học của ñịnh giá BðS thế
chấp trong hoạt ñộng cho vay của các NHTM; ðã hệ thống hóa và làm rõ cơ sở
khoa học về ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của ngân hàng
thương mại. Luận án cũng dành một thời lượng thích ñáng cho việc nghiên cứu
những vấn ñề về ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của ngân hàng
thương mại.Luận án cũng ñã nghiên cứu 3 phương pháp cơ bản mà các ngân
hàng thương mại hiện nay ñang áp dụng như phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí và phương pháp vốn hóa, qui trình và các nhân tố ảnh hưởng ñến
ñịnh giá BðS thế chấp của các ngân hàng thương mại; Luận án cũng ñã nghiên
cứu, phân tích các kinh nghiệm về ñịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá BðS thế
chấp ở một số nước trên thế giới và những bài học rút ra cho ñịnh giá BðS thế
chấp ở Việt Nam
Luận án ñã phân tích khái quát thực trạng công tác ñịnh giá BðS thế chấp trong
các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay, phân tích ñầy ñủvà tương ñối
toàn diện hoạt ñộng cho vay của ngân hàng trong thời gian qua. Luận án ñã tập
trung phân tích ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá BðS thế chấp trong ngân
hàng thương mại Việt nam. ðể ñánh giá khách quan và có cơ sở hơn luận án ñã
phân tích thực trạng công tác ñịnh gái BðS thế chấp ở một số ngân hàng
thương mại ñiển hình như Ngân hàng No &PTNT, Ngân hàng TMCP
OceanBank NHTM Cổ phần Techcombank. Trên cơ sở phân tích thực trạng của
các ngân hàng này trong công tác ñịnh giá BðS thế chấp, luận án ñã rút ra
những nhận xét về hoạt ñộng ñịnh giá tại các ngân hàng thương mại Việt Nam,

23

ñồng thời cũng chỉ ra những khó khăn vướng mắc trong công tác này và nguyên
nhân của nó. Những nhận xét và kết luận này là cơ sở cho việc nghiên cứu
những nội dung mà luận án ñã ñề ra ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá BðS thế
chấp cho các ngân hàng thương mại Việt nam thời gian tới.
Luận án ñã ñề ra mục tiêu phương hướng, quan ñiểm và những giải pháp chủ

yếu nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá tài sản BðS thế chấp trong các NHTM
Việt Nam trong thời gian tới.
ðiểm mới và ñóng góp khoa học của luận án là lần ñầu tiên tác giả nghiên cứu
một cách có hệ thống những vấn ñề cơ bản của ñịnh giá tài sản BðS thế chấp
ñối với các ngân hàng thương mại và ñặt nó trong mối quan hệ mật thiết với
giai ñoạn phát triển mới của thị trường BðS trong tương lai- giai ñoạn tài chính
hóa thị trường BðS- gắn với nó chính là sự phát triển của thị trường tài chính,
mà ñặc biệt là thị trường tài chính BðS ñã ñược hình thành và phát triển ở các
nước trên thế giới. Những phân tích và ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá
BðS của các NHTM Việt nam tuy mới mẻ, và mỗi ngân hàng tiến hành theo
những kinh nghiệm và nhận thức riêng của mình về qui trình và phương pháp,
tổ chức thực hiện nhưng luận án cũng ñã cố gắng rút ra những nhận xét chung
nhất mà các ngân hàng có thể thực hiện và ñó cũng là cơ sở cho quan ñiểm và
những ñề xuất của luận án nêu ra về một sự thống nhất về qui trình, phương
pháp và cả về tổ chức thực hiện cho toàn hệ thống ngân hàng thương mại ở Việt
nam trong thời gian tới. ðiều ñó xuất phát từ chức năng nhiệm vụ và vai trò rất
quan trọng của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam – một tổ chức tài
chính quan trọng của nền kinh tế. Trong ñiều kiện nền kinh tế hội nhập thì tổ
chức này càng có ý nghĩa quan trọng trong việc huy ñộng vốn cho ñầu tư và
phát triển.

24