Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ)

MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU
Chương 1: TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC TRONG VIỆC ĐIỀU
TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU
TƯ PHÁT TRIỂN. ........................................................................................................... 5
1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt
Nam .................................................................................................................................. 5
1.1.1. Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam ................................ 5
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................................. 7
1.1.3. Địa tô và quan hệ lợi ích kinh tế- xã hội đối với Nhà nước, nhà đầu tư và người
có đất bị thu hồi................................................................................................................ 9
1.2. Các chính sách của Nhà nước trong việc điều tiết và quản lý phần giá trị tăng
thêm từ đất khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển .................................................... 13
1.2.1. Các văn bản luật .................................................................................................. 13
1.2.2. Các văn bản dưới luật .......................................................................................... 15
1.3. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về việc chia sẻ lợi ích từ đất....................... 16
1.3.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc .............................................................................. 16
1.3.2. Kinh nghiệm của Singapore ................................................................................. 22
Chương 2: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ
TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI TẠI
MỘT SỐ DỰ ÁN Ở THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ ............................................................. 25
2.1. Tổng quan về địa bàn nghiên cứu ........................................................................... 25
2.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ....................................................... 25
2.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Việt Trì .......................................... 27
2.2. Tình hình thu hồi đất phục vụ phát triển đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì- tỉnh
Phú Thọ .......................................................................................................................... 30


2.2.1. Biến động đất đai cho mục tiêu đô thị hóa giai đoạn 2000-2010 ........................ 30
2.2.2. Nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu đô thị hóa đến năm 2015 .............................. 34
2.3. Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, tái định cư cho

người có đất bị thu hồi phục vụ các dự án đầu tư xây dựng phát triển đô thị ................ 36
2.3.1. Thực trạng thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư xây dựng phát triển đô thị .......... 36
2.3.2. Bồi thường, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi ..................................... 38
2.3.3. Đối với hỗ trợ ổn định đời sống và giải quyết việc làm ....................................... 41
2.4. Thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Việt Trì ................................................................................................... 42
2.4.1. Điều tiết lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi ................................................. 43
2.4.2. Điều tiết lợi ích cho Nhà nước khi giao đất ......................................................... 47
2.4.3. Điều tiết lợi ích cho tổ chức kinh tế sau khi đã đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
........................................................................................................................................ 50
Chương 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT, PHẦN PHỐI GIÁ TRỊ
TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI NHẰM
ĐẢM BẢO ỔN ĐỊNH VÀ CÔNG BẰNG XÃ HỘI ..................................................... 56
3.1. Quan điểm về phân chia lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu
hồi ................................................................................................................................... 56
3.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư
và người có đất bị thu hồi............................................................................................... 62
3.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách ............................................................................. 62
3.2.2. Nhóm giải pháp mô hình ...................................................................................... 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................ 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 73


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất quan
trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người;
đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng
đất có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được
bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.

Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng
(WTO, AFTA...), quá trình đô thị hóa đang diễn ra một cách nhanh chóng. Tốc độ tăng
trưởng kinh tế (tăng bình quân khoảng 7,5% trong suốt hơn 10 năm qua) đã mang lại
nhiều thành quả cho xã hội. Tuy nhiên để có được những thành tựu như vậy đã có
khoảng 2 triệu hecta đất (Nông nghiệp và phi nông nghiệp) bị thu hồi phục vụ cho việc
xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
phục vụ lợi ích quốc gia. Mỗi năm có khoảng 200.000 ha đất nông nghiệp bị thu hồi
phục vụ các mục đích phi nông nghiệp [19].
Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, trước yêu cầu phát triển kinh tế- xã
hội, việc thu hồi đất để phục vụ đô thị hóa là một yêu cầu khách quan mang tính tất
yếu. Trong những năm qua cơ sở hạ tầng phục vụ đô thị hóa ngày càng được hoàn
thiện và đồng bộ. Hàng triệu lao động được giải quyết việc làm với mức thu nhập ổn
định góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động nhanh và ổn định.
Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế, Việt Nam có lợi thế hơn so với một số
quốc gia khác trong khu vực nhờ vào giá thuê đất thấp, nguồn lao động trẻ và dồi dào,
chi phí nhân công rẻ luôn hấp dẫn các các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước. Tuy
nhiên, sự thay đổi và phát triển nhanh chóng của các KCN, KĐT, kết cấu hạ tầng kinh
tế- xã hội, các công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia đã nảy sinh nhiều vấn đề
mới trong quản lý đất đai. Giá trị gia tăng từ đất mang lại từ tiến trình đô thị hóa vẫn
chưa được phân bổ hợp lý, mà theo nhận định của nhiều người, thường rơi vào “túi”

1


của các nhà đầu tư, các hộ dân mua đất trước và trong quá trình đầu tư dự án hoặc có vị
trí bám sát các trục đường giao thông mới mở rộng. Nguồn thu cho ngân sách nhà nước
chưa tương xứng, lợi ích của người có đất bị thu hồi chưa được đảm bảo so với yêu cầu
thực tế. Nếu như giá trị gia tăng từ đất trong trường hợp này được phân bổ trở lại cho
nhà nước đúng mức, sẽ góp phần tái tạo vốn đầu tư cho các công trình hạ tầng khác và
chi trả xứng đáng cho những hộ phải hy sinh ra đi, do giải tỏa di dời, cũng như dành

một phần hỗ trợ các chương trình xã hội khác.
Thành phố Việt Trì là trung tâm chính trị, văn hóa, kinh tế- xã hội, an ninh quốc
phòng của tỉnh Phú Thọ. Để đáp ứng nhu cầu phát triển thành phố Việt Trì trong những
năm tới trở thành đô thị loại I, nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, kết cấu hạ tầng,
các công trình công cộng đã và đang được triển khai với quy mô lớn, nhỏ khác nhau.
Hàng trăm Hecta đất đã được thu hồi để phục vụ phát triển thành phố. Tuy nhiên, công
tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất vẫn đang là bài toán nan giải đối với các cấp lãnh
đạo thành phố.
Nhằm góp phần vào sự phát triển chung của thành phố, kịp thời đưa ra hướng
giải quyết những bất cập nêu trên, đề tài “Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần
giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở
thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ” là rất cần thiết.

2


2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn trong việc phân phối giá trị tăng thêm từ đất
trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa.
- Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất tại một số dự
án ở thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ.
- Đề xuất giải pháp về cơ chế, chính sách, mô hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
1. Tổng quan các vấn đề lý luận và thực tiễn về phân phối giá trị tăng thêm từ
đất trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.
2. Điều tra, khảo sát thực trạng thu hồi, bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm,
tái định cư tại một số dự án của thành phố Việt Trì.
3. Nghiên cứu thực trạng phân phối giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư phát triển

kết cấu hạ tầng phục vụ tiến trình đô thị hóa. (lấy ví dụ tại một số dự án)
4. Đề xuất giải pháp về cơ chế, chính sách, mô hình phân phối giá trị tăng thêm
từ đất do đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp kế thừa:
Thu thập và nghiên cứu tài liệu trong nước liên quan tới vấn đề nghiên cứu. Kế
thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, dự án, đề tài khoa học
có liên quan.
- Phương pháp khảo sát, điều tra thực tế:
Đề tài tiến hành điều tra khảo sát nhằm thu thập thông tin định lượng về thực
trạng giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng tại một số dự án, kết
quả thực hiện chính sách tài chính và thuế đối với đất đai.

3


- Phương pháp chuyên gia:
+ Trao đổi với các chuyên gia trong nước nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận,
các ý tưởng về giải quyết vấn đề thực tiễn đặt ra thuộc phạm vi nội dung nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích tổng hợp:
Phân tích tổng hợp các kết quả điều tra khảo sát tại một số dự án, tổng hợp thực
tiễn kết hợp với lý luận đề ra giải pháp hoàn thiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài được trình bày trong 71 trang báo cáo. Ngoài
phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 phần chính sau:
Chương 1: Tổng quan chính sách của Nhà nước trong việc điều tiết phần giá trị
tăng thêm từ đất khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển.
Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố Việt Trì.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp điều tiết, phân phối giá trị tăng thêm từ đất
không do người sử dụng đất mang lại nhằm đảm bảo ổn định và công bằng xã hội.

4


Chương 1:
TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC TRONG VIỆC ĐIỀU
TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN.
1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa ở Việt Nam
1.1.1. Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam
Ở nước ta, lựa chọn mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
xuất phát từ nhận thức, chủ trương đúng đ n và vận dụng xu thế vận động khách quan
của kinh tế thị trường của Đảng ta. Đây là một kiểu kinh tế thị trường mới trong lịch sử
phát triển của kinh tế thế giới, trong đó kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
là đặc th riêng được vận dụng ở nước ta bởi nó ph hợp với điều kiện và đặc điểm cụ
thể của Việt Nam. Nó không phải là kinh tế thị trường tự do theo kiểu tư bản chủ
nghĩa, cũng không phải là kinh tế kiểu kế hoạch hóa tập trung. Vì vậy, hoạt động kinh
doanh, thương mại, dịch vụ, tài chính, ngân hàng.... ở nước ta hiện đang được vận dụng
những đặc tính ưu việt của các nền kinh tế khác nhau trên thế giới. Trong điều kiện
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa việc thực hiện công bằng xã hội không
chỉ dựa vào chính sách điều tiết và phân phối lại thu nhập của các tầng lớp dân cư mà
còn phải thực hiện tốt các chính sách phát triển xã hội, nhằm giải quyết hài hòa các mối
quan hệ xã hội, phát huy sức mạnh của toàn dân tộc. Như vậy, trong điều kiện kinh tế
thị trường thì đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và
hình thành nên thị trường đất đai.
Chủ trương phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là sự tiếp
thu có chọn lọc thành tựu của văn minh nhân loại, phát huy vai trò tích cực của kinh tế
thị trường trong việc thúc đẩy phát triển sản xuất, cải tiến kỹ thuật - công nghệ, nâng cao
chất lượng sản phẩm, tạo ra nhiều của cải, góp phần làm giàu cho xã hội và cải thiện đời

sống nhân dân. Đại hội IX của Đảng Cộng sản Việt Nam chỉ rõ: Kinh tế thị trường định

5


hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam là một kiểu tổ chức kinh tế vừa tuân theo những quy
luật của kinh tế thị trường vừa dựa trên cơ sở và được dẫn d t, chi phối bởi các nguyên
t c và bản chất của chủ nghĩa xã hội, thể hiện trên cả ba mặt: sở hữu, tổ chức quản lý và
phân phối. Nói cách khác, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chính là nền
kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của
Nhà nước nhằm mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
Đại hội lần thứ X của Đảng đã làm sáng tỏ thêm một bước nội dung cơ bản của
định hướng xã hội chủ nghĩa trong phát triển kinh tế thị trường ở nước ta với 4 tiêu chí
cơ bản sau:
Thứ nhất, về mục tiêu của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở
nước ta nhằm: thực hiện “dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, công bằng văn minh”;
giải phóng mạnh mẽ và không ngừng phát triển sức sản xuất, nâng cao đời sống nhân
dân; đẩy mạnh xóa đói, giảm nghèo, khuyến khích mọi người vươn lên làm giàu chính
đáng, giúp đỡ người khác thoát nghèo và từng bước khá giả hơn.[27]
Thứ hai, về phương hướng phát triển, phát triển nền kinh tế nhiều hình thức sở
hữu, nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; kinh tế
nhà nước c ng với kinh tế tập thể ngày càng trở thành nền tảng vững ch c của nền kinh
tế quốc dân. [27]
Thứ ba, về định hướng xã hội và phân phối: Phải thực hiện tiến bộ và công bằng
xã hội ngay trong từng bước đi và từng chính sách phát triển; tăng trưởng kinh tế phải
g n kết chặt chẽ và đồng bộ với phát triển xã hội, văn hóa, giáo dục và đào tạo... giải
quyết tốt các vấn đề xã hội vì mục tiêu phát triển con người. Thực hiện chế độ phân
phối chủ yếu theo kết quả lao động, hiệu quả kinh tế, đồng thời theo mức đóng góp vốn
c ng các nguồn lực khác và thông qua phúc lợi xã hội. [27]
Thứ tư, định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực quản lý: Phát huy quyền làm

chủ xã hội của nhân dân, bảo đảm vai trò quản lý, điều tiết kinh tế của Nhà nước pháp
quyền xã hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của Đảng. Trong nền kinh tế thị trường định

6


hướng xã hội chủ nghĩa, người lao động là người chủ xã hội. Người công nhân d làm
trong xí nghiệp tư nhân vẫn là người làm chủ đất nước, làm chủ xã hội. Vai trò quản lý,
điều tiết nền kinh tế của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của
Đảng là sự thể hiện rõ rệt định hướng xã hội chủ nghĩa. [27]
Định hướng xã hội chủ nghĩa là một tất yếu, là sự lựa chọn ph hợp với nội
dung của thời đại - thời đại quá độ từ chủ nghĩa tư bản lên chủ nghĩa xã hội trên phạm
vi toàn thế giới. Định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta là nhằm mục tiêu độc lập dân
tộc g n liền với xã hội chủ nghĩa thể hiện trong toàn bộ các lĩnh vực của đời sống xã
hội. Đây không chỉ là một tất yếu về chính trị và nguyện vọng mong muốn của nhân
dân ta, mà còn là một tất yếu kinh tế, văn hóa, xã hội.
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Hiến pháp và các văn bản pháp luật về đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đối với
quyền sử dụng, nhà nước không sử dụng toàn bộ đất đai mà giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào các mục đích khác nhau thông qua các hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Quyền sử
dụng đất là loại hàng hóa đặc biệt, được giao dịch trong khuôn khổ các quy định của
pháp luật. Các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất từng bước được mở rộng và ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển
của thị trường quyền sử dụng đất.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình:
+ Thị trường sơ cấp: là thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử dụng ph

hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất.

7


+ Thị trường thứ cấp: là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính
mang tính bao cấp, “xin – cho” về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp
có những cơ chế hoạt động ph hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt Nhà nước
chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp ph hợp với cơ chế
thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường
theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thoả
thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có
đất thực hiện dự án, v..v.. Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ảnh đầy đủ tính
chất của hoạt động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can
thiệp chưa ph hợp gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng
của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay theo
Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào các hoạt động của thị trường,
Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất
nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu
tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở.
* Vai trò của thị trường QSDĐ trong nền KTTT định hướng XHCN:
Thị trường QSDĐ có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân
của mỗi nước, do đó thị trường QSDĐ có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế,
cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường QSDĐ góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một
trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày
càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.

8


- Thị trường QSDĐ hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế
khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng... tạo sự năng động trong chuyển
dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai
và các bất động sản khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trường QSDĐ tới phát triển thị trường tài chính.
Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các
nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường QSDĐ một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc
hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí
sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền
kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói
chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường QSDĐ thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn
đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
- Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế
thị trường thì thị trường QSDĐ còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế
trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, g n thị trường đất đai
với các chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê... các
doanh nghiệp nhà nước.
1.1.3. Địa tô và quan hệ lợi ích kinh tế- xã hội đối với Nhà nước, nhà đầu tư
và người có đất bị thu hồi
1.1.3.1. Lý thuyết về địa tô và quyền năng đối với đất đai
Địa tô là một phạm tr kinh tế g n liền với chế độ sở hữu đất đai, là hình thái

dưới đó quyền sở hữu đất đai được thực hiện về mặt kinh tế tức là đem lại thu nhập cho
người sở hữu. Vì đất không được sinh ra, thị trường đất đai phản ứng đối với việc đánh
thuế khác hẳn so với thị trường lao động và thị trường hàng hóa do con người sản xuất
ra. Thuế giá trị đất hoàn thiện một cách lý tưởng có thể không ảnh hưởng tới chi phí cơ

9


hội trong việc sử dụng đất, hơn thế, nó có thể làm giảm giá trị của quyền sở hữu đất
hợp pháp (chủ nghĩa George). Theo các nhà kinh tế học thì các chi phí phải thanh toán
để sử dụng đất đai gọi là địa tô (ngày nay thông thường gọi là thuế sử dụng đất). Theo
thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, địa tô là một dạng hình đặc trưng của thu nhập mà
chủ sở hữu đất đai nhận được. Theo C.Mác và Henry George thì địa tô được coi như là
một hình thức của sự bóc lột. Chủ sở hữu đất đã có thể nhận “một cái gì đó từ hư
không” chỉ bởi vì họ kiểm soát được những tài nguyên quan trọng đó. Đối với C.Mác,
chủ sở hữu đất nhận được một phần lợi nhuận siêu ngạch (lợi nhuận là hình thái biểu
trưng của giá trị thặng dư) được tái phân bổ từ khu vực công nghiệp. [16]
Liên quan đến vấn đề địa tô, quyền sở hữu và quyền sử dụng phải được phân
định rõ giữa các chủ thể (quy định trong các đạo luật như Bộ Luật Dân sự, Luật Sở hữu
trong công nghiệp, có thể cả trong Hiến pháp...). Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Còn quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản;
quyền này chỉ là một trong ba quyền của chủ sở hữu.
Đối với Việt Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước còn công dân, tổ
chức, doanh nghiệp..v..v.. (thường gọi là người sử dụng đất) chỉ có quyền sử dụng trên
mảnh đất được Nhà nước giao. Hiểu theo khái niệm trên thì những người đang có QSDĐ
không có quyền trong việc thu địa tô hay địa tô thặng dư. Điều này trên thực tiễn đã và
đang làm cho các chủ thể tham gia quan hệ đất đai gặp phải những vấn đề phức tạp từ
việc sử dụng đất thực tế cho đến quản lý vĩ mô trong nền KTTT định hướng XHCN. Đặc
biệt là việc xuất hiện tư tưởng và hành vi “độc quyền” trong việc giao đất, cho thuê đất,

định giá bồi thường khi thu hồi đất, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và khi
những cơ chế, chính sách liên quan quy định bất hợp lý, tất yếu dẫn tới việc kìm hãm sự
vận động của hàng hoá QSDĐ, thị trường BĐS; đồng thời nó còn làm phát sinh tiêu cực
cũng như những phản ứng “bất thường” của người SDĐ trong đời sống xã hội.

10


1.1.3.2. Quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội đối với Nhà nước, nhà đầu tư và người
sử dụng đất
Lợi ích kinh tế là một phạm tr kinh tế, nó phản ánh những điều kiện, phương
tiện nhằm đáp ứng nhu cầu về vật chất của mỗi chủ thể do đó lợi ích kinh tế còn là hình
thức biểu hiện của quan hệ sản xuất và do quan hệ sản xuất quyết định. Đối với lợi ích
xã hội là cơ sở để đảm bảo công bằng thực sự, vững ch c cho sự phát triển đúng hướng
và cho sự phát triển của các lợi ích khác. [16]
Cho d cách phân chia lợi ích có thể khác nhau nhưng các lợi ích kinh tế bao
giờ cũng có mối quan hệ mật thiết với nhau. Có thể thấy một phần nguồn lực đất đai
vẫn chưa được sử dụng có hiệu quả, tác động đến mục tiêu kinh tế - xã hội, tăng trưởng
kinh tế và gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà nguyên nhân chủ yếu còn chưa giải
quyết được quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội trong các quan hệ đất đai. Quan hệ hài hòa
lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi (3 bên) nhằm đảm bảo sử
dụng đất đai không chỉ chú trọng đến lợi ích trước m t như lợi nhuận từ đất đai (do quy
hoạch) mang lại các chủ thể cứ ra sức khai thác chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
chuyển đổi nhiều diện tích đất đai màu mỡ sang các loại đất phi nông nghiệp dẫn đến
người dân thiếu việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp chưa được coi trọng. Thực tế quan
hệ lợi ích giữa 3 bên hiện nay còn nhiều bất cập với người sử dụng đất bị thu hồi luôn
mong muốn được bồi thường thỏa đáng, trong khi các nhà đầu tư muốn tối đa hóa lợi
nhuận bằng mọi cách, Nhà nước chỉ thực hiện thu các khoản thuế và lệ phí từ các giao
dịch đất đai. Do vậy, vai trò của Nhà nước càng trở nên quan trọng trong điều tiết quan
hệ lợi ích ba bên trong sử dụng đất đai bền vững.

Giải quyết lợi ích giữa 3 bên là động lực của sự phát triển và phải đạt mục tiêu
hài hòa về lợi ích giữa các bên, không triệt tiêu bất cứ bên nào và lợi ích của các bên
cần được tôn trọng và bảo vệ. Nếu giải quyết tốt lợi ích thì sẽ phát triển còn nếu giải
quyết không tốt thì trở thành đối kháng và mâu thuẫn trong xã hội.

11


Nhận thức rõ quan điểm phát triển kinh tế g n liền với thực hiện tiến bộ và công
bằng xã hội, thống nhất chính sách kinh tế với chính sách xã hội trên cơ sở xem xét các
yếu tố khách quan và chủ quan một cách khoa học, đánh giá đúng mức lợi ích giữa các
bên từ đó tìm ra cách giải quyết hài hòa lợi ích, tăng sự đồng thuận, ph hợp với xu
hướng của xã hội hiện đại.
Cũng như các loại tài nguyên thiên nhiên khác, đất đai hàm chứa những giá trị
khác nhau: giá trị sử dụng trực tiếp (ví dụ giá trị về quyền sử dụng đất trên thị
trường

) giá trị sử dụng gián tiếp (giá trị sinh thái, duy trì và bảo vệ một hệ sinh thái

nào đó

) và giá trị vô hình (giá trị mang tính tâm linh, đất thiêng

). Vì vậy, mức bồi

thường cho người dân khi bị thu hồi đất như thế nào cho hợp lý và hài hòa lợi ích cần
được giải quyết trong thực tế quản lý và sử dụng đất của chúng ta.
Trên thực tế, nhiều trường hợp sau khi thu hồi đất của nông dân với giá bồi
thường có khi chỉ vài chục ngàn đồng trên một m2, doanh nghiệp đầu tư xây dựng hạ
tầng, khu đô thị, khu nhà ở dân cư và cho thuê hoặc chuyển nhượng có nơi lên đến vài

triệu đồng trên một m2 mang lại lợi nhuận rất lớn. Tuy nhiên, cộng đồng dân cư bị mất
đất chưa được hưởng lợi ích của sự phát triển này mà đúng ra, lợi ích của dự án phát
triển kinh tế phải được phân chia một cách công bằng giữa ba nhà: Nhà nước, nhà đầu
tư và nhà nông. Việc Nhà nước ban hành các chính sách bồi thường hợp lý sẽ buộc các
doanh nghiệp sử dụng đất tiết kiệm phát triển theo hướng bền vững nhằm nâng cao
hiệu quả đầu tư, đổi mới công nghệ theo hướng thân thiện môi trường.
Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thừa nhận rằng một trong những mục đích cốt lõi
của hoạt động sản xuất kinh doanh là lợi nhuận và đó cũng là cơ sở cho sự tồn tại, phát
triển của doanh nghiệp. Chính vì vậy, để góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước các doanh nghiệp là những nhà đầu tư tiền của, công sức, trí tuệ
để tạo ra giá trị thặng dư, tạo công ăn việc làm ổn định cho người lao động, góp phần
đưa giá trị quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn, nguồn nội lực quan trọng cho đất
nước. Do đó, việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất

12


bị thu hồi cần được xác định rõ ràng trên cơ sở Nhà nước điều tiết lợi ích giữa nhà đầu
tư với người bị thu hồi đất đảm bảo nhà đầu tư vẫn có lãi trong khi người bị thu hồi đất
chấp thuận, ổn định đời sống.
1.2. Các chính sách của Nhà nước trong việc điều tiết và quản lý phần giá
trị tăng thêm từ đất khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển
1.2.1. Các văn bản luật
Các văn bản luật là các văn bản do Quốc hội ban hành bao gồm: Hiến pháp,
Luật Đất đai.
+ Hiến pháp là văn bản luật cao nhất của nhà nước ta, đã được ban hành lần thứ
tư. Trong đó, hiến pháp lần thứ ba (quốc hội thông qua ngày 18/12/1980) và hiến pháp
lần thứ tư (quốc hội thông qua ngày 15/4/1992) đã quy định về quyền sở hữu của nhà
nước và nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Trong đó có quy định tại điều 18
hiến pháp 1992 là: “Tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất, đươc nhà nước

giao theo quy định của pháp luật” là nguyên t c quan trọng và là căn cứ pháp lý để
soạn thảo luật đất đai về giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản. Bên cạnh đó,
điều 23 Hiến pháp cũng quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc
phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi
thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” [17]
+ Luật Đất đai:
Nhà nước Việt Nam đã ban hành 3 văn bản Luật Đất đai vào các năm 1987,
1993, 2003. Trong đó, Luật Đất đai 2003 đã giải quyết được những vấn đề mà thực tiễn
đặt ra, tháo bỏ những ách t c ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, ổn định chính trị xã hội.
Luật đã quy định nhiều nội dung mới ph hợp với nền kinh tế thị trường như các vấn
đề: kinh tế đất, thị trường bất động sản, về quyền của người sử dụng đất
Luật Đất đai 2003, được Quốc hội khoá 11 kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 bao gồm 7 chương 146 điều. Các điều luật có liên quan đến điều tiết và
quản lý các nguồn lợi từ đất:

13


Khoản 3 điều 5 Luật Đất đai 2003 đã chỉ rõ “Nhà nước thực hiện quyền điều tiết
các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng
đất mang lại” [18]
Để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội và lợi ích của người sử dụng, t y
thuộc vào đối tượng và mục đích sử dụng mà Nhà nước áp dụng các hình thức giao đất
không thu tiền, có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (điều 33, 34).
Các vấn đề liên quan đến thu hồi đất cũng được quy định rất rõ trong Luật Đất
đai 2003, một số quy định đáng quan tâm là:
+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử
dụng đất ph hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt. (Điều 39)
+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh
tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. (Điều 40)
+ Đối với dự án sản xuất, kinh doanh ph hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà
không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất (Điều 40).
+ Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
c ng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá
trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Điều 42).

14


1.2.2. Các văn bản dưới luật
Các văn bản dưới luật là các văn bản hướng dẫn thi hành luật do trung ương và
địa phương ban hành.
Trên cơ sở Nghị định 188/2004/NĐ- CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Chính phủ ban hành
Nghị định 123/2007/NĐ- CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 có sửa đổi, bổ xung một số
điều, trong đó có quy định UBND cấp tỉnh hàng năm phải điều chỉnh lại loại đất, loại
đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc xây
dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất
đã phân loại trước đó, cũng như là quy định cụ thể những trường hợp mà UBND cấp
tỉnh phải điều chỉnh giá.
Trên cơ sở Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 Chính phủ ban hành Nghị
định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư

khi nhà nước thu hồi đất gồm 7 chương, 51 điều.
Nghị định 197/2004 và Nghị định 22/1998 có bố cục về cơ bản thống nhất với
nhau, nhưng Nghị định 197 đã kh c phục được những tồn tại trong Nghị định 22, trong
đó quy định “giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng” do
UBND tỉnh quy định.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Kh c phục những bất cập trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân bị
thu hồi đất mới đây Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư là một trong những chính sách được người dân mong mỏi, đón chờ nhất.
Trong Nghị định còn chỉ rõ “Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi,

15


chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu
hồi” quy định tại Điều 17 Nghị định này. Chi tiết các khoản hỗ trợ cho người dân có
đất bị thu hồi được quy định trong các Điều 18, 19, 20, 21, 22 và Điều 23.
1.3. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về việc chia sẻ lợi ích từ đất
1.3.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai.
Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hữu tài sản đối với tài
nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa. Tuy
nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau
khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi
nhà nước Trung Quốc – người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở hữu đối
với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN. [16]

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ
thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải, Luật Quản lý
nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho
thuê có đền b , từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Cuộc
cách mạng trong phân phối đất đai b t đầu từ năm 1987 và kéo dài hơn một thập kỷ trải
qua ba giai đoạn.
Tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước của Trung Quốc đã ban hành quyết định cải
cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu
Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị
hàng hóa của đất đai. Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như
các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc
chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu, đấu giá.
Tháng 4/1988, Quốc vụ viện Trung Quốc sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung
quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật, hủy bỏ quy định cấm cho
thuê đất và ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng bằng hợp đồng,

16


đấu thầu, đấu giá. Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền;
từ việc không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ, hệ thống
SDĐ của Trung Quốc đã đạt được những thành tựu khả quan. Thời kỳ của Kế hoạch 5
năm lần thứ 9, việc cải cách hệ thống SDĐ được tiến hành sâu rộng hơn, từ nguyên t c
năng động cân bằng cho việc khai thác SDĐ nông nghiệp (năm 1996) đến những chính
sách ổn định lâu dài trong việc tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai. Tất cả
những cải cách nổi bật đối với hệ thống SDĐ này đã dọn đường cho việc thành lập và
hoàn thiện thị trường đất đai Trung Quốc.
Việc sửa đổi Hiến pháp và pháp luật liên quan đến đất đai không chỉ giúp duy trì
bản chất tự nhiên của hàng hóa đất đai thuộc sở hữu nhà nước ở cấp độ luật, mà còn
đánh dấu sự khởi đầu của quá trình “thương mại hóa” trong quản lý nhà nước về đất

đai ở Trung Quốc. Với việc thành lập thị trường đất đai, đất đai ở hầu hết các thành
phố và địa phương khác ở Trung Quốc đã được chuyển giao theo phương thức phải trả
tiền cho Nhà nước.
Ngay từ khi thiết lập hệ thống kinh tế thị trường, nguyên t c chuyển giao đất và
xác định giá đất theo cơ chế thị trường phát triển mạnh như Quảng Đông, Jiangsu,
Zhijang. Việc thành lập thị trường đất đai như hệ thống lưu trữ về mua bán đất đai ở
Hàng Châu, Chợ địa ốc ở Quảng Đông, Zhejiang là cơ sở định hướng để cải cách hệ
thống SDĐ. Những hoạt động trên có vai trò to lớn của Bộ Đất đai và Tài nguyên
Trung Quốc. Năm 1998, Bộ này đã ban hành Thông tư về khuyến khích việc chuyển
QSDĐ của Nhà nước bằng đấu thầu và đấu giá đã góp phần dẫn đến giai đoạn thứ hai
trong việc thành lập thị trường đất đai Trung Quốc.
Ngày 01/01/2000, Bộ Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư về việc
thành lập Thị trường đất đai thực và khuyến khích các loại giao dịch QSDĐ tiêu chuẩn
nhằm mục đích thành lập, hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước đối với giao dịch đất
đai và tiêu chuẩn hóa các hoạt động của thị trường đất đai. Trong đó nhấn mạnh Bộ sẽ
tập trung thiết lập và hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai, tiêu chuẩn hóa thị trường đất

17


đai theo trình tự: kiểm soát toàn bộ hệ thống nguồn cung đất đai phục vụ cho mục đích
xây dựng; công khai hệ thống các giao dịch QSDĐ và ban hành; cải tiến một cách
thường xuyên hệ thống giá đất tiêu chuẩn (giá đất tiêu chuẩn được ban hành mới theo
định kỳ ba năm một lần và được điều chỉnh cho ph hợp với những thay đổi của thị
trường); thiết lập hệ thống đăng ký đất đai theo yêu cầu; thực hiện hệ thống quyết định
tập thể.
Năm 2001, hệ thống các biện pháp mới trong quản lý tài sản đất đai đã hình
thành với quan điểm tăng cường quản lý tài sản đất đai trong lĩnh vực tài nguyên. Hệ
thống thị trường “thực” về đất đai, giá đất tiêu chuẩn và thông tin công khai về đất
đai,

được thiết lập tại nhiều thành phố ở Trung Quốc. Những hệ thống cơ bản đảm

bảo tiêu chuẩn vận hành của thị trường đất đai phục vụ như những công cụ tiêu chuẩn
hóa trật tự thị trường này.
Ở Trung Quốc, đất đai sử dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thuộc một trong những trường hợp SDĐ phải trả tiền đầu tiên. Luật Đầu tư nước ngoài
của Trung Quốc về hình thức đầu tư liên doanh giữa bên nước ngoài và Trung Quốc
ban hành năm 1979 quy định đầu tư của phía Trung Quốc được thực hiện bằng QSDĐ,
và “khi mà QSDĐ không phải là phần vốn góp của bên doanh nghiệp Trung Quốc,
doanh nghiệp liên doanh phải trả cho Nhà nước khoản phí về việc SDĐ”; diện tích đất
được sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể được chuyển giao thông qua
việc ký kết hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, trong đó xác định rõ
mục đích, thời gian và khoản phí cho việc sử dụng. Nếu như trước năm 1990, doanh
nghiệp đầu tư nước ngoài có đất sử dụng chủ yếu thông qua con đường ký hợp đồng và
trả phí cho việc SDĐ của mình thì sau Nghị định 55, 56, họ có thể có được QSDĐ
thông qua hình thức chuyển nhượng.
Như vậy, nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất đai của
Trung Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể. Thậm chí, việc chính thức quốc hữu
hóa đất đai đối với đô thị ở Trung Quốc (năm 1982) còn chậm hơn so với trường hợp

18


Việt Nam (năm 1980). Tuy nhiên, việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường của nước
này lại diễn ra trước so với Việt Nam. Cũng cần phải thừa nhận một thực tế rằng, d
thời điểm chính thức “thị trường hóa đất đai” ở Trung Quốc (theo Hiến pháp sửa đổi
1988) diễn ra trước so với Việt Nam không lâu (theo Hiến pháp 1992) nhưng những gì
mà quốc gia này làm được đối với lĩnh vực đất đai thì chúng ta còn phải nỗ lực nhiều
mới có thể theo kịp. Luật quy hoạch nông thôn và đô thị của Trung Quốc có hiệu lực

thi hành từ ngày 01/01/2008. Luật này nhấn mạnh trong khu vực quy hoạch không
được chiếm dụng đất nông nghiệp để xây dựng doanh nghiệp, cơ sở công cộng, công
trình công cộng và khu nhà ở; nghiêm cấm bất kỳ đơn vị, cá nhân t y tiện thay đổi quy
hoạch và trước khi sửa đổi quy hoạch, cơ quan tổ chức thiết kế quy hoạch phải tổng kết
tình hình thực hiện quy hoạch ban đầu đồng thời báo cáo lên cơ quan phê duyệt; các
quy hoạch trong thôn làng phải được hội nghị toàn thôn hoặc hội nghị đại biểu của
thôn thảo luận thông qua trước khi đăng ký phê duyệt, bất kỳ đơn vị cá nhân nào cũng
có quyền tố cáo hoặc buộc tội các hành vi vi phạm quy hoạch.
Từ kinh nghiệm của Trung Quốc, những yếu tố trước m t mà Việt Nam cần
phải có để xây dựng một thị trường đất đai (hay thị trường QSDĐ) lành mạnh chính là:
một hệ thống quản lý đất đai có đủ năng lực mà trong đó các cơ quan lập quy hoạch, cơ
quan định giá, cơ quan đăng ký đất đai phải đảm bảo được tính hiệu quả và minh bạch
trong hoạt động của mình; một chính sách đất đai cởi mở, không còn phân biệt đối xử
giữa các loại chủ thể SDĐ, ph hợp hơn với quá trình hội nhập, chẳng hạn như việc áp
dụng hình thức "giao đất" cho nhà đầu tư nước ngoài như Trung Quốc đã làm; một hệ
thống các yếu tố trung gian với quy chế pháp lý đầy đủ, rõ ràng để có thể hỗ trợ một
cách hiệu quả cho thị trường QSDĐ. Trung Quốc, thuế đất chiếm khoảng 2,4% tổng
nguồn thu của Chính phủ.
Việc khuyến khích xây dựng các doanh nghiệp địa phương là một trong những
giải pháp quan trọng của Trung Quốc nhằm giải quyết vấn đề việc làm do bị thu hồi đất
ở nông thôn, góp phần ổn định đời sống, giảm sức ép về việc làm cho các đô thị lớn.

19


Đây là một bài học bổ ích cho chúng ta, nhất là đối với giai đoạn đô thị hóa đang diễn
ra mạnh mẽ ở nước ta hiện nay. Xây dựng các đô thị quy mô vừa và nhỏ để giảm bớt
lao động nhập cư ở các thành phố lớn.
Đối với Trung Quốc, mục tiêu bao tr m lên chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, GPMB cũng như số lượng người bị

ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Nếu việc thu hồi đất
không thể tránh khỏi thì việc chuẩn bị phương án đền b rất cẩn thận trên cơ sở tính
toán đầy đủ lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo những người bị thu hồi
đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất. Việc
đền b nhà ở cho người dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho người dân ở
nông thôn bởi có sự khách nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn.
Đối với nhà ở của người dân thành phố thì nhà nước bồi thường bằng tiền là chính với
mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá,
xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức linh
hoạt hơn với mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau...
Nhằm hạn chế hoạt động tích trữ đất đai của các công ty bất động sản, Bộ Đất
đai và Tài nguyên c ng Bộ Nhà ở và Xây dựng thành thị - nông thôn Trung Quốc cho
biết: các công ty bất động sản bị cấm tham gia đấu giá để mua thêm đất đai, nếu họ đã
có đất để không trong hơn một năm... yêu cầu chính quyền các địa phương cần ưu tiên
các dự án xây dựng nhà ở giá hợp lý và đặc biệt ít nhất 70% nguồn cung đất cần được
dành cho các dự án nhà ở công cộng hoặc các khu căn hộ nhỏ. Nếu các chính quyền địa
phương không đạt được mục tiêu này, sẽ bị cấm chào bán đất cho các dự án xây nhà
cao cấp.
Trong phát triển các Khu kinh tế, khu công nghiệp, Trung Quốc đã có những
chính sách về đất đai, hài hòa lợi ích của nhà đầu tư:
- Việc sử dụng đất để đầu tư các công trình, dự án trong KKT, KCN đều được
thực hiện theo hình thức đấu thầu. Trong quá trình đấu thầu, để khuyến khích đầu tư,

20


Nhà nước kiểm soát giá thành ở mức hợp lý để đảm bảo giá trúng thầu xây dựng không
thấp hơn giá thành xây dựng để nhà đầu tư có lợi nhuận. Nhà nước giữ quyền đưa ra
mức giá thấp nhất làm cơ sở cho việc đấu thầu để đảm bảo giá đất xây dựng không
thấp hơn mức giá sàn.

- Về vấn đề đền b đất đai: Nhà nước đảm bảo đời sống lâu dài cho người dân
bằng cách:
+ Không đưa toàn bộ số tiền đền b cho người dân mà thanh toán tiền cho người
dân làm nhiều lần hoặc hỗ trợ người dân sử dụng phần tiền giữ lại để góp vốn kinh
doanh, tạo thu nhập và việc làm lâu dài;
+ Đào tạo nghề, tạo việc làm thích hợp cho người dân;
+ Thiết lập hệ thống bảo hiểm xã hội của nông dân mất đất và ngành bảo hiểm xã
hội nhà nước phải xây dựng hệ thống bảo hiểm nhiều loại theo các lứa tuổi khác nhau,
thiết lập nhà dưỡng lão, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm y tế, bảo hiểm người nghèo...
+ Mời nông dân mất đất hưởng một phần thành quả và thu lợi của công nghiệp
hoá và đô thị hoá bằng cách thu hút nông dân mất đất tham gia cổ phần. Tại Thượng
Hải, chính quyền đảm bảo đời sống và việc làm cho người dân bằng cách thành lập các
doanh nghiệp, cơ sở sản xuất mà thành viên tham gia là người dân bị mất đất, giao đất
cho họ để họ tổ chức sản xuất kinh doanh. Để tập hợp người dân, lãnh đạo chính quyền
địa phương tại nơi mất đất được chỉ định làm chủ doanh nghiệp, cơ sở sản xuất.
- Vấn đề quy hoạch sử dụng đất phục vụ cho phát triển KKT, KCN được Chính
phủ Trung Quốc triển khai quyết liệt, đặc biệt là công tác đền b , trưng thu đất. Công tác
tổ chức đền b , giá đền b , kế hoạch đền b được Nhà nước phê chuẩn và thực hiện
thống nhất. Việc đền b được triển khai dưới hình thức thoả thuận và cưỡng chế.
- Thị trường đất đai ở Trung Quốc được chia thành 2 loại; thị trường cấp 1 và thị
trường cấp 2. Thị trường cấp 1 là thị trường đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa cho
thuê lại và thuộc quyền kiểm soát trực tiếp của Chính phủ. Chính phủ tổ chức đấu thầu
để lựa chọn nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó tổ chức đấu giá để lựa chọn nhà

21


đầu tư thuê lại đất. Thị trường cấp 2 là thị trường đất đã được cho thuê lại là thị trường
được phép chuyển nhượng.
- Việc trưng thu đất, quy hoạch, đấu thầu, đấu giá đất đai đều do Nhà nước đứng

ra thực hiện và kiểm soát. Vì vậy, trách nhiệm bảo đảm đời sống, việc làm cho người
dân mất đất thuộc về Nhà nước. Quy định này đã hạn chế được tình trạng mâu thuẫn,
khó giải quyết giữa nhà đầu tư và người dân, thể hiện rõ vai trò tích cực của Nhà nước
trong vấn đề sử dụng đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội.
- Việc lựa chọn nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, thậm chí lựa chọn nhà đầu
tư thuê lại đất được thực hiện qua hình thức đấu thầu công khai, theo sự kiểm soát chặt
chẽ của Nhà nước.
1.3.2. Kinh nghiệm của Singapore
Tại Singapore, đất đai được sở hữu bởi 2 hình thức (nhà nước và tư nhân), trong
đó đất sở hữu nhà nước chiếm 98%. T y theo từng dự án, từng loại đất và quy hoạch
thì đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm. Hết thời hạn, người thuê đất phải
tháo dỡ công trình, trả lại đất cho nhà nước vô điều kiện.
Trong trường hợp còn thời hạn thuê mà nhà nước thu hồi thì hai bên thương
lượng giá bồi thường, nếu vẫn không thương lượng được thì đưa ra tòa án hoặc khiếu
nại đến chính phủ. Nếu phán quyết cuối c ng cũng không thành thì nhà nước cưỡng
chế thu hồi đất.
Về phương pháp xác định giá đất, Singapore cũng thực hiện như ở Việt Nam là
sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp tính giá trị thặng dư của nhà đầu tư. Tuy
nhiên, trường hợp đất và tài sản thuộc sở hữu nhà nước đưa ra đấu giá thì Singapore
thực hiện theo quy trình: Nhà nước định giá và người tham gia đấu giá (hoặc nhà đầu
tư) cũng đưa ra giá của mình (thông tin giá được bảo mật). Khi công bố giá, giá nhà
đầu tư nào cao hơn 85% giá nhà nước đưa ra thì nằm trong khung trúng giá và giá nhà
đầu tư nào bỏ cao nhất thì trúng đấu giá (khác với Việt Nam là nhà nước định giá rồi
công bố giá và tiến hành đấu giá). [16]

22


Trường hợp sau thời điểm chỉ định thầu hoặc trúng đấu giá và khu đất điều
chỉnh quy hoạch làm tăng hệ số sử dụng đất (hoặc có những thông tin làm tăng lợi

nhuận đối với khu đất) thì nhà nước tiến hành điều chỉnh thu thêm 70% của lợi nhuận
phát sinh và nhà đầu tư hưởng 30% của lợi nhuận phát sinh.
Thị trường BĐS ở Singapore đã chuyển qua thời kỳ ổn định từ nhiều năm nay,
không còn lúc nóng như lửa lúc lạnh như băng giống như thị trường nước ta. Chính sự
ổn định này đã b t đầu thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài. Từ năm 2007, nhiều
người nước ngoài đã bỏ ra hàng triệu đôla để mua những căn hộ cao cấp ở Singapore (kể
cả người Việt Nam). Bốn khu vực gần trung tâm: Orchard Road, vịnh Marina, Bukit
Timah và East Coast là những nơi có giá cho thuê rất cao và rất tốt cho việc đầu tư. Thủ
tục mua bán nhà, văn phòng rất nhanh gọn, trong khoảng thời gian hai giờ đồng hồ là
hoàn tất thủ tục. Ngoài ra, chính sách của Singapore rất thông thoáng. Người nước ngoài
được quyền chuyển tiền vào hoặc rút khỏi Singapore một cách tự do và không bị đánh
thuế khi chuyển nhượng (chỉ đóng một khoản duy nhất là thuế trước bạ và phí luật sư).
Lãi suất vay ngân hàng cũng khá hấp dẫn, người mua nhà chỉ phải trả từ 2,8-3%/năm,
thời gian trả có thể kéo dài tới 40 năm.
Thị trường BĐS ở Singapore bao gồm hai mảng chính, chia theo chủ đầu tư.
Mảng nhà ở do nhà nước xây (thường gọi là nhà của HDB - cơ quan phát triển nhà của
Singapore). Loại này chiếm đến khoảng 80% lượng giao dịch nhưng chỉ có người
Singapore và những người nước ngoài có thẻ thường trú PR được mua bán. Khu vực
nhà đất tư nhân (do các nhà thầu tư nhân xây và bán) chiếm khoảng 20% lượng giao
dịch. Loại này ai cũng được quyền mua bán, kể cả người nước ngoài. Giữa người
Singapore và người nước ngoài chỉ có một khác biệt nhỏ: người Singapore được vay
tới 90% giá trị căn nhà trong khi người nước ngoài chỉ được vay tối đa 70%.[16]
Hiện ở Singapore có hơn 40 tập đoàn phát triển bất động sản đến từ nhiều quốc
gia và khu vực trên thế giới đã có mặt để giới thiệu những dự án đầu tư của mình, nh m
vào đối tượng khách hàng là những người Singapore. 12 đơn vị đến từ Thái Lan, 8 từ

23