đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án đường nối thành phố hạ long với cầu bạch đằng trên địa bàn thị xã quảng yên, tỉnh quảng ninh

MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt ..........................................................................................v
Danh mục bảng ................................................................................................. vi
Danh mục hình ................................................................................................. vii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................2
3. Yêu cầu ...........................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................3
1.1. Cơ sở lý luận ................................................................................................3
1.1.1. Khái niệm, thuật ngữ bồi thường ..........................................................3
1.1.2. Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ..........................4
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
.......................................................................................................................5
1.2. Cơ sở thực tiễn..............................................................................................8
1.2.1. Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới
.......................................................................................................................8
1.2.2. Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam trong các thời
kỳ ................................................................................................................. 14
1.2.3. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án
trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh .......................................... 28
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊNCỨU ... 31
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 31
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 31
2.3. Các phương pháp nghiên cứu...................................................................... 31

iii

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................. 33
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ... 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. ............................................................................. 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 35
3.2. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất thị xã Quảng Yên .................................. 39
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thị xã Quảng Yên tỉnh Quảng Ninh 39
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai .................................................................... 40
3.3. Khái quát về dự án nghiên cứu.................................................................... 45
3.3.1. Sự cần thiết phải đầu tư các dự án ...................................................... 45
3.3.2. Những căn cứ pháp lý liên quan đến chủ trương đầu tư dự án
nghiên cứu ................................................................................................... 45
3.3.3. Vị trí, quy mô, tính chất của dự án nghiên cứu.................................... 46
3.3.4. Đánh giá thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án
nghiên cứu. .................................................................................................. 48
3.3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên .... 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 74
Kết luận ............................................................................................................. 74
Kiến nghị........................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 76
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 78

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CCN

: Cụm công nghiệp

CHXHCN

: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

CNH-HĐH

: Công nghiệp hoá, hiện đại hoá

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐBT

: Hội đồng bồi thường

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KCN

: Khu công nghiệp

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

KT-XH

: Kinh tế xã hội

NĐ-CP

: Nghị định - Chính phủ

QĐ-UBND

: Quyết định - Uỷ ban nhân dân

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QL

: Quốc lộ

TĐC

: Tái định cư

TL

: Tỉnh lộ

TT-BTC

: Thông tư - Bộ Tài chính

TT-BTNMT

: Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường

TTLT

: Thông tư liên tịch

TW

: Trung ương

UBMTTQ

: Uỷ ban mặt trận tổ quốc

UBND

: Uỷ ban nhân dân

v

DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của thị xã Quảng Yên năm 2014 ....................... 39
3.2. Kết quả bồi thường về đất tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu
Bạch Đằng ................................................................................................. 51
3.3. Ý kiến của hộ bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại dự án đường nối
thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng ..................................................... 53
3.4. Kết quả bồi thường về tài sản trên đất tại dự án đường nối thành phố Hạ
Long với cầu Bạch Đằng ........................................................................... 56
3.5. Ý kiến của hộ bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất
tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng ...................... 57
3.6. Tổng hợp phí bồi thường GPMB tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với
cầu Bạch Đằng .......................................................................................... 60
3.7. Bảng điều tra mức thu nhập và điều kiện sống của người bị thu hồi đất tại dự
án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng ................................ 63
3.8. Bảng điều tra tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người có đất bị
thu hồi tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng .......... 64

vi


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1. Sơ đồ vị trí thị xã Quảng Yên ..................................................................... 33
3.2. Hình ảnh thi công tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch
đằng .......................................................................................................... 48
3.3. Khu Tái định cư sau Trạm Điện di dời các hộ dân tại dự án đường nối thành
phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng ............................................................... 62

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn có thêm chức
năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng.
Trên con đường CNH, HĐH đất nước, để đưa đất đai thực sự trở thành
nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất
chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị
tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất đai hợp lý
thực sự cần thiết. Tuy nhiên, công tác bồi thường đất đai, GPMB, hỗ trợ và TĐC
đang là một vấn đề rất nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến mọi mặt của đời
sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Để nâng cao năng lực thể chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC,
Luật Đất đai 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực

tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sử
dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, sử dụng đất thu hồi phục vụ phát triển KTXH
quy định tại điều 86 - Luật Đất đai 2003, điều 36 – Nghị định 181/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành Luật Đất đai, Nghị định
197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất được ban hành thay thế Nghị định 22/1998/NĐCP trước đây, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Nghị định 69/2009/NĐ-CP
ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

1


Quảng Yên là một Thị xã trung du ven biển nằm ở phía Tây Nam của tỉnh
Quảng Ninh. Với những lợi thế tối ưu về vị trí địa lý nằm liền kề giữa 3 thành
phố là Hải Phòng, thành phố Hạ Long và thành phố Uông Bí thông qua hệ thống
giao thông đường bộ, đường thuỷ. Thị xã Quảng Yên có điều kiện phát triển kinh
tế, đặc biệt là có tiềm năng lớn về mở cửa giao lưu thương mại trong nước cũng
như Quốc tế bằng đường biển và liên kết không gian kinh tế với các thành phố
Hạ Long, Hải Phòng để tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phòng Quảng Yên - Hạ Long của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.
Mặc dầu Đảng và Chính Phủ đã có nhiều cố gắng trong công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên phần do các nghị định chưa hoàn thiện,
phần thực hiện các nghị định chưa đầy đủ, rõ ràng, minh mach, dẫn đến khiếu
kiện kéo dài gây nhiều bức xúc trong xã hội. Xuất phát từ thực tế đó, chúng tôi
tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng tại dự án đường nối thành phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng
trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất tại một dự án trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng
Ninh.
- Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách về bồi thường,
giải phóng mặt bằng tại các dự án trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng
Ninh.
3. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra phải chính xác, trung thực và khách quan.
- Phải phân tích các số liệu điều tra một cách khoa học dựa trên các nghị
định của Chính phủ, quyết định của UBND tỉnh hiện hành.
- Phải đề xuất được các giải pháp nhằm thực hiện tốt các dự án trong
tương lai của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.

2


Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm, thuật ngữ bồi thường
* Nhà nước thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định
thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc
thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” (Luật Đất đai
2013, Điều 3, khoản 11).
* Bồi thường
- Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra (Nguyễn Như Ý, 2011).
Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao.
- Bồi thường về đất: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho sử dụng đất” (Luật đất đai,
2013).

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi (Nghị định
197/2004/NĐ- CP).
- Bồi thường công trình trên đất: đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do
UBND cấp tỉnh quy định. Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì mức bồi
thường tính bằng tổng giá trị hiện có của công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính
bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của công trình, nhưng tối đa không lớn
hơn 100% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương (Nghị định 69/2009/NĐ- CP).
- Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng là hệ thống các quy định, biện
pháp của Nhà nước phản ánh các công việc phải làm và các công việc không
được làm của các cơ quan nhà nước để thực hiện hiệu quả công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng chịu sự chi
phối của các điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa và được thể hiện bởi sự
3


can thiệp của các cơ quan Nhà nước vào quá trình thực hiện công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
* Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Nguyễn Như Ý, 2011). Hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua
đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát
triển” (Luật đất đai, 2013).
* Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà

nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB.
1.1.2. Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
* Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích
ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ
tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển
của nền kinh tế xã hội mà trong đó bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện
tiên quyết để dự án có được triển khai hay không.
4


* Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án
- Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân
trong diện bị giải tỏa…Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến
hành giải phóng mặt bằng.
- Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời
gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài
gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có
khi gây thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.

* Đối với phát triển kinh tế - xã hội
Nếu công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt
sẽ xảy ra hiện tượng treo công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các
mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách
nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết không thỏa đáng quyền lợi ích hợp pháp của
người dân có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, đặc biệt là những
khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định.
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
* Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đang ký quyền sử dụng đất lần đầu và
đăng ký biến động về sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi: Nhà nước giao
đất, cho thuê đất để sử dụng; Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký biến động về sử dụng đất
được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mà có thay đổi về quyền sử dụng đất trong các trường hợp:
Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất được
phép đổi tên; Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; Chuyển
mực đích sử dụng đất; Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; Chuyển đổi từ hình
thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử

5


dụng đất; Có thay đổi về những hạn chế quyền sử dụng đất; Nhà nước thu hồi
đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi

các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và
phù hợp với tình hình thực tế.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai
nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở
còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong
giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách
nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang,
trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về
đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ
phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất
lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến
tiến độ GPMB. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
Đất đai có nguồn gốc rất đa dạng; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều
thời kỳ; chủ trương, chính sách, pháp luật hiện hành về đất đai còn một số nội
dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp; việc thể chế hoá còn chậm, chưa thật đồng bộ.
Tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, pháp luật
có liên quan chưa nghiêm. Công tác tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ
trương, chính sách, pháp luật về đất đai còn kém hiệu quả; việc thực hiện công
6


khai, minh bạch trong quản lý đất đai chưa tốt. Ý thức chấp hành pháp luật về đất
đai của một bộ phận cán bộ và nhân dân còn hạn chế. Việc thanh tra, kiểm tra,
giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm. Hiệu lực, hiệu quả giải

quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn thấp. Tổ chức bộ máy, năng lực
đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai và các cơ quan liên quan còn nhiều bất cập, hạn
chế; một bộ phận còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng (Đặng
Hùng Võ, 2004).
* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế
đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã
hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những
nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển
đang đặt ra (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
* Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp
luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
7

- Do UBND các tỉnh, thành phố trung ương quy định.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng
không được làm tốt sẽ làm cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ách tắc,
dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ
cơ hội đầu tư ( Bộ Tài Chính, 2004).
* Thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng trên một số nội dung:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung – cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư, đồng thời người bị thu hòi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa
mà không nhất thiết phải thông qua nhà nước thực hiện chính sách bồi thường,
tái định cư.
- Giá cả bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường (Bộ tài nguyên và môi trường, 2005).
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và
các hình thức sử dụng đất đai. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: chế
độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm
2005 quy định: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào
pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường". Các nhà làm
luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải

8


chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng đối với đất
thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi
thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi thường cho người
có đất bị thu hồi được pháp Luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi
thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức
này thấp hơn nhiều so với phí giao đất. Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp
hơn giá thị trường. Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sử hữu lựa chọn.
Về hình thức bồi thường: có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường
bằng tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc Tái định cư với bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp
bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị
thu hồi. Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung
bình. Ngoài ra Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối
với đất nông nghiệp không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình
của 3 năm trước nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện
tại của người nông dân ( Tổng cục Quản lý đất đai, 2011).
Đối với đất ở, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng địa
phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp. Việc bồi
thường công trình xây dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường. Giá trị nhà
ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị định giá có đủ
chuyên môn, sau đó được quyết định bởi chính quyền địa phương. Bồi thường
cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ được quyết định dựa trên
mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh.
Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ

được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất. Mặc
dù không có quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên,

9


chính quyền các địa phuơng đã có các giải pháp hỗ trợ đối với người bị thu hồi
đất để phục hồi thu nhập như:
- Tái định cư bằng tiền, tức là các khoản hỗ trợ bằng tiền được trả trực tiếp
tới các cá nhân cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một số
trường hợp và sau đó cá nhân tự chịu trách nhiệm. Khoảng hơn 90% số hộ nông
dân bị ảnh hưởng đã chọn cách này.
- Tái định cư thông qua thoả thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi
thường sẽ chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được
thành lập với vốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường.
- Thành lập cơ chế an sinh xã hội: Theo các này, tất cả các khoản trợ cấp
và một phần khoản bồi thường do mất đất được đưa vào một quỹ an sinh xã hội
bao gồm lưu hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế.
Trung Quốc chủ trương thúc đẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp
địa phương, qua đó đẩy nhanh quá trình hình thành các đô thị nhỏ ở các vùng
nông thôn. Chính sách này đã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa
thành thị và nông thôn, tạo ra điều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn đề
phát sinh trong quá trình đô thị hoá. Ngoài ra Trung Quốc chủ trương tạo ra một
mô hình phát triển đô thị mới. Nội dung của mô hình này là xây dựng các đô thị
giữa các thành phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Hạ Môn, Quảng Châu,
Thượng Hải, Bắc Kinh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.2.1.2. Nhật Bản
Về thu hồi đất: Luật trưng thu đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy
định việc trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu
được pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên theo luật quy hoạch đô

thị, đê điều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển…
Trình tự trưng dụng như sau: 1/ Xin phép trưng dụng; 2/ Đăng ký đất đai
và công trình trong diện trưng dụng; 3/ Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng
thương lượng thoả thuận; 4/ Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định; 5/ Ra quyết
định trưng dụng; 6/ Hoàn tất trưng dụng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010a).
Nhật chỉ trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và
10


được Bộ trưởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công
cộng và hội đủ điều kiện cần thiết. Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi
thường tính toán tại thời điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp
với biến động giá trước lúc ra quyết định trưng dụng.
* Giải quyết lao động, việc làm trong quá trình thu hồi đất
Quá trình công nghiệp hoá ở Nhật Bản cũng bắt đầu bằng thời gian dài
tăng trưởng trong nông nghiệp. Việc chú trọng phát triển công nghiệp thu hút
nhiều lao động trong giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hoá đã cơ bản giải
quyết được vấn đề việc làm cho lao động nông nghiệp, mặc dù diện tích đất canh
tác ngày càng giảm. Sau khi công nghệ hiện đại thu hút nhiều vốn đã phát triển,
các công nghệ thu hút lao động vẫn được coi trọng. Ngoài ra Nhật Bản còn phân
bố các ngành công nghiệp, các nhà máy về nông thôn để tạo việc làm phi nông
nghiệp cho lao động nông thôn.
Chính phủ Nhật bản đã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp đất
nước với mục đích cung cấp đầy đủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức,
doanh nghiệp qua Internet đến với những người đang tìm việc, giúp họ có những
sự lựa chọn phù hợp với năng lực, điều kiện của mình. Chính phủ cũng bồi
thường những công nhân có tay nghề cao qua việc hỗ trợ tài chính, tạo cơ hội
phát triển năng lực, nâng cao chất lượng các tổ chức giáp dục đào tạo trên cơ sở
nhu cầu của mỗi vùng, phát triển nguồn nhân lực và kỹ thuật kết nối thông tin
trong những khu vực mới hoặc đang phát triển (Đặng Thái Sơn, 2002).

1.2.1.3. Tại Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên
đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất
một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ
11


ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ
này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng
đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu
đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế
công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này
được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường giải phóng mặt bằng của Hàn Quốc được chia ra thành
hai thể chế. Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng cho
đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật
“sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung
công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài
mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này
trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được
lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho
đến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc

lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thực
hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình
này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi
thường sẽ tăng lên. Do đó, Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời và
thực hiện theo ba giai đoạn:
Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu
chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá quy
định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan
trong việc bồi thường (Tổng cục quản lý đất đai, 2010b)
Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở
hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình chấp
thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương
12


lượng, chấp nhận thu hồi.
Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích cực về
mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những
người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà
nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên
quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án
sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng
này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó. Còn nếu như các dự án xây
dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở
thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có
pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang
tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng
hoặc khu kinh doanh (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010b).
1.2.1.4. Australia
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà

nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp,
thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật
cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục
đích công cộng, phục vụ phát triển KT-XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc
Nhà nước thực hiện bồi thường.
Theo luật có hai loại thu đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện.
Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà
việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và
người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và
căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận
và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia.

13


Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác. Thông
thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Luật của Australia cũng quy định giá tính mức bồi thường là giá thị
trường hiện tại được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người
đứng đầu cơ quan định giá. Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài
sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định.
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Hình thức bồi thường được trả bằng tiền mặt. Tất cả các loại đất, công
trình xây dựng đều được bồi thường theo giá thị trường.
Việc tái định cư Luật không quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm
nhà mới.
* Kinh nghiệm cho Việt Nam

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế
giới, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện
chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi
thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thu hồi đất, GPMB và thực hiện
tốt quy định về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường,
GPMB; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi TĐC, tạo việc làm
cho người có đất bị thu hồi; xử lý hài hoà mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng
đất, Nhà nước và nhà đầu tư;
- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi
khôi phục thu nhập, ổn định cuộc sống.

1.2.2. Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam trong các
thời kỳ
1.2.2.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Cách mạng tháng 8 năm 1945 thắng lợi, khai sinh ra nước Việt Nam dân
chủ cộng hòa, ngay sau đó bản Hiến pháp 1946 đầu tiên ta đời và đã khẳng định”
14


Nước Việt Nam là một nước dân chủ cộng hòa. Tất cả các quyền binh trong nước
là của toàn thể nhân dân Việt Nam, không phân biệt nòi giống, gái trai, giàu
nghèo, giai cấp, tôn giáo”.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg
quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất, quy định như sau:
- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai
khoản; Về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng
đất bị trưng thu.
- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức.

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được
giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán
của địa phương mà giúp đỡ cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
- Năm 1953, Nhà nước thực hiện cải cách ruộng đất và Luật cải cách
ruộng đất được ban hành. Thời kỳ này Nhà nước thừa nhận sự tồn tại của 3 hình
thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Tiếp
theo đó một số văn bản về quản lý đất đai được ban hành như Nghị định số 151TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ về việc trưng dụng đất; Thông tư
liên bộ số 1424/TTLB ngày 6/7/1959 của Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ nội
vụ hướng dẫn thi hành Nghị định số 151-TTg; Thông tư số 1792/TTg ngày
11/01/1970.
Năm 1980 Quốc hội đã ban hành Hiến pháp thứ 3 của nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam. Bản hiến pháp đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông
hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa ...
là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Trên tinh thần của Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1988 ban hành
tiếp tục khẳng định lại đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý. Tại Khoản 4 Điều 48 quy định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử
dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu
tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.”.
15


Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990, về
đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác. Căn
cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng tại Quyết
định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp
vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương
30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hoá và định
canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất (Quyết định số 186/1990/HĐBT).

Năm 1992, bản Hiến pháp 1992 được ban hành thay thế cho các bản Hiến
pháp trước đây. Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây
dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB
nói riêng, đó là:
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất
sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật”.
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị
quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì
lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản
của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng
dụng do luật định”. Như vậy nhà nước có thể trưng mua hoặc trưng dụng tài sản
của cá nhân, trong đó bao gồm có đất đai nhưng chỉ để phục vụ mục đích quốc
phòng, an ninh và lợi ích quốc gia (Hiến pháp, 1992).
1.2.2.2. Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 đến trước khi Luật Đất đai 2003 có
hiệu lực
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường
GPMB thể hiện tại Điều 17, Điều 18, Điều 23.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua
và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Với quy định “đất có giá” và người sử dụng

16


đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với
công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993.
Những quy định về bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993 đã thu
được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về

sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình KTXH, nó đã dần mất đi vai trò làm
động lực thúc đẩy phát triển. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB đẩy
nhanh tiến độ thi công công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được
thông qua ngày 29/6/2001. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai
ngày 29/6/2001 đã quy định cụ thể hơn về bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy định cụ
thể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng
mặt bằng theo quy định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này mang tính toàn diện cao
và cụ thể hóa việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Để cụ thể hoá các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính
sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc đền
bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung, Nghị
định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước,
Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực
hiện chính sách đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng mục
đích sử dụng, cùng hạng đất.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;

17


- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính –
Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành

Nghị định 87/CP;
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nói trên.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy
định rõ phạm vi áp dụng đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng
phải đền bù thiệt hại, đối tượng được đền bù thiệt hại, phạm vi đền bù thiệt hại và
các chính sách cụ thể về đền bù thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất. Đồng
thời quy định chi tiết về phân cấp tổ chức thực hiện thu hồi đất và việc lập khu
TĐC có cơ sở hạ tầng thích hợp để bố trí đất ở cho các hộ phải di chuyển chỗ ở.
1.2.2.3. Thời kỳ từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, giữ vai trò rất quan trọng trong phát
triển kinh tế - xã hội và sự ổn định đời sống của người dân. Trong quá trình phát
triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất để phục
vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội là một quá
trình tất yếu, tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất. Để bù đắp cho họ một
phần thiệt thòi đó, Nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư dành cho người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều
kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất.
Tuy nhiên, đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, trong khi các
quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình
trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một
dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm. Mặt khác, Luật đất đai 2003
chưa có cơ chế bắt buộc để bảo đảm có quỹ đất và nguồn vốn xây dựng khu tái
định cư trước khi thu hồi đất; chất lượng các khu tái định cư được xây dựng cũng
chưa đáp ứng yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; chưa
18

chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi; việc lập
và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án
còn thiếu kiên quyết, thiếu dân chủ, công khai, minh bạch; năng lực, phẩm chất
của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi còn chưa đáp
ứng yêu cầu; chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực
hiện. Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành;
chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy
định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm,
làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm. Trong khi đó, Tổ chức
Phát triển quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực
để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt,
tạo quỹ “đất sạch” triển khai khi có dự án đầu tư.
Thực hiện Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban Chấp hành
Trung ương khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời
kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước, Luật Đất đai năm 2003 được xây dựng nhằm
thể chế hoá những quan điểm và nội dung đã nêu trong Nghị quyết số 26NQ/TW theo hướng đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất phục vụ mục tiêu
CNH, HĐH đất nước, hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng XHCN, phát triển
bền vững. Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày
01/7/2004.
Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất đai năm
2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
- Nghị định số 181/2004/NĐ/CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất (Nghị định 188/2004/NĐ-CP);
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;

19

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 0312/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Thông tư số 116/2004/TT-BTC).
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi,
bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 Bộ
Tài chính và Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Các quy định về bồi thường, hỗ trợ tại Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 2003 mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trong đó
có quyền được nhận bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Nhà nước thu hồi đất

nhằm phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế. Trong Luật cũng đã giải thích rõ về mục đích phát triển
20