đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án tại huyện hải hậu, tỉnh nam định

MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................. iv
Danh mục các chữ viết tắt................................................................................. vii
Danh mục bảng ............................................................................................... viii
Danh mục hình .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài........................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
1.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất .......................................................................................... 3
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................................. 3
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng .......... 4
1.2. Quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức ngân
hàng và một số nước trên thế giới ..................................................................................... 8
1.2.1. Quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức
ngân hàng ...................................................................................................................... 9
1.2.2. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước trên
thế giới.......................................................................................................................... 10
1.3. Những kinh nghiệm cho Việt Nam ............................................................ 16
1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
ở Việt Nam qua các thời kỳ ................................................................................................ 17
1.4.1. Thời kỳ trước 1987 ................................................................................................... 17
1.4.2. Thời kỳ 1987 đến 1993 ........................................................................................... 18
1.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003 ........................................................................................... 19
1.4.4. Thời kỳ từ 2003 đến trước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực............ 25
1.4.5 Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay ................................................................ 28

iv


1.5. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất của tỉnh Nam Định .................................................................... 28
1.5.1. Một số văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư ................................................................................... 28
1.5.2. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn
tỉnh Nam Định .......................................................................................................... 29
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 33
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hải Hậu .......................... 33
2.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu.................. 33
2.2.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh
Nam Định.................................................................................................................... 33
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất đối tại 02 dự án nghiên cứu .................................... 33
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả bồi thường giải
phóng mặt bằng tại huyện Hải Hậu ................................................................. 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 34
2.3.1. Phương pháp chọn hộ nghiên cứu...................................................................... 34
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ........................... 34
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ............................. 34
2.3.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu ................................................................ 34
2.3.5. Phương pháp phân tích, so sánh ......................................................................... 35
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hải Hậu ............................. 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................................... 36

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................................... 37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện
Hải Hậu ........................................................................................................................ 39

v


3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu................................. 42
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu ............................. 42
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu .................................. 45
3.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ................. 48
3.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước
thu hồi đất đối tại 02 dự án nghiên cứu ......................................................................... 49
3.4.1. Giới thiệu khái quát về 02 dự án nghiên cứu ................................................ 49
3.4.2. Trình tự thực hiện...................................................................................................... 52
3.4.3. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 2 dự án
nghiên cứu .................................................................................................................. 53
3.4.4. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng đến đời sống, việc làm của người bị thu hồi đất .................... 70
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả bồi thường giải phóng
mặt bằng tại huyện Hải Hậu ............................................................................................... 76
3.5.1 Giải pháp về chính sách ........................................................................................... 76
3.5.2. Giải pháp tổ chức thực hiện chính sách........................................................... 77
3.5.3 Nhóm giải pháp cụ thể ............................................................................................. 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 79
Kết luận ............................................................................................................ 79
Kiến nghị.......................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 81

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu

Chữ viết tắt

1

CHXHCN

Cộng hòa - xã hội - chủ nghĩa

2

GPMB

Giải phóng mặt bằng

3

HĐND

Hội đồng nhân dân

4

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

5

NĐ

Nghị định

6

QĐ-UBND

Quyết định ủy ban nhân dân

7

TĐC

Tái định cư

8

UBND

Ủy ban nhân dân

vii

DANH MỤC BẢNG
TT bảng

Tên bảng

Trang

3.1.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2014 huyện Hải Hậu .............. 46

3.2.

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Hải Hậu năm 2014 ........ 47

3.3.

Kết quả bồi thường GPMB các dự án tại huyện Hải Hậu ....................... 48

3.4.

Tổng hợp thông tin về các dự án nghiên cứu .......................................... 52

3.5.

Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp .......................................... 55

3.6.

Đơn giá bồi thường đối với đất ở tại huyện Hải Hậu .............................. 56

3.7.

So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường và giá thị trường
tại 2 dự án .............................................................................................. 57

3.8.

Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại 2 dự án ....... 59

3.9.

Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất 2 dự án nghiên cứu ............................ 61

3.10.

Kết quả bồi thường thiệt hại cây trồng, vật kiến trúc 2 dự án.................. 63

3.11.

Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu.................... 66

3.12.

Kết quả thực hiện giao đất tái định cư và số tiền các hộ phải nộp
hoàn trả ngân sách Nhà nước ở 2 dự án .................................................. 67

3.13.

Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án nghiên cứu ............. 68

3.14.

Tình hình lao động của các hộ dân bị thu hồi đất tại 2 dự án
nghiên cứu ............................................................................................. 71

3.15.

Tình hình việc làm của người trong độ tuổi lao động trước và sau
khi thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu .................................................... 72

3.16.

Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ở 2
dự án nghiên cứu.................................................................................... 73

3.17.

Tình hình tài sản của các hộ trước và sau khi thu hồi đất tại 2 dự án.......... 74

viii


DANH MỤC HÌNH
TT hình

Tên hình

Trang

3.1.

Cơ cấu đất đai huyện Hải Hậu năm 2014 ................................................ 45

3.2.

So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá thị
trường tại thời điểm thu hồi đất ............................................................... 58

3.3.

Ý kiến của người dân về giá đất bồi thường tại dự án 1 ........................... 60

3.4

Ý kiến của người dân về giá đất bồi thường tại dự án 2 ........................... 60

3.5.

Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ở 2 dự án ..........73

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia; Là tư
liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; về

mặt kinh tế xã hội, đất đai là địa bàn phân bố các khu dân cư, phân bố lực lượng sản
xuất, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, quốc phòng và an ninh. Với ý
nghĩa đó, từ xưa ông cha ta đã coi :“Đinh điền là quốc sách”; trong đấu tranh giải
phóng dân tộc Đảng ta đã khảng định mục tiêu “Độc lập dân tộc và người cày có
ruộng”. Đặc biệt Hiến pháp nước cộng hòa XHCN Việt nam năm 2013 quy định tại
Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là
tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”.
Để thực hiện mục tiêu: “Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh
phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa và kinh tế tri thức, tạo nền tảng để đưa
nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020”
thì Nhà nước cần phải tập trung đầu tư các dự án trọng điểm trong nhiều lĩnh vực
trên phạm vi cả nước là rất cần thiết như: các khu cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu thương mại,dịch vụ,du lịch, khu vui chơi giải trí, khu đô
thị, làng nghề; phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng: giao thông, thủy lợi, thủy điện, y
tế, giáo dục, văn hóa thể dục thể thao ... Các dự án này sẽ phải sử dụng đến nhiều
nghìn ha đất và để các dự án được triển khai thuận lợi, sớm phát huy hiệu quả thì
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng giữ một vai trò rất quan trọng.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu để triển khai
các dự án đầu tư; nó có thể là động lực thúc đẩy các dự án được triển khai nhanh,
đúng tiến độ nhưng ngược lại có thể trở thành rào cản và luôn tiềm ẩn nhiều nguy
cơ khiếu kiện, mất ổn định an ninh vì khi thực hiện công tác này đã làm phát sinh
quyền, nghĩa vụ và ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và đặc
biệt là đời sống vật chất, tinh thần của người có đất bị thu hồi. Thời gian qua, nhiều

1


địa phương trong cả nước xuất hiện tình trạng khiếu nại về đất đai đặc biệt là khiếu

kiện đông người, vượt cấp, nhiều nơi trở thành điểm nóng như: Thành phố Hải
Phòng, tỉnh Ninh Bình, tỉnh Khánh hoà ... mà chủ yếu liên quan đến công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng.
Trong công cuộc đổi mới đất nước thì nhà nước ta luôn đặt ra quyền và lợi ích
hợp pháp của người dân do vậy để đáp ứng việc thực thi pháp luật nhà nước ban hành
thông, các văn bản dưới luật và thường xuyên phải sửa đổi, bổ sung để đáp ứng với
tình hình thực trạng đang diễn ra trong xã hội. Tuy có nghị định, thông tư, quyết định
nhưng với đặc thù của từng địa phương trong cả nước thì các quyết định của từng địa
phương cũng có sự khác biệt, đây cũng là cái cớ để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản so kè, đòi hỏi và cũng là cái cớ để người dân ở nhiều địa phương đi khiếu kiện
đông người.
Để có cái nhìn cụ thể hơn về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên
địa bàn huyện Hải Hậu, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai – Học viện
nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của TS Đàm Xuân Hoàn, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
một số dự án tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định”
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng tại 2 dự án nghiên cứu.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra thu thập phải chính xác, trung thực và khách quan.
- Các giải pháp đề xuất nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng phải phù hợp với tình hình thực tế của tỉnh Nam Định nói chung và huyện
Hải Hậu nói riêng.

2

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
Theo khoản 11, điều 3, Luật Đất đai (2013): “Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất
đai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
1.1.1.2. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến
di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy
định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó
1.1.1.3. Bồi thường
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Theo khoản 12, điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Bồi thường về đất là
việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho
người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
1.1.1.4. Hỗ trợ
Theo từ điển Tiếng Việt (2001): Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào
(Nguyễn Như Ý, 2001)
Theo khoản 14, điều 3, Luật Đất đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất
và phát triển” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
1.1.1.5. Tái định cư
Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà

3


nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. TĐC được
hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới
và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh
thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế
- xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường
bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường bằng tiền để người dân tự
lo chỗ ở.
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách GPMB. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải
được thực hiện như các dự án phát triển khác (Chính phủ, 2004).
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã bốn
lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001,
2003 và 2013) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó,
chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện,
sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp Luật
Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật
Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn

và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về
quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi

4


hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức
của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương
về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến
chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng
pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân
cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên
và Môi trường, 2005b).
1.1.2.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật
tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước
mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy
hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình
phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng
đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do
lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra
(Nguyễn Đức Minh, 2001).
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa

trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ
là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực
hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi
thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng
nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:

5


- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.2.3. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử
dụng đất. Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn kém, đặc biệt là đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa

hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn.
Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công
tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.2.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Theo Phạm Đức Phong (2012), giá đất
tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người
bị thu hồi đất và nhà đầu tư.
Theo quy định của pháp luật đất đai 2003 thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:

6


- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh)
quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do
Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay
là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó,
dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường GPMB và phát sinh khiếu kiện. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy
trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là
khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về

bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá
thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại
nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Bộ Tài
nguyên & Môi trường, 2005b).
Luật Đất đai năm 2013 ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất,
bảng giá đất, còn bổ sung quy định xác định giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, Luật đất
đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng
đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bỏ việc công bố bảng
giá đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp
thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành. Bổ sung quy
định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong
việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ
thể. Luật quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng
giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu
hồi đất.

7


Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham
gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự
ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể
đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng
loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với
thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền
thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp thu nhập.

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được làm
tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm
tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.2.5. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên một
số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản
trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường
bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do
người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị
trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà
không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
- Giá cả bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2. Quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức ngân hàng
và một số nước trên thế giới
Đối với các nước trên thế giới đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất
đai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá và được mua bán tự do. Ở
phương tây giá đất biến động theo lô đất, còn ở những nước tư bản phát triển chế độ

8


sở hữu tư nhân về đất đai được xác lập ổn định, quá trình tích luỹ về đất đai lên tới
đỉnh cao, thị trường về đất đai mang tính độc quyền và các quốc gia thường áp dụng
Luật thuế đối với việc mua bán đất đai, không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị
trường đất đai. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đất đai được mua bán
tự do và cho thuê một cách rộng rãi.
Việc chuyển nhượng và cho thuê ruộng đất được cho là một biện pháp nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất, bởi vì đất đai khi thuộc sở hữu của các chủ sử dụng

tư nhân mới có khả năng sinh lợi cao hơn so với chủ sử dụng đất cũ.
Việc GPMB thực chất là việc mua bán đất đai theo giá theo giá thoả thuận
giữa người mua và người bán nên việc GPMB chỉ mang tính chất thủ tục vì đất đai
thuộc sở hữu tư nhân do đó họ có quyền đem ra trao đổi hay mua bán là tuỳ ý.
Ngoài ra đất đai còn tham gia vào thị trường bất động sản và thị trường chứng
khoán như một nguồn đầu tư ngoại tệ.

1.2.1. Quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức ngân hàng
1.2.1.1. Ngân hàng thế giới
Ngân hàng thế giới (WB) là tổ chức đầu tiên đưa ra chính sách tái định cư
không tự nguyện, và được từng bước nghiên cứu, phát triển (chu kỳ 4 năm). Năm
1980, WB đưa ra quy định chung cho tái định cư không tự nguyện trong bản hướng
dẫn hoạt động về những vấn đề xã hội trong tái định cư không tự nguyện trong các
dự án do WB đầu tư. Năm 2004 ,WB đưa ra bản hướng dẫn hoạt động về tái định
cư không tự nguyện. Quy định tái định cư không tự nguyện của WB dựa trên
nguyên tắc lựa chọn phương án tái định cư ít nhất và có sự tham gia của các tổ chức
phi chính phủ, đại diện của những người thiệt hại vào thiết kế, khai thác, theo dõi,
giám sát quá trình công việc tái định cư.
1.2.1.2. Ngân hàng Mỹ, ngân hàng Châu Á và ngân hàng phát triển Châu Phi
Tiếp theo quy định tái định cư không tự nguyện được các ngân hàng khu vực
đưa ra như: Ngân hàng phát triển liên Mỹ (Inter Americal Development Bank IDB) 1993, Ngân hàng phát triển Châu Á - ADB (1995), Sổ tay tái định cư (1998),
Ngân hàng phát triển Châu Phi - AFDB (1995).

9


1.2.1.3. Các tổ chức quốc tế khác
Năm 1990 một số tổ chức quốc tế như: Trung tâm liên hiệp quốc tế về định
cư (United Nation Centre of Human Settlement/ Habitas, Ủy ban Liên hợp quốc về
quyền con người (United Nation Commission of Human Right- UNCHR), Tổ chức

nông lương quốc tế (Fool and Agriculture- FAO) đã tập trung nghiên cứu vấn đề
thu hồi đất, chỗ ở bắt buộc.
Năm 1997, UNCHR đưa ra hướng dẫn thực tiễn thu hồi đất - chỗ ở bắt buộc.
Đặc điểm chung của các chính sách này là nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên
liên quan đến dự án, chi phối từ pháp luật, chính sách, quy hoạch, thu nhập, thuế ở
tầm cỡ quốc gia đối với việc triển khai trên thực tế có liên quan đến chính quyền địa
phương, nhà đầu tư, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại với
những vấn đề chủ yếu như:
- Tổ chức tốt việc tái định cư cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân
thiệt hại gắn với môi trường sống, việc làm, sinh hoạt của cộng đồng liên quan đến
tập quán, văn hóa tâm linh.
- Bảo đảm quyền hưởng lợi của địa phương, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng
và người dân bị thiệt hại từ thuế, phí, giá ưu đãi mua sản phẩm của dự án.
- Sự gắn kết lâu dài giữa dự án và cộng đồng dân cư địa phương nhằm đảm
bảo tự chủ, bình đẳng giữa hai bên với sự gắn kết quyền lợi lâu dài.
- Nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan đến dự án đã được áp
dụng trong nhiều dự án đã triển khai ở các nước trên thế giới, đặc biệt là các dự án
thủy điện (Lê Việt Anh, 2014).
1.2.2. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới
Việc phát triển công nghiệp và đô thị hoá là một tiến trình tất yếu của các
quốc gia trên thế giới. Do đó, việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là
một nội dung diễn ra ở tất cả các nước để xây dựng và phát triển đô thị.
Vì vậy, trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng phải có những chính
sách kinh tế - xã hội phù hợp để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của xã hội và người bị
thu hồi đất. Do đặc điểm đa dạng và phức tạp của công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng nên mỗi quốc gia có cách làm riêng phù hợp với đất nước mình.

10

1.2.2.1. Ở Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó đất đai do Nhà nước sở
hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), diện tích còn lại thuộc sở hữu tư nhân
nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất nhà nước phê duyệt.
Nhà nước đóng vai trò trung tâm toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch
đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất cho các công ty để
thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2
đến 3 năm. Nhà nước nghiêm cấm chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt. Phát triển nhất ở quốc gia này là bố trí
nhà ở tái định cư cho người bị thu hồi đất để sử dụng cho vào mục đích của quốc gia;
ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định thì người bị thu hồi đất sẽ được bố trí các căn
hộ mới đẹp hơn, thậm chí có cả trường hợp diện tích được tái định cư rộng hơn diện
tích bị thu hồi (Phan Thanh Hùng, 2010).
1.2.2.2. Ở Inđônêxia
Đối với Inđônêxia việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn được coi là sự “hy sinh” mà một số
người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Việc bồi thường chỉ giới hạn trong
phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường
hợp bị thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư. Nội dung bồi thường được thực hiện
theo 3 yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt
so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có tái định cư, việc lập kế
hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ thời kỳ đầu tiên
của việc lập dự án đầu tư đảm bảo những nguyên tắc:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân
bắt buộc khi triển khai dự án.

11


+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,
xã hội của họ ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án.
+ Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường tái định cư.
+ Các chủ đầu tư phải đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản,
những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ (Phan Thanh Hùng, 2010).
1.2.2.3. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt
Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất
cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm. Do đất đai thuộc sở hữu của
Nhà nước nên không có chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất
nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử
dụng bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi
bị thu hồi của các chủ sử dụng. Phương thức bồi thường được Nhà nước thông báo
cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong phạm vi một năm.
Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại
khu ở mới. tạ Thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường tiêu chuẩn là giá thị trường.,mức giá này cũng được Nhà
nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất
linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại
chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất của
đất và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,
thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau.

Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm,
đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.

12


Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh.
Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp
xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo phương
thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu thuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay
được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng
thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá
tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính
quyền thành phố, thành phố nơi mà có nhà di dời lập ra đối với những người có khó
khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành
phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%,80%
hay 100% (Ánh Tuyết, 2002).
1.2.2.4. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục
đíchxây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước,
phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị
trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các
thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho
người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này,

các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng
dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển
nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công
nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về
trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó,

13


từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TĐC,nguyên tắc
cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục
thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền
bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án. Ví dụ: trong ngành điện
năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước,
họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng
một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức
tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được
tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi
cần thu hồi đất trong nhiều dự án (Ánh Tuyết, 2002).
1.2.2.5. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất
công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một
cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp
luật. Luật Đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị cho từng
đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định
năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ. Đặc biệt, khái niệm cơ bản
của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là
tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan
trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách

hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với
khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi
ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp
và cách tính các quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến
đất đai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế. Một là
“đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ
tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định
cưỡng chế của công pháp.

14


Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công
đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích
thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi
toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm
1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay. Tuy
nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng
không đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng
chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp
cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do đó,
cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một. Thực hiện
bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:
Thứ nhất:Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi
năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và
chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để
dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy định không dựa

vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền
sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình chấp
thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương
lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà
nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên
quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ
được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi
cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó. Còn nếu như các dự án xây dựng

15


chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn
giá thành.
Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các
đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài
biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất
đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng
sản…để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc
đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho
lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi
hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ
tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB thường bị người
dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến

xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện
di dời là hay hơn cả (Ánh Tuyết, 2002).
1.3. Những kinh nghiệm cho Việt Nam
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng ta cần
học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một
số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi
thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định
về lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng; quan tâm
hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư kịp thời để bố trí chỗ ở mới,
hỗ trợ tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi; xử lý hài
hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư theo
hướng có lợi cho người có đất bị thu hồi.

16


- Phạm vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án không chỉ giới hạn
trong số người bị thu hồi đất mà phải mở rộng cho cho tới tất cả những người không bị
thu hồi đất nhưng bị tác động tiêu cực bởi các dự án thu hồi đất.
- Sự minh bạch hóa và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi dự án
bị thu hồi đất vào việc thực hiện chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương
án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là việc hết sức cần thiết bảo đảm được lựa chọn
được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả
thi cao.
1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam qua các thời kỳ
1.4.1. Thời kỳ trước 1987
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước

Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm 1953,
Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất được ban
hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền
chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ
chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở
hữu ruộng đất của nông dân.Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân
vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các
trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quy định
về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc
bồi thường và tái định cư ở Việt Nam, sau đó Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ
ban hành Thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng
dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc
phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản,
đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Đất thuộc sở
hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước. Về mức bồi
thường và cách tính bồi thường theo Nghị định 151/TTg:

17


- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản: về
đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu.
- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức.
- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được
giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của
địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị
định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960.

Cách bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời.
1.4.2. Thời kỳ 1987 đến 1993
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc
thực hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường
những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 1980).
Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản
dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về
việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng
vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất
nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất.
Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. UBND các tỉnh, thành
phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất
thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức. Tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào
mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước.
Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang,
phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định
cư cho vùng bị lấy đất.

18


Tại quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sử
dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc
sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi...
1.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định: “Nhà nước phát
triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý

của Nhà nước theo định hướng XHCN”. Tại Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục
địa và vùng trời và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc
các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ
chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm
đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá.
Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà
nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức
theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”. Điều 58
quy định về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp
pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác
trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được Nhà nước
giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và điều 18. Nhà nước bảo hộ quyền sở
hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”(Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 1992).
Những quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước
trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia.
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất đai
1988. Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường

19