Đề Tài Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI:
“CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN THÁP MƯỜI – TỈNH ĐỒNG THÁP ”

Lớp: DH11QL
Ngành: Quản Lý Đất Đai

1


Sinh viên thực hiên
1. Lê Hoàng Sang
2. Vũ Tiến Đạt
3. Võ Thị Thúy An
4. Phan Hoàn Thắng
5. Đoàn Văn Lộc
6. Ngô Thị Thảo Nhi
7. Trần Thị Thanh Sang
8. Nguyễn Thị Thúy Trâm
9. Nguyễn Trúc Phương
10. Nguyễn Văn Chí

MSSV
11124043
11124012
11124127
12124293

12124046
12333344
12333315
12333146
12333035
12333034

Tham gia
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X

2


Tên đề tài:
“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp”

Xác nhận của giáo viên hướng dẫn

Tháng 11 năm 2013
3

MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU........................................................................................................................5
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................5
1.1.1. Giới thiệu về địa bàn nghiên cứu..............................................................................5
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU............................................................................................6
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.................................................................6
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu:..............................................................................................6
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu:..................................................................................................6
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU..............................................................................................6
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI....................................................................................6
2.2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
2.2.1. Nội dung nghiên cứu................................................................................................7
2.2.1.1. Quy định chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.....................................7
a) Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................7
b) Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.................................................8
c) Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......................8
d) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................................8
e) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất...................................................................8
2.2.1.2. Các quy định cụ thể về chuyển nhượng sử dụng đất..........................................8
2.2.1.4. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất..................................................................14
a) Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân...........................................................................................................................14
b)Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ...........................................15
c) Trình tự, thủ tục kế thừa quyền sử dụng đất. .......................................................17
d) Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.......................................................17
2.2.1.5. Bài học kinh nghiệm thông qua thực tế của công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp....................................................19
2.2.2. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................19

TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................................19

4


Phần 1. MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ.
- Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người,
là tư liệu và đối tượng lao động không thể thiếu được trong cuộc sống sinh hoạt của
con người. Trong những năm vừa qua theo định hướng của Đảng và Nhà nước ta là
theo định hướng xã hội chủ nghĩa, công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước do đó mà
điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng
đất của người dân rất cao. Từ đó tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
sôi động, đây là vấn đề mà phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tháp Mười – tỉnh
Đồng Tháp đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất.
Để nâng cao công tác quản lý đất, nhà nước đã cấp giấy quyền sử dụng cho người
dân, đồng thời đưa ra các cơ sở pháp lý về đất để hạn chế các việc ngoài ý muốn.
Thấy được tầm quan trọng của vấn đề trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất
đai & bất động sản, sự đồng ý của giảng viên hướng dẫn, chúng tôi thực hiện đề tài:

“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng
Tháp”.
1.1.1. Giới thiệu về địa bàn nghiên cứu.
a) Vị trí địa lí.
- Huyện Tháp Mười nằm ở phía Đông tỉnh Đồng Tháp, cách thành phố Cao Lãnh
khoảng 32km, diện tích tự nhiên 52.786,5 ha, chiếm 15% diện tích toàn tỉnh, dân số
trung bình năm 2005 của huyện là 127.175 người chiếm 7,69% dân số toàn tỉnh, mật
độ dân số là 246 người/km2 với 13 xã và 1 thị trấn.
+ Phía Bắc giáp huyện Tam Nông.

+ Phía Nam giáp thành phố Cao Lãnh và tỉnh Tiền Giang.
+ Phía Đông giáp Long An và Tiền Giang.
+ Phía Tây giáp thành phố Cao Lãnh.
- Với vị trí địa lí của mình, huyện Tháp Mười có điều kiện thuận lợi giao thương với
các vùng lân cận.

b) Địa hình.
- Địa hình tương đối bằng phẳng không chênh lệch lớn về độ cao. Nhìn chung địa hình
có hướng dốc từ Tây Nam đến Đông Bắc, rải rác có các gò cao đặc biệt là Gò Tháp có
vết tích phù sa cổ.
- Nằm trong vùng trũng của vùng Đồng Tháp Mười, huyện Tháp Mười là 1 huyện
nông nghiệp, diện tích canh tác rộng lớn và là vùng trọng điểm lương thực của tỉnh, và
là huyện có điều kiện thuận lợi phát triển nền nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng
hóa lớn.

c) Khí hậu.
5


- Có đặc điểm khí hậu chung của tỉnh Đồng Tháp, chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt
đới gió mùa cận xích đạo, có nhiệt độ quanh năm cao, khí hậu hằng năm chia thành 2
mùa rõ rệt.

d) Kinh tế - xã hội.
- Nền kinh tế chủ yếu của Tháp Mười là sản xuất nông nghiệp, hơn 85% người dân
sống chủ yếu là làm nông. Ngoài ra trong nền kinh tế hiện nay Tháp Mười cũng thu
hút nhiều nhà đầu tư xây dựng công ty góp phần giải quyết công ăn việc làm cho hàng
trăm người thất nghiệp của huyện làm cho nền kinh tế ngày càng phát triển.

1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

- Nhằm tìm hiểu quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tháp
Mười.
- Tác động của các văn bản pháp luật đến quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu:
- Đối tượng là các văn bản pháp luật, các quy trình về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, các văn bản pháp luật có liên quan đến đề tài.
- Người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng, quyền sử dụng đất đối với thửa
đất, các tài sản gắn liền với thửa đất.

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: Địa bàn huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp.
- Thời gian: Từ ngày 14/11/2013 đến ngày 28/11/2013 ( 2 tuần ).
- Nội dung: Người sử dụng đất, cùng một số văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003,
Nghị định 79, Nghị định 181, Nghị định 182, Nghị định 188 và một số Nghị định cũng
như những luật sửa đổi bổ sung để tìm hiểu quy trình, thủ tục và công tác quản lý
việc chuyển nhượng quyền sử đất ở Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp.

Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
- Cơ sở khoa học:
6


Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biện
chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng và
Nhà nước về đất đai.
- Cơ sở thực tiễn:
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn huyện Tháp

Mười.
- Cơ sở pháp lý:
+ Luật thế chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Quốc hội thông qua ngày
22/05/1994.
+ Nghị định 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất (thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất).
+ Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật chuyển quyền
sử dụng đất.
+ Nghị định 79/2001/NĐ-CP của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định
17/1999/NĐ-CP.
+ Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục địa chính hướng
dẫn đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Luật đất đai 2003 được thông qua ngày 26/11/2003.
+ Nghị định 181/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003.
+ Nghị định 182/2001/NĐ-CP cùa chính phủ quy định giá thuế chuyển quyền sử
dụng đất.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá đất.

2.2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
2.2.1. Nội dung nghiên cứu.
2.2.1.1. Quy định chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
a) Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì phải
tuân theo những thủ tục sau :

7

- Hộ gia đình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong sáu (06)
loại giấy tờ về sử dụng đất thì mới được chuyển quyền sử dụng đất của địa phương,
không làm tổn hại đến lợi ích của người sử dụng đất xung quanh, thực hiện quyền và
nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật và các quy định khác có
liên quan. Các bên tham gia chuyển nhượng phải thỏa thuận theo các điều khoản có
trong hợp đồng và phù hợp với Luật đất đai, Luật dân sự.

b) Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân
do Chính phủ Ủy ban nhân dân thường vụ Quốc Hội quyết định.

c) Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất
có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi
chuyển quyền sử dụng đất.
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài
thì được sử dụng lâu dài.

d) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong 06 loại giấy tờ có liên
quan về quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận.
- Quyền sử dụng đất không bị biên kê để đảm bảo thi hành án.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
- Đất không tranh chấp.
Nếu bên nhận chuyển quyền thõa mãn các điều kiện nêu trên thì được xem là chuyển
quyền hợp pháp, và ngược lại sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

e) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương theo khung giá các

loại đất do chính phủ quy định.

2.2.1.2. Các quy định cụ thể về chuyển nhượng sử dụng đất.
- Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử
dụng đất mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển
nhượng tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
8


+ Hộ gia đình, cá nhân không được nận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất ở,
đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng
đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực này.
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được theo quy định như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua
chuyển đổi sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 113 Luật đất đai và điều 102 Nghị
định 181.
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông
qua nhận chuyển quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị
định 181.
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân công đồng dân cư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thông qua thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại điều 121 của
Luật đất đai được nhận quyền sử dụng đất thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở,
được tặng cho nhà ở gắn liền với sử dụng đất nhà ở.
+ Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng quyền sử
dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn.
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử
dụng đất với đất đang sử dụng ổn định.

+ Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử
dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND có thẩm quyền
công nhận.
+ Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định
trong thời hạn sử dụng đất.

2.2.1.3. Quy định về mức thế trong quyền sử dụng đất.
- Từ việc nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ồ ạt thì giá đất cũng tăng
tỉ lệ thuận với nhu cầu chuyển nhượng; để đáp ứng được gia tăng loại hàng hóa này
đòi hỏi nhà nước phải có những văn bản pháp luật quy định về giá đất để thuận lợi
trong công tác quản lý cũng như đem lại ngân sách cho nhà nước tránh tình trạng thất
thu ngân sách.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhu cầu rất cần thiết cho người sử dụng và đã
được nhà nước ta công nhận và quy định cụ thể cho từng trường hợp. Bên cạnh đó cần
9


phải quy định về mức thuế là một điều tất yếu và cần thiết trong quản lý nhà nước về
đất đai nhằm thể hiện được vai trò chức năng và quyền hạn của nhà nước. Ngày
22/6/1994 Luật thuế chuyển quyền ra đời để khuyến khích người sử dụng đất một cách
có hiệu quả, đảm bảo nhà nước công bằng và dân chủ.
- Nhà nước quy định cụ thể cho từng trường hợp sau:
 Đối với chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp:
 20% giá chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp.
 40% giá trị chuyển nhượng đối với đất phi nông nghiệp.
 Đối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp:
 5% phí trích bạ giá trị tài sản thuế.
- Mức thuế đã dược nhà nước quy định cụ thể và chi tiết như vậy mà mức thuế còn quá
cao so với khả năng của người dân cho nên trong thời gian qua người sử dụng đất

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép so với quy phạm pháp luật không thông
qua nhà nước. Từ thực tế cho thấy nhà nước ta phải thay đổi mức thuế phải đóng trong
chuyển nhượng để làm thế nào cho phù hợp với khả năng của người sử dụng đất. Vì
thế 22/12/1999 Quốc hội đã ban hành luật sửa đổi một số điều luật chuyển quyền chỉ
còn:
 Đối với bên chuyển nhượng phải nộp:
 2 đối với đất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
 4% đối với đất ở và nông chuyên dùng.
 Đối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp:
 1% phí trích bạ giá trị tài sản thuế.
- Quốc hội cũng ban hành một số nghị định như 19/2000/ND-CP quy định chi tiết thi
hành luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sửa đổi một số điều của luật thuế
chuyển nhượng quy và ngày 20/10/2000 ra đời Thông tư 104 hướng dẩn thi hành nghị
định 19/2000 NĐ-CP. Điều này chứng minh rằng nhà nước rất quan tâm tới công tác
quản lý cũng như sử dụng đất. Từ việc cho ra Thông tư tạo điều kiện thuận lợi cho
công tác đất đai và tạo lòng tin cho người sử dụng.
- Năm 2009 chính phủ ban hành thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 1/1/2009
xác định mức thuế cũng được áp dụng trong công tác quản lý về đất đai.
Kết quả đạt được
- Quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo nghị định 181/NĐ-CP

10


Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân
nơi có đất tại xã

UBND xã
nơi có đất

TB. n.vụ

Xác nhận,

tài chính, trao GCN

Thẩm định hồ sơ

Nộp hồ sơ

Loại mức n.vụ

Hộ gia đình, cá nhân,
nơi có đất tại phường

Văn phòng đăng kí
quyền sử dụng đất

Cơ quan thuế

TB. n.vụ
tài chính, trao GCN

Thẩm tra hồ sơ

GCN hồ sơ đăng kí

Phòng tài nguyên và
môi trường huyện

Kiểm tra hồ sơ,

Ký GCN

trích lục,
trích đo

UBND
cấp huyện

Sơ đồ thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181.

- Mô tả ( Sơ đồ ):
+ Hộ gia đình ca nhân nơi có đất tại xã: Nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất.
+ Hộ gia đình có đất tại phường : Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký QSDĐ.
11


+ Văn phòng đăng ký QSDĐ: Gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định
nghĩa vụ tài chính chỉ người dân, đồng thời gửi đến phòng tài nguyên và môi trường.
+ UBND xã: Thẩm tra hồ sơ hợp lệ gửi về văn phòng đăng ký QSDĐ.
+ Phòng tài nguyên và môi trường : Kiểm tra hồ sơ thẩm tra và trích lục sau đó ký giấy
chứng nhận và trả lại cho văn phòng gửi về xã trả lại cho người dân.

- Quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nguyên thửa.
Mô tả
+ Nhận hồ sơ:
Cán bộ nhận hồ sơ văn phòng nhận hồ sơ từ “ một cửu” kiểm tra hồ sơ, vào hồ sơ, giao
tổ thẩm định.
+ Thẩm định hồ sơ:

Cán bộ thẩm định hồ sơ, đối chiếu sổ địa chính, mục kê và bản đồ, sai tên, diện tích
hay không.
* Nếu hồ sơ không hợp lệ ghi phiếu trả cho cán bộ tiếp dân.
* Nếu hợp lệ ký trích lục, phiếu trả sổ hồ sơ và trình lên lãnh đạo văn phòng ký duyệt.

Nhận
hồ sơ
từ 1 cửa

Thẩm định
hồ sơ

12


Duyệt ký

Chuyển thông
tin thuế

Tổ kỷ thuật
chỉnh lý

Duyệt ký

Trả kết quả 1 cửa

Sơ đồ thể hiện : Quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nguyên
thửa.
Xét duyệt: Lãnh đạo văn phòng xét duyệt ký hồ sơ:

- Nếu không hợp lệ phải trả lại cho cán bộ thẩm định để thẩm định lại hồ sơ.
- Nếu hợp lệ trích ký lục và trả hồ sơ.
Chuyển thông tin thuế:
Sau khi xét duyệt xong, cán bộ văn phòng viết phiếu chuyển thông tin qua chi cục
thuế để xác định nghĩa vụ tài chính cho người dân, thời hạn không quá 3 ngày văn
phòng phải gửi thông báo để người dân chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính
của mình. Sau khi người dân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì cán bộ văn phòng
nhận lại hồ sơ và chuyển qua tổ kỹ thuật - chỉnh lý.
13


Tổ kỹ thuật- chỉnh lý: Chỉ thực hiện khi người dân đã thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Tổ kỹ thuật: Chỉnh lý tư trang có thể cỉnh lý bằng hai cách:
+ Viết trực tiếp vào trang tư nội dung thay đổi
+ Đánh máy và in vào trang tư nội dung thay đổi sau khi đã hạ trang tư thì tổ kỹ
thuật chuyển sang bộ phận chỉnh lý hồ sơ.
- Tổ chỉnh lý: Vào sổ biến động đất đai những nội dung thay đổi. Cán bộ của bộ
phận chỉnh lý cập nhật sổ địa chính, sổ mục kê cỉnh lý những nội dung thay đổi
vào mục III của sổ địa chính, của người chuyển quyền nếu cấp giấy mới thì
phải lập trang sổ mới cho người nhận quyền chuyển chính sổ mục kê theo
những nội dung thay đổi. Sau khi chỉnh cả 3 sổ thì viết thông báo gửi sở tài
nguyên, cuối cùng là lưu hồ sơ.
Duyệt ký: Sau khi đã chỉnh lý cán bộ chỉnh lý trình lãnh đạo văn phòng ký hạ trang tư
Trả kết quả: Cán bộ văn phòng trả kết quả tại bộ phận 1 cửu tại UBND huyện gồm
giấy chứng nhận đã hạ trang tư để trả lại cho người dân.
Thời gian thực hiện: Không quá 11 ngay làm việc “ không kể thời gian chuyển thông
tin thuế và thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính”.
Chế độ báo cáo: Báo cáo kết quả về UBND huyện và sở TNMT theo quý, tháng, năm.

2.2.1.4. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

a) Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân.
Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì thực
hiện như sau:
- Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn
bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, nộp văn bản thỏa thuận kèm
theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc 1 trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 của Luật đất đai.
- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực
hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến phòng Tài nguyên – môi trường.
- Phòng Tài nguyên – môi trường có trách nhiệm kiểm tra phương án và chỉ đạo văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính.
- Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc
trích đo bản đồ địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao bản
đồ địa chính và gửi đến Phòng tài nguyên – môi trường.
- Phòng tài nguyên – môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình ủy ban nhân
dân cùng cấp quyết định:
14


- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có trách nhiệm xem
xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho
phòng Tài nguyên – môi trường.
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa 2 hộ gia đình, cá nhân diễn ra như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp một
(01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc 1 trong các giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 luật đất
đai.
- Trong thời hạn không quá 2 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban

nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho văn phòng đăng kí quyền
sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên – Môi trường.
- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và
chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Lệ phí
- Đăng kí biến động (đối với gia đình, cá nhân)
+ Đất nông thôn: 7.000 đ/giấy
+ Đất đô thị: 15.000 đ/giấy
- Trích lục bản đồ địa chính
+ Đất nông thôn: 5.000 đ/thửa
+ Đất đô thị: 10.000 đ/thửa
Phí đo đạc: Thu theo quyết định số 44/2007/QĐ – UBND ngày 13/8/2007 của ủy ban
nhân dân tỉnh về việc ban hành Quy định về thu phí thuộc lĩnh vực địa chính trên địa
bàn tỉnh Đồng Tháp..

b)Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ (nếu có):
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc 1 trong các loại giấy tờ về sử dụng đất quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai.
- Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng dẫn nghị định 17/1999/NĐ-CP có quy định thêm :
“Hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hang năm, cây lâu
năm thì trong hồ sơ chuyển nhượng phải có bản kê khai diện tích đất nông nghiệp
trồng cây hang năm, cây lâu năm mà mình đang sử dụng… Đối với phần diện tích đã
được cấp giấy chứng nhận thì gửi kèm bản sao giấy chứng nhận QSDĐ.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Trong thời hạn không quá 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa

chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lí
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận:
15


- Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được nghĩa vụ tài chính,
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách
nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa
vụ tài chính.
-Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên
nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng
đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người nhận chuyển nhượng.
Nếu thuộc thẩm quyền cấp huyện:
- Hồ sơ nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả cấp xã nơi có đất để chứng thực vào
hợp đồng chuyển nhượng (thực hiện theo thông tư 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT), sau
khi giải quyết ở cấp xã hồ sợ nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả cấp huyện (đối
với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất tại phường và Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở)
- Thời hạn giải quyết: 11 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, đối với
trường hợp làm hồ sơ ghép (tách thửa hoặc hợp thửa kết hợp với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất) thì thời gian thực hiện được cộng thêm 05 ngày làm việc, đối với
trường hợp chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũ) thì thời hạn giải quyết
được cộng thêm 03 ngày làm việc.
+ Thời hạn tiếp nhận giải quyết lần 1: 06 ngày làm việc kể cả thời gian thuế xác
định nghĩa vụ tài chính ; đối với trường hợp làm bộ hồ sơ ghép (tách thửa hoặc gợp
thửa kết hợp với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì thời gian thực hiện được cộng
thêm 05 ngày.
+ Thời hạn tiếp nhận giải quyết lần 2: 05 ngày làm việc (không thể thời gian người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính); trường hợp có chỉnh lý giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (cũ) thì thời hạn giải quyết được cộng thêm 03 ngày, cụ thể :
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện: 05 ngày (đối với trường hợp chuyển
nhượng nguyên thửa)
Trường hợp cấp mới giấy chứng nhận (đối với trường hợp chuyển nhượng 1 phần
thửa.
- Văn phòng Đăng kí quyền sử dụng đất huyện : 02 ngày
- Ủy ban nhân dân huyện: 03 ngày
Trường hợp chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũ):
- Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện: 03 ngày
Lệ phí:
- Đăng kí biến động:
+ Hộ gia đình, cá nhân:
* Đất nông thôn: 7.000 đ/giấy
* Đất đô thị : 15.000 đ/giấy
+ Tổ chức: 20.000 đ/giấy
- Trường hợp cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
+ Hộ gia đình, cá nhân:
* Đất nông thôn: 12.000 đ/giấy
16


* Đất đô thị : 25.000 đ/giấy
+ Tổ chức: 100.000 đ/giấy
- Trích lục bản đồ địa chính:
+ Hộ gia đình, cá nhân:
* Đất nông thôn: 5.000 đ/giấy
* Đất đô thị : 10.000 đ/giấy
+Tổ chức: 20.000 đ/giấy
Phí đo đạc: Thu theo quyết định số 44/2007/QĐ-UBND ngày 13/8/2007 của Ủy ban

nhân dân tỉnh về việc ban hành Quy định về thu phí thuộc lĩnh vực địa chính trên địa
bàn tỉnh Đồng Tháp

c) Trình tự, thủ tục kế thừa quyền sử dụng đất.
Người nhận thừa kế nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:
- Di chúc: Biên bản phân chia thừa kế, bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về
thừa kế quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật, đơn đề nghị
của người nhận thừa kế về quyền sử dụng đất đối với trường hợp người nhận là duy
nhất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc 1 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng
đất được quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 Luật đất đai
Việc đăng kí được thực hiện như sau:
- Trong thời hạn không quá 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ
địa chính, gửi số liệu choc ho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh
lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận:
- Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa
vụ tài chính, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
nơi có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật:
- Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử
dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.

d) Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.
Bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:
- Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho của tổ
chức

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai (nếu có)
Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Trong thời hạn không quá 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ
địa chính, gửi số liệu choc ho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh
17


lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận.
- Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa
vụ tài chính, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
nơi có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ tài chính.
- Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử
dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Nếu thuộc thẩm quyền cấp huyện:
- Hồ sơ nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả cấp huyện
- Thời hạn giải quyết: 11 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, đối với
trường hợp làm hồ sơ ghép (tách thửa hoặc hợp thửa kết hợp với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất) thì thời gian thực hiện được cộng thêm 05 ngày làm việc, đối với
trường hợp chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũ) thì thời hạn giải quyết
được cộng thêm 03 ngày làm việc.
+ Thời hạn tiếp nhận giải quyết lần 1: 06 ngày làm việc kể cả thời gian thuế xác định
nghĩa vụ tài chính ; đối với trường hợp làm bộ hồ sơ ghép (tách thửa hoặc gợp thửa kết
hợp với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì thời gian thực hiện được cộng thêm 05
ngày.

+ Thời hạn tiếp nhận giải quyết lần 2: 05 ngày làm việc (không thể thời gian người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính); trường hợp có chỉnh lý giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (cũ) thì thời hạn giải quyết được cộng thêm 03 ngày, cụ thể :
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện: 05 ngày (đối với trường hợp chuyển
nhượng nguyên thửa)
Trường hợp cấp mới giấy chứng nhận (đối với trường hợp chuyển nhượng 1 phần
thửa_
- Văn phòng Đăng kí quyền sử dụng đất huyện : 02 ngày
- Ủy ban nhân dân huyện: 03 ngày
Trường hợp chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũ):
- Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện: 03 ngày
Lệ phí:
- Đăng kí:
+ Hộ gia đình, cá nhân:
• Đất nông thôn: 12.000 đ/giấy
• Đất đô thị : 25.000 đ/giấy
+ Tổ chức: 100.000 đ/giấy
- Trích lục bản đồ địa chính:
+ Hộ gia đình, cá nhân:
• Đất nông thôn: 5.000 đ/giấy
• Đất đô thị : 10.000 đ/giấy
+ Tổ chức: 20.000 đ/giấy
18


Phí đo đạc: Thu theo quyết định số 44/2007/QĐ-UBND ngày 13/8/2007 của Ủy ban
nhân dân tỉnh về việc ban hành Quy định về thu phí thuộc lĩnh vực địa chính trên địa
bàn tỉnh Đồng Tháp.

2.2.1.5. Bài học kinh nghiệm thông qua thực tế của công tác chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp đối
với công tác quản lý về cơ bản đã tương đối đầy đủ bản đồ địa chính, quản lý hồ sơ địa
chính khá tốt. Vì thế đã phần nào giải quyết các vấn đề về hồ sơ chuyển nhượng quyền
sử đất, tranh chấp, hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Qua công tác chuyển nhượng này, đem lại nhứng hiểu biết rõ ràng hơn về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy trình thực hiện và nắm được một số luật nhất
định liên quan đến vấn đề này.

2.2.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thông kê: Khảo sát tình hình thực tế của quận, để thu thập được số
liệu về tình hình chuyển nhượng và sử dụng đất. Từ đó đánh giá thuận lợi và khó khăn
của việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Phương pháp điều tra: Nắm bắt tình hình thực tế tại địa bàn bằng cách sử dụng mẫu
bảng điều tra về tình hình sử dụng đất. Qua đây sẽ nắm bắt được tình hình chuyển
nhượng để thống kê số lượng và đánh giá.
- Phương pháp so sánh: Tiến hành đánh giá, phân tích, tổng hợpsố liệu từ phương pháp
thông kê và phương pháp điều tra.
- Phương pháp phân tích: Phân tích những điều kiện thuận lợi và khó khăn trong
đường lối chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
đưa ra kết quả tổng thể về trình tự và thủ tục nhượng cũng như công tác quản lý về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
/> />19


/> /> />
20