Ứng dụng hệ thống phần mềm VILIS xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Chợ Rã, huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

DƯƠNG BẢO DUY

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG PHẦN MỀM VILIS
XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH SỐ
PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CHỢ RÃ
HUYỆN BA BỂ TỈNH BẮC KẠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

DƯƠNG BẢO DUY

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG PHẦN MỀM VILIS
XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH SỐ
PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CHỢ RÃ
HUYỆN BA BỂ TỈNH BẮC KẠN
Ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
hoàn toàn trung thực và chưa sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Các thông
tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016
Tác giả

Dương Bảo Duy


ii

LỜI CẢM ƠN
Sau một quá trình học tập và nghiên cứu, luận văn của tôi đã được hoàn
thành. Với lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp
đỡ nhiệt tình của ban giám hiệu Trường Đại học nông lâm Thái Nguyên,
Phòng đào tạo cùng sự tận tình giảng dạy của các thầy cô trong khoa đã giúp
tôi hoàn thành khóa học của mình. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy
giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận đã rất tận lòng hướng dẫn tôi trong quá trình
nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Nhân dịp này tôi cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình và bạn bè đã luôn ở

bên động viên giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng, xin chúc các thầy cô mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công
trong sự nghiệp trồng người, trong nghiên cứu khoa học./.
Tác giả

Dương Bảo Duy


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................... viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết............................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
12.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính ................................................................... 3
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai ........... 4
1.1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay ..... 8
1.1.4. Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính ............................................................... 14
1.1.5. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính .................................. 14

1.2. Cơ sở dữ liệu địa chính ............................................................................. 16
1.3. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới............................................. 19
1.3.1. Hệ thống hồ sơ địa chính của ôxtrâylia .................................................... 19
1.3.2. Hệ thống hồ sơ địa chính của Thuỵ Điển ................................................. 21
1.3.3. Hệ thống hồ sơ địa chính của Pháp......................................................... 23
1.4. Thực trạng về công tác quản lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính và tình
hình xây dựng hệ thống thông tin đất đai ở Việt Nam ........................................ 26


iv

1.5. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở huyện Ba Bể............................ 28
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI,

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU.............................................................................................. 30
2.1. Đối tượng, Phạm vi nghiên cứu ................................................................. 30
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30
2.2.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thị trấn Chợ Rã,
huyện Ba Bể .................................................................................................. 30
2.2.2. Đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính trên địa bàn thị trấn Chợ Rã ........................................................ 30
2.2.3. Ứng dụng phần mềm VILIS 2.0 xây dựng CSDL địa chính của thị trấn
Chợ Rã. ......................................................................................................... 30
2.2.4. Khai thác ứng dụng và đánh giá hiệu quả việc ứng dụng CSDL địa chính
trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Chợ Rã. ................................ 30
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm hoàn thiện hệ
thống hồ sơ địa chính của thị trấn Chợ Rã, huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn. .............. 30
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 30

2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ...................................................... 30
2.3.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu...................................................... 31
2.3.3. Phương pháp xây dựng và xử lý số liệu, thu thập và tổng hợp dữ liêu ........ 35
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................ 35
2.3.5. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế.......................................................... 35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................ 36
3.1. Khái quát về điều kiện tụ nhiên kinh tế xã hội của thị trấn Chợ Rã,
huyện Ba Bể. ................................................................................................. 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36
3.1.2. Kinh tế xã hội ....................................................................................... 38
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội .............................. 39
Thuận lợi ....................................................................................................... 39


v

3.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Chợ Rã, huyện Ba Bể ........... 40
3.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thị trấn Chợ Rã, huyện Ba Bể
trong những năm qua .................................................................................... 40
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất trên địa bàn thị trấn Chợ Rã,
huyện Ba Bể .................................................................................................. 41
3.3. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính trên địa bàn thị trấn Chợ Rã. ................................................................... 44
3.3.1. Thực trạng công tác tổ chức kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của huyện Ba Bể. ............................................................ 44
3.3.2. Thực tra ̣ng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính tại huyện Ba Bể và thị trấn Chợ Rã ......................................................... 46
3.4. Ứng dụng phần mềm VILIS 2.0 xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thị trấn Chợ
Rã, huyện Ba Bể. ........................................................................................... 49
3.4.1 Chính lý, biên tập bản đồ địa chính .......................................................... 49

3.5. Khai thác cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai ........................ 67
3.6. Đánh giá hiệu quả mô hình ứng dụng CSDL địa chính trong quản lý đất đai
trên địa bàn thị trấn Chợ Rã. ............................................................................ 67
3.7. Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm hoàn thiện hệ
thống hồ sơ địa chính của thị trấn Chợ Rã nói riêng và huyện Ba Bể
nói chung...................................................................................................... 69
3.7.1. Giải pháp về pháp luật ........................................................................ 69
3.7.2. Giải pháp về nhân lực ............................................................................ 70
3.7.3. Giải pháp về công nghệ.......................................................................... 70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................... 72
1. Kết Luận ................................................................................................... 72
2. Đề nghị...................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 75


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL:

Cơ sở dữ liệu

GCNQSD đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC:

Hồ sơ địa chính

NĐ-CP:

Nghị định chính phủ

QĐ:

Quyết định

TT:

Thông tư

UBND:

Uỷ ban nhân dân

VN :

Việt Nam

BĐS:

Bất động sản

GIS:

Geographic Information System - hệ thông tin địa lý


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng: 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Chợ Rã năm 2014 ............................. 42
Bảng 3.2. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất .................................. 43
Bảng 3.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Ba Bể
năm 2015 ...................................................................................................... 45
Bảng 3.4. Tình hình lập hồ sơ địa chính ở huyện Ba Bể ..................................... 47
Bảng 3.5: Tổng hợp thông tin về đất đai trên bản đồ địa chính
thị trấn Chợ Rã .............................................................................................. 59
Bảng 3.6: Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về người sử dụng đất trên địa bàn
thị trấn Chợ Rã ............................................................................................. 60
Bảng 3.7. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất trên
địa bàn thị trấn Chợ Rã ................................................................................. 61
Bảng 3.8: Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục đích
nông nghiệp trên địa bàn thị trấn Chợ Rã ..................................................... 62
Bảng 3.9: Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục đích
phi nông nghiệp trên địa bàn thị trấn Chợ Rã ............................................... 63
Bảng 3.10: Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục đích
chưa sử dụng trên địa bàn thị trấn Chợ Rã .................................................... 64
Bảng 3.11: Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về tình trạng pháp lý của thửa đất
trên địa bàn thị trấn Chợ Rã .......................................................................... 65
Bảng 3.12: Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về nguồn gốc đất đai của thửa đất
trên địa bàn thị trấn Chợ Rã .......................................................................... 66
Bảng: 3.13. Kết quả xây dựng các loại tài liệu về hồ sơ địa chính từ cơ sở dữ liệu
địa chính dạng số thị trấn Chợ Rã .................................................................... 66


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai................... 3

Hình 1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai...... 8
Hình 2.1. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm VILIS ...... 31
Hình 2.2 Giao diện chuyển dữ liệu từ Famis sang VILIS ................................... 34
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thị trấn Chợ Rã - huyện Ba Bể .............................. 36
Hình 3.2. Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số ............................. 51
Hình 3.3 kết nối cơ sở dữ liệu không gian......................................................... 52
Hình 3.4 Kết nối CSDL bản đồ SDE ............................................................. 53
Hình 3.5 chuyển đổi cơ sở dữ liệu bản đồ sang VILIS 2.0 .................................. 53
Hình 3.6 Bản đồ địa chính thị trấn Chợ Rã trong VILIS 2.0 ............................... 54
Hình 3.7 Khởi động hệ Quản trị CSDL VILIS 2.0............................................. 56
Hình 3.7: Mối quan hệ giữa các thực thể trong cơ sở dữ liệu .............................. 56
thuộc tính của ViLIS ...................................................................................... 56
Hình 3.8: Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của Vilis ............................................ 58
Hình 3.9. Mô hình khai thác CSDL địa chính phục vụ quản lý nhà nướcvề đất đai ... 67
Hình 3.10. Quy trình Đăng ký cấp GCNQSD đất trên VILIS 2.0 ........................ 76
Hình 3.11. Nhập thông tin chủ sử dụng ............................................................ 77
Hình 3.12. nhập thông tin thửa đất ............................................................... 78
Hình 3.13. Cập nhật đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận ................................ 79
Hình 3.14. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................... 79
Hình 3.15. Lập hồ sơ báo cáo cấp GCN ........................................................... 80
Hình 3.16. Chức năng lập hồ sơ địa chính......................................................... 81
Hình 3.17: Lập sổ địa chính............................................................................. 82
Hình 3.18: Lập sổ mục kê đất đai..................................................................... 83
Hình 3.19: Lập sổ theo dõi biến động ............................................................... 83
Hình 3.20: Lập sổ cấp giấy.............................................................................. 84


ix

Hình 3.21: Sơ đồ chức năng của Modul Đăng ký biến động

và quản lý biến động....................................................................................... 86
Hình 3.22. Chức năng cập nhật biến động đất đai .............................................. 86
Hình 3.23: Giao diện thế chấp ......................................................................... 87
Hình 3.24: Giao diện xóa thế chấp ................................................................... 87


1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng v.v.
Quản lý và sử dụng hợp lý, đúng với các quy luật tự nhiên thì đây là nguồn tài
nguyên “vô hạn” cho ta ngày càng nhiều của cải vật chất và các nhu yếu phẩm thiết
yếu của cuộc sống. Ngược lại nếu sử dụng không hợp lý trái với các quy luật tự
nhiên thì nguồn tài nguyên đất đai sẽ ngày một cạn kiệt bởi các hiện tượng như: xói
mòn đất, bạc mầu hoá, sa mạc hoá...và hầu như không có khả năng phục hồi..
Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ sơ địa chính có một vai trò hết
sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực hiện các công tác quản lý Nhà nước
về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động,
quy hoạch sử dụng đất chi tiết v.v. Bên cạnh đó, hồ sơ địa chính cũng góp phần
quan trọng giúp quản lý thị trường bất động sản, cung cấp các thông tin thuộc tính
và pháp lý liên quan đến bất động sản tham gia giao dịch bất động sản, ví dụ như
bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hay không? bất động sản đó có hạn
chế gì về quyền khi tham gia giao dịch v.v.
Hồ sơ địa chính và công tác quản lý hồ sơ địa chính giữ vai trò vô cùng quan
trọng trong công tác Quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, thực trạng hệ thống hồ
sơ địa chính của nước ta nói chung và của thị trấn Chợ Rã nói riêng vẫn còn nhiều
bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế và cần phải giải quyết. Hệ thống hồ

sơ địa chính không đầy đủ, không có tính cập nhật nên công tác quản lý đất đai của
thị trấn Chợ Rã trong một thời gian dài từ trước đến nay gặp rất nhiều khó khăn.
Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề bức xúc nêu trên, tôi đã đi đến
quyết định lựa chọn đề tài: “Ứng dụng hệ thống phần mềm VILIS xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính số phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Chợ
Rã, huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn”.


2

1.2. Mục tiêu của đề tài
12.1. Mục tiêu tổng quát
Xây dựng được sở sở dữ liệu địa chính số bằng phần mềm Vilis 2.0,
phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Chợ Rã, huyện Ba Bể,
tỉnh Bắc Kạn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính của thị trấn Chợ Rã
+ Xây dựng được sở sở dữ liệu địa chính số bằng phần mềm Vilis 2.0, phục
vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Chợ Rã, huyện Ba Bể
+ Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm hoàn thiện hệ
thống hồ sơ địa chính của thị trấn Chợ Rã, huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần đánh giá thực tiễn, giải quyết nhu cầu
quản lý đất đai tại địa phương: Xây dựng và vận hành hệ thống bản đồ và các thuộc
tính HSĐC số trên địa bàn thị trấn Chợ Rã, huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn.


3

Chng 1

TNG QUAN TI LIU
1.1. C s khoa hc ca ti
1.1.1. Khỏi nim v h s a chớnh
H thng h s a chớnh c hiu l h thng bn a chớnh v s sỏch
a chớnh, gm cỏc thụng tin cn thit v cỏc mt t nhiờn, kinh t, xó hi, phỏp lý
ca tha t, v ngi s dng t, v quỏ trỡnh s dng t, c thit lp trong
quỏ trỡnh o c lp bn a chớnh, ng ký ln u v ng ký bin ng v s
dng t, cp giy chng nhn quyn s dng t (Hỡnh 1.1) [1].
Hồ sơ
Địa chính

1. Vị trí
2. Hình
thể
3. Kích
th-ớc
4. Diện
tích

1. Bản đồ
địa chính

Tự
nhiên

2. Sổ mục
kê
3. Sổ địa
chính

5. Loại
đất
6. Giá đất

Kinh
tế

7. Tên chủ sử dụng
8. Mục đích sử dụng
9. Thời hạn sử dụng
10. Các quyền và
nghĩa vụ
11. Các rng buộc,
hạn chế về sử dụng
đất
12. Biến động về sử
dụng đất

Xã
hội,
pháp
lý

Thửa
đất

4. Giấy
chứng
nhận
quyền sử

5.dụng
Hồ sơ,
đất
giấy tờ
về chủ sử
dụng đất
6. Các
giấy tờ
pháp lý
có liên
quan

13. Cơ sở pháp lý

Hỡnh 1.1. Yờu cu thụng tin t ai trong qun lý nh nc v t ai


4

Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ sở để thiết lập Hệ thống thông tin đất đai, Hệ
thống thông tin bất động sản. Theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5
năm 2014. Quy định về hồ sơ địa chính gồm [2]:
- Bản đồ địa chính.
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê đất đai.
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
- Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng
mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại :
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết.

+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai
Chính sách đất đai
Hồ sơ địa chính sẽ cung cấp thông tin về hiện trạng sử dụng đất để tiến hành
xây dựng các chính sách phù hợp với thực trạng sử dụng đất của từng nơi. Nếu như
không có những thông tin chính xác sai sót, mất thời gian trong việc đề ra những
chủ trương, chính sách về sử dụng đất.
Mặt khác hồ sơ địa chính cũng cung cấp thông tin về tình hình sử dụng đất
đai, để phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai, từ đó có những điều
chỉnh phù hợp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
Chỉnh lý hồ sơ
Trong quá trình sử dụng đất, luôn có sự biến động về các thông tin liên quan
đến đất đai. Vì vậy hồ sơ địa chính luôn được cập nhật những biến động của đất đai.
Từ đó, nhờ có hồ sơ địa chính mà Nhà nước thực hiện chức năng chỉnh lý những
thông tin ban đầu và thông qua đó để có biện pháp xử lý đối với từng biến động. Rõ
ràng thông qua việc thực hiện lập hồ sơ địa chính các thông tin đất đai luôn được
cập nhật là cơ sở để thực hiện chức năng quản lý và thực hiện biện pháp quản lý


5

một cách thường xuyên. Hồ sơ địa chính cung cấp các thông tin cần thiết để phục
vụ cho việc quản lý Nhà nước về đất đai.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch có ý nghĩa to lớn. Nó giúp
việc sử dụng đất đai đúng mục đích đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai.
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất.
Để tiến hành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước tiên cần phải tiến
hành đánh giá hiện trạng sử dụng đất để từ đó có được quy hoạch, kế hoạch

phù hợp.
Thông qua các thông tin có trong hồ sơ địa chính sẽ giúp cho chúng ta đánh
giá được tình hình sử dụng đất ở một địa phương hay một khu vực. vai trò của hồ sơ
địa chính là rất quan trọng, bởi nó tổng hợp được đầy đủ các thông tin về các đối
tượng như loại đất sử dụng, diện tích là bao nhiêu, sử dụng vào mục đích gì…Từ đó
sẽ giúp người đánh giá có một cái nhìn tổng quát hơn việc sử dụng đất ở nơi cần
đánh giá.
Như vậy, qua những thông tin này ta biết được đất đai đang sử dụng làm gì và
sử dụng vào việc gì là tốt nhất để phát huy tiềm năng ở mỗi vùng.
- Phản ánh kết quả thực hiện kế hoạch.
Kế hoạch đã được lập ra và thực hiện thì cần phải đánh giá, phản ánh lại kết
quả, những gì đã thực hiện được và chưa thực hiện được. Kết quả quy hoạch, kế
hoạch là căn cứ cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, có
hiệu quả. Thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch tác động gián tiếp
đến đăng ký đất để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu
ổn định, đơn giản và tiết kiệm.
Thông qua các thông tin về đất đai phản ánh trong hồ sơ địa chính sẽ dễ dàng
kiểm tra, đánh giá, giám sát tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất.


6

Giao đất, cho thuê đất
Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, quyết định giao đất hay cho thuê đất
tạo cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện nghĩa vụ
tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất. Do đó, quyết định giao
đất, cho thuê đất là cơ sở xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng
ký, cũng chính vì vậy hồ sơ địa chính là cơ sở thực hiện kiểm tra, thanh tra tình hình
giao đất ở các cấp.
- Lập hồ sơ.

Để giao đất, cho thuê đất, cần phải tiến hành lập hồ sơ. Hồ sơ được lập dựa
vào những thông tin có trong hồ sơ địa chính, căn cứ vào những thông tin có trong
hồ sơ địa chính sẽ giúp cho việc lập hồ sơ một cách dễ dàng và nhanh chóng, không
cần phải trực tiếp ra ngoài đo đạc lại, tránh tình trạng có sự sai sót và không trùng
khớp với thông tin trong hồ sơ.
- Thẩm định hồ sơ.
Hồ sơ sau khi lập cần phải thẩm định lại cho chính xác. Việc thẩm định hồ sơ
phần lớn dựa vào hồ sơ địa chính, vì hồ sơ địa chính cung cấp các thông tin chính
xác được luu trữ lại.
- Kiểm tra việc giao đất, cho thuê đất.
Việc kiểm tra giao đất, cho thuê đất sẽ lưu lại trên hồ sơ địa chính, hồ sơ địa
chính sẽ lưu lại những thay đổi thông tin trong quá trình giao đất, cho thuê đất như
thông tin về chủ sở hữu, vị trí, diện tích, mục đích sử dụng…
Quản lý tài chính về đất đai
- Cơ sở xác định hạng đất
Phân hạng đất là công việc hết sức quan trọng bởi qua đó, Nhà nước có những
chính sách và biện pháp sử dụng đất có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi
cả nước, từng vùng, từng địa phương.
Để xác định hạng đất nhanh chóng là dựa vào hồ sơ địa chính, đó là những
thông tin đã được khảo sát và lưu trữ tại hồ sơ, khi xác định hạng đất thì không cần


7

phải đi khảo sát một lần nữa nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí, có đọ chính xác tin
cậy và đồng bộ.
- Thông tin tài sản gắn liền với đất.
Trong hồ sơ địa chính chứa đầy đủ các thông liên quan tới đất và các tài sản
trên đất như các công trình, nhà ở… Những thông tin trên đó sẽ cho biết được đầy
đủ về tài sản gắn liền với đất như diện tích công trình, nhà ở là bao nhiêu; ở vị trí

nào trong khu đất đó; loại công trình, nhà ở…mà không cần phải đi khảo sát thực tế.
- Nghĩa vụ tài chính.
Đối với công tác phân hạng và định giá đất. Kết quẩ phân hạng, định giá đất là
cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc bảo vệ và nâng cao
chất lượng đất khi sử dụng, là cơ sở xác định trách nhiệm tài chính của người sử
dụng đất trước và sau khi được đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nghĩa vụ tài chính của từng người sử dụng đất sẽ được lưu trong hồ sơ địa
chính. Khi cán bộ cần thu thuế chỉ cần nhìn vào hồ sơ là biết được người đó phải
nộp bao nhiêu, tránh tình trạng nhằm lẫn, bỏ sót trong quá trình thu thuế.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Nguồn gốc và thông tin thửa đất.
Hồ sơ địa chính sẽ ghi nhận và lưu lại nguồn gốc và thông tin của thửa đất.
Chỉ cần nhìn vào hồ sơ là có thể biết được ai đã từng là chủ sở hữu của thửa đất này,
thời gian chuyển nhượng…
- Tình trạng pháp lý.
Hồ sơ địa chính sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ
để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm
phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất như nghĩa vụ tài chính
về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả…
Thống kê, kiểm kê đất đai
Đối với công tác thống kê, kiểm kê đất đai, thì kết quả của công tác thống kê,
kiểm kê đất đai được tổng hợp từ các tài liệu trong hồ sơ địa chính, vì thế các tài


8

liu ny cng chớnh xỏc thỡ kt qu ca cụng tỏc thng kờ s rt tt, l c s ra
ch chng, bin phỏp s dng t cú hiu qu. V qua con ng thng kờ, kim
kờ t ai ta mi thy c kt qu ca cụng tỏc lp h s a chớnh phỏt huy ht ý
ngha trong qun lý t ai, mi ỏnh giỏ c tỡnh hỡnh thc hin chớnh sỏch

t ai v cỏc nhim v qun lý t ai khỏc.
Thanh tra, gii quyt tranh chp khiu ni
i vi cụng tỏc thanh tra v gii quyt tranh chp khiu ni t ai thỡ ti liu
trong h s a chớnh cú vai trũ quan trng trong vic xỏc nh i tng cng nh
ngun gc s dng t, nú l cn c phỏp lý gii quyt cỏc tranh chp. X lý trit
nhng tn ti ca lch s trong quan h s dng t, chm dt tỡnh trng s dng
t ngoi s sỏch, ngoi s qun lý ca Nh nc.
Ngay c khi t ai cú bin ng thỡcỏc ti liu ny vn phn ỏnh kp thi,
cung cp cỏc thụng tin nhanh chúng cho vic gii quyt tranh chp. ng thi
thụng qua cụng tỏc thanh tra m nõng cao cht lng cỏc ti liu trong h s
a chớnh.
Chính
sách đất
đai

Chỉnh lý
hồ sơ

- Phản ánh
hiện trạng để
xây dựng
chính sách
- Đánh giá
thực hiện
chính
sách
Thông
tin

Cơ sở thẩm

tra (nguồn
gốc, cơ sở
pháp lý sử
dụng đất )

Hồ
sơ
địa
chính

Cơ sở tổng
hợp số liệu:

biến động
sử dụng đất

- Phản ánh kết
quả thực hiện
kế hoạch

- Lập hồ sơ
- Thẩm định hồ
sơ
- Kiểm tra việc
giao đất, cho
thuê
đấtđất,
Giao

- Thống

kê, kiểm
kê đất đai

- Định kỳ
- Chuyên đề

- Đánh giá
hiện trạng sử
dụng đất

Thanh tra,
giải quyết
tranh chấp,
khiếu nại

- Cơ sở xác
định hạng đất
- Thông tin
tài sản gắn
liền với đất
Quản
lý vụ
tàitài
- Nghĩa
chính
chính về đất
đai

Quy hoạch,
cho thuê đất

kế hoạch sử
Hỡnh 1.2.
dụng Vai
đất trũ ca h thng h s a chớnh

- Cung cấp
thông tin
- Nguồn gốc và
thông tin
thửa đất
- Tình trạng
pháp lý
- Kê khai
đăng ký

- Cấp lý
giấy
i vi cụng tỏc qun
t ai
chứng nhận

quyền
sử dụng
1.1.3. Cỏc thnh phn v ni dung h thng h s a chớnh nc
ta hin
nay
đất


9

1.1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết
định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho công tác quản lý.
Nó bao gồm các tài liệu sau:
- Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính
bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kĩ thuật
đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ
địa chính trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kĩ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa.
- Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến
động đất đai và cấp GCNQSDĐ: Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê
khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ liên quan
tới nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước,… như GCNQSDĐ cũ, văn tự mua bán,
giấy phép xây dựng nhà, bản án của Tòa án nhân dân,…
- Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp
GCNQSDĐ.
Như vậy, hồ sơ địa chính gốc là tập hợp những văn bản giấy tờ được hình
thành trong quá trình sử dụng đất nhằm xác nhận quyền sử dụng đất đối với thửa
đất của chủ sử dụng; chúng được hình thành khi xét kê khai đăng ký cấp
GCNQSDĐ; khi những thủ tục này hoàn thành, chúng chỉ có ý nghĩa là tài liệu lưu
trữ và được dùng để nghiên cứu khi có yêu cầu của các cơ quan chức năng.
1.1.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý
Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ địa
chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Nội dung của hồ sơ địa chính bao
gồm các thông tin sau đây:
1. Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất (thể hiện trên bản
đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
2. Người sử dụng thửa đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy
chứng nhận QSDĐ);

10

3. Nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất (thể hiện trên
sổ địa chính và giấy chứng nhận);
4. Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và
chưa thực hiện (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng nhận);
5. Quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất (thể hiện trên sổ
địa chính và giấy chứng nhận);
6. Biến động trong quá trình sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ theo
dõi biến động đất đai và giấy chứng nhận);
7. Các thông tin khác có liên quan (thể hiện trên sổ địa chính, bản đồ địa chính
và giấy chứng nhận).
Nội dung cụ thể của hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý gồm
các loại tài liệu như sau:
* Bản đồ địa chính
Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản lý thì
bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất. Bởi bản đồ địa chính cung cấp các
thông tin không gian của thửa đất như vị trí, hình dạng, ranh giới thửa đất, ranh giới
nhà, tứ cận,.. Những thông tin này giúp nhà quản lý hình dung về thửa đất một cách
trực quan. Bên cạnh các thông tin không gian bản đồ địa chính còn cung cấp các
thông tin thuộc tính quan trọng của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất,
diện tích pháp lý, số hiệu thửa đất,… Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa
chính cơ sở và bản đồ địa chính.
+ Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành bản đồ
địa chính. Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng
ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa. Bản đồ địa chính cơ sở
được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ.
Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ sung
thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ

kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng vị


11

trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở thực địa
của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng
một chỉ tiêu thống kê.
+ Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác nhận. [4]
Bản đồ địa chính được thành lập bằng các phương pháp: đo vẽ trực tiếp ở thực
địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ bổ sung để vẽ trọn các
thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử
dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính.
Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ
nhà nước. Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính là
một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật thông tin một cách
thường xuyên. Căn cứ vào bản đồ địa chiń h để làm cơ sở giao đất, thực hiện đăng
ký đất, cấp GCNQSDĐ nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở
đô thị nói riêng. Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý
biến động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn). Làm
cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai.
+ Bản đồ địa chính gồm các thông tin:
- Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích,
loại đất.
- Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối,
đê, ...
- Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu.
- Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn

công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
+ Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp:
- Có thay đổi số hiệu thửa đất.


12

- Tạo thửa đất mới.
- Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa.
- Thay đổi loại đất.
- Đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, sông, ngòi, kênh, rạch suối
được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới.
- Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa danh và
các ghi chú thuyết minh trên bản đồ.
- Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình.
+ Bản đồ địa chính được đo vẽ lại khi mà biến động vượt quá 40%.
* Sổ mục kê đất đai
+ Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản
đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai được
lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê
đất đai [2].
+ Sổ mục kê gồm các thông tin:
- Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, tên
người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất.
- Đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình khác theo tuyến mà
có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình và diện tích
trên tờ bản đồ.
- Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến gồm
tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ.

- Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai.
+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính thì đều
phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin.
* Sổ địa chính


13

+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về
người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng
đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử
dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất [2].
+ Sổ địa chính gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ người sử dụng đất.
- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa
đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất,
những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện,
số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ.
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:
Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính
nơi có đất.
Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn.
Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi


14

kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời
hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [2].
+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động.
Thời điểm đăng ký biến động.
Số hiệu thửa đất có biến động.
Số tờ bản đồ có thửa đất biến động.
Nội dung biến động về sử dụng đất.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTN&MT, hồ sơ địa chính ngoài Bản đồ địa
chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai còn có Bản
lưu GCNQSDĐ.
Qua đó có thể thấy, hồ sơ địa chính là tài liệu được sử dụng thường xuyên
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính
phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất
để đáp ứng nhu cầu quản lý về đất đai. Điều này trở nên rất dễ dàng khi thiết lập
được CSDL địa chính. Đó là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính
(gồm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác
có liên quan) được sắp xếp, tổ chức, để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật
thường xuyên bằng phương tiện điện tử. Khi đó, các thông tin cần thiết có thể khai
thác trực tiếp từ CSDL địa chính. Chính vì vậy, việc xây dựng CSDL địa chính là
yêu cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại.

1.1.4. Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính
Theo thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, Hồ sơ địa chính được lập theo đơn
vị hành chính cấp xã. Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng
trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai. Nội dung thông
tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy chứng nhận được cấp
(nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất [2].
1.1.5. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính