Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá thẩm định bất động sản 146 nguyễn văn trối và 223 hoàng văn thụ

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
*****

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá thẩm
định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi và
223 Hoàng Văn Thụ
GVHD : TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
SVTH : Võ Tá Chiến
LỚP

: TĐG03 - K33

MSSV : 107210901

Tp.Hồ Chí Minh, Tháng 04 năm 2011


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Lời cảm ơn

Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý thầy cô trường Đại
Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình dạy dỗ, chỉ

bảo em trong suốt 4 năm học tập tại trường, giúp em trau dồi
thêm các kỷ năng, kiến thức, tự tin bước vào cuộc sống.
Đặc biệt cảm ơn cô Nguyễn Quỳnh Hoa đã tận tình
hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị trong công
ty thẩm định giá Việt Nhất đã giúp đỡ, chỉ bảo, tạo điều kiện
cho em được tiếp xúc với công việc thực tế. Chúc các anh chị
luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộcsống.
Chúc công ty ngày càng phát triển.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn !

Sinh viên thực hiện
Võ Tá Chiến


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
*****
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
*****
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

MỤC LỤC
*****
Lời mở đầu .............................................................................................................. 1
Chương 1: Cở sở lý luận .......................................................................................... 3
1.1 Tổng quan về thẩm định giá ............................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm .......................................................................................... 3
1.1.2. Đối tượng thẩm định giá ......................................................................... 3
1.1.3. Vai trò của thẩ m đinh
̣ giá ....................................................................... 4
1.1.4. Mục đić h của thẩ m đinh
̣ giá ................................................................... 4
1.1.5. Cơ sở giá tri ̣của thẩ m đinh
̣ giá ............................................................... 6
1.1.5.1. Giá trị thị trường ................................................................................. 6
1.1.5.1. Giá trị phi thị trường ........................................................................... 6

1.1.6. Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản ................................. 6
1.1.6.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất ............................................ 7
1.1.6.2. Nguyên tắc thay thế ............................................................................ 7
1.1.6.3. Nguyên tắc dự báo .............................................................................. 7
1.1.6.4. Nguyên tắc cung cầu .......................................................................... 7
1.1.6.5. Nguyên tắc đóng góp .......................................................................... 7
1.1.6.6. Nguyên tắc phù hợp ............................................................................ 8
1.1.6.7. Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển ........................ 8
1.1.7. Quy triǹ h thẩ m đinh
̣ giá ......................................................................... 8
1.2. Tổ ng quan về bấ t đô ̣ng sản .............................................................................. 8
1.2.1. Khái niệm .............................................................................................. 8
1.2.2. Đặc trương của bất động sản ................................................................ 8
1.2.3. Thuô ̣c tiń h của bấ t đô ̣ng sản .................................................................. 9
1.2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản ....................................... 10
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiế p ............................................................ 10
1.2.4.2. Phương pháp chi phí ........................................................................... 12
1.2.4.3. Phương pháp thă ̣ng dư ....................................................................... 13
1.2.4.4. Phương pháp thu nhâ ̣p ........................................................................ 14
1.2.4.5. Phương pháp lơ ̣i nhuâ ̣n ....................................................................... 15
Chương 2: Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, văn phòng,
trung tâm thương mại hiện nay ở TPHCM. ............................................................. 17
2.1. Tổng quan về Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................ 17
2.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................. 17


GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Chuyên đề tốt nghiệp

2.1.2. Quy hoạch tương lai .............................................................................. 17
2.2. Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, cao ốc vă phòng, trung
tâm thương mại tại Tp.HCM ..................................................................................... 18
2.2.1. Tiêu chí phân hạng cao ốc văn phòng .................................................. 18
2.2.2. Tổng quan về thị trường ....................................................................... 21
2.2.3. Đánh giá tiềm năng phát triển năm 2011 .............................................. 32
Chương 3: Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm
định bất động sản số 146 Nguyễn Văn Trổi – Hoàng Văn Thụ ............................. 37
3.1. Giới thiệu về bất động sản ................................................................................ 37
3.1.1 Đặc điểm pháp lý ................................................................................... 37
3.1.2. Đặc điểm kỷ thuật ................................................................................. 37
3.2. Cơ sở và nguyên tắc thẩm định giá ................................................................... 40
3.2.1. Cơ sở giá trị ............................................................................................ 41
3.2.2. Nguyên tắc thẩm định ............................................................................ 41
3.2.3. Thờii điểm thẩm đinh ............................................................................. 41
3.2.4. Mục đích thẩm định ............................................................................... 41
3.2.5. Các phương pháp thẩm định .................................................................. 41
3.3. Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất
động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ ............................................ 41
3.3.1. Phương pháp so sánh ............................................................................. 41
3.3.1.1. Phân tích các bất động sản so sánh .................................................... 41
3.3.1.2. Thực hiện điều chỉnh và ước tính giá quyền sử dụng
bất động sản ....................................................................................................... 43
3.3.2. Phương pháp thặng dư .......................................................................... 46
3.3.2.1. Phân tích thông số đầu vào ................................................................. 46
3.3.2.2.
Ước tính tổng doanh thu của bất động sản 146
Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ .......................................................... 49
3.3.2.2.1. Ước tính doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư cao
cấp ..................................................................................................................... 49

3.3.2.2.2. Ước tính doanh thu từ việc cho thuê khu thương mai
– dịch vụ - văn phòng ........................................................................................ 55
3.3.2.2.3. Ước tính doanh thu từ việc cho thuê khu gửi xe ............................. 57
3.3.2.3. Ước tính tổng chi phí của bất động sản 146 Nguyễn
Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ ....................................................................... 58
3.3.2.3.1. Chi phí xây dựng cao ốc .................................................................. 58


GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Chuyên đề tốt nghiệp

3.3.2.3.2. Ước tính chi phí quản lý và bán căn hộ chung cư
cao cấp ............................................................................................................... 60
3.3.2.3.3. Ước tính chi phí vận hành cho thuê khu thương mai
– dịch vụ - văn phòng ........................................................................................ 61
3.3.2.3.4. Ước tính chi phí vận hành cho thuê khu gửi xe .............................. 62
3.3.2.4. Ước tính giá trị khu đất ...................................................................... 63
3.3.2.5. Nhận xét ............................................................................................. 63
3.3.2.6. Những hạn chế và khó khăn ................................................................ 64
Kết luận ..................................................................................................................... 65
Tài liệu tham khảo .................................................................................................... 66
Phụ lục ....................................................................................................................... 67


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

LỜI MỞ ĐẦU

*****
 Lý do chọn đề tài
Ở Việt Nam hiện nay, nghề thẩm định giá đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm
định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ
tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân
hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của
công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời
kỳ hội nhập Quốc tế. Tuy nhiên, công tác thẩm định giá ở Việt Nam vẫn còn nhiều lĩnh
vực thiếu hệ thống thông tin và phương pháp thẩm định còn nhiều tranh cải.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc định giá tài sản chính xác phù hợp với
thực tế rất quan trọng, làm tăng thêm sự minh bạch thị trường để thu hút vốn đầu tư trong
nước cũng như nước ngoài.
Trong giai đoạn phát triển và hội nhập, cùng với việc tăng trưởng kinh tế nhanh,
nhu cầu mở văn phòng của các doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động tại vùng
kinh tế trọng điểm phía Nam tăng cao và để đáp ứng được nhu cầu đó thì thị trường phải
tạo ra một nguồn cung lớn và chất lượng. Chính vì vây, các dự án cao ốc văn phòng lần
luợt được khởi công tại các vị trí trọng điểm. Từ đây dịch vụ thẩm định giá đất dự án
cũng phát triển để đáp ứng thị trường. Khác với thẩm định giá nhà phố, đất nông
nghiệp…thẩm định giá đất dự án xây dựng cao ốc văn phòng phức tạp và cần nhiều thông
tin hơn. Để tìm hiển và làm rõ về vấn đề này tác giả đã tiến hành viết chuyên đề: “ Ứng
dụng các phương pháp thẩm định giá thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi
và 223 Hoàng Văn Thụ”. Trong chuyên đề tác giả sẽ tìm hiểu, áp dụng các phương pháp
thẩm định giá để tìm ra mức giá phù hợp.
 Mục đích nghiên cứu
Tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới
giá đất dự án cao ốc văn phòng hiện nay.
 Nội dung nghiên cứu của chuyên đề
Chuyên đề gồm có 3 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận
1

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Chương 2: Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại
hiện nay ở TPHCM
Chương 3: Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản
số 146 Nguyễn Văn Trổi – Hoàng Văn Thụ

2


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Chương 1: Cơ sở lý luận
1.1 . Tổng quan về thẩm định giá
1.1.1 Khái niệm
Ở nước ta khái niệm thẩm định giá xuất hiện vào khoảng năm 1995, là thuật ngữ
dùng để diển đạt từ tiếng Anh là “Valuation” và “Appraisal”, có nghĩa là sự ước tính và
có hàm ý là cho ý kiến của một chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.
Nguồn gốc của 2 thuật ngữ này là từ tiếng Pháp.
Hiện nay, có rất những khái niệm Thẩm định giá khác nhau như sau:

Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Anh Quốc: “Thẩm
định giá bất động sản là quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích đã được xác định, trong những điều kiện của một thị trường nhất định là những

phương pháp phù hợp”.

Theo giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây Dựng và Bất Động Sản thuộc
Đại học quốc gia Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước
tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm có cân nhắc
đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.

Ở Việt Nam, theo Pháp lệnh giá: “ Thẩm định giá là việc đánh giá, đánh
giá lại giá trị của tài Rsản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ quốc tế”.

Theo từ điển Oxford: “ Thẩm định giá là sự ước tính bằng tiền của một vật,
của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Qua các khái niệm nêu trên, ta có thể hiểu một cách tổng quát: “Thẩm định giá là
sự ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản tại một địa điểm, thời điểm nhất định cho
một mục đích cụ thể trên cơ sở sử dụng các dữ kiện, các yếu tố của thị trường”.
1.1.2.

Đối tượng của thẩm định giá

Đối tượng thẩm định giá là quyền tài sản.
Trong hoạt động Thẩm định giá Quốc tế người ta thừa nhận và phân biệt quyền tài
sản thành 4 loại:
 Quyền tài sản bất động sản:
Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý, tách biệt với thực thể vật
chất của bất động sản, bao gồm các quyền, các khoản thu nhập liên quan đến quyền sở
hữu bất động sản như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền
bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư
khai thác hoặc sử dụng bất động sản.

3


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Quyền tài sản bất động sản cụ thể thường được biểu hiện trong một văn bản chính
thức của Nhà Nước (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử
dụng nhà ở) hay một hợp đồng ( như hợp đồng cho thuê, hợp đồng chuyển nhường
quyền khai thác…).
 Quyền tài sản động sản:
Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền
đến quyền sở hữu. Tài sản lợi tức khác với bất động sản, có thể là tài sản hữu hình hoặc
vô hình.
 Quyền tài sản doanh nghiệp:
Quyền tài sản doanh nghiệp là giá trị của doanh nghiệp gắn với lợi nhuận mang lại
từ hoạt động kinh doanh.
 Lợi ích tài chính:
Lợi ích tài chính là những khoản lợi nhuận thu được từ các giao dịch tài chính.
Do đối tượng của thẩm định giá là quyền tài sản nên trước khi tiến hành Thẩm
định giá cần phân biệt rõ các loại quyền tài sản và phải xác định chính xác quyền lợi nào
được yêu cầu Thẩm định giá.
1.1.3. Vai trò của thẩm định giá
Là công cụ cơ bản trong quản lý giá cả của Nhà nước, quản lý việc mua sắm,
chuyển nhượng, cho thuê…tài sản công, tránh được việc làm thất thoát tài sản Nhà nước.
Góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hoạch toán chính xác chi phí kinh
doanh, tiết kiệm chi phí xã hội.
Góp phần phát triển và lành mạnh hóa các loại thị trường đầu vào của sản xuất
(mặt bằng sản xuất, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu…)

Là nhân tố góp phần phát triển nền kinh tế vận hành theo quy luật kinh tế thị
trường.
Góp phần thúc đẩy phát triển thị trường tài sản.
Tuy nhiên ở nước ta do ngành thẩm định giá mới chỉ ở giai đoạn sơ khai nên đòi
hỏi phải có sự quản lý của Nhà Nước nhằm đảm bảo tính hiệu quả, công bằng, ổn định
đời sống kinh tế xã hội và chính trị của Quốc gia.
1.1.4. Mục đích của Thẩm định giá

4


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, trong đó có một
số loại thường hay gặp sau đây: mục đích bảo quản tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi
quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…
 Bảo quản tài sản.
- Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản.
- Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
 Mua bán tài sản đơn hạng mục.
 Biến động chủ quyền tài sản của Doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh.
- Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp.
- Bán doanh nghiệp.
- Cho thuê.
 Chuyển nhượng bất động sản.
 Bồi thường.
 Thế chấp.

 Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa.
- Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị
trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán
giá thành. Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn
thấy năng lực chi đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu.
- Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi
hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu. Bản thân điều đó
củng có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá.
 Hoạch toán kế toán.
- Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế
nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm…là lấy bản thân làm đối tượng ( ở đây không bao
gồm tài sản chuyển nhựng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được
vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia. Một số quốc gia lấy giá
cả thị trường hiện hành để tính giá thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá
nộp thuế. Vì vậy cần phải có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định
thuế.
 Nghiệp vụ thanh toán.
- Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc
nhập; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với
tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi. Như thế cần các nhà
5


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

chuyên môn thẩm định giá đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện
hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có.
 Phục vụ tư vấn.

- Việc trình bày các đặc tính thẩm định giá ở trên đều có thể coi như các
lĩnh vực đặc thù của phục vụ tư vấn. Ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là
trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành
nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn
cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh.
- Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là:
+ Kiện tụng
+ Giúp cho việc hoạch toán kế toán
1.1.5. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
1.1.5.1. Giá trị thị trường
“ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một
bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,
trong điều kiện thương mại bình thường” ( Quyết định 24/2005 QĐ-BTC ngày
18/04/2005 của BTC về việc ban hành 03 tiêu chẩn thẩm định giá Việt Nam).
1.1.5.2 Giá trị phi thị trường
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá
trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải
bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn
chế, giá trị để tính thuế…” ( Quyết định 77/2005QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của BTC về
việc ban hành 03 tiêu chuẩn định giá Việt Nam).
1.1.6. Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản
1.1.6.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất cho một tài sản có thể thực
hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá
trị cao nhất cho tài sản.
6

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay
nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động
sản, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản tối ưu là nền tảng
xác định giá trị thị trường của nó.
1.1.6.2. Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn
sẽ được bán trước.
Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc
mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá
mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua mới tài sản thay
thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm.
Người thận trọng sẽ không trã giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua mới tài sản thay
thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm. Nghĩa là người mua thường không
trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có diện tích đất tương đương và xây dựng
một công trình tương ứng trừ khi do điền kiện đất thời gian không thuận lợi và rủi ro.
1.1.6.3. Nguyên tắc dự báo
Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách
quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản trong tương lai có tác
động tới giá trị của bất động sản. Vì vậy cần phải dự báo được sự biến động của các yếu
tố này trong thẩm định giá được chính xác.
1.1.6.4. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các
lực lượng cung cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm tiến hành thẩm định giá.
Chú ý đến sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương chính sách của

nhà nước…
1.1.6.5. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động
sản. Nguyên tắc này vận dụng khi tiến hành điều chỉnh giá trị của những bất động sản so
sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định.
7


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
1.1.6.6. Nguyên tắc phù hợp

Bất động sản phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận
nhằm đạt mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó cần phải phân tích xem
liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp
giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tôt nhấp và hiệu
quả nhất.
1.1.6.7. Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí liền kế
cận cũng phải có một giá trị như vậy. Người thẩm định phải cân nhắc đến sự cân bằng
trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoách định, các
nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.
1.1.7. Quy trình thẩm định giá
Các bước thực hiện trong quá trình thẩm định giá
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
1.2 Tổng quan về bất động sản
1.2.1. Khái niệm:
“Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
đố, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định” (theo điều
181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995).
1.2.2. Đặc trương của bất động sản:
8


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
 Khã năng co giản của cung bất động sản kém

Với tính khan hiếm của bất động sản đã tạo nên sự kém co giãn của cung bất động
sản so với nhu cầu của con người. Khã năng co giãn của cung bất động sản so với nhu
cầu của con người. Khã năng co giãn của cung bất động sản kém thể hiện ở các mặt như
sự phát triển của đất đai (cung) luôn bị hạn chế với các điều kiện về tự nhiên, môi trường
và việc phân phối đất đai hữu dụng cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất trong thời kỳ. Ngoài ra việc xây dựng công trình trên đất cũng tốn
nhiều thời gian, công sức, tiền bạc.
 Thời gian mua bán kéo dài, chi phí giao dịch cao
Bất động sản là tài sản quan trọng, có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao
dịch mua bán cần phải được cân nhắc, phải có thời gian xem xét cụ thể về vật chất, các
yếu tố pháp lý của bất động sản. Ngoài ra thời gian giao dịch còn bị chi phối bởi cơ chế
hành chính của thủ tục chuyển quyền sở hữu.
 Khã năng thanh khoản kém

Giá trị bất động sản cao cộng thêm thời gian mua bán dài dẫn đến khã năng
chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. Mặt khác do cuộc sống con người gắn liền với bất
động sản nên ngoại trừ những trường hợp đặc biệt có nhu cầu cần thiết yếu chủ tài sản
mới chịu thay đôi.
 Chịu sự can thiệp và quản lý của Nhà Nước
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh
hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế
chính trị của Quốc gia. Do đó Nhà nước phải thường xuyên can thiệp, quản lý chặt chẽ
đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản. Điều này thể hiện qua việc Nhà nước
chỉ cấp cho người dân quyền sử dụng đất, còn quyền chiếm hữu và quyền định đoạt thì
thông qua các công cụ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chính sách quy hoạch đất
đai.
1.2.3. Thuộc tính của bất động sản
 Tính bất động
Bất động sản không thể di chuyển từ nơi này qua nơi khác, mỗi bất động sản đều
có một vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá trị của
bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí, đặc điểm của nó và thường mang đậm tính chấp
9


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

địa phương. Do đó để định giá đúng giá trị của bất động sản đòi hỏi thẩm định viên phải
am hiểu thị trường nơi bất động sản tọa lạc.
 Tính đa dạng
Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô của lô đất và các tài sản trên đất hình
thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thườngnhà ít có hai bất động sản nào
giống hết nhau. Do đó giá trị của các bất động sản thường rất khác nhau, gắn liền với đặc

điểm cụ thể của các bất động sản đó. Ví dụ giá trị nhà biệt thự khác giá trị nhà phố, giá trị
nhà trệt khác giá trị nhà có lầu, giá trị đất nông nghiệp khác giá trị đất thổ cư, giá trị đất
vuông vức khác giá trị đất nở hậu…Thẩm định viên khác phải xem xét kỹ lưỡng các đặc
điểm của bất động sản trước khi thẩm định để đưa ra kết quả chính xác nhất
 Tính khan hiếm
Diện tích đất đai hữu dụng là có giới hạn, sự phát triển đất đai hữu dụng cũng luôn
phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, giữa đất nông nghiệp, đất sản xuất
kinh doanh và đất ở, trong khi đó dân số thì ngày càng tăng lên, do đó nhu cầu về nhà ở
đất đai của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng
nên luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường. Chính sự khan hiếm của bất động sản nên
giá trị của bất động sản thường bị đẩy lên cao hơn giá trị thực, đôi khi tạo ra những cơn
sốt giá.
Có thể khắc phục tình trạng khan hiếm đất đai bằng cách tận dụng chiều cao của
khoảng không gian (như xây nhà cao tầng…).
 Tính bền vững
Đất đai và các tài sản gắn liền với đất có tính bên vững rất cao do đời sống của con
người luôn gắn liền với đất nên việc xây dựng cải tạo luôn hướng đến mục đích lâu dài,
hàng chục hàng trăm năm. Tính hữu dụng của bất động sản vẫn luôn được bồi đắp, cải
tạo nên có hiệu quả kinh tế lâu dài. Giá trị của bất động sản chỉ có thể tăng lên chứ không
thể giảm xuống.
1.2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Trong việc sử dụng các phương pháp để thẩm định giá không có phương pháp nào
là chính xác mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Cùng các phương pháp khác được sử
dụng để kiểm tra hoặc hổ trợ.
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
10


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
 Khái niệm:

Là một hình thức xác định giá trị của bất động sản bằng cách so sánh với các bất
động sản tương đồng đã được giao dịch hoặc đang giao dịch trên thị trường vào thời điểm
thẩm định giá.
 Cơ sở lý luận:
Giá trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản
cùng loại đã được giao dịch hoặc đang giao dịch trên thị trường.
 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh:
Nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
 Các trường hợp áp dụng
Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các bất động sản ngoại trừ các bất
động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn hay các cao ốc thương mại.
Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiên
khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư thực hiện.
 Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán vào thời điểm thẩm định
giá hoặc gần cận với thời điểm thẩm định giá mà có thể so sánh được với tài sản cần thẩm
định giá về các yếu tố chủ yếu và các thông số kỷ thuật chủ yếu.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá mua bán
thực tế của các tài sản này có đáp ướng nội dung giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm
định giá tài sản quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1 ban hành theo quyết định
số 24/2005/QĐ-BTC ngày18/4/2005 của Bộ trưởng bộ tài chính hay không và đảm bảo
rằng tài sản này có thể so sánh được hay không.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được, thích hợp (ít nhất phải từ 3
tài sản trở lên).
Bước 4: Xác định sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi tài sản so sánh với
tài sản cần thẩm định giá và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm xuống) bằng số
tuyệt đối hoặc tương đối.

Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của tài sản cẩn thẩm định giá trên cơ sở giá
bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
“Giá trị bất động sản = Giá trị đất + Giá trị công trình xây dựng”
 Ưu điểm:
11


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Là phương pháp đơn giản, dễ hiểu và dễ thực hiện cho thẩm định viên lẫn không
phải thẩm định viên.
 Nhược điểm:
Bắt buộc phải có thông tin không có những thông tin về giá giao dịch của các tài
sản có thể so sánh được thì không thể thực hiện. Các dữ liệu mang tính lịch sử. Tính hợp
lý và chính xác phù thuộc vào các điều kiện để có thể so sánh được.
1.2.4.2. Phương pháp chi phí
 Khái niệm:
Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá bất động sản được dựa trên cơ sở là
người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so
với chi phí bỏ ra để mau đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá trị
của một bất động sản có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một
vật thay thế.
 Phạm vi áp dụng:
Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các bất động sản chuyên dùng,
các bất động sản đã qua sử dụng, bất động sản mà các tài sản so sánh tuy đồng dạng
nhưng có qua nhiều yếu tố khác nhau, hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo
hiểm, thẩm định giá tài sản kiểm tra đấu thầu.

 Các bước thực hiện:
Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là đất
trống.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng hiện có trên lô đất.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện
có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia làm 3 loại:
Giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá.

12


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Giá thị trường của tài sản = Giá thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện tại của
công trình xây dựng (= Tổng giá trị công trình xây dựng mới – Khấu hao tích tụ đối với
công trình xây dựng hiện có).
 Ưu điểm:
Phương pháp này cung cấp cho ta chỉ số về giá trị đáng tin cây nhất đối với những
tài sản hữu hình khi không có sự xuất hiện của thị trường thứ hai.
 Nhược điểm:
Phương pháp này phải dựa vào các dữ liệu thị trường để so sánh nên cũng gặp
phải những hạn chế giống như phương pháp so sánh.
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra
giá trị.
Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây
dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp nay.

Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, cộng tổng của nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ tài sản.
Việc ước tính khấu trừ tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có
những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp
nào được áp dụng rộng rãi để ước tính khấu trừ.
1.2.4.3. Phương pháp thặng dư
 Khái niệm:
Bất động sản tạo ra thu nhập là một dạng tài sản đầu tư, và xét theo quan điểm đầu
tư thì khã năng sinh lợi là yếu tố then chố ảnh hưỡng đến giá trị tài sản. Một nhà đầu tư
vào bất động sản mang lại thu nhập bỏ ra một số tiền ngày hôm nay hy vọng sẽ nhân
được một số tiền lớn hơn trong tương lai. Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định
giá bất động sản bao gồm các cách thức, kỹ thuật và phép tính toán học mà nhà thẩm định
giá sử dụng để phân tích khã năng sinh lợi của tài sản, ước tính thu nhập tạo ra bởi bất
động sản và chuyển đổi các thu nhập này thành một chỉ dẫn giá trị hiện tại của tài sản.
 Cơ sở lý luận:

13


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản có
thể được đo bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận
được từ việc khai thác bất động sản đó.
 Các nguyên tắc áp dụng:
Phương pháp vốn hóa thu nhập liên quan đến các nguyên tắc thẩm định giá sau:
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
 Nguyên tắc cung cầu.

 Nguyên tắc dự đoán lợi ích tương lai
 Phạm vi áp dụng:
Có thể dùng phương pháp vốn hóa thu nhập để thẩm định giá bất cứ bất động sản
nào tạo ra thu nhập. Thông thường phương pháp vốn hóa thu nhập có thể được sử dụng
trong thẩm định giá các loại bất động sản sau: Đất nông nghiệp, đất công nghiệp, của
hàng trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê.
Kỹ thuật vốn hóa thu nhập không phải luôn luôn dựa vào các thương vụ bán có thể
so sánh, nhưng một số dữ liệu thích hợp và chứng cứ thị trường thì rất cần thiết. Chẳng
hạn như vốn hóa hoa lợi phụ thuộc vào sự lựa chọn hoặc phát triển một tỷ suất hoa lợi
phù hợp. Tỷ suất hoa lợi phải phản ánh những gì nhà đầu tư kỳ vọng thu được trong một
thương vụ có thể so sánh như là một đầu tư có thể thay thế trên thị trường với mức độ rủi
ro tương tự.
 Phân tích thu nhập và chi phí:
Phân tích thu nhập và chi phí có ý nghĩa quan trọng trong phương pháp vốn hóa
thu nhập. Một số đánh giá đúng đắn thu nhập là điều kiện cần thiết để đảm bảo cho sự
chính xác của chỉ dẫn giá trị được xác định từ phương pháp vốn hóa thu nhập.
Nhà thẩm định giá phải có quan điểm tương lai cả trong việc ước tính thu nhập và
chi phí cũng như lựa chọn phương pháp luận vốn hóa thích hợp. Thu nhập quá khứ cũng
như hiện tại rất có ý nghĩa, nhưng điều cần quan tâm là tương lai. Thu nhập quá khứ chỉ
quan trọng khi người mua chấp nhận nó như là một chỉ dẫn của tương lai. Thu nhập hiện
tại là một chỉ dẫn, một điểm khởi đầu tốt, nhưng chiều hướng và kỳ vọng sự thay đổi
trong thu nhập mới là điều then chốt trong phương pháp vốn hóa.
1.2.4.4. Phương pháp thu nhập:
14


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

 Vốn hoá trực tiếp:
Là một loại kỹ thuật vốn hoá dựa trên sử dụng tỷ lệ vốn hoá hoặc hệ số nhân vốn
hoá rút ra từ thị trường, trong đó chỉ quan tâm đến thu nhập của năm đầu tiên từ tài sản.
 Công thức: V = I / R hoặc V = I * GI
Trong đó: V : giá trị tài sản
I : thu nhập ròng trong một năm
R: tỷ suất vốn hoá
GI: hệ số thu nhập ( = 1 / R )
 Dòng tiền chiết khấu( DCF):
Ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng
tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và
không ổn định của thu nhập.
 Công thức:
n

Trường hợp dòng tiền không đều: PV  
t 1

n

Trường hợp dòng tiền đều: PV  CF 
t 1

CFt

1  r 

1

t





Vn

1  r n

Vn

1  r t 1  r n

Trong đó: PV : Giá trị thị trường của tài sản,
CFt : Thu nhập năm thứ t,
Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n,
n

: Thời gian nắm giữ tài sản,

r

: tỷ suất chiết khấu.

1.2.4.5. Phương pháp lợi nhuận
 Khái niệm:
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi
của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá
 Cơ sở lý luận:

15


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người chủ sở
hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy nhất. Vì vậy,
giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê) từ bất động sản
 Phạm vi áp dụng:
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá mà việc so sánh
những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả
năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như:
rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn…
 Các bước thực hiện:
Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả
các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký
với cấp thẩm quyền.
Bước 2: Xác định tổng chi phí
Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản
Bước 4: Áp dụng công thức để tính giá trị của bất động sản
“Giá trị thị trường của bất động sản =Thu nhập thực hàng năm / Tỷ suất vốn hóa”

16


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

Chương 2: Thực trạng thị trường căn hộ, văn phòng, trung tâm
thương mại hiện nay ở TPHCM.
2.1. Tổng quan về thành phố Hồ Chí Minh
2.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh nằm ở miền Nam Việt Nam, thuộc vùng đông nam bộ.
Có khi hậu nhiệt đới gió mùa.
Tiếp giáp các tỉnh: Bình Dương, Tây Ninh, Đồng Nai, Bà Rịa- Vũng Tàu, Long
An, Tiền Giang và giáp với biển Đông.
Diện tích: 2.095.239 km2. Là thành phố lớn nhất của Việt Nam.
Dân số: 7.123.340 người (thống kê ngày..). Là thành phố đông dân nhất Việt Nam.
Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là một trong 5 thành phố trực thuộc trung ương
của Việt Nam. Về mặt hành chính, thành phố được chia làm 19 quận và 5 huyện.
Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, TPHCM là một đầu mối giao thông
quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và
còn là một của ngỏ quốc tế.
Thành Phố Hồ Chí Minh cũng là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía nam,
bao gồm TP.Hồ Chí Minh, Bà Rịa- Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây
Ninh và Tiền Giang – một khu vực có diện tích 23.754 km2 với dân số hơn 10 triệu
người, có thị trường sôi động nhất và có sức hấp dẫn đầu tư nước ngoài lớn nhất nước.
2.1.2. Quy hoạch trong tương lai:
Quy hoạch là một trong những yếu tố tác động mạnh nhất đến thị trường bất động
sản. Việc Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch sử dụng đất cho từng khu vực có
ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản trên thị trường.
Năm 2010, Thủ tướng chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây
dựng TPHCM đến năm 2025.
Theo quy hoạch, bán kinh khu vực nội thành của TPHCM là 15km và TPHCM sẽ
có 4 khu đô thị vệ tinh mới gồm: khu đô thị Thủ Thiêm (quận 2) khoảng 737 ha và khu
công nghệ cao tại quận 9 khoảng 872 ha; khu đô thị Nam Sài Gòn và cảng Hiệp Phước
17

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

(huyện Nhà Bè) khoảng 3.900 ha; khu đô thị Tây Bắc (huyện Hóc Môn và Củ Chi) với
quy mô khoảng 6.000 ha; khu đô thị phía Tây là một phần huyện Bình Chánh với quy mô
khoảng 500ha.

(Bản đồ: quy hoạch của TPHCM từ 2010 đến 2025)
Đến năm 2025, TPHCM sẽ là đô thị đặc biệt của cả nước, là trung tâm công
nghiệp dịch vụ đa lĩnh vực của khu vực và Đông Nam Á. Dự đoán diện tích đất xây dựng
đô thị của thành phố và năm 2025 vào khoảng 100.000 ha.
Từ những thông tin quy hoạch của TPHCM như trên, chúng ta có thể dự đoán
được rằng trong tương lai, các khu vực trên sẽ là những điểm nóng của thị trường bất
động sản và đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản.
2.2. Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm thương
mại tại TPHCM
2.2.1. Tiêu chí phân hạng cao ốc, văn phòng:
Hiện nay trên thế giới không hề có chuẩn chung trong việc phân loại A, B, C cho
thị trường cao ốc văn phòng cho thuê. Chuẩn mực này phụ thuộc vào điều kiện của thị
trường bản địa, không có sự áp đặt đại trà, tuỳ theo quốc gia sẽ có chuẩn riêng. Chẳng
18