ChuyenDe 2 TT bđs

Trung tâm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh

Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639
Email : - Website : www.nhaxanhs.com

Chuyên đề 2
Thị trường bất động sản
Đặt vấn đề

I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
I.1. Khái niệm

I.1.1. Khái niệm về bất động sản:

Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công
trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động sản được sản nghĩa đất đai và
những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
I.1.2. Khái niệm liên quan khác:

+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời
điểm xác sản, được lập theo đơn vị hành chính.
+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể
hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuốt kỳ quy hoạch.

+ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật
dân sự 2005)
đó.

+ Quyền sản đoạt: Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu
+ Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản

I.2. Thuộc tính

- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng
chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn,
đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí
của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức
sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận
nhau.

- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn
liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề
của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ
mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm

Nhaxanh’s Training | 1


được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất
động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.

Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong 1 khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ
thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua
lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho
sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài
giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước

là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 253 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có
rất nhiều nguyên nhân:
- Do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn;

- Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho
diện tích đất nông nghiệp giảm;
- Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân
số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu
mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.

- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình
trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà
không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội
nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu
nên nó mang tính bền vững.
Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do
đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân
đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
I.3. Đặc trưng của bất động sản:

I.3.1. Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:

Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá
cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
- Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn
luôn không thay đổi.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.

Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui hoạch
và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:

Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử
dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất
trái với quy hoạch. Những thay dổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân
theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
I.3.2. Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động
sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các
tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa người
mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho
Nhaxanh’s Training | 2


những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng CNH-HĐH, chính sách pháp
luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện
nay, tất cả đều làm cho chi phí mua- bán giao dịch bất động sản tăng.
I.3.3. Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại
cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi
chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi
khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi
bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
I.3.4. Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một
quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử
dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp trực tiếp của Nhà nước.
II. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

II.1 Khái niệm:

Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá. .

Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch
về bất động sản của bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản có thể phân thành thị
trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các công trình kiến trúc khác nhau....
I1.2. Các đặc trung của thị trường bất động sản:

1.2.1. Không có thị trường trung tâm:

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa
họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Bất động sản mang tính bất động không thể di
dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá
trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt động
của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế)
hoạt động của hợ là do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính thống
nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho những người tham gia giao dịch.
1.2.2. Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi.... để đáp ứng sự
thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và
cần có sự can thịệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở.... theo
từng thời kỳ, địa phương cụ thể. Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự
tác động của các chính sách Nhà nước và theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác
nhau.
1.2.3. Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi của sự can thịêp nhiều và trực tiếp của

Nhà nước nên mức độ hòan hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng
hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác.
Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất
động sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về . quản lý, kinh tế xã hội liên

Nhaxanh’s Training | 3


quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh
tranh những là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
1.2.4. Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị truờng tài chính tiền tệ và với
sư phát triển kinh tế của 1 quốc gia

Với tư cách là một thị trường đầu vào của cảc ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường bất
động sản chiếm vi trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hoà cung cầu cua các loại
hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của
chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ mật thịết với các thị trường
khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc
dân.

Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất
tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những
rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều
đó đã tác động đến thị trường tín dụng. Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này
nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán
để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả.
III. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
III.1. Thị trường đất sản xuất nông nghiệp

Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành

kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông
nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà thẩm sản giá hiện nay quan
tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này.

III.2. Thị trường nhà ở

Đây là thị ttường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hoá.
Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:

Nhà biệt thự:
Nhà vườn:
Nhà phố riêng biệt và phố liên kế:
Nhà chung cư
III.3. Thị trường nhà xưởng công nghiệp

Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch
dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xụất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy
đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục dích sử dụng từ đất sản
xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hoá. Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên
ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường.

III.4. Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc
văn phòng:
Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh,
điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu
tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.

Nhaxanh’s Training | 4

IV. CÁC YẾU TỐ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
IV.1. Nhà nước

Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong
việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau:

- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên
quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng
nhà xưởng.

- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị
có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán. Đây
là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản.

IV.2. Nhà đầu tư:

Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác.

Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ
yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà
xưởng công nghiệp cũng như thị ttường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch
vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,...

Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ là đặc biệt quan
trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi
động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán
trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên
đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.
IV.3. Người mua và người bán thông thường

Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do
khác nhau. Họ có thể là:
- Người mua đơn thuần

- Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác.
- Vừa bán vừa mua; .

Bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh

sống.

Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới đặc biệt là các
nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
IV.4. Người môi giới
Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thịết
về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi
chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm sản giá
cần quan tâm. Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi glới mua bán bất động sản thường
thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không
có sự quản lý của Nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động sản để
đưa vào hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị
trường bất động sản.

Nhaxanh’s Training | 5


V. XU HNG PHT TRIN CA TH TRNG BT NG SN
V.1. Nhng giai on phỏt trin ca th trng bt ng sn Vit Nam

V.1.1. Trớc tháng 10 năm 1993

+ Các giao dch cha c chính thc

+ Các giao dch ã có nhng tự phát

+ Giá tr giao dch thp

+ i tng giao dch ít

V.1.2. Giai đoạn bùng phát mức thấp: Từ năm 1993 đến năm 1996

+ Từ sau khi có Luật Đất đai năm 1993, giá trị quyền sử dụng đất đợc xác định giá; đợc
5 quyền. Hệ quả là, đất đai (quyền sử dụng đất) đợc giao dịch.
+ Một số công trình liên doanh đã đợc đầu t.

+ Các giao dịch kinh doanh BĐS trong giai đoạn này chủ yếu là các hoạt động đơn lẻ
nhng khá sôi động.
V.1.3. Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối năm 1996 đến cuối 1998

Thứ nhất, Nghị định 18, 87 về thuê đất. Theo đó chủ sử dụng đất có thể phải trả hai lần
tiền (tiền chuyển quyền và tiền thuê).
+ Thứ hai, khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á.

+ Thứ ba, Nhà nớc tăng cờng kỉ cơng quản lý đất đai.

+ Các hoạt động đầu t chủ yếu là xây nhà ở đơn lẻ trong các khu phân lô, bán nền.
+ Một số doanh nghiệp đầu t BĐS lớn lâm vào tình trạng khó khăn, phá sản

V.1.4. Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004
- Thứ nht, chính sách nới rộng với thị trờng BĐS:

+ Chính thức công nhận là hàng hoá (tuy vẫn khẳng định là hàng hoá đặc biệt);

+ Cơ chế, chính sách về thuế chuyển quyền, thuế trớc bạ (20%, 4% xuống còn
5%, 1% tơng ứng);
+ Tăng đối tợng ngời Việt kiu từ 3 lên 6;

+ Miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung c.

- Thứ hai, cùng với việc phục hồi kinh tế của các nớc Châu á sau khủng hoảng tài chính
tiền tệ là sự quay trở lại của vốn đầu t trực tiếp, là sự mở rộng đầu t vào thị trờng BĐS.
- Thứ ba là làn sóng đầu t mới, do môi trờng đầu t Việt Nam đợc đánh giá là ổn định
trong bối cảnh sau sự kiện 11 tháng 9 năm 2001.
- Thứ t, nguồn vốn ODA tiếp tục đợc cam kết ở mức cao (trên 2 tỷ USD/năm).

Giai đoạn này có thể nói là giai đoạn thành công nhất của các doanh nghiệp xây dựng.

+ HUD, Phú Mỹ Hng, Ciputra, Vinaconnex đã trở thành các công ty kinh doanh
BĐS hoặc bổ sung chức năng kinh doanh BĐS.

+ Các công ty kinh doanh BĐS trong giai đoạn này, không những thanh toán đợc
các khó khăn về tài chính mà còn có lợi nhuận lớn.

Nhaxanhs Training | 6


Bên cạnh đó, các hoạt động đầu t, giao dịch tăng gấp đôi phạm vi đô thị trên địa bàn Hà
Nội và TP Hồ Chí Minh.

Trên địa bàn các tỉnh: Đông Nam bộ và duyên hải miền Trung, rất nhiều các dự án khu đô

thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí đợc đầu t trong giai đoạn này.
Giai đoạn này, thị trờng BĐS đợc tăng trởng cả về quy mô, phạm vi và số lợng.

này.

Rất nhiều dự án lớn, quy mô đợc đa vào triển khai đầu t, giao dịch trong giai đoạn
Rất nhiều đất đai đợc chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian này.

V.1.5. Giai đoạn thoái trào, trầm lắng: Từ nửa cuối năm 2004 đến cui 2006

- Chấm dứt cơ chế phân lô bán nền đòi hỏi đầu t có lộ trình tổng thể, có quy mô lớn và
phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh.

- Thứ hai, hạn chế mua trả trớc, mà thực chất là chấm dứt tình trạng chiếm dụng vốn của
các nhà đầu t tiềm năng đối với các nhà đầu t phát triển.

- Thứ ba, đòi hỏi chủ đầu t phải có một lợng vốn ban đầu đủ lớn khi triển khai dự án
(20% đối với dự án hạ tầng khu đô thị mới).
- Thứ t, tăng giá trong khung giá quyền sử dụng đất, mà thực chất là tăng giá đầu vào
công trình.

- Thứ năm, ngân hàng cảnh báo đối với hạn mức tín dụng cho vay BĐS. Thực chất là hạn
chế tiếp tục mở rộng tín dụng BĐS.
V.1.6. Giai đoạn từ 2007 trở đi

Mt giai on mi bt u

V. 2. C hi thỏch thc ca th trng bt ng sn Vit Nam trong bi cnh WTO

V.2.1. im mnh

- Th trng cha phỏt trin, cũn nhiu c hi cho cỏc nh u t
- Ch trng ca nh nc mun tng cng thu hỳt u t

- B bin di, nhiu danh thng

- Lao ng r, chu khú

Ngun vn vn hnh vo nhiu hn

V.2.2. im yu

H tng yu so vi nhu cu (Giao thụng, vin thụng, ti chớnh, ngõn hng, )
Th trng cũn cha liờn thụng (liờn vựng, trong v ngoi nc, cỏc th trng khỏc)
T duy tng th yu (cha cú thit k tng th, cha cú c quan chu trỏch nhim cui
cựng v bt ng sn, )

Ngun lc i ng nh (Ngi dõn cũn vn nhng cha c huy ng; doanh nghip
cũn cha cú kờnh liờn kt huy ng vn)
V.2.3. C hi

Cú ln súng u t mi nờn Ngun vn u t vn hnh vo nhiu

Nm trong vựng tng trng nhanh ca th gii nờn c quan tõm u t

Nhaxanhs Training | 7


Chính trị xã hội tương đối ổn định nên được chọn là nơi đầu tư thay thế
Con người, đất nước muốn vươn lên

V.2.4. Thách thức

Có thể hấp thụ được nguồn vốn đầu tư hay không trong bối cảnh cạnh tranh đầu tư nước

ngoài

Có giải quyết được vấn đề hạ tầng cơ sở không, nhất là hạ tầng giao thông, điện

Nguồn vốn trong nước được huy động để đối ứng hay bị thay thế bởi đầu tư nước ngoài
Lợi ích đầu tư rơi vào đâu?

V.2.5. Đánh giá tổng thể

Thuận lợi – Khó khăn: 6-4

VI. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
V.1. Chức năng

- Định hướng phát triển, điều tiết thị trường;
- Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi;
- Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội;

- Ổn định kinh tế vĩ mô.
- Kiểm tra, giám sát
V.2. Nhiệm vụ

- Xây dựng và tổ chức thực hiện;

- Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hướng phát triển nền kinh tế;

- Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và kiểm soát các chính sách;

- Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia.
V.3. Phương thức

- Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế;
- Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế;
- Tổ chức kiểm tra, thanh tra;
- Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế.

V.4. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản

V.4.1. Những tác động thúc đẩy

Kinh doanh bất động sản đã có khung pháp lý điều chỉnh

Môi giới bất động sản đã trở thành một nghề

Chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản ngày được mở rộng

Quy mô kinh doanh bất động sản ngày một lớn

Lợi ích đem lại từ kinh doanh bất động sản ngày một lớn

Nhaxanh’s Training | 8


Quy mô thị trường ngày một lớn
Thị trường ngày càng phát triển

Sức mạnh của doanh nghiệp, của doanh nhân được tham chiếu qua năng lực sở hữu bất
động sản, năng lực kinh doanh bất động sản
Dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân:

+ Quy mô dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân

+ Khả năng thu hút tài chính đầu tư bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh

nhân

+ Vị trí dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân

+ Quy mô dự án bất động sản và ănng lực quan hệ của doanh nghiệp, doanh nhân

Sức lan toả của kinh doanh bất động sản tới các hoạt động khác của doanh nghiệp, doanh
nhân

+ Số lượng các nhà đầu tư bất động sản

+ Xuất thân của các nhà đầu tư bất động sản

+ Quy mô vốn của các nhà đầu tư bất động sản

V.4.2. Những tác động hạn chế

Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện:
+ Vốn pháp định

+ Chứng chỉ hành nghề

+ Đối tượng được kinh doanh bất động sản

Không phải tất cả mọi bất động sản đều là bất động sản hàng hoá:
+ Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
+ Chứng nhận về quyền tài sản

Không phải tất cả mọi chủ thể đều được phép kinh doanh bất động sản

+ Quyền được giao đất (có thu tiền, không thu tiền sử dụng đất…)

+ Quyền được thuê đất

Hạn chế về thời gian sử dụng đất của dự án

Hạn chế về mức giá đền bù giải tỏa

Hạn chế về quyền năng quyết định đền bù giải toả

Hạn chế về tính cưỡng chế của việc đền bù giải toả

Hạn chế về khả năng tiếp cận đối với đất

+ Thông tin về đất không rõ ràng

+ Đối tượng tiếp cận không rõ ràng
+ Chủ thể xử lý không rõ ràng
Những phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận:

Nhaxanh’s Training | 9


+ Quá nhiều giấy (đổ, hồng, trắng, xanh…)
+ Thủ tục hành chính trong cấp giấy quá rườm ra
+ Thời gian cấp giấy quá dài

+ Không rõ đầu mối cấp giấy

Hạn chế về thế chấp đối với các ngân hàng nước ngoài
+ Chỉ được thế chấp

+ Hạn mức cho vay đối với bất động sản của các ngân hàng thương mại
+ Các tổ chức tài chính chưa phát triển

+ Chưa có thị trường thế chấp thứ cấp
+ Chưa có thị trường mua bán nợ

VII. GIÁ TRỊ VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN

VII.1. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản

Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương
đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc
trưng sau:
+ Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;

+ Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;

+ Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hợp bằng giá cho thuê;

+ Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại,
quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;

+ Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất
động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cả biệt của người mua
và người bán;

+ Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài
nguyên đất đai là có hạn.

VII.2. Các loại hình giá cả bất động sản

Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân loại
thông dụng sau đây:
+ Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô);

+ Giá đất, giá công trình và giá bất động sản (giá đất về thực chất là địa tô được tư bản

hoá)

+ Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn)

+ Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua giao
dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý
thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai.
Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng
rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật .v.v... đối với giá bất động sản.
Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây:

Nhaxanh’s Training | 10


+ Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value);
+ Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value);

+ Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Montgage Value);

+ Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value);
+ Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve);

+ Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);

+ Giá dùng cho trước đích đầu tư (Value for Investinent Purpose);
+ Giá sử dụng hiện thời ( Curent use Value);

+ Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cái tạo bất động sản;

+ Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance);
+ Giá tính thuế (Value for Taxation);

+ Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory
Purchase)
VII.3. Giá thành bất động sản

Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng
công trình cho đến lúc tiêu thụ xong.

Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ
tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo

đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu
thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.

Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận,
hoàn thiện hạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v...

Giá cả bất động sản thường biến động do chịu ảnh hưởng của các nhân tố hành chính chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng,
trang thiết bị, phong thuỷ ...)

Nhaxanh’s Training | 11


TRUNG TÂM ĐÀO TẠO BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH (NHAXANH'S TRAINING CENTER)
•
•
•
•
•

Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13 Quận Tân Bình Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam
Tel : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639
Hotline :
o Phụ trách chuyên môn
: 0986102065 (Mr. Phạm Hoàng Hữu Bắc)
o Phụ trách đào tạo, ghi danh
: 0938770977 - 0938770877 (Ms. Huỳnh Thị Nhã Vi)
Email :
Website : training.nhaxanhs.com

Nhaxanh’s Training | 12