đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG THỊ HẰNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi và chưa
được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và các thông tin trích dẫn trong Luận văn được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hằng

i


LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn tốt nghiệp, dưới sự hướng dẫn tận tình của
Thầy giáo hướng dẫn và được phía nhà trường, cơ sở thực tập tạo điều kiện thuận lợi,
tôi đã có một quá trình nghiên cứu, tìm hiểu và học tập nghiêm túc để hoàn thành luận
văn. Kết quả thu được không chỉ do nỗ lực của cá nhân tôi mà còn có sự giúp đỡ của
quý thầy, cô, cơ sở thực tập và gia đình.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo hướng dẫn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời và
các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã hướng
dẫn, hỗ trợ tôi về phương pháp, lý luận và nội dung trong suốt thời gian thực hiện luận
văn tốt nghiệp. Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Gia Lâm, UBND các xã, thị trấn Trâu Quỳ, Yên Viên, Đặng Xá và gia đình đã
quan tâm, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Trong quá trình thực hiện và trình bày luận văn không thể tránh khỏi những sai
sót và hạn chế, do vậy tôi rất mong nhận được sự góp ý, nhận xét của quý thầy, cô.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hằng

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................vii
Danh mục bảng ..........................................................................................................viii
Danh mục hình ............................................................................................................. ix
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... x
Thesis abstract .............................................................................................................xii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu của đề tài........................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ....................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ........................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm .................................................... 4

2.1.1.

Khái niệm về giao dịch bảo đảm .................................................................... 4

2.1.2.

Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................... 5

2.1.3.

Phân loại các biện pháp bảo đảm ..................................................................... 6

2.2.

Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................. 8

2.2.1.

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên
thế giới ............................................................................................................ 8

2.2.2.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .......................................... 10

2.2.3.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined.

iii

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 31

3.4.1.

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.................................................... 31

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Gia Lâm ....................................... 31

3.4.3.

Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia
Lâm ............................................................................................................... 31

3.4.4.

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại các xã nghiên cứu .......................................................................... 32

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. .......................................................................................................... 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 32

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 32

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.................................................. 32

3.5.3.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. ............................................................. 33

3.5.4.

Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu ............................................... 33

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 34

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 35
4.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 35

4.1.1.

Vị trí địa lý .................................................................................................... 35

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 37

4.1.3.

Thực trạng môi trờng ..................................................................................... 39

4.1.4.

Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................ 40

4.1.5.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và điều
kiện kinh tế - xã hội tác động đến sử dụng đất của huyện Gia Lâm................. 45

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Gia Lâm ....................................... 47

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm ...................................................... 47

iv


4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm .......................................... 50

4.3.

Thưc trạng công tac đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia
Lâm ............................................................................................................... 54

4.3.1.

Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ................................................................................ 54

4.3.2.

Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Lâm....................... 56

4.4.

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại các xã nghiên cứu .......................................................................... 57

4.4.1.

Đặc điểm chung các xã, thị trấn nghiên cứu ................................................... 57

4.4.2.

Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã nghiên cứu ........................... 59

4.4.3.

Tổng hợp ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu ........................................ 64

4.4.4.

Tổng hợp ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên
cứu ................................................................................................................ 69

4.4.5.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu........... 72

4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ........................................................................................................... 74

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm............................................................... 74

4.5.2.

Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo
đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên
quan............................................................................................................... 75

4.5.3.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức .................................... 76

4.5.4.

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao

dịch bảo đảm ................................................................................................. 76

4.5.5.

Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp

v


luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm ......................................................................................................... 77
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 78
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 78

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 79

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 80

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BLDS

Bộ luật dân sự

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HĐND

Hội đồng nhân dân

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ

NN

Nông nghiệp

PTNT

Phát triển nông thôn

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

VP ĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

TT

Thị trấn

TMCP ĐT

Thương mại cổ phần đầu tư

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Biến động dân số và lao động đoạn 2012 – 2015 ....................................... 43
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2015 ................................. 52
Bảng 4.3. Diện tích đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm........................... 53
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Lâm giai đoạn
2011 – 2015............................................................................................... 55
Bảng 4.5. Một số chỉ tiêu đặc trưng của các xã điều tra ............................................. 57
Bảng 4.6. Tình hình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ở các xã, thị trấn .......... 59
Bảng 4.7. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo
lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
địa bàn nghiên cứu .................................................................................... 60
Bảng 4.8. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Gia Lâm .................................................................. 63
Bảng 4.9. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 -2015............. 66
Bảng 4.10. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai
đoạn 2011-2015 ......................................................................................... 70

viii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Gia Lâm................................................................. 35
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2015 ..................................................... 40
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm ............................................. 51

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đặng Thị Hằng
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Khoa: Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội”
1. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
+ Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Tiểu vùng I: Chọn xã Đặng Xá; Tiểu
vùng II: chọn xã Yên Viên; Tiểu vùng III: chọn thị trấn Trâu Quỳ và lựa chọn 3 ngân
hàng (ngân hàng VPBANK, ngân hàng TMCP công thương Việt Nam, ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam)
+ Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu.

- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Điều tra ở Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Gia Lâm. Số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất được tổng hợp
trên cơ sở số liệu báo cáo của phòng Tài nguyên Môi trường và văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Tổng số phiếu điều tra 120 ở 3 xã, thị trấn (40 phiếu/xã,
thị trấn). Điều tra ngẫu nhiên 20 cán bộ ngân hàng.
- Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu: dùng phần mềm excell.
- Phương pháp phân tích, so sánh
3. KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện gia lâm

x


- Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện gia lâm
- Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở các xã
nghiên cứu
- Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Gia Lâm là huyện ngoại thành ở phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội, có tổng diện
tích tự nhiên là 11.671,24 ha; dân số là 234.967 người, mật độ dân số bình quân 2017
người/km2; huyện có tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 13,84% (tỷ trọng ngành nông
nghiệp đạt 17,65%, tỷ trọng ngành công nghiệp đạt 55,05%, tỷ trọng ngành thương mại,
dịch vụ đạt 27,30%).
- Giai đoạn 2011-2015 công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đăng ký 6541 hồ sơ. Số lượng hồ sơ thực

hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất qua các năm của các xã nằm trong quy hoạch phát triển đô thị (thị trấn Trâu
Quỳ 929 hồ sơ) cao hơn so với các xã nằm trong khu vực không hoặc ít nằm trong quy
hoạch phát triển đô thị (xã Trung Mầu 35 hồ sơ).
- Nghiên cứu tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm ở 3 xã, thị trấn Trâu Quỳ,
Yên Viên, Đặng Xá. Kết quả cho thấy: 90,83% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, nên thực
hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại văn phòng đăng ký QSDĐ; 100% ý kiến cho rằng
nên cải cách thủ tục hành chính ở Văn phòng đăng ký QSD đất Huyện; 86,67% hộ gia
đình cho rằng thủ tục thế chấp, bảo lãnh để vay vốn các ngân hàng, quỹ tín dụng tốt;
- Một số giải pháp như: Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành
và thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về
tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ
quan có liên quan; Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; Đào tạo, bồi
dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; Xây dựng và
triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
ở các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

xi


THESIS ABSTRACT
Author: Dang Thi Hang
Specialization: Land Management

Code: 60 85 01 03

Faculty of Land Management - Vietnam National University of Agricuture - VNUA
Name of thesis: “Assessing the situation and solutions to improve the
efficiency of the registration of secured transactions with land use rights, ownership
of houses and other assets attached to the land Gia Lam district, Hanoi”

1. RESEARCH OBJECTIVES
- Assessment of the status of activities for the registration of security
transactions using land use right, QSH houses and other assets attached to the land in
Gia Lam district, Hanoi.
- Propose some solutions to improve the efficiency of registration of security
transactions using land use right, QSH houses and other assets attached to the land in
Gia Lam district, Hanoi.
2. MATERIALS AND METHODS
+ Study selection method: Subregion I: Dang Xa commune Select; Subregion II:
Yen Vien selected; Subregion III: Trau Quy town and choose option 3 banks (banks
VPBANK, industry and trade joint stock commercial bank in Vietnam, commercial
banks Investment and Development of Vietnam)
+ Inventory methods to collect documents and data.
- Survey collects documents and secondary data: Survey at the Office of
Registration of land use rights Gia Lam district. Data on the status of management and
land use are aggregated on the basis of data reported by the Department of Natural
Resources and Environment Office Registration of land use rights Gia Lam district.
- Investigation of primary data: Total survey in 3 120 communes and towns (40
votes / communes and towns). Random Survey 20 bank officials.
- Methods for processing and aggregating data document: Using software excell.
- Methods of analysis, comparison
3. MAIN FINDINGS AND CONCLUSIONS
- Overview and general assessment of natural conditions, economic - social
situation of management and use of land in the district of Gia Lam, Hanoi.
- The management and use of forest land in the district Sale

xii


- Situation of registration of security transactions using land use rights,

ownership of houses and other assets attached to the land in Gia Lam District
- Assessment of the status of security transactions and the registration of secured
transactions with land use rights, ownership of houses and other assets attached to the
land in the study communes
- Propose solutions to improve the registration of secured transactions with land
use rights, house ownership and other assets attached to land
- Gia Lam district in the northeast suburbs of Hanoi, with a total area of
11671.24 hectares is natural; about 234 967 people population, the average population
density of 2017 people/km2; districts with the economic growth rate reached 13.84%
(share of agriculture reached 17.65%, the proportion reached 55.05% industry, the share
of trade and services reached 27.30%) .
-. The period of 2011-2015 the registration of mortgages and guarantees using land
use right, QSH houses and other assets attached to the land registered 6541 records. Number
of records to register the mortgage, guarantee land use rights, QSH housing and other assets
attached to the land through the years of the communes in the planning of urban development
(929 Trau Quy Town profile) higher than the communes located in areas without or less in the
planning of urban development (35 records Trung Mau).
- Research on the implementation of secured transactions in three communes and
towns Trau Quy, Yen Vien, Dang Xa. The results showed that 90.83% of all households
and individuals that should be registered mortgage or guarantee registration office
LUR; 100% of the opinion that should the reform of administrative procedures at the
land use right registration office district; 86.67% of households said that mortgage
procedures, guarantees for loans from the bank, good credit fund;
- A number of measures such as: Solutions on mechanisms and policies in the
management,

administration

and

implementation

of

secured

transactions

registry; Develop a mechanism for exchanging information on the legal status of
security assets between the registries of secured transactions and related
agencies; Propaganda and education to raise awareness of law; Training and capacity
building training and qualifications of staff register secured transactions; Develop and
implement a mechanism for inspecting and supervising the implementation of the law
on registration of security transactions in the registries of secured transactions.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở
nước ta hiện nay, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và
nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa
quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng
với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp. Sự phát triển này đã hình thành thị
trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước
đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong đại hội
đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất….
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có
bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng
không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra phức tạp, dưới
nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký cược…
và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường
“ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh
hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các
hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ
được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự
lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều
kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của
mình theo quy định của pháp luật. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào
việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp
đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.
1


Gia Lâm là huyện ngoại thành của Thủ đô Hà Nội có nhiều ưu thế về vị
trí, tiềm năng và thế mạnh, có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu
kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, đồng thời quá trình
đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông
nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị được cải thiện. Cùng với tốc độ đô thị hóa,
công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn
huyện. Việc đăng ký các giao dịch trên ở các cơ quan nhà nước theo quy định
của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn
còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên
cứu: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội ”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu: Huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội giai đoạn
2011 – 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm.
Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho huyện Gia Lâm
trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện trong giai đoạn tới.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc thực
hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Gia Lâm nói riêng và thành
phố Hà Nội nói chung.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp cho các nhà quản lý, quản lý về biến động đất đai trên địa bàn
huyện. Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch
dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp
bảo đảm quy định tại khoản 1 điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản,
thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm
đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS
2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên
thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Quốc Hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài
sản đó cho bên nhận thế chấp” (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2005).
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim
khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong
một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc
phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được giao
kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để
thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện
hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận
đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt
cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ
trường hợp có thoả thuận khác (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2005).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê
một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi

4


là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong
trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược
sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có
quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký
cược thuộc về bên cho thuê (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2005).
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý,
đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được
ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây
ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2005).
Bảo Lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết
với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ
thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời
hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện
nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của
mình (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại
địa phương, Công đoàn cơ sở) có thể đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ
chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại Ngân hàng
hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của
Chính phủ (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
2.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi
vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin
về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với

5


bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi
thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi

cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập
vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2010).
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số
83/2010/NĐ - CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Hồ sơ đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký
giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng
hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng
nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư
cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là
người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền. Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy
chứng nhận, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của
pháp luật.
2.1.3. Phân loại các biện pháp bảo đảm
- Đặt cọc, ký cược và ký quỹ thực chất chỉ là các biến thể của cầm cố nên
phải được đưa vào phần các biện pháp bảo đảm bằng tài sản chứ không thể ghép
với bảo lãnh;
- Cầm cố và thế chấp thực chất là các giao dịch giữa bên bảo đảm và bên
nhận bảo đảm trong khi quyền, dù là quyền cầm cố hay quyền thế chấp, chỉ là
quyền của một bên, điều này dẫn tới sự vênh giữa tên điều luật và nội dung của
các điều luật khi Dự thảo định nghĩa và quy định về xác lập các giao dịch bảo
đảm này (Điều 276, 283, 284, 293, 294 và 295);
- Điều 348 của Dự thảo lại quay trở lại với cách tiếp cận của quy định hiện
hành khi quy định “căn cứ vào quy định của luật hoặc theo thỏa thuận, các bên
trong quan hệ nghĩa vụ có thể áp dụng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng một
trong các biện pháp cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh hoặc
biện pháp khác”.
6

- Quyền định đoạt tài sản thế chấp của bên thế chấp
Ngoài việc được thay thế tài sản thế chấp, Khoản 3, Điều 297 và Khoản 3,
Điều 299 còn trao cho bên thế chấp quyền bán, trao đổi hay tặng cho tài sản thế
chấp mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và trao cho bên nhận thế
chấp quyền truy đòi tài sản thế chấp từ bên kia của các giao dịch này khi xử lý tài
sản thế chấp.
Quy định này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi của chủ nợ có bảo
đảm. Trước hết, cần phải thấy khó khăn dễ thấy sẽ đặt ra đối với bên nhận thế
chấp là phải tìm hiểu chuỗi quan hệ pháp lý đối với tài sản thế chấp bởi vì một tài
sản có thể được chuyển giao thông qua nhiều hợp đồng mua, bán, trao đổi khác
nhau, liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau và để xác định chính xác các mối
quan hệ này, cần thời gian và chi phí.
Hệ quả là ngân hàng phải tính chi phí vay cao hơn để bù đắp các chi phí
này. Trong thực tế cần lưu ý các ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn trong trường
hợp nhận tài sản bảo đảm là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh
doanh mà pháp luật cho phép bên thế chấp được tự do định đoạt mà không cần có
sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nhất là khi bên bảo đảm không ngay tình hay
lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán. Quy định cấm định đoạt tài sản thế
chấp hiện nay giúp bảo vệ chủ nợ có bảo đảm, tránh mất đối tượng của hợp đồng
thế chấp và cân bằng lợi ích thương mại giữa các bên.
Giải pháp bỏ quy định cấm bên thế chấp không được định đoạt tài sản thế
chấp chỉ khả thi nếu pháp luật Việt Nam đồng thời công nhận một số biện pháp
bảo đảm khác đặt ra điều kiện việc định đoạt tài sản bảo đảm phải được sự đồng
ý của chủ nợ có bảo đảm, qua đó tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp có nhiều sự
lựa chọn.
- Cầm cố tài sản
Khoản 2, Điều 289 của Dự thảo đang cân nhắc phương án cho phép bên
cầm cố được tự do bán tài sản cầm cố với điều kiện phải thông báo cho bên mua

biết về việc tài sản đang được cầm cố, tương tự như trong trường hợp bên thế
chấp được định đoạt tài sản thế chấp mà không cần được sự đồng ý của bên nhận
thế chấp. Quy định này khá mâu thuẫn với các quy định khác của Dự thảo.
Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 2, Điều 177, thông thường “việc
chuyển quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với động sản có hiệu lực kể từ
7


thời điểm động sản được chuyển giao” cho nên nếu bên nhận cầm cố không giao
vật thì không thể thực hiện được việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản.
Trong thực tế bên nhận cầm cố sẽ rất hiếm khi đồng ý giao tài sản cho bên
mua vì sẽ làm mất đối tượng của hợp đồng cầm cố, cho nên sẽ đặt ra vấn đề thu
giữ tài sản bảo đảm và thiện chí hợp tác của bên nhận cầm cố, tương tự như khó
khăn đặt ra đối với việc thu giữ tài sản thế chấp hiện nay.
Thứ hai, Dự thảo không hề có quy định nào về quyền lợi của bên nhận
cầm cố trong trường hợp bán tài sản cầm cố. Đây là một lỗ hổng pháp lý lớn có
nguy cơ vô hiệu hóa cả chế định cầm cố tài sản. Cũng cần nhấn mạnh thêm do
cầm cố được hiểu là việc giao tài sản cho chủ nợ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
của chính mình hay của người khác (Điều 283), nên quyền truy đòi không phải là
công cụ pháp lý mà bên nhận cầm cố cần để bảo vệ quyền lợi của mình.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên
thế giới
- Thụy Điển:
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn đình
Bồng, 2005).

Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt
động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa. Cụ thể:
+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được
ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000):
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký

8


và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế
chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với
thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động
sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế
chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các
điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và
bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế
chấp sẽ không hợp pháp. đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật
nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ
lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án
để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế

chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết
định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho
bên đi vay.
Bước 3: được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi
hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá
và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này
được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ
khi có đơn xin bán đấu giá.
- Trung Quốc:
Theo điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị)
hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông

9


thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên
quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của
Nhà nước Trung Quốc (Nguyễn Thị Mai, 2002). Mặc dù không thừa nhận tư
hữu đất đai nhưng điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử
dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền
sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền
sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất
được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh
nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu

tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. đối với trường hợp này,
quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (Hoàng Huy
Biểu, 2000).
Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn.
Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng
đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả
được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử
dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường
được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi
vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
2.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
2.2.2.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như không
tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế ở nước ta, thời kỳ này không có pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng
của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình
thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế
(năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên các biện pháp
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp
10


tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát
sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã
được luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện
chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới giác độ là

biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng
kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký, với ý nghĩa công khai
hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi
ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó (Nguyễn
đình Bồng, 2009).
Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các
doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói
chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng
trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên
mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy
kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực
tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng
nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận
của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm.
Có thể nói, giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định
riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, trên nền quan
điểm pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự. Theo
đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp
cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp
lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp
thi hành nghĩa vụ (Vũ Thị Hồng Yến, 2009).
Tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn
đề này lại có nhiều nét khác biệt. điều này thể hiện ở chỗ: Thứ nhất, về loại hình
giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố,
bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế
chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh.
Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT ngày

11