đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch ảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÂM QUANG BÁ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào
khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lâm Quang Bá

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của
bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự
giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý
đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hải
Hậu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, các phòng, ban, cán bộ và
nhân dân các xã của huyện Hải Hậu đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lâm Quang Bá

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ....................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt .......................................................................................... vii
Danh mục bảng ......................................................................................................... viii
Danh mục đồ thị, hình ................................................................................................. ix
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ x
Thesis Abstract ............................................................................................................. x
Phần 1. Mở đầu ......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .......................................... 4

1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài .................................................................... 4
1.4.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài .......................................................... 4
Phần 2. Tổng quan tài liệu ....................................................................................... 5
2.1.

Các quyền của người sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013 ..................... 5

2.2.

Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................... 6

2.2.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm .............................................................. 6
2.2.2. Cơ sở thực tiễn về giao dịch bảo đảm ......................................................... 19
2.3.

Cơ sở pháp lý về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 26

2.3.1. Các văn bản luật liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .......................... 26
2.3.2. Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất ................................................................................. 27

iii


2.4.

Những bài học thực tiễn về thực hiện giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại Việt Nam ................................................................................................. 29

2.5.

Tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tỉnh
Nam Định ..................................................................................................... 32

2.6.

Đánh giá, nhận xét các vấn đề liên quan tới đăng ký giao dịch bảo
đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ........................................................................................................... 34

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................... 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .................................................................................... 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu. .................................................................................. 37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 37

3.4.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 37

3.4.1. Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ............................................... 37
3.4.2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện
Hải Hậu ........................................................................................................ 38
3.4.3. Đánh giá các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu ........ 38
3.4.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất huyện Hải Hậu .......................................................................... 38
3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 38

3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu ........................................... 38
3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................... 39
3.5.3. Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu .......................................... 40
3.5.4. Phương pháp phân tích so sánh ................................................................... 40
Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................ 41
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hải Hậu ................................... 41

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 41

4.1.2.

Điều kiện kinh tế xã hội ..................................................................................................... 43

4.2.

Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ......... 47

iv


4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định .................... 47

4.2.2.

Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu ............. 50

4.3.

Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện
Hải Hậu ......................................................................................................... 51

4.3.1.

Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản
trên đất đối với đất trong khu dân cư huyện Hải Hậu ..................................... 51

4.3.2.

Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp huyện Hải Hậu ................................................................................... 53

4.4.

Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Hải Hậu ........................................................................................................ 54

4.4.1. Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu ................... 56
4.4.2. Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
huyện Hải Hậu ............................................................................................. 59
4.5.

Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại các xã, thị trấn nghiên cứu ...................... 60

4.5.1. Đặc điểm các xã, thị trấn nghiên cứu .......................................................... 60
4.5.2. Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

3 xã, thị trấn nghiên cứu .............................................................................. 62
4.5.3. Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu ..................................... 69
4.5.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu ................. 73

4.6.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch
bảo đảm ........................................................................................................ 79

4.6.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực
hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................... 79

v


4.6.2.

Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo
đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan......... 80

4.6.3.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức .................................... 80

4.6.4.

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm ................................................................................................. 80

4.6.5.

Tăng cường cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đáp ứng
được yêu cầu công việc tốt hơn ..................................................................... 81

4.6.6.

Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ......... 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 82
5.1.

Kết luận......................................................................................................... 82

5.2.

Kiến nghị ...................................................................................................... 83

Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 84
Phần phụ lục............................................................................................................... 86

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BLDS

Bộ luật dân sự

ĐKGDBĐ

Đăng ký giao dịch bảo đảm

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật đất đai

NĐ

Nghị định

NH

Ngân hàng

QSD

Quyền sử dụng

QSH

Quyền sở hữu

QTD

Quỹ tín dụng

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Hải Hậu ............................... 48

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Hải Hậu ......................... 49

Bảng 4.3.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất
đối với đất trong khu dân cư huyện Hải Hậu ........................................... 52

Bảng 4.4.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện
Hải Hậu .................................................................................................. 53

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải
Hậu......................................................................................................... 56

Bảng 4.6.

Một số chỉ tiêu cơ bản tại các xã nghiên cứu năm 2015........................... 60

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện thế chấp bằng, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai
đoạn 2011 – 2015 ................................................................................... 62

Bảng 4.8.

Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo
lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............. 64

Bảng 4.9.

Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ............................................................................................ 66

Bảng 4.10.

Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu...................................... 70

Bảng 4.11.

So sánh một số tiêu chí khi người dân vay vốn tại ngân hàng, quỹ
tín dụng và cầm cố tại hiệu cầm đồ ......................................................... 72

viii


DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH
Đồ thị 4.1. Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2015 huyện Hải Hậu ....................................... 48
Hình 4.1. Sơ đồ quy trình xử lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm ............................. 55
Hình 4.2. Trung tâm giao dịch hành chính một cửa ................................................... 58
Hình 4.3. Nhập thông tin đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu ........ 58
Hình 4.4.

Nhập thông tin xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu .......... 59

Đồ thị 4.2. Biểu đồ số hồ sơ đăng ký GDBĐ của 3 đơn vị qua các năm ....................... 63

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định".
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai.
Mã chuyên ngành: 60.85.01.03
Họ và tên: Lâm Quang Bá
Người hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời
Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn đã đánh giá thực trạng các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định.
Phương pháp nghiên cứu
Với đề tài của mình, tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như
phương pháp thu thập số liệu, tài liệu; phương pháp chọn điểm nghiên cứu;
phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu, tài liệu và phương pháp phân tích, so sánh
để làm sáng tỏ nội dung của luận văn.
Kết quả, kết luận chủ yếu của luận văn
Luận văn nêu ra được điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, thực trạng quản lý
đất đai, thực trạng về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu, tỉnh
Nam Định. Qua đó, đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Hải Hậu nói chung và tại các xã, thị trấn nghiên cứu nói riêng.

Đối với các xã, thị trấn chọn làm điểm nghiên cứu, luận văn nêu ra đặc
điểm các xã, thị trấn; tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tình hình thực
hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đồng
thời đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác

x


đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu.
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm.
Huyện Hải Hậu có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát
triển kinh tế - xã hội, huyện Hải Hậu có tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2015
(GDP) 6,60%. Huyện có nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát
triển các khu dân cư diễn ra khá mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng
đất nói chung và việc bảo đảm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất nói riêng của huyện. Từ năm 2011 đến năm 2015, huyện Hải
Hậu đã thực hiện đăng ký 17.826 hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Kết quả nghiên cứu tại 3 xã, thị trấn về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thấy:
Trên 78% các hộ gia đình, cá nhân được hỏi cho rằng, thủ tục thế chấp tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Huyện là tốt và nhanh chóng; nên làm thủ
tục đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhưng đề nghị cải
cách thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và được vay
vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng trên 70% theo giá trị Quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Qua phiếu điều tra các cán bộ ngân hàng cho thấy: Toàn bộ các giao dịch
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đều thực hiện đăng ký. Có khoảng 16,7% hộ gia đình, cá nhân
được ngân hàng cho vay ở mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, 83,3% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng
cho vay ở mức dưới từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Về giao dịch cầm cố bằng sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
các hiệu cầm đồ: 100% Các giao dịch cầm cố bằng Quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thực hiện tại hiệu cầm đồ và không đăng ký tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Bởi lẽ ở đó, tuy người dân vay được số vốn
nhiều nhưng phải chịu mức vay cao hơn khi vay tại ngân hàng, quỹ tín dụng. Tuy
nhiên, 81,7% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên làm thủ tục cầm cố tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất để hạn chế rủi ro pháp lý xảy ra.

xi


Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác Đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất, cần thực hiện một số giải pháp như:
+ Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm.
+ Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo
đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan.
+ Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức của người dân.
+ Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm.
+ Tăng cường cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đáp ứng
được yêu cầu công việc tốt hơn.

+ Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

xii


THESIS ABSTRACT
Topic: "Assessing the status and proposing measures to enhance the
effectiveness of the registration transactions secured by land use rights,
ownership of houses and other assets attached to land in Hai Hau district,
Nam Dinh province. ".
- Specialization: Land Management
- Specialized code: 60.85.01.03
- Author:Lam Quang Ba
- The scientific guidance: Assoc. Dr. Nguyen Khac Thoi
Purpose
Thesis was to assess the status of the registration of secured transactions
with land use rights, ownership of houses and other assets attached to the land
and to propose measures to enhance the effectiveness of the registration
transactions secured by land use rights, ownership of houses and other assets
attached to land in Hai Hau district, Nam Dinh province.
Research methodology
With this subject, the author has used research methods, such as: methods
to collect data and documents; method to select of studying sites; methods of
processing and synthesis data and documents; methods of analysis, comparable.
Research results, research reasonings
Thesis raised natural conditions, socio-economic, land management
situation, the status of the work of the mortgage transactions, guarantee with land
use rights, ownership of houses and other assets associated with the land Hai Hau
district, Nam Dinh province. Thus, to review the work of registering the

mortgage transactions, guarantee with land use rights, ownership of houses and
other assets associated with the land at the Hai Hau district in General and in the
communes chosen as the point of research in particular.
With the communes and towns chosen as the point of research, thesis raise
characteristics in the communes, the towns; taken registration the mortgage
transactions, guarantee with land use rights, ownership of houses and other assets
associated with the land and perform situation pledge transactions in housing
ownership and other assets attached to land. Thus, to assess the status and take

xiii


registration of secured transactions with land use rights, ownership of houses and
other assets attached to the land in three the communes, town research.
On the basis of research results, thesis is proposed some solutions to
improve the efficiency of registration of security transactions.
Hai Hau district has geographical location, natural conditions favorable for
economic– social development, Hai Hau district has the economic growth rate in
2015 (GDP) of 6.60%. The District needs use land for infrastructural
development, residential development quite strong. That pressure grew to the
management and use land in general and ensuring the execution of transactions
on the land use right, the deals secured by land use and ownership of houses and
other assets associated with particular land of the district. From 2011 to 2015,
Hai Hau district made 17 826 registration dossiers for registration of mortgage or
guarantee using land use rights, ownership of houses and other assets attached to
the land.
Research results in 3 communes and towns in registering transactions
secured by land use rights, ownership of houses and other assets attached to the
land showed that:
Over 78% of households, individuals are asked for that, mortgage

procedures in the registration office of land use District is good and fast; should
mortgage registration formalities the registration offices of land use rights but
recommended reform of administrative procedure in the registration office of
land use right and get the loan at the Bank, credit funds on 70% according to the
value of land use rights, house ownership and other assets attached to the land.
Through the survey of bank officers show: The entire mortgage transactions,
guarantee with land use rights, ownership of houses and other assets associated
with the land are taken registration. Approximately 16.7% of households and
individuals banks loans at below 30% of the value of land use rights, house
ownership rights and assets attached to land, 83.3% of households, individual
banks to lend at less than 30% to 70% of the value of land use rights, house
ownership rights and assets attached to land.
About pledge transactions with residential property and other assets
attached to land at the pawnshop: 100% pledge transactions in housing
ownership and other assets attached to land effective implementation in poultry
map and not registered at the registtration offices of land use rights. Because
there, but people are borrowing more capital but have to bear higher borrowing
rates in bank loans, credit funds. However, 81.7% of households and individuals

xiv


should do is pledge procedures at the registration office of land use rights to limit
legal risks occur.
To remedy the current inadequacies, exists in the registration transaction
secured by the land use rights, ownership of houses and properties attached to the
land, the need to perform a number of solutions such as:
+ Solutions on mechanisms and policies in the management, administration
and implementation of secured transactions registry.
+ Constructing the mechanism for exchanging information on the legal

status of security assets between the registries of secured transactions and related
agencies. Propaganda, legal education to raise awareness of the people.
+ Training, fostering the capacity, the level of officers registered secured
transactions. Enhanced facilities, workplaces, archive documents to meet the job
requirements better.
+ To develop and implement a mechanism for inspecting and supervising
the implementation of the law on registration of security transactions in agencies
registried of secured transactions.

xv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc
biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Trong
những năm qua, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và công tác đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công
khai minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp
có thêm cơ hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Về
phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có
nguồn thông tin tra cưú tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng
nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng. Từ đó góp phần bảo đảm an toàn
pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt
động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài
nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta. Đăng ký
giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan trọng để hình thành, đồng bộ các yếu tố
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp

phần ngăn ngừa các tranh chấp dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, cung cấp
chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, cho
thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…và một phần các hoạt động đang được diễn ra
trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho
nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung
và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện
pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký
giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách

1


thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch
trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy
trì và bảo đảm một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ
thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện
một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập cần
giải quyết như:
- Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm còn
phân tán, chưa tập trung, thiếu đồng bộ, như: quy định về quyền sử dụng đất do
Luật đất đai năm 2013 quy định; quy định về nhà ở do Luật Nhà ở quy định; quy
định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định trong bộ Luật dân sự năm

2005... do vậy rất khó thực hiện. Do đó, mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng
xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn nhưng chế
định này dường như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của Bộ luật dân sự
2005 – một Bộ luật được xem là văn bản gốc về giao dịch bảo đảm và đăng ký
giao dịch bảo đảm.
- Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện, chưa cập nhật đầy đủ các
thông tin về thửa đất cũng như quá trình biến động. Chưa có phần mềm theo dõi
đồng bộ các giao dịch bảo đảm. Vì vậy, việc tra cứu và cung cấp thông tin địa
chính còn chưa đầy đủ. Những khó khăn, bất cập về việc phân tán thông tin,
thiếu đồng bộ, thiếu chính xác trong việc quản lý, sử dụng dữ liệu về tình trạng
pháp lý của tài sản bảo đảm.
- Bên cạnh đó, do nhận thức pháp luật của người dân về việc đăng ký các
giao dịch bảo đảm còn hạn chế. Người dân chưa hiểu hết về tầm quan trọng của
việc đăng ký.
Hải Hậu là huyện nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Nam Định. Cực nam của
huyện là cửa Lạch Giang của sông Ninh Cơ, nằm ở thị trấn Thịnh Long. Bờ biển
Hải Hậu dài dọc theo thị trấn Thịnh Long và các xã Hải Hòa, Hải Triều, Hải Lý,
Hải Đông và giáp với huyện Giao Thủy. Huyện Hải Hậu có diện tích 228,96 km²,
dân số 257.387 người, gồm 32 xã và 3 thị trấn. Toàn bộ diện tích huyện Hải Hậu
là đồng bằng với khoảng 32 km bờ biển.

2


Hải Hậu hội đủ các nhân tố cần thiết cho ngành nông nghiệp phát triển
một cách toàn diện theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá. Bên cạnh đó Hải
Hậu còn có tiềm năng để phát triển các lĩnh vực kinh tế khác như: công nghiệp
- tiểu thủ công nghiệp, và du lịch sinh thái. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công
nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, những hoạt động đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Việc đăng ký tại các cơ
quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các hoạt động trên
ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các hoạt động này đã và đang đặt ra
nhiều vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu:
“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định ”
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
huyện Hải Hậu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Giới hạn đối tượng nghiên cứu: hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoạt động cầm cố
bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các hoạt động đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của hộ gia đình, cá nhân (trong đó nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp, bảo
lãnh và cầm cố) trên địa bàn huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định trong giai đoạn
năm 2011 đến năm 2015.
- Phạm vi không gian, địa điểm: Nghiên cứu giới hạn trong không gian
hành chính huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định. Trong đó tập trung đi sâu tìm hiểu tại
3 xã, thị trấn: Thị trấn Yên Định, xã Hải Đông, xã Hải Chính.

3

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
- Đề tài nêu thực trạng việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân
trong giai đoạn gần đây (2011-2015) huyện Hải Hậu.
- Sau thu thập các số liệu về các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của các hộ
dân có tham gia giao dịch bảo đảm bằng các câu hỏi in sẵn trong phiếu điều tra
phân tích đưa ra các giải pháp có tính khả thi phù hợp với địa bàn nghiên cứu.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài
- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật trong công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. Từ đó các cơ quan liên quan có cái nhìn mới về thực trạng công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra những tồn tại trong công tác đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015, đề xuất các giải pháp
có tính khả thi phù hợp với địa bàn tại huyện Hải Hậu trong thời gian tới.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT
ĐAI NĂM 2013
Các quyền của người sử dụng đất:
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Cho thuê quyền sử dụng đất;
+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất;

+ Thừa kế quyền sử dụng đất;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất;
+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Liên quan tới đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật đất đai 2013 cũng đề
cập rõ: Điều 95 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” ;
Điều 170 về “Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất ”; Điều 188 Luật Đất đai
2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất ; góp vốn bằng quyền
sử dụng đất”. Luật Đất đai 2013 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
người sử dụng đất, bao gồm cả đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực
hiện tại các tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai. Khi người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất thì phải đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký. Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ
thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính (Quốc Hội, 2013).
Trước đó Luật đất đai 2003 cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Theo Điều 130 Luật đất đai
2003 “Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ”;
Theo Điều 131 Luật đất đai 2003 “ Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp
vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp
vốn” (Quốc Hội, 2003).

5


2.2. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT

2.2.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm
2.2.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo khía cạnh Luật học
Biện pháp bảo đảm là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm
của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có
quyền. Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương mại,
biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng.
Hoàng Thế Liên (2010) nêu rõ: “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình
hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)”. Các biện
pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp
tín chấp.
Nhìn chung pháp luật Việt Nam và các nước khá tương đồng về khái niệm
biện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ. Theo
hướng dẫn của UNCITRAL (Uỷ ban Liên Hiệp Quốc về Luật thương mại quốc
tế) thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc
chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ,
nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cả việc
chuyển nhượng khoản phải thu”. Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản
gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định.
Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo đảm cũng là giao dịch xác lập lợi ích
bảo đảm. Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “biện pháp bảo đảm”
(Lê Thị Thu Thủy, 2015).
Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo
đảm (chủ nợ có bảo đảm). Ngoài ra, trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm còn
xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của
bên nhận bảo đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,…
Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm
có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.

6


Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và
các nước rất phong phú. Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyền
thống như: Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quỹ, bảo lãnh... Bộ luật Dân
sự Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp. Ngoài ra, trong thực tiễn kinh
doanh, các bên còn áp dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biện
pháp bảo đảm trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng,… Các biện pháp
bảo đảm theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở
hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm. Pháp luật Việt Nam
không giới hạn về các biện pháp bảo đảm, biện pháp bảo đảm sẽ do các bên tự
thỏa thuận.
Hoàng Thế Liên (2010) nêu rõ: “Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005 không
quy định cấm các bên thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài
các biện pháp bảo đảm nêu trên, do đó, nếu các bên tự thỏa thuận về việc áp dụng
biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp nêu trên mà không trái pháp luật
hoặc đạo đức xã hội thì pháp luật không “bác bỏ” sự thỏa thuận đó giữa các bên,
khi có tranh chấp thì các bên có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết đó”.
2.2.1.2. Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam
Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch
dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện
pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố
tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh
đó, nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo
đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định
của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định
thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch
bảo đảm. Khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2005 của Việt Nam quy định “Trong

trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên
thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký”. Và
khoản 3 Điều 325 BLDS năm 2005 của Việt Nam quy định “Trong trường hợp
một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch
bảo đảm đều không đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ
tự xác lập giao dịch” (Quốc Hội, 2005).

7


Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động
sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị quyền sử
dụng đất. Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng đất để thế
chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một
cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của họ để chịu trách nhiệm
thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, chúng ta có thể thấy sự khác biệt
giữa thế chấp và bảo lãnh theo bảng dưới đây:
Thế chấp

Số bên
tham gia

Tài sản
bảo đảm

Bảo lãnh

03 bên gồm: Bên thế chấp đồng thời là
Chủ sở hữu tài sản;

Bên nhận thế chấp đồng thời là Bên
có quyền;
Bên được thế chấp đồng thời là bên có
nghĩa vụ;
hoặc 02 (Bên thế chấp đồng thời là
Chủ sở hữu tài sản và cũng là Bên có
nghĩa vụ; Bên nhận thế chấp đồng thời
là Bên có quyền).
Biện pháp bảo đảm bằng tài sản: Bắt
buộc phải có tài sản bảo đảm.
Bên thế chấp bắt buộc phải đưa tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với
Bên nhận thế chấp
(Bên có quyền).

03 bên gồm: Bên bảo lãnh;
Bên nhận bảo lãnh đồng thời
là Bên có quyền;
Bên được bảo lãnh đồng thời
là Bên có nghĩa vụ.

Biện pháp bảo đảm không
bằng tài sản: Không có tài sản
bảo đảm.
Bên bảo lãnh cam kết thực
hiện thay nghĩa vụ cho bên
được bảo lãnh (bên có nghĩa
vụ) với Bên nhận bảo lãnh
(Bên có quyền).

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó
cho bên nhận thế chấp (Quốc Hội, 2005).
Bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa
vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận

8


về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có
khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (Quốc Hội, 2005).
Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho
bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Quốc Hội, 2005).
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý,
đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường
hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho
bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì
phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài
sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Quốc Hội, 2005).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn
để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì
bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không
trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê
không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê (Quốc Hội, 2005).

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá
quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng
nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ
chi phí dịch vụ ngân hàng (Quốc Hội, 2005).
Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở có thể bảo đảm bằng
tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một
khoản tiền tại Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh,
dịch vụ theo quy định của Chính phủ (Quốc Hội, 2005).
2.2.1.3. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Về nguyên tắc, việc đăng ký giao dịch bảo

9