đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HỒNG VÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT QUẬN LONG BIÊN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
trích lục, số liệu và các ví dụ sử dụng trong luận văn này có độ chính xác, trung
thực và độ tin cậy. Những nội dung trong các kết luận của luận văn chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Vân

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài tôi được sự hướng dẫn nhiệt tình của các thầy,
các cô trong khoa, trong trường, sự giúp đỡ nhiệt tình và những đóng góp quý báu của
nhiều tập thể và cá nhân giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Qua đây em xin chân thành cảm ơn thầy, giảng viên hướng dẫn PGS.TS.
Nguyễn Khắc Thời, khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, đã định
hướng và giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thiện luận văn tốt nghiệp.
Em cũng chân thành cảm ơn sự góp ý và tạo điều kiện thuận lợi của các thầy,
các cô khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam cho em thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn đến người thân, gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện để cho tôi
công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và hoàn
thành đề tài.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Vân

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan ................................................................................................................ i

Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ......................................................................................... vi
Danh mục bảng ......................................................................................................... vii
Danh mục hình......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ..................................................................................................... ix
Thesis abstract.......................................................................................................... xii
Phần 1. Mở đầu ......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .......................................... 4

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài .................................................................... 4

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài ........................................................ 4

Phần 2. Tổng quan tài liệu ......................................................................................... 5
2.1.

Cơ sở khoa học về giao dịch quyền sử dụng đất ...................................... 5

2.1.1.

Cơ sở lý luận ................................................................................................ 5

2.1.2.

Cơ sở thực tiễn ........................................................................................... 20

2.2.

Cơ sở pháp lý về giao dịch qsd đất ............................................................. 31

2.2.1.

Các văn bản luật liên quan đến giao dịch đảm bảo bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .......................... 31

2.2.2.

Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các
giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất ................................................................................ 32

2.2.3.

Các văn bản quy định các giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại Hà Nội ................................................................. 34

2.3.

Đánh giá chung và xác định hướng nghiên cứu đề tài ....................................... 35

iii


Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................... 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ................................................................................... 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu. ................................................................................. 37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 37

3.4.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 37

3.4.1.

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................... 37

3.4.2.

Tình hình quản lý sử ụng đất trên địa bàn quận Long Biên ............................ 37

3.4.3.

Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất quận Long Biên ..................... 37

3.4.4.

Thực trạng các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng QSD đất và tài
sản trên đất quận Long Biên ....................................................................... 38

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất .......................................................................................................... 38

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 38

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 38

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu ........................................................ 39

3.5.3.

Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu .......................................... 39

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh ................................................................. 39

Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................... 40
4.1.

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................... 40

4.1.1

Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 40

4.1.2.

Điều kiện kinh tế ......................................................................................... 42

4.1.3.

Dân số và lao động........................................................................................ 42

4.1.4.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................. 44

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đấti trên quận Long Biên ................................ 45

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 45

4.2.2.

Biến động đất đai ........................................................................................ 45

4.2.3.

Tình hình quản lý đất đai quận Long Biên ...................................................... 47

4.2.4.

Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất quận Long Biên .......................... 49

4.2.5.

Công tác đăng ký biến động về đất đai quận Long Biên ................................ 51

4.2.6.

Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến
động về đất đai.............................................................................................. 54

iv


4.3.

Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng qsd đất qsh nhà
ở và tài sản gắn liền với đất quận long biên ............................................... 55

4.3.1.

Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất quận Long Biên ..................................................... 55

4.3.2.

Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên ............. 56

4.4.

Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký gdbđ
bằng qsd đất, qsh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các
phường nghiên cứu ...................................................................................... 57

4.4.1.

Đặc điểm chung các phường nghiên cứu .................................................... 57

4.4.2.

Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2 phường nghiên cứu ............ 59

4.4.3.

Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản
gắn liền với đất ............................................................................................ 66

4.4.4.

Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 71

4.4.5.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại 2 phường nghiên cứu ............................... 75

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm.............. 78

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ........................................................... 78

4.5.2.

Xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan trong Quận và các cơ quan
có liên quan về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm .................................................................................... 79

4.5.3.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức ................................... 80

4.5.4.

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm................................................................................................. 80

4.5.5.

Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về
đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ............. 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 82
5.1.

Kết luận ........................................................................................................ 82

5.2.

Kiến nghị ..................................................................................................... 83

Tài liệu tham khảo...................................................................................................... 84

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết tắt

BLDS

Bộ luật dân sự

BIDV

Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam

ĐKGDĐB

Đăng ký giao dịch đảm bảo

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật đất đai

NĐ

Nghị định

NN & PTNT

Nông nghiệp và phát triển nông thôn

QSD đất ở

Quyền sử dụng đất ở

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH nhà ở

Quyền sở hữu nhà ở

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế quận Long Biên giai đoạn 2011 -2015 .................................. 42
Bảng 4.2. Tổng hợp tình hình dân số từ năm 2013 đến năm 2015 ................................ 43
Bảng 4.3. Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2012 - 2015 ............................ 46
Bảng 4.4. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN trên địa bàn quận đến năm 2015 ............... 49
Bảng 4.5. Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai
đoạn 2012-2015 quận Long Biên ................................................................. 52
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Long biên giai đoạn
2012-2015 ................................................................................................... 55
Bảng 4.7. Một số chỉ tiêu cơ bản của 02 phường nghiên cứu ....................................... 58
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2015 ...................... 59
Bảng 4.9. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu ............. 61
Bảng 4.10. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất quận Long Biên................................................................................ 64
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2015.............................................. 67

Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2015 .................. 68
Bảng 4.13. Tình hình giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2015 ........ 71
Bảng 4.14. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu
giai đoạn 2012 - 2015 .................................................................................. 73

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ quận Long Biên..................................................................................40
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất đai năm 2015 của quận Long Biên ................................45

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất quận Long Biên, thành phố Hà Nội".
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai.

Mã: 60 85 01 03

Họ và tên: Nguyễn Hồng Vân
Người hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời
1. MỤC ĐÍCH

- Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở quận Long Biên.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở quận
Long Biên nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Đề tài thực hiện trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội với 2 đối
tượng nghiên cứu, cụ thể:
+ Chọn phường Bồ Đề đại diện cho các phường có mật độ dân số đông,
người dân chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực phi nông nghiệp.
+ Chọn phường Phúc Lợi đại diện cho các phường có mật độ dân số ít hơn,
tỷ lệ lao động hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp nhiều hơn
+ Mỗi phường chọn 50 hộ gia đình, cá nhân để điều tra, nghiên cứu việc
thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. Tổng số phiếu điều tra của 2
phường là 100 phiếu.
+ Lựa chọn 3 ngân hàng trên địa bàn quận Long Biên để điều tra, đánh giá các
họat động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mỗi ngân hàng gồm 10 phiếu điều tra các
cán bộ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Tổng số phiếu điều tra là 30 phiếu.

ix


Phương pháp điều tra thu thập số liệu
- Số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được điều tra từ các phòng ban của
quận, được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nội dung điều tra: các
số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất, công
tác cấp GCN QSDĐ, báo cáo về tình hình thực hiện công tác giao dịch đảm bảo bằng QSD

đất trên địa bàn quận.
- Số liệu sơ cấp: Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp
điều tra nhanh nông thôn có sự tham gia của người dân (PRA). Nội dung điều tra:
tình hình thực hiện giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản gắn liền trên đất
của hộ gia đình theo phương pháp phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân với các
chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in sẵn với các chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in sẵn.
Số hộ điều tra 100 hộ tại 2 phường nghiên cứu có vay vốn, thế chấp, bảo lành, cầm
cố, đặt cọc; 30 cán bộ ngân hàng đại diện cho các ngân hàng, quỹ tín dụng đang
nhận cầm cố, thế chấp, bảo lãnh.
Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu
Các số liệu được thống kê xử lý bằng phần mềm excel. Trên cơ sở đó tổng
hợp theo từng nội dung và thể hiện kết quả dạng bảng biểu.
Phương pháp phân tích, so sánh
Trên cơ sở tổng hợp số liệu tình hình cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội tiến hành so sánh giữa 04
năm liên tiếp (từ 2012-2015) của các phường trên địa bàn quận Long Biên.
3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận.
- Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất QSH nhà ở
và tài sản gắn liền với đất quận Long Biên.
- Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký GDBĐ bằng
QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các phường nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm.

x


4. KẾT LUẬN

Long Biên có diện tích đất tự nhiên là: 5.982,1ha. tốc độ tăng trưởng kinh tế
bình quân năm đạt trung bình 17% năm 2015 tổng số dân là 275.632 người Công
tác cấp GCN QSD đất ở quận Long Biên đến năm 2015 đã cấp được 43.251 ô đất ở
đủ điều kiện cấp
Từ năm 2012 đến năm 2015 thực hiện 12.872 hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và 10.692 hồ sơ xóa đăng ký
thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Kết quả đánh giá giao dịch bảo đảm tại phường Bồ Đề và Phúc Lợi cho thấy:
- Các giao dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là giao
dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đạt 2.753 vụ.
- Các giao dịch cầm cố là 485 vụ và được thực hiện tại hiệu cầm đồ
- Các giao dịch đặt cọc là 2362 vụ, trong đó 100% là không thực hiện công chứng
và không thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước, Các giao dịch cầm cố là 480 vụ.

xi


THESIS ABSTRACT
Topic: "Assess the status, to propose measures to enhance the effectiveness of
the registration transactions secured by land use rights, ownership of houses and
other assets attached to land, Long Bien district, Ha Noi city".
Specialization: Land Management

Code: 60 85 01 03

Author: Nguyen Hong Van
The scientific guidance: Assoc. Dr. Nguyen Khac Thoi
1. Purpose
- To evaluate the current situation of transaction activities secured by land use right,

ownership right of houses and land-attached assets in Long Bien district.
- To suggest solutions to improve effectiveness of the registration of transactions
secured by land use right, ownership right of houses and land-attached assets in Long
Bien district in particular and in Ha Noi city in general.
2. Research methodology
Methodology of research site selection
The research was conducted in Long Bien district, Hanoi city with two research
subjects:
+ Choose a representative ward for those with high economic income such as Bo
De, Gia Thuy, Ngoc Lam, Duc Giang, Viet Hung.
+ Choose a representative ward for those with lower economic income such as
Cu Khoi, Phuc Loi, Ngoc Thuy, Long Bien, Giang Bien, Thuong Thanh, Sai Dong.
+ Select the research households (50 households per ward) representing small
and medium handicraft production and business households; agricultural production and
business households, small producers.
Methodology of data collection survey
- Secondary data: the secondary data were those collected from the district
divisions and departments and published in the mass media. Survey contents: the data
and documents on the natural conditions, socio-economic situation, land use and
management, granting of certificates of land use rights, reports on the implementation
of transactions secured by land use right in the district.
- Primary data: Primary data was collected by means of rural quick survey with
the involvement of people (PRA). Survey contents: the implementation of transaction
secured by land use right, ownership rights of houses and land-attached assets of
households by directly interviewing the households with printed questionnaire. Number
of households surveyed: 100 households in the two research wards having mortgage

xii

loan, guarantee, mortgage, deposit; 30 bank staff representing banks, credit funds
receiving pledge, mortgage or guarantee.
Methodology of document data processing and synthesis
The data were listed and processed by the excel software. On that basis, the
findings were synthesized in different contents and in table format.
Methodology of analysis, comparison
Based on aggregate data on the situation of lease, sublease, mortgage, guarantee or
subscription using land use right, ownership right of houses and other assets attached to
land on Long Bien district, Ha Noi city, comparisons between 4 consecutive years (20122015) of the wards in Long Bien district was conducted.
-

3. Research findings
Survey on the natural and socio-economic conditions

-

Land management in the district

-

Current situation of registration of transactions secured by land use right,
ownership right of houses and land-attached assets in Long Bien district

-

Evaluation of current situation of transactions secured by land use right,
ownership right of houses and land-attached assets in the research wards

-

Suggestions of solutions to improve effectiveness of secured transaction
management

4. Conclusion
Long Bien has an area of natural land of 5,982 ha; the average economic growth
pace is 17% per year; the population in 2015 was 275,632. In terms of the granting of
land use right certificates, there were 43,251 living land lots eligible to grant certificate
up to 2015.
From 2012 to 2015, there were 12,872 registrations for mortgage, guarantee by
land use right, ownership right of houses and other land-attached assets and 10,692
eliminations of registration for mortgage by land use right, ownership right of houses
and other land-attached assets.
The evaluation of secured transactions in Bo De and Phuc Loi wards shows that:
- Secured transactions registered at state agencies were mortgage, guarantee by
land use right, ownership right of houses and other land-attached assets with 2,753 cases.
- Pawn transactions had 485 cases and were conducted at pawnshops.
- Deposit transactions had 2,362 cases, 100% of which were conducted without
public certification and registration at state agencies and 480 cases were pawn
transactions.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ở Việt Nam. Hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc
biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ
trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta

chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm
1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, Luật đất đai năm
1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai năm 1998, 2001, Luật đất đai năm
2003 và Luật đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến
pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Việc thị
trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người
sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền
kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ
trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 có
những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
có quyền dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…. Luật
Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định các quy định liên quan đến giao dịch đảm bảo:
Điều 95 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”; Điều 170
về “Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất ”; Điều 188 Luật Đất đai 2013 về
“Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất”. Luật Đất đai 2013 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử
dụng đất, bao gồm cả đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại
các tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai. Khi người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn

1


liền với đất thì phải đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp giấy

chứng nhận hoặc đã đăng ký. Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ
thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diễn ra hết sức
phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, cho thuê, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn…và một phần các hoạt động đang được diễn ra trôi nổi trên thị
trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách
nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các
tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà
nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền
lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ
được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật
tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo
điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các
quyền của mình theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác
đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất có thời hạn từ một năm trở lên là đối tượng phải đăng ký. Tuy nhiên,
theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì các hợp đồng này không phải là giao
dịch bảo đảm và không thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó,
mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, và nhằm
đáp ứng nhu cầu của thực tiễn nhưng chế định này dường như vượt ra ngoài
phạm vi và sự hiệu chỉnh của Bộ luật dân sự 2005 – một Bộ luật được xem là văn
bản gốc về giao dịch đảm bảo và đăng ký giao dịch đảm bảo.
- Các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo ảnh

hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo cho người sử dụng đất.
Quận Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội nằm
giữa hai con sông lớn là sông Hồng và sông Đuống, đồng thời tập trung nhiều

2


đầu mối giao thông quan trọng với nhiều tuyến giao thông lớn như đường sắt,
đường quốc lộ, đường thuỷ nối liền các tỉnh phía Bắc và các tỉnh phía Đông Bắc.
Những yếu tố trên là cơ sở quan trọng phát triển công nghiệp cảng sông hiện đại,
đáp ứng yêu cầu của các cụm công nghiệp kỹ thuật cao trên địa bàn cũng như
quá trình phát triển đô thị hoá, đồng thời tạo được sự giao lưu trong hoạt động
kinh tế. Đây là điều kiện thuận lợi cho sự liên kết giữa quận với các tỉnh và thành
phố lân cận, mở rộng thị trường, phát triển sản xuất kinh doanh. Long Biên có
nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường,
chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của quận,
đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về
sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị được cải thiện nhiều.
Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng,
những hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn quận. Việc đăng
ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các hoạt
động trên ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các hoạt động này đã và đang
đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu:
“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất quận Long Biên, thành phố Hà Nội ”
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn quận Long Biên nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Giới hạn đối tượng nghiên cứu: hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoạt động cầm cố
bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân .
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các hoạt động đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3


của hộ gia đình, cá nhân (trong đó nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp, bảo
lãnh, cầm cố và đặt cọc) trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong
giai đoạn năm 2012 đến năm 2015.
- Phạm vi không gian, địa điểm: Nghiên cứu giới hạn trong không gian
hành chính quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Trong đó tập trung đi sâu tìm
hiểu tại 2 phường: phường Bồ Đề, phường Phúc Lợi.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
- Đề tài nêu thực trạng việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ
gia đình, cá nhân trong giai đoạn gần đây (2012-2015) quận Long Biên.
- Sau thu thập các số liệu về các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của các hộ
dân có tham gia giao dịch bảo đảm bằng các câu hỏi in sẵn trong phiếu điều tra,
phân tích đưa ra các giải pháp có tính khả thi phù hợp với địa bàn nghiên cứu.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài
- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật trong công tác đăng ký

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. Từ đó các cơ quan liên quan có cái nhìn mới về thực trạng công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra những tồn tại trong công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trong thời gian từ năm 2012 đến năm 2015, đề xuất các
giải pháp có tính khả thi phù hợp với địa bàn quận Long Biên trong thời gian tới.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Cơ sở lý luận
2.1.1.1. Một số khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật
a . Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo khía cạnh Luật học
Biện pháp bảo đảm là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm
của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có
quyền. Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương mại,
biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng.
Hoàng Thế Liên (2010) nêu rõ: “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)” .
Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ
biện pháp tín chấp.
Nhìn chung pháp luật Việt Nam và các nước khá tương đồng về khái niệm
biện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ. Theo
hướng dẫn của UNCITRAL (Uỷ ban Liên Hiệp Quốc về Luật thương mại quốc

tế) thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc
chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ,
nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cả việc
chuyển nhượng khoản phải thu”. Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản
gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định.
Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo đảm cũng là giao dịch xác lập lợi ích
bảo đảm. Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “biện pháp bảo đảm”
(Lê Thị Thu Thủy, 2015).
Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo
đảm (chủ nợ có bảo đảm). Ngoài ra, trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm còn
xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của
bên nhận bảo đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,…

5


Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm
có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.
Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và
các nước rất phong phú. Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyền
thống như: Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quỹ, bảo lãnh... Bộ luật Dân
sự Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp. Ngoài ra, trong thực tiễn kinh
doanh, các bên còn áp dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biện
pháp bảo đảm trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng,… Các biện pháp
bảo đảm theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở
hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm. Cũng như thông lệ quốc
tế và pháp luật nhiều nước, pháp luật Việt Nam không giới hạn về các biện pháp
bảo đảm. Biện pháp bảo đảm sẽ do các bên tự thỏa thuận. Hoàng Thế Liên
(2010) nêu rõ: “Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định cấm các bên

thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp bảo đảm
nêu trên, do đó, nếu các bên tự thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm
khác ngoài các biện pháp nêu trên mà không trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội
thì pháp luật không “bác bỏ” sự thỏa thuận đó giữa các bên, khi có tranh chấp thì
các bên có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết đó”. Tuy nhiên, thực tiễn ở Việt
Nam cho thấy các biện pháp bảo đảm, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính ngân hàng
chỉ được bó hẹp trong các biện pháp bảo đảm mà pháp luật quy định.
b. Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật Việt Nam
Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì: “Giao dịch bảo đảm là giao dịch
dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp
bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này” (Quốc Hội, Bộ luật dân
sự năm 2005); bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ,
bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các
quan hệ về giao dịch bảo đảm; Điều 323, Điều 325, BLDS 2005 quy định: các giao
dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo
đảm (Quốc Hội, Bộ luật dân sự năm 2005), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán
khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005: “Cầm cố tài sản là việc một bên giao
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự” (Quốc Hội, BLDS 2005).

6


Tại Điều 432 Bộ luật Dân sự 2005: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng
tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” (Quốc Hội, BLDS 2005).
Theo Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005: Đặt cọc là việc một bên giao cho
bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây
gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp

đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp
đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt
cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả
cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt
cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Quốc Hội, BLDS 2005).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một
khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài
sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường
hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ
tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại
tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên
cho thuê (Điều 359, Quốc Hội, Bộ luật Dân sự 2005).
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá
quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng
nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ
chi phí dịch vụ ngân hàng (Điều 360, Quốc Hội, Bộ luật Dân sự 2005).
Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với
bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho
bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên
được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên
cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên
được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (Điều 361, Quốc
Hội, Bộ Luật Dân sự 2005).

7

Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa
phương, Công đoàn cơ sở, ...) có thể đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ
chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại Ngân hàng
hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của
Chính phủ (Điều 372, Quốc Hội, Bộ luật Dân sự 2005).
c. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào
Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao
dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo
đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin
được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan
đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở
dữ liệu theo quy định của pháp luật. Theo Khoản 1, Điều 2 Nghị định số
8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013: “Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan
đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào
Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm”.
Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm là sổ chuyên dùng để đăng ký giao dịch bảo
đảm hoặc sổ có một phần dành để đăng ký giao dịch bảo đảm (Khoản 2, Điều 2
Nghị định số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013).
Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm là tập hợp các thông tin về giao dịch
bảo đảm đã đăng ký được lưu giữ tại cơ quan đăng ký (Khoản 3, Điều 2 Nghị
định số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013).
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 28 Nghị định số

8020/VBHN-BTP về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 10/12/2013 về đăng ký
giao dịch bảo đảm, cụ thể:
01 bộ hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất (Khoản 1, Điều 28) gồm có:

8


a) Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;
b) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc
chứng thực theo quy định của pháp luật;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;
d) Trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải
có Văn bản ủy quyền.
Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ
ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ
theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật. Chứng nhận việc đăng ký
vào Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; trả kết quả cho người yêu cầu đăng
ký (Khoản 2, Điều 28).
2.1.1.2. Lịch sử phát triển các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
a. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như
không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế ở nước ta, thời kỳ này không có
pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm
cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu
của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp
đồng kinh tế (năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên

các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao
gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản và các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản,
bảo lãnh, đặt cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong
thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được
tiếp cận dưới giác độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp
đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký
với ý nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm
nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên
quan đến tài sản đó.

9


Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các
doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và
những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều
trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu
thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy kinh tế kế
hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời
sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh
tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp
luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm.
Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định
riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan điểm
pháp lý phân biệt rạch ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự. Theo đó,
hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp
cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp
lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp

thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi
hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt. Điều này thể hiện ở chỗ:
- Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm: Theo quy định của Pháp lệnh
hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh
tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp
lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được
xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
- Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh: Theo quy định
của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17.HĐBT ngày 16/01/1990 của
Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (sau
đây gọi là Nghị định số 17.HĐBT), bảo lãnh được coi là biện pháp bảo đảm
mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2 Nghị định số 17.HĐBT, bảo lãnh được định
nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh
để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi người này vi phạm
hợp đồng kinh tế đã ký kết”. Trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp
đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi chung
là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh, nếu
đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng

10


không đúng thoả thuận. Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc
bằng việc thực hiện một việc”; (Điều 40, Pháp lệnh Hội đồng Nhà nước số 52LCT/HDDNN8). Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh trong
Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất đối
vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân).
- Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ: Trên nền tư duy quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc
sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước là quan hệ
mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở hữu là

Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là
các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên
trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần “mềm
dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong
quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế.
Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm bước đầu
có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thông tin
về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng lại
ở mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hoá cơ
chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được thông tin về tài
sản bảo đảm.
Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của
Trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi
áp dụng biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem thế
chấp nhiều nơi,... bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện còn đang
thế chấp ở đâu chưa. Nếu tài sản đó hiện không thế chấp ở một nơi nào khác thì
khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm ngăn chặn
không để cho tài sản đó được đem thế chấp nơi khác”. Điều này cho thấy, ý
nghĩa và mục đích của khuyến nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và
loại trừ tình trạng dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ
không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp
tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trước đó.
Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hẹp và mang tính sơ

11