Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm Thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

------------------------

ĐỖ VĂN MINH

NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀ THÔNG TIN
ĐẤT ĐAI XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT TẠI KHU VỰC
TRUNG TÂM THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : TS. Trịnh Hữu Liên

Thái Nguyên - năm 2011

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được

sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Đỗ Văn Minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành
cảm ơn Tiến sỹ Trịnh Hữu Liên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa sau Đại học - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND phường Gia Cẩm, phòng Tài
nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì, Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Phú Thọ đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Đỗ Văn Minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BTC

: Bộ Tài chính

BHYT

: Bảo hiểm y tế

CP

: Chính Phủ

CAMA
CSDL

: Computer - assisted mass appraisal
(Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính).
: Cơ sở dữ liệu

GIS

: Hệ thống thông tin địa lý

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HTTT

: Hệ thống thông tin

HTĐ HN72

: Hệ toạ độ Hà Nội 1972

HTĐ VN2000

: Hệ tọa độ VN 2000

NCT

: Người cao tuổi

NĐ-CP

: Nghị định Chính phủ

QĐ

: Quyết định

RGSDĐ

: Ranh giới sử dụng đất

TĐGVN

: Thẩm định giá Việt Nam

TP

: Thành phố

TDTT

: Thể dục thể thao

TT/LB

: Thông tư liên bộ

TT-BTC

: Thông tư Bộ Tài Chính

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VHVN

: Văn hoá văn nghệ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Phân đoạn đường Hùng Vương theo phụ lục 1 .............................. 58
Bảng 3.2: Giá quy định theo thành phố năm 2011 ......................................... 66
Bảng 3.3: Tính giá đất chi tiết trên đường Lê Quý Đôn tính theo quy
định năm 2011 Tổng hợp toàn bộ trên phụ lục 6............................ 67
Bảng 3.4: Bảng giá một số tuyến đường tại phường Gia Cẩm (theo số
liệu của bảng giá quy định trong tỉnh năm 2011) ........................... 70
Bảng 3.5: Kết quả điều tra định cấp các tuyến phố phường Gia Cẩm ............ 72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




v

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1 Bản đồ phường Gia Cầm (rút gọn tỷ lệ) trên nền Microstation......... 53
Hình 3.2. Bản đồ Phường Gia Cẩm đã được chuẩn hoá sau đó được

chuyển về dạng Shap File và chuyển vào VICADGIS................... 54
Hình 3.3: Hệ thống giao thông đường phố Phường Gia Cẩm ........................ 55
Hình 3.4: Hệ thống giao thông phố phường Gia Cẩm trong VICAGIS ......... 55
Hình 3.5: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư trên đường Hùng Vương theo
hệ thống giao thông chi tiết trên Phường Gia Cẩm (trong
Modul quản lý giá đất và vùng giá trị đất đai)................................ 56
Hình 3.6: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư trên toàn phường Gia Cẩm
theo hệ thống giao thông................................................................. 57
Hình 3.7: Vùng giá trị theo vị trí đường Hùng Vương ................................... 58
Hình 3.8: Phân chia vùng dân cư đường Thanh xuân ..................................... 61
Hình: 3.9: Phân chia vùng giá trị đất đai đường Thanh xuân ......................... 62
Hình 3.10: Phân chia vùng giá trị đất đai đường Lê Quý Đôn ....................... 64
Hình 3.11: Kết quả xây dựng vùng trị giá đất đai........................................... 65
Hình 3.12: Tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị đất đai đường Lê Quý Đôn ...... 67
Hình 3.13: Vùng giá trị theo thực tế điều tra đường Hùng Vương ................. 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




vi

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ..................................................................... 4
2.1. Mục đích................................................................................................. 4
2.2. Yêu cầu................................................................................................... 5

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................. 5
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN
PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ..........................................................................6

1.1. Tổng quan về giá đất .............................................................................. 6
1.1.1. Khái quát chung về giá đất .............................................................. 6
1.1.2. Các đặc trưng của giá đất ................................................................ 8
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành ......... 11
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................. 12
1.2. Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá đất
..................................................................................................................... 17
1.2.1. Định giá đất ................................................................................... 17
1.2.2. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới ..... 19
1.3. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị ................................................ 22
1.3.1. Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị .................... 22
1.3.2. Các nguyên tắc trong mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm
................................................................................................................. 23
1.3.3. Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai ........... 24
1.3.4. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị trên cơ sở phân hạng định
cấp đất đô thị ........................................................................................... 25
1.4. Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ............. 28
1.4.1. Vùng giá đất .................................................................................. 28
1.4.2. Vùng giá trị đất đai........................................................................ 29
1.5. Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai .................................................. 33
1.5.1. Tìm vùng giá trị đất đai ................................................................. 33
1.5.2. Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai ............................ 34
1.5.3. Phân vùng yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai .................. 35

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii

1.6. Bản đồ địa chính, với khả năng cung cấp thông tin phục vụ phân vùng
đất đô thị, định giá đất đô thị áp dụng tại Việt nam .................................... 37
1.6.1. Nội dung thông tin trên bản đồ địa chính theo quy định hiện hành
................................................................................................................. 37
1.6.2. Đặc điểm của bản đồ địa chính với các dữ liệu phục vụ phân vùng
................................................................................................................. 39
1.7. Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý tính giá đất dựa trên vùng giá trị
đất đai .......................................................................................................... 40
1.7.1. Giới thiệu về Hệ thống phần mềm phần mềm VICAD- GIS........ 40
1.7.2. Modul quản lý vùng giá trị đất đai ................................................ 40
1.7.3. Modul tính giá trị bất động sản và thuế theo vùng giá trị đất đai . 41
1.8. Những vấn đề rút ra từ chương nghiên cứu tổng quan ........................ 42
CHƢƠNG II: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ..........................................................................................................................43

2.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 43
2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 43
2.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................. 43
2.3.1. Nội dung nghiên cứu ..................................................................... 43
2.3.2. Phương pháp nghiên cứu............................................................... 43
CHƢƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................46

3.1. Vị trí địa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội Phường Gia Cảm,
thành phố Việt Trì ....................................................................................... 46
3.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................... 46

3.1.2. Về văn hoá - xã hội và cơ sở hạ tầng ............................................ 46
3.1.3. Công tác địa chính, xây dựng, quản lý đô thị ............................... 49
3.1.4. Tình hình sử dụng đất đai ............................................................. 50
3.2. Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Việt Trì nói
chung và Phường Gia Cẩm nói riêng .......................................................... 51
3.2.1. Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Việt Trì ... 51
3.2.2. Thực trạng bản đồ địa chính của Phường Gia Cẩm ...................... 51
3.3. Công tác định giá đất tại Tỉnh Phú Thọ ............................................... 52
3.4. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu ........................................... 52
3.5. Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại Khu vực
trung tâm thành phố Việt trì ........................................................................ 53
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




viii

3.5.1. Xây dựng dữ liệu đường phố từ bản đồ địa chính ........................ 53
3.5.2 Tính giá đất theo vùng giá trị đất đai ............................................ 65
3.6. Kết quả thu thập số liệu theo lý luận phân vùng phục vụ xác định
tương quan giá đất giữa các đường phố tại khu vực trung tâm thành phố
Việt Trì ........................................................................................................ 70
3.6.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng giá trị ................................ 71
3.6.2. Kết quả điều tra định cấp các tuyến phố phường Gia Cẩm .......... 71
3.6.3. Xây dựng dữ liệu các vùng giá trị theo kết quả điều tra chi tiết hoá
vùng giá trị trên nền bản đồ địa chính ..................................................... 73
3.7. Kiến nghị, giải pháp ............................................................................. 75
3.8. Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác
định giá đất tại thành phố Việt Trì............................................................... 77

3.8.1. Xem xét ph©n tÝch gi¶i ph¸p các bước thực hiện .......................... 77
3.8.2. Một số kiến nghị về giải pháp ....................................................... 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................79

4.1. Kết luận ................................................................................................ 79
4.2. Kiến nghị .............................................................................................. 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế
phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của
sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó
đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Với sự chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước, dẫn đến những đòi hỏi đổi mới trong công tác quản lý đất đai. Sự ra đời
của Luật đất đai 1993 và quá trình từng bước hoàn thiện của Luật Đất đai
2003 cũng như giai đoạn hiện nay cần tiếp tục hoàn thiệt bộ Luật Đất đai. Nổi
lên trong quá trình hoàn thiện này là những vấn đề về định giá đất và Bất
động sản. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện
quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất
trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu

ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường
bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất
đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Việc xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về
giá. Có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp
về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. Xác định đúng giá
trị đất đai là giúp cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một
cách hiệu quả; khi đó đất đai sẽ được phân bổ để sử dụng tốt và hiệu quả. Với
cơ chế thị trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị
thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử
dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Việc giá đất được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....



data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....