Tiểu luận hợp đồng mua bán tài sản

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN.......................2
1.1. Khái niệm..........................................................................................2
1.2. Những đặc điểm pháp lý của Hợp đồng mua bán tài sản..................2
1.3. Những nội dung của Hợp đồng mua bán tài sản...............................2
1.4. Ý nghĩa của Hợp đồng mua bán tài sản............................................3
1.5. So sánh Hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng thuê và vay tài sản
...........................................................................................................3
2. THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA
BÁN TÀI SẢN..............................................................................................6
2.1 Quy định của BLDS 2005 về thời điểm chuyển quyền sở hữu...........6
2.2 Quy định của BLDS 2005 về thời điểm chịu rủi ro.............................7
2.3 Một số tình huống ví dụ về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với
tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu.............................................7
2.4 Xung đột pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản
là nhà và quyền sử dụng đất...................................................................7
3. TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN VÀ QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM NGHIÊN
CỨU...............................................................................................................9
TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
-----Bộ luật dân sự năm 2005

: BLDS 2005

Hợp đồng mua bán tài sản

: HĐMBTS

Luật nhà ở

: LNƠ


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

Luật đất đai

: LĐĐ

LỜI MỞ ĐẦU
Trong đời sống xã hội, hợp đồng là một hình thức thiết lập quan hệ. Sự xuất
hiện, tồn tại và phát triển của hợp đồng đã chứng minh đó là một hình thức pháp
lý thích hợp và hiệu quả trong việc đảm bảo sự vận động của nền kinh tế. Việc
điều chỉnh bằng pháp luật quan hệ hợp đồng ngày càng cần thiết, càng được coi
trọng và hoàn thiện.
Mua bán tài sản là một trong những vấn đề quan trọng trong nền kinh tế và
Hợp đồng mua bán tài sản là một bài nghiên cứu đã rất quen thuộc đối với sinh
viên chuyên ngành Luật kinh doanh.
Việc tìm hiểu, nghiên cứu các quy định về hợp đồng mua mua bán tài sản là
thực sự cần thiết. Do vậy, nhóm 1 đã thực hiện bài nghiên cứu về “Hợp đồng
mua bán tài sản” nhằm nêu bật các vấn đề quan trọng liên quan đến Hợp đồng
mua bán tài sản như: Đặc điểm pháp lý, nội dung, hình thức của hợp đồng,… và
một vấn đề quan trọng khác là xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu
trong Hợp đồng mua bán tài sản.

- Trang 2 -


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
1.1. Khái niệm
Theo quy định về Hợp đồng mua bán tài sản tại điều 428 BLDS 2005 thì Hợp
đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa
vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài
sản và trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng của Hợp đồng dân sự, theo đó tại điều
389 BLDS 2005, quy định về nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự như sau:
-

Tự do giao kết Hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức
xã hội;

-

Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng;

1.2. Những đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
a. Là hợp đồng song vụ
Theo khoản 1 điều 406 BLDS 2005 quy định: Hợp đồng song vụ là hợp
đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.
Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng song vụ tức là các chủ thể
tham gia ký kết hợp đồng (bên mua và bên bán) đều có nghĩa vụ đối với
nhau. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản và trả tiền mua tài
sản, ngược lại bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao tài sản và
nhận tiền bán tài sản.
b. Là hợp đồng có đền bù
Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản là khoản đền bù
về việc mua bán tài sản. Đặc điểm có đền bù trong hợp đồng mua bán tài
sản là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng này với hợp đồng tặng cho tài sản là

hợp đồng không có đền bù.
c. Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao
quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua.
Đây là căn cứ kế tục quyền sở hữu tài sản. Đặc điểm này là yếu tố phân biệt
giữa hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng
cho thuê tài sản.
1.3. Những nội dung của hợp đồng mua bán tài sản
Như trình bày trên, HĐMBTS là một hợp đồng dân sự, theo quy định tại
Điều 402 BLDS 2005, quy định về nội dung của Hợp đồng dân sự, theo đó:
Chủ thể khi tham gia vào vào HĐMBTS có thể thỏa thuận về những nội
dung sau đây:
+ Đối tượng của HĐMBTS là tài sản cụ thể nào
- Trang 3 -


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

+ Số lượng, chất lượng
+ Giá, phương thức thanh toán
+ Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên
+ Trách nghiệm do vi phạm hợp đồng
+ Phạt vi phạm hợp đồng
+ Các nội dung khác
Các nội dung cụ thể được trình bày tại BLDS 2005 từ điều 429 quy định về
đối tượng của Hợp đồng mua bán đến điều 449 quy định về mua bán quyền
tài sản.
1.4. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công
dân tổ chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản

xuất, kinh doanh.
Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan
hệ kinh tế về trao đổi vật tư, sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các
thành phần kinh tế khác nhau. Từ đó tạo điều kiện cho các thành phần kinh
tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa,
tinh thần của nhân dân.
1.5. So sánh Hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng thuê và vay tài sản
Hợp đồng

Hợp đồng

Hợp đồng

mua bán tài sản

Vay tài sản

Thuê tài sản

Là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên bán
có nghĩa vụ giao tài sản
cho bên mua và nhận
tiền, còn bên mua có
nghĩa vụ nhận tài sản và
trả tiền cho bên bán.

Là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên cho vay
giao tài sản cho bên vay;

khi đến hạn trả, bên vay
phải hoàn trả cho bên cho
vay tài sản cùng loại theo
đúng số lượng, chất
lượng và chỉ phải trả lãi
nếu có thỏa thuận hoặc
pháp luật có quy định

Là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên cho
thuê giao tài sản cho bên
thuê để sử dụng trong
một thời hạn, còn bên
thuê phải trả tiền thuê

Đặc điểm pháp lý:
+Là hợp đồng song vụ.

+Là hợp đồng đơn vụ
- Trang 4 -

+Là hợp đồng có đền


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

+Là hợp đồng có đền
bù.
+Là hợp đồng nhằm
mục đích chuyển

giao quyền sở hữu
đối với tài sản từ bên
bán sang bên mua.

(vay không lãi) hoặc
song vụ (vay có lãi)
+Là hợp đồng không có
đền bù (vay không
lãi) hoặc có đền bù
(vay có lãi).
+Là loại hợp đồng
chuyển quyền sở hữu
đối với tài sản từ bên
cho vay sang bên vay,
khi bên vay nhận tài
sản.

bù.
+Là hợp đồng song vụ.

Đối tượng của hợp
đồng:
+Phải thỏa mãn những
quy định của pháp
luật về chế độ pháp lí
của đối tượng trong
giao dịch sân sự.
+Đối tượng hợp đồng
mua bán có thể là vật
hình thành trong

tương lai.

Tài sản vay thuộc sở hữu Là vật đặc định và không
của bên cho vay.
tiêu hao, bao gồm tư liệu
sản xuất và tư liệu tiêu
Thường là 1 khoản tiền,
dùng, quyền sở hữu đối
vàng, kim khí, đá quý
với đất, đối tượng là đất
hoặc 1 số lượng tài sản
tại các khu công nghiệp,
khác.
khu chế xuất và các cơ
sở sản xuất kinh doanh
khác.

Ý nghĩa:
Là phương tiện pháp lý
tạo điều kiện cho công
dân, tổ chức trao đổi
hàng hóa, thỏa mãn nhu
cầu sinh hoạt tiêu dùng,
sản xuất kinh doanh.
Tạo điều kiện cho các
thành phần kinh tế cùng
tồn tại và phát triển,
nâng cao đời sộng vật
chất, văn hóa, tinh thần
của nhân dân.

Tương trợ giúp đỡ lẫn
nhau để giải quyết những
khó khăn tạm thời trong
cuộc sống, sản xuất, kinh
doanh.

Là căn cứ phát sinh
quyền chiếm hữu, sử
dụng tài sản của bên
thuê.
Là căn cứ hợp pháp để
các bên khai thác triệt để
những tư liệu sản xuất,
tư liệu tiêu dùng chưa
khai thác hết tiềm năng,
công suất, tránh lãng phí.
Là phương tiện pháp lí
nhằm khắc phục tình
trạng nhà sản xuất kinh

- Trang 5 -


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

doanh không có đủ tư
liệu sản xuất vẫn có thể
tiến hành sản xuất, kinh
doanh.

Giá cả:

Lãi suất và lãi:

Do các bên thỏa thuận Lãi suất do các bên thỏa
hoặc pháp luật quy định. thuận hoặc do pháp luật
quy định. Lãi suất không
được vượt quá 150% lãi
suất cao nhất do Ngân
hàng nhà nước quy định
đối với loại cho vay
tương ứng.

Giá thuê:
Thông thường do các
bên thỏa thuận hoặc theo
giá thuê trong phạm vi
khung giá của pháp luật
quy định.

Hình thức:
Có thể bằng miệng, văn Có thể bằng miệng hoặc Phụ thuộc vào đối tượng
bản do các bên thỏa bằng văn bản.
của hợp đồng là động
thuận hoặc do pháp luật
sản, bất động sản mà
quy định.
hình thức của hợp đồng
phải tuân theo quy định
của pháp luật.

Phương thức thực hiện
hợp đồng:
Thông thường, sau khi
thỏa thuận xong nộp
dung của hợp đồng thì
bên mua trả tiền và bên
bán trả vật. Ngoài ra còn
có: Mua bán trả chậm,
trả dần, mua sau khi
dùng thử, chuộc lại tài
sản đã bán.

Bên cho vay có quyền
yêu cầu bên vay trả tài
sản và lãi vay theo thỏa
thuận hoặc theo pháp luật
quy định.
Bên vay phải trả tài sản
và lãi vay theo thỏa thuận
hoặc theo pháp luật quy
định.
Ngoài ra còn có các hình
thức như: Họ, hụi, biêu,
phường...
- Trang 6 -

Do các bên thỏa thuận
hoặc theo pháp luật quy
định (tùy thuộc và đối
tượng của hợp đồng là

động sản hay bất động
sản).


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

2. THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA
BÁN TÀI SẢN.
Quyền sở hữu tài sản là một trong những nội dung khá quan trọng liên quan
đến tài sản, và điều này còn được thể hiện thông qua BLDS 2005 khi các quy
định liên quan đến quyền sở hữu được quy định từ chương XII – Quy định về
Nội dung quyền sở hữu đến chương thứ XVI – Quy định những quy định
khác về quyền sở hữu, ngoài ra còn được quy định tại nhiều điều khoản thuộc
các chương khác.
Và việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là hết sức quan trọng liên
quan đến quyền sở hữu, trong việc xác định mục đích hợp đồng đã đạt được
chưa và những quyền lợi cũng như trách nhiệm rủi ro về tài sản sẽ thuộc về
bên nào.
2.1. Quy định của BLDS 2005 về thời điểm chuyển quyền sở hữu
Theo điều 168 BLDS 2005 quy định về Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản , theo đó:
 Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
 Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm
động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Theo Điều 439 BLDS 2005, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu
trong HĐMBTS được xác định như sau:
 Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ
thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác hoặc pháp luật quy định khác.

 Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu
thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành
thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
 Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh
hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán.
Theo Khoản 3 điều 449 BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở
hữu đối với quyền tài sản, theo đó: Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với
quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ xác nhận về quyền sở
hữu về quyền đối với tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền
sở hữu, nếu pháp luật có quy định.
2.2. Quy định BLDS 2005 về thời điểm chịu rủi ro
Theo quy định tại điều 440 BLDS 2005 quy định về thời điểm chịu rủi ro,
theo đó:

- Trang 7 -


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

 Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được
chuyển giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán
kể từ khi nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác.
 Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải
đăng ký quyền sở hữu, thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ
tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký,
kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác.
2.3. Một ví dụ về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài
sản không phải đăng ký quyền sở hữu
Ví dụ:
A bán cho B một động sản, A gửi cho B tài sản này thông qua một người

vận chuyển, trên đường vận chuyển một sự kiện bất khả kháng xảy ra và toàn
bộ tài sản đó bị hủy hoại.
Ở đây có thiệt hại xảy ra nhưng không xác định ai là người chịu trách
nhiệm. Căn cứ khoản 1 Điều 440 BLDS 2005 xác định: Bên bán chịu rủi ro
đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, còn bên
mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi nhận tài sản, nếu không có
thỏa thuận khác. Do đó chúng ta phải xem xét bên vận chuyển tiến hành việc
vận chuyển theo yêu cầu của ai. Nếu vận chuyển theo yêu cầu của bên bán thì
chưa chuyển giao, thực chất chỉ chuyển giao cho người làm. Nếu bên mua
thuê vận chuyển thì phải xác định tài sản đã được giao cho bên mua, chính
bên mua là người chịu rủi ro.
2.4. Xung đột pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất.
Theo điều 168 BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản:
-

Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác.

-

Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời
điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác.

Điều 692 BLDS 2005 quy định về Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng
đất, theo đó:
-

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trang 8 -


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

Điều 46 LĐĐ 2003 quy định về Đăng ký quyền sử dụng đất thì: Việc đăng
ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất trong các trường hợp sau đây:
-

Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;

-

Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

-

Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

-

Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử
dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh
giới thửa đất;

-

Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành.

Khoản 4, Điều 146 quy định về Hợp đồng về quyền sử dụng đất – Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ:
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp
đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên
quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) – Luật Nhà ở
ngày 29/11/2005 quy định:
Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách
nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo
trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là
tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê
mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với
giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo
thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức
kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa

kế nhà ở.
- Trang 9 -


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

Với những xung đột trên, trong những trường hợp tranh chấp đối với
tài sản là Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (nhà và đất không tách
rời nhau) chúng ta cần xem xét và áp dụng văn bản pháp luật nào để xác
định thời điểm chuyển quyền sở hữu?
3. TÌNH HUỐNG VÀ QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM NGHIÊN CỨU
3.1 Tình huống: Nhà đã bán nhưng người mua chưa sang tên rủi ro ai
chịu?
Ông M thoả thuận bán cho bà N một căn nhà và vườn rộng 1.000 m 2 ở vị
trí gần bờ sông với giá 800 triệu đồng. Bà N trả trước 600 triệu, 200 triệu còn
lại sẽ trả sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng mua bán
đã được công chứng vào ngày 15/8/2010 và theo thoả thuận bà N có nghĩa vụ
làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên trong thời gian chờ hoàn tất thủ
tục đăng ký quyền sở hữu thì đêm 18/8/2010, sau một trận mưa lớn, bờ sông
bị sạt lỡ cuốn trôi gần 200 m2 đất của khu vườn này.
Bà N đề nghị ông M giảm 200 triệu đồng còn lại để khấu trừ vào số diện
tích đất vườn đã bị cuốn trôi. Ông M không đồng ý, ông cho rằng hợp đồng
đã được công chứng và có hiệu lực. Tại khoản 5, Điều 93 của Luật Nhà ở
quy định "Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua,… kể từ thời điểm
hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá
nhân".
Bà M thì bảo rằng Luật Nhà ở chỉ quy định về phần nhà, còn phần đất thì
khác. Đất là bất động sản và thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, vì vậy
theo quy định tại Điều 168, Điều 439 và Điều 440 của Bộ Luật dân sự thì
tính đến đêm 18/8/2010 quyền sở hữu đối với đất vẫn chưa chuyển dịch sang

cho bà vì chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu (theo quy định tại
Điều 439), điều đó cũng đồng nghĩa với việc ông M phải chịu rủi ro khi vườn
bị sạt lỡ vì thủ tục đăng ký chưa hoàn thành (theo quy định tại Điều 440).
3.2 Quan điểm của nhóm nghiên cứu
Quyền sử dụng đất ở và Quyền sở hữu nhà ở là một dạng tài sản khá đặc
biệt, trong các giao dịch mua bán tài sản, thì bất động sản là đối tượng chiếm
tỷ lệ tương đối đáng kể.
Mặc dù chưa có một số liệu thống kê cụ thể về tỷ lệ số vụ tranh chấp đất
đai/tổng các vụ án dân sự, tuy nhiên tranh chấp đất đai luôn chiếm một tỷ lệ
lớn và số lượng các vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản cũng ngày càng
tăng lên theo thời gian.
Để giải quyết xung đột trong văn bản Quy phạm pháp luật nói chung đã
có nhiều bài ý kiến, nhiều kiến nghị đối với các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trong việc ban hành văn bản, nên quy định các vấn đề sau:

- Trang 10 -


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

-

Cần nêu rõ có áp dụng nguyên tắc luật chung – luật chuyên ngành ở
Việt Nam hay không, hay đó chỉ là quyền ưu tiên áp dụng luật trong
các văn bản cụ thể.

-

Cần quy định rõ ràng văn bản được quy định chi tiết hết hiệu lực thì
văn bản quy định chi tiết cũng phải hết hiệu lực, trù trường hợp ghi

nhận lại hiệu lực.

-

Phân biệt trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn trong các văn bản và những
nội dung trong văn bản có lợi hơn cho đối tượng áp dụng có được quy
định hiệu lực trở về trước hay không.

Trong tình huống nêu trên, với việc xảy ra xung đột pháp lý, quan điểm của
nhóm nghiên cứu về vấn đề này như sau:
Như trình bày trên, tại điều 692 BLDS 2005 quy định về Hiệu lực của
việc chuyển quyền sử dụng đất, theo đó: Việc chuyển quyền sử dụng đất có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai, và tại khoản 4, Điều 146 quy định về Hợp
đồng về quyền sử dụng đất – Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/11/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ: Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất.
Trích khoản 5 điều 93 Luật nhà ở, quy định: Quyền sở hữu nhà ở được
chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở
kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa
cá nhân với cá nhân.
Mặc dù luật nhà ở ban hành sau LĐĐ 2003 và BLDS 2005, tuy nhiên nhóm
nghiên cứu đồng ý với quan điểm xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu
quyền sử dụng đất và/hoặc Quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở kể
từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, bởi lẽ:
-

Khi hợp đồng mua bán nhà ở và/hoặc quyền sở hữu nhà ở và Quyền

sử dụng đất ở đã công chứng, các bên đã xác lập quyền và nghĩa vụ
bằng văn bản và được xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng khi đó vẫn đang ở trạng thái được các bên thực hiện theo
đúng thỏa thuận, thông thường bên mua chỉ thanh toán một phần giá
trị hợp đồng, còn bên bán chỉ giao giấy tờ pháp lý. Các thủ tục khác
vẫn đang trong quá trình thực hiện như thanh toán phần tiền còn lại,
bàn giao tài sản, nộp thuế trước bạ,.... Thủ tục chỉ hoàn tất khi bên
mua đăng ký quyền sở hữu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Trang 11 -


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

-

Công chứng viên chỉ công chứng hành vi của các chủ thể (không thể
xác định hết tài sản hiện đang có tranh chấp, kê biên,… hay không?),
trong trường hợp tài sản mua bán đang được tranh chấp, nếu xác định
thời điểm chuyển quyền sở hữu từ thời điểm công chứng sẽ gây rủi ro
rất lớn cho bên mua. Nhưng nếu xác định thời điểm kể từ thời điểm
đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thì bên mua tiến
hành đăng ký quyền sở hữu, nếu phát hiện ra tranh chấp, có thể yêu
cầu được hỗ trợ dừng việc mua bán, nhằm đảm bảo rủi ro pháp lý.

- Trang 12 -


Nhóm 1: Hợp đồng mua bán tài sản

TÀI LIỆU THAM KHẢO
 Danh mục sách:
1. Bộ Tư Pháp – Viện Khoa học Pháp lý – Bình luận khoa học Bộ Luật
Dân sự năm 2005 – Tập 1 (phần 2: tài sản và quyền sở hữu) – NXB
Chính trị Quốc gia 2010.
2. Bộ Tư Pháp – Viện Khoa học Pháp lý – Bình luận khoa học Bộ Luật
Dân sự năm 2005 – Tập 2 (phần 3: nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân
sự) – NXB Chính trị Quốc gia 2010.
3. Bộ Tư Pháp – Viện Khoa học Pháp lý – Bình luận khoa học Bộ Luật
Dân sự năm 2005 – Tập 3 (phần 2: tài sản và quyền sở hữu) – NXB
Chính trị Quốc gia 2010.
4. Trường Đại học Luật Hà Nội – Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam –
Tập 2 (phần 5: quy định về quyền sử dụng đất) – NXB Công an Nhân
dân 2009.
 Địa chỉ website:
1. />name=News&op=viewst&sid=1443
2. />ItemID=150
3. />4. />
- Trang 13 -