ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KHOÁI CHÂU, TỈNH HƯNG YÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỖ THU TRANG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KHOÁI CHÂU, TỈNH HƯNG YÊN

NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH : D850103

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. THÁI THỊ LAN ANH

HÀ NỘI -2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, những kết quả
nghiên cứu được sử dụng trong đồ án của các tác giả khác đã được tôi xin ý kiến sử
dụng và được chấp nhận. Các số liệu trong đồ án là kết quả khảo sát thực tế từ đơn
vị thực tập. Tôi xin cam kết về tình trung thực của những luận điểm trong đồ án này

Sinh viên thực hiện

Đỗ Thu Trang


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân em đã nhận

được sự hướng dẫn tận tình của cô giáo - ThS. Thái Thị Lan Anh và các thầy cô
trong Khoa Quản lý Đất đai. Em xin kính gửi tới thầy, cô lời cảm ơn chân thành
nhất!
Trong quá trình hoàn thành đồ án, tôi xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh
chị trong ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Khoái Châu, tỉnh
Hưng Yên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu này.
Qua đây, tôi cũng xin bày tỏ lòng cảm ơn tới gia đình và bạn bè, những người
đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đồ án tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện

Đỗ Thu Trang


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt
BCD
CC-TTg
CP
ĐKDĐ
ĐKĐĐ

GCN

Viết đầy đủ
Ban chỉ đạo
Chỉ thị của Thủ Tướng Chính phủ
Chính phủ
Đăng ký đất đai
Đăng ký quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

SDĐ
QĐ
TT
UBND
NĐ-CP
NN&PTNT
CN-TCN
TDTT

Sử dụng đất
Quyết định
Thông tư
Ủy ban nhân dân
Nghị định chính phủ
Nông nghiệp và phát triển nông thôn
Công nghiệp- thủ công nghiệp
Thể dục thể thao

DANH MỤC BẢNG BIỂU


DANH MỤC CÁC HÌNH


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là điều kiện đầu tiên, là nền tảng của quá trình sản xuất, không có đất
đai thì không có bất kỳ quá trình sản xuất nào cũng như không có đất đai thì không
có sự tồn tại của con người. Vì thế đất đai nằm trong nhóm tài nguyên vô cùng quý
giá. Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu được
trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời
sống xã hội.
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà
còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do là một yếu
tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo
nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong
việc sử dụng đất.
Trong khoảng 15 năm trở lại đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trường khiến cho đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các đô thị. Người dân ngày
càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển
nhượng, thừa kế… Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hoá… dẫn đến
những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử lý
các vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho
công tác quản lý khó khăn thêm. Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo
điều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước

phải thực hiện tốt công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Khoản 15, Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013:
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

8


gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, bằng hệ thống pháp luật chặt chẽ và cụ thể, Nhà nước ta đã, đang và
sẽ tiếp tục bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nhân dân khi thực hiện công tác kê khai
đăng ký đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cùng với sự phát triển chung của đất nước huyện Khoái Châu nằm trong khu
vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng
gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất: cấp phép xây dựng, mua
bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản tham gia thị trường bất động
sản...dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xuất
phát từ cơ sở khoa học và thực tiễn nêu trên, được sự hướng dẫn của cô giáo Th.S
Thái Thị Lan Anh, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên’’

2.Mục đích và yêu cầu của đề tài.
2.1.Mục đích:
-

Nghiên cứu những quy định của Nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy

-

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện công tác đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn

-

huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên
Xác định những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp thực hiện tốt công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn.
2.2. Yêu cầu:
9


-

Nắm được các quy định của Nhà nước về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận.
Vận dụng hệ thống văn bản pháp luật của Nhà nước trong công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

-

đất.
Thu thập số liệu điều tra một cách chính xác và đầy đủ, phản ánh trung thực, khách
quan về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

-

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương.
Phân tích tiến độ, hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

-

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn.
Đề xuất kiến nghị, biện pháp mang tính khả thi nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.

10


CHƯƠNG I. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1 Khái niệm
1.1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một số tài sản nào đó và là quyền loại
trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó.
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục
vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.

Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và
quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với
nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thong qua các
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy
nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn có các tổ chức, cá nhân,
hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai.
1.1.1.2 Khái niệm đăng ký đất đai.
Theo Điều 3 Luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất
vào hồ sơ địa chính”.
ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan nhà nước thực hiện và được
thực hiện với tất cả các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. ĐKĐĐ là công
việc để thiết lập lên hệ thống HSĐC đầy đủ cho tất cả các loại đất trong phạm vi địa
giới hành chính để thực hiện cấp GCN cho cấc đối tượng đủ điều kiện làm cơ sở để
nhà nước quản chặt, lắm chắc đến từng thử đất và từng người sử dụng đất.[18]

11


1.1.1.3 Khái niệm về giấy chứng nhận.
GCN là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất
để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư,
cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. GCN thực chất là một chứng thư pháp lý
xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất nhằm mục đích bảo
đảm việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất theo đúng pháp luật.
Do đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý để nhà nước công
nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất.

Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhậnquyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất”.[18]
1.1.2 Vai trò ý nghĩa của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng dân cư như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân
bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết
được để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích
của công dân có thể thấy được như: Nhà nước bảo về quyền và bảo vệ người công
dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhâ, hỗ trợ các giao dịch về đất
đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
Là cơ sở để bảo về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà
nước, Nhà nước chia cho dân sở hữu trên bề mặt, không được khai thác trên bề mặt
và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và
giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã
hộ. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là
công cụ giúp nhà nước quản lý.
Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên
đất. Biết mục đích sử dụng đất, từ đó điều chỉnh hợp lý các thong tin hồ sơ địa
chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn

12


sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, những rang buộc thay đổi trong quá trình sử
dụng và quản lý của những thay đổi này
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1. Hệ thống các văn bản quy định về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Văn bản được thực hiện trong giai đoạn 1992 - 2003
- Hiến pháp năm 1992.
- Hiến pháp năm 1992 sửa đổi bổ sung năm 2001.
- Luật đất đai năm 1998.
- Luật đất đai năm 1993.
- Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998.
- Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 2001.
- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo
đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước.
- Nghị định 64/CP 27/9/1993 của chính phủ quy định về việc giao đất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích nông nghiệp.
- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của chính phủ quy định về giao đất lâm
nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm
nghiệp.
- Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất tại đô thị.
- Công văn số 897/1995/CV- TCĐC ngày 28/6/1995 của Tổng cục Địa chính
về cấp GCNQSDĐ cho các hợp tác xã thủ công nghiệp xây dựng, vận tải, thương
mại và dịch vụ.
- Công văn số 1274/1995/CV- TCĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa
chính quy định các mẫu, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi
biến động đất đai.
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 của tổng cục địa chính quy
định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động đất
đai thay thế các biểu mẫu trước đó.

13

- Thông tư 364/1998-TCĐC ngày 16/03/1998 của tổng cục địa chính hướng
dẫn về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ
- Thông tư số 147/1999/TTLT-BTC ngày 21/07/1999 của liên Bộ Tài chính
và Tổng cục Tài chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
- Công văn số 776/CV-CP ngày 28/07/1999 của chính phủ về việc cấp
GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị.
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của chính phủ về thi hành sửa đổi, bổ xung
một số điều của đất đai.
* Văn bản từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực
- Luật đất đai năm 2003
- Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTG 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thi
hành Luật đất đai.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành
luật đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 phạt hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
- Thông tư số: 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của bộ tài nguyên và
môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số: 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của bộ tài nguyên và
môi trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trưòng huớng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 về việc quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, thu hồi đất, thực hiện quyềnsử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về GCN quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

14


- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổ sung
một số nội dung liên quan đến thủ tục hành hính về lĩnh vự đất đai.
- Chỉ thị 1474/2011/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tướng Chính phủ về
việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Công văn số 4167/2013/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 18/10/2013 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân vào giấy chứng nhận khi hết thời hạn.
- Nghị định 126/2013/NĐ-CP ngày 15/10/2013 hướng dẫn thi hành Nghị
quyết 49/2013/QH13 ngày 21/06/2013 của Quốc hội về việc kéo dài thời hạn sử
dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối của hộ gia đình,
cá nhân.
* Văn bản từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
- Hiến pháp năm 2013;
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo
đảm;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng
đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy
định về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa
chính;

15


- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất;
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 và số 34/2013/TT-BTC
ngày 28/3/2013 hướng dẫn về lệ phí trước bạ
1.2.2. Quy định hiện hành về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.2.1 Đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với
các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người
sử dụng đất); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định
vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất hợp pháp, nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, đồng thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ người sử
dụng đất; làm cơ sở để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt toàn bộ đất đai theo pháp
luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sự dụng đất.[18]
Theo khoản 1, Điều 95, Luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối
với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý”.[18]
Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: Đăng ký lần đầu và đăng ký biến

động.
- Đăng ký lần đầu.
Theo khoản 3, Điều 95, Luật đất đai 2013 quy định:
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+Thửa đất được giao, cho thuê để sửu dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
-Đăng ký biến động
Theo khoản 4, Điều 95, Luật đất đai 2013 quy định:
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc
đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

16


+ Người sử dụng đất, chủ sở hữa tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng dất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số kiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+Có thay đổi thời hạn sử dụng đất:
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đấthàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thừoi gian thuê; từ hình thức Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sang hình thức thuê đất; từ thuê
đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định cảu Luật này.
+ Chuyển QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc

chồng thành QSDĐ, QSH tài sản chung gắn liền với đất;
+ Chia tách QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất của tổ chức
hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngừoi sửu dụng đất
chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liều với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận;
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết
định hoặc bản án cảu Tòa án nhân dân, quyết định thi hành của cơ quan thi hành án
đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa liền kề;
+ Có thay đổi về những han chế quyền của người sử dụng đất.
1.2.2.2 Cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
“ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng để bảo hộ cho quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất”, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp
giữa nhà nước và người sử dụng đất.

17


Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình
xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan
hệ về đất đai ( giữa nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sử
dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
a, Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Theo điều 98, Luật Đất Đai 2013 quy định:[18]
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử

dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu
thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b, Những trường hợp được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Theo khoản 1, Điều 99, Luật đất đai 2013 quy định:[18]
Nhà nước cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
những trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102 của Luật này;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từu sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;

18


- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ để thu hồi nợ;
- Người được sửu dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất

đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá QSDĐ
- Người sử dụng đất trong KCN, cụm CN, khu chế xuất, khu CNC, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giải nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
QSDĐ hiện nay;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất.
Theo điều 100, Luật Đất Đai 2013 quy định:[18]
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

19

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và
đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo điều 101, Luật Đất Đai 2013 quy định:[18]

20


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
c, Những trường hợp không được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Theo điều Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định các trường hợp không cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất:[12]
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các
trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của
xã, phường, thị trấn.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao
thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền

21


dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm
mục đích kinh doanh.
d, Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Quy định tại Điều 105, Luật Đất đai 2013 như sau:[18]
- UBND cấp tỉnh cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện sự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- UBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN QSH nhà ở, GCN QSH
công trình xây dựng mà thực hiện các quyền cảu ngừoi sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN QSH nhà ở, GCN QSH công
trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của
Chính phủ.
e, Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã ban hành Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về

mẫu GCN. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn một số GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền ban hành trước đó vẫn đang được sử dụng, được nhà nước công nhận tính
hợp pháp.
* Mẫu Giấy chứng nhận.
Thực hiện Chỉ thị số 299/TTg ngày 11/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về
công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê trong cả nước, Tổng cục Quản lý
ruộng đất đã ban hành Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 về trình tự thủ tục
đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước. Theo đó, công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ruộng đất cho hộ gia đình và tổ chức được tiến hành đồng thời với
công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê.

22


Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất (còn gọi giấy tạm thời) thể hiện
các nội dung trên đơn xin đăng ký ruộng đất đã được xét duyệt và sổ đăng ký ruộng
đất; mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất có kích thước khổ giấy A4, nội
dung thể hiện: Quốc hiệu; Tên cơ quan cấp: UBND cấp huyện…; bên dưới ghi loại
văn bản: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất”; nội dung thể hiện: ghi rõ tên
người sử dụng đất; số liệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất;
chữ ký và dấu của Chủ tịch UBND cấp huyện.
* Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất
phát hành tại Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989
Tại khoản 5 Điều 9 Luật đất đai năm 1987 (được Quốc hội thông qua ngày
29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ.
Quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức có từ Quyết
định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất. Kể từ đây,
mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân
theo quy định của Quyết định 201-QĐ/ĐKTK được Tổng cục Quản lý ruộng đất

phát hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát
hành, sử dụng chung cho tổ chức và cá nhân, có kích thước 19cm x 27cm với nội
dung sau:
- Trang 1: Mặt chính của giấy chứng nhận, gồm có Quốc huy; dòng chữ:
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; và số của giấy chứng nhận, và dấu của Tổng
cục Quản lý ruộng đất.
- Trang 2 và 3: Là phần chính của giấy chứng nhận, ghi rõ tên người sử dụng
đất; số hiệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất; Chữ ký của Chủ
tịch Uỷ ban Nhân dân, dấu của Uỷ ban Nhân dân tỉnh hoặc huyện.
- Trang 4: Ghi những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và những điều cần
chú ý của người được cấp giấy.
Mẫu giấy này tiếp tục sử dụng trong quá trình thi hành Luật Đất đai 1993, và
Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001.
* Mẫu Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

23


Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ
sung một số điều năm 2009, Luật đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường
có 04 văn bản quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau:
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, theo quy định Giấy chứng nhận đã được thay thế mẫu Giấy chứng nhận
ban hành trước đây. Khoản 1 Điều 2 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định
về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi

loại đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi
trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:
+ Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa
mầu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màu
vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và
Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màu đen, số phát hành của giấy chứng nhận
màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau:
Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%;
Trang 2 được in chữ màu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban nhân dân cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng đất,
thửa đất được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú;
+Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ đồ thửa
đất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ tên của
người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ
quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
+ Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những thay
đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

24


Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ ghi thì
lập trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kích thước,
nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứng
nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang bổ sung phải
được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận.
Giấy có bìa màu đỏ, do Bộ Tài Nguyên Môi Trường ban hành. Giấy này chỉ
công nhận quyền sử dụng đất và ghi nhận tài sản trên đất mà không công nhận

quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản. Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài
sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất
động sản.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT quy định về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận không thay đổi mẫu so với Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT, nhưng có quy định hình thức trình bày khác trước.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Kể từ đây quyền sử
dụng đất và tài sản trên đất đều được cấp chung 01 giấy chứng nhận. Cụ thể như
sau:
GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước
190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội
dung sau đây:
+ Trang 1: gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục
"I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số
phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA
000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2: in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

25