Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Ủy ban nhân dân phường Nông Tiến, thành phố Tuyên Quang

Đồ án tốt nghiệp
4MỤC LỤC

Đoàn Thị Tú Linh
MSV: 1531030424

11


Đồ án tốt nghiệp
DANH MỤC SƠ ĐỒ

Đoàn Thị Tú Linh
MSV: 1531030424

22


3

Đồ án tốt nghiệp
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này
là trung thực, chính xác.
Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này
đã được cảm ơn và các thơng tin được trích dẫn trong báo cáo này đã được
ghi rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Sinh viên

Đoàn Thị Tú Linh
MSV: 1531030424

3

3


4

Đồ án tốt nghiệp
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Mỏ - Địa
Chất, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cơ trong trường nói
chung và các thầy các cơ trong Khoa Quản lý đất đai nói riêng em đã được
trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo
cho mình hành trang vững chắc cho cơng tác sau này.
Xuất phát từ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành
cảm ơn các thầy các cơ. Đặc biệt để hồn thành đồ án tốt nghiệp này,
ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em còn được sự quan tâm giúp đỡ
trực tiếp của thầy giáo T.S Nguyễn Thị Kim Yến và sự giúp đỡ của các
thầy, các cô trong khoa quản lý đất đai cùng các cán bộ trong Ủy ban nhân
dân phường Nông Tiến – Thành phố Tuyên Quang.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, xong do vốn hiểu biết của bản thân hạn
chế. Đồ án chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót, em rất mong
nhận được những đóng góp, chỉ bảo của các thầy, các cơ và các bạn để đồ
án càng hoàn thiện hơn. Đây sẽ là kiến thức bổ ích cho em cho cơng việc
của em hiện tại và sau này.
Cuối cùng, một lần nữa em xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô,

các cán bộ bộ trong Ủy ban nhân dân phường Nông Tiến – Thành phố
Tun Quang. Kính chúc các thầy, các cơ và tồn thể anh, chị em và các
bạn ln mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong công
tác cũng như trong cuộc sống.
Em xin chân thành cảm
ơn!
Hà Nội, Ngày tháng năm 2017
Sinh viên thực hiện
Đoàn Thị Tú Linh

Đoàn Thị Tú Linh
MSV: 1531030424

4

4


5

Đồ án tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT Ký hiệu

Viết đầy đủ

1

NQ

Nghị quyết

2

CP

Chính phủ

3

UBTVQH

Uỷ ban thường vụ quy hoạch

4

TTLT

Thơng tư liên tịch

5

GCNQSDD

6

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở

và
tàichứng
sản khác
gắn liền với đất
Giấy
nhận

7

UBND

Ủy ban nhân dân

8

BXD

Bộ xây dựng

9

QĐ

Quyết định

10

NĐ

Nghị định

11

TT

Thơng tư

12

BTC

Bộ tài chính

13

BTN&MT

Bộ tài ngun và mơi trường

14

PQLDD

Phịng quản lý đất đai

15

VPĐK

Văn phịng đăng ký đất đai

Đoàn Thị Tú Linh
MSV: 1531030424

5

5


6

Đồ án tốt nghiệp
LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của ngành nông
nghiệp và lâm nghiệp, là thành phần quan trọng đối với mơi trường sống của
các lồi động thực vật, là địa bàn để xã hội loài người phân bố dân cư, phát
triển cơ sở kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phịng. Mặt khác, đất đai là nguồn
tài ngun có hạn về số lượng, cố định về vị trí, do vậy mà đất đai có vai trị
rất quan trọng, cần có sự quản lý và sử dụng đất một cách phù hợp, chặt chẽ.
Luật đất đai 2013 đã quy định rõ: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lý ” và “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và
có hiệu quả”. Do đó, cơng tác quản lý của Nhà nước về đất đai có ý nghĩa
đặc biệt quan trọng, cần phải được thực hiện một cách chặt chẽ và hiệu
quả hơn. Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là một vấn đề cần chú trọng. Công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là một biện pháp hữu hiệu của nhà nước
nhằm ngăn chặn việc sử dụng đất chồng chéo, kém hiệu quả, các hiện
tượng lấn chiếm, hủy hoại đất, kìm hãm phát triển sản xuất, phát triển kinh
tế - xã hội, đồng thời giúp cho người sử dụng đất đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp của mình đối với tài sản đất đai của họ.
Phường Nông Tiến là đơn vị hành chính cấp cơ sở, là phường ngoại
của thành thành phố Tuyên Quang . Để đảm bảo quản lý đất đai một cách
hiệu quả thì Ủy ban nhân dân phường Nông Tiến đã xác định công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng cần được
quan tâm thực hiện. Ủy ban nhân dân đã vận động, tạo điều kiện cho
người dân thực hiện và hoàn thành thủ tục xin đăng ký đất đai, cấp

Đoàn Thị Tú Linh
MSV: 1531030424

6

6


7

Đồ án tốt nghiệp

-

-

-

-

-

giấy chứng nhận. Tuy nhiên do một số ngun nhân mà cơng tác này cịn
nhiều tồn tại và gặp nhiều khó khăn.
Từ thực tế đó, thấy được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, dưới sự hướng dẫn của T.S Nguyễn Thị Kim
Yến, tôi xin thực hiện đề tài : “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại Ủy ban nhân dân phường Nông Tiến, thành
phố Tuyên Quang”.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
a, Mục đích
Với mong muốn tìm hiểu cơng việc và áp dụng các kiến thức đã học tại
trường để có cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn Ủy ban nhân dân phường Nông Tiến.
Rút ra các mặt được, các tồn tại và nguyên nhân các tồn tại trong công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của phường Nông Tiến.
Dựa vào nguyên nhân của những tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm hồn
thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và nâng cao chất lượng công tác quản lý
nhà nước về đất đai thông qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn phường Nông Tiến.
b, Yêu cầu của đề tài:
Nắm vững chính sách pháp luật, văn bản pháp lý của nhà nước về đất đai,

chính sách cấp giấy chứng nhận và các văn bản có liên quan khác.
Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn thành phố và phải bám sát thực tế sử dụng đất của người
sử dụng đất.
Phân tích một cách chính xác, trung thực và khách quan các số liệu, tài
liệu thu thập được bằng các kiến thức đã học.

Đoàn Thị Tú Linh
MSV: 1531030424

7

7


8

Đồ án tốt nghiệp
- Đề xuất giải pháp khả thi để nâng cao chất lượng công tác cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở à tài sản khác gắn liền với
đất.
c, Cấu trúc của đề tài
Cấu trúc của đề tài gồm có 3 phần chính như sau:
Chương I: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chương II: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương III: Kết quả nghiên cứu
-

CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Đoàn Thị Tú Linh
MSV: 1531030424

8

8


9

Đồ án tốt nghiệp
Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1. Căn cứ pháp lý của công tác đăng đý ,cấp giấy chứng nhận
a, Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành
có quy
định về cấp GCN .
Nhằm thực hiện các nội dung quản lý về đất đai, đáp ứng theo quy
định của Hiến pháp, do Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban
hành một số văn bản pháp quy để cụ thể hóa các yêu cầu về quản lý và sử
dụng đất như sau:
Luất đất đai 2003, luật đất đai sửa đổi bổ sung 2009
- Luật Đất đai 2013, trong đó quy định về vấn đề mang tính ngun tắc về
GCN, các trường hợp được cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chính khi
cấp GCN , lập hồ sơ địa chính, việc xác định diện tích đất đối với các
trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, trình tự thực hiện
nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất

trên GCN .
- Luật nhà ở, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN
đối với nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sở hữu
đất ở.
- Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của
Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường
hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý
nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm
1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với các trường hợp đang
sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2
Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội
nhưng đến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý nhưng thực tế
nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó.
- Nghị quyết số 57/ 1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 của
Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập
trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết số 1037/2006/NQUBTVQH11 ngày 27 tháng 7 năm 2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội
về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm
1.1.

Đoàn Thị Tú Linh
MSV: 1531030424

9

9


10

Đồ án tốt nghiệp

1991 đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài tham gia.
b. Các văn bản thuộc thẩm quyền Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan.
Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các văn bản có các
quy định về cấp GCN như sau:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ:
Quy định bổ sung về việc cấp GCN , thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ:
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều
của luật
đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
c. Các văn bản thuộc thẩm quyền các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có
quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan.
Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, trên Bộ, ngành ở
Trung ương ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện liên quan đến việc
cấp GCN như sau:
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT của Bộ TN&MT quy định sửa đổi, bổ
sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai
- Thơng tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
Đồn Thị Tú Linh

10

MSV: 1531030424

10


11

Đồ án tốt nghiệp
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ

05/07/2014).
- Thơng tư số 26/2014/TT-BTNMT quy định về quy trình và định mức kinh
tế kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu Tài nguyên và Môi trường.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai và
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
& Môi trường về cấp GCN.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
& Môi trường về cấp GCN QSDĐ thay thế Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT.
- Quyết định 1839/QĐ-BTNMT Về việc cơng bố thủ tục hành chính lĩnh
vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.

1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và
việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn
định hồ bình, cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi
quốc gia cũng như toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng
và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này
Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19),
Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu
đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước

Đoàn Thị Tú Linh

11

MSV: 1531030424

11


12

Đồ án tốt nghiệp
cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và
quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận
cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao
nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa
Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được cơng
nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối
với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về
sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền
lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng,
khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt
động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế
sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn.
Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì
sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta
khơng có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ
phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất
nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng
đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn
hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay
của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc
điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu
hướng luôn luôn vận động, ln ln phát triển và thực tế cịn nhiều khó khăn
tồn tại trong cơng tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước

phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp
lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn
bản khơng cịn phù hợp, hồn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là vững
chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ,
sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đoàn Thị Tú Linh

12

MSV: 1531030424

12


13

Đồ án tốt nghiệp
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt
quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như tồn xã
hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn
cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo
Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và
quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền
chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở
để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số
phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...).
Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu
nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển

giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở
của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và khơng gian xác định,
đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một
quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác
nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ
chức. Ở Việt nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất
hình thái sở hữu tồn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam cơng nhận đa
dạng hố các hình thái sở hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc
từ vốn ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước
theo quy định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần
tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả
góp nhưng chưa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng
trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Đoàn Thị Tú Linh

13

MSV: 1531030424

13

14

Đồ án tốt nghiệp
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua
xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các
hình thức hợp pháp khác.
Nhà nước cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền
bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước
công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy
chứng nhận là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu
hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu
nhà ở và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội
cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng
vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi
đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ
thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có
quyền cho th nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp,
bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở
cho người khác theo luật định.
* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng
mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.

Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để
bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định
quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ
quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở
hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định
quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện
chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thơng qua một số biện pháp như:
Đồn Thị Tú Linh

14

MSV: 1531030424

14


15

Đồ án tốt nghiệp
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch,
thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước
tổ chức việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của
Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý.
Việc đa dạng hố các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho

nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút
nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện
quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các
đô thị đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây
dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đơ
thị. Việc quản lý nhà ở, có nơi cịn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây
dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các
quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa
theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ
quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào
thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho
công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng
vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất.
Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo
hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối
Đoàn Thị Tú Linh

15

MSV: 1531030424

15


16

Đồ án tốt nghiệp
với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho th đất thì đều cơng
nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể
của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng
nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập
quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc
thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở
luôn luôn đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp
đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên
cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của
mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử
dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng
thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.
2.1. Khái niệm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta.

2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
1. Khái niệm đăng ký.
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ
liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá
nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên

theo một quy luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng
ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên
miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
2. Khái niệm đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được
Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản
lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý
của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai
mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một
thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành
16
Đoàn Thị Tú Linh
16
MSV: 1531030424


17

Đồ án tốt nghiệp
Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc
tổ chức thực hiện.
3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn
thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật.
4. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là

việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với
một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa
đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, cơng trình xây dựng,
cây lâu năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa
đất tại vị trí nhất định;
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
2.1.2. Mối quan hệ giữa cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với
các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng
đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu khơng đăng ký thì
người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được
tham gia vào thị trường bất động sản chính thức. Cho nên đăng ký đất đai,
quyền sở hữu nhà ở là một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy trình, trình
tự thủ tục của nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.....
- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có tính bắt buộc
mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt
việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở

Đoàn Thị Tú Linh

17

MSV: 1531030424

17


18

Đồ án tốt nghiệp
hữu nhà ở. Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở có vai trị quan trọng, cụ thể:
- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng
hàng đầu có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ
khác trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.
Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống
hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các thơng tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là
sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và
nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các
nội dung đó thực hiện tốt hơn. Cụ thể như:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử
dụng đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở
hữu nhà giúp cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực
hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng
đất và sở hữu nhà. Ngược lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai
đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn
bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu
cầu thực tế.
+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở
khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và
tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê
khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu

phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của
thơng tin nhà đất.
+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế
hoạch phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy
chúng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý.
Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng
đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng
nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp
quy hoạch.

Đoàn Thị Tú Linh

18

MSV: 1531030424

18


19

Đồ án tốt nghiệp
Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý
có thể kiểm kê tình tình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm
cơ sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch
cho phù hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu
thực tế.
+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất
của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất

để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai
đăng ký cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân
dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà khơng có giấy tờ hợp pháp. Đây là
tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại. Vì vậy, thơng qua việc kê khai đăng
ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với quy hoạch sử dụng
đất và phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được
Nhà nước tiến hành giao đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, đảm
bảo hợp pháp hố tồn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa
giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép
mà Nhà nước không quản lý được.
+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng
và định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng
nhận, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài
chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc
phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu.. hay lấy đất cho mục
đích an ninh quốc phịng..
+ Cơng tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong
quá trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cơng tác thanh tra và giải
quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định
đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để
những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng
nhận. Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống
Đoàn Thị Tú Linh

19

MSV: 1531030424

19


20

Đồ án tốt nghiệp
sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các
tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, chặt chẽ
hơn.
3.1. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành.

3.1.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai.
1. Trình tự đăng ký đất đai.
* Kê khai đăng ký đất đai:
- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng
đất và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì
những người sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun
mơi trường cấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai
“1 cấp” và các Chi nhánh trực thuộc.
* Thẩm định hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm
định, nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì
ban hành văn bản yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ không

đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do
bằng văn bản.
* Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai.
2. Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai.
* Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội
dung đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về hồ sơ địa chính.
Hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm
theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);
b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.
20
Đoàn Thị Tú Linh
20
MSV: 1531030424


21

Đồ án tốt nghiệp
c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản
và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
đ) Sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy
định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng);
e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có);

3. Các hình thức đăng ký đất đai:
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của cơng tác đăng ký, đăng ký đất
đai được chia thành 2 hình thái.
Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
a) Đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng
nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký
quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập
hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất
cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ
tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất
vào hồ sơ địa chính.
* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu.
+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy
định của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu :
Quy trình đăng ký đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau:

Đoàn Thị Tú Linh

21

MSV: 1531030424

21

22

Đồ án tốt nghiệp

UBND CẤP XÃ
CHUẨN

BỊ ĐIỀU
KIỆN

THU THẬP
TÀI LIỆU

TRIỂN
KHAI

HOÀN
THIỆN TÀI
LIỆU

XÂY
DỰNG KẾ
HOẠCH

CHỈNH LÝ BỔ
SUNG TÀI LIỆU

ĐO ĐẠC

CHUẨN BỊ
LỰC
LƯỢNG
T.HUẤN

CHUẨN BỊ
VẬT TƯ
KINH PHÍ

TUYÊN
TRUYỀN

SAO IN BẢN ĐỒ
ĐỂ TỔ CHỨC
ĐĂNG KÝ

XÁC MINH ĐẤT,
TÊN CHỦ SỬ
DỤNG ĐẤT

KIỂM TRA CÔNG NHẬN
TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG KÝ

ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ SƠ
QUẢN
LÝ ĐẤT ĐAI
`

CƠ QUAN ĐĂNG KÝ THẨM
ĐỊNH HỒ SƠ

CÁC TRƯỜNG HỢP CHƯA ĐỦ
ĐIỀU KIỀN CẤP GCN THÌ XEM
XÉT ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI

LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ

LẬP HỒ SƠ CÔNG KHAI KẾT QUẢ KIỂM
TRA

XÁC MINH HIỆN
TRẠNG NẾU CẦN
THIẾT

CẬP NHẬT HỒ SƠ
ĐỊA CHÍNH

TRÌNH UBND CẤP HUYỆN QUYẾT
ĐỊNH, KÝ CẤP GCN CHO HỒ SƠ ĐỦ
ĐIỀU KIỆN

TRAO GIẤY CHỨNG
NHẬN, THU PHÍ, LỆ
PHÍ

THU GIẤY TỜ GỐC
VỀ ĐẤT

Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu.

b) Đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ
thống hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở
Đoàn Thị Tú Linh

22

MSV: 1531030424

22


23

Đồ án tốt nghiệp
để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất
đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực
hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thơng tin đã đăng ký
vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật".
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy
định của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng có biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo
Nghị định 60/CP, Nghị định 61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và cơng trình xây dựng (theo Nghị định 95/CP). Sau khi làm thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, chuyển đổi quyền sử
dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành
người sử dụng đất mới. Hay Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, thửa
đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất phải đem
Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
3.1.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
1. Trình tự đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà
ở là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
- Đối với người sở hữu nhà ở: Những người có quyền sở hữu nhà ở có
trách nhiệm phải kê khai vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu.
Tập hợp tất cả những Giấy sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, Giấy chứng minh
nhân dân, hay hộ chiếu hoặc quyết định thành lập đơn vị (nếu người sở hữu
nhà ở là tổ chức), các biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đến cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Đoàn Thị Tú Linh

23

MSV: 1531030424

23

24

Đồ án tốt nghiệp
* Xét duyệt hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng
ký xét duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều
điều kiện thì yêu cầu người sở hữu nhà ở bổ sung hồ sơ bằng văn bản. Nếu
khơng đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sở hữu nhà ở và thông báo rõ lý
do bằng văn bản.
* Xác nhận người sở hữu nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Lưu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa
vụ tài chính bằng phiếu chuyển thơng tin địa chính theo quy định tại Thông tư
liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên
Bộ, Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất Phòng Tài nguyên mơi trường cấp huyện và Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất Phịng Tài ngun mơi trường cấp tỉnh.
2. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Người sở hữu nhà ở làm đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sau đó ra
trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã xin xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sở
hữu nhà ở.
Cán bộ Văn phòng một cửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp
nhận hồ sơ, viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển
đến người có thẩm quyền giải quyết.
3. Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Hồ sơ để xác định xem nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay
không. Các Giấy tờ về nhà ở gồm:
Hồ sơ đăng ký của 8 đối tượng nhà ở khác nhau có yêu cầu khác nhau,
sau đây là quy định chi tiết:

Đối tượng 1: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ trước ngày
Luật Nhà ở có hiệu lực (trước ngày 01 tháng 7 năm 2006) thi hành.
Đối tượng 2: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ ngày Luật
Nhà ở có hiệu lực thi hành đến nay.
Đối tượng 3: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đề nghị cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Đối tượng 4: Tổ chức trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Đoàn Thị Tú Linh

24

MSV: 1531030424

24


25

Đồ án tốt nghiệp
Đối tượng 5: Các trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ
sử dụng đất ở.
Đối tượng 6: Tổ chức, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở.
Đối tượng 7: Tổ chức, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi.
Đối tượng 8: Tổ chức, cá nhân đã kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở
và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trong q trình sử dụng
mà có sự thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính của nhà ở; tách, nhập
thửa đất.
Ngoài một trong những Giấy tờ quy định của 8 đối tượng nêu trên,

người sở hữu nhà ở phải nộp kèm đơn kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở
theo mẫu.
* Hồ sơ để xác định xem người sở hữu nhà ở có đủ điều kiện kê khai
đăng ký hay khơng.
- Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu
gia đình, Giấy chứng minh thư nhân dân, hay hộ chiếu. Đem theo bản chính
và bản phơ tơ có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền. Sau khi đối chiếu bản chứng thực sao y bản chính đúng với bản chính
cán bộ Văn phịng một cửa trả lại bản chính cho hộ gia đình, cá nhân bản
chính và ký xác nhận vào bản chứng thực sao y bản chính đã đối chiếu.
- Nếu là pháp nhân (các tổ chức là người có quyền sở hữu nhà ở) thì
nộp quyết định thành lập có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Cán bộ Văn phịng một cửa cũng thực hiện thủ tục như
quy định trên.
- Nếu là cá nhân nước ngồi thì nộp hộ chiếu có chứng thực sao y bản
chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và các Giấy tờ theo quy định của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 16/2010/TTBXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng
dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23
tháng 6 năm 2010 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở. Cán bộ Văn phòng một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên.

Đoàn Thị Tú Linh

25

MSV: 1531030424

25