Khu đô thị phức hợp cao cấp ngọc quý hay khối u đô thị những biến động vùng ven khu đô thị royal city (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ GIÁO DỤC QUỐC GIA,
ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC VÀ NGHIÊN CỨU

BỘ XÂY DỰNG

BỘ VĂN HÓA VÀ TRUYỀN THÔNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC
QUỐC GIA TOULOUSE

NGUYỄN ĐÌNH NAM
KHÓA 2014- 2016

KHU ĐÔ THỊ PHỨC HỢP CAO CẤP- NGỌC QUÝ HAY
KHỐI U ĐÔ THỊ ? NHỮNG BIẾN ĐỘNG VÙNG VEN
KHU ĐÔ THỊ ROYAL CITY

Chuyên ngành: Thiết kế đô thị, di sản và phát triển bền vững
Luận văn Thạc sĩ Pháp ngữ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
1. TS.KTS. TRẦN NHẬT KIÊN
2. KTS. SYLVIE ASSASSIN

Hà Nội – Năm 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn
gốc rõ ràng, đã được nêu trong luận văn và đưa vào danh mục tài liệu tham khảo.
Tôi cam đoan đã được công bố về hậu quả kỉ luật đối với các trường hợp sao
chép hoặc gian dối có chủ ý đối với các dữ liệu khoa học đã thu thập và sử dụng trong
luận văn.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN


LỜI CẢM ƠN

Tôi muốn gửi lời cảm ơn trước hết đến Tiến sĩ Trần Nhật Kiên, người
hướng dẫn khoa học và đồng hành suốt quá trình làm luận văn , là người truyền đạt
rất nhiều kinh nghiệm về phương pháp nghiên cứu khoa học
cùng lòng yêu nghề cho tôi.
Cảm ơn Tiến sĩ Trần Minh Tùng về những lời góp ý quý giá trong quá trình
hoàn thành luận văn.
Mde. Sylvie Assassin- ĐH Kiến trúc quốc gia Toulouse- người đồng hướng
dẫn khoa học của tôi, đã giúp tôi rất nhiều các tư liệu hữu ích.
Tôi cũng muốn cảm ơn gia đình, các thầy cô trong khoa cao học Pháp Ngữ,
Nguyễn Hoài Nam, Nguyễn Thu Phương - những người bạn đã giúp tôi hoàn
thành luận văn này.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN


MỤC LỤC

GIỚI THIỆU..............................................................................................................1

Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 1
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2
Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3
Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 4
Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................ 4
NỘI DUNG ................................................................................................................5
Chương 1: Sự ra đời các khu đô thị phức hợp cao cấp trong bối cảnh đô thị hóa
của Hà Nội ..................................................................................................................5
1.1.Các loại hình không gian ở tại Hà Nội trước năm 1995 ....................................... 5
1.2.Quy hoạch các khu đô thị mới trong bối cảnh đô thị hóa ................................... 14
1.3.Giấc mơ về một khu đô thị phức hợp cao cấp .................................................... 16
Chương 2: Royal City- Ngọc quý hay khối u đô thị ? ..........................................20
2.1. Khu đô thị phức hợp cao cấp đầu tiên của Hà Nội – Royal City ....................... 20
2.1.1. Sự ra đời của Royal City và những tham vọng của chủ đầu tư ................ 20
2.1.2. Thành phần dân cư ................................................................................... 26
2.1.3. Những điểm sáng khi khu đô thị đưa vào hoạt động ............................... 27
2.2. Royal city- Ngọc quý hay khối u đô thị ? .......................................................... 30
2.2.1. Ốc đảo giữa lòng đô thị ............................................................................ 30
2.2.2. Những thách thức về mặt kiến trúc, cảnh quan ........................................ 32
2.2.3. Sự chia rẽ sâu sắc về văn hóa, lối sống .................................................... 42


Chapitre 3: Tìm hướng đi cho những khu đô thị phức hợp cao cấp trong quy
hoạch chung của thành phố ....................................................................................51
3.1.Nguyên tắc giải quyết.......................................................................................... 51
3.1.1. Những lý thuyết về thiết kế không gian chuyển tiếp trong đô thị ......... 51
3.1.2. Bài học kinh nghiệm về xử lý không gian chuyển tiếp trên thế giới. ...... 53
3.2.Những giải pháp nhằm giảm bớt sự chia cắt, mang tính bền vững và có thể áp
dụng với các khu đô thị phức hợp cao cấp khác ....................................................... 60
KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

KDT

Khu đô thị

KTT

Khu tập thể


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Số hiệu bảng, biểu
Bảng 1
Bảng 2
Bảng 3

Tên bảng, biểu
Dân số Hà Nội qua tang mạnh từ năm 1979
đến nay
Tỉ lệ di cư giữa thành thị và nông thôn từ năm
1999-2009
Giá cả các căn hộ tại Royal city

Trang
12
13
27

DANH MỤC BẢN VẼ, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Số hiệu hình
Hình 1
Hình 2
Hình 3
Hình 4
Hình 5
Hình 6

Hình 7
Hình 8
Hình 9
Hình 10
Hình 11
Hình 12
Hình 13
Hình 14
Hình 15
Hình 16
Hình 17
Hình 18
Hình 19
Hình 20
Hình 21

Tên hình
Vị trí khu đô thị Royal city
Quá trình đô thị hóa của Hà Nội từ năm 1923
đến năm 2014
Cấu trúc nhà ống
Bản đồ các khu KTT tại Hà Nội
KTT từng là loại hình ở được nhà nước hướng
đến trước năm 1986
Mối liên hệ giữa quy hoạch và cơ hội tiếp cận
việc làm bằng các phương tiện xe máy, ô tô,
phương tiện giao thông công cộng
Bản đồ định vị các khu đô thị phức hợp cao cấp
Mặt bằng tổng thể khu Royal city
Sơ đồ tầng cao các tòa nhà trong Royal city
Mặt bằng điển hình 1 tầng nhà
Cấu trúc theo chiều dọc của RoyalCity
Tỉ lệ chiều cao với khu dân cư xung quanh
Nghiên cứu hướng chiếu nắng Royal City
Khoảng thoáng trong làng trước và sau khi có
Royal city
Biểu đồ quan hệ xã hội ở làng cũ
Biểu đồ quan hệ xã hội trong Royal City
Bản đồ hệ thống đường bao quanh khu đô thị
Mặt cắt bức tường ngăn cách
Trong và ngoài bức tường
Trẻ em vui chơi trong những “con đường” nhỏ
ở Sonsbeek Pavilion
Hệ thống giao thông đa lớp trong Berlin Free
University

Trang
03
07
09
11
11
14

19
22
23
25
26
32
34
35
36
36
38
39
46
56
58


Hình 22
Hình 23

Hình 24

Hình 25
Hình 26
Hình 27

Ví dụ tham khảo về bố trí giao thông trong các
không gian hẹp
Ví dụ tham khảo về không gian đệm với các
hoạt động thương mại bù đắp lẫn nhau những
loại mặt hàng còn thiếu
Đề xuất những đoạn mở bức tường
Không gian chung cho cả Royal City và khu
dân cư cũ
Không gian nghỉ ngơi, thư giãn và trò chuyện
cho những người cao tuổi
Người dân 2 bên có thể dễ dàng qua lại trao
đổi, mua bán

59
60

62
63
64
65


1

GIỚI THIỆU
Lý do chọn đề tài

Khu đô thị phức hợp cao cấp là 1 dạng khu đô thị được xây dựng khá nhiều
thời gian gần đây ở Hà Nội. Chúng là các khu đô thị hạng sang, nhắm đến tầng lớp
dân cư từ trung lưu trở lên với 1 tổ hợp căn hộ liền kề, chung cư, biệt thự, trung tâm
thương mại và dịch vụ có thể đáp ứng nhu cầu cho tất cả cư dân trong đó. Các khu
đô thị này có đầy đủ tiện ích và hầu như người dân không cần phải ra ngoài để tìm,
có mật độ cây xanh, mặt nước và các tùy chọn tiêu chuẩn sống cao, có chất lượng
dịch vụ tốt. Chúng thường được xây dựng trên nền các khu vực khu dân cư cũ trong
khu vực nội thành, theo hướng kín cổng cao tường để phân chia rõ rệt về ranh giới
khu ở, hoàn toàn tách biệt với xung quanh và gần như không chia sẻ các tiện ích, dịch
vụ, không gian công cộng với khu vực dân cư cũ. Các khu đã xây dựng như Royal
city, Times city, Mulberry Lane, Madarine Garden, Vinhomes Riverside,…và còn
những khu đang trong quá trình xây dựng như The Manor Central Park hay sẽ xây
trong tương lai gần như Vinhomes Central Point,…Nó mang lại cho bộ mặt đô thị
của Hà Nội những thay đổi rõ nét bao gồm cả tiêu cực và tích cực. Nó giúp người dân
có thêm lựa chọn về một chỗ ở tiện nghi, cao cấp và an ninh tốt hơn nhưng lại tạo ra
sự phân hóa sâu sắc về kinh tế, văn hóa và cả hình thức kiến trúc với khu dân cư cũ.
Các khu đô thị này như những ốc đảo giữa lòng đô thị, tách biệt hẳn với thế giới xung
quanh. Chúng tăng gánh nặng về hạ tầng kĩ thuật, giao thông nhưng lại không chia sẻ
nhiều các tiện ích, không gian vui chơi với khu dân cư hiện hữu. Nếu không có những
định hướng và giải pháp phù hợp trong tương lai, Hà Nội sẽ dễ dàng trở thành 1 tập
hợp những khu đô thị riêng rẽ, thiếu sự liên kết và có thể phá vỡ định hướng quy
hoạch chung của thành phố. Sự tương phản quá mạnh về kinh tế, văn hóa cũng có thể
gây ra những mâu thuẫn trong xã hội, tiềm ẩn những nguy cơ gây bất ổn trong cấu
trúc đô thị, những tệ nạn mới sẽ ra đời. Đã đến lúc cần có những nghiên cứu, đánh
giá kĩ lưỡng cả về mặt tích cực và hạn chế của những khu đô thị dạng này.


2

Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu những điểm tích cực và tiêu cực của 1 khu đô thị phức hợp cao cấp
đối với thành phố và chi tiết hơn là với người dân cả ở trong khu đô thị và người dân
sống xung quanh. Nghiên cứu sự tác động của nó với cấu trúc đô thị nói chung và với
từng khu dân cư hiện hữu xung quanh nó nói riêng. Những tác động về mặt kinh tế,
sự thay đổi cấu trúc làng, sự chia rẽ sâu sắc về văn hóa, hình thái kiến trúc, cảnh quan
và môi trường. Sự tương phản giữa cái cũ và cái mới. Tìm hiểu người dân đã thích
nghi với nó như thế nào, họ có nhu cầu và nguyện vọng ra sao để từng bước đưa ra
các đánh giá nhằm đưa ra định hướng phù hợp để liên kết nó với những thực thể cũ
theo hướng bền vững.


3

Phạm vi nghiên cứu
Dự án "Tổ hợp khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại, giáo dục và căn
hộ - Royal City" tại 74 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội . Phạm vi nghiên cứu
sẽ bao gồm khu Royal city và khu dân cư xung quanh thuộc các làng Giáp Nhất, Cự
Lộc, Thượng Đình

Hình 1: Vị trí KĐT Royal City1

1

Làm dựa trên bản đồ Google Maps 2016


4

Phương pháp nghiên cứu
Luận cứ lý thuyết

-

Nguyên lý quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị

-

Những phân tích, đánh giá về sự phát triển của các khu đô thị mới ở
Việt Nam

Luận cứ thực tế
-

Những tác động về giao thông, hình thái kiến trúc, môi trường sống

-

Sự chia cắt về không gian

Phương pháp nghiên cứu
Để tiếp cận đề tài, luận văn sử dụng một số phương pháp dưới đây :
-

Phương pháp thu thập thông tin: Các nghiên cứu đã thực hiện tại khu Royal
city và khu vực xung quanh. Các quy định, quyết định của chính quyền
trong lĩnh vực quy hoạch và xây dựng đô thị.

-

Phương pháp thực tiễn: Khảo sát, đánh giá hiện trạng

-

Phương pháp điều tra: Điều tra, phỏng vấn người dân tại địa điểm nghiên
cứu.

Câu hỏi nghiên cứu
-

Trong quá trình đô thị hóa của thành phố, những khu đô thị cao cấp như
Royal City tác động đến khu dân cư cũ như thế nào ?


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


65

KẾT LUẬN
Việt Nam đã trải qua 1 cuộc bùng nổ về kinh tế trong 30 sau Đổi Mới (19862016). Cùng với sự xuất hiện những Royal City, Keangnam hay Times City đã nói
lên 1 giai đoạn mới của sự phát triển kinh tế ở Việt Nam. Các khu đô thị phức hợp
cao cấp là các dự án lớn, đưa các tiêu chuẩn mới cho chất lượng sống của người dân
Hà Nội ( sự tiện nghi, sang trọng ). Nó cũng là 1 dấu hiệu cho tiêu chuẩn sống của

người dân ở những khu đô thị này. Thuật ngữ “ sống trong Royal City” trở thành 1
cái mác sang trọng của cư dân sống trong nó. Với kết quả đạt được, các khu đô thị
phức hợp cao cấp không chỉ mang lại lợi ích cho những người dân mua nhà ở đó, nó
còn đóng góp cho sự phát triển chung của thành phố. Những khu đô thị như Royal
City cũng giải quyết 1 phần vấn đề mà các đô thị ở Việt Nam đang thiếu đó là các
không gian công cộng, không gian xanh, các khu vui chơi cho trẻ em,…Bên cạnh đó
cũng là những mặt cần nhìn nhận lại. Sau 3 năm đi vào hoạt động ( 2013-2016), tác
động của Royal City đến các khu dân cư xung quanh có thể dễ dàng nhìn thấy. Với
quy mô và chiều cao của mình, Royal City hoàn toàn lấn án không gian xung quanh,
tác động xấu về mặt cảnh quan, môi trường. Về mặt văn hóa- xã hội, nó tác động
không nhỏ đến thói quen của người dân với các hoạt động truyền thống. Giới trẻ giờ
đây hứng thú với rạp chiếu phim, các quán café sang trọng hay nhà hàng và không
còn mấy quan tâm đến những lễ hội truyền thống, các văn hóa mang bản sắc địa
phương. Câu hỏi được đặt ra là :”Liệu các khu dân cư cũ, các làng nội đô có giữ được
bản sắc riêng, truyền thống của mình khi bên cạnh mọc lên những khu đô thị mới như
vậy ?”
Việt Nam đang trong giai đoạn “dân số vàng” với thành phần dân số người trẻ
là đông đảo nhất. Đây là những người có nhiều sức lao động, và liên tục gia nhập vào
tầng lớp trung lưu. Điều này sẽ dẫn đến trong vòng 20 năm nữa, những khu đô thị
phức hợp cao cấp như Royal City sẽ còn được xây dựng nhiều. Nếu thành phố không
có những điều chỉnh về mặt quy hoạch sao cho phù hợp ngay từ đầu, những vấn đề
đã gặp phải với Royal City sẽ còn lặp lại ở nhiều nơi khác, mà tác động của nó có thể
vĩnh viễn thay đổi xã hội hay bộ mặt đô thị của Việt Nam.


66

TÀI LIỆU THAM KHẢO
Các từ viết tắt :
NXB : Nhà Xuất Bản (maison d’édition)

XB: Xuất Bản (Editions)
Tp HCM : Thành Phố Hồ Chí Minh (Ho Chi Minh-Ville)
B.E.F.E.O.: Bulletin de l’Ecole Française d’Extrême-Orient
KHXH : khoa học xã hội (Académie Vietnamienne des Sciences Sociales)
I – Di sản
I-a. Khái niệm về di sản ở Pháp và Phương Tây
Sách và các bài viết :
AUDRERIE Dominique, Questions sur le Patrimoine, Éditions confluences,
Bordeaux, mars 2003.
MEGAN Donaldson, The ‘BREAK’ space- le Mémoire UIT 2014
ANA Luz, Places In-Between:The Transit(ional) Locations of Nomadic Narratives, 2004

I-b. Conception du patrimoine au Vietnam et en Asie Oriental
Các công trình khoa học :
PHAM Van Dong, Van hoa va doi moi [Culture et rénovation], NXB Chinh tri quoc
gia, Hanoi, 1995.
NGUYEN Hoai Nam, luận văn thạc sĩ Đại học ENSA Paris LaVillete
Các văn bản Tiếng Việt :
Ministère de la Construction du Viet nam, Quy chuan xay dung Viet Nam [Règles de
construction du Vietnam], NXB Xay Dung [Editions de la Constructions], Hanoi
1997.


67

Các tài liệu khác :
II – Đô thị hóa tại Việt Nam và Hà Nội :
Tạp chí và bài báo :
PIERRE Clément et NATHALIE Lancret, Hà nội chu kỳ của những đổi thay, NXB
Khoa học và kỹ thuật 2005

NGUYEN Duc Thiem, « Xu huong bien doi cac lang ngoai thanh trong qua trinh do
thi hoa » [Tendance à la transformation des villages périphériques à l’urbanisation],
in : Kien truc Viet Nam (Hanoi), N°, 2002.
TRAN Trong Hanh, « Mot so van de cua su do thi hoa tai Viet Nam » [Quelques
problèmes de l’urbanisation au Vietnam], in : Kien truc Viet Nam (Hanoi), N°6, 2003.
NGUYEN Duc Manh Tuong, « Khai niem phat trien ben vung » [Conception du
développement durable], in : Xay dung (Hanoi), N°9, 2004.
Luận án, luận văn và các công trình nghiên cứu khoa học :
CERISE Emmanuel. Hanoi : ville et habitats, mémoire de TPFE à l’école
d’architecture de Nancy sous la direction de Marie-José Canonica, 1999, 220p.
CHABERT Olivier, Les campagnes périurbaines de Hà Nôi : espaces et société dans
la transition, Thèse de doctorat à l’université de Bordeaux III, discipline : géographie,
sous la direction de Georges Rossi, 2004, 522p.
DECOSTER François et KLOUCHE Djamel (dir.), Hanoi, dynamiques urbaines,
fragments de mutation, rapport de mission, Paris, 1995, 333p.
PHAM Bich Van, Nghien cuu phat trien khu dan cu ven do Ha Noi trong qua trinh
do thi hoa [Etudes du développement des zones d’habitation à la périphérie de Hanoi],
Mémoire de master, 1998.
III – Làng : Các vùng nông thôn, các làng đô thị, các làng nghề


68

NGO Kim Chung et NGUYEN Duc Nghinh, Propriété privée et propriété collective
dans l’ancien Viêtnam, collection Recherches Asiatiques, L’Harmattan, Paris, 1987,
227p.
TRAN Nhat Kien, These
NGUYEN Ngoc Quynh, Khai thac cac yeu to khong gian canh quan kien truc truyen
thong van dung trong quy hoach chinh trang lang o thanh pho Ha Noi duoi anh huong
cua do thi hoa [Exploitation des éléments paysagers et architecturaux appliquée dans

l’aménagement et l’embellissement des villages à Hanoi sous l’influence de
l’urbanisation], 2004.
PHAM Tuan Anh, Giai phap bao ton va khai thac gia tri canh quan kien truc truyen
thong lang nghe ngoai thanh Ha Noi duoi tac dong cua do thi hoa (recherche sur
Ninh Hiep) [Solution de conservation et d’exploitation des valeurs paysagères et
architecturales traditionnelles des villages de métiers de la périphérie de Hanoi sous
l’influence de l’urbanisation (recherche sur Ninh Hiep)], Mémoire de master, 2006.


69

PHỤ LỤC
Mẫu phiếu và kết quả khảo sát


70


71


72


73


74

75


76