Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của vioệc nghiên cứu đề tài
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồng
quan trọng của giao dịch dân sự nói chung, vì là một quan hệ dân sự phổ biến
trong cuộc sống của nhân dân ta và là một trong những phương thức pháp lý
hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập và thực
hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản
xuất kinh doanh và trong đời sống sinh hoạt hàng ngày.
Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một
dạng của hợp đồng tặng cho tài sản. Do tài sản trong hợp đồng này là quyền
sử dụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng, vì thế việc dịch chuyển nó thông
qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với
việc tặng cho các tài sản thông thường khác.
Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực nêu trên của hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự
năm 2005 đã quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ và tương đối hoàn thiện về
việc xác lập, thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất, tạo nên sự ổn định về quan hệ tặng cho quyền sử dụng
đất trong giai đoạn hiện nay, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước.
Tuy nhiên trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta diễn
ra rất đa dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có
những nét riêng biệt của nó do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan, dẫn đến những diễn biến phức tạp. Hiện nay, các tranh chấp về
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và rất phức tạp,
vẫn còn có những thắc mắc, những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngược
nhau gây nên nhiều tranh luận, Vì vậy việc nghiên cứu một cách có hệ thống
về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để làm rõ cơ sở lý luận và nguyên
tắc giải quyết các tranh chấp về lĩnh vực này là một yêu cầu bức xúc, có tính
cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.
1

Với lý do trên, nên em chọn "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
" làm đề tài nghiên cứu niên luận để bảo đảm tính cấp thiết và tính thời sự của
vấn đề.
2. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
a. Mục đích nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài nhằm góp phần làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm
pháp lý và ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý
của việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn
giải quyết tranh chấp về vấn đề này; nhằm chỉ ra các nguyên nhân, những
mặt bất cập trong việc quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến sự tồn tại và
phát triển của quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay. Từ đó, đề xuất
một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật nhằm góp phần tạo ra hành lang
pháp lý vững chắc trong quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
b. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
- Nghiên cứu các quy định của Luật đất đai năm 2013, Bộ luật dân sự
năm 2005 về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu việc tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế.
- Nghiên cứu thực tiễn công tác xét xử của Tòa án qua các vụ án tranh
chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
- Đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh
chấp về vấn đề này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
a. Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Là những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất; vấn đề thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế và
việc giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này .
b. Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và rộng lớn, có thể
được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Trong phạm vi của bài niên
2


luận, tôi chỉ tập trung nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất và các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này.
Nghiên cứu thực tiễn và giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng
đất của Tòa án nhân dân.
4. Phương pháp nghiên cứu:\
Cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn là
Triết học Mác – Lênin, dựa trên phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử,
ngoài ra còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học khác như: phân
tích, so sánh, tổng hợp, thống kê. Để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu
của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, để thấy được những mặt tích cực
và hạn chế trong việc quy định của pháp luật về vấn đề này, từ đó kiến nghị
các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về tặng cho quyền
sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay.
5. Kết cấu của niên luận.
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Chương 2: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành
của pháp luật Việt Nam.
Chương 3 : Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện pháp luật

3

NỘI DUNG
CHƯƠNG I.KHÁI QUÁT CHUNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.Khái niệm và đặc điểm Hợp dồng tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.1.Khái niệm về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Trong cuộc sống hàng ngày, để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất,
tiêu dùng... con người thường tặng cho nhau những tài sản nhất định. Cũng
như các hợp đồng thông dụng khác, tặng cho tài sản chỉ làm phát sinh quan hệ
hợp đồng khi bên được tặng cho nhận tài sản. Như vậy hợp đồng tặng cho là
một hợp đồng thực tế và không có tính đền bù.
Với các đặc điểm như vậy nên khái niệm về hợp đồng tặng cho tài sản
được quy định tại Điều 465 BLDS năm 2005 như sau:
"Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng
cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận".
Theo quy định của pháp luật thì đối tượng của hợp đồng tặng cho có
thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản, mà quyền sử dụng đất cũng
là một loại tài sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một dạng
của hợp động tặng cho tài sản. Tuy nhiên do tài sản trong hợp đồng này là
quyền sử dụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó
thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so
với các tài sản khác.
Để đưa ra một khái niệm toàn diện và đầy đủ về hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất, cần xem xét hợp đồng này ở nhiều phương diện khác nhau
cùng với các tính chất và đặc điểm của nó. Trước hết, theo phương diện khách
quan thì : Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự quy định
của Nhà nước về việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang
bên được tặng cho.
Theo phương diện chủ quan thì: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về

4


việc tặng cho quyền sử dụng để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự
nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. 1
Mặt khác,khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được các
nhà khoa học Việt Nam nêu tại Điều 722 - BLDS năm 2005 như sau:
"Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên
theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà
không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai".
Các khái niệm trên mặc dù đã nêu ra được một số nét đặc trưng của hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng vẫn chưa đầy đủ, bởi vì: Hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất khi các bên đã thỏa thuận và thực hiện theo đúng
yêu cầu của pháp luật về đất đai thì được Nhà nước thừa nhận và được coi là
có hiệu lực, do đó nó là cơ sở pháp lý xác định việc dịch chuyển quyền sử
dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho một cách hợp pháp và là
một căn cứ để xác định quyền sử dụng đất của bên được tặng cho.
Từ các phân tích ở trên và qua việc xác định các đặc điểm của hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất, có thể đưa ra một khái niệm khoa học về
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
Hợp đồng tặng cho quyền SDĐ là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa
bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền SDĐ
cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho
đồng ý nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời nó còn là một
phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền SDĐ từ
bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng
đất.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho tài sản, do

vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho. Hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất có các đặc điểm pháp lý sau đây:
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế
1

TS. Đinh Trung Tụng (2001), "Một số vấn đề về hợp đồng trong Bộ luật dân sự Việt Nam", Thông tin khoa
học pháp lý (11+12), Viện nghiên cứ Khoa học Pháp lý.

5


Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế, được thể hiện khi bên được tặng cho
nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao theo quy định pháp
luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụng
đất từ bên tặng cho chuyển giao, do đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và
quyền của bên được tặng cho mới phát sinh. Do đặc điểm này của hợp đồng
tặng cho mà mọi việc thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất đều chưa
có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau.
Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì đối tượng của hợp
đồng chính là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt nên việc chuyển
nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn với
việc tặng cho các tài sản khác. Theo quy định pháp luật thì không phải ai có
quyền sử dụng đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người
nào, đồng thời không phải ai cũng có quyền nhận quyền sử dụng đất và không
phải loại đất nào cũng được tặng cho. Việc tặng và nhận tặng cho quyền sử
dụng đất phải tuân thủ theo quy định pháp luật về đất đai, vì vậy hình thức
của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có
công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời

điểm đăng ký quyền sử dụng đất đai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như
vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng
ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét riêng của loại
hợp đồng này.
Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì trên thực tế nhiều khi
bên tặng cho đã lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất và giao đất cho bên
được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan có thẩm
quyền thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực nên
chưa làm phát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước
công nhận về quyền sử dụng đất, do vậy bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại
quyền sử dụng đất đã giao.
6


• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù
Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì tiền đề hình thành là
mối quan hệ tình cảm giữa các chủ thể, trên cơ sở đó, các chủ thể thiết lập với
nhau hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giúp đỡ nhau nhằm thỏa mãn
nhu cầu về sử dụng đất, điều này thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao tài
sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho
không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào Vì vậy hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù và thường được
giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân tương ái giữa những
người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau. Chính yếu tố
không có đền bù đã tạo cho hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng
đặc biệt trong các hợp đồng dân sự.
1.2. Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Mỗi chế độ xã hội khác nhau có quy định pháp luật khác nhau về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng tựu trung lại thì hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất được hình thành và xây dựng trên cơ sở quan hệ tình cảm

giữa con người với nhau. Xuất phát từ mối quan hệ tình cảm, con người tặng
cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, đáp ứng các nhu cầu sản xuất, kinh
doanh và sinh hoạt hàng ngày. Với mục đích trên nên hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất có các ý nghĩa sau:
• Nâng cao tình đoàn kết và tinh thần tương thân tương ái trong nhân
dân
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa con người với nhau thường
được xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối quan
hệ họ hàng, ruột thịt.., cũng có thể đó là mối quan hệ quen biệt như bạn bè
hoặc những người trong cùng làng, xã tặng quyền sử dụng đất cho nhau. Việc
tặng cho quyền sử dụng đất này dù được hình thành từ bất kỳ mối quan hệ
nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong cuộc sống. Chính vì lẽ đó mà nó có
ý nghĩa xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương
thân tương ái trong nhân dân.
7


• Góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước quy định và thừa
nhận nên mọi người đã coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một
phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng
đất từ người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất,
kinh doanh. Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau quyền sử
dụng đất để khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác
khi Nhà nước công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực,
tức là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được tặng
cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ
được sử dụng, họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra
sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình. Như
vậy với việc quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

đã đáp ứng được nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều
phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần
làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển.
• Là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử
dụng đất
Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng
cho người khác quyền sử dụng đất của mình nhưng phải theo đúng các quy
định của pháp luật về đất đai, tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho
nhau quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền
mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các
mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Với các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án
căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất
các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật
thì bên được tặng cho có quyền sử dụng đất vì hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn
8


tất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì
quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên
được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất này. Như
vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ
vào đó giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tạo sự thuận lợi cho Nhà nước trong việc quản lý đất đai
Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông
qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với sự
quy định cụ thể về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất, Nhà nước đã kiểm soát và theo dõi được sự dịch chuyển

quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho nhau. Theo quy định của pháp
luật thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải được lập thành
văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi,
kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, nắm được tình hình tặng
cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện
được việc trốn thuế của các chủ thể khi chuyển nhượng đất cho nhau nhưng
lại ẩn dưới dạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó có các biện pháp
quản lý đất đai một cách chặt chẽ, khoa học.

9


CHƯƠNG 2.HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
2.1. Chủ thể và đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
2.1.1.1 Điều kiện của chủ thể.
Vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất
phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, do vậy
chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không những phải có đầy
đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể của một giao dịch dân
sự thông thường mà còn phải có các điều kiện chặt chẽ khác. Theo quy định
tại điểm a, khoản 1, Điều 122, BLDS năm 2005 thì người tham gia giao dịch
phải có năng lực hành vi dân sự, đây là một trong những điều kiện bắt buộc
để giao dịch dân sự có hiệu lực. Do đó đối với chủ thể tham gia giao dịch tặng
cho quyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự.
Đối với cá nhân khi tham gia vào giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất
thì tư cách chủ thể của nó phải được xác định thông qua năng lực hành vi dân
sự. Tại Điều 17 BLDS năm 2005 quy định: "Năng lực hành vi dân sự của cá

nhân là khả năng của cá nhân đó bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện
quyền, nghĩa vụ dân sự".Như vậy theo quy định của pháp luật thì chủ thể
tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành
vi dân sự đầy đủ (người từ đủ 18 tuổi trở lên và có trí não phát triển bình
thường), còn những người chưa thành, người mất năng lực hành vi dân sự,
người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự khi tham gia quan hệ hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất đều phải thông qua người đại diện theo quy định của
pháp luật .
Đối với pháp nhân (chủ yếu là các tổ chức kinh tế) khi tham gia vào
quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì phải thỏa mãn điều kiện về
chủ thể được quy định tại Điều 84 -BLDS năm 2005: Được thành lập hợp
pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác
và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; Nhân dân mình tham gia các quan hệ
10


pháp luật một cách độc lập. Đồng thời việc tham của pháp nhân vào quan hệ
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thông qua người đại diện của pháp
nhân đó (đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền). Người đại diện xác lập,
thực hiện giao dịch dân sự nhân danh người được đại diện, các quyền, nghĩa
vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân,
tuy nhiên pháp nhân chỉ được tham gia quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với hộ gia đình, quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình chính
là tài sản chung của hộ gia đình đó vì thế khi tham gia vào quan hệ tặng cho
quyền sử dụng đất thì hộ gia đình phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể
của hộ gia đình có những đặc điểm sau:
+ Năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đình phát sinh
đồng thời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể.
+ Năng lực chủ thể của hộ gia đình do pháp luật quy định và có tính

chất hạn chế trong một số lĩnh vực (Điều 106 - BLDS năm 2005).
Khi hộ gia đình tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất với tư
cách là bên tặng cho thì phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong
hộ gia đình đồng ý và ký tên vào hợp đồng đây là một quy định trong việc
định đoạt tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình2.
Ngoài các quy định về năng lực hành vi của người tham gia hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất thì theo quy định tại điểm c, Điều 122 BLDS năm
2005 người tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự
nguyện, nó thể hiện ý chí của các bên không bị ràng buộc hoặc chịu tác động
của bất kỳ một yếu tố khách quan nào trong việc tặng cho và nhận tặng cho
quyền sử dụng đất.
Ngoài các quy định trên, pháp luật còn quy định về điều kiện cụ thể của
mỗi bên trong việc tặng cho quyền sử dụng đất:
 Điều kiện đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất

2

Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật về hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

11


Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử
dụng đất có các điều kiện sau sẽ được thực hiện quyền tặng cho quyền sử
dụng đất :
 Có giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại điểm b Khoản 3 Điều
186 đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Khi có giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp, là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện
quyền của mình khi tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất..Trong trường hợp

người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy
tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật đất
đai năm 2013 thì cũng được tặng cho quyền sử dụng đất nhưng quyền tặng
cho này chỉ được thực hiện đến hết ngày 30/6/2007, kể từ ngày 01/7/2007 trở
đi muốn tặng cho quyền sử dụng đất thì buộc phải có giấy chứng nhận .
 Đất không có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất và đảm
bảo trật tự xã hội, pháp luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra
tranh chấp mới được phép tặng cho quyền sử dụng đất, còn những thửa đất
xảy ra tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mọi mâu thuẫn, bất đồng giữa
các bên mới được tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất. Nói tóm lại khi tiến
hành tặng cho quyền sử dụng đất thì thửa đất của bên tặng cho phải là đất
không có tranh chấp.
 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Đây là một quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người được thi hành
án, đồng thời cũng là biện pháp bảo đảm tài sản giúp cơ quan Thi hành án
triển khai việc thi hành bản án được tốt hơn, ngoài ra nó còn là biện pháp để
ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người thi hành án.Mặt khác, quyền sử dụng
đất này là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Cho nên chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó
không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

12


 Đất đang trong thời hạn sử dụng
"Thời hạn sử dụng đất" là quy định của Nhà nước đặt ra buộc người sử
dụng đất phải tuân theo và chỉ được thực hiện các quyền trong thời hạn này.
Như vậy người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng
đất trong thời hạn sử dụng đất, khi hết thời hạn thì người sử dụng đất có thể

được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu sử dụng tiếp và
chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai hoặc cũng có thể bị Nhà
nước thu hồi đất.
Bên cạnh điều kiện chung đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất như
đã nêu thì pháp luật còn quy định điều kiện khác đối với bên tặng cho quyền
sử dụng đất :
• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước
giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo
quy định của Chính phủ.
 Điều kiện đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Để đưa ra các điều kiện đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất,
cần phân thành các nhóm chủ thể của bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất
như sau:
• Nhóm thứ nhất bao gồm: Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, Nhà
nước..
13


Pháp luật chưa có quy định cụ thể về điều kiện của các chủ thể này trong việc
nhận tặng quyền sử dụng đất, chỉ có tại điểm c khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013

quy định quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và cộng
đồng dân cư theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179
Luật này, nhưng đây chỉ là một quy định chung về quyền nhận tặng cho quyền sử
dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư chứ không đề ra các điều kiện
cụ thể của các chủ thể này trong việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
• Nhóm thứ hai bao gồm: Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài.
Những chủ thể này chỉ được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong
những trường hợp mà pháp luật cho phép, theo quy định tại điểm e khoản 1
Điều 179 Luật đất đai 2013: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các
đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì
được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất, còn tổ chức được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận
tặng cho theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai 2013
Tuy nhiên pháp luật cũng quy định về các trường hợp mà tổ chức , cá
nhân, hộ gia đình,cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho quyền sử
dụng đất :
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối
với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

14

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
 Như vậy đối với các quy định của pháp luật có thể thấy: Cá nhân,
hộ gia đình, cộng đồng dân cư được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất,
trừ những trường hợp mà pháp luật nghiêm cấm. Với người Việt Nam định cư
nước ngoài và các tổ chức trong nước có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng
đất trong những trường hợp pháp luật cho phép,đồng thời trừ những trường
hợp pháp luật cấm
Tóm lại: Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải là
những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, đó là những người
phải được pháp luật cho phép hoặc không cấm trong việc tham gia quan hệ
tặng cho quyền sử dụng đất và phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, phải
hoàn toàn tự nguyện.
2.1.1.2. Các loại chủ thể
 Chủ thể là bên tặng cho quyền sử dụng đất:
• Đối với các tổ chức
+ Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho
Nhà nước, tặng cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi
ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật.
+Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền tặng cho quyền sử
dụng đất theo quy định pháp luật.

15


+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày trước ngày
01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền
thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất
năm năm thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật trong thời hạn đã trả tiền thuê đất
+ Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp trong trường hợp không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển
mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất ,cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật
+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn
gốc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả
trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất ,tiền thuê đất đã
trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền tặng cho quyền
sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng sang đất
có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân mà đó không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê
đất hằng năm; nhận góp vốn của tổ chức kinh tế khác mà đất đó có nguồn
gốc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê
thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền tặng cho quyền sử
dụng đất theo quy định pháp luật
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm thì có quyền tặng

cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho cộng đồng dân cư để xây
dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình
nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
16


•Đối với hộ gia đình, cá nhân:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao
trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,
nhận thừa kế thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng
cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của
cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định theo quy định pháp luật.
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật
+ Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất
có thu tiền hoặc thuê đất thu tiền đất một lần cho cả thời gian thuế thì có
quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật
• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài :
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được
Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền tặng cho quyền
sử dụng đấttheo quy định pháp luật.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế và có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo

quy định.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thuê đất, lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trong trường hợp trả tiền thuê đất,
thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại thì có quyền tặng cho quyền
sử dụng đất.
17


+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền
sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam có quyền chuyển quyền sử dụng đất ở khi tặng cho
nhà ở cho tổ chức,cá nhân trong nước,người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam , tặng cho nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất cho Nhà nước ,cộng đồng dân cư, nhà tình nghĩa.
• Đối với Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài :
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình
thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam
trong trường hợp hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh
nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp
luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền
tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế trong trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian
thuê, thuê lại thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
• Đối với Doanh nghiệp liên doanh
+ Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp

vốn bằng quyền sử dụng trong trường hợp đất của tổ chức kinh tế góp vốn do
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn do
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước
trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì doanh nghiệp có quyền tặng cho
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

18


+ Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách
nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn
trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh
với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có
quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, giá trị quyền
sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên
doanh.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong
nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh
nghiệp liên doanh có quyền tặng cho theo quy định của pháp luật
 Chủ thể là bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất
• Nhà nước: Là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn
bộ đất đai của cả nước, vì vậy Nhà nước là chủ thể đặc biệt có quyền nhận
tặng cho quyền sử dụng đất từ các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hay
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Như vậy Nhà nước là một chủ thể của hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất với tư cách là bên nhận tặng cho quyền sử
dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân: pháp luật đã thừa nhận hộ gia đình, cá nhân là
một trong những chủ thể được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo điểm c
khoản 1 Điều 169 Luật đất đai 2013
• Cộng đồng dân cư: được nhận tặng cho quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế, hộ gia đình và cá hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy
định pháp luật tặng cho để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của
cộng đồng. Như vậy cộng đồng dân cư cũng được pháp luật thừa nhận là chủ
thể được nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
19


• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam được nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
• Đối với tổ chức trong nước cũng là chủ thể được nhận tặng cho quyền
sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1
Điều 179 Luật Đất đai 2013.
2.1.2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải là quyền sử
dụng đất, tuy nhiên không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối
tượng của hợp đồng tặng cho mà chỉ những quyền sử dụng đất không bị pháp
luật cấm tặng cho mới là đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai 2013: Đối tượng của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất nông nghiệp quyền sử dụng đất ở,
quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ngoại trừ những
quyền sử dụng đất bị hạn chế trong các điều kiện được quy định tại Điều
191, Điều 192 Luật Đất đai 2013.

Như vậy không phải bất cứ ai có quyền sử dụng đất đều có quyền tặng
cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào và không phải bất cứ người nào
cũng có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất, mà việc tặng cho và nhận
tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật.
2.2 Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cách thức biểu
hiện nội dung của hợp đồng, thông qua đó mà các chủ thể, những người khác
và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên tham
gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận, đồng thời còn giúp cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất có hợp pháp hay không. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất còn là cơ sở khẳng định các bên đã xác lập hợp đồng, xác định rõ
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này, vì vậy nó còn là chứng cứ
quan trọng trong tố tụng dân sự.

20


Mặt khác,hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là
một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, do đó theo quy định tại
Điều 689 BLDS 2005: Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
phải thỏa mãn hai yếu tố:
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.
- Hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đất phải có chứng thực hoặc chứng
nhận theo quy định của pháp luật.
2.2.1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành
văn bản.
Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là quyền sử dụng
đất - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên pháp luật đất đai quy định rất
chặt chẽ về hình thức của hợp đồng tặng cho loại tài sản này, mà cụ thể là

hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhất thiết phải được lập
thành văn bản, trong trường hợp mà không lập thành văn bản thì tòa án - cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ có quyền quyết định, buộc các bên tham gia
hợp đồng phải thực hiện đúng quy định này trong một thời gian nhất định, nếu
các bên không tuân theo thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị vô
hiệu.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản vì
quyền sử dụng đất là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng nên bên nhận
tặng cho chỉ có thể được công nhận quyền sử dụng đất mà bên tặng cho
chuyển giao nếu việc tặng cho này thể hiện qua hợp đồng bằng văn bản. Mặt
khác hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng văn bản sẽ là căn cứ để cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát được việc dịch chuyển
quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, đồng thời cũng là căn cứ pháp lý vững
chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏa thuận xác lập, từ đó tạo
cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên.

21


2.2.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng thực
hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực trừ trường hợp
một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Đồng thời theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013
,khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ,người SDĐ được lựa chọn công
chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp
xã. Việc công chứng được thực hiện theo thủ tục quy định tại Luật Công
chứng năm 2014. Việc chứng thực được thực hiện theo thủ tục quy định tại
Nghị định số 23/2015/NĐ-CP.

Việc quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng
thực hoặc chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giúp các
cơ quan Nhà nước kiểm tra, giám sát việc dịch chuyển quyền sử dụng đất
giữa các chủ thể có hợp pháp hay không, qua đó nhằm tăng cường sự quản lý
thống nhất và có hiệu quả đối với toàn bộ đất đai trong cả nước, mặt khác việc
quy định này còn nhằm xác định và công nhận tính trung thực, tự nguyện
trong việc cam kết thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia
quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó tạo ra môi trường pháp lý an toàn,
ổn định cho việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể.
2.3.Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là các điều khoản
do các bên thỏa thuận, thể hiện quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho và bên
được tặng cho trong quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Việc pháp luật quy định nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất có ý nghĩa hướng các bên tập trung vào thỏa thuận các nội dung quan
trọng của hợp đồng, tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện và phòng ngừa các
tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng.Vì vậy, tại Điều
723 Luật Dân sự 2005 có quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
bao gồm các nội dung sau :
22


o Tên, địa chỉ của các bên;
o Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
o Quyền, nghĩa vụ của các bên;
o Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng
đất;
o Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;
o Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;
o Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng."

Theo quy định này, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm 7
nội dung chính. Nếu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng
không bị coi là vô hiệu khi không đầy đủ các nội dung nói trên.. Để có các
thông tin cần thiết cho việc quản lý và cung cấp thông tin về bất động sản, cơ
quan đăng ký quyền sử dụng đất cần phải biết tên, địa chỉ của bên tặng cho,
bên được tặng cho, loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và
tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho, lý do tặng cho.
Ngoài ra, còn có các thông tin về hạn chế quyền của người được tặng cho
quyền sử dụng đất và quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho nếu
có.
2.4.Trình tự,thủ tục đăng ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Bước 1. Người nhận tặng cho quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận
TN&TKQ của UBND huyện. Hồ sơ gồm:
 Hợp đồng: Tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản chính).
 Trường hợp người làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ủy quyền
cho người khác thực hiện, ngoài các loại giấy tờ quy định, nộp kèm theo một
bản giấy ủy quyền có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 Tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tờ khai đăng ký
thuế, chứng minh thư nhân dân (bản sao).
23


 Các giấy tờ liên quan đến miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí
trước bạ.
Cán bộ TN&TKQ kiểm tra, xem xét hồ sơ; nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì
hướng dẫn cụ thể một lần đầy đủ để người nhận quyền sử dụng đất bổ sung,
hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả
kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ theo các
điều kiện nêu trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các thông tư hướng dẫn liên
quan và trích sao hồ sơ địa chính:
• Trường hợp đủ điều kiện giải quyết thì chuyển tiếp thực hiện kiểm tra
thực tế, hoàn chỉnh hồ sơ và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác
định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Trường hợp chưa đủ điều kiện giải quyết thì yêu cầu chủ sử dụng đất
bổ sung hồ sơ , sau đó chuyển lại cho cán bộ tiếp nhận hồ sơ hành chính.Thời
gian bổ sung hồ sơ không tính vào thời gian thực hiện theo quy trình
Bước 3. Cán bộ được phân công tiến hành kiểm tra thực tế, xác định vị
trí đất, chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận QSDĐ, chỉnh lý bản đồ địa
chính, lập biên bản kiểm tra báo cáo Lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng ĐKQSDĐ phê duyệt. Sau đó lập “Phiếu chuyển thông tin
địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính”, chuyển Lãnh đạo Văn phòng
ĐKQSDĐ ký gửi Cơ quan thuế
Bước 4. Trong thời gian 03 ngày, Chi cục Thuế TP căn cứ phiếu chuyển
thông tin địa chính và tờ khai ,Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và
gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người tặng cho quyền sử dụng đất về
thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất lưu hồ sơ.
Bước 5. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất viết giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mới cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Chuyển hồ
sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường.

24


Bước 6. Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ trình Chủ tịch
UBND huyện.
Bước 7. Chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 8. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; chuyển hồ
sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ.
Bước 9. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí (nếu
có) và trả kết quả cho người nhận quyền sử dụng đất.
2.5.Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất
2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho
Bên tặng cho là người có quyền sử dụng đất, khi tặng cho quyền sử
dụng đất thì phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật, phải trao đổi,
thỏa thuận với bên được tặng cho về các điều kiện của hợp đồng, phải thông
báo về đặc điểm, tình trạng và vị trí của thửa đất (tặng cho) để bên được tặng
nắm được, sau đó tiến hành làm các thủ tục theo quy định của pháp luật. Tại
Điều 724 - BLDS năm 2005 quy định các nghĩa vụ cơ bản của bên tặng cho
quyền sử dụng đất là:
- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu và tình
trạng đất như đã thỏa thuận.
- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng
cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì điều kiện
đó có thể thực hiện được, không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Điều kiện
này có thể được thực hiện trước hoặc sau khi chuyển giao quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp điều kiện đã được thực hiện mà bên tặng cho không tiến
hành chuyển quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận thì phải bồi thường những
chi phí, công sức mà bên được tặng cho đã bỏ ra để thực hiện điều kiện đó.
Trong trường hợp mà bên được tặng cho sau khi đã nhận quyền sử dụng đất
25