2017 08 01 presentation

8/1/2017

Lecture 2
NGUYỄN LƯU BẢO ĐOAN

Main points
Bid rent curves for all activities
Private land ownership
Planning and zoning

1


8/1/2017

Bid rent curves
HÀM ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT

Hàm căn bản (David Ricardo)
Rent = f(độ màu mỡ của đất nông nghiệp) = Q(P-C)
Loại đất
nông nghiệp

P

Sản lượng
(Q)

Doanh
thu

Chi phí
(C)

Mức giá sẵn
lòng trả

Mức giá đề
nghị

Ít màu mỡ

$10

2

$20

$15

$5

$5

Rất màu mỡ

$10

4

$40

$15

$25

$25

Định lý 5 của kinh tế học đô thị: nông dân sẽ tham gia đấu giá
dành quyền sử dụng đất cho tới khi lợi nhuận kinh tế = 0 (lợi
nhuận kế toán>0 nhưng không có nông dân mới nào sẵn lòng đề
nghị giá cao hơn)

2


8/1/2017

Lĩnh vực sản xuất
Trong thành phố, tiền mướn đất do yếu tố tiếp cận giao thông
quyết định.
R = (Doanh thu – Chi phí – Vận chuyển)/diện tích đất
Xét trường hợp nhà sản xuất chế tạo đồ chơi trong thành phố sản
xuất đồ chơi xuất ra nước ngoài qua cảng Sai Gon
Khoảng
cách đến
cảng

Doan
h thu

Chi phí

Vận
chuyển

Diện tích đất
(ha)

Mức giá sẵn
lòng trả

Mức giá đề
nghị mỗi ha

0

$250

$130

$0

2

$120

$60

1

$250

$130

$20

2

$100

$50

2

$250

$130

$40

2

$80

$40

3

$250

$130

$60

2

$60

$30

Lĩnh vực dịch vụ văn phòng
Trong lĩnh vực dịch vụ văn phòng, nhu cầu gặp gỡ trao đổi với
khách hàng là quan trọng nhất
Nếu diện tích đất cố định:
R = (Doanh thu – Chi phí – Chi phí giao dịch)/diện tích đất
Khoảng
Số
cách đến tầng
CBD

Doanh
thu

Chi phí vốn
dành cho
cao ốc

Chi phí sản Chi phí
xuất khác giao
dịch

Diện
tích đất
(ha)

Mức giá
sẵn lòng
trả

Mức
đề nghị
mỗi ha

$0

0,25

$120

$60

0

4

$500

$100

$150

1

4

$500

$100

$150

$36

0,25

$100

$50

5

4

$500

$100

$150

$200

0,25

$80

$40

3


8/1/2017

$

Giá nhà và thuê đất ở

Dịch vụ văn phòng

Mô hình thành phố đơn tâm (monocentric city)

4


8/1/2017

$

Quy luật thị trường chỉ ra rằng người trả cao nhất sẽ mua được đất, nên dựa
vào hàm định giá của những người sử dụng đất khác nhau, ta có thể dự đoán
các loại hình sử dụng đất sẽ được bố trí như thế nào.

Dịch vụ văn phòng

A

C

D

B
E

Mô hình thành phố đa tâm (monocentric city)

5


8/1/2017

Land ownership
SỞ HỮU ĐẤT

Private ownership
Định nghĩa về sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, và
quyền định đoạt
Nguyên tắc của quyền sở hữu tài sản:
1. Sử dụng tài sản
2. Thụ hưởng huê lợi phát sinh từ tài sản
3. Chuyển nhượng và bán tài sản
4. Không cho người khác đụng tới tài sản
Lưu ý la những nguyên tắc này không bao gồm việc dùng tài sản

xâm phạm đến tài sản của người khác hoặc ảnh hưởng đến an
ninh công cộng.

6


8/1/2017

Land ownership in Vietnam
1992 Constitution & 2003 Land Law

Land ownership in Vietnam
Constitution amended in 2013
Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước,
tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản
lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

7


8/1/2017

Reality check
Xét hành vi người tiêu dùng đất đai (nhà đầu tư-developer)
trong trường hợp giá đất của chính quyền đưa ra thấp hơn
giá thị trường? Hệ quả gì đối với quá trình đô thị hóa?
Xét hành vi người tiêu dùng trong trường hợp sử dụng đất
có thời hạn. Giả sử người tiêu dùng đầu tư 1 công trình có

tuổi thọ bằng thời hạn sử dụng đất.

Câu hỏi thảo luận: So sánh hệ thống đô thị này với hệ thống đô thị của
Walter Christaller có gì giống và khác nhau?

Nguồn: Báo cáo Đánh giá đô thị hóa ở
Việt Nam, 2011

8


8/1/2017

9


8/1/2017

10


8/1/2017

11


8/1/2017

Planning and
zoning

QUY HOẠCH VÀ PHÂN KHU CHỨC NĂNG

12


8/1/2017

Lịch sử
Quy định quản lý tòa nhà ở Anh, Pháp, Đức và Mỹ cuối thế kỷ
19 đầu thế kỷ 20 (kiến trúc, xây dựng, sử dụng).
Zoning được bắt đầu xem là 1 công cụ không phải làm đẹp
thành phố mà là phương pháp khoa học để giải quyết những
căn bệnh trầm kha đi liền phát triển-đô thị hóa.
Có lẽ khái niệm zoning bắt đầu ở Hoa Kỳ, tuy nhiên cho tới
năm 1926 thì nó vẫn chưa được phổ biến. Các thành phố Los
Angeles, New York, và các tiểu bang Minnesota, Wisconsin,
Illinois có zoning dưới sức ép của nhà đầu tư muốn bảo vệ giá
trị bất động sản

Lịch sử hình thành của phân
khu chức năng (zoning)
Minnesota
Wisconsin
Illinois
1916
1909

New York
City

Los Angeles

13


8/1/2017

Euclid v. Ambler Realtor Co.
Minnesota
Wisconsin

1926
Euclid v. Ambler
Realty Co.

Illinois
1916
New York City
1909
Los Angeles

Euclid v. Ambler Realtor Co.
Vụ kiện làng Euclid v. Ambler Realtor Co. được Tòa Tối cao phán
quyết năm 1926 là làng Euclid được quyền quy hoạch phân khu
chức năng buộc miếng đất do công ty Ambler sở hữu phải được
sử dụng vào mục đích phi công nghiệp. Cơ sở của phán quyết này
là quy hoạch phải công bằng và bảo vệ an sinh của làng.

14

8/1/2017

Vai trò của quy hoạch
Điều chỉnh sử dụng đất kết hợp biện pháp kinh tế để giải
quyết vấn đề ngoại tác
Tạo sự ổn định cho nhà đầu tư an tâm
Cung cấp thông tin cho người dân an tâm
Cung cấp những hàng hóa công như không gian công cộng

Vấn nạn liên quan quy hoạch
Quy hoạch treo
Quy hoạch thiếu/không công bằng
Quy hoạch đẹp mà không tính toán các yếu tố kinh tế, xã hội,
môi trường, và có thể văn hóa

15