Lap tham dinh DA DTXD (nha o) 24 05 08

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM

CHƯƠNG TRÌNH BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

CHUYÊN
ĐỀ:

 LẬP – THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XD NHÀ Ở
 LẬP – THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ (2
BƯỚC, 3 BƯỚC)
 LẬP – THẨM TRA TỔNG DỰ TOÁN,
PGS. TS. NGUYỄN VĂN HIỆP
www.mpi.gov.vn
PHÓ GIÁM ĐỐC SỞ XÂY DỰNG TP.
www.moc.gov.vn
DỰ TOÁN XD
www.chinhphu.vn

www.tcxdvn.xaydung.gov.vn

HỒ CHÍ MINH

www.hochiminhcity.gov.vn



www.constructiondpt.hochiminhcity.go

v.vn

0903706108 - 9325923

2008
1


I. VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT LIÊN QUAN:


LUẬT NHÀ Ở



LUẬT KD BẤT ĐỘNG SẢN



CT 01/2008/CT-TTG NGÀY 01/01/2008 CỦA TTTCP VỀ BÌNH ỔN THỊ
TRƯỜNG BĐS



NĐ 209/2004/NĐ-CP NGÀY 16/12/2004 CỦA TTCP VỀ QLCLCTXD



NĐ 49/2008/NĐ-CP NGÀY 18/04/2008 CỦA TTCP BỔ SUNG NĐ 209/2004/NĐCP



NĐ 02/2006/NĐ-CP NGÀY 05/1/2006 CỦA TTCP VỀ QUY CHẾ KHU ĐÔ THỊ
MỚI



NĐ 90/2006/NĐ-CP NGÀY 14/9/2006 CỦA TTCP VỀ THI HÀNH LUẬT NHÀ
Ở



NĐ 29/2007/NĐ-CP NGÀY 27/2/2007 CỦA TTCP VỀ QL KIẾN TRÚC ĐÔ
THỊ



NĐ 99/2007/NĐ-CP NGÀY 13/6/2007 VÀ NĐ 03/2008/NĐ-CP NGÀY 07/1/2008
CỦA CP VỀ QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XD CÔNG TRÌNH



NĐ 03/2008/NĐ-CP NGÀY 07/1/2008 CỦA TTCP BỔ SUNG NĐ 99/2007/NĐ-CP



NĐ 80/2006/NĐ-CP NGÀY 09/8/2006 CỦA TTCP HƯỚNG DẪN LUẬT BẢO
VỆ MT



NĐ 124/2007/NĐ-CP NGÀY 31/7/2007 CỦA TTCP VỀ QLVLXD



NĐ 21/2008/NĐ-CP NGÀY 28/2/2008 CỦA TTCP SỬA ĐỔI NĐ 80/2006/NĐCP



NĐ 153/2007/NĐ-CP NGÀY 27/10/2007 CỦA TTCP HƯỚNG DẪN LUẬT KD2




QĐ 131/2007/QĐ-TTG NGÀY 09/8/2007 CỦA TTCP BAN HÀNH QUY CHẾ THUÊ TV NƯỚC
NGOÀI TRONG HOẠT ĐỘNG XD



TT 05/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN LẬP, QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐT XD



TT 06/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN HP ĐỒNG TRONG XÂY
DỰNG



TT 07/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH
GIÁ CA MÁY VÀ THIẾT BỊ THI CÔNG



TT 03/2008/TT-BXD NGÀY 25/1/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ĐIỀU CHỈNH DỰ TOÁN
CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG



TT 07/2008/TT-BXD NGÀY 07/4/2008 HƯỚNG DẪN LẬP, DUYỆT QHXD.



TT 09/2008/TT-BXD NGÀY 17/4/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ĐIỀU CHỈNH LOẠI GIÁ TRỊ
HĐ



TT 10/TT-BXD NGÀY 25/4/2008 CỦA BXD VỀ CÔNG NHẬN KĐT KIỂU MẪU



TT 27/2007/TT-BTC NGÀY 03/4/2007 CỦA BTC VỀ QL THANH TOÁN VỐN NSN



TT 33/2007/TT-BTC NGÀY 09/4/2007 CỦA BTC HƯỚNG DẪN QUYẾT TOÁN DA VỐN NSNN



TT 98/2007/TT-BTC NGÀY 09/8/2007 CỦA BTC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG TT 33/2007/TT-BTC



VB 03/BXD-QLN NGÀY 27/3/2007 CỦA BXD VỀ PHÊ DUYỆT DA NHÀ Ở



VB 25/BXD-QLN NGÀY 14/6/2007 CỦA BXD VỀ THẨM ĐỊNH TKCS CỦA DA NHÀ Ở



VB 42/BXD-QLN NGÀY 10/9/2007 CỦA BXD THẨM ĐỊNH DA NHÀ Ở



VB 1599/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ PP XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ XD

3




VB 1600/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ SUẤT VỐN ĐT XD CÔNG TRÌNH 2007



VB 1601/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG



VB 1778/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC VẬT TƯ TRONG XÂY DỰNG



VB 1779/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC DỰ TOÁN SỬA CHỬA CT XD



VB 1784/ 1779/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC KHẢO SÁT XÂY DỰNG



VB 1751/BXD-VP NGÀY 14/8/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ ĐM CHI PHÍ QL DA VÀ TVĐTXDCT



VB 1918/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ TRIỂN KHAI NĐ 99/2007/NĐ-CP



VB 2194/BXD-VP NGÀY 12/10/07 CỦA BXD CÔNG BỐ CHỈ SỐ GXD III/07



VB 2507/BXD-VP NGÀY 26/9/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ THIẾT KẾ



VB 2508/BXD-VP NGÀY 26/9/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ THI CÔNG



VB 99/BXD-KTTC NGÀY 17/1/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ TVQLDA



VB 190/BXD-KTTC - 28/1/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ÁP DỤNG GIÁ VLXD BIẾN ĐỘNG



VB 97/BXD-KTTC NGÀY 17/1/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ ĐỊNH MỨC CHI PHÍ LẬP QHVLXD



VB 662/BXD-VP NGÀY 10/4/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ CHỈ SỐ GXD QUÝ I/2008



VB 737/BXD-VP NGÀY 22/4/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ HƯỚNG DẪN ĐO BÓC KHỐI LƯNG



VB 833/BXD-VP NGÀY 06/5/2008 CỦA BXD VỀ ĐÀO TẠO KỸ SƯ ĐỊNH GIÁ.



QĐ 144/2006/QĐ-UBND NGÀY 21/7/2006 CỦA UBNDTP BAN HÀNH KH TRIỂN KHAI CHƯƠNG TRÌNH
NHÀ Ở 2006 - 2010.



VB 1297/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ KS



VB 1298/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ SỬA CHỮA



VB 1299/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG CƠ BẢN.

4


II. QUY TRÌNH THỰC HIỆN MỘT DTXD HIỆN HÀNH
DỰ ÁN
DỰ ÁN
(CÁC
- CHỦLOẠIXÁC
VỐN):
Chuẩ
ĐỊNH
TRƯƠNG
CHỦ
n bò
- QUY
ĐẦU TƯ
đầu
HOẠCH
tư

- NHÀ - Ghi vốn (NS)
ĐẦU TƯ- Khảo sát (sơ bộ),
(ĐẤiều tra XHH
THẦU)
- Thi tuyển QH, KT

ĐƯC
PHÊ
DUYỆT

Thực
hiện
đầu tư

ĐƯC
NGHIỆM
THU

Kết
thúc
đầu tư

- Làm thủ tục vay, ghi vốn
- Bàn giao, đưa
(NS)
công trình
- Khảo sát (chi tiết) đòa
vào sử dụng
hính, đòa chất
- Hoàn công công

- Lập và trình duyệt PA
trình
- Quy hoạch chi tiết
ĐBGT
(1/2000; 1/500)
- Vận hành, chạy
- Lập và trình duyệt PATĐC
- BCĐT
- Bồi thường giải tỏa, tái
thử
đònh cư
- Dự án khả thi (DA ĐT)
- Sản xuất thử
- Giao đất, thuê đất,
- BC KT-KTXDCT (tôn
- Quyết toán
chuyển MĐSDĐ
- Trả lãi vay
giáo, nhỏ) - Thẩm đònh
- Xin phép xây dựng (lập
TKCS
- Chuyển giao công
TKCS)
- Thẩm đònh DA, BCĐT
nghệ
- Lập thiết kế, dự toán
- Điều chỉnh dự
- Phê duyệt DA, BCĐT
(QS)
- Điều chỉnh QH

- Thảm tra TK-DT (QS)
án (nếu có)
- Tthẫm đònh và duyệt TK- Điều chỉnh DA
- Giám đònh đầu tư
DT
- GIám đònh đầu tư
- Đấu thầu cây lắp – thiết
bò
- Gíam sát xây lắp – thiết
bò
- Thông báo khởi công XD
- Xây lắp công trình
- Lắp đặt thiết bò
- Mua bảo hiểm công trình
HĐXD PHẢI ĐƯC GIAO CHO NHỮNG
TỔ CHỨC
NHÂN ĐỦ NĂNG LỰC ĐỂ
- Đóng
thuế VÀ
xâyCÁ
dựng
THỰC HIỆN
- Nghiệm thu từng phần,
5


III. CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH KINH DOANH BĐS
CỦA VN:
•

NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH CÁC THÀNH PHẦN KINH TẾ THAM GIA ĐẦU TƯ PHÁT
TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, KHÔNG CHỈ ĐỂ BÁN, KHÔNG CHỈ CĂN HỘ CAO CẤP, MÀ
CÒN ĐẦU TƯ CHO THUÊ, THUÊ MUA ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở CỦA CÁC
TẦNG LỚP CƯ DÂN, LÀ ĐỐI TƯNG CỦA CHƯƠNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI.

•

NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI, VLXD MỚI TRONG XD
NHÀ Ở

•

NHÀ NƯỚC CÔNG KHAI, MINH BẠCH THỦ TỤC HÀNH CHÁNH, TẠO ĐIỀU KIỆN
CHO CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN THAM GIA PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

•

NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH, HỖ TR CHO CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN ĐẦU TƯ DỰ
ÁN DỊCH VỤ CÔNG ÍCH ĐÔ THỊ, LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS

•

MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT XD CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG, CÓ
CHUYỂN GIAO CHO NHÀ NƯỚC; CÔNG TRÌNH KHÔNG KINH DOANH; NHÀ CHUNG CƯ
PHỤC VỤ ĐỐI TƯNG, CHÍNH SÁCH.

•

NHÀ NƯỚC CÓ CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH BÌNH ỔN THỊ TRƯỜNG BĐS KHI CÓ BIẾN
ĐỘNG, ĐẢM BẢO LI ÍCH CHO NHÀ ĐẦU TƯ VÀ KHÁCH HÀNG.

6


IV. CÁC QUY ĐỊNH CẦN BIẾT:
•

•

BẤT CẬP:
−

BAO CẤP TRONG HÀNH XỬ CÔNG VIỆC, QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VẪN CÒN NHIỀU – CHƯA
THẬT SỰ CCHC !

−

PHÁP LUẬT KHÔNG CÓ TÍNH RĂN ĐE, NGHIÊM TRỊ.

−

DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS CÒN CHẠY THEO LI NHUẬN NHIỀU – ĐẦU TƯ MTKT KHÔNG
ĐỒNG BỘ.

−

NGƯỜI THU NHẬP THẤP PHẢI THUÊ NHÀ, THAY VÌ CÓ SỞ HỮU NHÀ !

DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÓ 3 HÌNH THỨC:
−

DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ HẠ TẦNG (NHÀ ĐẦU TƯ SƠ CẤP) XONG CHUYỂN NHƯNG CHO
NHÀ ĐẦU TƯ THỨ CẤP.

−

DỰ ÁN ĐẦU TƯ HOÀN CHỈNH TOÀN BỘ.

−

DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ 1 NHÀ Ở RIÊNG LẺ HAY ĐẦU TƯ TRÊN ĐẤT ĐÃ CÓ HTKT ĐỒNG
BỘ.

•

DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS PHẢI CÓ VỐN PHÁP ĐỊNH TỐI THIỂU 6 TỈ VNĐ

•

DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS PHẢI CÓ VỐN SỞ HỮU ĐỂ THỰC HIỆN, TỐI THIỂU
20% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI, HTKT KHU CÔNG NGHIỆP
15% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN NHÀ Ở, DIỆN TÍCH < 20 HA
20% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN NHÀ Ở, DIỆN TÍCH ≥ 20 HA.
(TỔNG MỨC ĐẦU TƯ BAO GỒM CẢ CHI PHÍ ĐỀN BÙ – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG).

7


•

THỜI GIAN BẢO HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở ĐƯC QUI ĐỊNH TỐI THIỂU:
60 THÁNG ĐỐI VỚI CHUNG CƯ ≥ 9 TẦNG
36 THÁNG ĐỐI VỚI CHUNG CƯ 4 ĐẾN 8 TẦNG
24 ĐỐI VỚI CHUNG CƯ ≤ 3 TẦNG.

•

NHÀ Ở TRONG NHỮNG DỰ ÁN PHẢI ĐẢM BẢO TỐI THIỂU 60% DIỆN TÍCH SÀN
LÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ, TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM (ĐẦU TƯ NCT LI HƠN PHÂN LÔ
LIÊN KẾ, BIỆT THỰ).

•

NHÀ Ở CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THEO DỰ ÁN. DỰ ÁN PHẢI ĐƯC ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG ĐỒNG BỘ HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ VÀ HỆ THỐNG HẠ
TẦNG XÃ HỘI ĐÔ THỊ.
HTHTKT PHẢI ĐƯC NGHIỆM THU, TRƯỚC KHI ĐƯA VÀO SỬ DỤNG
HTHTXD PHẢI PHÙ HP QUY MÔ DÂN SỐ CỦA DA VÀ L/THÔNG
K/VỰC LÂN CẬN

•

DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở PHẢI ĐƯC THẨM ĐỊNH THEO 18 TIÊU CHÍ (XEM NĐ
90/2006/NĐ-CP) VÀ PHẢI ĐƯC PHÊ DUYỆT TẠI SXD TP, THEO UỶ QUYỀN HIỆN NAY.

•

CÁ NHÂN HOẠT ĐỘNG PHẢI CÓ CCHN VỀ MÔI GIỚI, ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ
SÀN GIAO DỊCH BĐS.

•

NẾU CHỦ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở CẦN HUY ĐỘNG VỐN ỨNG TRƯỚC TỪ
NGƯỜI CÓ NHU CẦU MUA HAY THUÊ, CHỈ TIẾN HÀNH KHI CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƯC
XD XONG PHẦN MÓNG (ĐIỀU 39 – LUẬT NHÀ Ở).
(MÓNG LÀ HỆ CHỊU LỰC DƯỚI CÙNG CỦA CÔNG TRÌNH, DƯỚI CẢ CÁC TẦNG
HẦM).
TRƯỜNG HP ĐÁY TẦNG HẦM KẾT HP LÀM MÓNG, THÌ PHẢI THI CÔNG XONG,
NGHIỆM THU ĐẾN ĐÁY TẦNG HẦM, ĐẶC BIỆT TRONG PHƯƠNG PHÁP THI CÔNG
TOP – DOWN).

8


TỔNG SỐ TIỀN ĐƯC HUY ĐỘNG TRƯỚC KHI BÀN GIAO NHÀ KHÔNG QUÁ 70%
GIÁ TRỊ TRONG HP ĐỒNG.
ĐỐI VỚI DỰ ÁN KHU ĐTM (NĐ 02/2006/NĐ-CP), CĐT CHỈ ĐƯC HUY ĐỘNG VỐN KHI
ĐÃ ĐẦU TƯ XONG HẠ TẦNG.
•

HỒ SƠ NHÀ Ở SAU KHI NGHIỆM THU, PHẢI NỘP LƯU TRỮ (TẠI SXD TP)

•

CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở PHẢI LÀM NHỮNG THỦ TỤC ĐỂ ĐƯC
 CẤP GCNSPH VỀ CLCTXD
 CẤP GCNQSDNƠ CHO TỪNG CĂN HỘ RIÊNG LẺ (1 GIẤY TỪ
2010).
 CẤP GCNQSHCT, ĐỐI VỚI NHỮNG CT KHÔNG PHẢI NHÀ Ở, NẰM
TRONG DỰ ÁN.

•

PHÂN BIỆT PHẦN SỞ HỮU RIÊNG VÀ CHUNG TRONG CĂN HỘ CHUNG CƯ:
 PHẦN SỞ HỮU CHUNG CÒN LÀ KHUNG, CỘT, TƯỜNG CHỊU LỰC,
TƯỜNG BAO CHE, TƯỜNG NGĂN CHIA CĂN HỘ, SÀN, MÁI, SÂN
THƯNG, KHUNG, CẦU THANG BỘ, THANG MÁY, ĐƯỜNG THOÁT
HIỂM, HỘP KỸ THUẬT, LỒNG XẢ RÁC, HỆ THỐNG CẤP ĐIỆN,
GA, THÔNG TIN LIÊN LẠC, TRUYỀN HÌNH, PHÁT THANH, THOÁT
NƯỚC, HẦM PHÂN, THU LÔI, CỨU HOẢ VÀ NHỪNG PHẦN
KHÁC KHÔNG THUỘC SỞ HỮU RIÊNG CỦA CĂN HỘ NÀO.
 KHÔNG ĐƯC CHIẾM DỤNG PHẦN SHC.

9


V. TÌNH HÌNH THỰC TẾ Ở CÁC DA NHÀ Ở TRÊN ĐỊA
BÀN TP.HCM VÀ HN:
1.

CHƯA ĐẦU TƯ XONG, ĐẦY ĐỦ CƠ SỞ HẠ TẦNG PHỤC VỤ CHO BĐS (ĐIỀU 9 – LUẬT
KDBĐS) ĐÃ KÝ HP ĐỒNG VÀ HUY ĐỘNG VỐN – THẬM CHÍ CHUYỂN NHƯNG, BÁN
XONG LÂU, HT VẪN CHƯA ĐẦU TƯ !

2.

CHƯA THI CÔNG XONG PHẦN MÓNG CỦA DỰ ÁN, ĐÃ KÝ HP ĐỒNG VÀ HUY ĐỘNG
VỐN

3.

CHƯA PHÊ DUYỆT THIẾT KẾ BẢN VẼ TC, ĐÃ TIẾN HÀNH THI CÔNG (LUẬT KDBĐS,
LXD)

4.

CHƯA ĐẦY ĐỦ THỦ TỤC, THẨM CHÍ THIẾU HẴN VIỆC THỰC HIỆN THEO QUY CHẾ
QUẢN LÝ CHẤT LƯNG CÔNG TRÌNH XD (NĐ 209/2004/NĐ-CP).

5.

THI CÔNG XD CÔNG TRÌNH THEO DỰ ÁN KHÔNG PHÙ HP QH CHI TIẾT 1/500, QH TỔNG
MẶT BẰNG 1/500 HAY THAY ĐỔI MÀ KHÔNG ĐƯC ĐIỀU CHỈNH KỊP THỜI

6.

ĐỔI CHỦNG LOẠI VẬT TƯ SO VỚI MẪU NHÀ – PHÁ BỎ NHÀ MẪU QUÁ SỚM.

7.

KHÔNG ĐẢM BẢO NGUỒN TÀI CHÍNH CẦN THIẾT, THEO DỰ ÁN ĐƯC DUYỆT, THEO
CÔNG BỐ BAN ĐẦU CỦA CĐT.

8.

KHÔNG TUÂN THỦ BÁO CÁO ĐỊNH KỲ THEO QUI ĐỊNH

9.

KHÔNG TUÂN THỦ NGHIÊM CHẾ ĐỘ BẢO HÀNH SẢN PHẨM; KHÔNG TỔ CHỨC

CHUYỂN GIAO CÓ HIỆU QUẢ VIỆC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XD

10. HP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CHƯA THỰC SỰ ĐẢM BẢO CÔNG BẰNG
GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ KHÁCH HÀNG (BXD CÓ HP ĐỒNG MẪU).
11. CÓ NHỮNG BIỂU HIỆN GÂY SỐT ẢO, CỤC BỘ CHO THỊ TRƯỜNG BĐS. BĐS BỊ ĐẦU
CƠ NHIỀU, ĐẨY GIÁ LÊN, TRONG KHI NHÀ Ở XH, NHÀ Ở CÔNG NHÂN...THIẾU QUÁ
NHIỀU.
12. CHẬM THỰC HIỆN VIỆC CẤP GCNQSHNƠ CHO TỪNG KHÁCH HÀNG ĐÃ GÓP ĐỦ
TIỀN
13. KHÔNG THỰC HIỆN VIỆC NỘP LƯU TRỮ DỰ ÁN THEO QUI ĐỊNH

10


14. DỰ ÁN NHÀ Ở KHÔNG SỬ DỤNG VỐN NS, CHỦ ĐẦU TƯ VẪN PHẢI CÓ DỰ ÁN ĐƯC
CHÍNH QUYỀN PHÊ DUYỆT, VỚI NHIỀU NỘI DUNG KHÔNG CHÍNH XÁC, KHÔNG CẦN
THIẾT (NĐ 90/NĐ-CP): ĐANG KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI.
15. CHƯA ĐỊNH NGHĨA RÕ VỀ CĂN HỘ CAO CẤP CHUNG CƯ CAO CẤP.
16. CĐT “BÁN SĨ”, THÔNG QUA ĐẠI LÝ, ĐẨY GIÁ LÊN – LÀM DỊCH VỤ MÔI GIỚI QUÁ
NHIỀU
17. HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI, MUA BÁN: THIẾU CHUYÊN NGHIỆP, TRỐN THUẾ; THU NHẬP
LẠI CAO
18. MUA BÁN CÒN TRỰC TIẾP; KHÔNG BẮT BUỘC THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH.
19. CHƯA THÔNG THOÁNG CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ, DẪN ĐẾN “ĐẦU TƯ CHUI”.
20. CHƯA CÓ BIỆN PHÁP ĐÁNH THUẾ PHÙ HP ĐỐI VỚI NGƯỜI ĐẦU CƠ.
21. VIỆC THU HỒI NHỮNG DỰ ÁN KHÔNG TRIỂN KHAI, CHƯA HIỆU QUẢ, THIẾU KIÊN
QUYẾT.
22. CƠ CHẾ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GTT TRONG Đ/KIỆN BÌNH THƯỜNG, CHƯA HOÀN
CHỈNH.
23. CHƯA CÓ HÌNH THỨC XỬ LÝ CĐT KHI VI PHẠM, MỘT CÁCH NGHIÊM KHẮC.

24. VAI TRÒ CỦA HHBĐS BẢO VỆ NGƯỜI MUA BĐS, CHƯA RÕ RÀNG.
25. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC BÌNH ỔN GIÁ BĐS CHƯA HIỆU QUẢ.
26. VỐN FDI RÓT VÀO KINH DOANH BĐS: NHIỀU TỈ LỆ RẤT LỚN.
27. NHÀ Ở XH CHẬM ĐƯC ĐẦU TƯ, KHÔNG HẤP DẪN, DO GIÁ ĐẤT CAO, LẠI THẤP
TẦNG (≤ 6), THUÊ, THUÊ MUA; GIÁ THUÊ ĐƯC TÍNH SẴN, KHÔNG ĐỔI !
28. CHƯA HÌNH THÀNH VÀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH HỆ THỐNG THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG
BĐS, HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS.
29. GIÁ ĐẤT CAO PHI LÝ – XẤP XỈ TOKYO, NƠI CÓ THU NHẬP CAO HƠN 50 LẦN VIỆT NAM !
30. ĐẦU CƠ, MUA ĐI BAN 1LAI5 NHIỀU HƠN LÀ CÓ NHU CẦU THẬT SỰ.
31. ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ĐANG RỘ LÊN.

11
32. TRÌNH TỰ THỦ TỤC DỰ ÁN KÉO QUÁ DÀI, NHẤT LÀ KHÂU GIẢI PHÓNG MẶT


VI. VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở (NĐ
90/2006/NĐ-CP):
•

“LÀM ĐÚNG, LÀM TỐT NGAY TỪ ĐẦU” ĐỂ ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI
DA.
VI.1.CỦA
NGUYÊN
LÝ:
•

TRONG CÁC PHƯƠNG ÁN BẤT LI, CHỌN PHƯƠNG ÁN BẤT LI ÍT NHẤT.

•

TRONG CÁC PHƯƠNG ÁN CÓ LI, CHỌN PHƯƠNG ÁN CÓ LI NHIỀU NHẤT.

•

GIẢI QUYẾT TỐT MÂU THUẪN GIỮA ĐÔ THỊ TRẬT TỰ, HIỆN ĐẠI – HP LÒNG DÂN.

•

NHÀ Ở RIÊNG LẺ KHÔNG CẦN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ.

•

YÊU CẦU:



−

PHÙ HP QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN KTXH, NGÀNH, QHXD.

−

CÓ PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ VÀ CÔNG NGHỆ PHÙ HP.

−

AN TOÀN TRONG XÂY DỰNG, VẬN HÀNH, KHAI THÁC, PCCC, MT.

−

HIỆU QUẢ KT – XH.

NÊN THUÊ TVQLDA TỪ ĐẦU (TỪ LÚC CÓ CHỦ TRƯƠNG, LẬP QH).
TVQLDA GIÚP CHỦ ĐẦU TƯ CHỌN CÔNG NGHỆ, PHẦN MỀM, NHÀ THẦU, VẬT LIỆU
XÂY DỰNG, GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI…....



DỰ ÁN NHÀ Ở, KĐTM: KHÔNG CẦN XIN GPXD.

VI.2. DỰ ÁN ĐẦU TƯ (NHÀ Ở) THẬT SỰ CHỈ PHÙ HP ĐỐI
VỚI DỰ ÁN VỐN NS:
•
•

PHÂN THEO NHÓM (A, B, C) THEO HƯỚNG TĂNG GIÁ TRỊ CẬN TRÊN
PHÂN THEO NGUỒN VỐN (NGÂN SÁCH, CÓ TÍNH CHẤT NGÂN SÁCH,
KHÁC). ĐỐI VỚI NHÀ Ở XH, NHÀ Ở CN KCN, KCX, NHÀ CÔNG VỤ,.

12


VI.3. NỘI DUNG DỰ ÁN NHÀ Ở THUỘC CÁC LOẠI NGUỒN VỐN:
•

SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN (CHƯƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CỦA ĐỊA PHƯƠNG; KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở VÀ CÁC VĂN BẢN KHÁC CÓ
LIÊN QUAN DO CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ THẨM QUYỀN BAN HÀNH).

•

HÌNH THỨC ĐẦU TƯ (ĐỂ BÁN, CHO THUÊ HOẶC CHO THUÊ MUA) VÀ CHỦ ĐẦU TƯ DỰ
ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở.

•

CƠ SỞ LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN (QH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ, ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG
THÔN; QH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT; SỰ PHÙ HP VỚI CÁC ĐỐI TƯNG CÓ NHU
CẦU VỀ NHÀ Ở).

•

TÌNH HÌNH THỰC TRẠNG KHU VỰC DỰ ÁN (Đ/KIỆN TỰ NHIÊN, XH, KIẾN TRÚC CẢNH
QUAN, MỰC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN TRẠNG, DIỆN TÍCH, RANH GIỚI KHU ĐẤT HIỆN
TRẠNG).

•

GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500 CỦA KHU ĐẤT DỰ ÁN (QUY
HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG; MẬT ĐỘ XÂY DỰNG; HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT; VỊ TRÍ, HÌNH
KHỐI VÀ QUY MÔ TẦNG CAO CỦA CÁC CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC VÀ CÔNG TRÌNH
NGẦM).

•

CƠ CẤU CỤ THỂ CỦA CÁC LOẠI NHÀ Ở, CÁC LOẠI CÔNG TRÌNH KHÁC TRONG DỰ ÁN
(TRƯỜNG HỌC, BỆNH VIỆN, CT PHÚC LI CÔNG CỘNG VÀ CÔNG TRÌNH DỊCH VỤ).

•

GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ XD, QUY CHUẨN, T/CÔNG XD ÁP DỤNG CHO DA.

•

PHƯƠNG ÁN BỐI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ.

•

CÁC GIẢI PHÁP VỀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT (HỆ THỐNG GIAO THÔNG, CẤP ĐIỆN, CẤP
THOÁT NƯỚC, THÔNG TIN LIÊN LẠC, XỬ LÝ RÁC THẢI, PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ,
CÔNG TRÌNH CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ, CHỈ GIỚI XÂY DỰNG VÀ CÁC YÊU CẦU KHÁC).

•

CÁC CƠ CHẾ ĐƯC ÁP DỤNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN (CHÍNH SÁCH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI
CHÍNH, THUẾ VÀ CÁC CƠ CHẾ KHÁC).

13


•

THỜI GIAN, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN.

•

XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN, NGUỒN VỐN VÀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐT.

•

PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ SẢN PHẨM (ĐỐI TƯNG VÀ HÌNH THỨC TIÊU THỤ SẢN PHẨM;
SỐ LƯNG CỤ THỂ CÁC LOẠI NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH ĐỂ BÁN, CHO THUÊ, CHO THUÊ
MUA; GIÁ BÁN, GIÁ CHO THUÊ, GIÁ THUÊ MUA); BẤT CẬP VÌ SẼ THAY ĐỔI THEO THỊ
TRƯỜNG !



PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG THU HỒI VỐN



ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ (HIỆU QUẢ KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN.



ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP GIẢM THIỂU SỰ ẢNH
HƯỞNG XẤU ĐẾN MÔI TRƯỜNG (NĐ 21/2008/NĐ-CP ĐÃ BỎ).

•

PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC QUẢN LÝ, KHAI THÁC, VẬN HÀNH DỰ ÁN SAU ĐT; TRÁCH
NHIỆM BẢO HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH VÀ NGHĨA VỤ ĐÓNG GÓP KINH PHÍ CỦA CÁC
TỔ CHỨC, CÁ NHÂN CÓ LIÊN QUAN ĐỂ THỰC HIỆN VIỆC QUẢN LÝ, KHAI THÁC, VẬN
HÀNH DỰ ÁN.

•

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.

VI.4. HỒ SƠ BẢN VẼ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở:









BẢN VẼ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT DA (THỂ HIỆN VỊ TRÍ VÀ K/TRÚC CẢNH QUAN HIỆN
TRẠNG).
BẢN VẼ QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500.
BẢN VẼ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN CÁC LOẠI NHÀ Ở VÀ
CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG PHẠM VI DỰ ÁN.
BẢN VẼ CÁC HỆ THỐNG CT HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG PHẠM VI DỰ ÁN NHƯ: HỆ
THỐNG GIAO THÔNG, HỆ THỐNG CẤP ĐIỆN, THÔNG TIN LIÊN LẠC, HỆ THỐNG CẤP,
THOÁT NƯỚC, HỆ THỐNG CÁC CT NGẦM, CT HẠ TẦNG TRONG PHẠM VI DỰ ÁN VÀ
CÁC CT KHÁC (NẾU CÓ).
BẢN VẼ PHỐI CẢNH TỔNG THỂ CỦA DỰ ÁN.
HSBV SẼ ĐƯC THAY THẾ BẰNG HS TKCS !
14


VI.5. NỘI DUNG DỰ ÁN NHÀ Ở SẼ ĐƯC PHÊ DUYỆT:














TÊN DỰ ÁN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ;
ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN;
QUY MÔ SỬ DỤNG ĐẤT, RANH GIỚI SỬ DỤNG ĐẤT, QUY MÔ DÂN SỐ;
KHỐI LƯNG CÁC HẠNG MỤC CHỦ YẾU (CÁC LOẠI NHÀ Ở: NHÀ BIỆT THỰ,
NHÀ VƯỜN NHÀ LIỀN KỀ, CĂN HỘ C/CƯ; CÁC CT HẠ TẦNG KỸ THUẬT: ĐƯỜNG
GIAO THÔNG, CẤP ĐIỆN, CẤP - THOÁT NƯỚC, XỬ LÝ RÁC THẢI, THÔNG TIN LIÊN
LẠC, PHÒNG CHỐNG CHÁY, NỔ); CÁC CT HẠ TẦNG XÃ HỘI: NHÀ TRẺ, TRƯỜNG
HỌC, Y TẾ, DỊCH VỤ, THỂ THAO, VUI CHƠI, GIẢI TRÍ, CH);
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN;
PHƯƠNG ÁN HUY ĐỘNG VỐN;
CÁC CƠ CHẾ ƯU ĐÃI (NẾU CÓ);
THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN VÀ TIẾN ĐỘ;
PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ SẢN PHẨM;
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CHỦ YẾU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ;
PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC QUẢN LÝ, VẬN HÀNH DỰ ÁN SAU ĐẦU TƯ.

VI.6. BẤT CẬP CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ NHÀ Ở:
•
•
•
•
•
•

CHƯA QUI ĐỊNH CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ ĐỂ Ở; ĐỂ Ở KẾT HP VP CHO DOANH
NGHIỆP NHỎ.
CĂN HỘ TỐI; THIẾU CHỖ GIẶT, PHƠI.
KHÔNG TẬN DỤNG NẮNG, GIÓ TỰ CHIẾU; TIẾT KIỆM NĂNG LƯNG (MÁY LẠNH;
MÁY NƯỚC NÓNG).
VẬT LIỆU HOÀN THIỆN, TRANG TRÍ KIẾN TRÚC.
KHÔNG ĐỦ THANG MÁY; CHỖ ĐẬU XE.
KHÔNG CÓ CHỖ SINH HOẠT CỘNG ĐỒNG; LẤY THƯ, BÁO; KIỂM SOÁT LUỒNG
NGƯỜI RA, VÀO.

15


•

VI.7. BẤT CẬP CỦA KINH DOANH BĐS TRÊN PHẠM VI CẢ
NƯỚC:

CHƯA CÓ THỊ TRƯỜNG BĐS ĐÚNG NGHĨA – QLNN VỀ BĐS CÒN YẾU, CHƯA KINH NGHIỆM.

•

KHẢ NĂNG SINH LI CÓ THỂ RẤT CAO, NHƯNG CŨNG DỄ PHÁ SẢN, NẾU KHÔNG ĐỦ
NĂNG LỰC VỀ VỐN.

•

THIÊN VỀ KINH DOANH NHIỀU HƠN LÀ PHỤC VỤ CHO ĐỐI TƯNG THU NHẬP ỔN ĐỊNH.

•

THIẾU TÍNH CHUYÊN NGHIỆP; MINH BẠCH.

•

CHƯA KIỂM SOÁT ĐƯC GIÁ BÁN THẬT SỰ.

•

QUỸ ĐẤT NGÀY CÀNG KHAN HIẾM, ĐẨY GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ BĐS RẤT CAO.

•

VĂN BẢN PHÁP QUY KHÔNG THỐNG NHẤT, KHÔNG RÕ RÀNG VÀ THIẾU XỬ LÝ.

•

GIAO DỊCH TIỀN MẶT NHIỀU; CHƯA ĐÁNH THUẾ LUỸ TIẾN KHI SỞ HỮU LỚN, SỞ
HỮU NHIỀU NHÀ, ĐẤT.

•

NHÀ NƯỚC CHƯA CHỦ ĐỘNG Q/LÝ TOÀN BỘ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI SƠ CẤP (ĐẤU
GIÁ ĐẤT).

•

NHÀ NƯỚC PHẢI CHỦ ĐỘNG ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THỨ CẤP (GIAO DỊCH
BĐS).

•

THIẾU SỰ LIÊN KẾT ĐỂ CÓ DOANH NGHIỆP ĐỦ MẠNH, ĐẦU TƯ NGHIÊM TÚC.

•

DỰ ÁN NHÀ Ở PHẢI ĐƯC THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT ! DÙ KHÔNG SỬ DỤNG VỐN
NHÀ NƯỚC

•

VỐN SỞ HỮU CỦA CĐT LÀ GÌ ? (KẾT SỐ DƯ TRONG NH; MINH CHỨNG TÀI SẢN, CÁC
DỰ ÁN KHÁC ĐÃ CÓ; QSDĐ ... THAY CHO KIỂM TOÁN ?!

•

NẾU KIỂM TOÁN, DOANH NGHIỆP MỚI THÀNH LẬP THÌ SAO ?

•

HHBĐS CHƯA LÀM TỐT TRÁCH NHIỆM HƯỚNG DẪN, ĐIỀU TIẾT – CÓ PHẦN THIÊN
VỀ LI ÍCH ĐN THUẦN TÚY.

•

ĐANG DỰ KIẾN HÌNH THÀNH TCT BTGPMB

•

ĐANG DỰ KIẾN CHO PHÉP CHUYỂN NHƯNG DỰ ÁN, TRƯỚC KHI ĐẦU TƯ HẠ TẦNG.

•

GIÁ GPMB CÒN LÚNG TÚNG KHI XÁC ĐỊNH TRÊN THỰC TẾ (BÀI HỌC TQ, HQ ?).

•

CHƯA CÓ TƯ VẤN QLDA GIỎI.

16


VII. VỀ THẨM ĐỊNH TK – TDT – DT:
VII.1. TỒN TẠI, BẤT CẬP:
•
















LẬP ĐƠN GIÁ THEO “BIỆN PHÁP VÀ TRÌNH TỰ THI CÔNG”. BIỆN PHÁP VÀ TRÌNH TỰ CÓ
LẠC HẬU, CŨNG ĐƯC !
QUÁ CHI TIẾT, VỚI NHỮNG ĐỊNH MỨC “CỨNG”, KHÓ THAY ĐỔI THEO THỜI GIAN
QUÁ CHI TIẾT, “KHÔNG THỂ LÃI” TRONG THI CÔNG ĐƯC ! TRONG KHI CÔNG TRÌNH
CŨNG LÀ 1 SẢN PHẨM HÀNG HÓA
CHỦNG LOẠI VL QUÁ ĐA DẠNG, KHÔNG THỂ KỂ HẾT NÊN ĐƠN GIÁ LUÔN LUÔN
THIẾU, DÙ LÀ VL THÔNG DỤNG
VỚI VẬT LIỆU MỚI, CÔNG NGHỆ MỚI, THIẾT BỊ THI CÔNG MỚI. XÁC LẬP ĐƠN GIÁ
CHI TIẾT RẤT BỊ ĐỘNG, ĐẶC BIỆT LÀ DỰ ÁN ODA (THUÊ ỐNG, HẦM DÌM, BARRETTE)
CHƯA THẬT SỰ CÔNG BẰNG VỚI NHÀ THẦU, KHI MUỐN CHẤT LƯNG CÔNG TRÌNH CAO
KHÓ THẨM TRA, QUẢN LÝ ĐƯC, VÌ DỰ TOÁN DÀY, CHI TIẾT ! CÓ HÀNG TRĂM LOẠI
VLXD KHÁC NHAU.
BÁO GIÁ, NHẤT LÀ VẬT LIỆU MỚI VÀ THIẾT BỊ, CÒN CÓ “CHIẾT KHẤU ẨN”
NHIỀU, KHÓ LOẠI !
THÁO DỢ CT CŨ, ẨN TÀNG VẬT TƯ THU HỒI TRONG DỰ TOÁN, DỄ GÂY LÃNG PHÍ
DỰ TOÁN THÌ CHI TIẾT, NHƯNG DỰ TOÁN ĐẤU THẦU LẠI LÀ TỔNG HP ! (KHÔNG BÓC
TÁCH VL, NC, M ⇒ HỖ TR KHI TÍNH TRƯT GIÁ KHÓ) – PHẢI TỰ KHẮC PHỤC NGAY.
TƯỞNG LÀ CHẶT CHẼ, NHƯNG VẪN XẢY RA LÃNG PHÍ !
CÓ NHỮNG CÁCH HÀNH XỬ KHÁC NHAU, TRONG CÙNG MỘT ĐỊA PHƯƠNG, QUỐC GIA
ĐỐI VỚI VỐN ODA VÀ NGÂN SÁCH, ĐỐI VỚI NHÀ THẦU TRONG NƯỚC VÀ NƯỚC
NGOÀI
CHƯA ĐÁP ỨNG YÊU CẦU HỘI NHẬP.
VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ VÀ CHẤT LƯNG, AN TOÀN TRONG THIẾT KẾ: KHÓ XÁC ĐỊNH.
CHỦ YẾU NHỜ VÀO UY TÍN NĂNG LỰC, KINH NGHIỆM.
LẠM PHÁT ĐANG CAO. CHƯA CÓ DẤU HIỆU ĐỨNG LẠI VÀ ĐI XUỐNG.

17

VII.2. CÁC VẤN ĐỀ CẦN QUAN TÂM ĐỐI VỚI THIẾT KẾ
– DỰ TOÁN NHÀ Ở:
∗

CĐT TỰ TỔ CHỨC THỰC HIỆN, KHÔNG CÓ NĂNG LỰC THÌ NHỜ TƯ VẤN
THẨM TRA, CHO CÁC BƯỚC THIẾT KẾ, SAU KHI DA ĐƯC DUYỆT.

∗

NỘI DUNG THẨM ĐỊNH (ĐIỀU 16 – NĐ 16).

∗

SỰ HP LÝ CỦA DÂY CHUYỀN SỬ DỤNG, KHI ĐA CHỨC NĂNG, ĐẶC
BIỆT Ở TẦNG TRỆT, CỤM THANG MÁY.


THIẾT KẾ:

SỰ PHÙ HP BƯỚC TK TRƯỚC.

SỰ TUÂN THỦ QC – THI CÔNG; TIẾT KIỆM NĂNG LƯNG.
SỰ AN TOÀN ỔN ĐỊNH, CHỊU ĐƯC TẢI TRỌNG TÁC ĐỘNG
BẤT
NGỜ CỦA CÔNG TRÌNH, NHƯNG ĐẢM BẢO KHÔNG
LÃNG PHÍ.
CHƯA ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ THI CÔNG MỚI.
BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG, PCCC, NỔ.


TDT – DT: TV KHÔNG THẨM ĐỊNH, CHỈ CÓ THẨM TRA, ĐỂ CĐT
PHÊ DUYỆT
SỰ PHÙ HP VỀ KHỐI LƯNG VỚI TK
SỰ ĐÚNG ĐẮN CỦA ĐỊNH MỨC, ĐƠN GIÁ, CÁC CHI PHÍ KHÁC.
XÃ HỘI HÓA DẦN CÔNG VIỆC NÀY



TRƯỚC ĐÓ, NĂNG LỰC TƯ VẤN PHẢI ĐƯC KHẲNG ĐỊNH,
KIỂM TRA THEO QUY ĐỊNH.



SẼ CÓ THÊM LOẠI HÌNH KỸ SƯ ĐỊNH GIÁ, CẦN CCHN.

18


VII.3. CÁC ĐỊNH NGHĨA CẦN NẮM RÕ KHI THẨM ĐỊNH
THIẾT
KẾ – ĐT - TDT:
• NỘI DUNG CỦA CÁC LOẠI CHI PHÍ ĐTXD CÔNG TRÌNH: GỒM TMĐT, TDT, DT, ĐỊNH
MỨC, GIÁ XD, HP ĐỒNG, THANH TOÁN, QUYẾT TOÁN
•

TMĐT LÀ CHI PHÍ TỐI ĐA MÀ CĐT ĐƯC PHÉP SỬ DỤNG KHI ĐẦU TƯ CÔNG TRÌNH
TMĐT ≥ TDT ≥ Σ DT
TMĐT ĐƯC DUYỆT CÙNG VỚI DA ĐT.

•

TMĐT GỒM XD, TB, BTGPMB, TĐC. QLDA, TVĐT, CP KHÁC, DPP. TRONG ĐÓ:

•

XD: XD, PHÁ DỢ, SAN LẤP, CÔNG TRÌNH TẠM PHỤC VỤ THI CÔNG, NHÀ TẠM ĐIỀU
HÀNH (KHÔNG XIN GPXD).

•

TB: TB VÀ CÔNG NGHỆ; ĐÀO TẠO, CGCN, VẬN CHUYỂN, LƯU KHO, BẢO QUẢN,
THUẾ, BẢO HIỂM THIẾT BỊ, LẮP ĐẶT, HIỆU CHỈNH VÀ CÁC PHÍ LIÊN QUAN
KHÁC.

•

BTGPMB, TĐC: CẢ CHI PHÍ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ HẠ TẦNG (NẾU CÓ).

•

CP QLDA VÀ CHI PHÍ KHÁC: LẬP DA, CHI PHÍ THỰC HIỆN ĐBGTMB CỦA CĐT; QL
CHUNG, ĐẤU THẦU, GS, CNSPHVCLCTXD, KIỂM ĐỊNH, NGHIỆM THU, QUYẾT TOÁN,
QUY ĐỔI VỐN ĐẦU TƯ, THI TUYỂN, KS, TK, LÃI VAY, LỆ PHÍ, CHI PHÍ THẨM ĐỊNH,
QUAN TRẮC BIẾN DẠNG, VỐN LƯU ĐỘNG BAN ĐẦU CHO SẢN XUẤT, NĂNG LƯNG,
NGUYÊN LIỆU (THỬ KHÔNG TẢI), BẢO HIỂM, KIỂM TOÁN.

•

DPP: DỰ TRÙ CHO PHÁT SINH DỰ TRÙ, CÁC YẾU TỐ TRƯT GIÁ TRONG THỜI
GIAN XD

YẾU TỐ TRƯT GIÁ ĐƯC TÍNH BAO GỒM:
XD CT).

- DỰ PHÒNG TRƯT GIÁ (ĐỘ DÀI

- CHỈ SỐ GIÁ XD HÀNG NĂM, HÀNG QUÝ

(BXD BAN HÀNH).

ĐỂ, VỀ NG/TẮC KHÔNG ĐIỀU CHỈNH TMĐT, TDT; TRƯT GIÁ KHI BIẾN ĐỘNG, VỀ
SAU NỮA.

19


•

CHI PHÍ QLDA: TÍNH %, LÀ CÁC KHOẢN ĐỂ CĐT TỔ CHỨC THỰC HIỆN QLDA

•

CHI PHÍ TVĐTXD: LẬP BCĐT, DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KS, TK, GS, THẨM TRA, ĐẤU
THẦU...., XÁC ĐỊNH THEO % (HAY LẬP DỰ TOÁN, KHI KHÔNG CÓ QUY ĐỊNH –
NHƯ TVQLDA).

•

TMĐT XÁC ĐỊNH THEO TKCS, GIÁ XD VÀ THIẾT BỊ PHÙ HP THỊ TRƯỜNG,
GPMB, CHI PHÍ KHÁC
TMĐT CÒN CÓ THỂ XÁC ĐỊNH THEO:



SUẤT VỐN ĐẦU TƯ, THEO DIỆN TÍCH HAY CÔNG SUẤT SỬ
DỤNG VÀ GIÁ XÂY DỰNG TỔNG HP

 THEO NHỮNG DA TƯƠNG TỰ. ĐÃ CÓ
 KẾT HP NHỮNG PHƯƠNG PHÁP ĐÓ.
•

CHỈ SỐ GIÁ XD: CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH MỨC ĐỘ BIẾN ĐỘNG GIÁ THEO T,
ĐỂ XÁC ĐỊNH TMĐT VÀ QLCPĐTXDCT BXD.
BXD CÔNG BỐ CSGXD ĐỊNH KỲ HÀNG QUÝ, NĂM VÀ HƯỚNG DẪN
PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH
ĐƠN VỊ TƯ VẤN ĐỦ NĂNG LỰC CÓ THỂ CÔNG BỐ CSGXD ĐỂ THAM KHẢO

•

DỰ TOÁN GỒM: CHI PHÍ XD, THIẾT BỊ, QLDA, TVĐTXD, CHI PHÍ KHÁC VÀ DPP
(CÓ HƯỚNG DẪN CHI TIẾT CÁCH LẬP)
LƯU Ý: DỰ TOÁN KHÔNG BAO GỒM BTGPMB, TĐC, THUÊ ĐẤT TRONG THỜI
GIAN XD, ĐẦU TƯ HTKT, VỐN LƯU ĐỘNG BAN ĐẦU

20


VII.4. ĐỊNH MỨC XÂY DỰNG (ĐMXD) – GIÁ XD:


ĐMXD GỒM: ĐMKT – KỸ THUẬT: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ XD, ĐƠN GIÁ
TỔNG HP.

ĐM TỈ LỆ: TRONG CHI PHÍ TV, CHI PHÍ CHUNG, THEO NHẬP
CHỊU THIẾT TÍNH
TRƯỚC....

•

BXD HƯỚNG DẪN LẬP XD VÀ CÔNG BỐ ĐMXD
THÀNH PHỐ XÂY DỰNG, CÔNG BỐ LẠI HAY XÂY DỰNG ĐỊNH MỨC MỚI,
CÔNG BỐ NHỮNG CÔNG VIỆC ĐẶC THÙ.

•

ĐMXD ĐÃ CÔNG BỐ, CĐT, NHÀ THẦU, TV ĐỀU CÓ THỂ ĐIỀU CHỈNH CHO
PHÙ HP, ĐỂ ÁP DỤNG!
CĐT CÓ THỂ THUÊ TV HƯỚNG DẪN, LẬP, ĐIỀU CHỈNH ĐMXD. TV CHỊU
TRÁCH NHIỆM VỀ TÍNH HP LÝ, CHÍNH XÁC CỦA ĐMXD ĐIỀU CHỈNH (XHH).

•

KHI SỬ DỤNG ĐMXD LẬP ĐƠN GIÁ, PHẢI CÓ SXD CHUYÊN NGÀNH THỎA
THUẬN ÁP DỤNG. ĐỐI VỚI DỰ ÁN SỬ DỤNG VỐN NGÂN SÁCH.

•

ĐƠN GIÁ XDCT: LẬP CHO CÔNG TRÌNH CỤ THỂ (GỒM VL, NC, MTC)
ĐGXD TỔNG HP: TỔNG HP TỪ ĐG XDCT

•

CÁC SỞ CÓ XD CHUYÊN NGÀNH PHẢI HƯỚNG DẪN LẬP, QUẢN LÝ GXD

CÔNG TRÌNH.

21


VII.5. HƯỚNG DẪN LẬP HP ĐỒNG TRONG HĐXD:
•

THẦU CHÍNH, THẦU PHỤ ĐỀU THAM KHẢO SỬ DỤNG ĐƯC

•

TIỆM CẬN DẦN THEO QUY ĐỊNH FIDIC; THUẬN LI CHO HỘI NHẬP; DÂN CHỦ DẦN
GIỮA A, B

•

CÓ QUY ĐỊNH RÕ HỒ SƠ KHI THANH TOÁN, QUYẾT TOÁN CHO TỪNG LOẠI HP
ĐỒNG ....

•

CÔNG TRÌNH CÓ THỂ CÓ NHIỀU NHÀ THẦU CHÍNH (KỂ CẢ HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN)
NHÀ THẦU CHÍNH CÓ THỂ CÓ NHIỀU NHÀ THẦU PHỤ
NHÀ THẦU PHỤ PHẢI ĐƯC CĐT CHẤP THUẬN
CĐT CÓ THỂ CHỈ ĐỊNH NHÀ THẦU PHỤ, NHƯNG PHẢI ĐƯC NHÀ THẦU CHÍNH CHẤP
THUẬN

•

HP ĐỒNG TƯ VẤN (E), CUNG CẤP THIẾT BỊ (P), THI CÔNG (C)
TƯ VẤN: THIẾT KẾ VÀ THI CÔNG (EC), THIẾT KẾ, CUNG CẤP THIẾT BỊ, THI CÔNG (EPC)
CHÌA KHÓA TRAO TAY (TK) = LẬP DỰ ÁN + EPC

•

BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HP ĐỒNG ≥ 10%: (KHÔNG ÁP DỤNG CHO TV VÀ TỰ THỰC
HIỆN).

•

TT 09/2008/TT-BXD NGÀY 17/4/2008 CỦA BXD CHO PHÉP ĐIỀU CHỈNH HP ĐỒNG
TỪ KHOÁN GỌN, ĐƠN GIÁ SANG HP ĐỒNG ĐIỀU CHỈNH GIÁ; CHO PHÉP HỖ
TR GIÁ NHIÊN LIỆU, NGUYÊN LIỆU, VLXD BIẾN ĐỘNG: THOÁNG.

•

XEM HP ĐỒNG MẪU BXD ĐÃ CÔNG BỐ CHO CẢ PHẦN TƯ VẤN LẪN XÂY
LẮP.

22


•

GIÁ TRỊ HP ĐỒNG:
 TRỌN GÓI (LÀ HÌNH THỨC TRỌN GÓI VÀ HÌNH THỨC TỈ LỆ % CÓ
TRONG LUẬT ĐẤU THẦU);
KHÔNG ĐƯC PHÉP THAY ĐỔI GIÁ TRỊ, TỪ CÁC TRƯỜNG HP
QUY ĐỊNH TRONG HĐ (NẾU CÓ);

KHI CÔNG TRÌNH XÁC ĐỊNH RÕ KHỐI LƯƠNG, CHẤT LƯNG, T;
NHÀ THẦU CHẤP NHẬN RŨI RO;
TRỌN GÓI CÓ THỂ ÁP DỤNG CHO CÔNG VIỆC TV THÔNG
THƯỜNG. LÚC ĐÓ, GIÁ TRỊ TÍNH % PHẢI THEO GIÁ TRỊ DỰ TOÁN,
TỔNG DỰ TOÁN ĐƯC PHÊ DUYỆT;
VẪN CÓ PHÁT SINH.
 ĐƠN GIÁ CỐ ĐỊNH (LÀ HT THEO ĐƠN GIÁ VÀ HÌNH THỨC THEO T
CÓ TRONG LUẬT ĐẤU THẦU);
KHỐI LƯNG LÀ TAM TÍNH;
ĐƠN GIÁ LÀ CỐ ĐỊNH, TRỪ TRƯỜNG HP QUY ĐỊNH TRONG HĐ
(NẾU CÓ);
NHÀ THẦU CHẤP NHẬN RŨI RO VỀ LẠM PHÁT, ĐỘT BIẾN GIÁ;
ĐƠN GIÁ CỐ ĐỊNH CÓ THỂ LÀ ĐƠN GIÁ NHÂN CÔNG CỤ THỂ
LÀ LƯƠNG (ĐỐI VỚI TƯ VẤN);
HIỆN NAY, DO LẠM PHÁT, BIẾN ĐỘNG GIÁ, BXD BAN HÀNH TT
09/2008, CHO PHÉP CHUYỂN HP ĐỒNG TRỌN GÓI, HP ĐỒNG ĐƠN
GIÁ CỐ ĐỊNH SANG HP ĐỒNG ĐIỀU CHỈNH GIÁ. CÔNG TRÌNH
VỐN NS, NHÀ THẦU CÓ LI HƠN.

23




ĐIỀU CHỈNH GIÁ
KHỐI LƯNG VÀ ĐƠN GIÁ ĐƯC PHÉP ĐIỀU CHỈNH (CẢ VL, NC, MTC)
KHI KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN XÁC ĐỊNH CHÍNH XÁC KHỐI LƯNG, ĐƠN
GIÁ THỰC HIỆN
NỘI DUNG ĐIỀU CHỈNH CẦN ĐƯC KHẲNG ĐỊNH RÕ TRONG HĐ (THỜI
ĐIỂM, NHỮNG YẾU TỐ ĐỘT BIẾN, LẠM PHÁT MỨC ĐỘ NÀO....).



KẾT HP: 1 HAY CẢ 3 LOẠI TRÊN, TÙY CÔNG VIỆC
ÁP DỤNG CHO NHỮNG GÓI THẦU QUY MÔ LỚN, KỸ THUẬT
PHỨC TẠP, T DÀI
CHI TIẾT LOẠI HP ĐỒNG NÀY NÊN NHỜ TV HP ĐỒNG GIÚP.

•

THANH TOÁN: 10 NGÀY, CĐT PHẢI THANH TOÁN
3 NGÀY, CĐT PHẢI LÀM THỦ TỤC TRÌNH THANH TOÁN
7 NGÀY, CƠ QUAN CẤP PHÁT, CHO VAY, PHẢI THANH TOÁN
CHẬM: BỒI THƯỜNG (! ?).

•

TẠM ỨNG ĐƯC THU HỒI DẦN QUA CÁC LẦN THANH TOÁN; TRỪ NGAY LẦN ĐẦU
VÀ KẾT THỨC KHI KHỐI LƯNG THANH TOÁN ĐẠT 80% GTHĐ.

•

QUYẾT TOÁN HĐ: KHÔNG QUÁ 30 NGÀY (TỪ NGHĨA VỤ BẢO HÀNH), GIỮA A, B

•

THANH LÝ HĐ: KHÔNG QUÁ 45 NGÀY (CHẤM DỨT HIỆU LỰC CỦA HP ĐỒNG (SAU
BẢO HÀNH)).

•

QUYẾT TOÁN VỐN ĐT: ≤ 12 THÁNG (NHÓM A)
(VỚI NN)

≤ 9 THÁNG (NHÓM B)
≤ 6 THÁNG (NHÓM C) KỂ TỪ KHI KHAI THÁC.

•

CHO PHÉP QUYẾT TOÁN THEO TỪNG HẠNG MỤC HAY TOÀN BỘ CÔNG TRÌNH

•

SAU 6 THÁNG KỂ TỪ KHI QUYẾT TOÁN VAT, CĐT PHẢI TẤT TOÁN.

24


VII.6. NHỮNG VẤN ĐỀ KHÁC:
•

PHÂN BIỆT:
CHI PHÍ QLDA: CHI PHÍ ĐỂ TỔ CHỨC THỰC HIỆN VIỆC QLDA
NẾU CHƯA CÓ TMĐT, LẬP DỰ TOÁN, TRÌNH DUYỆT.
CHI PHÍ TV QLDA: CĐT THUÊ TV ĐỂ QLDA (NĐ 112/2006/NĐ-CP), NẰM
TRONG CP
TVĐTXD.
CHI PHÍ TV ĐTXD: LẬP BCĐT, DT, KS, TK, THI, THẨM TRA, ĐẤU
THẦU, TV QLDA, GS, ĐTM, LẬP ĐƠN GIÁ, ĐỊNH MỨC, DỰ
TOÁN, HĐ, KIỂM ĐỊNH CHẤT LƯNG CẤP GCNSPH....

CHI PHÍ KHÁC: THẨM TRA TMĐT; RÀ BOM; BẢO HIỂM; DI CHUYỂN
THIẾT BỊ, LAO ĐỘNG; ĐẢM BẢO GIAO THÔNG; KIỂM
TOÁN, QUYẾT TOÁN.... (QUAN TRẮC BIẾN DẠNG CÔNG
TRÌNH ?!).
CHI PHÍ TVQLDA: LẬP DỰ TOÁN RIÊNG.

•

DỰ PHÒNG PHÍ: GỒM
•

DỰ ÁN THỰC HIỆN ≤ 2 NĂM: CẢ 2 LOẠI DPP, BẰNG 10% (XL + TB +
GPMB + TĐC + QLDA + TV ĐTXD + CHI PHÍ KHÁC).

•

DỰ ÁN THỰC HIỆN > 2 NĂM:
CHO KHỐI LƯNG PHÁT SINH:
5% (XL + TB + GPMB + TĐC + QLDA + TV ĐTXD + CHI PHÍ
KHÁC).
CHO YẾU TỐ TRỰC GIÁ: THEO T VÀ CHỈ SỐ GIÁ XD
BÌNH QUÂN ≥ 3 NĂM GẦN NHẤT; T LÀ THỜI GIAN THỰC
HIỆN DỰ ÁN.

25