Giải pháp giảm thiểu rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh hà đống đa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

LƯƠNG VĂN HÙNG

“GIẢI PHÁP GIẢM THIỂU RỦI RO TÍN DỤNG TRONG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA”

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Hà Nội, 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

LƯƠNG VĂN HÙNG

“GIẢI PHÁP GIẢM THIỂU RỦI RO TÍN DỤNG TRONG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA”

Chuyên ngành: Kinh tế Nông nghiệp
Mã số: 60.62.01.15

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
NGND.TS. NGUYỄN ĐÌNH HỢI

Hà Nội, 2012


i

LỜI CẢM ƠN

Em xin bày tỏ sự cảm ơn chân thành tới Thầy giáo NGND - TS.
Nguyễn Đình Hợi, người đã trực tiếp hướng dẫn em tận tình trong suốt quá
trình thực hiện và hoàn thiện luận văn này. Cảm ơn các đồng chí cán bộ
lãnh đạo và chuyên viên các phòng chức năng Ngân hàng TMCP công
thương Việt Nam - Chi nhánh Đống Đa đã tạo những điều kiện tốt nhất
trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn.
Em xin cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Lâm Nghiệp, khoa
Sau Đại học, các thầy cô giáo trực tiếp lên lớp giảng dạy, cán bộ, giảng
viên nhà trường,v.v... đã tạo điều kiện tốt nhất cho em trong quá trình theo
học và làm luận văn tốt nghiệp của mình.

Hà Nội, ngày 10 tháng 10 năm 2012
Học viên

Lương Văn Hùng

ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập
của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận và là trung thực và có nguồn
gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lương Văn Hùng


iii
MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các hình
PHẦN MỞ ĐẦU.................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu: .............................................................................. 5
2.1. Mục tiêu tổng quát:........................................................................... 5
2.2. Mục tiêu cụ thể: ................................................................................ 5
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:.............................................................. 6
4. Nội dung nghiên cứu: ............................................................................ 6

5. Kết cấu của luận văn ............................................................................... 6
Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CHO VAY MUA
NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ......................................... 7
1.1. Cơ sở lý luận:....................................................................................... 7
1.1.1. Tổng quan về Ngân hàng thương mại ............................................ 7
1.1.1.1. Khái niệm Ngân hàng thương mại ........................................... 7
1.1.1.2. Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại ................... 7
1.1.1.3 Hoạt động tín dụng ................................................................... 8
1.1.2. Rủi ro tín dụng của Ngân hàng thương mại.................................. 10
1.1.2.1. Rủi ro gắn liền với tín dụng ................................................... 10
1.1.2.2. Các hình thức biểu hiện rủi ro tín dụng.................................. 11
1.1.2.3. Quản lý rủi ro tín dụng của ngân hàng thương mại ................ 14
1.1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng ............................ 20
1.1.2.4.1. Nhóm nhân tố vĩ mô ........................................................ 20
1.1.2.4.2. Các nhân tố thuộc về ngân hàng ...................................... 22
1.1.2.4.3. Các nhân tố thuộc về khách hàng .................................... 23
1.1.3. Cho vay tiêu dùng của Ngân hàng thương mại............................. 24
1.1.3.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay tiêu dùng .............................. 24
1.1.3.2. Hình thức cho vay tiêu dùng ................................................ 25


iv
1.1.4. Cho vay mua nhà ......................................................................... 26
1.1.4.1. Đặc điểm cho vay mua nhà.................................................... 26
1.1.4.2. Các quy định cho vay mua nhà .............................................. 27
1.1.4.3. Quy trình cho vay mua nhà.................................................... 29
1.1.4.4. Lãi suất cho vay mua nhà ...................................................... 31
1.2. Tình hình nghiên cứu, giải quyết vấn đề nghiên cứu .......................... 33
1.2.1. Trên thế giới ................................................................................ 33
1.2.2. Tại Việt Nam ............................................................................... 35

Chương II: ĐẶC ĐIỂM CỦA VIETINBANK ĐỐNG ĐA VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................... 38
2.1. Đặc điểm của Vietinbank Đống Đa. ................................................... 38
2.1.1. Lịch sử hình thành của Vietinbank Đống Đa................................ 38
2.1.2. Chức năng nhiệm vụ và mô hình tố chức ..................................... 39
2.1.2.1. Về tư cách pháp nhân ............................................................ 39
2.1.2.2. Về mô hình tổ chức ............................................................... 40
2.1.2.3. Phòng khách hàng cá nhân và nghiệp vụ cho vay mua nhà .... 42
2.1.3. Kết quả kinh doanh giai đoạn 2009 - 2011................................... 45
2.1.3.1. Huy động vốn ........................................................................ 46
2.1.3.2. Cho vay ................................................................................. 49
2.1.3.3. Kết quả hoạt động kinh doanh ............................................... 54
2.1.4. Các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác....................................... 57
2.2. Phương pháp nghiên cứu:................................................................... 60
2.2.1. Nghiên cứu tài liệu sẵn có:........................................................... 60
2.2.2. Tiêu chí định lượng...................................................................... 60
2.2.3. Tiêu chí định tính......................................................................... 61
Chương III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU........................................... 63
3.1. Thực trạng cho vay mua nhà tại Vietinbank Đống Đa giai đoạn 2009 –
2011.......................................................................................................... 63
3.1.1. Hoạt động cho vay tiêu dùng tại Vietinbank Đống Đa. ................ 63
3.1.1.1. Tỷ trọng cho vay tiêu dùng trong tổng dư nợ cho vay............ 63
3.1.1.2. Cơ cấu dư nợ cho vay tiêu dùng theo mục đích vay vốn ........ 66
3.1.1.3. Cơ cấu dư nợ cho vay tiêu dùng theo thời hạn ....................... 69
3.1.1.4. Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay tiêu dùng/tổng dư nợ cho vay tiêu
dùng ................................................................................................... 70
3.1.2. Hoạt động cho vay mua nhà tại Vietinbank Đống Đa................... 71
3.1.2.1. Những kết quả đạt được trong hoạt động cho vay mua nhà tại
Vietinbank Đống Đa........................................................................... 71
3.1.2.2. Những ưu điểm...................................................................... 79

v
3.1.2.3. Một số hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà ................. 80
3.1.2.4. Nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng và hạn chế phát triển mở
rộng sản phẩm cho vay mua nhà......................................................... 82
3.1.2.4.1. Về phía ngân hàng........................................................... 82
3.1.2.4.2. Về phía khách hàng ......................................................... 84
3.1.2.4.3. Các nhân tố khách quan................................................... 86
3.2. Giải pháp giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà tại
Vietinbank Đống Đa ................................................................................. 87
3.2.1. Định hướng phát triển của VietinBank Đống Đa......................... 87
3.2.2. Một số giải pháp .......................................................................... 90
3.2.2.1. Nhóm giải pháp phòng ngừa rủi ro và phát triển tín dụng ……90
3.2.2.1.1. Kiện toàn tổ chức bộ máy phù hợp đối với việc ưu tiên phát
triển tín dụng cho vay mua nhà trong thời gian tới ............................. 90
3.2.2.1.2. Xây dựng, tạo lập quan hệ khách hàng bền vững, mở rộng . 93
3.2.2.1.3. Hoàn thiện chính sách và biện pháp quản trị tín dụng ......... 95
3.2.2.1.4. Tăng tính cạnh tranh của sản phẩm cho vay mua nhà.......... 96
3.2.2.2. Nhóm giải pháp xử lý rủi ro tín dụng …………………………97
3.2.2.2.1. Tái cơ cấu nợ, giãn nợ, khoanh nợ ...................................... 98
3.2.2.2.2. Trích lập dự phòng rủi ro - Phát mại tài sản đảm bảo ..... 99
3.3. Khuyến nghị..................................................................................... 100
3.3.1. Đối với Chính phủ ..................................................................... 100
3.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước .................................................... 101
KẾT LUẬN........................................................................................ 102
Tài liệu tham khảo


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

Viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

CBTD

Cán bộ tín dụng

CBCNV

Cán bộ công nhân viên

CVMN

Cho vay mua nhà

CVTD

Cho vay tiêu dùng

DN

Doanh nghiệp

DNNN

Doanh nghiệp Nhà nước

HĐKD

Hoạt động kinh doanh

HĐTD

Hoạt động tín dụng

HĐQT

Hội đồng quản trị

KH

Khách hàng

KSNB

Kiểm soát nội bộ

NH

Ngân hàng

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng Thương Mại

NHTMCP

Ngân hàng thương mại cổ phần

NQH

Nợ quá hạn

RRTD

Rủi ro tín dụng

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TCC

Tái cơ cấu

TCTD

Tổ chức tín dụng

TCKT

Tổ chức kinh tế

TSĐB

Tài sản đảm bảo

TTTC

Thị trường tài chính

VHĐ

Vốn huy động

VietinBank

Ngân hàng Thương mại cổ phần công thương Việt Nam

VietinBank
Đống Đa

Ngân hàng Thương mại cổ phần công thương Việt Nam
– Chi nhánh Đống Đa


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Stt

Tên bảng

Trang

2.1 Cơ cấu vốn giai đoạn 2009– 2011

47

2.2 Tình hình dư nợ và chất lượng tín dụng 2009 - 2011

51

2.3 Kết quả kinh doanh 2009 – 2011

55

3.1 Tỷ trọng cho vay tiêu dùng 2009 -2011

64

3.2 Cơ cấu dư nợ cho vay tiêu dùng theo mục đích

66

3.3 Cơ cấu cho vay tiêu dùng theo thời gian

69

3.4 Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà 2009 - 2011

72


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Stt

Tên hình

Trang

1.1

Sơ đồ Khung quản lý tín dụng

15

1.2

Sơ đồ Quy trình cho vay mua nhà

29

2.1

Sơ đồ Mô hình tổ chức của Chi nhánh Đống Đa

41

2.2

Sơ đồ tổ chức phòng khách hàng cá nhân

42

2.3

Biểu đồ Tăng trưởng vốn huy động qua các năm

47

2.4

Biểu đồ Tỷ trọng huy động vốn năm 2009

48

2.5

Biểu đồ Tỷ trọng huy động vốn năm 2010

48

2.6

Biểu đồ Tỷ trọng huy động vốn năm 2011

49

2.7

Biểu đồ Biến động dư nợ 2009 – 2011

52

2.8

Tỷ trọng cho vay theo thành phần kinh tế 2009 – 2011

52

2.9

Biểu đồ Kết quả kinh doanh 2009 - 2011

56

3.1

Biểu đồ Tỷ trọng cho vay tiêu dùng 2009

64

3.2

Biểu đồ Tỷ trọng cho vay tiêu dùng 2010

65

ix

3.3

Biểu đồ Tỷ trọng cho vay tiêu dùng 2011

65

3.4

Biểu đồ Biến động dư nợ cho vay mua nhà

67

3.5

Biểu đồ Tỷ lệ dư nợ cho vay tiêu dùng theo mục đích vay năm
2009

67

3.6

Biểu đồ Tỷ lệ dư nợ cho vay tiêu dùng theo mục đích vay năm
2010

68

3.7

Biểu đồ Tỷ lệ dư nợ cho vay tiêu dùng theo mục đích vay năm
2011

68

Biểu đồ Dư nợ cho vay tiêu tiêu dùng theo thời gian 2009 3.8

3.9

2011
Biểu đồ Dư nợ cho vay mua nhà 2009 - 2011

70

73

3.10 Biểu đồ Số lượng khách hàng vay mua nhà qua các năm

73

3.11 Vốn vay mua nhà bình quân qua các năm

74


1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Giai đoạn 2005 - 2008, thị trường BĐS thế giới và trong nước phát
triển rất sôi động. Năm 2009 -2010, riêng thị trường Hà Nội với các điều
kiện đặc thù do việc sáp nhập mở rộng địa giới hành chính thủ đô, việc
thông qua và trưng bày quy hoạch chung phát triển thủ đô Hà Nội đến năm
2030 tầm nhìn 2050… đã tạo ra những cú hic rất lớn cho thị trường BĐS,
đẩy giá trị giao dịch mua bán các loại hình BĐS lên cao rất nhiều so với giá
trị thực của chúng và cao hơn nhiều lần so với thời điểm năm 2008 ở tất cả
các phân khúc. Việc giao dịch mua bán BĐS ở khu vực này như “đi chợ
mua mớ rau” và “người người, nhà nhà đều tham gia vào việc mua bán
BĐS” hay câu chuyện có chủ để về BĐS diễn ra ở bất cứ nơi đâu kéo dài
đến quý 3/2010 mới bắt đầu có xu hướng lắng xuống…
Năm 2011. Các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) dự án, DN,
dòng vốn FDI sụt giảm mạnh, thị trường căn hộ ế ẩm, giá đất nền, căn hộ
sụt giảm tương đối, xuất hiện tình trạng nợ xấu NH liên quan đến giao dịch
BĐS... Đó là bức tranh của thị trường BĐS năm 2011 vừa qua.
Thị trường BĐS Việt Nam năm 2011
Năm 2011 khép lại với nhiều biến động về kinh tế như: Lạm phát hơn
18%, lãi suất cho vay còn ở mức cao trong khi trần lãi suất huy động chỉ có
14%, thị trường chứng khoán tuột dốc, thị trường vàng biến động bất
thường, thị trường BĐS chưa có dấu hiệu khởi sắc bởi hầu hết các DN BĐS
đều rơi vào tình trạng thiếu vốn. Trước tình hình đó, nhiều DN địa ốc trong
nước đã tìm các đối tác nước ngoài có thương hiệu, kinh nghiệm và tiềm
lực tài chính. Vì thế các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) dự án, DN
trong nước đã diễn ra khá sôi động trong năm 2011. Theo các chuyên gia


2
phân tích, hoạt động M&A có thể tiếp tục gia tăng trong năm 2012 vì thị

trường BĐS vẫn gặp khó khăn do kinh tề vĩ mô chưa có tín hiệu lạc quan.
Dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS năm 2011 sụt giảm mạnh chỉ đạt
khoảng 464 triệu USD. Đây là mức thấp kỷ lục trong 5 năm qua. Tuy
nhiên, lượng kiều hối gửi về cao hơn mọi năm, hy vọng có thể hỗ trợ tích
cực cho thị trường BĐS.
Thị trường căn hộ năm 2011 vẫn chưa có tín hiệu lạc quan, người
mua với tâm lý chờ giá tiếp tục giảm sâu khiến các chủ đầu tư lâm vào tình
cảnh khó khăn. Phân khúc căn hộ cao cấp gần như điêu đứng, chỉ có giao
dịch ở phân khúc căn hộ trung bình và bình dân nhưng số lượng thành công
không nhiều. Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù các DN địa ốc đã
thực hiện các chương trình khuyến mãi, giảm giá nhưng giá bán căn hộ
hiện vẫn vượt khả năng tài chính của người tiêu dùng.
Thị trường BĐS Hà Nội năm 2011
Năm 2011, thị trường căn hộ Hà Nội khá trầm lắng ở phân khúc cao
cấp. Nguồn cung mới đạt khoảng 21.712 căn hộ tăng 50,3% so với năm
2010 với 60 dự án chào bán. Trong đó, chủ yếu là căn hộ trung cấp với
khoảng 14.304 căn, cao cấp 5.550 căn và bình dân 1.858 căn hộ.
Trái ngược với năm 2010, cảnh xếp hàng chen nhau đăng ký mua nhà
không còn diễn ra trong năm nay, hàng loạt dự án nhà thu nhập thấp tại Hà
Nội được chào bán như Đại Mỗ, Kiến Hưng, Đặng Xá,…đã bị ế ẩm vì giá
bán vượt khả năng tài chính của người có thu nhập thấp.
Thị trường căn hộ cuối năm 2011 vẫn ảm đạm, không như kỳ vọng
của nhiều nhà đầu tư là thị trường nhà đất sẽ sôi động ở thời điểm cuối
năm. Số lượng giao dịch thành công rất ít chủ yếu tập trung ở phân khúc
trung cấp và bình dân với giá trung bình dao động khoảng 18 – 25 triệu
đồng/m2. Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, tình hình thị trường sẽ


3
còn khó khăn và chưa có cơ sở nào cho sự hồi phục cho đến nửa đầu năm

2012.
Về thị trường đất nền, đầu năm giá đất bị thổi lên cao do tin đồn
mang tính đầu cơ về quy hoạch thành phố Hà Nội. Cụ thể, giá đất ở huyện
ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, khu vực thuộc Hà Tây cũ, Sóc Sơn
tăng hơn 20% so với cuối năm 2010. Tuy nhiên, không được bao lâu cơn
sốt giá này liên tục lao dốc khiến nhiều nhà đầu tư bị găm hàng, dẫn đến
các vụ vỡ nợ NH, nợ tín dụng đen.
Đến cuối năm 2011, giá đất nền dự án đã giảm sâu từ 30% - 40% so
với những tháng đầu năm. Trong dài hạn, giá đất ở Hà Nội vẫn được đánh
giá có nhiều tiềm năng khi việc triển khai hạ tầng đô thị được đẩy nhanh ở
các vùng ven, đăc biệt những tuyến đường hướng tâm như: Quốc lộ 32, Đại
lộ Thăng Long, Vành Đai 3 và 4, đường Lê Văn Lương kéo dài, đường trục
Tây Thăng Long… Xu hướng giảm giá, khuyến mại của các chủ dự án hay
bán cắt lỗ của các nhà đầu tư thứ cấp, bán lấy tiền trả nợ NH là việc làm
đang diễn ra phổ biến liên quan đến thị trường BĐS năm 2011 và kéo dài
tới hiện nay…
Đối với phân khúc thị trường nhà đất thổ cư (đất ở đô thị đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà (sổ đỏ). Việc mua bán
chuyển nhượng cũng trầm lắng, giao dịch thành công ít và diễn ra chủ yếu
ở các tài sản có giá trị trung bình và nhỏ (khoảng dưới 4 tỷ đồng), các tài
sản có giá trị lớn đặc biệt là nhà mặt phố gần như rất ít giao dịch thành
công.
Tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội năm
2011 tương đối ổn định với tỷ lệ trống dưới 10% ở các dự án đã đi vào hoạt
động. Giá chào thuê trung bình có xu hướng giảm đối với các dự án mới
hoàn thành. Cụ thể, tòa văn phòng Indochina Plaza Hà Nội có giá chào thuê
trung bình 30 USD/m2/tháng trong ngắn hạn và thời gian dài hạn từ 2.200


4

– 2.500 USD/m2 chưa bao gồm thuế VAT, Star Tower có giá chào thuê 18
USD/m2/tháng và VA Tower có giá thuê 20 USD/m2/tháng đối với thời
gian ngắn hạn.
Hiện tại, thị trường còn phụ thuộc nhiều vào khách thuê vì nền kinh
tế còn nhiều khó khăn. Trong 2 năm tới có khoảng 60 dự án gia nhập thị
trường như: V.K Tower, Cornerstone Building, Vimeco – Hanel Tower,
Apex Tower…cung cấp hơn 780.000m2 diện tích văn phòng cho thuê.
Thị trường tài chính – Ngân hàng: chịu ảnh hưởng trực tiếp và rất
lớn từ thị trường BĐS nên những năm qua khi thị trường nhà đất phát triển
cao thì thị trường TD NH cũng phát triển nhanh chóng mang lại những
khoản lợi nhuận kếch xù cho các NHTM. và từ cuối năm 2010 đến nay khi
thị trường BĐS ngày càng ảm đạm thì TTTC NH cũng ảm đạm theo và tác
động hệ lụy có thể rất nặng nề tới toàn bộ thị trường tiền tệ. Một số NHTM
nợ xấu đã lên đến 30% – 60% vốn điều lệ, vượt qua cả vốn tự có của chính
NH đó. Nhiều chính sách vĩ mô đã được áp dụng như hạ lãi suất, nới lỏng
các điều kiện vay, NH Nhà nước bơm tiền và đảm bảo thanh khoản cho các
NH… tuy nhiên việc cho vay mới vẫn rất ảm đạm, TTTC hoạt động rất
trầm lắng dù nhu cầu vay vốn vẫn là rất lớn. Cùng với việc một số trong
giới chóp bu tài chính bị bắt do làm ăn phi pháp đã ảnh hưởng xấu thêm
đến TTTC năm 2011 – 2012…
Như vậy có thể thấy thị trường BĐS nhiều năm qua luôn phát triển
với tốc độ tăng trưởng cao, có sức hút mạnh mẽ và sự quan tâm đặc biệt
của các nhà đầu tư. Nhu cầu vốn đầu tư cho thị trường BĐS luôn luôn tăng
cao. CVMN - cho vay đầu tư kinh doanh BĐS luôn chiếm tỷ trọng lớn
trong các hoạt động CVTD của hệ thống NHTM và dự báo thị trường này
còn rất phát triển trong nhiều năm tới. Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động
CVMN những năm qua còn rất nhiều bất cập, chứa đựng nhiều rủi ro tiềm
ẩn, nhiều vướng mắc ảnh hưởng đến kết quả cho vay, ảnh hưởng đến tốc độ

5
phát triển của thị trường BĐS và hiệu quả hoạt động của các NH. Vì vậy,
việc lựa chọn nghiên cứu đề tài vừa có tính thời sự, vừa có các nhân tố mới
thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư BĐS, các NH trong việc làm phát
triển hoạt động cho vay.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này đối với thực tiễn hoạt
động của các NH, tôi đã mạnh dạn chọn đề tài “Giải pháp giảm thiểu rủi
ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại
cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đống Đa” làm Luận văn tốt
nghiệp của mình.
Trên cơ sở nghiên cứu HĐKD của NH TMCP công thương Việt Nam
- Chi nhánh Đống Đa qua các năm, nghiên cứu các biện pháp quản trị
RRTD đang được áp dụng thực hiện tại Chi nhánh, nghiên cứu các chính
sách của Chi nhánh trong thực hiện quản trị, quản lý, phát triển mở rộng
cho vay đối với CVMN v.v.... từ đó xác định được những RR, hạn chế, ảnh
hưởng trong CVMN của NH và tìm ra được nguyên nhân. Đề xuất giải
pháp nhằm giảm thiểu RR trong hoạt động CVMN tại VietinBank Đống
Đa.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
2.1. Mục tiêu tổng quát:

Đề tài nghiên cứu nhằm đạt mục tiêu tổng quát là góp phần giảm
thiểu các RRTD, tăng hiệu quả kinh doanh tại Vietinbank Đống Đa.
2.2. Mục tiêu cụ thể:

- Hệ thống hóa lý luận về cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại
Vietinbank Đống Đa, nhất là xác định được những hạn chế, yếu kém,
những nguyên nhân dẫn đến rủi ro, hạn chế trong hoạt động CVMN.

6
- Đề xuất giải pháp nhằm giảm thiểu RR trong CVMN tại Vietinbank
Đống Đa.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu là công tác quản trị rủi ro trong hoạt động tín
dụng CVMN.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Nội dung: Các hoạt động tín dụng liên quan đến cho vay mua nhà.
+ Không gian và thời gian: tại Vietinbank Đống Đa, năm 2009-2011.
4. Nội dung nghiên cứu:
- Tìm hiểu các quy định pháp luật, cơ sở lý luận và thực tiễn của việc
quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng
thương mại.
- Đánh giá thực trạng hoạt động quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua
nhà tại Vietinbank Đống Đa.
- Đề xuất các giải pháp quản trị nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho
vay mua nhà tại Vietinbank Đống Đa và đưa ra các kiến nghị.
5. Kết cấu của luận văn
- Phần đặt vấn đề.
- Chương 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động cho vay mua nhà
tại ngân hàng thương mại.
- Chương 2. Đặc điểm của Vietinbank Đống Đa và phương pháp
nghiên cứu.
- Chương 3. Kết quả nghiên cứu.
- Kết luận và khuyến nghị.


7

Chương I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CHO VAY MUA NHÀ
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Cơ sở lý luận:
1.1.1. Tổng quan về Ngân hàng thương mại

1.1.1.1. Khái niệm Ngân hàng thương mại
Theo pháp luật nước Mỹ, bất kỳ một tổ chức nào nhận tiền gửi, cho
phép KH rút tiền theo yêu cầu vào cho vây đối với các tổ chức kinh doanh
hay cung cấp dịch vụ thanh toán sẽ được xem là một NHTM.
Một cách tiếp cận khác của Peter S.Rose cho thấy: NHTM là loại
hình tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa
dạng nhất, đặc biệt nhất là TD, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện
nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào
trong nền kinh tế.
Theo quan điểm của các nhà kinh tế Việt Nam: NHTM là tổ chức mà
hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền gửi, trên nguyên tắc hoàn
trả, tiến hành cho vay, chiết khấu và làm các dịch vụ thanh toán.
Như vậy, một cách chung nhất, có thể thấy NHTM là loại hình DN –
một DN đặc biệt – một trung gian tài chính hoạt động và kinh doanh trên
lĩnh vực tiền tệ.
1.1.1.2. Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại
Huy động vốn
Nhận tiền gửi: Cho vay được coi là hoạt động sinh lời cao. Để gia
tăng tiền gửi trong môi trường cạnh tranh và để có được nguồn tiền có chất
lượng ngày càng cao, các NH đã đưa ra và thực hiện nhiều hình thức huy
động khác nhau như: tiền gửi thanh toán, tiền gửi có kỳ hạn của các DN,


8

các tổ chức xã hội, tiền gửi tiết kiệm của dân cư và tiển gửi của các NH
khác.
Đi vay: Các NHTM thường đi vay từ các tổ chức tài chính khác, vay
NH Trung ương, vay trên thị trường tiền tệ hay huy động vốn từ các nguồn
ủy thác...
Cho vay
Cho vay kinh doanh: Các NHTM cho các DN vay vốn ngắn hạn và
trung, dài hạn để bổ sung vốn kinh doanh.
Cho vay tiêu dùng: CVTD là một hình thức tài trợ cho chính sự tiêu
dùng của cá nhân và hộ gia đình. Các khoản vay tiêu dùng giúp người tiêu
dùng có thể sử dụng hàng hóa và dịch vụ trước khi họ có khả năng chi trả,
tạo cho họ có thể hưởng một mức sống cao hơn.
Các dịch vụ trung gian
Bao gồm các hoạt động: bảo lãnh, thuê mua thiết bị, mua bán ngoại
tệ, cung cấp các dịch vụ ủy thác, tư vấn tài chính, quản lý tiền mặt, cung
cấp các dịch vụ môi giới đầu tư chứng khoán, cung cấp dịch vụ quỹ tương
hỗi và trợ cấp, cung cấp các dịch vụ NH đầu tư và NH bán buôn...
1.1.1.3 Hoạt động tín dụng
HĐTD là việc tổ chức TD sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn VHĐ để
cấp TD. Trong đó “Cấp TD là việc TCTD thỏa thuận để KH sử dụng một
khoản tiền với nguyên tắc hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu,
cho thuê tài chính, bảo lãnh NH và các nghiệp vụ khác”. Như vậy, đối với
các NHTM, HĐTD bao gồm 2 nghiệp vụ cơ bản đó là huy động các nguồn
trong dân chúng và dùng nguồn vốn đó để tài trợ cho nền kinh tế quốc dân,
đáp ứng nhu cầu vốn cho các thành viên của nền kinh tế. Hoạt động tài trợ
cho nền kinh tế thông qua việc NH cho vay vốn, bảo lãnh NH và cho thuê
tài chính.


9

NHTM là một tổ chức kinh doanh tiền tệ với mục tiêu tìm kiếm lợi
nhuận. Nó là trung gian tài chính – vay để cho vay, nghĩa là trung gian tài
chính giữa bên tiết kiệm và bên đầu tư.
Sau khi cấp vốn, tính chủ động của NH kém, dễ lâm vào thế bị động
đối với người vay vốn. Bởi vì sau khi cho vay, quyền sở hữu vốn tạm thời
tách khỏi quyền sử dụng vốn.
Tín dụng chịu sự tác động của các quan hệ thị trường, trước hết là
quan hệ cung cầu vốn. Thị trường này biến động khó lường, trong đó có giá
cả sử dụng vốn – lãi suất.
Trong kinh doanh tín dụng tính độc lập, tự chủ và tự chịu trách nhiệm
cao – lời ăn lỗ chịu. HĐTD cũng mang tính hệ thống cao. Cần quan tâm
đến an toàn hệ thống, ngăn chặn sự đổ vỡ cả hệ thống.
Trong kinh doanh tiền tệ, HĐTD là chủ yếu, cốt lõi nhất. Càng phát
triển, các loại hình dịch vụ càng phong phú, đa dạng tết bện chặt chẽ với
HĐTD. Vì vậy, các NHTM phải hướng tới một NH kinh doanh đa năng.
HĐTD và rủi ro như hình với bóng. HĐTD là loại hoạt động có nhiều
rủi ro nhất trong các hoạt động kinh tế. Nhà kinh doanh tiền tệ không thể lơ
là, thiếu biện pháp phòng ngừa và xử lý rủi ro một cách chặt chẽ.
Rủi ro trong HĐTD khó lường đón nhất, vì nó gắn với nhiều lĩnh vực
hoạt động kinh tế - tài chính, cả vĩ mô (tài chính công) cả vi mô (tài chính
xí nghiệp, tài chính cá thể). Kinh doanh TD vừa gặp rủi ro cá biệt vừa rất
nhạy cảm, mang tính tác động giây chuyền, khó ngăn chặn vì nó liên quan
đến tâm lý của đông đảo quần chúng.
HĐTD hết sức nhạy cảm, gắn với thị trường tiền tệ. Do vậy, cạnh
tranh trong HĐTD vào loại gay gắt nhất.
HĐTD có tính quốc tế cao, gắn với các lĩnh vực chính trị, kinh tế,
ngoại giao. Yêu cầu hợp tác và hội nhập quốc tế.


10

HĐTD không đứng ngoài mà nằm trong hoạt động tiền tệ. Nó là công
cụ thực hiện chính sách tiền tệ quốc gia, HĐTD an toàn và lành mạnh là
điều kiện cho tiền tệ ổn định. Do vậy, kinh doanh tín dụng bị ràng buộc và
phải đi cùng chiều với yêu cầu của chính sách tiền tệ, nếu không sẽ gặp
phải khó khăn, thậm chí rủi ro lớn.
1.1.2. Rủi ro tín dụng của Ngân hàng thương mại

1.1.2.1. Rủi ro gắn liền với tín dụng
RRTD là khả năng xảy ra tổn thất trong hoạt động NH do KH không
thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình theo cam
kết.
Chức năng chủ yếu nhất của NHTM là đi vay để cho vay và thông
qua đó kiếm lợi nhuận cho mình. HĐTD mang lại lợi nhuận lớn nhất, đồng
thời cũng có thể đưa đến những rủi ro nặng nề nhất cho NHTM. Tín dụng
ngân hàng tham gia vào toàn bộ quá trình sản xuất lưu thông hàng hóa,
ngay cả những hoạt động dịch vụ, phi sản xuất. Thậm chí cả trong tiêu
dùng cũng không thể thoát ly sự hỗ trợ của tín dụng ngân hàng.
Với các ngành sản xuất, chế biến, khai thác... để đảm bảo sản xuất ổn
định cần phải có vốn để dự trữ nguyên nhiên vật liệu, thành phẩm, bù đắp
các chi phí sản xuất. Để không ngừng nâng cao năng suất lao động, chất
lượng sản phẩm, tìm kiếm những lợi thế cạnh tranh, các DN buộc phải
thường xuyên cải tiến đổi mới máy móc thiết bị, công nghệ, nhất là trong
thời đại khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay. Tất cả những công việc
đó sẽ không thể thực hiện nếu thiếu sự hỗ trợ của NH thông qua vốn tín
dụng.
Trong lĩnh vực đầu tư như xây dựng, BĐS, vận tải... sẽ hoạt động ra
sao khi không có vốn của NH tham gia đầu tư. Những HĐKD này đòi hỏi
vốn đầu tư rất lớn, nên hầu hết các DN không thể không cần đến vốn của
NH.

11
Trong lĩnh vực lưu thông, để đưa được hàng hóa từ người sản xuất
đến người tiêu dùng, các doanh nghiệp cần có vốn để dự trữ hàng hóa,
trang trải các chi phí lưu thông... Hơn nữa, để mở rộng kinh doanh, các
doanh nghiệp phải dự trữ một khối lượng hàng hóa lớn với chủng loại
phong phú. Nhưng thông thường, các doanh nghiệp này không có nhiều
vốn lưu động. Vì vậy, để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp cần sự hỗ
trợ vốn tín dụng.
Chính vì tín dụng ngân hàng tham gia vào tất cả các giai đoạn của
quá trình sản xuất, lưu thông hàng hóa, tham gia vào mọi doanh nghiệp,
mọi lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế. Mà mỗi ngành, mỗi lĩnh vực đều
lại có tính đặc thù, có sự phức tạp và có những rủi ro riêng nên ngân hàng
phải hiểu và phòng tránh.
1.1.2.2. Các hình thức biểu hiện rủi ro tín dụng
a. Nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ:
Nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ là khoản nợ mà ngân hàng chấp thuận
điều chỉnh kỳ hạn trả nợ hoặc gia hạn nợ cho khách hàng do ngân hàng
đánh giá khách hàng suy giảm khả năng trả nợ gốc hoặc lãi đúng thời hạn
ghi trong hợp đồng tín dụng nhưng ngân hàng có đủ cơ sở để đánh giá
khách hàng có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và lãi theo thời hạn trả nợ đã
cơ cấu lại.
Nợ do cơ cấu lại thời hạn trả nợ thực chất là các khoản nợ do KH có
khó khăn nhất định về tài chính chưa có khả năng trả nợ NH cả gốc và lãi
theo cam kết. Những khoản nợ này chưa bị chuyển sáng quá hạn và bị tính
lãi phạt. Tuy nhiên, nó đã tiềm ẩn rủi ro buộc cán bộ TD phải nắm bắt tình
hình tài chính và quản lý luồng tiền của KH một cách chặt chẽ để thu hồi
nợ.

12
b. Nợ quá hạn:
Nợ quá hạn là biểu hiện đặc trưng nhất của RRTD. NQH là những
khoản nợ mà một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi đã quá hạn.
Như vậy, NQH là kết quả của mối quam hệ TD không hoàn hảo,
người đi vay đã vi phạm nguyên tắc của TD. Không hoàn trả đầy đủ cả gốc
và lãi đúng hạn, gây sứt mẻ lòng tin của người cấp TD đối với người được
cấp TD. Tỷ lệ NQH càng cao chứng tỏ các khoản nợ chưa được thanh toán
đúng hạn càng lớn, mức độ RRTD của NH càng cao.
Người ta sử dụng tỷ lệ NQH (NQH/tổng dư nợ) để đánh giá mức độ
RRTD của NH. NQH được nhìn nhận là tất yếu của HĐTD của NH. Tuy
vậy, xác định một tỷ lệ NQH hợp lý nào đó. Hiện nay tỷ lệ NQH ở mức là
chấp nhận được trong HĐTD vào khoảng dưới 5%.
c. Nợ khó đòi:
Nợ khó đòi là những khoản NQH khó có khả năng thu hồi, có thời
gian quá hạn lớn hơn 6 tháng mà NH dùng nhiều biện pháp nhưng chưa thu
được.
d. Tổn thất tín dụng:
Tổn thất TD thể hiện rõ ràng và nặng nề nhất khi RRTD. Đó là sự
mất vốn trong HĐTD, các khoản cho vay không thu hồi được.
NQH có nhiều loại hình khác nhau, mỗi loại phản ánh RRTD ở một
góc cạnh khác nhau. Việc phân loại NQH có ý nghĩa rất quan trọng trong
việc đánh giá mức độ RRTD và trong việc đề ra các biện pháp xử lý thu hồi
nợ. Chính vì vậy, ngày 22 tháng 5 năm 2005 NHNN ra quyết định số
493/2005/QĐ-NHNN “ Quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự
phòng để xử lý RRTD trong hoạt động NH của tổ chức TD” các loại nợ
được phân loại nợ như sau (tại điều 6 Quy định):
Tổ chức tín dụng thực hiện phân loại nợ như sau:

13
Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản nợ trong hạn mà tổ
chức TD đánh giá là có đủ khả năng thu hồi đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn.
Nhóm 2 (Nợ cần chú ý) bao gồm: Các khoản NQH dưới 90 ngày. Các
khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ trong hạn theo thời hạn nợ đã cơ cấu
lại.
Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản NQH từ 90 đến
180 ngày. Các khoản dư nợ cơ cấu lại thời hạn trả NQH dưới 90 ngày theo
thời hạn đã cơ cấu lại.
Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) bao gồm: Các khoản NQH từ 181 đến 360
ngày. Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả NQH từ 90 đến 180 ngày theo
thời hạn đã cơ cấu lại. Các khoản nợ khác được phân loại vào nhóm 4 theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều này.
Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm: Các khoản NQH trên
360 ngày. Các khoản nợ khoanh chờ Chính phủ xử lý. Các khoản nợ đã cơ
cấu lại thời hạn trả NQH trên 180 ngày theo thời hạn đã được cơ cấu lại.
Các khoản nợ khác được phân loại vào nhóm 5 theo quy định tại khoản 3
và khoản 4 điều này.
2- Trường hợp KH trả đầy đủ nợ gốc và lãi theo kỳ hạn đã được cơ
cấu lại tối thiểu trong vòng một (01) năm đối với các khoản nợ trung và dài
hạn, ba (03) tháng đối với các khoản nợ ngắn hạn và được tổ chức TD đánh
giá là có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và lãi đúng thời hạn đã được cơ cấu
lại, TCTD có thể phân loại khoản nợ đó vào nhóm 1.
3- Trường hợp một KH có nhiều hơn một (01) khoản nợ với tổ chức
TD mà có bất kỳ khoản nợ bị chuyển sang nhóm nợ rủi ro cao hơn thì tổ
chức TD bắt buộc phải phân loại các khoản nợ còn lại của KH đó vào các
nhóm nợ rủi ro cao hơn tương ứng với mức độ rủi ro.


14

4- Trường hợp các khoản nợ (kể cả các khoản nợ trong hạn và các
khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ trong hạn theo thời hạn đã cơ cấu lại)
mà TCTD có đủ cơ sở để đánh giá là khả năng trả nợ của KH bị suy giảm
thì tổ chức TD chủ động tự quyết định phân loại các khoản nợ đó vào các
nhóm nợ rủi ro cao hơn tương ứng với mức độ rủi ro.
1.1.2.3. Quản lý rủi ro tín dụng của ngân hàng thương mại
Hoạt động SXKD của người đi vay luôn chịu sự tác động và biến
động của thị trường. Nguy cơ xảy ra RRTD từ phía họ càng lớn khi thị
trường vận động thiếu sự ổn định. Quyết định cho vay dựa trên cơ sở
những dự đoán về biến động của thị trường, thì sau khi cho vay cần thiết
phải tiếp tục xem xét người vay đã sử dụng số tiền vay như thế nào, đặc
biệt là họ xử sự như thế nào trước những biến động của thị trường. Hơn
nữa, những tài sản bảo đảm là một loại hàng hóa trên thị trường, nên cũng
chịu sự biến động. Nhiều món vay đã có TSĐB nhưng rủi ro đến mức
không thu được nợ vẫn xảy ra, đây là những trường hợp tài sản không hội
đủ yếu tố pháp lý, khó mua bán hoặc định giá quá cao, bị giảm giá... Việc
phát hiện sớm những dấu hiệu có nguy cơ dẫn đến rủi ro trong HĐTD là
một yêu cầu không thể thiếu. Khung quản lý RRTD được khái quát như
sau: