Báo cáo đánh giá tác động môi trường khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng

ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
MỤC LỤC

Trang
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................9
1. XUẤT XỨ DỰ ÁN .....................................................................................................9
1.1. Hoàn cảnh ra đời của dự án ......................................................................................9
1.2. Cơ quan phê duyệt dự án đầu tƣ .............................................................................10
1.3. Mối quan hệ của dự án với các quy hoạch phát triển do cơ quan quản lý nhà nƣớc
có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt .........................................................................10
1.4. Phạm vi đánh giá tác động môi trƣờng của dự án ..................................................11
2. Căn cứ pháp luật và kỹ thuật của việc thực hiện ĐTM .............................................11
2.1. Cơ sở pháp lý ..........................................................................................................11
2.2. Các văn bản pháp lý của dự án ...............................................................................13
2.3. Nguồn cung cấp tài liệu, dữ liệu do chủ dự án tự tạo lập .......................................14
3. TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐTM .................................................................................14
3.1. Tóm tắt về việc tổ chức thực hiện ĐTM và lập báo cáo ĐTM của Chủ dự án ......14
3.2. Quá trình lập báo cáo ĐTM gồm các bƣớc sau: .....................................................15
4. Các phƣơng pháp áp dụng trong quá trình thực hiện ĐTM ......................................15
4.1. Phƣơng pháp thống kê: ...........................................................................................15
4.2. Phƣơng pháp điều tra, khảo sát hiện trƣờng: ..........................................................15
4.3. Phƣơng pháp phân tích xử lý số liệu trong phòng:.................................................16
4.4. Phƣơng pháp đánh giá nhanh: ................................................................................16
4.5. Phƣơng pháp điều tra xã hội học: ...........................................................................16
4.6. Phƣơng pháp so sánh đối chứng: ............................................................................16
4.7. Phƣơng pháp danh mục: .........................................................................................16
CHƢƠNG 1: MÔ TẢ TÓM TẮT DỰ ÁN ...................................................................17
1.1. TÊN DỰ ÁN ...........................................................................................................17
1.2. CHỦ DỰ ÁN ..........................................................................................................17
1.3. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ CỦA DỰ ÁN ...............................................................................17
1.3.2. Đặc điểm tự nhiên khu vực thực hiện dự án........................................................20

1.3.3. Đánh giá vị trí: .....................................................................................................22
1.4. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN...................................................................22
1.4.1. Mô tả mục tiêu của dự án ....................................................................................22
1.4.2. Khối lƣợng và quy mô các hạng mục công trình dự án ......................................22
1.4.4. Công nghệ sản xuất, vận hành .............................................................................54
1.4.5. Danh mục máy móc, thiết bị dự kiến ..................................................................54
1.4.6. Nguyên nhiên vật liệu (đầu vào) và các sản phẩm (đầu ra) của dự án. ...............55
1.4.7. Tiến độ thực hiện dự án .......................................................................................57
1.4.8. Nguồn vốn đầu tƣ ................................................................................................ 57
1.4.9. Tổ chức quản lý và thực hiện dự án ....................................................................57
1


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
.....58
CHƢƠNG 2: ĐIỀU KIỆN MÔI TRƢỜNG TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI
KHU VỰC THỰC HIỆN DỰ ÁN ................................................................................61
2.1. ĐIỀU KIỆN MÔI TRƢỜNG TỰ NHIÊN .............................................................61
2.1.1. Đặc điểm địa lý, địa chất .....................................................................................61
2.1.1.1. Đặc điểm địa hình .............................................................................................61
2.1.1.2. Đặc điểm địa chất .............................................................................................61
2.1.2. Điều kiện về khí hậu, khí tƣợng ..........................................................................65
2.1.3. Điều kiện thủy văn/hải văn ..................................................................................69
2.1.4. Hiện trạng các thành phần môi trƣờng tự nhiên ..................................................71
2.1.4.1. Hiện trạng môi trƣờng không khí: ....................................................................71
2.1.4.2. Lựa chọn các thông số đánh giá: ......................................................................72
2.1.4.3. Số lƣợng mẫu và vị trí lấy mẫu ........................................................................72
2.1.4.5. Đánh giá sự phù hợp của địa điểm lựa chọn thực hiện dự án với đặc điểm môi
trƣờng tự nhiên khu vực dự án: .....................................................................................74
2.2. ĐIỀU KIỆN KINH TẾ - XÃ HỘI ..........................................................................74

CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG CỦA DỰ
ÁN .................................................................................................................................77
3.1. Đánh giá, dự báo tác động ......................................................................................79
3.1.1. Đánh giá, dự báo các tác động trong giai đoạn chuẩn bị của dự án ....................79
3.1.1.1. Đánh giá tính phù hợp của vị trí dự án với điều kiện môi trƣờng tự nhiên và
kinh tế - xã hội khu vực thực hiện dự án ......................................................................79
3.1.1. 2. Đánh giá tác động của việc chiếm dụng đất, di dân, tái định cƣ. ....................79
3.1.1.2. Đánh giá tác động trong hoạt động giải phóng mặt bằng .................................79
3.1.2. Đánh giá, dự báo tác động môi trƣờng giai đoạn thi công xây dựng dự án ........79
3.1.2.3. Đánh giá, dự báo các tác động môi trƣờng trong giai đoạn xây dựng thi công
của dự án. .......................................................................................................................84
3.1.2.3.1. Đánh giá, dự báo các tác động có liên quan đến chất thải ..........................84
3.1.2.3.2. Đánh giá dự báo các tác động không liên quan đến chất thải .....................101
3.1.3. Đánh giá, dự báo các tác động môi trƣờng trong giai đoạn hoạt động .............108
3.1.3.1. Nguồn gây tác động ........................................................................................108
3.3.1.2. Nguồn gây tác động không liên quan đến chất thải .......................................109
3.1.3.2. Đối tƣợng, quy mô bị tác động .......................................................................109
3.1.3.3. Đánh giá, dự báo các tác động có liên quan đến chất thải .............................110
3.1.3.4. Đánh giá, dự báo các tác động không liên quan đến chất thải .......................118
3.1.3.4.1. Các nguồn tác động không liên quan đến chất thải .....................................118
3.1.3.4.2. Các đối tƣợng bị tác động không liên quan đến chất thải ...........................119
3.1.5. Đánh giá, dự báo tác động gây nên bởi các rủi ro, sự cố của dự án ..................122

2


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
3.1.5.1. Đánh giá, dự báo tác động gây nên bởi các rủi ro, sự cố của dự án trong giai
đoạn chuẩn bị ...............................................................................................................122
3.1.5.2. Đánh giá, dự báo tác động gây nên bởi các rủi ro, sự cố của dự án trong giai

đoạn thi công xây dựng ...............................................................................................122
3.1.5.2. Đánh giá, dự báo tác động gây nên bởi các rủi ro, sự cố của dự án trong giai
đoạn hoạt động.............................................................................................................124
3.1.5.3. Tổng hợp đánh giá các rủi ro của dự án .........................................................125
3.2. Nhận xét về mức độ chi tiết, độ tin cậy của các kết quả đánh giá, dự báo ...........132
CHƢƠNG 4: BIỆN PHÁP PHÕNG NGỪA, GIẢM THIỂU TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC
VÀ PHÕNG NGỪA, ỨNG PHÓ RỦI RO, SỰ CỐ MÔI TRƢỜNG .........................134
4.1. BIỆN PHÁP PHÕNG NGỪA, GIẢM THIỂU CÁC TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC
CỦA DỰ ÁN ...............................................................................................................134
4.1.1. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu các tác động tiêu cực của dự án trong giai
đoạn chuẩn bị ...............................................................................................................134
4.1.1.1. Rà phá bom mìn ................................................................................................134
4.1.1.2. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu tác động đến môi trƣờng do hoạt động giải
phóng, đào đắp và san lấp mặt bằng. ...........................................................................134
4.1.2. Các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu các tác động tiêu cực của dự án trong giai
đoạn thi công xây dựng ...............................................................................................136
4.1.2.1. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu ô nhiễm không khí..................................136
4.1.2.2. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu tác động do nƣớc thải .............................137
4.1.2.2.1. Phòng ngừa, giảm thiểu ô nhiễm do nƣớc mƣa chảy tràn ...........................138
4.1.2.2.2. Phòng ngừa, giảm thiểu ô nhiễm do nƣớc thải sinh hoạt ............................138
4.1.2.3. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu chất thải rắn ............................................139
4.1.2.3.1. Xử lý chất thải xây dựng ............................................................................139
4.1.2.3.2. Xử lý chất thải sinh hoạt của công nhân......................................................140
4.1.2.3.3. Phòng ngừa, giảm thiểu sự phát sinh chất thải nguy hại .............................140
4.1.2.4. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu ô nhiễm môi trƣờng đất ..........................140
4.1.2.5. Các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu tiếng ồn ............................................141
4.1.2.6. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu nguồn ô nhiễm do rung động ................141
4.1.2.7. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu tác động đến hệ thống giao thông khu vực
.....................................................................................................................................141
4.1.2.8. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu chống sụt lún, chấn động ảnh hƣởng đến

các công trình lân cận do thi công nhà chung cƣ ........................................................142
4.1.2.9. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu đối với các tác động kinh tế - xã hội ......142
4.1.2.10. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu do tập trung công nhân đông của dự án
.....................................................................................................................................142
4.1.3. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu các tác động tiêu cực của dự án trong giai
đoạn hoạt động.............................................................................................................143
3


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
4.2. BIỆN PHÁP QUẢN LÝ, PHÕNG NGỪA VÀ ỨNG PHÓ RỦI RO, SỰ CỐ CỦA
DỰ ÁN ........................................................................................................................155
4.2.1. Biện pháp quản lý, phòng ngừ và ứng phó rủi ro, sự cố của dự án trong giai đoạn
chuẩn bị dự án..............................................................................................................155
4.2.2.2. Biện pháp quản lý, phòng ngừa và ứng phó sự cố, rủi ro đối với cháy nổ, rò rĩ
nhiên liệu .....................................................................................................................156
4.2.2.3. Hạn chế tác động đến trật tự, an toàn xã hội ..................................................156
4.2.3. Biện pháp quản lý, phòng ngừa và ứng phó sự cố, rủi ro của dự án trong giai
đoạn dự án đi vào hoạt động ........................................................................................157
4.2.3.1. Biện pháp quản lý, phòng chống sự cố cháy nổ ............................................157
4.2.3.2. Biện pháp giảm thiểu tác động tới an ninh xã hội và các vấn đề xã hội khác 157
4.2.3.3. Phòng chống sự cố do các hiện tƣợng thời tiết .............................................157
4.3. Phƣơng án tổ chức thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trƣờng ........158
CHƢƠNG 5: CHƢƠNG TRÌNH QUẢN LÝ VÀ GIÁM SÁT MÔI TRƢỜNG .......161
5.1. Chƣơng trình quản lý môi trƣờng .........................................................................161
5.2. Chƣơng trình giám sát môi trƣờng .......................................................................166
CHƢƠNG 6: THAM VẤN CỘNG ĐỒNG ................................................................168
6.1. Tóm tắt về quá trình tổ chức thực hiện tham vấn cộng đồng ...............................168
6.1.1. Tóm tắt về quá trình tổ chức tham vấn Ủy ban nhân dân cấp xã, các tổ chức chịu
tác động trực tiếp bởi dự án .........................................................................................168

6.1.2. Tóm tắt về quá trình tổ chức họp tham vấn cộng đồng dân cƣ chịu tác động trực
tiếp bởi dự án ...............................................................................................................168
6.2. Kết quả tham vấn cộng đồng ................................................................................168
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ VÀ CAM KẾT .................................................................171
1. KẾT LUẬN .............................................................................................................171
2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................................171
3. CAM KẾT ...............................................................................................................171
PHỤ LỤC I: MỘT SỐ VĂN BẢN PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ........ Error!
Bookmark not defined.
PHỤ LỤC II: CÁC BẢN VẼ KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁNError!
Bookmark
not
defined.
PHỤ LỤC III: PHIẾU KẾT QUẢ PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNGError!
Bookmark
not defined.
PHỤ LỤC IV: VĂN BẢN VÀ PHIẾU THAM VẤN Ý KIẾN CỘNG ĐỒNG DÂN
CƢ ................................................................................. Error! Bookmark not defined.

4


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 1.1. Hệ tọa độ VN 2000 (KT 107045’) .................................................................17
Bảng 1.4: Quy hoạch sử dụng đất .................................................................................25
Bảng 1.5: Bảng thống kê sử dụng đất của các công trình xây dựng .............................27
Bảng 1.6 : Các công trình kiến trúc trong khu quy hoạch .............................................28

Bảng 1.8. Bảng thống kê khối lƣợng chủ yếu san nền ..................................................33
Bảng 1.10. Bảng hệ thống khối lƣợng chủ yếu cấp nƣớc..............................................35
Bảng 1.11. Bảng thống kê khối lƣợng chủ yếu thoát nƣớc mƣa ...................................36
Bảng 1.13. Bảng thống kê chủ yếu thoát nƣớc thải .......................................................37
Bảng 1.14. Bảng thống kê các con đƣờng giao thông ...................................................39
Bảng 1.15. Bảng thống kê khối lƣợng chủ yếu đƣờng giao thông ................................ 40
Bảng 1.16. Bảng thống kê khối lƣợng chủ yếu hệ thống điện ......................................43
Bảng 1.18. Bảng thống kê số lƣợng cây xanh ...............................................................45
Bảng 1.19. Bảng thống kê khối lƣợng chủ yếu san nền ................................................46
Bảng 1.20: Danh mục máy móc, thiết bị giai đoạn xây dựng ......................................54
Bảng 1.13. Danh mục máy móc, thiết bị phục vụ giai đoạn hoạt động ........................55
Bảng 1.22. Bảng tóm tắt các tác động của dự án đối với môi trƣờng tự nhiên .............59
Bảng 2.1. Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm (đơn vị tính: 0C) ..........................65
Bảng 2.2. Độ ẩm tƣơng đối bình quân các tháng trong năm (đơn vị tính: %) ..............66
Bảng 2.3. Số giờ nắng các tháng trong năm (Đơn vị tính: giờ) ....................................66
Bảng 2.4. Lƣợng mƣa các tháng trong năm (Đơn vị tính: mm) ....................................67
Bảng 2.5. Phân loại độ bền vững khí quyển (Passquill, 1961)......................................68
Bảng 2.8. Suất bảo đảm (%) độ cao sóng (m) ...............................................................71
Bảng 2.9. Suất đảm bảo (%) chu kỳ sóng (giây) ...........................................................71
Bảng 2.10. Tổng hợp kết quả đo đạc chất lƣợng môi trƣờng không khí tại ..................72
khu vực Dự án ...............................................................................................................72
Bảng 2.12. Kết quả phân tích chất lƣợng nƣớc sông Cửa Lấp ......................................73
Bảng 3.1. Bảng tóm tắt nguồn và phạm vị tác động tới môi trƣờng của dự án.............77
Bảng 3.2. Các hoạt động và nguồn gây tác động môi trƣờng .......................................80
trong giai đoạn xây dựng ...............................................................................................80
Bảng 3.3. Các nguồn gây tác động môi trƣờng không liên quan đến chất thải .............80
Bảng 3.4. Đối tƣợng bị tác động trong giai đoạn xây dựng ..........................................80
Bảng 3.5. Dự báo các vấn đề ô nhiễm môi trƣờng của các hoạt động xây dựng dự án 84
Bảng 3.18. Lƣợng khói thải từ các máy phát điện Diesel trong giai đoạn xây dựng ....96
Bảng 3.19. Hệ số ô nhiễm do mỗi ngƣời hàng ngày sinh hoạt đƣa vào môi trƣờng .....98

Bảng 3.20. Tải lƣợng chất ô nhiễm sinh ra từ nƣớc thải sinh hoạt ...............................98
Bảng 3.21. Nồng độ các chất gây ô nhiễm trong nƣớc thải sinh hoạt ...........................98
Bảng 3.22. Danh mục CTNH phát sinh từ quá trình xây dựng ...................................100
Bảng 3.27. Các nguồn gây tác động có liên quan đến chất thải ..................................108
5


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
Bảng 3.28: Các nguồn gây tác động môi trƣờng không liên quan đến chất thải khi dự
án đi vào hoạt động ......................................................................................................109
Bảng 3.29. Đối tƣợng, quy mô bị tác động trong giai đoạn hoạt động .......................109
Bảng 3.34: Tải lƣợng và nồng độ các chất ô nhiễm trong khí thải đốt dầu DO vận hành
máy phát điện...............................................................................................................113
Bảng 3.35: Tải lƣợng chất ô nhiễm do nƣớc thải sinh hoạt ........................................115
Bảng 3.36: Nồng độ các chất ô nhiễm trong nƣớc thải qua bể tự hoại .......................115
Bảng 3.37: Khối lƣợng rác sinh ra hàng ngày khi dự án đi vào hoạt động .................116
Bảng 3.39. Danh mục chất thải nguy hại phát sinh khi Khu Nhà ở đi vào hoạt động
.....................................................................................................................................117
Bảng 3.40. Các nguồn gây tác động môi trƣờng không liên quan đến chất thải trong
giai đoạn hoạt động của dự án .....................................................................................118
Bảng 3.41: Mức ồn của các thiết bị kỹ thuật trong khu đô thị ....................................120
Bảng 3.42: Tiếng ồn của một số loại xe ......................................................................120
Bảng 3.43. Tiêu chí đánh giá quy mô tác động ...........................................................126
Bảng 3.44. Tổng hợp quy mô tác động từ các giai đoạn của dự án ............................126
Bảng 4.3. Tổ chức, bộ máy quản lý, vận hành các công trình bảo vệ môi trƣờng ......159
Bảng 5.1: Tổng hợp chƣơng trình quản lý môi trƣờng trong các giai đoạn ................162

6

ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)

KÝ HIỆU CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
ATLĐ

An toàn lao động

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

BTCT

Bê tông cốt thép

BVMT

Bảo vệ môi trƣờng

CNHT

Công nghiệp hỗ trợ

CTNH

Chất thải nguy hại

CTR

Chất thải rắn

STN&MT

Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

ĐTM

Đánh giá tác động môi trƣờng

GHCP

Giới hạn cho phép

EPA

Cục bảo vệ Môi trƣờng Mỹ

IARC

Cơ quan Nghiên cứu Ung thƣ Quốc tế

HTXLNTTT

Hệ thống xử lý nƣớc thải tập trung

KPH

Không phát hiện

MSDS

Bản chỉ dẫn an toàn hóa chất

NG

Khí thiên nhiên

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

QL

Quốc lộ

PFOS

Hóa chất không có hoạt tính sinh học

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

THC

Tổng hydrocarbon

TCCP

Tiêu chuẩ n cho phép

TNMT

Tài nguyên Môi trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

XLCTTT

Xƣ̉ lý chấ t thải tâ ̣p trung

XLNT

Xử lý nƣớc thải
7


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
XLTT

Xử lý tập trung

VLXD

Vâ ̣t liê ̣u xây dƣ̣ng

VOCs

Chấ t hƣ̃u cơ bay hơi

WHO

Tổ chức Y tế Thế giới

WHMIS

Hệ thống thông tin về các vật liệu nguy hiểm tại nơi làm việc

8


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)

MỞ ĐẦU
1. XUẤT XỨ DỰ ÁN
1.1. Hoàn cảnh ra đời của dự án
Thành phố Vũng Tàu là thành phố thuộc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, nằm ở vùng
Đông Nam Bộ Việt Nam. Đây là trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa, du lịch, giao
thông – vận tải và giáo dục và là một trong những trung tâm kinh tế của vùng Đông
Nam Bộ. Sở hữu nhiều bãi biển đẹp và cở sở hạ tầng đƣợc đầu tƣ hoàn chỉnh. Thành
phố Vũng Tàu với dân số 450.000 ngƣời (năm 2014). Theo thống kê thì tính đến tháng
9/2013 thành phố có 85.341 hộ với tổng số 472.793 nhân khẩu đƣợc quản lý thông qua
phần mền nhân khẩu, hộ nhân khẩu của Công an Thành phố. Nếu tính cả những ngƣời
đang làm việc và sinh sống lâu năm nhƣng không có hộ khẩu tại Vũng Tàu thì dân số

thực tế lớn hơn rất nhiều. Trƣớc tình hình thành phố Vũng Tàu đã phối hợp với các
ban ngành, đoàn thể và các đơn vị có chức năng đầu tƣ xây dựng thêm các khu dân cƣ,
đô thị, trung tâm thƣơng mại tại các khu vực đƣợc quy hoạch sẵn.
Trong quá trình mở rộng đầu tƣ vào các vùng của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, để đáp
ứng nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân của thành phố Vũng Tàu, Công ty CP Phát triển Nhà
tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã quyết định đầu tƣ xây dựng dự án “Khu nhà ở kết hợp dịch
vụ công cộng giai đoạn 1” tại phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu, với quy mô diện tích 272.484,92 m2 (Đã trừ diện tích của Công ty cổ phần Giao
thông tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu). Đây là một dự án xây dựng khu nhà ở phức tạp bao
gồm các kiến trúc nhà ở đa dạng kèm theo các hệ thống công trình dịch vụ công cộng
hoàn chỉnh, hệ thống hạ tầng đƣợc xây dựng đồng bộ, đảm bảo an toàn và vệ sinh môi
trƣờng, đảm bảo sự thoải mái và tiện nghi cho khoảng 4.000 ngƣời, góp phần cải thiện
cảnh quan đô thị của khu vực nói riêng và thành phố nói chung.
Theo Quyết định số: 4866/QĐ-UBND, ngày 17/12/2007 của UBND tỉnh Bà Rịa
– Vũng Tàu, về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu nhà ở kết hợp với dịch vụ
công cộng, phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu.
Quyết định số: 1618/UBND-VP ngày 02 tháng 03 năm 2017 về việc chấp thuận
chủ trƣơng đầu tƣ (giai đoạn 1) dự án khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng tại phƣờng
12, TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
Trên cơ sở quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Công ty CP phát triển Nhà tỉnh Bà Rịa
– Vũng Tàu đã tiến hành lập dự án đầu tƣ. Theo điều 4, khoản 22, Luật bảo vệ môi
trƣờng quy định: “Các dự án đầu tư phải lập ĐTM, chỉ được phê duyệt, cấp giấy phép
đầu tư, xây dựng khai thác sau khi báo cáo ĐTM đã được phê duyệt”. Công ty CP
phát triển Nhà tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã phối hợp với Công ty TNHH TM DV KT
Thành Nam Á tiến hành lập ĐTM dự án “Khu nhà ở kết hợp với dịch vụ công cộng
9


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
giai đoạn 1” trình Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thẩm định và

phê duyệt ( áp dụng cho các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, các khu
dân cư nằm tại mục 3, phụ lục II của Nghị định số 18/2015/NĐ-CP, ngày 14/02/2015
của Chính phủ quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến
lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường).
Nội dung và trình tự các bƣớc thực hiện ĐTM đƣợc thực hiện theo đúng hƣớng
dẫn của Thông tƣ số 27/2015/TT-BTNMT ngày 29 tháng 05 năm 2015 của Bộ trƣởng
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động
môi trƣờng và kế hoạch bảo vệ môi trƣờng. Báo cáo ĐTM sẽ là công cụ khoa học
nhằm phân tích, đánh giá các tác động có lợi, có hại, trực tiếp, gián tiếp, trƣớc mắt và
lâu dài trong quá trình xây dựng và hoạt động của Dự án. Qua đó lựa chọn và đề xuất
phƣơng án tối ƣu nhằm hạn chế, ngăn ngừa và xử lý các tác động tiêu cực đạt Quy
chuẩn môi trƣờng do Nhà nƣớc quy định và phát triển môi trƣờng bền vững.
1.2. Cơ quan phê duyệt dự án đầu tƣ
Thông tin chung về dự án
- Loại dự án: Đầu tƣ mới
- Cơ quan phê duyệt dự án: Công ty CP Phát triển nhà tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
-

Cơ qua cấp giấy chứng nhận đầu tƣ: UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Cơ quan phê duyệt ĐTM: Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

1.3. Mối quan hệ của dự án với các quy hoạch phát triển do cơ quan quản lý nhà
nƣớc có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt
A - Dự án: “Khu tái định cƣ Tây Bắc đƣờng AIII”
Dự án Khu tái định cƣ Tây Bắc đƣờng AIII (phƣờng 12, TP. Vũng Tàu) đƣợc
phê duyệt theo Quyết định 4081/QĐ-UBND ngày 31-10-2005 của UBND tỉnh Bà Rịa
- Vũng Tàu, do Ban Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng TP. Vũng Tàu làm chủ đầu tƣ.
Mục đích xây dựng dự án nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho những hộ dân bị thu hồi
đất để xây dựng các công trình quốc phòng, an ninh, phúc lợi công cộng trên địa bàn
thành phố.

B – Dự án: “Khu đô thị mới Chí Linh – Cửa Lấp”
Ngày 24/5/2012, UBND tỉnh Bà Rịa–Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số
1004/QĐ-UBND về việc cho phép đầu tƣ dự án Khu đô thị mới Chí Linh–Cửa Lấp tại
phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu. Dự án do Công ty cổ phần Đầu tƣ Xây dựng Thƣơng
mại Dầu khí – IDICO làm chủ đầu tƣ.
Đây là Khu đô thị mới với tổng diện tích khoảng 65,76 ha, quy mô dân số 13.500
ngƣời đƣợc quy hoạch hiện đại, đồng bộ bao gồm nhiều khu chức năng khép kín với
tổng mức đầu tƣ dự kiến lên đến gần 5.000 tỷ đồng, trong đó giai đoạn I (Đền bù giải

10


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
phóng mặt bằng và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật) khoảng 1.866 tỷ đồng.
Dự kiến dự án sẽ hoàn thành vào năm 2016, trong đó giai đoạn I vào năm 2013.
C – Tổng thể khu vực dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng giai đoạn 1”
Dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng giai đoạn 1” do Công ty Cổ phần
Phát triển Nhà tỉnh BR – VT làm chủ đầu tƣ. Trƣớc đây, tổng thể dự án “Khu nhà ở”
có diện tích: 49 ha, đây là dự án đầu tƣ đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật và các
công trình kiến trúc, có địa hình tƣơng đối bằng phẳng.
Dự án “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng giai đoạn 1” đã đƣợc UBND Thành
phố Vũng Tàu quyết định phê duyệt quy hoạch tiết 1/500 tại quyết định số 4866/QĐUBND ngày 17/12/2007 và quyết định số:1618/UBND-VP ngày 02 tháng 03 năm
2017.
Do chƣa thƣơng lƣợng và mua hết đất của ngƣời dân nên Công ty Cổ phần phát
triển Nhà tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu không thực hiện đầu tƣ xây dựng toàn bộ diện tích
49 ha mà trƣớc mắt chỉ đầu tƣ xây dựng Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng giai
đoạn 1 với diện tích 27ha và đã đƣợc Ủy ban nhân dân chấp thuận chủ trƣơng theo
quyết định số: 1618/UBND-VP ngày 02 tháng 03 năm 2017 về việc chấp thuận chủ
trƣơng đầu tƣ (giai đoạn 1) dự án khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng tại Phƣờng 12,
TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

1.4. Phạm vi đánh giá tác động môi trƣờng của dự án
Nội dung báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng của dự án ”Khu nhà ở kết hợp
dịch vụ công cộng giai đoạn 1” tại phƣờng 12, Thành Phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đánh giá về phần xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các dự án thành phần trong
dự án.
2. Căn cứ pháp luật và kỹ thuật của việc thực hiện ĐTM
2.1. Cơ sở pháp lý
Báo cáo ĐTM cho dự án “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng giai đoạn 1” tại
phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đƣợc thực hiện dựa trên
những cơ sở pháp lý sau đây:
*Luật:
- Luật Bảo vệ môi trƣờng số 55/2014/QH đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt
Nam thông qua ngày 01/01/2015 và Chủ tịch nƣớc ký lệnh công bố ngày 23/06/2014;
- Luật Tài nguyên nƣớc đã đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 21 tháng 6 năm 2012 và có hiệu lực từ
ngày 01/01/2013.
- Luật Xây dựng 2014 số 50/2014/QH13 ngày 28 tháng 6 năm 2014 với nhiều
điểm mới sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật xây dựng 2003 đƣợc ban hành ngày

11


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
18 tháng 06 năm 2014 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khóa XIII, kỳ
họp thứ 3 thông qua ngày 21/6/2012;
- Luật Đầu tƣ số: 67/2014/QH13 đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khoá
XIII thông qua ngày 26/11/2014;
- Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật 2011 của Quốc hội thông qua ngày
12/7/2011;
* Nghị định:
- Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31/7/2014 của Chính phủ quy định chi tiết

thi hành một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ quy định về quy
hoạch bảo vệ môi trƣờng, đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi
trƣờng và kế hoạch bảo vệ môi trƣờng;
- Nghị định số 174/2007/NĐ-CP ngày 29/11/2007 của Chính phủ về phí bảo vệ
môi trƣờng đối với chất thải rắn;
- Nghị định 38/2015/NĐ-CP ngày 24/4/2015 của Chính phủ quy định về quản lý
chất thải và phế liệu;
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về Quy định chi
tiết một số nội dung về Quy hoạch xây dựng.
- Nghị định 155/2016/NĐ-CP ngày 18/11/2016 của Chính Phủ quy định về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trƣờng
* Thông tƣ:
- Thông tƣ số 13/2007/TT-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng về hƣớng dẫn
một số Điều của Nghị định 59/2007/NĐ-CP ngày 09/4/2007 của Chính Phủ về quản
lý chất thải rắn;
- Thông tƣ số 27/2015/TT-BTNMT ngày 29/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và kế hoạch
bảo vệ môi trƣờng;
- Thông tƣ số 36/2015/TT-BTNMT ngày 30/6/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng về Quản lý chất thải nguy hại;
- Thông tƣ số 24/2016/TT-BYT ngày 30/6/2016 của Bộ Y Tế quy định Quy
chuẩn kỹ thuật Quốc Gia về tiếng ồn – Mức tiếp xúc cho phép tiếng ồn tại nơi làm
việc.
- Thông tƣ 26:2016/BYT ngày 30/6/2016 của Bộ Y Tế quy định quy chuẩn kỹ
thuật Quốc Gia về vi khí hậu – Giá trị cho phép vi khí hậu tại nơi làm việc;
- Thông tƣ 27/2016/TT-BYT ngày 30/6/2016 của Bộ Y Tế quy định Quy chuẩn
kỹ thuật Quốc Gia về rung – Giá trị cho phép tại nơi làm việc.
* Quyết định:

12


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
- Quyết định số: 15/2008/QĐ-BTNMT ngày 31/12/2008 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng về Quy định bảo vệ tài nguyên nƣớc dƣới đất;
- Quyết định số 43/2011/QĐ-UBND ngày 23/8/2011 của UBND tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu Quyết định ban hành Quy định về phân vùng phát thải khí thải, xả nƣớc
thải theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về môi trƣờng trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu.
* Các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn Việt Nam:
- QCVN 26:2016/BYT: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc Gia về vi khí hậu - Giá trị cho
phép vi khí hậu tại nơi làm việc.
- QCVN 27:2016/BYT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về rung – Mức rung cho
phép tại nơi làm việc.
- QCVN 08-MT:2015/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lƣợng nƣớc
mặt;
- QCVN 05:2013/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lƣợng không khí
xung quanh;
- QCVN 43: 2012/BTNMT: Quy chuẩn về chất lƣợng bùn đáy;
- QCVN 07:2009/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về ngƣỡng chất thải
nguy hại;
- QCVN 14:2008/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nƣớc thải sinh hoạt.
2.2. Các văn bản pháp lý của dự án
- Quyết đinh số: 4866/QĐ-UBND, ngày 17/12/2007 của Ủy ban nhân dân thành
phố Vũng Tàu về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu nhà ở kết hợp với dịch
vụ công cộng, phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu;
- Công văn số: 2239/SXD-QLN, ngày 09/11/2015 của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu về việc đề nghị tham gia ý kiến chấp thuận đầu tƣ (giai đoạn 1)Dự án Khu
nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng, phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu;

- Công văn số: 6655/UBND-VP, ngày 10/09/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu về việc thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tƣ (giai đoạn 1) dự án Khu
nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng, phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu;
- Công văn số 163/SXD-GĐ, ngày 02/07/2008 của Sở xây dựng về kết quả thẩm
định thiết kế cơ sở của dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở kết hợp
dịch vụ công cộng phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu;
- Công văn số: 5141/UB.XD, ngày 08/08/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa
– Vũng Tàu về việc thỏa thuận lại địa điểm lập quy hoạch chi tiết 1/500 và dự án đầu
tƣ xây dựng nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng tại phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu;

13


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
- Quyết định số: 1618/UBND-VP ngày 02 tháng 03 năm 2017 về việc chấp thuận
chủ trƣơng đầu tƣ ( giai đoạn 1) dự án khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng tại
Phƣờng 12, TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
- Công văn sô 1120/TN&PTĐT-KT của Công ty thoát nƣớc và phát triển đô thị
tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ngày 29 tháng 08 năm 2016 về việc thỏa thuận hạng mục
thoát nƣớc khu nhà ở Hải Đăng, phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu.
2.3. Nguồn cung cấp tài liệu, dữ liệu do chủ dự án tự tạo lập
- Thuyết minh tóm tắt dự án đầu tƣ xây dựng “ Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công
cộng giai đoạn 1 tại phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu.
- Tập bản vẽ thiết kế cơ sở của dự án do Công ty CP phát triển Nhà tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu tổng hợp cung cấp.
- Các giấy tờ, văn bản liên quan đến dự án.

3. TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐTM
3.1. Tóm tắt về việc tổ chức thực hiện ĐTM và lập báo cáo ĐTM của Chủ dự án
Báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng của dự án “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ

công cộng giai đoạn 1” tại phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu do Công ty CP Phát triển
nhà tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu làm Chủ đầu tƣ cùng với sự tƣ vấn của Công ty TNHH
TM DV KT Thành Nam Á. Trong quá trình thực hiện, chúng tôi đã nhận đƣợc sự giúp
đỡ của các cơ quan chức năng sau:
- Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu;
- UBND tỉnh Bà Rịa –Vũng Tàu;
- UBND và UBMTTQ Việt Nam phƣờng 12, Thành Phố Vũng Tàu

*Địa chỉ liên hệ đơn vị tƣ vấn ĐTM:
CÔNG TY TNHH TM DV KT THÀNH NAM Á
Địa chỉ liên hệ: 100/42/2a Bình Giã, Phƣờng 8, tp. Vũng Tàu, tỉnh BR – VT.
Điện thoại: 0643.5927 19
Fax: 064.359 27 19.
Đại diện: Ông Phạm Thế Vũ
Chức vụ: Giám đốc.
Bảng 1: Danh sách các thành viên tham gia lập báo cáo ĐTM của Dự án
TT

Họ và Tên

Chức vụ, trình độ
chuyên môn

I

Công ty CP Phát triển nhà (Chủ dự án)

1

Đoàn Hữu Thuận

Số năm
kinh
nghiệm

Chữ Ký

Tổng Giám đốc Công ty

14


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
II

Công ty TNHH TM DV KT Thành Nam Á (Đơn vị tƣ vấn)

1

Lâm Văn Hiền

P.Giám đốc

2

Phạm Thị Yến

Kỹ sƣ MT – Đội trƣởng

3

Đào Hữu Tý

Thạc sỹ CNMT – Cộng tác
viên

4

Nguyễn Văn Hòa

Kỹ sƣ MT

5

Nguyễn Văn Tâm

Kỹ sƣ môi trƣờng

6

Nguyễn Thị Trang

Chuyên viên CNMT

7

Nguyễn Ngọc Hải

Kỹ sƣ MT

10
06
10
05
08
05
05

3.2. Quá trình lập báo cáo ĐTM gồm các bƣớc sau:
,,

Trên cơ sở yêu cầu của Công ty CP phát triển Nhà, đơn vị tƣ vấn thực hiện lập
báo cáo ĐTM theo các bƣớc nhƣ sau:
,

- Đo đạc, lấy mẫu phân tích phòng môi trƣờng;
- Tổ chức khảo sát thực địa, điều tra điều kiện kinh tế xã hôi khu vực Dự án;
- Thu thập số liệu khí tƣợng, thủy văn;
- Lấy ý kiến cộng đồng;
- Viết báo cáo và báo cáo trƣớc hội đồng thẩm định báo cáo ĐTM tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu;
- Chính sửa, bổ sung theo yêu cầu của Hội đồng thẩm định.

4. Các phƣơng pháp áp dụng trong quá trình thực hiện ĐTM
4.1. Phƣơng pháp thống kê:
Phƣơng pháp thống kê nhằm thu thập và xử lý các số liệu về điều kiện khí tƣợng,
thủy văn, kinh tế xã hội tại khu vực Dự án; Các số liệu về khí tƣợng thủy văn (nhiệt độ,
độ ẩm, nắng, gió,…) đƣợc sử dụng chung của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
4.2. Phƣơng pháp điều tra, khảo sát hiện trƣờng:
Đo đạc, khảo sát chất lƣợng môi trƣờng: Các thiết bị đƣợc sử dụng để lấy mẫu,

đo đạc các chỉ tiêu chất lƣợng môi trƣờng của phòng thí nghiệm.

15


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
4.3. Phƣơng pháp phân tích xử lý số liệu trong phòng:
Phƣơng pháp đƣợc sử dụng nhằm xác định các thông số về hiện trạng chất lƣợng
không khí, nƣớc, độ ồn và rung. Chất lƣợng đất tại khu đất dự án và khu vực xung
quanh. Thực hiện tuân thủ theo tiêu chuẩn phòng thí nghiệm.
4.4. Phƣơng pháp đánh giá nhanh:
Phƣơng pháp này do Tổ chức Y tế thế giới thiết lập nhằm ƣớc tính tải lƣợng chất
ô nhiễm từ các hoạt động của dự án
4.5. Phƣơng pháp điều tra xã hội học:
Tham vấn ý kiến cộng đồng là phƣơng pháp hết sức cần thiết trong quá trình lập
báo cáo ĐTM. Phiếu điều tra thăm dò ý kiến cộng đồng đã gửi cho UBND và MTTQ
Phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu. Các bƣớc triển khai gồm:
- Điều tra, phỏng vấn trực tiếp cán bộ của các phƣờng về tình hình kinh tế - xã hội,
chất thải và yêu cầu, nguyện vọng của họ lien quan đến dự án.

- Điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ dân trong khu vực dự án về các vấn đề liên
quan đến môi trƣờng của dự án.
4.6. Phƣơng pháp so sánh đối chứng:
Phƣơng pháp này dùng để đánh giá hiện trạng và tác động trên cơ sở so sánh các
số liệu hoặc kết quả tính toán với giới hạn cho phép ghi trong các Tiêu chuẩn, Quy
chuẩn môi trƣờng Việt Nam hoặc các tổ chức Quốc tế.
4.7. Phƣơng pháp danh mục:
Phƣơng pháp danh mục dùng để nhận dạng các tác động (sử dụng tại Chƣơng 3)

16

ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)

CHƢƠNG 1
MÔ TẢ TÓM TẮT DỰ ÁN
1.1. TÊN DỰ ÁN
KHU NHÀ Ở KẾT HỢP DỊCH VỤ CÔNG CỘNG GIAI ĐOẠN 1
- Địa điểm thực hiện dự án: phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu, tỉnh BR-VT

1.2. CHỦ DỰ ÁN
Chủ dự án: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ BR-VT.
Địa chỉ công ty: Tầng 3-Tòa nhà HoDeCo Plaza, 36 Nguyễn Thái Học, Phƣờng
7, TP.Vũng Tàu, tỉnh BR-VT.
Điện thoại: 0643. 856274

Fax: 0643.856205

1.3. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ CỦA DỰ ÁN

Dự án “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng (giai đoạn 1)” phƣờng 12, thành
phố Vũng Tàu có diện tích: 272.484,92 m2 (Đã trừ diện tích của Công ty Cổ phần Giao
thông tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu).
Căn cứ theo Quyết định số 4866/QĐ-UBND ngày 17 tháng 12 năm 2007 của Ủy
ban nhân dân thành phố Vũng Tàu phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 thì dự án có
ranh giới nhƣ sau:
- Phía Đông Bắc và Đông Nam : Giáp khu đất giai đoạn 2 của dự án.
- Phía Tây Bắc và Tây Nam: giáp đƣờng trục chính Vũng Tàu – Bà Rịa và trục
51B - 51C
Vị trí dự án

Hình 1.1. Bản đồ vị trí khu vực dự án
Bảng 1.1. Hệ tọa độ VN 2000 (KT 107045’)
17


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
Điểm
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1

X(m)
1151788.440
1151666.958
1151644.485
1151196.083
1151083.146
1150971.464

1150707.102
1151704.260
1151067.260
1151307.880
1151518.900
1151709.450
1151755.379
1151788.440

Y(m)
435628.100
435697.603
435711.015
435673.357
435535.521
435434.245
435169.585
435042.950
435086.130
435047.470
435288.900
435482.680
4355.65.510
435625.100

Cạnh (m)
141.47
26.17
36.87
41.34

28.48
27.79
51.09
27.32
12.00
48.66
31.18
30.87
33.41
68.15

1.3.1. Mối tƣơng quan vị trí của dự án với các đối tƣợng khu vực xung quanh
a). Mối tương quan của dự án đối với hạ tầng giao thông trong khu vực:
Khu đất triển khai dự án có hệ thống giao thông đối nội và đối ngoại rất thuận
tiện. Dự án giáp với các đƣờng nhƣ đƣờng trục chính Vũng Tàu – Bà Rịa, đƣờng Quốc
lộ 51B, 51C đây là các tuyến đƣờng lớn dẫn đi vào trung tâm thành phố Vũng Tàu và
các tỉnh, huyện lân cận thành phố Bà Rịa, huyện Long Điền, Đất Đỏ, Xuyên Mộc, Tân
Thành, kết nối với Đồng Nai, TP. HCM… do đó rất thuận lợi cho hoạt động vận
chuyển nguyên vật liệu, thiết bị máy móc ra vào dự án trong giai đoạn thi công.
Tuy nhiên, đây cũng là các tuyến đƣờng huyết mạch vào trung tâm thành phố nên
lƣu lƣợng xe lƣu thông rất lớn, quá trình triển khai xây dựng các hạng mục công trình
của dự án sẽ góp phần gia tăng mật độ tham gia giao thông từ đó ảnh hƣởng đến hoạt
động an toàn giao thông trên tuyến, …do đó Chủ dự án sẽ phối hợp chặt chẽ với các
đơn vị thi công nhằm giảm thiểu tối đa các tác động này.
b). Mối tương quan của dự án đối với các dự án về nhà ở và các dịch vụ công cộng:
Hiện nay về hạ tầng kỹ thuật của thành phố Vũng Tàu đang ngày một đƣợc hoàn
thiện, dự án đƣợc thực hiện tại phƣờng 12, thành phố Vũng Tàu rất phù hợp cho việc
xây dựng khu dân cƣ.
Việc thực hiện dự án Khu nhà ở kết hợp các dịch vụ công cộng một cách đồng bộ
sẽ đáp ứng nhu cầu về nhà ở phù hợp cho nhiều đối tƣợng khác nhau, góp phần chỉnh

trang đô thị thành phố Vũng Tàu.
c). Mối tương quan của dự án đối với hệ thống cấp thoát nước:
- Đối với nguồn cấp nước:

18


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
Xung quanh dự án đã có hệ thống cấp nƣớc của thành phố Vũng Tàu trên đƣờng
trục chính Vũng Tàu – Bà Rịa, đƣờng 3-2, đƣờng Phƣớc Thắng. Khi dự án thực hiện,
chủ dự án sẽ liên hệ với đơn vị quản lý đấu nối cấp nƣớc đây là nguồn nƣớc cấp trong
quá trình thi công các hạng mục công trình của dự án và khi dự án đi vào hoạt động.
- Thoát nước:
Hiện nay giáp khu đất phía Đông Nam của dự án có mƣơng đất thoát nƣớc do
dân tự đào kích thƣớc DxH = 1mx1m , dẫn nƣớc thải thoát ra sông Cửa Lấp.
d). Mối tương quan của dự án đối với khu dân cư, công trình văn hoá, di tích lịch
sử
Khu đất dự án nằm trong khu dân cƣ thuộc địa phận phƣờng 12, thành phố Vũng
Tàu, xung quanh khu đất dự án là nhà dân, và đất trồng cây (cây tràm phi lao,...)
+ Khoảng cách từ dự án đến nhà dân gần nhất là 5m.
+ Đất dự án cách với đƣờng giao thông Hải Đăng 3 ( Đƣờng nội bộ) là 20m.
Do đó, trong quá trình triển khai thi công các hạng mục công trình của dự án sẽ
tác động đến đời sống của nhân dân giáp khu vực dự án. Để giảm thiểu tối đa các tác
động này, Chủ dự án sẽ phối hợp chặt chẽ với các đơn vị thi công trong việc áp dụng
các biện pháp giảm thiểu phù hợp đƣợc trình bày ở chƣơng 3, 4 của báo cáo. Tuy
nhiên, khi đi vào hoạt động, các công trình xung quanh sẽ làm tăng giá trị khu đất dự
án, thuận tiện cho hoạt động mua sắm và thăm quan du lịch khu vực dự án.
f). Mối tương quan của dự án đối với sản xuất nông nghiệp, hộ dân nuôi trồng thủy
sản
Khu đất thực hiện dự án có khoảng 271.485,84 m2 đất nông nghiệp, trong đó đất

trồng cây lấy gỗ có 159.060,2m2, đất nông nghiệp khác có 112.424,72m2, chủ dự án đã
mua đến 80,4% diện tích toàn dự án và đã chuyển mục đích sử dụng đất vì vậy quá
trình thu hồi thi công rất thuận tiện không gây ảnh hƣởng đến các hoạt động sản xuất
nông nghiệp của ngƣời dân.
Tiếp giáp với đất dự án cách dự án khoảng 10m có một số hộ dân trồng cây hoa
màu vì vậy trong quá trình thi công nếu không có các biện pháp phòng ngừa, giảm
thiểu sẽ làm hƣ hỏng đến các diện tích đất trồng cây hoa màu của ngƣời dân xung
quanh.
Khu vực dự án cách các hộ gia đình nuôi tôm gần nhất 2km, trong quá trình thi
công hàm lƣợng bụi bay đến các khu vực nuôi tôm hầu nhƣ rất ít, ngoài ra vành đai
xung quanh khu vực dự án có rất nhiều cây xanh nên lƣợng bụi ít phát tán ra xa.
e). Mối tương quan của dự án đối với ao hồ, sông suối
- Trong khu vực dự án không có ao hồ, hồ sông suối. Tiếp giáp phía Đông Nam
với khu đất chỉ có mƣơng đất thoát nƣớc. Chiều rộng mƣơng rộng khoảng 1m, sâu
khoảng 1m. Mƣơng thoát nƣớc nằm ngoài ranh giới của khu đất dự án.
- Dự án cách Sông Cửa Lấp khoảng 800m.

19


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
1.3.2. Đặc điểm tự nhiên khu vực thực hiện dự án
a). Địa hình, địa mạo của dự án
Khu đất quy hoạch có địa hình bằng phẳng cao độ trung bình 2,5m, không có đồi
núi, cồn cát và ao hồ. Cảnh quan thiên nhiên trong giới hạn khu quy họach không có gì
đặc biệt chỉ là một khu ruộng không có trồng trọt, có một ít nhà dân, thuộc lọai nhà
tạm cấp 4 và dƣới cấp 4.
b). Hiện trạng sử dụng đất:
Tính đến nay, Công ty đã thỏa thuận đƣợc với các hộ dân đƣợc gần 182.997,3 m2
đất của ngƣời dân chiếm 80,4% đất của dự án, phần còn lại Công ty sẽ thỏa thuận tiếp

trong năm 2017 và 2018, trong khu vực dự án có các nhà cấp 4 đã đƣợc xây dựng từ
trƣớc khi Chủ dự án mua đất, còn lại là đất trồng cây lấy gỗ, chủ yếu là cỏ dại, tràm,
phi lau,…
Bảng 1.2. Bảng hiện trạng sử dụng đất trong khu vực dự án
Loại đất

Diện tích

Tỷ lệ (%)

1

Đất trồng cây lâu năm

36.912,5

14

2

Đất trồng cây ngắn hạn

123.147,7

45

3

Đất nông nghiệp

112.424,72

41

272.484,92

100

STT

Tổng diện tích đất

c). Hiện trạng xây dựng, dân cƣ trong dự án:
Khu đất quy họach có mật độ dân cƣ thƣa thớt khoảng 5 ngƣời/ha, tổng cộng có
khoảng 10 căn hộ với 25 nhân khẩu, đa số là lao động tự do.
d). Hiện trạng về giao thông
Về giao thông nội bộ khu đất đã có một số đƣờng đất có thể sử dụng đƣợc. Về
giao thông đối ngoại, khu đất quy hoạch rất gần với đƣờng quốc lộ 51C, 51B và bùng
binh giao lộ của hai tuyến đƣờng quan trọng trên của thành phố Vũng Tàu.
Theo quy họach 1/2000 khu bắc sân bay vũng tàu đã đƣợc phê duyệt thì trong
khu vực quy họach sẽ có mạng lƣới giao thông nội bộ có mặt cắt trung bình 5 + 7 + 5
= 17m.
Theo đó sẽ có hệ thống san nền , cấp thóat nƣớc và cấp điện dẫn từ Quốc lộ 51C
và 51B kéo vào phục vụ cho khu quy họach. Các nguồn cấp điện, nƣớc đã có trên quốc
lộ 51C va 51B, có thể lấy trực tiếp để phục vụ cho nhu cầu của khu vực dự án.
e). Hiện trạng cấp nƣớc:
Khu vực dự án đã có tuyến nƣớc sạch cung cấp nƣớc dùng cho toàn bộ khu vực.
Hiện trạng có tuyến ống Þ200 và Þ400 nối với tuyến đƣờng ống chính của thành phố
nên việc cung cấp nƣớc cho khu vực đƣợc đảm bảo.
f). Hiện trạng cấp điện: Khu vực đã có hệ thống điện hạ thế phục vụ cho nhu cầu nhà

ở, sản xuất và các khu dân cƣ. Công suất trạm biến thế phƣờng 12 hiện hữu 220 KV,
phù hợp với nhu cầu phụ tải hoạt động ổn định của cả khu vực sau này.
20


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
g). Hiện trạng thoát nƣớc:
Hiện khu đất đang sử dụng hệ thống thoát nƣớc của mƣơng tự tạo của ngƣời dân
chảy ra về sông Cửa Lấp.
Một số hình ảnh về khu đất dự án:

Khu vực đƣờng vào khu vực dự án

Khu vực mƣơng thoát nƣớc hiện hữu

Đƣờng điện nối vào khu vực dự án

Nhà dân sống tại khu vực dự án

Đƣờng vào khu vực dự án
Sông Cửa Lấp
Hình 1.2. Một số hình ảnh khu vực dự án
21


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
1.3.3. Đánh giá vị trí:
 Thuận lợi:
Dự án phù hợp với định hƣớng quy hoạch tổng thể của thành phố Vũng Tàu. Các
điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi cũng nhƣ các điều kiện kỹ thuật hạ tầng

về cơ bản có sẵn, rất thuận tiện để Chủ dự án triển khai thực hiện nhanh chóng.
Công trình tọa lạc ngay đầu ngõ đi vào trung tâm thành phố Vũng Tàu nên dự án
sẽ rất thuận lợi cho việc hoạt động. Đặc biệt, khu đất hƣớng về trục chính đƣờng Vũng
Tàu – Bà Rịa nên rất thuận tiện cho việc xây dựng khu nhà ở biệt thự, khu chung cƣ
Với những thuận lợi nhƣ trên thì việc đầu tƣ xây dựng Khu nhà ở kết hợp dịch vụ
công cộng là hết sức thuận lợi. Ngoài việc thu hút ngƣời dân đến sinh sống tại khu vực
dự án, ngoài ra còn đem lại hiệu quả về mặt kinh tế cho tỉnh nhà, góp phần tạo cảnh
quan thẩm mỹ cho thành phố Vũng Tàu nó còn giải quyết đƣợc công ăn việc làm cho
một số cƣ dân địa phƣơng.
 Khó khăn:
Khu vực xây dựng dự án nằm xa trung tâm thành phố, do vậy khó khăn trong
việc vận chuyển vật liệu để thi công xây dựng công trình khó khăn, ảnh hƣởng nhất
định đến tiến độ thi công công trình.
Công trình có thiết kế khu chung cƣ, vị trí xây dựng tiếp giáp với các công trình
hiện hữu, vì vậy khi xây dựng chung cƣ phải đặc biệt đến vấn đề bụi, vật liệu xây dựng
rơi vãi ảnh hƣởng đến các công trình xung quanh và ngƣời dân sinh sống gần khu vực.
1.4. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN

1.4.1. Mô tả mục tiêu của dự án
Xây dựng một khu nhà ở bao gồm: 213 căn biêt thự nhà vƣờn, 490 căn nhà liên
kế, 01 căn chung cƣ cao tầng đáp ứng 400 căn hộ, công trình công cộng,... với quy
hoạch hệ thống hạ tầng có quy mô, diện tích 272.484,92m2, xây dựng hạ tầng đồng bộ,
đáp ứng đƣợc sự phát triển không ngừng của xã hội, góp phần từng bƣớc hoàn chỉnh
quy hoạch Thành phố Vũng Tàu.
1.4.2. Khối lƣợng và quy mô các hạng mục công trình dự án
Dự án: “Khu nhà ở kết hợp dich vụ công cộng (Giai đoạn 1)” sẽ đƣợc triển khai
xây dựng đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội trên khu đất có quy mô cụ thể
nhƣ sau:
* Quy mô diện tích:
Diện tích đất dự án giai đoạn 1: 272.484,92 m2.

Cụ thể nhƣ sau:
 Đất xây dựng nhà ở: 126.669,72m2. Trong đó :
- Đất xây dựng nhà chung cƣ: 6.774,27m2
- Đất xây dựng nhà liên kế : 51.702,16m2.
- Đất xây dựng nhà biệt thự : 68.193,29m2
 Đất công trình công cộng: 25.669,37m2. Trong đó:
- Ủy ban nhân dân phƣờng (UB): 1.704,73m2
- Trƣờng tiểu học (TH2): 16.039,59m2
- Trạm y tế (Yte) : 1.600,0m2
- Trung tâm dịch vụ khám bệnh (TT): 3.439,38m2
- Trụ sở khu phố (KP3) : 125m2, KP4: 120m2.
- Trạm trung chuyển rác (R2) : 185m2
- Nhà vệ sinh công cộng (Wc2): 150m2
- Văn hoá giáo dục cộng đồng (VH) : 2.305,67m2
22


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
 Đất cây xanh thể thao: 11.947,62m2

23


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
 Đất giao thông: 108.198,21m2
Quy mô công trình:
- Nhà chung cƣ : từ 15 đến 25 tầng. Tổng số căn hộ: 400 căn
- Nhà liên kế : từ 3 đến 5 tầng. Tổng số nhà liên kế: 490 căn
- Nhà biệt thự : từ 2 đến 3 tầng. Tổng số nhà biệt thự: 213 căn
- Tổng số nhà ở là: 1.103 căn.

- Các công trình khác : từ 1 đến 3 tầng.
1.4.2.1. Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất
Hiện tại Công ty CP phát triển nhà tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã mua đƣợc 182.997,3 m2, chiếm 80,4% diện tích đất của dự án. Phần đất
còn lại chủ dự án đang tiếp tục thu mua đất để sớm đƣa dự án đi vào hoạt động. Trong khu đất dự án không có đất trồng lúa, không có đất
rừng phòng hộ, không có công trình văn hóa tôn giáo.
Bảng 1.3. Hiện trạng sử dụng đất trong khu vực dự án
STT
Loại đất
Diện tích
Tỷ lệ (%)
1
Đất trồng cây lâu năm (CLN)
36.912,5
14
2
Đất trồng cây hàng năm (CHN)
123.147,7
45
3
Đất nông nghiệp (NN)
112.424,72
41
Tổng diện tích đất
272.484,92
100
Bảng thống kê diện tích đất đã mua của các hộ dân giai đoạn 1
TT Tên hộ
1
2
3

Nguyễn thị kim oanh
Trần văn kiều

4
5
6
7
8

Bùi thị Bến

Diện
tích
(m2)
18516.8
3206.8

Mục
đích sử
Tên hộ
dụng đất
CHN
Trần văn kỳ
CHN
Trƣơng thị Bích Lan

11200
375

Mục đích
sử dụng
đất
NN
NN

Phạm văn Thịnh
Lê Văn Tiểu

3158.5
3895

Mục đích
sử dụng
đất
CLN
CLN

Diện tích
(m2)

Tên hộ

Diện tích
(m2)

4364

CHN

Nguyễn Viết Tùy

2360.1

NN

Vũ Thị Kim Anh

7253.3

CLN

Trần Văn Yên

6055.9

CHN

Nguyễn Phúc Anh

16920.9

NN

Trần văn Cƣơng

5839

CLN

Đỗ thị Tịnh
Trần thế Tình
Trần Văn Phát
Nguyễn Cẩm

4306.6
1090
1406.5
1101.4

CHN
CHN
CHN
CHN

Trần Thị Na
Lê Thị Chinh
Nguyễn Thị Sang
Nguyễn Văn Đông

1155.3
2966.5
1000
8544.7

NN
NN
NN
NN

Lê Quốc Huy
Phạm Thanh Bình

3183.1
6307

CLN
CLN


ĐTM dự án: “Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng” (giai đoạn 1)
9
10
11
12
13
14
15
16
17

Phạm Hùng Đoàn
Phạm Hùng Quân
Nguyễn Thị Nga
Nguyễn Thị Thủy
Vũ Ngọc Cẩn
Bùi Minh Vƣơng
Nguyễn Tiến Dũng
Ngô Văn Dƣ
Trần Lộc

Tổng (a+b+c)
= 182.997,3 m2
Tỷ lệ %

1323
2188
1084.5
1700
2279
1884.1
1594.7
12428.4

CHN
CHN
CHN
CHN
CHN
CHN
CHN
CHN

17926.7

CHN

82.456,4
(a)
45,1%

Trần Văn Cấp
Vũ Văn Việt
Vũ Thị Thảo
Nghiêm Thúy Vân

5534
5945
7831.7
7071.8

NN
NN
NN
NN

70.905
(b)
38,7%

Diện tích đất xây dựng dự án có tổng diện tích là 272.484,92 m2 đƣợc quy hoạch nhƣ sau:
Bảng 1.4: Quy hoạch sử dụng đất
STT
Loại đất
Diện tích
I
Đất khu nhà ở
126.669,72
II
Công trình công cộng

25.669,37
III
Cây xanh, thể thao
11.947,62
IV
Giao thông
108.198,21
Tổng diện tích
272.484,92

29.635,9
(c)
16,20%

Tỷ lệ
46.49%
9,42%
4,38%
39,71%
100,00%
(Nguồn: Thuyết minh tóm tắt dự án đầu tư)