Thuyết trình chương 12 đòn bẩy tài chính và các hình thức tài trợ thay thế

CHƯƠNG 12
Financial Leverage and Financing Alternatives
Đòn bẩy tài chính và các hình thức tài trợ thay thế
GVHD: TS. NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN

Nhóm: Nguyễn Kim Thơ
Lê Tuấn Anh
Nguyễn Linh Kim Huệ
Tạ Công Quỳnh Như


MỤC TIÊU

1

Nắm bắt được lợi ích và rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài
chính khi đầu tư đối với bất động sản

2

Phân biệt giữa đầu tư bất động sản nhà ở và bất động sản
tạo ra thu nhập

3

Hiểu rõ các yêu cầu cơ bản khi vay vốn và các dạng
vay khác nhau trong từng trường hợp


NỘI DUNG THUYẾT TRÌNH

Tìm hiểu về đòn bẩy tài chính, xác định lãi suất hòa vốn, cân nhắc giữa rủi ro và tỷ suất sinh lợi khi sử dụng đòn bẩy tài

1
chính

2

3

Đòn bẩy tài chính trong đầu tư tài trợ bất động sản

Các khoản vay thế chấp bằng bất động sản tạo ra thu nhập


I. GIỚI THIỆU ĐÒN BẨY – ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH



Đòn bẩy liên quan đến việc sử dụng các chi phí hoạt động cố định hay các chi phí tài chính cố định của một doanh nghiệp



Đòn bẩy kinh doanh: Dùng các chi phí hoạt động cố định làm điểm tựa. một thay đổi trong doanh thu sẽ được phóng đại thành một

thay đổi tương đối lớn hơn trong EBIT



Đòn bẩy tài chính: Dùng các chi phí tài chính cố định làm điểm tựa. một thay đổi trong EBIT sẽ được phóng đại thành một sự thay đổi

tương đối lớn hơn trong thu nhập mỗi cổ phần (EPS)


I. TÍNH HAI MẶT CỦA ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH

Mặt tích cực:



Khi sử dụng đòn bẩy tài chính nếu thành công, lợi nhuận sẽ đem lại rất cao cho nhà đầu tư.



Vay nợ sẽ tận dụng được khoản khấu trừ thuế từ chi phí lãi vay, từ đó khuếch đại thu nhập cho nhà đầu tư.

Mặt tiêu cực:



Sử dụng đòn bẩy tài chính đem lại rủi ro tài chính



Chi phí tài chính cố định tăng => Xác suất mất khả năng chi trả dài hạn tăng => Gia tăng rủi ro



Biến động của EPS khi EBIT thay đổi => Gia tăng rủi ro

Tính “hai mặt” của đòn bẩy tài chính

II. ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN

Residential (BĐS nhà ở)

Nonresidential (không
thuộc về nhà ở)

•
•

•
•

Nhà ở riêng lẻ
Căn hộ chung cư,..

Chia làm 6 loại
Có loại kết hợp giữa 2 loại này. Ví dụ: Khu
phức hợp thương mại – dịch vụ - chung cư


II. ĐBTC TRONG ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở

Khái niệm: Bất động sản nhà ở là bất động sản cung cấp chỗ ở cho cá nhân hoặc gia đình

Đặc điểm: Sử dụng chính bất động sản nhà ở làm tài sản thế chấp

Đặc điểm: Các khoản tài trợ bất động sản nhà ở thường được phân bổ trong suốt thời hạn của

khoản vay để khoản vay được hoàn trả đầy đủ vào cuối kỳ hạn


II. ĐBTC TRONG ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở

Bất động sản tạo ra thu nhập: BĐS được mua hoặc đầu tư nhằm mục đích tạo ra thu nhập thông qua việc thuê hoặc cho thuê hoặc các nhà đầu tư kỳ
vọng về việc tăng giá thuê trong tương lai

Đặc điểm

Nhà đầu tư không có đủ vốn cổ phần để mua bất động sản

Vay nợ sẽ tận dụng được khoản khấu trừ thuế từ chi phí lãi vay, từ đó khuếch đại thu nhập
cho nhà đầu tư

Sử dụng nợ giúp nhà đầu tư nhận ra lợi ích tiềm năng liên quan đến đòn bẩy tài chính


MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Giá mua

 

 

Giá trị tòa nhà

85.000 USD

 

Giá trị đất

15.000 USD

Tổng giá trị

100.000 USD

Giả định khoản vay

 

 

Giá trị nợ vay

80.000 USD

 

Lãi suất

10,00%

 

Điều khoản

Chỉ trả lãi, trả nợ cuối kỳ

Giả định thu nhập

 

 

12.000 USD mỗi năm

Thu nhập thuần NOI

Thuế thu nhập

28,00%

Khấu hao

31,5 năm (đường thẳng)

Giá bán lại

100.000 USD

Kỳ nắm giữ tài sản

5 năm


Trường hợp vay nợ 80%

Ước tính dòng tiền từ cho thuê BĐS thương mại

1

2

3

4

5

12.000

12.000

12.000

12.000

12.000

Chi phí nợ vay

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

Dòng tiền trước thuế

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

Năm

A

Dòng tiền trước thuế
Thu nhập thuần (NOI)

B

Lãi/lỗ chịu thuế

BẢNG
Thu nhập thuần (NOI)

12.000

12.000

12.000

12.000

12.000

Chi phí nợ vay

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

Khấu hao

2.698

2.698

2.698

2.698

2.698

Lãi/lỗ chịu thuế

1.302

1.302

1.302

1.302

1.302

364

364

364

364

364

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

364

364

364

364

364

3.636

3.636

3.636

3.636

3.636

Thuế

C

Dòng tiền sau thuế
Dòng tiền trước thuế (BTCF)
Thuế
Dòng tiền sau thuế (ATCF)

DÒNG
TIỀN


Ước tính dòng tiền từ việc bán lại BĐS thương mại trong năm thứ 5
Giá bán

100.000

Nợ gốc

80.000

Dòng tiền trước thuế (BTCF)

20.000

BẢNG

Giá bán

DÒNG

100.000

Chi phí đầu tư ban đầu

13.492

Các khoản điều chỉnh cơ sở

86.508

Lãi vốn

13.492

Thuế từ bán BĐS thương mại

TIỀN

3.778

Dòng tiền sau thuế (ATCF)

16.222

Bảng 12.2: Kết quả dòng tiền và IRR trong trường hợp vay nợ 80%
Năm
0

1

2

3

4

5

Dòng tiền trước thuế

(20.000)

4.000

4.000

4.000

4.000

24.000

Dòng tiền sau thuế

(20.000)

3.636

3.636

3.636

3.636

19.858

BTIRR

20,00%

ATIRR

15,40%


Trường hợp không vay nợ

Ước tính dòng tiền từ cho thuê BĐS thương mại
Năm

Năm
A

B

C

1

2

3

4

5

Dòng tiền trước thuế
Thu nhập thuần (NOI)

12.000

12.000

12.000

12.000

12.000

Chi phí nợ vay

0

0

0

0

0

Dòng tiền trước thuế

12.000

12.000

12.000

12.000

12.000

Thu nhập thuần (NOI)

12.000

12.000

12.000

12.000

12.000

Chi phí nợ vay

0

0

0

0

0

Khấu hao

2.698

2.698

2.698

2.698

2.698

Lãi/lỗ chịu thuế

9.302

9.302

9.302

9.302

9.302

Thuế

2.604

2.604

2.604

2.604

2.604

Dòng tiền trước thuế (BTCF)

12.000

12.000

12.000

12.000

12.000

Thuế

2.604

2.604

2.604

2.604

2.604

Dòng tiền sau thuế (ATCF)

9.396

9.396

9.396

9.396

9.396

Lãi/lỗ chịu thuế

Dòng tiền sau thuế


Ước tính dòng tiền từ việc bán lại BĐS thương mại trong năm thứ 5
Giá bán

100.000

Nợ gốc

0

Dòng tiền trước thuế (BTCF)

100.000

BẢNG
DÒNG

Giá bán

100.000

Chi phí đầu tư ban đầu

13.492

Các khoản điều chỉnh cơ sở

86.508

Lãi vốn

13.492

Thuế từ bán BĐS thương mại

3.778

Bảng 12.3: Kết quả dòng tiền và IRR trong trường hợp không vay nợ
Dòng tiền sau thuế (ATCF)

96.222
Năm
0

1

2

3

4

5

Dòng tiền trước thuế

(100.000)

12.000

12.000

12.000

12.000

112.000

Dòng tiền sau thuế

(100.000)

9.396

9.396

9.396

9.396

105.618

BTIRR

12,00%

ATIRR

8,76%

TIỀN


Bảng 12.4: Kết quả BTIRRE và ATIRRE trong trường hợp không và có vay nợ

IRR trước thuế
IRR sau thuế

80% nợ

Không nợ

20%

12%

15,4%

8,76%

Lãi vay = 10%
20% = 12% + (12% - 10%) x 80%/(1-80%)
BTIRRe = BTIRRp + (BTIRRp – BTIRRd)xD/E


Bảng 12.5: IRR trước thuế và sau thuế

BTIRRp > BTIRRd


Bảng 12-6: IRR trước thuế và sau thuế

BTIRRp < BTIRRd


Break-Even Interest Rate (Lãi suất hòa vốn)

ĐÒN BẨY TRUNG LẬP

ATIRRp = ATIRRd
ATIRRp = BTIRRdx(1-t)
BTIRRd = ATIRRp/(1-t)
Trong ví dụ BTIRRd = 8,76%/(1-0,25) = 11,68%
 Lãi suất hòa vốn

CÁC KHOẢN VAY CÓ LÃI SUẤT DƯỚI 11,68% THÌ DỰ ÁN SẼ CÓ NPV >0


Lãi suất đi vay tăng, vay nợ càng nhiều sẽ làm cho ATIRRe càng giảm


LỰA CHỌN KHOẢN VAY NÀO?


VAY THÊM NỢ

Khoản vay

Lãi suất

Lãi

IRRe

80.000$

10%

8.000$

15,4%

85.000$

10,25%

8.712,5$

17%

Chi phí để có thêm 5.000 USD là 712,5$
Chi phí bổ sung vốn là: 712,5USD/ 5.000$ = 14,25%

14,25% < 15,4%
Đòn bẩy vẫn còn thuận lợi (dương)


Risk and Leverage


Risk and Leverage
Tổng chi phí : 1 triệu USD
Không sử dụng nợ để tài trợ dự án


Risk and Leverage
  - Pessimistic. BTIRRp = 7,93%.

 . BTIRRp = 12,56%. Most likely

 . BTIRRp = 17,31%. Optimistic


Risk and Leverage
Tổng chi phí : 1 triệu USD
Tài trợ bằng một khoản vay là 900.000 USD, lãi suất 10% với kỳ hạn 15 năm

Xác suất xảy ra kịch bản bi quan (Pessimistic) là khoảng 20%, cho kịch bản khả quan
(Most likely) là 50%, và kịch bản lạc quan (Optimistic) là 30%.


Risk and Leverage