Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ BẰNG GIANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên - 2015


ii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .......................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể: ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................4
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất ....................................4

1.1.1. Quyền sở hữu ...................................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ....................................................................4
1.1.3. Quyền sử dụng đất ...........................................................................................5
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ......................................6
1.2.1. Các nước phát triển ...........................................................................................7
1.2.2. Một số nước trong khu vực .............................................................................10
1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................................11
1.3.1. Cơ sở hình thành thị trường đất đai: ...............................................................11
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng
đất từ năm 1993 đến nay: ..........................................................................................12
1.3.3. Tiǹ h hiǹ h thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những
năm qua .....................................................................................................................14
1.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước: ....................................18
1.4.1 Bài học về định giá đất: ....................................................................................18
1.4.2 Bài học về cơ chế vận hành ..............................................................................19
CHƯƠNG II. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................20
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................20
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................20


iii

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................20
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................20
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà Đông, thành phố Hà
Nô ̣i .............................................................................................................................20
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông ............................................................20
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận
Hà Đông từ năm 2010 đến 2014 ...............................................................................20
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất ........21

2.2.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên điạ
bàn quận Hà Đông .....................................................................................................21
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................21
2.3.1. Phương pháp thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp ..........................................21
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................22
2.3.4. Phương pháp phân tích thống kê, tổ ng hơ ̣p và xử lý số liệu ...........................22
CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...............................................................23
3.1. Khái quát về điề u kiê ̣n tự nhiên, kinh tế - xã hô ̣i quận Hà Đông .......................23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .....................................................23
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................28
3.1.3. Lao đô ̣ng và viê ̣c làm: .....................................................................................40
3.1.4. Đánh giá chung về điề u kiê ̣n tự nhiên - kinh tế xã hô ̣i của quận Hà Đông. ...40
3.2. Hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đấ t của quận Hà Đông ........................................................42
3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ta ̣i quận Hà Đông ..........................46
3.3.1. Tiǹ h hiǹ h thực hiê ̣n quyề n chuyể n đổ i QSDĐ ................................................46
3.3.2. Tình hình thực hiê ̣n quyề n chuyể n nhươ ̣ng QSDĐ ........................................46
3.3.3. Tiǹ h hiǹ h thực hiê ̣n quyề n tă ̣ng, cho QSDĐ ...................................................50
3.3.4. Tình hình thực hiê ̣n quyề n thế chấ p bằ ng QSDĐ ...........................................54
3.3.5. Tổ ng hơ ̣p ý kiế n của hô ̣ gia đin
̀ h, cá nhân về viê ̣c thực hiê ̣n các quyề n sử
du ̣ng đấ t .....................................................................................................................57
3.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ......................60
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền SDĐ ..............63


iv

3.4.1 Ảnh hưởng giá đất đến việc thực hiện quyền sử dụng đất ...............................63
3.4.2 Ảnh hưởng bởi quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất...........................64
3.4.3 Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến thực hiện quyền sử dụng đất ...................66

3.4.4 Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất .......67
3.4.5 Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất: ..................................68
3.4.6. Ảnh hưởng của một số yếu tố đến quyền SDĐ qua kêt quả điều tra ..............68
3.5. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ....................69
3.5.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất
đai, đặc biệt là đất đô thị ...........................................................................................69
3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai được
đăng ký. .....................................................................................................................70
3.5.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan ...........................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Kiến nghị ...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................75


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý
nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển
của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt
quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó.
Hiê ̣n nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số,
sự phát triển ma ̣nh mẽ của nền kinh tế thi ̣ trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã
làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và
sử du ̣ng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của
Thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình

thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy
định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến
Hiến pháp 1992, ta ̣i điề u 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến nay,
Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất
đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng
mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Trước tiǹ h hiǹ h công nghiê ̣p hóa, hiê ̣n
đa ̣i hóa ma ̣nh me,̃ cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị
trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng
bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2003
có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và
có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền
của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương
vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất
động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị
trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư
phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất


2

nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản
là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Quận Hà Đông nằm về phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi
cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ,
nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông
nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị
nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc
thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển
kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày

càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số
quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn quận Hà Đông. Vì vậy, việc thực
hiện đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội từ đó đề xuất một số giải pháp thực hiện quyền sử dụng
đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
+ Xác định được một số yếu tố chính của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
của quận Hà Đông, thành phố Hà Nô ̣i liên quan đến công tác chuyển quyền SDĐ.
+ Đánh giá một số nét cơ bản về hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông
+ Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
quận Hà Đông từ năm 2010 đến 2014
+ Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất
+ Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên điạ
bàn quận Hà Đông


3

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trong việc
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
- Đề xuất phần bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho
phù hợp trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là
việc thực hiện quyền sử dụng đất theo đúng các qui định của pháp luật Đất đai, khắc
phục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá
nhân; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát
triển kinh tế - xã hội của quận Hà Đông.


4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…”
b) Các hình thức sở hữu về đất đai /bất động sản:
- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
c) Quyền của chủ sở hữu bất động sản: chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt
động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người
khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê,
để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
d) Xác lập quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi
một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua
bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án.
đ) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi:
thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo
quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của

toà án.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, những suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất
đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước


5

thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách
đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai
(1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp
luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo
vệ môi trường để phát triển bền vững
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không

thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân [15]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm
các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp
GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể


6

hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận
thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là 02 hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa
thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau.
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất
chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác sử dụng trong một
khoảng thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử dụng
đất khi hết thời hạn thuê.
- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất
dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu
và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn).
Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng
đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân.


7

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một
số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín
ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức,
Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai.
Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh
nghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ
hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời
hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm.
Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất

một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu
toàn dân được hiểu là sở hữu chung. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở
hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên.
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một
số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:


8

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) [8].

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất
đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt
thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà
án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp
chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem
xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu
bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ


9

thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:

Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản
tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được
xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia DOLA).
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.


10

Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang. Theo
đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.

1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy
chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở
hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu
loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ
thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực
của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận
NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không
có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai
loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo
ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy
chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo
loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không
được để không sử dụng trên 5 năm.

11

1.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng
ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được
Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn
chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn
chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền,...)
trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng
khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Cơ sở hình thành thị trường đất đai:
Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua, bán và
cho thuê đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với nó, tại đó người mua (thuê) và người
bán (cho thuê) đất đai tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả đất
đai. Quá trình hình thành như sau:
- Thời kỳ trước 1986: cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung; chế độ quản lý

đất đai: phân phối đất đai; thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản
chưa hình thành;


12

- Thời từ 1986 đến 2001: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN; chế độ
quản lý đất đai: giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử
dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp QSDĐ
(Luật Đất đai 1993); chế độ quản lý Nhà ở: khi người sử dụng đất thực hiện các
quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về Nhà ở (1992), chuyển nhà ở sang kinh
doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở; thịtrường quyền sử
dụng đất chưa hình thành, thị trường bất động sản: nhà ở, được phép mua bán nhà
gắn với chuyển quyền sử dụng đất;
- Thời từ 2001 đến nay: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa; chế độ quản lý đất đai: phát triển thị trường quyền sử
dụng đất; người sử dụng đất có 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Luật Đất đai
2003); chế độ quản lý nhà: khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, pháp luật
công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần về nhà ở (Luật Nhà ở 2005); chế
độ quản lý kinh doanh bất động sản: pháp luật công nhận, bảo hộ quyền của các tổ
chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động
sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2006); hình thành thịtrường quyền sử dụng đất
(đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn);
thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở đô thị phát triển mạnh; thị trường đầu
tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân
gôn… phát triển.
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử
dụng đất từ năm 1993 đến nay:

Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1998, 2001; Luật Đất đai năm 2003, luật đất đai 2013 và nhiều văn bản
hướng dẫn thi hành luật như Nghị định, thông tư, quyết định của UBND, bao gồm:
1.3.2.1 Các luật do Quốc Hội ban hành:
Từ năm 1993 đến nay Quốc Hội đã ban hành 11 luật có liên quan đến quyền
sử dụng đất.


13

- Văn bản sớm nhất là: Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày
15/10/1993;
- Văn bản gần đây là: Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa
đổi, bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009,
có hiệu lực từ ngày 01/09/2009.
1.3.2.2 Các văn bản dưới Luật
Từ năm 1993 đến nay Chính Phủ và các Bộ đã ban hành khoảng 25 nghị định
và thông tư có liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Văn bản sớm nhất là: Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ
về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
- Văn bản gần đây là: Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày
18/11/2011 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc đăng
ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
1.3.2.3 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội
- Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố
Hà Nội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền
sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành phố Hà
Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày

25/11/2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển
quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà
Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại
điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 quy định về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,


14

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm
dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội
về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai
đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức
giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong

đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh
nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân
nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được
đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích
đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng
12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Nguyễn
Đình Bồng và cs, 2005), (Đào Trung Chính, 2005).
Theo bài báo “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản” của Đào Trung Chính (2005) cho biết: Các quy định về giao đất, cho thuê đất
ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử
dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao
thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích
cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể,
cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng;


15

nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không
có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích;
tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất
chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực
hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu
tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự
chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên
thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép;
giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn
định kinh tế - xã hội.
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy định

của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác
dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Theo Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật đề tài cấp nhà nước của Nguyễn
Đình Bồng và cs (2005) cho thấy:
a, Về tình hình chuyển đổi QSDĐ:
Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển
đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là
việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún”
ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo
phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng
đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ
dưới 100 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển
những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của
pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi
QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm
đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao


16

động và đầu tư của nông dân.
b, Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ:
Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người
dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử
dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng
được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn,
mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới,
chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực
hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện

có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông
thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.
c, Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất:
Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác
dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê,
cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía
các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể
như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất
làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao
theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp
hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt
bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho
sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ
quan nhà nước.
d, Về tình hình thừa kế QSDĐ:
Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo,
đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người
dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống
“cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có
sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó


17

đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ.
e,Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ:
Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy
được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất,
kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ

tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận
lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn
tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần
so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện
các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn
nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ;
GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa
có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.
f, Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ:
Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh
doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta
dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là
thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài
(tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều
vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để
giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh
chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản
hoặc giải thể.
g, Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:
Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy
định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực
hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ
quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất
tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định


18

giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn
bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy

vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động,
ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và
nhân dân.
1.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước:
1.4.1 Bài học về định giá đất:
- Nhà nước cần phải định giá đất sát với thị trường để điều tiết các lợi ích của
các chủ thể tham gia thị trường bất động sản khi có những hoạt động như đền bù,
giải tỏa, v.v.. diễn ra và phải luôn cập nhật nó khi thị trường có biến đổi.Nhờ có giá
sát thị trường nhà nước mới có những kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến
đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu
thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình.
Người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên
giá cả đất đai sát với giá thị trường. N hờ đó đất đai được vận động, tự động phân
phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả cao. Sự vận động này là sự vận
động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô
của nhà nước. Các ách tắc trong giải tỏa sẽ dễ khai thông vì nguyên nhân quan trọng
nhất khiến tiến độ giải tỏa mặt bằng chậm là do giá cả đền bù không sát giá thị
trường. N ghĩa là những thông tin tạo thành thành quả của người dân không được
mã hoá đầy đủ đúng đắn bằng cơ chế thị trường khách quan mà lại bằng những áp
đặt hạn hẹp chủ quan của người quản lý. N hững mâu thuẫn xoay quanh việc áp đặt
giá cả này sẽ không chỉ là vấn đề kinh tế (quy hoạch treo) mà còn tiềm Nn những
mâu thuẫn xã hội với những hệ quả phức tạp.
- Mặt khác nếu giá đất cách xa giá thị trường thì sẽ có một lượng lớn những
thông tin về đất đai thể hiện bởi khoảng cách giữa hai loại giá không được mã hoá
để nhà nước quản lý. Đây là kẽ hở chứa đựng các thông tin thành một lượng quá lớn
về tiền, tạo điều kiện nảy sinh tham nhũng trong quản lý đất đai.


20

CHƯƠNG II
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện quyền sử dụng đất của các
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
2.1.2.1. Phạm vi không gian
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn các phường, quận Hà Đông, thành phố
Hà Nô ̣i.
2.1.2.2. Phạm vi thời gian
Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện quyề n sử du ̣ng đấ t của các hộ gia đình, cá
nhân tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến hế t năm 2014.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội
- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý; Địa hình, điạ ma ̣o; Khí hậu; Thuỷ văn; Tài
nguyên khoáng sản.
- Điều kiện kinh tế xã hội
+ Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
+ Tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập
+ Thực trạng phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn
+ Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
quận Hà Đông từ năm 2010 đến 2014
2.2.3.1. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp
- Tình hình chuyển đổi QSDĐ;
- Tình hình chuyển nhượng QSDĐ;
- Tình hình cho thuê QSDĐ;

21

- Tình hình cho thuê la ̣i QSDĐ;
- Tình hình thừa kế QSDĐ;
- Tình hình tặng, cho QSDĐ;
- Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ;
- Tình hình góp vốn bằng QSDĐ;
- Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
2.2.3.2. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất qua số liệu điều tra
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất
- Ảnh hưởng của giá đất đến thực hiện quyền sử dụng đất
- Ảnh hưởng của quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất
- Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến thực hiện quyền sử dụng đất
- Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất
- Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên điạ
bàn quận Hà Đông
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp
Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng
đất được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên & môi trường quận Hà Đông;
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông.
Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và
môi trường.
Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của

UBND quận và các phòng ban chuyên môn.
Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại quận Hà Đông do Trung tâm phát
triển quỹ đất và ban giải phóng mặt bằng quận Hà Đông cung cấp.


22

2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
*Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:
- Điều tra về việc thực hiện quyền sử dụng đất
- Lập phiếu điều tra, phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại địa bàn thành phố
và cán bộ địa chính phường, kết hợp với thu thập các tài liệu liên quan đến việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Phỏng vấn trực tiếp người có quyền sử dụng đất để nắm bắt tình hình sử
dụng đất và nguyện vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Phiếu điều tra 170 phiếu. Mỗi phường 10 phiếu chia đều ra các phường
chọn ngẫu nhiên 3 tổ (Tổ trung tâm và Tổ ngoài) làm đại diện
Phỏng vấn 30 cán bộ địa chính trên 17 phường.
- Điều tra yếu tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất được đánh dấu theo
thứ tự ưu tiên từ 1 đến hết , người dân và cán bộ địa chính sẽ cho điểm các yếu tố.
Kết quả tổng hợp từ phiếu sẽ cho biết yếu tố có ảnh hưởng nhiều đến việc thực hiện
quyền sử dụng đất của người dân
2.3.4. Phương pháp phân tích thống kê, tổ ng hợp và xử lý số liệu
Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng, cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên
và môi trường và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội.

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa
bàn là phường, từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng
bằng phần mềm Excel.