Bài soạn môn đầu tư và tài trợ bất động sản lãi suất cố định trong đi vay thế chấp với khoản thanh toán cố định

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA TÀI CHÍNH

------------

Nội dung nghiên

cứu:

LÃI SUẤT CỐ
ĐỊNH
TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP
VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH
GVHD : TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Nhóm 3 :

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 10 Năm 2017


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Chương này đề cập đến những cách tiếp cận khác nhau trong việc định giá và cơ cấu lãi suất
vay thế chấp cố định. Thông qua việc định giá khoản vay, chúng ta sẽ đề cập đến mức lãi
suất, chi phí và điều kiện khác bên cho vay đưa ra và bên đi vay sẵn sàng chấp nhận. Bên
cạnh, một phần vô cùng quan trọng trong việc định giá đó là phân tích thị trường cung – cầu
vồn vay, vai trò của lạm phát và sự tác động của hai yếu tố này đến lãi suất. Về khía cạnh cơ
cấu vốn vay, chính ta sẽ xem xét đến những đổi mới trong mô hình thanh toán thế chấp để
đáp ứng sự phát triển của nền kinh tế.
Một mục tiêu khác của chương này là để minh họa các kỹ thuật để xác định tỷ suất
sinh lợi của bên cho vay và chi phí thực của bên đi vay, điều này được hình thành bởi sự
ràng buộc của những điều kiện và điều khoản trong hợp đồng cho vay. Bên cho vay bất động

sản thông thường đưa ra nhiều mức phí và lệ phí chứ không chỉ là một tỷ suất sinh lợi đơn
thuần, và điều này thường trở thành một điều khoản trong hợp đồng cho vay. Các khoản phí
này có thể bao gồm việc chiết khấu khoản vay, tiền đặt cọc, tiền phạt thanh toán trước hạn,
hoặc lãi suất trả trước.
Ngoài ra, bên cho vay và bên đi vay cũng có thể thỏa thuận về những khoản chiết
khấu hoặc thời hạn trả nợ để hỗ trợ nguồn tài chính cho một giao dịch bất động sản cụ thể.
Vì những khoản này thường ảnh hưởng đến chi phí của việc đi vay, nên phương pháp sử
dụng để tính toán tỷ suất sinh lợi của bên cho vay (hay cũng có thể hiểu là chi phí của bên đi
vay) luôn được chú trọng.

I.

Tổng quan về lãi suất – Yếu tố hình thành lãi suất trên hợp đồng vay có lãi suất cố
định

1. Lãi suất – Tỷ suất lợi tức
Đứng ở góc độ người cho vay lãi suất được hiểu là tỷ suất lợi tức hay là tỷ suất sinh
lợi mà người cho vay nhận được từ khoản vốn đã cho vay trong một khoảng thời gian xác
định.
Đứng ở góc độ người đi vay lãi suất là chi phí sử dụng vốn mà người đi vay phải trả
để sử dụng khoản vốn vay trong một khoảng thời gian xác định.

2. Lãi suất thực

2


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Để hiểu rõ hơn về cách xác định lãi suất thực, ta xét các ví dụ sau:

Ví dụ 1: Một khoản vay 200 triệu đồng với các điều kiện: lãi suất 9.6%/năm, phí hồ sơ là
200.000 đồng, các khoản phí khác là 0.2%/vốn gốc. Nếu tính theo lãi đơn
a. Nếu lãi vay phải trả vào cuối mỗi kỳ. Hãy xác định lãi suất thực của khoản vay trong

điều kiện:
• Thời gian vay là 4 tháng
• Thời gian vay là 1 năm
b. Nếu trong hợp đồng vay quy định người đi vay phải trả trước lãi vay thì lãi suất thực
sẽ thay đổi như thế nào?
Giải
a. Nếu lãi vay phải trả vào cuối mỗi kỳ, lãi suất thực trong mỗi trường hợp là
• Thời gian vay là 4 tháng

Tiền lãi: 200.000.000 x 9.6% x = 6.400.000 đồng.
Các khoản phí: 200.000 + 200.000.000 x 0.2% = 600.000 đồng.
Số tiền thực tế người đi vay nhận được: 200.000.000 – 600.000 = 199.400.000 đồng
Gọi r1 là lãi suất thực trong 4 tháng của khoản vay trên
r1

=

Vậy lãi suất thực trong trường hợp thời gian vay là 4 tháng là 10.5%/năm. (3.5%*3)
•

Thời gian vay là 1 năm

Tiền lãi: 200.000.000 x 9.6% = 19.200.000 đồng.
Các khoản phí: 200.000 + 200.000.000 x 0.2% = 600.000 đồng.
Số tiền thực tế người đi vay nhận được: 200.000.000 – 600.000 = 199.400.000 đồng.
Gọi r2 là lãi suất thực trong 1 năm của khoản vay trên

r2

19
19

=

3


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Vậy lãi suất thực trong 1 năm của khoản vay là 9.93%/năm.
b. Trong trường hợp người đi vay phải trả trước lãi vay
• Thời gian vay là 4 tháng

Tiền lãi: 200.000.000 x 9.6% x = 6.400.000 đồng.
Các khoản phí: 200.000 + 200.000.000 x 0.2% = 600.000 đồng.
Số tiền thực tế người đi vay nhận được: 200.000.000 – 6.400.000 – 600.000 = 193.000.000
đồng
Gọi r1 là lãi suất thực trong 4 tháng của khoản vay trên
r1

=

Vậy lãi suất thực trong 4 tháng của khoản vay là 3.63%/4 tháng hay 10.88%/năm.
•

Thời gian vay là 1 năm

Tiền lãi: 200.000.000 x 9.6% = 19.200.000 đồng.
Các khoản phí: 200.000 + 200.000.000 x 0.2% = 600.000 đồng.
Số tiền thực tế người đi vay nhận được: 200.000.000 – 19.200.000 – 600.000 = 180.200.000
đồng.
Gọi r2 là lãi suất thực trong 1 năm của khoản vay trên
r2

19
18

=

Vậy lãi suất thực trong 1 năm của khoản vay là 10.99%/năm.
Qua ví dụ 1 ta thấy, với lãi suất đơn, lãi suất thực bị tác động bởi thời gian vay và thời điểm
trả lãi
•
•

Khoản vay trả lãi cuối kỳ thì thời gian vay càng ngắn thì lãi suất thực càng tăng.
Khi người đi vay phải trả lãi trước thì thời gian vay càng ngắn thì lãi suất thực càng
thấp do vốn thực sử dụng người đi vay nhận được ở hiện ít hơn.

4


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Ví dụ 2: Một khoản vay 400 triệu đồng với các điều kiện: lãi suất 9%/năm, kỳ ghép lãi 6
tháng, vốn và lãi được trả 1 lần khi đáo hạn, lệ phí vay 0.5%/vốn gốc. Nếu tính theo lãi kép,
hãy xác định lãi suất thực mà người đi vay phải gánh chịu trong điều kiện

a. Thời gian vay là 1 năm
b. Thời gian vay là 3 năm

Giải
a. Lãi suất thực trong 1 năm

Số tiền phải trả khi đáo hạn: 400.000.000 x (1 + )2 = 436.810.000 đồng
Lệ phí vay: 400.000.000 x 0.5% = 2.000.000 đồng
Số tiền thực tế người đi vay nhận được: 400.000.000 – 2.000.000 = 398.000.000 đồng.
Gọi r là lãi suất thực của khoản vay trên
Ta có: 398.000.000 x (1 + r)2 = 436.810.000 đồng
Dùng phương pháp nội suy, ta được r (6 tháng) = 4.76% hay lãi suất thực 1 năm là 9.52%
b. Lãi suất thực trong 3 năm

Số tiền phải trả khi đáo hạn: 400.000.000 x (1 + )6 = 509.904.000 đồng
Lệ phí vay: 400.000.000 x 0.5% = 2.000.000 đồng
Số tiền thực tế người đi vay nhận được: 400.000.000 – 2.000.000 = 398.000.000 đồng.
Ta có: 398.000.000 x (1 + r)6 = 509.904.000 đồng.
Dùng phương pháp nội suy, ta được r (6 tháng) = 4.22% hay lãi suất thực 1 năm là 8.44%
Qua 2 ví dụ trên ta có thể định nghĩa lãi suất thực như sau: Lãi suất thực của khoản vay tài
trợ bất động sản là toàn bộ chi phí thực tế mà người đi vay phải trả để sử dụng một
khoản vốn vay nào đó trong một thời gian nhất định. (đứng trên góc độ của người đi vay)
Chú ý: lãi suất thực mà người đi vay phải trả đến từ 2 yếu tố: (1) tỷ suất sinh lợi mà
người cho vay yêu cầu; (2) các khoản chi phí khác phát sinh nếu có để có được khoản
vay.

5


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

RR tỷ Lạm
giáCung
phátcầu vốn vay

…

RR biến
động
lãi suất
trả trước
Tính về
thanh
khoản của BĐS
RR vỡTính
nợ ph

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất

Minh họa về mối quan hệ giữa lãi suất danh nghĩa (hoặc lãi suất ghi trên hợp đồng
được sự đồng ý của bên đi vay và bên cho vay) và lãi suất thực: Giả sử khoản vay $10,000
được thực hiện với mức lãi suất danh nghĩa/lãi suất hợp đồng là 10%/vốn gốc và sau thời
hạn một năm phải trả cả gốc lẫn lãi. Vào cuối năm, bên cho vay sẽ nhận lại được số tiền $
11,000 (= $10,000 + $10,000 x 10%). Nếu tỷ lệ lạm phát trong năm đó là 6% thì sau đó
$11,000 được nhận vào cuối năm chỉ có giá trị vào khoảng $10,377 (= $11,000 ÷ 1.06). Như
vậy, mặc dù lãi suất danh nghĩa là 10%, nhưng lãi suất thực tế trên khoản thế chấp chỉ ở mức
dưới 4% ($377 ÷ $10.000 = 3.77%). Do đó, chúng ta có thể kết luận rằng nếu bên cho vay
muốn lãi suất thực tầm 4% thì họ phải đưa ra mức lãi suất danh nghĩa khoảng 10% để bù
đắp cho sự thay đổi mức giá tương lai bị tác động bởi lạm phát.
Chúng ta có thể tóm tắt rằng lãi suất danh nghĩa đối với bất kỳ khoản đầu tư nào

được xác định bằng mức lãi suất thực cộng với phần bù do lạm phát. Trong ví dụ này, mức
lãi suất thực 4% cộng với mức tỷ lệ lạm phát 6% bằng với mức lãi suất danh nghĩa 10%.
Lưu ý rằng phân bù này dựa trên tỷ lệ lạm phát dự kiến tại thời điểm hợp đồng cho vay được

6


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

ký kết. Khả năng tỷ lệ lạm phát thực trong tương lai cao hơn hoặc thấp hơn mức kỳ vọng
cũng là một trong những rủi ro mà những nhà đầu tư hoặc bên cho vay phải cân nhắc.
Chúng ta cũng nên chỉ ra rằng lãi suất danh nghĩa cũng chính là mức lãi suất được
công bố hằng năm. Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại khoản vay, lãi suất danh nghĩa có thể được
biểu diễn hằng ngày, hằng tháng, hằng quý, hằng năm … Chúng ta sẽ tiếp tục khảo sát
những ảnh hưởng của việc kết hợp giữa lãi suất tích lũy và biểu mẫu thanh toán trong suốt
chương này.
3.1 Lãi suất phi rủi ro

Lãi suất phi rủi ro là lãi suất được giả định bằng cách đầu tư vào các công cụ tài chinh mà
không bị rủi ro vỡ nợ như trái phiếu chinh phủ ngắn hạn. Đối với các khoản đầu tư bằng
USD, lãi suất đầu tư vào tín phiếu kho bạc Mỹ được coi là lãi suất phi rủi ro. Đối với các
khoản đầu tư bằng EUR thì Kỳ phiếu chinh phủ Đức hoặc Lãi suất liên ngân hàng Châu Âu
Euribor được sử dụng. Các loại tài sản này được coi là không có rủi ro vì thông thường khả
năng Chính phủ không trả được nợ là cực kỳ thấp, và bởi vì khoảng thời gian đáo hạn ngắn
sẽ bảo vệ các nhà đầu tư khỏi rủi ro về lãi suất.
3.2 Rủi vỡ nợ

Một trong những mối quan tâm lớn của bên cho vay khi thực hiện các khoản vay thế chấp là
rủi ro bên đi vay sẽ không đủ khả năng trả nợ gốc. Đây được gọi là rủi ro vỡ nợ, rủi ro này
thay đổi theo bản chất của khoản vay và mức độ tin cậy của bên đi vay. Khả năng vỡ nợ xảy

ra đồng nghĩa với việc bên đi vay phải công thêm phần bù hoặc xác định mức lãi suất cao
hơn để bù đắp vào khả năng mất đi khoản cho vay. Rủi ro vỡ nợ liên quan đến khả năng thu
nhập của bên đi vay giảm sau khi khoản vay được thực hiện, do đó gây nguy hiểm cho việc
nhận các khoản thanh toán thế chấp trong tương lai. Tương tự, giá trị của bất động sản có
thể thấp hơn khoản nợ trong tương lai, điều này có thể dẫn đến việc bên đi vay không thể trả
nợ và gây mất mát đối với bên cho vay.
Khi người cho vay đánh giá người đi vay có khả năng vỡ nợ cao thì họ sẽ đòi hỏi một phần
bù lớn hơn, người lại khi người đi vay được đánh giá là khả nẵng vỡ nợ thấp hơn thì phần bù
yêu cầu sẽ nhỏ hơn.
3.3 Rủi ro về biến động lãi suất

Việc đầu tư và cho vay ngày càng trở nên phức tạp do việc không chắc chắn khi xác định về
nguồn cung tiết kiệm trong tương lai, nhu cầu nhà ở và mức lạm phát tương lai. Như vậy,
mức lãi suất tại một thời điểm nhất định chỉ có thể phản ảnh những yếu tố này trên thị
trường được kỳ vọng như thế nào. Những nhà đầu tư và bên đi vay cũng phải chịu rủi ro về

7


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

mức lãi suất được tính toán không đầy đủ trên một khoản vay cụ thể, nguyên nhân là do
những biến động mạnh trong nền kinh tế sau khi đã ký hợp đồng cho vay. Mức độ của
những thay đổi này có thể được đảm bảo thông qua việc đưa ra một mức lãi suất cao trên
hợp đồng cho vay. Một sự không chắc chắn về mức lãi suất tính trên khoản cho vay được
gọi là rủi ro lãi suất. Rủi ro về biến động lãi suất phụ thuộc vào cung cầu vốn vay trên thị
trường, rủi ro về tỷ giá liên quan đến khoản cho vay, kỳ vọng về lạm phát trọng tưởng lai, …
3.3.1 Cung cầu vốn vay

Lãi suất là giá cả sử dụng vốn vì vậy bất kỳ sự thay đổi nào của cung và cầu hoặc cả cung và

cầu tiền tệ không cùng một tỷ lệ đều sẽ là thay đổi mức lãi suất trên thị trường. Tuy mức
biến động của lãi suất ít nhiều phụ thuộc vào các quy định của chính phủ và NHTƯ, song đa
số các nước có nền kinh tế thị trường đều dựa vào nguyên lý này để xác định lãi suất.
Lãi suất cho vay tài chính là mức lãi suất mà người đi vay sẵn sang trả cho khoản vay trong
một khoảng thời gian nhất định đó cũng là mức lợi suất mà người cho vay nhận được cũng
như mức độ chấp nhận rủi ro của người cho vay khi cho vay tài chính trong 1 khoảng nhận
ra rủi ro của người cho vay khi cho vay thế chấp trong một khoảng thời gian nhất định.
Cung tăng  lãi suất giảm; cung giảm  lãi suất tăng.
3.3.2 Rủi ro tỷ giá

Khi đồng tiền cho vay khác với đồng tiền trả nợ, khi đó người cho vay sẽ phải xem xét, đánh
giá sự thay đổi tỷ giá trong tương lại đối với đồng tiền mà họ cho vay tại thời điểm hiện tại.
Nếu người cho vay cho rằng tỷ giá sẽ biến động lớn trong tương lại, lúc nào họ sẽ cộng them
một phần bù lớn hơn vào lãi suất cho vay. Ngược lại, khi người cho vay thấy rằng tỷ giá ổn
định, ít biến động hơn thì họ sẽ đòi hỏi một phần bù thấp hơn.
3.3.3 Lạm phát

Khi lạm phát được dự đoán tăng trong một thời kỳ nào đó, lãi suất sẽ có xu hướng tăng.
Điều này là xuất phát từ mối quan hệ giữa lãi suất thực và lãi suất danh nghĩa và để duy trì
lãi suất thực không đổi, tỷ lệ lạm phát tăng đòi hỏi lãi suất danh nghĩa phải tăng lên tương
ứng. Mặt khác, công chúng dự đoán lạm phát tăng sẽ dành phần tiết kiệm của mình cho việc
dự trữ hàng hoá hoặc những dạng thức phi tài sản khác như vàng, ngoại tệ mạnh hoặc đầu tư
vốn ra nước ngoài nếu có thể. Tất cả những điều này làm giảm cung quỹ cho vay và gây áp
lực tăng lãi suất trên thị trường. Từ mối quan hệ này cho thấy ý nghĩa và tầm quan trọng của
việc khắc phục tâm lý lạm phát đối với việc ổn định lãi suất, sự ổn định và tăng trưởng của
nền kinh tế.

8

CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Người đi vay không bao giờ dự báo đúng được tỷ lệ lạm phát vì vậy nếu kỳ vọng về lạm
phát tăng  lãi suất tăng, kỳ vọng về lạm phát giảm  lãi suất giảm.
Ví dụ, lạm phát dự đoán là 6% tại thời điểm $10,000 của chúng ta đã được cho vay. Nhưng
thực tế nếu lạm phát thực tế là 8%, thì điều này đồng nghĩa với việc lãi suất ghi trên hợp
đồng ngay từ ban đầu đáng lẻ phải là 12%. Trong trường hợp này, chúng ta có thể nói rằng
tỷ lệ lạm phát dự kiến tại thời điểm khoản vay được thực hiện là 6%, tuy nhiên do phần
chênh lệch 2% của phần lạm phát không thể dự đoán, lượng tiền vay bị mất sức mua tương
ứng với giá trị $200 (2% của $10,000) vì lãi suất tính toán quá thấp. Điều này không có
nghĩa là người cho vay không tính lãi suất “chính xác” vào thời điểm khoản vay được thực
hiện. Vào thời điểm đó, lạm phát dự kiến ở mức 6%. Vì vậy, đáng lẻ lãi suất phải được tính
ở mức 10%. Tuy nhiên, 2% tăng thêm này là không thể dự báo đối với tất cả những khoản
vay trên thị trường. Đó là phần lạm phát không thể dự báo, nguyên nhân chính gây ra rủi ro
lãi suất cho cả bên đi vay và bên cho vay.
Trường hợp lãi suất cho vay quá thấp được ghi trên hợp đồng cho vay là một trong những
rủi ro phổ biến của bên cho vay. Do đó, phù bù rủi ro này phải được tính toán hoặc phản ánh
trong lãi suất thị trường. Rủi ro lãi suất ảnh hưởng đến tất cả các khoản cho vay, đặc biệt là
những khoản vay được thực hiện với lãi suất cố định, nghĩa là lãi suất được xác định tại một
mức cố định khi cho vay trong suốt một khoảng thời gian dài. Để tránh rủi ro này, bên cho
vay thường tính toán phần bù rủi ro đối với loại rủi ro này
3.4 Rủi ro trả trước

Một số khoản vay thế chấp cho phép bên đi vay trả trước khoản vay trước ngày đáo hạn mà
không bị phạt. Khi điều này được chấp thuận, bên đi vay lựa chọn trả trước khoản vay, tái
cấp vốn hoặc thanh toán số dư nợ nếu tài sản đã được thanh lý. Nếu các khoản vay được trả
khi lãi suất giảm, bên đi vay phải từ bỏ cơ hội kiếm được khoản lãi từ khoản tiền lãi đã thu
được ở mức lãi suất ban đầu. Hơn thế nữa, khi các khoản vay từ các khoản vay trả trước
được các bên cho vay tái đầu tư, sẽ thu được lãi suất thấp hơn. Tuy nhiên khi lãi suất tăng,
khoản vay có thể không có khả năng được trả trước. Tóm lại, rủi ro mà khoản vay bị trả

trước khi lãi suất giảm dưới mức lãi suất cho vay được gọi là rủi ro trả trước
3.5 Tính thanh khoản của BĐS

Những nhà đầu tư và những bên cho vay cũng cho rằng cũng tồn tại nhiều loại rủi ro khác
tác động đến rủi ro khi cho vay. Ví dụ, tính thanh khoản hoặc khả năng tiếp cận những
khoản cho vay/ đầu tư trên thị trường cũng sẽ tác động đến việc tính toán phần bù rủi ro.
Những chứng khoán có thể dễ dàng mua bán trên thị trường sẽ đòi hỏi phần bù rủi ro thấp
hơn những loại chứng khoán khó bán. Đó được gọi là rủi ro thanh khoản

9


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

3.6 Tính pháp lý

Rủi ro về lập pháp cũng là một rủi ro liên quan đến việc cho vay thế chấp và dẫn đến việc
tính toán phần bù rủi ro. Rủi ro này có liên quan đến những thay đổi trong môi trường pháp
lý tác động đến hoạt động của thị trường; ví dụ như các quy định liên quan đến mức thuế
tính trên các khoản thế chấp, kiểm soát tiền thuê, những luật tiểu bang và liên ban ảnh
hưởng đến lãi suất… là những rủi ro mà bên cho vay phải đối mặt sau khi cho vay. Bên cho
vay phải đánh giá những khả năng xảy ra những sự kiện như vậy và chắc chắn rằng họ nhận
được phần bù rủi ro thỏa đáng khi tiến hành cho vay.
Tóm lược về những yếu tố quan trọng tác động đến chi phí của việc cho vay thế chấp.
Bây giờ, chúng ta có thể thấy lãi suất tính trên một khoản vay thế chấp cụ thể sẽ phụ thuộc
vào lãi suất thực, lạm phát, rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ, rủi ro trả trước và các loại rủi ro
khác. Điều này sẽ được tóm tắt và minh họa trong công thức sau:
i=r+p+f
Nói cách khác, khi định giá hoặc xác định mức lãi suất (i) của một khoản vay thế
chấp, bên cho vay phải tính toán phần bù rủi ro (p) đủ cao để bù đắp cho rủi ro vỡ nợ và

những rủi ro khác; và phần bù rủi ro (f) phản ảnh lạm phát dự kiến trong tương lai tác động
đến lãi suất thực (r), mức lãi suất thực này thể hiện sự cạnh tranh đối với những cơ hội đầu
tư khác trong nền kinh tế. Nếu những bên cho vay đánh giá thấp bất kỳ một thành phần nào
trong phương trình nêu trên, họ có nguy cơ bị tổn thất nặng nề về mặt kinh tế.
Những quyết định liên quan đến xác định mức lãi suất cho vay rất phức tạp đối với
những khoản vay thế chấp được áp dụng mức lãi suất cố định trong suốt khoảng thời gian
cho vay, đặc biệt là thời hạn vay dài. Ví dụ, nếu chúng ta có một khoản vay thế chấp được
thực hiện với kỳ hạn là 01 năm, thì mức lãi suất tính từ lúc ký hợp đồng sẽ được tính toán
dựa trên những thông tin đã thảo luận ở phần trên và những thông tin trong 01 năm nữa chỉ
mang tính chất dự đoán. Cụ thể hơn,
i1 = r1 + p1 + f1
Hoặc lãi suất thế chấp (i) tại thời điểm ký hợp đồng cho vay (thời gian t) sẽ dựa trên
kỳ vọng của bên cho vay về mức lãi suất thực, mức lạm phát, và phần bù rủi ro (tương ứng
với những rủi ro phát sinh khi cho vay thế chấp và cao hơn mức rủi ro được phản ảnh trong
mức lãi suất thực) trong suốt thời hạn cho vay.
4. Lãi suất vay thế chấp cố định

10


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Lãi suất cố đinh trong suốt thời gian cay luôn có xu hướng cao hơn lãi suất thả nổi
So sánh lãi suất cố định và lãi suất thả nổi
Lãi suất cố định
Loại trừ được khả rủi ro biến động lãi
suất, chủ động thu xếp được nguồn tài
chính của mình  tốn thêm khoản phí
của phần bù.
Người đi vay

Chi phí sử dụng vốn mắc hơn
Áp dụng trong ngắn hạn
Gặp bất lợi khi lãi suất thị trường giảm
Không loại trừ được rủi ro biến động
lãi suất, có thể sẽ bị lỗ nếu lãi suất thị
Người cho vay trường giảm mạnh
Tỷ suất sinh lợi cao hơn, tính toán
trước được lợi nhuận của mình.
II.

Lãi suất thả nổi
Không hoạch định được
khoản chi trả.
Chi phí sử dụng vốn rẻ hơn
Áp dụng trong dài hạn
Loại trừ được khả rủi ro
biến động lãi suất
Tỷ suất sinh lợi cao hơn

Các phương thức thanh toán lãi và nợ gốc cho khoản vay thế chấp có lãi suất cố
định với khoản thanh toán định kỳ không đổi
1. Một số khái niệm

Số tiền vay xác định lượng tiền đã mượn và những gì mà bên đi vay được yêu cầu phải
trả một cách hợp pháp.
Ngày tiền vay đáo hạn là ngày mà khoản vay phải được hoàn trả đầy đủ.
Lãi suất danh nghĩa là mức lãi suất thỏa thuận ghi trên hợp đồng vay. Ví dụ: Một khoản
vay 300 triệu đồng, thời gian vay là 5 năm, lãi suất vay ghi trên hợp đồng là 12%/năm. Như
vậy lãi suất danh nghĩa hàng tháng sẽ là 12%/12 = 1%/tháng. Tuy nhiên đây là cách tính đơn
giản mà ngân hàng thường diễn giải để người đi vay dễ hình dung, thực chất lãi suất mà

người đi vay phải chịu khi trả góp hàng tháng sẽ được tính theo lãi kép theo công thức
chuyển đổi như sau:
i = – 1= 0.12683
Từ đây ta thấy một khoản vay với mức lãi suất năm là 12%/năm tính lãi kép theo tháng
thì có giá trị tương đương lãi suất 12.683% tính lãi kép theo năm. Con số 12.683% này mới
thực sự là lãi suất năm. Nói cách khác, một khoản vay với mức lãi suất năm 12.683% tính
lãi kép theo năm thì tương đường với mức lãi suất 12% tính lãi kép theo tháng. Trong hầu
hết các trường hợp, lãi suất sẽ được tính theo tháng và việc thanh toán nợ cũng được thực

11


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

hiện định kỳ theo tháng. Tuy nhiên, các bạn nên hiểu rằng lãi suất có thể được tính toán và
thanh toán định kỳ trong những kỳ hạn khác nhau.
Lãi suất tích lũy: lãi suất tính theo tháng nhân với dư nợ gốc. Trong phương thức không
khấu trừ (hay chỉ trả lãi) lãi suất tích lũy bằng với tỷ lệ chi trả. Ví dụ: Khoản vay 300 trđ,
thời gian vay 5 năm, lãi suất 12%/năm. Lãi suất tích lũy sẽ bằng 12%/12=1%.
Tỷ lệ chi trả được tính bằng khoản thanh toán định kỳ hàng tháng/số tiền gốc. Công
thức tính tổng quát như sau:
Gọi PV: Dư nợ gốc
n: Thời gian vay (tháng)
i: Lãi suất vay (tháng)
PMT: Tỷ lệ chi trả
FVn: Dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn

2. Các hình thức khấu trừ khoản vay

Dựa vào mối liên hệ giữa lãi suất tích lũy và khoản thanh toán trên những khoản vay thế

chấp. Chúng ta đã đưa ra ví dụ trong tình huống khoản vay có lãi suất tích lũy và tỷ lệ chi trả
bằng nhau. Khi xem xét những khoản vay khác, chúng ta sẽ thấy rằng lãi suất tích lũy và tỷ
lệ chi trả có thể không bằng nhau. Có rất nhiều trường hợp bên cho vay và bên đi vay xem
xét những cấu trúc cho vay khác nhau dẫn đến sự khác nhau giữa lãi suất tích lũy và tỷ lệ chi
trả. Trong những trường hợp như vậy, số dư nợ sẽ bị ảnh hưởng và sẽ thay đổi phụ thuộc vào
sự chênh lệch giữa lãi suất tích lũy và tỷ lệ chi trả.
Ví dụ 3: Một khoản vay 300 trđ, lãi suất vay ghi trên hợp đồng là 12%/năm, thời hạn vay là
5 năm. Dư nợ còn lại khi kết thúc thời gian vay bằng 0. Hãy lập bảng xác định khoản chi trả
hàng tháng (PMT) cho 4 phương thức
a.
b.
c.
d.

Khấu trừ toàn phần (khoản vay được hoàn trả hoàn toàn)
Khấu trừ một phần
Chỉ trả lãi hay không khấu trừ
Khấu trừ âm

12


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Để giải quyết ví dụ trên, chúng ta sẽ đi tìm hiểu cách tính khoản chi trả định kỳ hàng tháng
(PMT) và lập bảng trả nợ của từng phương thức khấu trừ vốn gốc.
2.1 Hình thức khấu trừ toàn phần

Đây là hình thức khấu trừ vốn gốc phổ biến nhất trong việc đi vay để tài trợ bất động sản.
Với hình thức khấu trừ vốn gốc này, lãi tích lũy sẽ nhỏ hơn tỷ lệ chi trả hàng tháng. Khoản

chi trả hàng tháng sẽ bao gồm phần tiền lãi tính trên dư nợ thực tế của tháng đó và một phần
dư nợ gốc (vốn gốc sẽ được khấu trừ vào hàng tháng). Vào thời điểm đáo hạn, vốn gốc sẽ
được khấu trừ hết và dư nợ gốc lúc này sẽ bằng 0.
Tính khoản chi trả định kỳ (PMT) với
PV = 300 triệu đồng, i = 12%/12 = 1%, n = 5 x 12 = 60 tháng, FVn = 0

= 6.67 triệu đồng
Lập bảng kế hoạch trả nợ
Thán
g

Đơn vị tính: triệu đồng

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)

(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

1

300.00

3.00

3.67

6.67

296.33

2

296.33

2.96

3.71

6.67

292.62

3

292.62

2.93

3.74

6.67

288.88

4

288.88

2.89

3.78

6.67

285.10

5

285.10

2.85

3.82

6.67

281.28

13


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Thán
g

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

6

281.28

2.81

3.86

6.67

277.42

7

277.42

2.77

3.90

6.67

273.53

8

273.53

2.74

3.93

6.67

269.59

9

269.59

2.70

3.97

6.67

265.62

10

265.62

2.66

4.01

6.67

261.60

11

261.60

2.62

4.05

6.67

257.55

12

257.55

2.58

4.09

6.67

253.46

13

253.46

2.53

4.14

6.67

249.32

14

249.32

2.49

4.18

6.67

245.14

15

245.14

2.45

4.22

6.67

240.92

16

240.92

2.41

4.26

6.67

236.66

14


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Thán
g

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

17

236.66

2.37

4.30

6.67

232.36

18

232.36

2.32

4.35

6.67

228.01

19

228.01

2.28

4.39

6.67

223.62

20

223.62

2.24

4.43

6.67

219.19

21

219.19

2.19

4.48

6.67

214.71

22

214.71

2.15

4.52

6.67

210.19

23

210.19

2.10

4.57

6.67

205.62

24

205.62

2.06

4.61

6.67

201.01

25

201.01

2.01

4.66

6.67

196.35

26

196.35

1.96

4.71

6.67

191.64

27

191.64

1.92

4.75

6.67

186.89

28

186.89

1.87

4.80

6.67

182.09

15


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Thán
g

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

29

182.09

1.82

4.85

6.67

177.24

30

177.24

1.77

4.90

6.67

172.34

31

172.34

1.72

4.95

6.67

167.39

32

167.39

1.67

5.00

6.67

162.40

33

162.40

1.62

5.05

6.67

157.35

34

157.35

1.57

5.10

6.67

152.25

35

152.25

1.52

5.15

6.67

147.11

36

147.11

1.47

5.20

6.67

141.91

37

141.91

1.42

5.25

6.67

136.66

38

136.66

1.37

5.30

6.67

131.35

39

131.35

1.31

5.36

6.67

126.00

40

126.00

1.26

5.41

6.67

120.59

16


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Thán
g

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

41

120.59

1.21

5.46

6.67

115.12

42

115.12

1.15

5.52

6.67

109.60

43

109.60

1.10

5.57

6.67

104.03

44

104.03

1.04

5.63

6.67

98.40

45

98.40

0.98

5.69

6.67

92.71

46

92.71

0.93

5.74

6.67

86.97

47

86.97

0.87

5.80

6.67

81.17

48

81.17

0.81

5.86

6.67

75.31

49

75.31

0.75

5.92

6.67

69.40

50

69.40

0.69

5.98

6.67

63.42

51

63.42

0.63

6.04

6.67

57.38

52

57.38

0.57

6.10

6.67

51.29

17


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Thán
g

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

53

51.29

0.51

6.16

6.67

45.13

54

45.13

0.45

6.22

6.67

38.91

55

38.91

0.39

6.28

6.67

32.63

56

32.63

0.33

6.34

6.67

26.29

57

26.29

0.26

6.41

6.67

19.88

58

19.88

0.20

6.47

6.67

13.41

59

13.41

0.13

6.54

6.67

6.87

60

6.87

0.07

6.87

6.94

0.00

Với hình thức khấu trừ toàn phần, qua bảng kế hoạch trả nợ, chúng ta có thể thấy khoản
thanh toán định kỳ không đổi là 6.67 triệu đồng/tháng, tiền lãi phải trả hàng tháng giảm dần
và vốn gốc được khấu trừ tăng dần và bằng 0 vào tháng thứ 60.
2.2 Khấu trừ một phần

Trong một số trường hợp, người đi vay có thể thỏa thuận với người cho vay về khoản thanh
toán hàng nhằm đạt được các mục tiêu mà họ đã đề ra. Chẳng hạn như, bên đi vay sẽ yêu
cầu khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn một chút so với hình thức khấu trừ hoàn toàn
hoặc dư nợ gốc vào thời điểm đáo còn lại sẽ được chi trả vào kỳ cuối cùng. Tiếp tục với ví

18


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

dụ 3, giả sử người cho vay yêu cầu số tiền gốc còn lại sẽ chỉ trả vào thời điểm đáo hạn là
200 triệu đồng. Khoản vay này được ví như trái bong bóng, có nghĩa là vốn gốc sẽ bị khấu
trừ một phần hàng tháng nhưng vốn gốc vẫn còn lại 200 triệu đồng vào thời điểm đáo hạn.
Tính khoản chi trả định kỳ (PMT) với thông tin như sau:

PV=300 triệu đồng, i=12%/12=1%, n=5x12=60 tháng, FVn=200 triệu đồng

= 4.22 triệu đồng
Lập bảng kế hoạch trả nợ
Thán
g

Đơn vị tính: triệu đồng

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

1

300.00

3.00

1.22

4.22

298.78

2

298.78

2.99

1.23

4.22

297.55

3

297.55

2.98

1.24

4.22

296.30

4

296.30

2.96

1.26

4.22

295.05

5

295.05

2.95

1.27

4.22

293.78

6

293.78

2.94

1.28

4.22

292.49

7

292.49

2.92

1.30

4.22

291.20

19


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Thán
g

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

8

291.20

2.91

1.31

4.22

289.89

9

289.89

2.90

1.32

4.22

288.57

10

288.57

2.89

1.33

4.22

287.24

11

287.24

2.87

1.35

4.22

285.89

12

285.89

2.86

1.36

4.22

284.53

13

284.53

2.85

1.37

4.22

283.15

14

283.15

2.83

1.39

4.22

281.76

15

281.76

2.82

1.40

4.22

280.36

16

280.36

2.80

1.42

4.22

278.95

17

278.95

2.79

1.43

4.22

277.51

18

277.51

2.78

1.44

4.22

276.07

20


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Thán
g

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

19

276.07

2.76

1.46

4.22

274.61

20

274.61

2.75

1.47

4.22

273.14

21

273.14

2.73

1.49

4.22

271.65

22

271.65

2.72

1.50

4.22

270.14

23

270.14

2.70

1.52

4.22

268.63

24

268.63

2.69

1.53

4.22

267.09

25

267.09

2.67

1.55

4.22

265.54

26

265.54

2.66

1.56

4.22

263.98

27

263.98

2.64

1.58

4.22

262.40

28

262.40

2.62

1.60

4.22

260.80

29

260.80

2.61

1.61

4.22

259.19

30

259.19

2.59

1.63

4.22

257.56

21


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Thán
g

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

31

257.56

2.58

1.64

4.22

255.92

32

255.92

2.56

1.66

4.22

254.26

33

254.26

2.54

1.68

4.22

252.58

34

252.58

2.53

1.69

4.22

250.89

35

250.89

2.51

1.71

4.22

249.17

36

249.17

2.49

1.73

4.22

247.45

37

247.45

2.47

1.75

4.22

245.70

38

245.70

2.46

1.76

4.22

243.94

39

243.94

2.44

1.78

4.22

242.16

40

242.16

2.42

1.80

4.22

240.36

41

240.36

2.40

1.82

4.22

238.54

42

238.54

2.39

1.83

4.22

236.71

22

CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Thán
g

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

43

236.71

2.37

1.85

4.22

234.85

44

234.85

2.35

1.87

4.22

232.98

45

232.98

2.33

1.89

4.22

231.09

46

231.09

2.31

1.91

4.22

229.18

47

229.18

2.29

1.93

4.22

227.26

48

227.26

2.27

1.95

4.22

225.31

49

225.31

2.25

1.97

4.22

223.34

50

223.34

2.23

1.99

4.22

221.35

51

221.35

2.21

2.01

4.22

219.35

52

219.35

2.19

2.03

4.22

217.32

53

217.32

2.17

2.05

4.22

215.28

54

215.28

2.15

2.07

4.22

213.21

23


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Thán

g

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

55

213.21

2.13

2.09

4.22

211.12

56

211.12

2.11

2.11

4.22

209.01

57

209.01

2.09

2.13

4.22

206.88

58

206.88

2.07

2.15

4.22

204.73

59

204.73

2.05

2.17

4.22

202.56

60

202.56

2.03

2.56

4.58

200.00

Qua bảng kế hoạch trả nợ trên, chúng ta có thể thấy rằng khoản thanh toán định kỳ là 4.22
triệu đồng/tháng thấp hơn khoản thanh toán định kỳ của phương thức khấu trừ toàn phần là
6.67 triệu đồng/tháng. Khoản vay này được ví như trái bong bóng, nghĩa là vốn gốc sẽ bị
khấu trừ một phần hàng tháng nhưng vào thời điểm đáo hạn vốn gốc vẫn còn lại 200 triệu
đồng và bên đi vay sẽ thanh toán số vốn gốc này cùng với khoản thanh toán định kỳ cuối
cùng.

2.3 Không khấu trừ

Một hình thức khấu trừ khác đối với các khoản vay tài trợ bất động sản đó là Không khấu
trừ hay nói cách khác là hàng tháng chỉ trả lãi và dư nợ gốc sẽ được hoàn trả đầy đủ vào kỳ
thanh toán cuối cùng.Với ví dụ 3, dư nợ gốc cần phải thanh toán vào kỳ thứ 60 là 300 triệu
đồng bằng với dư nợ gốc ban đầu.

24


CHƯƠNG 4: LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH TRONG ĐI VAY THẾ CHẤP VỚI KHOẢN THANH TOÁN CỐ ĐỊNH

Tính khoản chi trả định kỳ (PMT) với thông tin như sau:
PV=300 triệu đồng, i=12%/12=1%, n=5x12=60 tháng, FV=300 triệu đồng

= 3 triệu đồng

Lập bảng kế hoạch trả nợ
Thán
g

Đơn vị tính: triệu đồng

Dư nợ đầu
kỳ

Khoản thanh toán định kỳ

Lãi
(1)

Nợ gốc hoàn trả

Dư nợ cuối kỳ

Tổng
cộng

(2)

(6) = (2) – (4)
(3) = (2)*1%

(4) = (5) – (3)

(5)

1

300.00

3.00

-

3.00

300.00

2

300.00

3.00

-

3.00

300.00

3

300.00

3.00

-

3.00

300.00

4

300.00

3.00

-

3.00

300.00

5

300.00

3.00

-

3.00

300.00

6

300.00

3.00

-

3.00

300.00

7

300.00

3.00

-

3.00

300.00

8

300.00

3.00

-

3.00

300.00

25