Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản phân tích rủi ro

ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 13: PHÂN TÍCH RỦI RO
GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên

Danh sách Nhóm:

1.
2.
3.
4.
5.

Huỳnh Thanh Quý
Trần Thị Nguyệt Châu
Cao Thanh Chức
Lê Thị Hồng Khanh
Nguyễn Hồ Ngọc Trâm


MỤC TIÊU
1
Tìm hiểu tổng quan về rủi ro – tỷ suất sinh lợi

2
Tìm hiểu quy trình phân tích rủi ro trong hoạt động đầu tư tài trợ BĐS

3
Áp dụng quy trình phân tích rủi ro trong trường hợp cụ thể - Trung tâm thương mại Westgate và
Trung tâm phân phối Worthington

Nội dung

1

Tổng quan về rủi ro và tỷ suất sinh lợi

2

Quy trình phân tích rủi ro

3

Tình huống phân tích thực tế —Trung tâm thương mại Westgate

4

Industrial Case Study - Trung tâm phân phối Worthington

5

Rủi ro và đòn bẩy

6

Một lựa chọn thực tế trong cách tiếp cận với đầu tư

Kết luận

LOGO

LOGO

1. Tổng quan về rủi ro
& tỷ suất sinh lợi


1. Tổng quan về rủi ro – tỷ suất sinh lợi


Rủi ro là gì?

Rủi ro là những tình huống mà khi xuất hiện luôn đem đến tổn
thất, thiệt hại cho Nhà đầu tư; ở mức độ cao có thể làm Nhà đầu
tư phá sản;



Rủi ro đem đến sự bất ổn, sự không chắc chắn hay độ nhạy cảm
cho kết quả mà Nhà đầu tư kỳ vọng trong tương lai.



Rủi ro phản ánh khả năng thu nhập thực tế có thể khác xa tới
đâu so với thu nhập kỳ vọng.


1. Tổng quan về rủi ro

Đo lường rủi ro?
 

Có nhiều phương pháp để đo lường và đánh giá rủi ro, một trong những
phương pháp phổ biến là phương pháp phương sai và độ lệch tiêu chuẩn
Standard Deviation - σ
Độ lệch tiêu chuẩn: là thước đo độ lệch (độ phân tán, khoảng cách, biên độ
dao động) về tỷ suất sinh lợi ở từng tình trạng kinh tế hoặc từng năm so với tỷ
suất sinh lợi kỳ vọng.


1. Tổng quan về rủi ro – tỷ suất sinh lợi
MỐI QUAN HỆ GIỮA RỦI RO VÀ TỶ SUẤT SINH LỢI

Tương quan giữa tỷ suất sinh lợi và rủi ro là TƯƠNG QUAN THUẬN


1. Tổng quan về rủi ro – tỷ suất sinh lợi
PHÂN LOẠI RỦI RO
Nguyên nhân đem đến rủi ro/đa dạng
hóa danh mục đầu từ

RỦI RO PHI HỆ THỐNG

RỦI RO HỆ THỐNG

•

Là rủi ro mà nguyên nhân mang đến rủi ro là khách
quan, xảy ra trong quá trình vận hành nền kinh tế

•
•

Rủi ro này không thể giảm thiểu và triệt tiêu được

Nguyên nhân: thay đổi chính tiền tệ, lạm phát, chu kỳ
tăng trưởng nền kinh tế…

Là rủi ro mang tính đặc thù của một ngành, lĩnh vực.
Rủi ro này có thể triệt tiêu bằng đa dạng hóa đầu tư
Rủi ro này xảy ra chỉ ảnh hưởng đến 1 hoặc 1 số chủ
thể trong nền kinh tế

Rủi ro này xảy ra ảnh hưởng đến toàn bộ các chủ thể
trong nền kinh tế

•

•
•
•
•

Nguyên nhân xảy ra: biến động giá cả trong NVL
đầu vào, biến động trong chi phí nhân công,…


Liqidity Risk – rủi ro thanh khoản

•

Inflation Risk – rủi ro lạm phát

•

Management Risk – rủi ro quản lý

•

Interest Rate Risk – rủi ro lãi suất

•

Legislative Risk – rủi ro pháp lý

•

Enviroment Risk – rủi ro môi trường

•

Business Risk – rủi ro kinh doanh

•

Financial Risk – rủi ro tài chính

•

8
7
6
5
4
3
2
1
PHÂN LOẠI RỦI RO

Rủi ro trong hoạt động ĐTTT BĐS


Rủi ro trong hoạt động ĐTTT BĐS

PHÂN LOẠI MỘT SỐ LOẠI RỦI RO

Business Risk – rủi ro kinh doanh
Rủi ro kinh doanh đến từ đặc điểm ngành

Trong kinh doanh BĐS:
Ví dụ: kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê BĐS tại KCN, khách thuê chủ yếu là công nhân.
 Gặp rủi ro khi các cty trong KCN cắt giảm lao động


Rủi ro trong hoạt động ĐTTT BĐS

Financial Risk – rủi ro tài chính

Việc sử dụng các khoản nợ làm gia tăng rủi ro cho NĐT

Rủi ro tài chính gia tăng khi tăng lượng nợ tài trợ cho BĐS

Mức độ của rủi ro tài chính phụ thuộc vào chi phí sử dụng nợ và cấu
trúc nợ


Rủi ro trong hoạt động ĐTTT BĐS

Liqidity Risk – rủi ro thanh khoản

•

Tính thanh khoản của một khoản đầu tư càng ít, thì càng dễ xuất hiện việc người bán phải
nhượng bộ để có thể bán được nhanh chóng.

•

Bất động sản có mức độ rủi ro thanh khoản tương đối cao.

•

Những tài sản chuyên dụng thường có rủi ro thanh khoản cao hơn những tài sản có thể sử dụng
cho nhiều mục đích.


Rủi ro trong hoạt động ĐTTT BĐS

Inflation Risk – rủi ro lạm phát

•

Lạm phát bất ngờ có thể làm giảm tỉ suất sinh lợi của nhà đầu tư

•

Một số khoản đầu tư chịu ảnh hưởng bởi lạm phát nhiều hay ít hơn một số khác


Rủi ro trong hoạt động ĐTTT BĐS

Management Risk – rủi ro quản lý

•

Tỉ suất sinh lợi mà nhà đầu tư kiếm được có thể phụ thuộc vào năng lực quản lý, được gọi là rủi
ro quản lý.

•

Một số tài sản yêu cầu trình độ quản lý chuyên môn cao hơn so với một số khác.


Rủi ro trong hoạt động ĐTTT BĐS

Interest Rate Risk – rủi ro lãi suất

•

Bất động sản có xu hướng sử dụng đòn bẩy cao, và do đó, tỉ suất sinh lợi thu được có thể bị ảnh

hưởng bởi những thay đổi trong lãi suất.

•

Một sự gia tăng mức lãi suất có thể làm giảm mức giá mà người mua tiếp theo sẵn sàng trả.


Rủi ro trong hoạt động ĐTTT BĐS

Legislative Risk – rủi ro pháp lý

•

Bất động sản chịu nhiều quy định như luật thuế, kiểm soát giá thuê nhà, quy hoạch và những hạn
chế khác do chính phủ quy định.

•

Những thay đổi trong các quy định có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của khoản đầu tư


Rủi ro trong hoạt động ĐTTT BĐS

Enviroment Risk – rủi ro môi trường

•

Giá trị của bất động sản thường bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi trong môi trường hoặc thông tin bất
chợt rằng môi trường hiện tại chứa mối nguy hiểm tiềm tàng.

•

Rủi ro môi trường có thể gây ra tổn thất lớn hơn những rủi ro khác đã được đề cập vì nhà đầu tư
có thể phải chịu chi phí khắc phục vượt xa giá trị của tài sản.


LOGO

LOGO

2. Quy trình phân tích rủi ro trong đầu tư tài
trợ BĐS


2. Quy trình phân tích rủi ro trong đầu tư tài trợ BĐS

CÁC BƯỚC THỰC HIỆN

a) Thẩm định
b) Phân tích độ nhạy cảm
c) Phân vùng IRR
d) Đánh giá sự thay đổi giữa tỷ suất sinh lợi và rủi ro
e) Đo lường phương sai và rủi ro
f) Thiết lập danh mục


a) THẨM ĐỊNH TRONG PHÂN TÍCH RỦI RO ĐẦU TƯ

•

Về cơ bản, THẨM ĐỊNH trong phân tích rủi ro đầu tư là quá trình tìm kiếm các thông tin cần thiết để đánh
giá rủi ro đầu tư có phù hợp với các mục tiêu đầu tư hay không.

•

Trong hầu hết các trường hợp, một nhà đầu tư tiềm năng sẽ nhấn mạnh rằng bất kỳ rủi ro nào được phát
hiện trong quá trình thẩm định phải được chủ sở hữu tài sản hiện tại coi là một điều kiện bán.


a) THẨM ĐỊNH TRONG PHÂN TÍCH RỦI RO ĐẦU TƯ

•

Mẫu checklist cho quy trình thẩm định
Yếu tố đánh giá

1. Phân tích bên đi thuê

2. Đánh giá hợp đồng cho thuê

Ghi chú

-

Thông tin thuê bên thuê
Lịch sử thanh toán tiền thuê của bên đi thuê (có chậm trả,…)

Xem xét, đánh giá các điều khoản của hợp đồng cho thuê: quyền lợi, trách nhiệm của bên đi thuê, cũng như cách tính toán chi phí, giá
thuê,…

-

Xác định cam kết thực hiện của chủ sở hữu hiện tại với người thuê nhà liên quan đến bãi đậu xe, sự cải tạo trong tương lai, chi phí hoa
hồng, quyền cho thuê lại, và để xây dựng bảng hiệu, vv,

3. Đánh giá dịch vụ và các điều

Xác định tần suất và mức độ của việc sử dụng trang thiết bị của tòa nhà và các bước cần thực hiện để khắc phục/sửa chữa /thay thế bởi
các chủ sở hữu.

khoản bảo trì

-

4. Những vấn đề còn tồn tại

Đánh giá để xác định xem:

-

Vấn đề bảo hiểm, bảo hành,…

Có bất kỳ vụ kiện tụng nào,
Đóng thuế đủ hay chưa, đúng quy định pháp luật hay không,
v.v.

 Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến BDS


a) THẨM ĐỊNH TRONG PHÂN TÍCH RỦI RO ĐẦU TƯ

•

Mẫu checklist cho quy trình thẩm định
Yếu tố đánh giá

Ghi chú

5. Xem các tiêu đề/ văn bản chứng thực để xác định:

Kiểm tra các văn bản, tìm ra các quy định v/v được phép xây dựng cho các bên khác có thể có lợi hoặc làm giảm đi giá trị của tài

-

Tính chất và mức độ của quyền được xây

sản.

dựng;

Việc kiểm tra này cũng có thể tìm ra sự tồn tại của quyền cho phép chủ sở hữu nắm giữ tài sản thế chấp cho đến khi con nợ thanh

Các hạn chế

toán hết nợ vì thuế chưa thanh toán, tranh chấp về thanh toán do nhà cung cấp và nhà thầu, và sự tồn tại của tòa án dân sự đối với

Đặc điểm của quyền sở hữu

chủ sở hữu tài sản hiện hành.

-

….

6. Khảo sát BĐS

Khảo sát vị trí của BĐS có vi phạm ranh giới pháp lý hoặc hạn chế nào không.

7. Quy định của Chính phủ

Xem xét để xác định xem:

-

Việc sử dụng hiện tại và trong tương lai của bất động sản được phép theo quy hoạch hay không.
Ngoài ra xem xét để xác định xem có bất kỳ điều kiện miễn trừ đang được áp dụng.
Vấn đề môi trường sống có thể bao gồm một số vấn đề, bao gồm cả sự tồn tại của các chất thải độc hại, phá hủy các vùng
đất ngập nước, cây xanh, các loài có nguy cơ bị tuyệt chủng, vv,

-

Và liệu tài sản nằm có nằm trong vùng có nguy cơ bị lũ lụt hoặc các vùng ngập lụt


a) THẨM ĐỊNH TRONG PHÂN TÍCH RỦI RO ĐẦU TƯ

•

Mẫu checklist cho quy trình thẩm định
Yếu tố đánh giá

8. Sự kiểm tra vật lý

Ghi chú
Thực hiện khảo sát để xác định tình trạng của cấu trúc và nếu có sai hỏng cần được sửa chữa, bảo trì bởi bên bảo hành. Một báo
cáo cần được chuẩn bị để đánh giá kế hoạch thi công và thông số kỹ thuật, tình trạng của hệ thống quản lý tòa nhà, công trình, tiện
ích, nền móng, tường, và các tiện ích sẵn có.

9. Những vấn đề về thuế

Xem xét để xác định các khoản thanh toán của tất cả các loại thuế và sự định giá để đánh thuế hiện tại cũng như phát hiện các
khoản giảm trừ thuế hoặc các loại thuế địa phương đặc biệt, v.v.

10. Chính sách bảo hiểm

Những đánh giá bao gồm lịch sử yêu cầu bồi thường bảo hiểm và bất kỳ sự từ chối bảo hiểm cho chủ sở hữu bất động sản hiện
tại.

11. Nghiên cứu kỹ thuật

Các nhà đầu tư có quyền yêu cầu bất kỳ báo cáo được ủy quyền của chủ sở hữu bất động sản, chẳng hạn như các nghiên cứu thị
trường, nghiên cứu kỹ thuật, vv, mà có thể liên quan đến giao dịch.

12. Nghiên cứu thị trường
13. Danh sách tài sản cá nhân

Các nhà đầu tư có thể yêu cầu một danh sách các tài sản cá nhân có thể liên quan với các tài sản sản nhằm tránh tranh chấp.


b) PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CẢM

Có một số tài sản nhạy cảm với những thay đổi bất ngờ của điều kiện thị trường hơn các tài sản khác.

Ví dụ: BĐS nằm gần các trường học sẽ nhạy cảm hơn các BĐS khác khi tỷ lệ bỏ trống gia tăng vào kỳ nghỉ
hè.


b) PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CẢM

•

Một trong những cách đơn giản nhất của việc phân tích rủi ro là thực hiện một bản phân tích độ nhạy cảm.

•

Thay đổi một hoặc 1 vài các giả định chính không chắc chắn để xem mức độ nhạy cảm của hiệu suất đầu tư
của tài sản.

•

Các giả định thường sử dụng: mức dự kiến thị trường cho thuê, tỷ lệ trống, chi phí hoạt động, và giá bán lại
dự kiến.