hợp ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG đất

LUẬT HỢP ĐỒNG THÔNG DỤNG

Đề Tài:

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Giảng viên hướng dẫn:

Thành viên thực hiện:

Trương Thanh Hùng

Trần Văn Chí Công

- B1500211

Lê Văn Hơn

- B1500242

Lê Phạm Quang Hiếu - B1500240
Trương Phước Lộc

- B1304984


HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

I. Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất.

II. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên

nhận thế chấp quyền sử dụng đất

III. Hình thức, trình tự, thủ tục, cơ quan đăng ký, thời hạn giải quyết, hiệu lực của
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất


KHÁI QUÁT CHUNG
VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khái niệm
1

Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất
2

Chủ thể của thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng
đất

3

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
4


KHÁI NIỆM



Điều 317 BLDS 2015:

“Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp”


KHÁI NIỆM

 Dựa vào Điều 189 BLDS 2015 quy định về quyền sử dụng tài sản chúng ta có thể
hiểu quyền sử dụng đất như sau:
Quyền sử dụng đất là một quyền lợi khi con người chiếm hữu đất đai, họ được phép
sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng của đất để sử dụng. Đồng thời qua hành
vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn nhu cầu của mình như làm ra của cải để
phục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống.


KHÁI NIỆM

 Điều 715 BLDS 2005 ta có thể suy ra rằng:
“Thế chấp quyền sử dụng đất là bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo
đảm vịêc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất
trong thời hạn thế chấp”.


ĐẶC ĐIỂM THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

•
•

Đối tượng thế chấp trong hợp đồng TCQSDĐ là quyền sử dụng đất .

Chủ sở hữu không cần chuyển giao tài sản mà chỉ cần chuyển giao các giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất.

•
•
•
•

Là một biện pháp đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai 2013).
Được công chứng, chứng thực (Điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013).
Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất (Điều 318, BLDS 20015).


CHỦ THỂ CỦA THẾ CHẤP VÀ NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

 Bên thế chấp:
– Hộ gia đình, cá nhân.
– Tổ chức trong nước.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.


CHỦ THỂ CỦA THẾ CHẤP VÀ NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

 Bên nhận thế chấp:
Theo quy định luật Đất đai 2013:
Chủ thể có đủ các điều kiện nhận thế chấp QSDĐ
là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam, tổ chức kinh tế khác và cá nhân.

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG

•
•
•
•

Các chủ thể giao kết hợp đồng phải có đầy đủ NLHVDS.
Các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện.
Nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Thủ tục và hình thức của hợp đồng phải tuân theo những thể thức nhất định phù hợp với những quy
định của pháp luật.

=> Căn cứ điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là
loại HĐ phải được công chứng chứng thực. Phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai (Khoản 3, Điều
188, Luật Đất đai 2013)


QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN THẾ CHẤP VÀ BÊN NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất


QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ
CỦA BÊN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất:
Theo Điều 321 BLDS 2015:







Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận.
Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp.
Được bán, thay thế trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, cho mướn TSTC nếu được bên nhận thế
chấp đồng ý.



Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.


QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ
CỦA BÊN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất:




Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
Làm thủ tục đăng kí việc thế chấp; xóa việc đăng kí thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm
dứt.





Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp.
Thanh toán tài sản vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều 320 BLDS năm 2015 quy định thêm 5 nghĩa vụ cho bên thế chấp.


QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA
BÊN NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất:
Theo Điều 720 BLDS 2005



Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng
đất đúng mục đích.



Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
đã thế chấp, sau khi trừ chi phí bán đấu giá.

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA
BÊN NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Nghĩa vụ cuả bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất:




Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp.
Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ
được bảo đảm bằng thế chấp.



Bảo quản an toàn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế chấp.


HÌNH THỨC, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC, CƠ QUAN ĐĂNG KÝ, THỜI HẠN GIẢI QUYẾT, THỜI ĐIỂM
CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1

Hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ

Trình tự, thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ

2

3

4

5

Cơ quan đăng ký thế chấp QSDĐ và hồ sơ đăng ký

Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký

Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp QSDĐ


ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Theo Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013:

•
•
•
•

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất.

=> Thiếu

một trong 4 điều kiện trên thì việc thế chấp QSDĐ không đúng pháp luật. Nếu phát sinh

tranh chấp thì hợp đồng thế chấp QSDĐ sẽ là hợp đồng vô hiệu.

HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

•

Điều 500 của BLDS 2015:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng
đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên
kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”


HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

•

Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù
hợp (Khoản 1, Điều 502, BLDS 2015).

•

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thức
(Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).


TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

•

Bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác nhận theo quy định pháp luật, sau
đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.

•

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận
thế chấp trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

•

Sau khi chấm dứt hợp đồng, bên thế chấp gửi hồ sơ xin xoá đăng ký thế chấp tại nơi đã
đăng ký thế chấp.


TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

•

Thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ được quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số
09/2016/TTLT-BTP- BTNMT:

Nộp hồ sơ đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền

Tiếp nhận hồ sơ đăng kí

Đăng kí

Trả kết quả đăng kí


CƠ QUAN ĐĂNG KÍ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ

 Cơ quan đăng ký:
o Văn phòng đăng kí đất đai trực thuộc sở tài nguyên và môi trường.
o Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện .


CƠ QUAN ĐĂNG KÍ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ

 Hồ sơ đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất:
o Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp .
o Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực.
o Giấy chứng nhận.
o Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:
• Người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền.
• các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất.


Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký

 Quy định tại khoản 1, 2, Điều 18, Nghị định
83/2010/NĐ-CP Về việc đăng ký giao dịch bảo

đảm.



Điều 8, Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên- Môi trường.


Thời điểm có hiệu lực của việc
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

 Theo Khoản 3, Điều 188 của Luật Đất đai 2013:
“… có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”



Theo Điều 6, Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên- Môi trường.