HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


ĐỀ TÀI

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giảng Viên:

Sinh viên thực hiện:

Trương Thanh Hùng

Trương Phước Lộc

B1304984

Trần Văn Chí Công

B1500211

GVHD: Trương Thanh Hùng

1

SVTH: Nhóm 4

Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

Chuyên đề
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Trong mối quan hệ dân sự, con người thường thực hiện rất nhiều giao dịch với
nhau chẳng hạn như giao dịch mua bán, tặng cho, vay mượn tài sản…Đặc biệt trong vấn
đề vay mượn tài sản, để đảm bảo cho phần nghĩa vụ phải thực hiện của các chủ thể khi
tham gia giao dịch, cũng như bảo vệ lợi ích cho chủ thể có quyền, pháp luật nước ta đã
đặt ra một số biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi cho các
bên cũng như quy định nghĩa vụ cho các bên khi tham gia giao dịch. Thế chấp quyền sử
dụng đất chính là một trong số biện pháp bảo đảm đó. Thế chấp quyền sử dụng đất được
quy định trong BLDS 2005, Luật đất đai 2013 và Luật nhà ở 2014. Tuy nhiên, trong
BLDS 2015 chỉ quy định chung về vấn đề này (vấn đề thế chấp tài sản). Bên cạnh đó,
phần nào hiểu biết của người dân còn chưa rõ pháp luật quy định như thế nào về “Thế
chấp quyền sử dụng đất”. Bài viết của nhóm giúp hiểu rõ hơn về các vấn đề trên.
1. Khái quát chung về thế chấp quyền sử dụng đất
1.1 Khái niệm
1.1.1 Thế chấp tài sản
Được quy định tại Điều 317 BLDS 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện

GVHD: Trương Thanh Hùng

2

SVTH: Nhóm 4

Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển
giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”1.
1.1.2 Quyền sử dụng đất
Tại Điều 3, Luật Đất đai 2013 đã nêu ra rất nhiều khái niệm liên quan đến đất
đai. Tuy nhiên khái niệm “quyền sử dụng đất” (QSDĐ) thì lại chưa được đề cập đến.
Nhưng chúng ta có thể dựa vào Điều 189 BLDS 2015 quy định về quyền sử dụng tài
sản để có thể rút ra khái niệm về quyền sử dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất là một
quyền lợi khi con người chiếm hữu đất đai, họ được phép thực hiện hành vi sử dụng đất
mà cụ thể là khai thác tính năng của đất để sử dụng. Đồng thời thông qua hành vi sử
dụng đất mà con người có thể thỏa mãn nhu cầu của mình như làm ra của cải cho xã
hội để phục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống con người. Đối với nước ta, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý 2. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định 3, quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt
của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng
đất chứ không có quyền định đoạt đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất.
1.1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất
- Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó tài sản dùng để bảo đảm ở đây là QSDĐ. Vì vậy,
hợp đồng thế chấp QSDĐ vừa tuân theo quy định về thế chấp tài sản, vừa tuân theo các
quy định điều chỉnh riêng đối với loại tài sản đặc biệt là đất đai được quy định rõ tại
chương XXX của Bộ luật Dân sự năm 2005, quy định của Luật Đất đai. Ngoài ra BLDS
2015 không đề cập đến vấn đề “Thế chấp quyền sử dụng đất”.
- Ta có thể dựa vào khái niệm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được
quy định tại Điều 715 BLDS 2005 thì ta có thể suy ra rằng: “Thế chấp quyền sử dụng

đất là bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình
để bảo đảm vịêc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”4.

1 Điều 317, Bộ Luật dân sự 2015
2 Điều 4, Luật đất đai 2013
3 Điều 17, Luật đất đai 2013
4 Điều 715, Bộ Luật dân sự 2005

GVHD: Trương Thanh Hùng

3

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.2 Đặc điểm
Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức thế chấp tài sản nên nó cũng mang
đầy đủ đặc điểm của thế chấp tài sản:
- Đối tượng thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là quyền
sử dụng đất. Đặc biệt thế chấp QSDĐ không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền
sử dụng đất đai nhưng quyền sử dụng ấy lại là một loại tài sản được thế chấp trong quan
hệ vay tài sản.
- Chủ sở hữu không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp, mà
chỉ cần chuyển giao các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp đảm bảo để thực hiện
nghĩa vụ dân sự.
- Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Khoản 3, Điều 188, Luật Đất
đai)

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công
chứng, chứng thực5.
- Theo quy định, bên thế chấp có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử
dụng đất.
1.3 Chủ thể của thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất
1.3.1 Bên thế chấp
Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, các chủ thể sau đây được thế chấp quyền
sử dụng đất6: “Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”.
*Hộ gia đình, cá nhân:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao trong hạn
mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển
đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế. (Điểm g, khoản 1, Điều 179
Luật Đất đai 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điểm a, khoản 3, Điều 179 Luật
Đất đai 2013).
5 Điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013
6 Điều 5, Luật đất đai 2013

GVHD: Trương Thanh Hùng

4

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất (Điều 180, Luật Đất đai 2013).
* Tổ chức trong nước:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài
chính được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian mà tiền thuê
đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Điều 174, Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một
lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguốn gốc từ
ngân sách nhà nước (khoản 2, Điều 176, Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo qui
định của pháp luật (khoản 3, Điều 176, Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nươc có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất (khoản 4, Điều 176, Luật Đât đai 2013)
- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức kinh tế khác (khoản 1, Điều 177, Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 178, Luật
Đất Đai 2013).
∗ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam và được Nhà
nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 1, Điều 183, Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất
thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 3, Điều 183, Luật Đất đai
2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà Nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng
quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức trong nước vào liên doanh với tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài (khoản 3, Điều 184, Luật Đất đai 2013).

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao, khu kinh tế
(khoản 1, Điều 185, Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
GVHD: Trương Thanh Hùng

5

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
nghệ cao, khu kinh tế đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê
còn lại (khoản 2, Điều 185, Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 2, Điều 186, Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187, Luật Đất đai 2013).
∗ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất
thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án
(khoản 3, Điều 183, Luật Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam (khoản 4, Điều 183, Luật
Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng
quyền sử dụng đất (khoản 1, Điều 184, Luật Đất đai 2013).

- Doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho
doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy
định của pháp luật về đất đai để góp vốn thành liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài (khoản 2, Điều 184, Luật Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất
nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài (khoản 4, Điều 184, Luật đất
đai 2013).
1.3.2 Bên nhận thế chấp
Theo quy định luật Đất đai năm 2013, chủ thể có đủ điều kiện nhận thế chấp
quyền sử dụng đất là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Theo
khoản 1 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng 2010 thì “Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp
thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm
ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng
nhân dân”7. Đồng thời, đối với các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ở trong nước,
ngoài việc được thế chấp quyền sử dụng đất cho các chủ thể nêu trên, chủ thể nhận thế
chấp còn bao gồm các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo qui định của pháp luật.
7 khoản 1, Điều 4, Luật các tổ chức tín dụng 2010

GVHD: Trương Thanh Hùng

6

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.4 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng:
- Thứ nhất, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp. Thông thường các bên
giao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

- Thứ hai, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện. Tức là xuất
phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó.
- Thứ ba, nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Đối
tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực hiện. Bên
cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ trong hợp
đồng phải cụ thể và có tính khả thi. Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể thực
hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền
và nghĩa vụ.
- Thứ tư, thủ tục và hình thức của hợp đồng phải tuân theo những thể thức nhất
định phù hợp với những quy định của pháp luật đối với từng loại hợp đồng.
=> Hợp đồng không đáp ứng được một trong các điều kiện trên sẽ dẫn đến vô
hiệu.
Mặc khác căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 thì hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất là loại HĐ phải được công chứng chứng thực, và Điều 3 của
NĐ 83/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm thì giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất
phải được đăng ký.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng
đất
2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1 Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp: Phù hợp với bản chất của biện pháp
thế chấp tài sản nói chung được quy định tại Điều 342 BLDS 2005, theo đó thế chấp tài
sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự đối với bên thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa
thuận: Sau khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lự pháp lí (tại thời điểm
đăng kí hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất), bên thế chấp được nhận một khoản tiền
vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận. Bên thế chấp sẽ
được nhận tiền vay tương ứng với giá trị tài sản của quyền sử dụng đất đã thế chấp. Lúc

này khoản tiền vay thuộc sở hữu của bên thế chấp, bên thế chấp được quyền sử dụng
khoản tiền này
- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài
sản thế chấp: Do bên thế chấp quyền sử dụng đất được sử dụng đất trong thời hạn thế
chấp, cho nên bên thế chấp cũng có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản trên
đất đã thế chấp, trừ trường hợp thế chấp cả tài sản như vườn cây, hoa màu, nhà và các
tài sản khác cho hoa lợi, lợi tức có trên đất. Trường hợp mà hoa lợi, lợi tức cũng thuộc
GVHD: Trương Thanh Hùng

7

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
tài sản thế chấp, căn cứ vào nghĩa vụ của người thế chấp, người thế chấp phải sử dụng
hoa lợi, lợi tức đó đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế
chấp
- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã
thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý: Vì quyền sử dụng đất đã được sử dụng để
làm tài sản bảo đảm, việc chuyển đổi, chuyển nhượng có thể đẫn đến việc tẩu tán tài sản
đồng thời cùng với việc cho thuê, thuê lại có thể làm mất mát giảm giá trị tài sản, do đó
cần đươc sự đồng ý của người nhận thế chấp cũng như cho người nhận thế chấp biêt
được tình hình của tài sản thế chấp.
- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa
vụ thế chấp: Khi hết thời hạn thế chấp, bên thế chấp đã trả được nợ và lãi thì bên nhận
thế chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp và bên thế
chấp có quyền nhận lại giấy đó, kể từ thời điểm này người sử dụng có toàn quyền đối
với diện tích đất của mình không bị bất cứ hạn chế nào của bên cho vay.
- So với quy định tại Điều 350 BLDS 2005, Điều 321 BLDS 2015 đã bổ sung

một số quyền của bên thế chấp tài sản, gồm:8
+ Nhận lại giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi
nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp
bảo đảm khác.
+ Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên
mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản
được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
2.1.2 Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất9
- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp: Theo quy
định chung về Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản tại Điều 348 BLDS 2005 thì không có
quy định về nghĩa vụ này nhưng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản phải đăng
ký quyền sử dụng nên đây là nghĩa vụ cần được bên thế chấp thực hiện.
- Làm thủ tục đăng kí việc thế chấp; xóa việc đăng kí thế chấp khi hợp đồng thế
chấp chấm dứt: Việc đăng kí quyền sử dụng đất là biện pháp để nhà nước quản lý đất
đai, nắm tình hình sử dụng, biến động đất đai trong từng địa phương. Đăng kí thế chấp
quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP8 Điều 321, Bộ Luật dân sự 2015
9 Điều 717, Bộ Luật dân sự 2005

GVHD: Trương Thanh Hùng

8

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
BTNMT. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo đảm bằng khoảng
đất (và tài sản có trên đất, nếu có thỏa thuận) được xác định theo thứ tự đăng kí.
- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã

thế chấp: Qua đó ta phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng thì đất đai được phân
chia thành10:
+ Nhóm đất nông nghiệp
+ Nhóm đất phi nông nghiệp
+ Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Trong thời hạn đất được thế chấp, bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng đất đã
được thế chấp. Trong thời hạn này, bên thế chấp phải sử dụng đất đúng mục đích, không
làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. Ví dụ, nếu đất đã thế chấp là đất
nông nghiệp, thì bên thế chấp vẫn phải sử dụng đất đó vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, không được đào ao, thả cá, làm vườn trồng cây lâu năm hoặc làm nhà trên đất
đó. Trong quá trình sử dụng đất, bên thế chấp phải bảo vệ độ màu mỡ của đất, bảo vệ
tần đất mặt, không được sử dụng các loại hóa chất làm hỏng đất, thoái hóa đất đai.
- Thanh toán tài sản vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp
đồng: Bên thế chấp phải trả tiền vay, tiền lãi đúng thời hạn quy định trong hợp đồng.
Đây là nghĩa vụ quan trọng của bên thế chấp, nghĩa vụ chính của hợp đồng, nếu không
thực hiện đúng nghĩa vụ này quyền sử dụng đất được sử dụng làm tài sản thế chấp sẽ bị
xử lí theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.
- Ngoài 4 nghĩa vụ quy định tại Điều 348 BLDS 2005 vẫn được giữ nguyên, Điều
320 BLDS năm 2015 quy định thêm 5 nghĩa vụ cho bên thế chấp, gồm:11
+ Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa
thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
+ Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp
phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp
có thoả thuận khác.
+ Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
+ Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi đến hạn thực hiện
nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ; hoặc trong trường hợp bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trước
thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
+ Không được thay thế tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là tài sản luân

chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc không phải là tài sản luân chuyển
10 Điều 15, Luật đất đai 2013
11 Điều 320, Bộ Luật dân sự 2015

GVHD: Trương Thanh Hùng

9

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp
luật có quy định khác.
2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
2.2.1 Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Khi quyền sử dụng đất được thế chấp bên thế chấp đã giao giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp và nhận một khoản tiền vay tương ứng với giá
trị quyền sử dụng đất đã thế chấp, thì bên nhận thế chấp cũng có quyền đối với quyền sử
dụng đất trong thời hạn thế chấp mặc dù bên nhận thế chấp không chiếm hữu đất trực
tiếp nhưng lại chiếm hữu gián tiếp (chiếm hữu pháp lý) thông qua việc giữ giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. BLDS 2015 không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ
của bên nhận thế chấp QSDĐ mà chỉ quy định về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế
chấp tài sản. Qua đó nhóm áp dụng BLDS 2005 để phân tích vấn đề này, như vậy bên
nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau12
- Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử
dụng đất đúng mục đích: Trong thời hạn sử dụng đất, bên thế chấp chỉ có quyền sử
dụng đất đó đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất. Nghĩa vụ của
bên này là quyền của bên kia, vì vậy bên nhận thế chấp có quyền “kiểm tra, nhắc nhở
bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích”.

Trong trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ của mình, thì bên nhận thế chấp có
quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng và yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lí
vi phạm. Nếu bên thế chấp vi phạm việc hủy hoại đất dẫn đến tình trạng không thể sử
dụng đất đó gây hậu quả nghiêm trọng, bên nhận thế chấp có quyền hủy bỏ hợp đồng,
người vi phạm bị xử lí theo pháp luật. Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất, thì bên
thế chấp phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận thế chấp.
- Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng
đất đã thế chấp, sau khi trừ chi phí bán đấu giá: Việc thế chấp quyền sử dụng đất để
vay tiền là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ tự ưu
tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng kí việc thế chấp.
2.2.2 Nghĩa vụ cuả bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
- Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp. Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất phải đăng kí tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. đây chính là quyền của
12 Điều 720, Bộ Luật dân sự 2005

GVHD: Trương Thanh Hùng

10

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
bên nhận thế chấp, bởi khi thực hiện nghĩa vụ này chính nhằm để bảo vệ quyền lợi ưu
tiên của bên nhận thế chấp khi đến hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ đối với mình.
- Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa
vụ được bảo đảm bằng thế chấp: Khi hết thời hạn thế chấp, bên thế chấp đã thực hiện
xong nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp phải trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
bên thế chấp, nghĩa là bên nhận thế chấp không còn quyền gì đối với diện tích đất đã thế

chấp trước đây. Hiệu lực thế chấp quyền sử dụng đất cũng được chấm dứt.
- Ngoài ra, bên nhận thế chấp còn phải có nghĩa vụ: Bảo quản an toàn giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế chấp. vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là căn cứ pháp lý để chứng minh người sử dụng đất hoàn toàn hợp pháp. Do đó bên
nhận thế chấp có trách nhiệm giữ gìn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bên thế
chấp đã giao cho mình, coi giấy đó là quyền về tài sản của mình. Bồi thường thiệt hại
cho bên thế chấp nếu đã làm hư hỏng, mất mát giấy tờ quyền sử dụng đất trong thời hạn
thế chấp.
3. Hình thức, thủ tục, cơ quan đăng ký, hiệu lực, thời hạn giải quyết, lệ phí
đăng ký và hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
* Điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được quyền
thế chấp quyền sử dụng đất khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3,
Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 của luật này. Giấy
chứng nhận quyến sử dụng đất (GCNQSDĐ) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ có quyền và lợi ích hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp: Đất trong trường hợp này nếu đang có tranh chấp như
quyền thừa kế, tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ...với bất kì cá nhân tổ chức nào thì cũng
không thể nào mang đi thế chấp quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Quyền sử dụng
đất của người phải thi hành án đã được Toà án quyết định kê biên để bảo đảm thi hành
án, cơ quan Thi hành án thực hiện theo nội dung Bản án, Quyết định của Toà án đã
tuyên về kê biên quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án. Trong trường hợp này
không thể đem quyền sử dụng đất đi thế chấp.
GVHD: Trương Thanh Hùng

11

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Trong thời hạn sử dụng đất: Đất đem đi thế chấp quyền sử dụng phải nằm trong
thời hạn sử dụng đất theo quy định tại điều 126 Luật đất đai.
Thiếu một trong 4 điều kiện trên đây mà người sử dụng đất thực hiện việc thế
chấp QSDĐ, thì việc thế chấp QSDĐ này là không đúng pháp luật. Nếu phát sinh tranh
chấp thì hợp đồng thế chấp sử dụng đất là hợp đồng vô hiệu.
3.1 Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Theo Điều 500 của BLDS 2015 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất:
theo đó “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người
sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp
vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho
bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
- Như vậy hợp đồng về quyền sử dụng đất đã bao gồm hợp đồng về thế chấp
quyền sử dụng đất và do không có quy định cụ thể riêng nên hình thức của hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất sẽ theo hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất: “Hợp
đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy
định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên
quan”13.
- Ngoài ra hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc
chứng thức theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và phải được
đăng ký theo Điều 3 của NĐ 83/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc công chứng,
chứng thực được thực hiên theo Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014, Nghị định
23/2015 về chứng thực và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai theo Điều 28 Nghị
định 83/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm.
3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc

thực hiện nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng
hoặc xác nhận theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tại Văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất ở nông thôn thì có thể nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển
lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp hồ sơ
đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp
đồng tín dụng
13 khoản 1, Điều 502, Bộ Luật dân sự 2015

GVHD: Trương Thanh Hùng

12

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Thứ hai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào
hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ
sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường
hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm
việc.
- Thứ ba, sau khi chấm dứt hợp đồng, bên thế chấp gửi hồ sơ xin xoá đăng ký thế
chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp. Văn phòng đăng quyền sử dụng đất kiểm tra việc
hoàn thành nghĩa vụ và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau
15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường
hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm

việc.
- Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Thông tư
liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT:
Bước 1: Nộp hồ sơ đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền14
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ đăng kí15
Bước 3: Đăng kí16
Bước 4: Trả kết quả đăng kí17
3.3 Cơ quan đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất và hồ sơ đăng ký
* Cơ quan đăng ký
- Văn phòng đăng kí đất đai trực thuộc sở tài nguyên và môi trường và các chi
nhánh thực hiện đăng kí, cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
14 Điều 29, TTLT Số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất.
15 Điều 30, TTLT Số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất.
16 Điều 31, TTLT Số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất.
17 Điều 37, TTLT Số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất.

GVHD: Trương Thanh Hùng

13

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
* Hồ sơ đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất
Theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký
bao gồm:18
- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;

- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong
trường hợp pháp luật có quy định;
- Giấy chứng nhận;
- Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:
Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người
được ủy quyền;
Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 của Thông tư
này, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp.
Số lượng hồ sơ: 01 bộ
3.4 Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký
- Theo quy định tại khoản 1, 2, Điều 18, Nghị định 83/2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm thì: “Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ
đăng ký, đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm,
sửa chữa sai sót về đăng ký giao dịch bảo đảm, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm trong
ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng
ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải
quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc; Thời hạn quy định tại khoản
1 Điều này được tính từ ngày cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ”.19
- Bên cạnh đó tại Điều 8, Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng quy định cụ thể hơn thời hạn giải quyết hồ sơ đăng
ký thế chấp quyền sử dụng đất cụ thể là: “Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm
đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy
định tại khoản 1 Điều 4 của Thông tư này ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ;
nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày

18 Điều 19, TTLT Số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất
19 khoản 1, 2, Điều 18, Nghị định 83/2010/NĐ-CP Về đăng ký giao dịch bảo đảm

GVHD: Trương Thanh Hùng

14

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
làm việc tiếp theo; Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng
không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.”20
3.5 Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
- Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính21”.
- Ngoài ra Điều 6, Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp và Tài
nguyên - Môi trường ban hành cũng quy định thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất22:
“1. Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, g
và h khoản 1 Điều 4 của Thông tư này có hiệu lực kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký
đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính.
2. Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp quy định tại điểm e khoản 1
Điều 4 của Thông tư này được xác định như sau:
Trường hợp bổ sung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà các bên không ký
kết hợp đồng thế chấp mới thì thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký được xác định là
thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thay đổi vào Sổ địa chính.
Trường hợp đăng ký thay đổi các nội dung khác đã đăng ký không thuộc trường
hợp quy định tại điểm a khoản này, yêu cầu sửa chữa sai sót do lỗi của người thực hiện
đăng ký, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán
nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký được xác định là thời điểm đăng ký thế
chấp ban đầu”.

4. Kết luận
Pháp luật về thế chấp QSDĐ không ngừng được phát triển, hoàn thiện có nhiều
ưu điểm, trong đó, các quy định về tài sản thế chấp là QSDĐ, quy định về quyền, nghĩa
20 Điều 8, Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp quyền sử

dụng đất.
21 khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai 2013
22 Điều 6, Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp quyền sử

dụng đất.

GVHD: Trương Thanh Hùng

15

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, quy định về trình tự thủ tục, hiệu lực
thời hạn thế chấp QSDĐ, quy định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ nói chung ngày
càng rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi hơn tăng cơ sở pháp lý để ký kết, thanh lý, giải
quyết tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
trong quan hệ hợp đồng TCQSDĐ.
Tuy vậy, việc pháp luật quy định về thế chấp QSDĐ vẫn còn nhiều hạn chế như:
một số quy định liên quan đến QSDĐ, thế chấp QSDĐ trong Bộ luật dân sự, Luật đất
đai, Luật công chứng và các Thông tư chưa thống nhất, thiếu đồng bộ; một số quy định
không rõ ràng, thiếu cụ thể và chưa chặt chẽ. Những hạn chế này ngày nhiều gây khó
khăn trong ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ, công tác
phổ biến, tuyên truyền, giáo dục, giải thích pháp luật còn hình thức; dịch vụ và tư vấn

pháp luật, trợ giúp pháp lý cũng còn nhiều khó khăn…

GVHD: Trương Thanh Hùng

16

SVTH: Nhóm 4


Bài báo cáo đề: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản quy phạm pháp luật
1. Bộ luật Dân sự 2005.
2. Bộ luật Dân sự 2015.
3. Luật các tổ chức tín dụng 2010.
4. Luật Đất đai 2013.
5. Luật Nhà ở 2014.
6. Nghị đinh 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm được sửa đổi bổ sung một số điều
bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP.
7. Nghị định 83/2010/NĐ-CP về Đăng kí giao dich bảo đảm.
8. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật đất đai năm 2013.
9. Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất.
Trang thông tin điện tử
1. />2. />3. />4. Theo Luật Dương Gia, Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp,
2014, />5.Theo Luật Dương Gia, Xử lí tài sản thế chấp là quyền xử dụng đất, 2015,
/>
GVHD: Trương Thanh Hùng

17

SVTH: Nhóm 4