Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------

Dƣơng Văn Tịnh

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------

Dƣơng Văn Tịnh

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số

: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN

Hà Nội - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc công bố
trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Dƣơng Văn Tịnh


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn tận tình, chu đáo của các thầy, cô
giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phƣơng.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới PGS.TS Trần Văn
Tuấn, thầy đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận
văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý, chỉ bảo của các thầy, cô giáo Khoa Địa lý –
Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Sở Tài
nguyên và Môi trƣờng, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Dƣơng Văn Tịnh


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC
TỔ CHỨC KINH TẾ ....................................................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế ..................... 4
1.1.1. Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội....................... 4
1.1.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và công tác giao đất,cho
thuê đất .................................................................................................................... 7
1.1.3. Một số nội dung cơ bản của giao đất, cho thuê đất .................................... 10
1.2. Căn cứ pháp lý chủ yếu về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế ......... 16
1.2.1. Cấp Trung ƣơng .......................................................................................... 16
1.2.2. Cấp địa phƣơng (UBND thành phố Hà Nội) .............................................. 17
1.3. Khái quát tình hình giao đất, cho thuê đất của một số nƣớc trên thế giới và ở
Việt Nam .................................................................................................................... 18
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nƣớc trên thế giới trong vấn đề giao đất, cho thuê
đất .......................................................................................................................... 18
1.3.2. Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở Việt Nam .................... 21
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO TỔ

CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ....................................... 27
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội ................. 27
2.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................................. 27
2.1.2. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ....................................................................... 28
2.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................ 30
2.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội......................................380
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................. 440
2.2.2. Biến động sử dụng đất ..............................................................................486


2.3. Thực trạng công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
giai đoạn 2001 - 2010 ..............................................................................................388
2.3.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện ......................................................................................448
2.3.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính ...............................................................................................449
2.3.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ...................................449
2.3.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................................. 40
2.3.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất .......................................................................................................................... 41
2.3.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ........................................................................................ 41
2.3.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ............................................................. 42
2.3.8. Quản lý tài chính về đất đai ........................................................................ 43
2.3.9. Quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất
động sản ................................................................................................................ 43
2.3.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời SDĐ ...... 43
2.3.11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm luật về đất đai ............................................................................ 43

2.3.12. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ........................................ 44
2.4. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa
bàn Thành phố giai đoạn 2009 - 2014 .....................................................................384
2.4.1. Về thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất .................................... 44
2.4.2. Kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn TP. Hà Nội ............................. 48
2.4.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn ........................................................................ 51
2.4.4. Đánh giá chung ........................................................................................... 62
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG


TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................................ 66
3.1. Giải pháp về chính sách ...................................................................................... 66
3.2. Giải pháp rà soát hiện trạng sử dụng đất, tăng cƣờng công tác quản lý đất đai
của các tổ chức ........................................................................................................... 67
3.3. Giải pháp tiếp tục cải cách thủ tục hành chính ................................................... 69
3.4. Giải pháp về công nghệ ...................................................................................... 71
3.5. Giải pháp về con ngƣời ....................................................................................... 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 76
PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 79


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tƣợng sử dụng và đối tƣợng đƣợc giao để
quản lý trên phạm vi cả nƣớc tính đến ngày 01/01/2013 .............................................. 22
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Nội năm 2015: ........................... 31
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất phát triển hạ tầng của thành phố Hà Nội ................ 33
Bảng 2.3. Diện tích đất theo đối tƣợng sử dụng, quản lý ............................................. 35

Bảng 2.4. Biến động sử dụng đất ................................................................................. 36
Bảng 2.5. Kết quả giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế xin giao đất, thuê đất
giai đoạn từ 2009-2014 . ................................................................................................ 48
Bảng 2.6. Kết quả thu tiền thuê đất và giao đất đối với các tổ chức kinh tế giai đoạn
2009-2014 50
Bảng 2.7. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích đƣợc giao, đƣợc thuê của ................ 51
Bảng 2.8. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích đƣợc giao, cho thuê của các tổ
chức................................................................................................................................ 53
Bảng 2.9. Tình trạng cho thuê, cho mƣợn, chuyển nhƣợng trái phép của một số tổ
chức điển hình xảy ra vi phạm....................................................................................... 54
Bảng 2.10. Thực trạng tranh chấp, lấn, chiếm đất của một số tổ chức điển hình xảy ra
vi phạm .......................................................................................................................... 57
Bảng 2.11.Thực trạng đất chƣa đƣa vào sử dụng của một số tổ chức điển hình ........... 59


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ tiệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nƣớc. Tại Điều 54 Hiến pháp nƣớc Cộng
hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc
biệt của quốc gia , nguồn lực quan trọng phát triển đất nước , được quản lý theo pháp
luật” và tại Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Nƣớc ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự phát triển mạnh
mẽ của các ngành kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đã tạo nên áp lực lớn đối với đất
đai. Hơn nữa, chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tƣ xây dựng và cải thiện
cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất. Sự phát triển đô thị, khu dân cƣ, an ninh
quốc phòng, cơ sở sản xuất cũng đều cần có quỹ đất. Tuy nhiên việc giao đất, cho thuê

đất đang là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống
kinh tế - chính trị - xã hội.
Thành phố Hà Nội, diện tích 332.452ha là Thành phố lớn nhất nƣớc, là thủ đô,
là trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế của cả nƣớc, là khu vực có quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh nhất nƣớc, tốc độ tăng trƣởng kinh tế cao gấp 1,5 lần tốc
độ tăng trƣởng kinh tế của cả nƣớc. Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mang lại
những tác động tích cực nhƣ đẩy mạnh tăng trƣởng kinh tế, góp phần nâng cao mức
sống của ngƣời dân, cơ cấu lao động chuyển dịch theo hƣớng công nghiệp- dịch vụ, cơ
sở hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) ngày đƣợc hoàn thiện, nhƣng gắn với
quá trình này là sự biến động sử dụng đất, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, đặc biệt là
chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp gắn liền
với công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất.
Vấn đề quan trọng có tính cấp thiết đƣợc đặt ra đối với Hà Nội là làm thế nào
để có thể gắn kết quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mang tính tất yếu của Thủ
đô với sự phát triển kinh tế xã hội bền vững, trong đó việc giao đất, cho thuê đất đáp
ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, nhƣng phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả. Để thực
hiện đƣợc điều này, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và thực tiễn về phân tích
hiện trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ
chức kinh tế trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Xuất phát từ lý do thực tiễn đó, học viên

1


đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bản
Thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế
trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2009-2014, nhằm làm cơ sở đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh

tế trên địa bàn Thành phố, đáp ứng đƣợc nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thủ đô
đồng thời đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả và phát triển bền vững.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Tổng quan các tài liệu có liên quan đến hƣớng nghiên cứu của luận văn.
- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của việc giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ
chức kinh tế trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2009-2014.
- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế trên địa bàn
Thành phố.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất đối với
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho
thuê đất trong giai đoạn 2009 - 2014 trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nội dung nghiên
cứu chủ yếu tập trung vào việc thực hiện thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê
đất; thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu: Nhằm thu thập tài liệu, số
liệu về công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và các vƣớng
mắc trong quá trình thực hiện.
- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Nhằm thống kê tổng hợp về tình hình
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa
bàn thành phố, các hồ sơ, tài liệu, kết quả giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành
phố.

2

- Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá: Từ những kết quả tổng hợp trong
công tác giao đất và cho thuê đất, đối chiếu với các căn cứ, quy định pháp lý trong việc
giao đất và cho thuê đất để phân tích tìm ra những vƣớng mắc, bất cập; đánh giá những
mặt ƣu và mặt tồn tại từ đó đƣa ra giải pháp thích hợp.
- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các chuyên gia
trong lĩnh vực tài nguyên môi trƣờng trong đề xuất định hƣớng, giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất.
6. Cấu trúc của Luận văn
Nội dung luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận kiến nghị đƣợc cấu trúc
thành 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế
Chƣơng 2: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Hà Nội
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho
thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội.

3


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI
CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ

1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế
1.1.1. Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ
liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế đƣợc, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các công trình kinh
tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi
quốc gia nhƣng bị giới hạn về số lƣợng nên nếu con ngƣời sử dụng đất một cách hợp
lý thì đất đai lại là nguồn tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng.

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học đƣợc hiểu theo nghĩa rộng nhƣ sau:"đất đai
là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trƣờng sinh thái ngay trên vỏ dƣới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhƣỡng,
dáng địa hình, mặt nƣớc. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc ngầm và khoáng
sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời,
những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại [ Hội nghị quốc tế về môi
trƣờng ở Rio de Janerio, Brazil 1992].
Nhƣ vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo chiều nằm ngang
trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất
cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời. Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có
trƣớc lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều
kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội
loài ngƣời. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào,
cũng nhƣ không thể có sự tồn tại của loài ngƣời. Đất đai là một trong những tài nguyên
vô cùng quý giá của con ngƣời, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con ngƣời.
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng [23].

4


Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội. Tuy vậy, đối với từng
ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong công nghiệp và các ngành khác ngoài
nông nghiệp, trừ công nghiệp khai khoáng, đất đai nói chung làm nền móng, làm địa
điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác. Trái lại, trong nông nghiệp đặc biệt là ngành

trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt. Đất đai là tƣ liệu sản xuất chủ yếu trong nông
nghiệp, nó vừa là đối tƣợng lao động, vừa là tƣ liệu lao động.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau [29] :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là
cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong
lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm đƣợc tạo ra
không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lƣợng thảm thực vật và các
tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản
xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tƣợng lao động và công
cụ hay phƣơng tiện lao động. Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt
chẽ với độ phì nhiêu, quá trình sinh học tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài ngƣời, sự hình thành và
phát triển của mọi nền văn minh vật chất, văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật
vật chất - văn hoá khoa học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản sử dụng đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai
là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao
thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cũng cung cấp các nguyên liệu
cho các ngành sản xuất nhƣ gạch, ngói, xi măng… Thực vậy, trong các điều kiện vật
chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là
cơ sở thiên nhiên của mại quá trình sản xuất, là nơi tìm đƣợc công cụ lao động, nguyên
liệu lao dộng và nơi sinh tồn của xã hội loài ngƣời.
Kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối
quan hệ giữa ngƣời và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con ngƣời
trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội trƣờng đất, một số công năng nào
đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính
toàn cầu.
Đất đai là điều kiện rất cần thiết để con ngƣời tồn tại và tái sản xuất qua các thế
hệ kế tiếp nhau của loài ngƣời. Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo

5


vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách
đối với mỗi quốc gia.
Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của trái
đất cũng nhƣ diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn. Sự giới hạn
đó còn thể hiện ở nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân trong quá
trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do diện tích đất đai có hạn nên ngƣời
ta không thể tùy ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng đƣợc.
Luật đất đai 1993 của nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất
đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn
bao nhiêu công sức, xƣơng máu mới tạo lập,bảo vệ đƣợc vốn đất đai nhƣ ngày nay".
Giao đất, cho thuê đất đối với tất cả các loại đất cho các đối tƣợng có nhu cầu
sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật, theo các phƣơng thức thu tiền hoặc
không thu tiền sử dụng đất là Nhà nƣớc tạo tiền đề cho việc thực hiện chiến lƣợc phát
triển kinh tế - xã hội và phƣơng hƣớng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Theo báo cáo của Đại hội Đảng Cộng sản khóa X về phƣơng hƣớng, nhiệm vụ
phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2006 - 2010 chỉ rõ mục tiêu giai đoạn 2006 - 2010 là
“Đẩy nhanh tốc độ tăng trƣởng kinh tế đạt đƣợc bƣớc chuyển biến quan trọng về nâng
cao hiệu quả và tính bền vững của sự phát triển, sớm đƣa nƣớc ta ra khỏi tình trạng
kém phát triển. Cải thiện rõ đời sống vật chất, văn hóa và tinh thần của nhân dân. Tạo
đƣợc nền tảng để đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế tri
thức, đƣa nƣớc ta cơ bản trở thành một nƣớc công nghiệp theo hƣớng hiện đại vào
năm 2020. Giữ vững ổn định chính trị và trật tự, an toàn xã hội. Bảo vệ vững chắc độc
lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ và an ninh quốc gia. Nâng cao vị thế của Việt Nam
trong khu vực và trên trƣờng quốc tế” [18].
Để góp phần thực hiện những mục tiêu kinh tế của kế hoạch 2006 - 2010, Nghị

quyết Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa X, chỉ thị “Tiếp tục
hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách để các quyền về đất đai và bất động
sản đƣợc vận động theo cơ chế thị trƣờng, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất
kinh doanh. Xác định rõ quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặt biệt đƣợc xác định giá
theo cơ chế thị trƣờng, có sự quản lý của Nhà nƣớc”.

6


Quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng,
phát triển đô thị đƣợc mở rộng, từng bƣớc đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc và nhu cầu đô thị hoá.
Diện tích đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp có gần 100 nghìn ha giai đoạn
2006 - 2010, bình quân mỗi năm tăng 9,4 nghìn ha đáp ứng đƣợc yêu cầu thu hút nhà
đầu tƣ vào hoạt động trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp có hạ tầng đồng bộ
nhằm hạn chế ô nhiễm môi trƣờng, góp phần thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá đất
nƣớc.
Thị trƣờng quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân
sách và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội
của đất nƣớc. Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nƣớc tăng qua các năm (năm
2002 là 5.486 tỷ đồng, chiếm 4,4% tổng thu ngân sách nhà nƣớc; năm 2010 là 67.000
tỷ đồng, chiếm 11,21% tổng thu ngân sách).
Những mục tiêu kinh tế của Trung ƣơng Đảng đã đề ra, quá trình triển khai đƣa
đất vào sử dụng cho thấy đất đai có một vị trí hết sức quan trọng trong quá trình sản
xuất và phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có biện pháp kiểm tra, giám sát việc sử dụng
đất tránh lãng phí và thất thu ngân sách; trong đó có công tác giao đất,cho thuê đất đối
với tổ chức kinh tế.
1.1.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và công tác giao đất,cho thuê
đất
Tại Chƣơng 1, Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 ghi: “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nƣớc trao quyền sử
dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Đất đai là tài sản của
quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc.Vì vậy không thể có bất kỳ một
cá nhân nào, một nhóm ngƣời nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và
tuỳ ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nƣớc ngƣời đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới đƣợc giao quyền
quản lý tối cao về đất đai.
Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, là cơ sở, là nền tảng của các
tổ chức nói chung và của các tổ chức kinh tế nói riêng. Nhà nƣớc thay mặt toàn dân
quy định việc phân định các quyền năng và cơ cấu các chủ thể thực hiện các quyền
năng này nhằm khai thác, sử dụng có hiệu quả đất đai. Và quy định việc phân chia lợi
ích thu đƣợc từ đất đai đáp ứng yêu cầu của toàn dân và của toàn xã hội. Tuy nhiên
quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và quản lý thống nhất của Nhà

7


nƣớc.Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nƣớc có đƣợc một tập hợp các quyền cơ bản:
Quyền sở hữu; quyền định đoạt và quyền quản lý.Thực tế Nhà nƣớc không trực tiếp sử
dụng đất mà giao một phần đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá
trình sử dụng đất. Thông qua các quy phạm pháp luật về đất đai, quy định cụ thể về
quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định trong các văn bản nhƣ Luật,
Nghị định,...sẽ là cơ sở pháp lý để ngƣời sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp
pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm.
Ngƣời dân - ngƣời sử dụng đất, có các quyền năng, nhƣ: QSDĐ, quyền hƣởng
thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; quyền đƣợc bảo vệ khi ngƣời khác xâm
phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những
hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật
về đất đai; quyền đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, quyền đƣợc giao dịch trên thị
trƣờng đất đai, quyền thế chấp, thừa kế, cho, tặng QSDĐ. Đây là các quyền hoàn toàn
chính đáng trong khái niệm “sở hữu toàn dân”. Bởi ngƣời dân là chủ thể chính chứ

không phải Nhà nƣớc.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc thì các tổ chức kinh tế cũng
ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lƣợng và chất lƣợng.
Do đó nhu cầu sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tăng lên là điều không thể tránh
khỏi. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nƣớc
không chỉ dừng lại ở việc Nhà nƣớc giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất (lần đầu tiên
trong Luật đất đai 1993 quy định về vấn đề cho thuê đất). Bên cạnh đó, nhƣ chúng ta
biết, đất đai có giới hạn về mặt diện tích, trong khi đó dân số lại tăng lên một cách rất
nhanh chóng, điều này đã làm cho áp lực trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên:
đất đai đƣợc sử dụng để mở rộng sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng xây dựng trụ sở cơ
quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất cho các nhu cầu thiết yếu
của con ngƣời…Xuất phát từ đó, việc giao đất, cho thuê đất đƣợc quy định cụ thể là
việc làm hết sức cần thiết không chỉ trong giai đoạn hiện nay mà còn cả trong tƣơng lai
xa hơn.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, tuy nhiên khi kết tinh lao động của con ngƣời
vào trong đó thì đất đai lại trở nên quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
của mỗi quốc gia. Các quan hệ về đất đai đã chuyển dần từ quan hệ khai thác, chinh
phục tự nhiên sang quan hệ kinh tế - xã hội về quyền sở hữu và sử dụng một loại tƣ
liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Các quan hệ về đất đai là một trong những vấn đề
đƣợc quan tâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất
nƣớc, ảnh hƣởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và lợi ích mỗi cá

8


nhân. Ở nƣớc ta, cùng với việc thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, xây
dựng và phát triển nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng XHCN thì vai trò của đất đai
và các quan hệ đất đai ngày càng đƣợc nhìn nhận một cách phù hợp hơn. Do đó tăng
cƣờng vai trò quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong thời kỳ mới là rất quan trọng và có ý
nghĩa hết sức to lớn.

Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nƣớc về
đất đai. Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu đất đai nhƣng lại không trực tiếp sản xuất mà
giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất
các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê,
kiểm kê,…đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện
các chủ trƣơng, chính sách,… cũng nhƣ các công tác khác có liên quan tới đất đai.
Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân có tƣ liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất. Thông qua việc quản lý của Nhà
nƣớc sẽ giúp cho các đối tƣợng đƣợc giao đất, thuê đất yên tâm đầu tƣ sản xuất và sử
dụng đất đai đƣợc hiệu quả hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp GCN QSD đất. Về
phía Nhà nƣớc, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp GCN QSD đất giúp cho các cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý đƣợc quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao. Đối
với ngƣời sử dụng đất thì họ sẽ đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi có những xâm phạm đến
quyền và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ đƣợc Nhà
nƣớc tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và
bồi dƣỡng đất đai. Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tƣợng không
đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nƣớc có quyền thu hồi đất
đang sử dụng đó.
Khi Nhà nƣớc có quyết định giao đất, cho thuê đất, ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp
GCN QSD đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo đảm,
đi đôi với quyền lợi thì ngƣời sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ
của mình đối với Nhà nƣớc. Ngƣời sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ
đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng nhƣ việc duy trì bộ máy quản lý Nhà
nƣớc về đất đai.
Đề cập đến mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng
đất thì không thể không nói tới quyền sử dụng đất và thị trƣờng quyền sử dụng đất (thị
trƣờng sơ cấp và thị trƣờng thứ cấp). Với phạm vi nghiên cứu của đề tài, chỉ xem xét
thị trƣờng sơ cấp. Thị trƣờng quyền sử dụng đất sơ cấp là thị trƣờng trong đó Nhà
nƣớc là ngƣời đại diện sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu

9


cầu của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội sử dụng. Trong thị trƣờng
này, Nhà nƣớc thực hiện vai trò của ngƣời cung duy nhất về đất cho nhu cầu sử dụng
đất của toàn xã hội.
Từ quyền sử dụng đất đến thị trƣờng quyền sử dụng đất (sơ cấp) là một bƣớc
phát triển về chất của quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang
nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng XHCN trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam.
Bƣớc phát triển này đƣợc khởi đầu từ tiến triển của Nhà nƣớc trong việc giao đất
không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, rồi cho thuê đất. Những giao dịch về đất đai
giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang
hình thức giá trị tuy còn sơ khai. Nếu nhƣ việc giao đất không thu tiền sử dụng đất do
Nhà nƣớc thực hiện còn mang nặng tính phân phối hiện vật, duy trì công bằng xã hội,
bảo đảm ổn định chính trị thì việc Nhà nƣớc cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân
thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử dụng đã làm cho các giao dịch về đất giữa
Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất dần dần mang tính chất thị trƣờng. Thị trƣờng này có
đặc điểm là bên cung chỉ có một ngƣời, đó là Nhà nƣớc, còn bên cầu lại là hàng triệu
ngƣời, đó là những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cần có đất để ở, sản xuất kinh doanh,
xây dựng công trình công cộng,…Một đặc điểm khác cũng rất quan trọng là thị trƣờng
này đã tạo ra hàng triệu ngƣời (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có quyền sử dụng đất
mặc dù không phải là những ngƣời có quyền sở hữu đối với diện tích đất đƣợc sử
dụng. Chính vì vậy, đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất thì Nhà nƣớc cũng cần
phải quản lý sử dụng đất. Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với quản lý sử
dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy
nhau cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê đất mà đƣợc thực hiện tốt thì tạo
đƣợc những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất. Ngƣợc lại, quản lý sử dụng đất
đƣợc thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách,
chủ trƣơng hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê

đất của Nhà nƣớc nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đánh của các ngành, các
vùng kinh tế.
1.1.3. Một số nội dung cơ bản của giao đất, cho thuê đất
Nhà nƣớc cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng
cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 đã sửa lại định nghĩa này nhƣ
sau: “Nhà nƣớc cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là nhà nƣớc cho thuê đất) là
việc Nhà nƣớc quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng
đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Thông qua việc cho thuê đất

10


Nhà nƣớc thu tiền thuê đất của các tổ chức. Tiền thuê đất là một trong 7 nguồn thu
Ngân sách Nhà nƣớc từ đất đai.
Tổ chức kinh tế là các doanh nghiệp Nhà nƣớc, Hợp tác xã, Công ty trách
nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty liên doanh và các tổ chức kinh tế khác có đủ
các điều kiện quy định của pháp luật.
Căn cứ để Nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong
dự án đầu tƣ và đơn xin thuê đất. Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, phê duyệt trƣớc ngày Luật Đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành thì phải rà soát, điều tra bổ sung để điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cho phù hợp với quy định của Luật này khi lập kế hoạch sử dụng đất 05
năm (2016 - 2020). Khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp huyện chƣa đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt
thì việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và danh mục dự án phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội của cấp huyện do UBND huyện tổng hợp trình UBND cấp
tỉnh quyết định.Việc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải hoàn
thành chậm nhất 01 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Hình thức cho thuê đất (điều 56 Luật Đất đai 2013):
- Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê trong các trƣờng hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn
mức đƣợc giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thƣơng mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tƣ nƣớc ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất

11


xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tƣ
nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
- Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang
nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp
với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

- Về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân để sử dụng vào mục đích thƣơng mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tƣ; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài để thực hiện các dự án đầu tƣ tại Việt Nam
đƣợc xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tƣ hoặc đơn xin giao đất, thuê đất
nhƣng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tƣ lớn nhƣng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tƣ vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70
năm.
+ Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc
để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tƣ đƣợc xác định theo thời hạn của
dự án; ngƣời mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng đất ổn định lâu
dài.
+ Khi hết thời hạn, ngƣời sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì đƣợc
Nhà nƣớc xem xét gia hạn sử dụng đất nhƣng không quá thời hạn quy định tại khoản
này.
- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nƣớc ngoài có
chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nƣớc ngoài có chức
năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì đƣợc Nhà nƣớc xem xét gia hạn hoặc
cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.

12


So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cƣờng
hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trƣờng, tiến tới xóa bỏ bao cấp
trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trƣờng hợp đƣợc
Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển

cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất
khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Ngoài ra, các quy định này còn
nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ
của ngƣời sử dụng đất giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài cho phù
hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tƣ, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả,
cụ thể:
- Về giao đất không thu tiền sử dụng đất
Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự
nghiệp trong Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013 (Điều
147) cơ bản không thay đổi nhƣng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về đối tƣợng
đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất
xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khác biệt nhau
chứ không gộp chung vào một nhóm nhƣ Luật Đất đai năm 2003.Cụ thể, các tổ chức
sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không đƣợc thực hiện giao đất không thu
tiền sử dụng đất nhƣ Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu
với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trƣờng
học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất.
Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tƣợng đƣợc giao đất không
thu tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm:
+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác xã nông nghiệp sử
dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ
sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối.Hai chủ thể này đƣợc gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự
nghiệp công lập chƣa tự chủ về mặt tài chính thì đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu
tiền sử dụng đất, các trƣờng hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nƣớc
+ Đơn vị vũ trang nhân dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc
phòng, an ninh. Chủ thể này đƣợc dịch chuyển sang nhóm đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc
cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

13


- Về giao đất có thu tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc
ngoài cũng thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều
55 Luật Đất đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối
với chủ thể có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ
nƣớc ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tƣ và tạo cơ hội cho các
doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tƣở nƣớc ngoài.
Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung quy định tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc
giao đất thực hiện dự án đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trƣờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng
đất (Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013).
Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu nhƣ
trong Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tƣợng thuộc nhóm
đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải
quyết thực tiễn là có những dự án đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển
nhƣợng xuất hiện trong thời gian gần đây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai
với Nhà nƣớc nhƣ thế nào? Nói khác đi, đầu tƣ hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ
đƣợc ƣu ái không thu tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc đều phải công bằng với các tổ chức
kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tƣ xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa
trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang,
nghĩa địa thông thƣờng và dự án đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vƣớng mắc trên.
Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong nƣớc trƣớc đây đƣợc lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất

hoặc thuê đất thì nay không còn đƣợc lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà
chỉ áp dụng hình thức thuê đất.
- Về thuê đất
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
trong nƣớc cũng đƣợc quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013).
Trƣớc đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong
nƣớc chỉ đƣợc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không đƣợc lựa chọn hình thức thuê

14


đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số
doanh nghiệp trong nƣớc có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định
trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vƣợt quá 20% nhƣng nó vẫn đem lại
những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không đƣợc lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở
ra cho doanh nghiệp trong nƣớc nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô
hình doanh nghiệp.
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp
công lập tự chủ tài chính, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tƣ nƣớc ngoài đều thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất để xây dựng công
trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013).
Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất:
Tổ chức, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài
xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ƣơng nơi có đất.
- Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối
với trƣờng hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ƣơng
+ Ngƣời, tổ chức xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tƣ.
Trƣờng hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải
nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tƣ nhƣng phải nộp bản sao quyết định đầu
tƣ xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gồm
các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị
trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.Trƣờng hợp dự án sử dụng đất cho
hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo
quy định của pháp luật;
+ Ngƣời xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận
đầu tƣ; trƣờng hợp không phải lập dự án đầu tƣ xây dựng công trình. Trƣờng hợp xin
giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình
tôn giáo.

15


+ Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây
gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng lập
đƣợc quy định trong Luật đất đai 2013. Trƣờng hợp dự án có vốn đầu tƣ trực tiếp của
nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tại đảo và xã, phƣờng, thị trấn biên giới, ven biển mà không
thuộc trƣờng hợp đƣợc Quốc hội quyết định đầu tƣ hoặc Thủ tƣớng Chính phủ chấp
thuận chủ trƣơng đầu tƣ thì phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ
Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 13 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP;
- Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối
với trƣờng hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cũng đƣợc quy định cụ thể tại Thông tƣ 30/2014/TTBTNMT.

1.2. Căn cứ pháp lý chủ yếu về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế
1.2.1. Cấp Trung ương
Căn cứ chủ yếu để kiểm tra, đối chiếu khi lập hồ sơ cho thuê đất là Luật Đất đai
2013, nhƣng bên cạnh đó không thể không đối chiếu với Luật Bảo vệ môi trƣờng
nhằm kiểm soát việc ô nhiễm môi trƣờng khi một công trình, một nhà máy đi vào hoạt
động sẽ ảnh hƣởng nhƣ thế nào tới môi trƣờng và cơ quan nào chịu trách nhiệm trƣớc
việc đó; dự án đầu tƣ cần phải đƣợc phê duyệt theo quy định của Luật Đầu tƣ, Luật
Xây dựng là một căn cứ không thể thiếu trong hồ sơ xin thuê đất. Đối với trƣờng hợp
lập hồ sơ xin thuê đất để khai thác khoáng sản thì phải có Giấy phép khai thác khoáng
sản và đƣợc kiểm tra theo Luật Khoáng sản. Ngoài ra cần lƣu ý khi trong khu vực
nghiên cứu có đƣờng điện chạy ngang qua khu đất cần xử lý, giải quyết đảm bảo yêu
cầu của Luật Điện lực.
Khi xây dựng các quy trình để giải quyết thủ tục hành chính cho các tổ chức
kinh tế thuê đất cần phải căn cứ theo các bộ luật Luật và các văn bản hƣớng dẫn dƣới
Luật của các Bộ chủ quản nhƣ Nghị định, thông tƣ và có sự kết nối giữa các văn bản
nhằm tránh sự chống lấn, trái ngƣợc giữa các văn bản khác nhau. các văn bản dƣới
Luật nhƣ: Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thƣờng hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ;
Nghị định số 46/2014/NĐ –CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về thu tiền thuê

16


đất, thuê mặt nƣớc; Thông tƣ số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ giao đất,cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, thu hồi đất; Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11 tháng 5 năm 2012
của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất trồng lúa nhằm bảo toàn quỹ đất lúa, tránh tình

trạng chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tràn lan ảnh hƣởng
tới vấn đề an ninh lƣơng thực quốc gia; Nghị quyết 32-NQ/TW ngày 05 tháng 8 năm
2003 của Bộ Chính trị, Quyết định số 1448/QĐ-TTg ngày 16 tháng 09 năm 2009 của
Thủ tƣớng Chính phủ, Quyết định số 271/2006/QĐ-TTg ngày 27 tháng 11 năm 2006
của Thủ tƣớng Chính phủ, Quyết định số 145/QĐ-TTg ngày 13 tháng 08 năm 2004
của Thủ tƣớng Chính phủ, Quyết định số1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 07 năm 2011
của Thủ tƣớng Chính phủ về việc Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà
Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050.
1.2.2. Cấp địa phương (UBND thành phố Hà Nội)
Sau khi có các quy định của Trung ƣơng, các địa phƣơng sẽ xây dựng các trình
tự, thủ tục khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời gian qua công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội đã có những bƣớc tiến vƣợt bậc. UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo Sở Tài
nguyên và Môi trƣờng phối hợp cùng các Sở, Ngành và UBND các quận huyện để rà
soát, soạn thảo và ban hành các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
Thành phố. Thành phố đã Ban hành các Quyết định sau:
Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/06/2014 của UBND thành phố Hà
Nội về ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân thành
phố do luật đất đai 2013 và các nghị định của chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ trên địa bàn
TP.Hà Nội.
Quyết định số 695/QĐ-UBND ngày 01 tháng 02 năm 2013 của UBND TP. Hà
Nội về việc Phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử
dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015).
Căn cứ các Văn bản chỉ đạo của Trung ƣơng về việc hƣớng dẫn các địa phƣơng
thực hiện rà soát, tổng hợp báo cáo các dự án, công trình cấp bách cần triển khai trong
thời gian quy hoạch, ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng đã chủ trì cùng các Sở, ngành, UBND quận, huyện, thị xã rà soát các dự án,
công trình cấp bách cần triển khai, tổng hợp báo cáo UBND Thành phố, trình HĐND

17