Nâng cao năng lực QLNNđối với thị trường nhà ở, đất đai đô thị ứng dụng tại hà nội

1

L I CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên c u
c a riêng tôi. Các tài li u trích d n, các s" li u
nêu trong lu#n án b%o ñ%m tính trung th&c và
có ngu)n trích d n rõ ràng

Ngư-i cam ñoan

Nguy n Văn Hoàng


2

M CL C
L I CAM ðOAN.....................................................................................................

1

M C L C ...............................................................................................................

2

DANH M C CH

VI T T T .............................................................................

5

DANH M C CÁC B NG .....................................................................................

6

DANH M C CÁC HÌNH V! VÀ PH L C......................................................

7

PH$N M% ð$U .....................................................................................................

8

Chương I: CƠ S% LÝ LU.N V/ NÂNG CAO NĂNG L2C QU N LÝ NHÀ 14
NƯ5C ð6I V5I TH7 TRƯ NG NHÀ %, ð:T % ðÔ TH7 .................................
1.1. NH0NG V3N ð5 CƠ B8N V5 TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > ðÔ
TH9

1.1.1. Khái ni m v th trư ng nhà , ñ t

1.1.3. ð"c ñi#m th trư ng nhà , ñ t

14

ñô th

1.1.2. Các y u t c u thành th trư ng nhà , ñ t

14

ñô th

ñô th

24

1.2.NÂNG CAO NĂNG LFC QU8N LÝ NHÀ NƯJC ðKI VJI TH9
TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > ðÔ TH9 ...............................................................

1.2.1. Qu%n lý nhà nư(c ñ i v(i th trư ng nhà , ñ t

15

ñô th

1.2.2. Năng l+c qu%n lý nhà nư(c ñ i v(i th trư ng nhà , ñ t
ñô th

27
27
36

1.2.3. Nâng cao năng l+c qu%n lý nhà nư(c ñ i v(i th trư ng 44
nhà , ñ t ñô th
1.2.4. N1i dung nâng cao năng l+c QLNN ñ i v(i th trư ng nhà
, ñ t ñô th

50

1.3. KINH NGHIOM MQT SK NƯJC TRONG NÂNG CAO NĂNG LFC
QU8N LÝ NHÀ NƯJC ðKI VJI TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > ðÔ TH9

64

1.3.1. Kinh nghi m Trung qu c trong xây d+ng cơ ch chính sách phát
tri#n nhà

64

1.3.2. Kinh nghi m Australia và Neuzealand v xây d+ng b1 máy qu%n 66
lý nhà nư(c v nhà ñ t ñô th và chính sách ñ>u tư
1.3.3. Kinh nghi m Hàn qu c v xây d+ng Chính ph@ ñi n tA

68


3

1.3.4. M1t s bài hCc rút ra cho Vi t Nam v nâng cao năng l+c qu%n
lý nhà nư(c ñ i v(i th trư ng nhà , ñ t ñô th

68

Chương II: ðÁNH GIÁ NĂNG L2C QU N LÝ NHÀ NƯ5C ð6I V5I TH7
TRƯ NG NHÀ %, ð:T % HÀ NEI ....................................................................

72

2.1. THFC TRSNG TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > HÀ NQI ...................

72

72

2.1.1. Cung v nhà

74

2.1.2. C>u v nhà
2.1.3. ð"c ñi#m th trư ng nhà , ñ t

Hà N1i

78

2.2. NĂNG LFC QU8N LÝ NHÀ NƯJC ðKI VJI TH9 TRƯ<NG NHÀ >, 87
ð3T > HÀ NQI .................................................................................................

2.2.1. B1 máy qu%n lý nhà nư(c v nhà ñ t

87

2.2.2. NguGn nhân l+c làm vi c trong b1 máy qu%n lý nhà nư(c v nhà
ñ t

95

2.2.3. Th# ch qu%n lý nhà nư(c v nhà ñ t và th trư ng nhà ñ t

99

2.2.4. H th ng thông tin và truy n thông

115

Chương III: GI I PHÁP NÂNG CAO NĂNG L2C QU N LÝ NHÀ NƯ5C 119
ð6I V5I TH7 TRƯ NG NHÀ %, ð:T % HÀ NEI GIAI ðOFN 2008 G 2015
3.1. PHƯƠNG HƯJNG NÂNG CAO NĂNG LFC QU8N LÝ NHÀ NƯJC 119
ðKI VJI TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > ðÔ TH9 HÀ NQI

3.1.1. ðHi m(i nhIn thJc v phát tri#n và qu%n lý th trư ng nhà , ñ t
ñô th ñ# tKo ñ1ng l+c thúc ñLy n n kinh t N xã h1i phát tri#n

120

3.1.2. TIp trung xây d+ng và hoàn thi n h th ng pháp luIt, cơ ch
chính sách

122

3.1.3. Tăng cư ng kh% năng cung c p hàng hoá cho th trư ng, b%o
ñ%m ch@ ñ1ng bình Hn th trư ng theo quy luIt cung N c>u

124

3.1.4. TKo môi trư ng thuIn lQi cho th trư ng hoKt ñ1ng theo hư(ng 125
cKnh tranh lành mKnh, tháo gR khó khăn cho ch@ ñ>u tư, ñơn gi%n hóa
các th@ tTc ñ>u tư, giao d ch
3.1.5. Phát tri#n d ch vT môi gi(i góp ph>n Hn ñ nh th trư ng

126

3.2. GI8I PHÁP NÂNG CAO NĂNG LFC QU8N LÝ NHÀ NƯJC ðKI 127
VJI TH9 TRƯ<NG NHÀ >, ð3T > THÀNH PHK HÀ NQI.......................

Gi%i pháp phát tri#n b1 máy qu%n lý nhà nư(c v nhà ñ t

128


4
ñô th
3.2.2. Gi%i pháp phát tri#n nguGn nhân l+c

131

3.2.3. Gi%i pháp phát tri#n th# ch , ban hành các chính
sách qu%n lý nhà nư(c.

135

3.2.4. Gi%i pháp phát tri#n h th ng thông tin và truy n thông

152

K T LU.N ……………………………………………………………………….
DANH M C CÁC CÔNG TRÌNH CKA TÁC GI
TÀI LILU THAM KH O
PH L C

158
163

164
169


5
CÁC CH

VI T T T

BðS

BVt ñWng s%n

CNTTXTT

Công ngh thông tin và truyYn thông

UNDP
VNð

United Nations Development Programe
(Chương trình phát tri_n c a Liên H`p Qu"c)
ð)ng Vi t Nam

USD

ð)ng ñô la

GCN

GiVy ch ng nh#n

HTTTXTT

H th"ng thông tin và truyYn thông

NHNN

Ngân hàng nhà nưbc

QLNN

Qu%n lý nhà nưbc

UBND

dy ban Nhân dân

WB

KTXH

World Bank
(Ngân hàng thg gibi)
Asian Development Bank
(Ngân hàng phát tri_n Châu Á)
Kinh tg X xã hWi

TW

Trung ương

WTO

World Trade Organization
(Tk ch c thương mli thg gibi)
Gross Domestic Product
(Tkng s%n phmm qu"c nWi)
Xã hWi ch nghĩa

ADB

GDP
XHCN


6

DANH M C CÁC B NG
Trang
B%ng 1.1:

Tiêu chí ñánh giá năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z,
ñVt z ñô thy

43

B%ng 2.1:

S" lư`ng m2 nhà z s%n xuVt ra trong mWt s" năm

73

B%ng 2.2:

Th"ng kê dân s" Hà NWi qua các năm

74

B%ng 2.3:

Th"ng kê s" lư`ng ñăng ký giao dych mua bán nhà z qua
các năm

76

B%ng 2.4:

D& ñoán t{ l cung – c}u trên thy trư-ng nhà z Hà NWi năm
2008

78

B%ng 2.5:

M#t ñW dân s" phân bk qua các năm (ngư-i/km2)

80

B%ng 2.6:

Tình hình phát tri_n nhà z năm 2000X2006

81

B%ng 2.7:

ðánh giá kgt qu% th&c hi n công tác c a Sz Tài nguyên môi
trư-ng và Nhà ñVt Hà nWi

92

B%ng 2.8:

Cơ cVu ngành nghY ñư`c ñào tlo c a cán bW ñya chính
Cơ cVu trình ñW cán bW trong ngành nhà ñVt Hà NWi

96
96

B%ng 2.10:

Th"ng kê kgt qu% rà soát các văn b%n do U{ ban Nhân dân
Thành ph" ban hành th&c hi n Lu#t ñVt ñai t• 1988 ñgn hgt
1998

101

B%ng 2.11:

Phân tích nWi dung các văn b%n th&c hi n lu#t ñVt ñai do
UBND Thành ph" ban hành t• 1988 ñgn 1998

102

B%ng 3.1:

Kgt qu% ñVu giá quyYn s€ d•ng ñVt thành ph" Hà NWi giai
ñoln 2004X2007

125

B%ng 2.9:


7
DANH M C CÁC HÌNH V!

Trang

Hình 1.1.

Mô t% ygu t" cVu thành thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy

15

Hình 1.2:

Các l&c lư`ng tham gia thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy

16

Hình 1.3:

Bi_u di‚n ñƒc ñi_m cung không ph%n ng nhanh vbi s& thay
ñki c a c}u

26

Hình 2.1:

ð) thy mô t% "s"t" giá trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy Hà
NWi

85

Hình 2.2 :

Sơ ñ) tk ch c c a Sz Tài nguyên Môi trư-ng và Nhà ñVt Hà
NWi

88

Hình 2.3:

Sơ ñ) cơ cVu bW máy QLNN vY nhà ñVt Thành ph" Hà NWi

91

DANH M C CÁC PH L C

Trang

Ph• l•c 1:

B%n ñ) quy holch Thành ph" Hà NWi ñgn năm 2010

169

Ph• l•c 2:

Phương pháp xác ñynh lư`ng c}u trên thy trư-ng nhà z ñô thy:
Kinh nghi m qu"c tg và kh% năng áp d•ng cho Vi t nam

170

Ph• l•c 3:

Kgt qu% ñiYu tra xã hWi h…c

177

Ph• l•c 4:

MWt s" ch† tiêu phát tri_n kinh tg xã hWi c a c% nưbc và mWt
s" Thành ph" năm 2006

183

Ph• l•c 5:

Danh m•c văn b%n hưbng d n do UBND Thành ph" Hà NWi
ban hành còn hi u l&c liên quan ñgn qu%n lý Tài nguyên Môi
trư-ng và Nhà ñVt giai ñoln 1997X2004

185

Ph• l•c 6:

S" li u vY dân s" chuy_n ñgn trên ñya bàn Thành ph" Hà NWi

189

Ph• l•c 7:

Phương pháp d& báo tăng trưzng dân s"

190


8

PH$N M% ð$U
1.Tính c p thi t c a ñ tài
Trong nhˆng năm qua, vai trò qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng bVt ñWng
s%n nói chung và thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy nói riêng ngày càng ñư`c c ng c" và
nâng cao. Nhà nưbc ñã ban hành nhiYu h th"ng các văn b%n pháp lu#t nh‰m ñiYu
ch†nh holt ñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy theo hưbng tích c&c. H th"ng
hành lang pháp lý này ñã ph}n nào tlo môi trư-ng thu#n l`i thúc ñmy s& phát tri_n
kn ñynh c a thy trư-ng nhà z, ñVt z tli các ñô thy.

Bên clnh nhˆng mƒt tích c&c, holt ñWng qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng
nhà z, ñVt z ñô thy cũng còn bWc lW nhˆng mƒt hln chg. H th"ng văn b%n pháp lu#t
do Nhà nưbc ban hành liên quan ñgn thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy tuy nhiYu, nhưng
ñôi khi còn ch)ng chéo, hi u l&c thi hành chưa cao. NhiYu ñô thy trong c% nưbc còn
thigu v•ng cơ quan chuyên trách có ch c năng qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng
nhà z, ñVt z ñô thy. Công tác qu%n lý nhà z, ñVt z tli mWt s" ñô thy không t#p trung
mWt ñ}u m"i. Cơ quan qu%n lý nhà nưbc vY nhà z ñô thy tách riêng vbi cơ quan qu%n
lý nhà nưbc vY ñVt z ñô thy. Tình trlng này d n ñgn hi u qu% qu%n lý nhà nưbc ñ"i
vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy thVp, chưa tlo ñư`c nhˆng chuy_n bign mlnh theo
hưbng tích c&c trên thy trư-ng.
Nhˆng hln chg qu%n lý nhà nưbc ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy do
nhˆng nguyên nhân cơ b%n sau :
ThJ nh t, các cVp chính quyYn chưa nh#n th c ñ}y ñ vY vai trò, vy trí c a thy
trư-ng nhà z, ñVt z so vbi yêu c}u phát tri_n KTXH tli các ñô thy. Tài s%n nhà ñVt
chưa ñư`c khai thác s€ d•ng có hi u qu%. Các chính sách thug vY nhà ñVt chưa h`p
lý, các ngu)n thu thug t• các holt ñWng dych v• trên thy trư-ng chưa ñư`c khai thác
tri t ñ_.
ThJ hai, vai trò QLNN ñ"i vbi thy trư-ng chưa th&c s& th_ hi n rõ, công tác
ki_m tra, giám sát thy trư-ng chưa ñư`c quan tâm ñúng m c. Nhà nưbc chưa tlo l#p
môi trư-ng kinh doanh lành mlnh trên thy trư-ng. Các holt ñWng giao dych mua bán


9
chuy_n như`ng, giao dych b%o ñ%m, thg chVp, gi%i chVp by buông lŽng qu%n lý, gây
%nh hưzng tbi các holt ñWng ñ}u tư trên thy trư-ng.
ThJ ba, h th"ng các văn b%n pháp lu#t và bW máy tk ch c QLNN vY nhà ñVt
chưa hoàn thi n. Tình trlng này gây %nh hưzng không nhŽ ñgn holt ñWng QLNN
ñ"i vbi thy trư-ng. Trong th-i gian mư-i năm trz lli ñây, thy trư-ng liên t•c x%y ra
tình trlng ñ}u cơ, kích c}u %o, s"t giá nhà ñVt gây tác ñWng xVu tbi s& phát tri_n
KTXH và ñ-i s"ng c a nhân dân z các ñô thy.

Như v#y, nâng cao hi u qu% qu%n lý nhà nưbc vbi m•c tiêu bình kn thy
trư-ng, tlo ñiYu ki n cho thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy holt ñWng lành mlnh có vai
trò quan tr…ng, góp ph}n thúc ñmy phát tri_n vY KTXH z ñô thy. Nghiên c u ñY tài
“Nâng cao năng l+c QLNN ñ i v(i th trư ng nhà , ñ t

ñô th (Jng dTng tKi Hà

n1i)” tli th-i ñi_m hi n nay có ý nghĩa thigt th&c. Kgt qu% nghiên c u s• góp ph}n
giúp cho các nhà qu%n lý có ñiYu ki n h th"ng hoá cơ sz lý lu#n vY năng l&c
QLNN ñ"i vbi loli thy trư-ng này. Nhˆng ñY xuVt, kign nghy trong lu#n án s• h• tr`
các nhà holch ñynh chính sách, các cVp chính quyYn qu%n lý ñô thy tham kh%o khi
ñưa ra nhˆng quygt ñynh quan tr…ng vY các chính sách QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà
z, ñVt z tli các ñô thy trên c% nưbc.
2. T ng quan nghiên c u
Hi n nay, trên thg gibi có nhiYu nưbc nghiên c u ch ñY tác ñWng c a QLNN
ñ"i vbi thy trư-ng BðS. Các nghiên c u thư-ng ch† t#p trung nghiên c u vY h
th"ng pháp lu#t liên quan ñgn ñVt ñai và BðS. MWt s" nưbc trên thg gibi như Th•y
ði_n, Malayxia, Hàn qu"c, ðài Loan, Australia ñã ban hành các quy ñynh mWt cách
hgt s c chƒt ch•, c• th_, rõ ràng, chi tigt và ñ}y ñ các vVn ñY liên quan ñgn BðS
như holt ñWng mua/bán, thuê/mưbn, c}m c"/thg chVp, các giao dych chuy_n quyYn
s€ d•ng ñVt, nhˆng quy ñynh vY công tác thanh tra X thmm tra X thmm ñynh c a các cơ
quan QLNN, quyYn ñynh ñolt c a Nhà nưbc.
> Vi t Nam, trong mWt vài năm g}n ñây, lĩnh v&c nghiên c u vY chính sách,
pháp lu#t vY nhà ñVt, vai trò QLNN ñ"i vbi nhà ñVt nói chung và thy trư-ng BðS,


10
thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy nói riêng ñã ñư`c nhiYu cơ quan, tk ch c cá nhân th&c
hi n. MWt s" công trình nghiên c u tiêu bi_u có th_ k_ ñgn như:
N Nghiên cJu ñHi m(i chính sách ñ t ñai

Vi t Nam, B1 Tài nguyên Môi

trư ng th+c hi n;Ngân hàng Th gi(i tài trQ năm 1998N2000;
N Chương trình nghiên cJu ñHi m(i h th ng ñ a chính c@a B1 Tài nguyên
Môi trư ng th+c hi n theo thaa thuIn hQp tác Vi t NamN Thub ði#n năm 1998N
2003 ;
N ð tài nghiên cJu c p B1 B 99N38N12 “ Th+c trKng và gi%i pháp m r1ng
th trư ng nhà ñ t

Thành ph Hà n1i”;B1 Tài nguyên Môi trư ng th+c hi n năm

2000; PGS.TSKH Lê ðình Thdng ch@ nhi m ñ tài;
N ð tài nghiên cJu khoa hCc c p nhà nư(c “ Cơ s khoa hCc cho vi c hoKch
ñ nh các chính sách và sA dTng hQp le que ñât ñai”; B1 Tài nguyên Môi trư ng
th+c hi n năm 2002;
N ð tài nghiên cJu “ Cơ s khoa hCc và th+c tifn xây d+ng mô hình qu%n lý
nhà ñ t c p phư ng, xã, quIn, huy n tKi Thành ph Hà N1i”; S ð a chính – Nhà
ñ t th+c hi n năm 2002;
N ð tài nghiên cJu khoa hCc “ Nghiên cJu, ñánh giá th+c trKng QLNN v
ñ t ñai ñ i v(i th trư ng BðS nhà

và ñ t )”; B1 Tài nguyên Môi trư ng th+c

hi n năm 2004;
N ð tài nghiên cJu khoa hCc c p b1 mã s RD 05N04 “ Nghiên cJu gi%i
pháp khuy n khích phát tri#n nhà

cho thuê”; B1 Xây d+ng th+c hi n năm 2005;

N ð tài nghiên cJu khoa hCc c p nhà nư(c “ Nghiên cJu ñHi m(i h th ng
qu%n lý ñ t ñai ñ# hình thành và phát tri#n th trư ng BðS

Vi t Nam”; B1 Tài

nguyên và Môi trư ng th+c hi n năm 2005;
N ð tài nghiên cJu khoa hCc c p b1 mã s RD 03N03 “Nghiên cJu các y u
t c u thành th trư ng BðS nhà ñ t, ñ xu t cơ s khoa hCc c@a các chính sách
qu%n lý th trư ng BðS nhà ñ t”; B1 xây d+ng th+c hi n năm 2006;
3. M c tiêu nghiên c u c a lu n án
Lu#n án nh‰m gi%i quygt nhˆng vVn ñY cơ b%n sau :


11
X Nghiên c u h th"ng hóa cơ sz lý lu#n vY năng l&c QLNN ñ"i vbi thy
trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy.
X S€ d•ng mô hình hóa ñ_ ñánh giá, d& báo xu hưbng phát tri_n c a thy
trư-ng ñgn năm 2015.
X Phân tích, ñánh giá năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy z
Hà NWi trên các nWi dung vY bW máy tk ch c qu%n lý, ngu)n nhân l&c, th_ chg
QLNN vY nhà ñVt và thy trư-ng nhà ñVt ñô thy, HTTT X TT liên quan ñgn holt ñWng
c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy.
X Tìm nhˆng ñynh hưbng phát tri_n thy trư-ng và ñY xuVt nhˆng gi%i pháp
nâng cao năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy giúp cho thy trư-ng
holt ñWng kn ñynh và phát tri_n.
4. ð"i tư$ng và ph&m vi nghiên c u
G ðMi tưPng nghiên cSu :
ð"i tư`ng nghiên c u là nâng cao năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z,
ñVt z ñô thy.
G PhTm vi nghiên cSu:

+ V m"t không gian: Nghiên c u trong phlm vi thành ph" Hà NWi cũ .
+ V m"t th i gian: Th-i gian nghiên c u t• 2000X2008.
Phlm vi nghiên c u tli Thành ph" Hà NWi cũ vì lý do:
ThJ nh t, Thành ph" Hà nWi cũ cùng vbi Thành ph" H) Chí Minh là hai ñô
thy lbn nhVt trong c% nưbc. Thành ph" Hà nWi mang ñ}y ñ các ñƒc chưng c a mWt
ñô thy lbn ñang trên ñà phát tri_n. Nhˆng ñƒc ñi_m, ñƒc trưng c a công tác QLNN
vY nhà ñVt, ñƒc bi t là vai trò QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy ñư`c th_
hi n ñ}y ñ tli Thành ph" Hà NWi.
ThJ hai, Thành ph" Hà NWi là th ñô c a c% nưbc, các chính sách c a Thành
ph" Hà NWi trong công tác QLNN vY nhà ñVt, thy trư-ng nhà ñVt ñô thy luôn mang
tính tiên phong, là ñi_n hình cho chính quyYn tli các ñô thy khác h…c t#p kinh
nghi m.


12
ThJ ba, bW máy QLNN vY lĩnh v&c nhà ñVt z Thành ph" Hà NWi v•a mang
tính chumn m&c theo quy ñynh c a pháp lu#t, ñôi khi có hưbng ñWt phá ñ_ hoàn thi n
bW máy QLNN vY lĩnh v&c này.
5. Các phương pháp nghiên c u
S€ d•ng tkng h`p các phương pháp h th"ng hoá, sơ ñ) hoá, mô hình hoá,
th"ng kê, so sánh, phân tích, di‚n gi%i, ñiYu tra xã hWi h…c ñ_ nghiên c u trình bày
các nWi dung cơ b%n c a lu#n án.
6. ðóng góp c a lu n án
V lý luIn, nWi dung lu#n án s• góp ph}n h th"ng hoá và ñưa ra phương
pháp lu#n vY nâng cao năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy. Lu#n
án ñóng góp vào h th"ng cơ sz lý lu#n vY thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, QLNN ñ"i
vbi thy trư-ng này.
V th+c tifn, thông qua vi c phân tích, ñánh giá có h th"ng tình hình holt
ñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy Hà NWi, Lu#n án tìm hi_u, nghiên c u năng
l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy. Kgt qu% nghiên c u c a lu#n án là

tìm ra nhˆng nguyên nhân c a nhˆng hln chg, nhˆng khigm khuygt thy trư-ng và
nhˆng t)n tli trong QLNN ñ"i vbi loli thy trư-ng này. Trên cơ sz ñó, Lu#n án ñY
xuVt nhˆng gi%i pháp nâng cao năng l&c c a QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z
ñô thy. Nhˆng kign nghy và ñY xuVt trong lu#n án có ý nghĩa th&c ti‚n giúp các cVp
chính quyYn, các cơ quan hành chính tli các ñô thy trong vi c ra các quygt ñynh vY
chính sách và phương hưbng nâng cao năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt
z tli các ñô thy.
Tài li u lu#n án còn dùng ñ_ làm tài li u tham kh%o cho các cơ sz ñào tlo,
viên nghiên c u và các cơ quan QLNN trong vi c nghiên c u các cơ chg chính
sách, các ñynh hưbng phát tri_n KTXH tli các ñô thy.
7. B" c c c a lu n án
Chương I: Cơ s lý luIn v nâng cao năng l+c QLNN ñ i v(i th trư ng nhà
,ñ t

ñô th


13
Chương II: ðánh giá năng l+c QLNN ñ i v(i th trư ng nhà , ñ t

ñô th

tKi Hà N1i
Chương III: Gi%i pháp nâng cao năng l+c QLNN ñ i v(i th trư ng nhà ,
ñ t

Hà N1i giai ñoKn 2008N2015


14

CHƯƠNG I
Cơ sX lý lu[n v\ nâng cao năng l_c quan lý nhà nưbc ñMi vbi thd
trưfng nhà X, ñgt X ñô thd
1.1. Nh0ng v n ñ cơ b2n v th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3
Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy cũng như các loli thy trư-ng khác có t}m quan
tr…ng trong nYn kinh tg thy trư-ng, ñƒc bi t là ñ"i vbi các nYn kinh tg chuy_n ñki t•
kinh tg kg holch hoá t#p trung sang kinh tg thy trư-ng theo ñynh hưbng XHCN như
z Vi t Nam. Th&c tg nhˆng năm ñki mbi v•a qua cho thVy, holt ñWng bưbc ñ}u c a
thy trư-ng nhà ñVt ñô thy thu hút lư`ng v"n ñ}u tư không nhŽ vào s%n xuVt, kinh
doanh, góp ph}n gi%i quygt vi c làm và thu nh#p cho ngư-i lao ñWng, c%i thi n mWt
bưbc ñiYu ki n vY nhà z tli các ñô thy lbn, các khu công nghi p. Holt ñWng kn ñynh
c a thy trư-ng nhà ñVt ñô thy mang lli nhˆng l`i ích to lbn cho s& phát tri_n kinh tg,
xã hWi z ñô thy. Ph}n th nhVt c a lu#n án s• h th"ng hóa cơ sz lý lu#n khoa h…c vY
QLNN và năng l&c QLNN ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy.
1.1.1. Khái ni:m v th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3
Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là mWt bW ph#n c a thy trư-ng BðS. Các
chuyên gia kinh tg, các nhà nghiên c u vY thy trư-ng BðS trong nưbc cũng như
qu"c tg ñã ñưa ra mWt s" ñynh nghĩa sau ñây vY thy trư-ng BðS.
ðynh nghĩa 1: Thy trư-ng BðS là nơi hình thành các quygt ñynh vY vi c ta
tigp c#n ñư`c BðS và BðS ñó ñư`c s€ d•ng như thg nào và vì m•c ñích gì. [8,tr9]
ðynh nghĩa 2: Thy trư-ng BðS là ñ}u m"i th&c hi n và chuy_n dych giá try
c a hàng hoá BðS. [8,tr9]
ðynh nghĩa 3: Thy trư-ng BðS là “nơi” tign hành các giao dych vY BðS g)m
chuy_n như`ng, cho thuê, thg chVp và các dych v• h• tr` như môi gibi, tư vVn.
[8,tr9]
ðynh nghĩa 4: Thy trư-ng BðS là “nơi” di‚n ra các holt ñWng mua, bán,
chuy_n như`ng, cho thuê, thg chVp và các dych v• có liên quan như môi gibi, tư vVn
.v .v giˆa các ch th_ trên thy trư-ng mà z ñó vai trò QLNN ñ"i vbi thy trư-ng BðS

15
có tác ñWng quygt ñynh ñgn s& thúc ñmy phát tri_n hay kìm hãm holt ñWng kinh
doanh ñ"i vbi thy trư-ng BðS. [8,tr9]
Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là mWt bW ph#n c a thy trư-ng BðS. Trong
khuôn khk nghiên c u này, tác gi% s€ d•ng ñynh nghĩa vY thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô
thy như sau: “Th trư ng nhà , ñ t

ñô th là nơi mà ngư i mua và ngư i bán

thaa thuIn ñưQc v(i nhau v s lưQng, ch t lưQng và giá c% hàng hóa là quy n sA
dTng ñ t

và quy n s hnu nhà

tKi các ñô th " [42,tr13]

1.1.2. Các y u t" c u thành th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3
Dưbi góc ñW kinh tg, có th_ nhìn nh#n thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy ñư`c cVu
thành bzi tkng th_ các ygu t" sau ñây:
(1) Hàng hoá trên thy trư-ng là nhà z, ñVt z ñô thy.
(2) Các l&c lư`ng tham gia thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy: Ngư-i mua, ngư-i
bán (ngư-i có tài s%n nhà z, ñVt z ñô thy), ngư-i qu%n lý, ngư-i h• tr`, trung gian,
môi gibi.
(3) Quy lu#t v#n hành c a thy trư-ng: Quy lu#t cung c}u, quy lu#t giá try và
các quy lu#t kinh tg khác (bàn tay vô hình .v.v.).
(4) Cơ sz hl t}ng v#t chVt c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy: Nơi di‚n ra các
holt ñWng giao dych, các phương ti n h• tr` cho holt ñWng giao dych.

CÁC LFC

LƯ—NG
THAM
GIA

CÁC QUY
LU™T
KINH T›
HÀNG HÓA

CƠ S> HS
T˜NG V™T
CH3T TH9
TRƯ
Hình 1.1: Mô t% ygu t" cVu thành thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy [8,tr23]
1.1.2.1. Hàng hoá trên th3 trư5ng
Hàng hóa trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là nhà z, ñVt z ñô thy.


16
Nhà z ñô thy là nhà z thuWc khu v&c ñô thy, là s%n phmm c a quá trình xây
d&ng. Có th_ nói r‰ng nhà z là s%n phmm c a holt ñWng xây d&ng và không gian bên
trong có tk ch c ñư`c ngăn cách vbi môi trư-ng bên ngoài dùng ñ_ z.
ðVt z ñô thy ñư`c quy ñynh tli ðiYu 84 Lu#t ðVt ñai là ñVt ñ_ xây d&ng nhà z
thuWc khu dân cư ñô thy, phù h`p vbi quy holch xây d&ng ñô thy ñã ñư`c cơ quan
nhà nưbc có thmm quyYn xét duy t.
1.1.2.2.Các l>c lư$ng tham gia th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3
Các l&c lư`ng tham gia thy trư-ng là nhˆng ch th_ tr&c tigp tham gia các
holt ñWng giao dych trên thy trư-ng. Vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, nghiên c u
này ñY c#p ñgn b%y thành ph}n ch ygu holt ñWng trên thy trư-ng. B%y thành ph}n

này ñư`c tóm t•t hình 1.2.

Nhà th}u xây
d&ng

Ngư-i
kinh
doanh

Ngư-i tiêu
dùng

Các tk ch c tín d•ng
Chính ph
Chuyên gia
môi gibi
Chuyên
gia tư vVn

Hình 1.2. Các l&c lư`ng tham gia thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy
(1) Ngư i tiêu dùng: G)m có hai loli, ngư-i mua cho mình dùng và ngư-i
mua ñ_ ñ}u tư kinh doanh.
(2) Ngư i kinh doanh nhà , ñ t

ñô th : Là ngư-i thông qua quá trình kinh

doanh nhà z, ñVt z ñ_ tìm kigm l`i nhu#n. ðó có th_ là công ty “ cƒp da” ch† có mWt


17

ngư-i mà toàn bW văn phòng là cái cƒp da và ñi n tholi di ñWng, hay công ty hoƒc
tkng công ty kinh doanh. Ngư-i kinh doanh còn có th_ là các t#p ñoàn ña qu"c gia
chuyên kinh doanh nhà z, ñVt z có ngu)n v"n c&c kỳ lbn. Tuỳ theo ñƒc ñi_m, th&c
l&c và kinh nghi m c a mình mà m•i ngư-i kinh doanh nhà z, ñVt z ñô thy có nhˆng
cách kinh doanh rVt khác nhau. Có ngư-i s€ d•ng các tk ch c tư vVn ngay t• khâu
mua ñVt, l#p d& án, thigt kg cho ñgn giai ñoln tiêu th•, nhưng cũng có ngư-i t&
mình tk ch c l&c lư`ng làm tVt c% các khâu qu%n lý v#n hành.
(3) Nhà th>u xây d+ng: Ngư-i kinh doanh nhà z, ñVt z ñô thy c}n ñgn nhà
th}u xây d&ng ñ_ thi công xây d&ng công trình. Nhà th}u xây d&ng ñôi khi cũng mz
rWng kinh doanh sang lĩnh v&c nhà z, ñVt z ñô thy. Nhà th}u xây d&ng và ngư-i kinh
doanh có ñi_m khác nhau ñƒc bi t. ð"i vbi nhà th}u xây d&ng thì l`i nhu#n ch† liên
quan ñgn giá thành và th-i gian xây d&ng nên ñW r i ro tương ñ"i thVp. ð"i vbi
ngư-i kinh doanh nhà z, ñVt z ñô thy tuy có th_ ch- ñ`i l`i nhu#n cao hơn t• holt
ñWng ñ}u tư nhà ñVt nhưng ñW r i ro cũng lbn hơn nhiYu. Ngư-i kinh doanh ñòi hŽi
thêm nhiYu kign th c chuyên môn. ðWng cơ ñ_ nhà th}u kiêm kinh doanh nhà z, ñVt
z ñô thy là mu"n tìm công vi c xây d&ng cho ñWi ngũ công nhân viên ñông ñ%o c a
mình, cho nên nhiYu khi chVp nh#n l`i nhu#n ít trong ñiYu ki n r i ro nhiYu.
(4) Chuyên gia tư v n: Vì quá trình holt ñWng, giao dych và qu%n lý hàng hóa
trên thy trư-ng tương ñ"i ph c tlp nên ph}n lbn c% bên bán l n bên mua ñYu lúc này
hay lúc khác c}n ñgn dych v• c a các loli chuyên gia tư vVn. Các chuyên gia tư vVn
có th_ là: Kign trúc sư, k• sư, thigt kg, thi công, l•p ñƒt, kg toán, tài v•, chuyên viên
kinh tg vY giá c%, chuyên gia môi gibi, lu#t sư .v.v.
(5) Chuyên gia môi gi(i: Các chuyên gia môi gibi có th_ là mWt cá nhân hay
mWt tk ch c th&c hi n. Ch c năng môi gibi không ch† d•ng lli z m c ñW tư vVn mà
còn tign thêm trong vi c ñ%m nhi m tigp c#n vbi bên mua hoƒc bên bán, hoƒc c% hai
bên ñ_ th&c hi n các nWi dung giao dych, chumn by các căn c c}n thigt ñ_ ngư-i mua
và ngư-i bán ñi ñgn quygt ñynh cu"i cùng.
(6) Các tH chJc tín dTng: Kinh doanh nhà z, ñVt z ñô thy c}n ngu)n v"n lbn,
vì v#y holt ñWng trên thy trư-ng c}n ph%i huy ñWng v"n t• các ñynh chg tài chính

18
holt ñWng trên thy trư-ng v"n, ch ygu là các ngân hàng. TiYn v"n trong quá trình
ñ}u tư nhà ñVt g)m hai loli: V"n ng•n hln dùng ñ_ khai phát xây d&ng, g…i t•t là
“v"n khai phát” và v"n dài hln ñ_ giúp ngư-i tiêu dùng mua nhà tr% tiYn góp trên cơ
sz thg chVp nhà ñVt mà mình mua. Khi ngân hàng cho vay trong lĩnh v&c mua bán
nhà ñVt thì ngư-i vay thư-ng có nhà ñVt ñ_ thg chVp nên r i ro tương ñ"i thVp. Vì
v#y các ngân hàng thư-ng clnh tranh nhau kych li t ñ_ cho vay. Ngoài ra các ngân
hàng còn tr&c tigp ñ}u tư, kinh doanh trên thy trư-ng, th#m chí tk ch c riêng mWt bW
ph#n (công ty thuWc ngân hàng) ñ_ chuyên doanh. Ngoài ngân hàng, các tk ch c tài
chính khác như các Công ty b%o hi_m, Công ty tài chính, Qu• ñ}u tư .v.v. ñYu có
th_ tham gia ñ}u tư kinh doanh trên thy trư-ng nhà ñVt, ñ)ng th-i còn ñ%m nhi m
vi c thanh toán giˆa các bên. Khi c}n các ñơn vy có th_ cho vay ñ"i vbi bên này ñ_
thanh toán cho bên kia.
(7) Các cơ quan qu%n lý nhà nư(c: Trong quá trình v#n hành thy trư-ng, Nhà
nưbc có quyYn l&c ñynh ra các qui t•c ñ)ng th-i có ch c năng qu%n lý và giám sát.
Ngoài ra, Nhà nưbc còn có th_ cung cVp mWt s" dych v• nào ñó. Trong m…i khâu c a
quá trình kinh doanh, k_ t• khi b•t ñ}u tìm mua ñVt ñ_ xây d&ng nhà z thì ngư-i
kinh doanh ñYu ph%i giao thi p vbi các ngành c a chính ph như ñya chính, qui
holch ñô thy, qu%n lý xây d&ng .v.v.
Ngư-i kinh doanh khá nhly c%m vbi các hành vi c a Nhà nưbc. Ngành xây
d&ng và ngành kinh doanh nhà ñVt thư-ng ñư`c xem như công c• ñ_ ñiYu tigt nYn
kinh tg. Hai ngành này góp ph}n ñáng k_ vào ngu)n thu ngân sách c a TW và ñya
phương.
1.1.2.3. Các quy lu t kinh t tác ñ@ng ñ n th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô
th3
Cũng như các loli thy trư-ng khác trong nYn kinh tg thy trư-ng, s& v#n hành
c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy chyu tác ñWng c a mWt cơ chg nhVt ñynh. Cơ chg ñó
chính là s& tác ñWng c a các quy lu#t kinh tg khách quan như quy lu#t cung c}u, quy
lu#t giá try, quy lu#t clnh tranh .v .v .

a/ Cung v hàng hoá nhà 6, ñ t 6 ñô th3


19
Cung vY nhà z, ñVt z ñô thy trên thy trư-ng là kh"i lư`ng nhà z, ñVt z sžn
sàng ñưa ra trao ñki trên thy trư-ng tli mWt th-i ñi_m nào ñó vbi mWt m c giá gibi
hln nhVt ñynh.
Cung vY nhà z, ñVt z không ph%i toàn bW qu• nhà z, ñVt z có th_ có mà là
lư`ng nhà z, ñVt z có th_ và sžn sàng tham gia giao dych mua bán trên thy trư-ng.
Có th_ nhà ñ}u tư có nhiYu hàng hoá nhà z, ñVt z nhưng ngu h… không có nhu c}u
bán hoƒc có nhu c}u bán nhưng không ph%i bán vbi mƒt b‰ng giá hi n tli c a thy
trư-ng mà mu"n ch- mWt cơ hWi vbi mƒt b‰ng giá cao hơn thì hàng hoá ñó không
ñư`c tính vào lư`ng cung tli th-i ñi_m ñó. ð_ có ngu)n hàng hoá trên thy trư-ng
c}n có s& hWi t• c a các ñiYu ki n sau :
X Qu• hàng hoá nhà z, ñVt z hi n có ph%i ñlt ñư`c các tiêu chumn và yêu c}u
c a thy trư-ng hi n th-i, có nghĩa là nó có th_ ñáp ng ñư`c yêu c}u nào ñó và ñư`c
thy trư-ng chVp nh#n vY giá try s€ d•ng.
X Ngư-i ch sz hˆu qu• hàng hoá không có m•c ñích ñ_ s€ d•ng cho nhu
c}u tiêu dùng c a mình mà có nhu c}u bán, t c là sžn sàng chuy_n giao hàng hoá ñó
cho ngư-i khác.
X Giá c% ñ_ th&c hi n quyYn chuy_n giao tài s%n ph%i phù h`p vbi giá mƒt
b‰ng chung, t c là phù h`p vbi kh% năng thanh toán và chVp nh#n thy trư-ng.
X Ph%i có holt ñWng c a thy trư-ng ñ_ qu• hàng hoá ñó ñư`c tham gia vào
giao dych trên thy trư-ng.
b/ CBu v hàng hóa th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3
C}u vY nhà z, ñVt z ñô thy là kh"i lư`ng nhà z, ñVt z ñô thy mà ngư-i tiêu
dùng sžn sàng chVp nh#n và có kh% năng thanh toán ñ_ nh#n ñư`c kh"i lư`ng nhà z,
ñVt z ñó trên thy trư-ng.
Giˆa nhu c}u tiêu dùng và c}u vY nhà z, ñVt z ñô thy có mWt s& cách bi t khá
lbn vY quy mô, phlm vi và ñ"i tư`ng xuVt hi n. Nhu c}u thư-ng xuVt hi n vbi mWt

quy mô lbn trên phlm vi rWng vbi tVt c% các ñ"i tư`ng. Song c}u th&c tg trên thy
trư-ng lli không hoàn toàn trùng khbp do có nhˆng nhu c}u không có kh% năng
thanh toán, có nhˆng ñ"i tư`ng có nhu c}u nhưng không trz thành c}u trên thy


20
trư-ng, có nhˆng ñ"i tư`ng không có nhu c}u s€ d•ng nhưng lli có nhu c}u ñ}u cơ
kigm l`i, nên có c}u xuVt hi n trên thy trư-ng. Chính vì v#y, c}u là mWt phlm trù có
m"i quan h hgt s c chƒt ch• vbi nhu c}u, kh% năng thanh toán và ñiYu ki n holt
ñWng c a thy trư-ng. C}u vY nhà z, ñVt z ñô thy xuVt hi n trên cơ sz có s& hWi t• c a
các ñiYu ki n sau :
X XuVt hi n các nhu c}u tiêu dùng vY mWt dlng nhà z, ñVt z ñô thy nào ñó mà
nhu c}u ñó không th_ t& tho% mãn b‰ng các ngu)n l&c sžn có c a m•i công dân.
X Ph%i có ngu)n l&c tài chính ñ_ ñ%m b%o kh% năng thanh toán cho các nhu
c}u này. Ch† khi có các ngu)n l&c tài chính cho thanh toán thì nhu c}u mbi ñư`c
chuy_n thành c}u trên thy trư-ng.
X Ph%i có holt ñWng c a thy trư-ng ñ_ nhu c}u có kh% năng thanh toán mbi có
ñiYu ki n gƒp ñư`c cung và c}u th&c s& trz thành c}u xuVt hi n trên thy trư-ng.
Chính thy trư-ng là môi trư-ng ñ_ nhu c}u có kh% năng thanh toán ñư`c trz thành
c}u th&c tg và ñư`c tho% mãn.
Nhà z ñô thy ñư`c xây d&ng trên ñVt z ñô thy nên trong các ñô thy, nhà z, ñVt
z ñô thy luôn ng•n liYn vbi nhau. Vi c phân tích thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy trong
lu#n án này nh‰m m•c ñích ñánh giá, d& báo xu hưbng phát tri_n c a thy trư-ng nên
ñ_ ñơn gi%n hóa quá trình phân tích, Lu#n án s• s€ d•ng phương pháp ñynh lư`ng
c}u vY nhà z (ph• l•c 2) ñ_ phân tích thy trư-ng nhà z ñô thy. Trên cơ sz ñó, nghiên
c u mz rWng phân tích thy trư-ng cho c% nhà z, ñVt z ñô thy.
Trên th&c tg, các chuyên gia BðS th&c hi n các phân tích thy trư-ng nhà z ñô
thy tli các ñô thy z Vi t Nam ñYu d&a trên phương pháp ñynh tính. Nhˆng phân tích
c a h… ch ygu d&a trên nhˆng hi n tư`ng x%y ra ñ_ phân tích, chưa có nhˆng căn
c cơ sz trên các s" li u th"ng kê thông tin thy trư-ng c• th_. Nguyên nhân là do

vi c s€ d•ng phương pháp ñynh lư`ng ñ_ phân tích thy trư-ng nhà z ñô thy v n là
mWt vVn ñY khó, ph• thuWc vào rVt nhiYu ygu t". Do ñó, h}u hgt công tác d& báo nhu
c}u nhà z c a các ch ñ}u tư d& án phát tri_n nhà z ch† mang tính ưbc ñoán, áp ñƒt
ch quan, khó ñynh lư`ng.


21
Phương pháp ñynh lư`ng c}u nh‰m ph•c v• cho các holt ñWng phân tích thy
trư-ng nhà z ñô thy (ph• l•c 2) cũng có th_ ñư`c áp d•ng ñ_ phân tích xu hưbng
phát tri_n c a thy trư-ng trong tương lai.
c/ Quan h: cung – cBu và giá c2 tài s2n nhà 6, ñ t 6 ñô th3
Trong m"i quan h mang tính quy lu#t cung – c}u vbi m…i hàng hóa và dych v•
thì ñYu coi cung và c}u là hàm s" c a giá trong phân tích quan h cung –c}u. Cung,
c}u có th_ cân b‰ng z bVt c th-i ñi_m nào và z ñó có giá try cân b‰ng. Ngu các ygu
t" khác thay ñki, mWt s& tăng lên c a c}u hay gi%m xu"ng c a cung s• làm giá tăng
lên và ngư`c lli s& gi%m xu"ng c a c}u hoƒc tăng lên c a cung s• làm cho giá gi%m
xu"ng. Do ñó trong thy trư-ng clnh tranh thì giá c% ñiYu tigt lư`ng cung và c}u.
Tuy nhiên s& thay ñki c a giá nhiYu hay ít do thay ñki lư`ng cung và c}u còn
ph• thuWc vào ñW co giãn c a cung và c}u theo giá. Ngu cung co giãn nhiYu thì mWt
s& thay ñki trong lư`ng c}u cũng s• ch† làm cho giá thay ñki rVt nhŽ và cân b‰ng có
th_ nhanh chóng ñlt ñư`c bzi s& gia tăng mz rWng c a cung. Ngư`c lli cung ít co
giãn ñ"i vbi giá thì mWt s& thay ñki nhŽ trong lư`ng c}u s• làm cho giá thay ñki
mlnh và cân b‰ng không th_ ñlt ñư`c mWt cách nhanh chóng bzi vì vi c tăng lên
c a cung không theo kyp vbi c}u.
Ngu c}u có ñW co giãn lbn thì mWt s& thay ñki trong lư`ng cung s• làm lư`ng
c}u gia tăng (hoƒc gi%m ñi) mWt cách nhanh chóng và giá c% ít bign ñWng, nhưng ngu
c}u ít co giãn và m•i s& thay ñki trong lư`ng cung s• làm cho c}u ít thay ñki và giá
c% s• bign ñWng mlnh.
ð"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, ñ_ thVy ñư`c s& v#n ñWng trong thy trư-ng
thì c}n xem xét ñƒc tính và nhˆng nhân t" c• th_ %nh hưzng ñYn lư`ng cung và c}u

ñ"i vbi nhà z, ñVt z ñô thy.
Ngoài ygu t" vY giá, cung vY nhà z, ñVt z còn chyu %nh hưzng bzi nhiYu ygu t"
khác nhau như: Qu• ñVt ñai trong quy holch phát tri_n ñô thy, s& phát tri_n cơ sz hl
t}ng, các ygu t" ñ}u vào c a s& phát tri_n nhà z, chính sách và pháp lu#t; còn c}u vY
nhà z, ñVt z ñô thy chyu %nh hưzng c a các ygu t" như s& tăng trưzng dân s" và nhu
c}u phát tri_n, s& thay ñki vY tính chVt và m•c ñích s€ d•ng ñVt ñai, s& thay ñki c a


22
thu nh#p và vi c làm, quá trình ñô thy hoá, nhˆng chính sách c a Chính ph . S&
thay ñki c a bVt c ygu t" nào trong nhˆng ygu t" trên cũng có th_ %nh hưzng ñgn
lư`ng cung hoƒc lư`ng c}u, làm cung hoƒc c}u chuy_n dych và giá cân b‰ng trên thy
trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy s• thay ñki (tăng lên hoƒc gi%m ñi).
ð"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, tkng cung ñVt z là c" ñynh và vi c hln chg
b‰ng vi c ki_m soát quy holch có %nh hưzng ñgn gibi hln cung ñVt z bk sung cho
nhˆng m•c ñích xây d&ng nhà z. Vi c xây d&ng nhà z thư-ng không th_ th&c hi n
mWt cách nhanh chóng và vi c tăng cung mWt loli tài s%n nhà z c• th_ thư-ng chigm
nhiYu th-i gian. Như v#y, cung trong thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy không th_ ph%n
ng mWt cách nhanh chóng ñ"i vbi s& thay ñki c a c}u. Do ñó, cung ít co giãn hơn
so vbi c}u.
M"i quan h c a cung và c}u vY nhà z, ñVt z ñô thy còn ph• thuWc vào th-i gian.
Trong ng•n hln, cung mWt loli nhà z ñô thy có th_ hoàn toàn không co giãn, ví d•
nhà z cho thuê. Do có mWt s" lư`ng nhà cho thuê c" ñynh trong mWt thành ph", ngu
th-i hln hgt s c ng•n thì s& tăng c}u ch† ñmy tiYn thuê lên cao. Vbi th-i hln dài hơn
và ngu không có chính sách ki_m soát giá cho thuê nhà c a Chính ph , tiYn thuê nhà
z cao hơn s• khuygn khích ngư-i ta s€a sang nhˆng ngôi nhà hi n có và xây d&ng
thêm nhˆng ngôi nhà mbi ñ_ cho thuê do ñó lư`ng cung s• tăng thêm và giá thuê
nhà z s• gi%m xu"ng.
Như v#y, ñ"i vbi nhà z, ñVt z ñô thy, cung ng•n hln thư-ng ít co giãn hơn cung
dài hln và bVt c thay ñki trong lư`ng c}u (tăng hoƒc gi%m) cũng làm cho giá c%

nhà ñVt trong ng•n hln thay ñki mlnh hơn trong dài hln.
Nhà z, ñVt z ñô thy là hàng tiêu dùng lâu bYn, nên tkng d& trˆ c a nó trong tay
ngư-i tiêu dùng tương ñ"i lbn so vbi lư`ng s%n xuVt hàng năm. Do v#y mWt s& thay
ñki nhŽ trong tkng d& trˆ mà ngư-i tiêu dùng mu"n n•m giˆ cũng có th_ gây ra mWt
t{ l ph}n trăm thay ñki lbn trong lư`ng mua c a h…. Khi giá nhà z, ñVt z ñô thy
tăng, nhiYu ngư-i s• trì hoãn vi c mua c a mình, do v#y c}u gi%m mlnh. Tuy nhiên,
trong dài hln nhà c€a cũ nát, hao mòn không th_ s€ d•ng ñư`c nˆa và c}n ph%i
ñư`c thay thg, nên c}u hàng năm lli tăng lên. Vì v#y, ñW co giãn ñ"i vbi giá c a nhà


23
z, ñVt z ñô thy trong dài hln ít hơn trong ng•n hln. ðiYu này trái ngư`c vbi ph}n lbn
c a hàng hoá thông thư-ng khác.
Giá cân b‰ng trong thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy không ch† ph• thuWc vào s&
thay ñki trong lư`ng cung và c}u mà còn ph• thuWc nhiYu vào ñW co giãn c a chúng.
Trong dài hln, ñW co giãn c a cung và c}u ñYu lbn, nên mWt s& thay ñki nhŽ trong
lư`ng cung s• làm thay ñki mlnh trong lư`ng c}u và do ñó giá c% cân b‰ng s• ít
thay ñki. Tuy nhiên, lư`ng tích trˆ c a ngư-i tiêu dùng vY nhà z, ñVt z ñô thy lbn
lên nên hàng năm lư`ng nhà z, ñVt z ñô thy hao mòn, cũ nát ph%i thay thg v n lbn
hơn trong ng•n hln.
ðW co giãn c a c}u ñ"i vbi thu nh#p trong ng•n hln cũng khác so vbi trong
dài hln. ð"i vbi nhà z, ñVt z ñô thy ngu tkng thu nh#p tăng thì s• có nhiYu ngư-i có
nhu c}u mua s•m nhà mbi. Cu"i cùng, sau khi ngư-i tiêu dùng ñã mua s•m ñư`c
mWt lư`ng nhà z mong mu"n, thì vi c mua s•m nhà mbi ch ygu ñYu thay thg
nhˆng ngôi nhà cũ. Rõ ràng ñW co giãn c a c}u theo thu nh#p trong ng•n hln s• lbn
hơn nhiYu so vbi ñW co giãn này trong dài hln. ðW co giãn c a c}u theo giá và theo
thu nh#p cũng còn tuỳ thuWc vào nơi z, các nhóm dân cư v.v. và ñiYu này s• có %nh
hưzng ñgn quan h cung c}u và giá c% cân b‰ng tli nhˆng th-i ñi_m khác nhau./.
1.1.2.4. Cơ s6 h& tBng v t ch t c a th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3
Cơ sz hl t}ng v#t chVt c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có th_ k_ ñgn là ñya

ñi_m th&c hi n giao dych và phương ti n h• tr` các giao dych.
ð a ñi#m giao d ch: là nơi các bên tham gia giao dych có th_ tr&c tigp gƒp
nhau tli mWt ñya ñi_m nhVt ñynh như các trung tâm giao dych nhà ñVt, các siêu thy ñya
"c hoƒc sàn giao dych ñ_ th&c hi n holt ñWng giao dych mua bán. Tuỳ theo quy mô
c a thy trư-ng và phương th c holt ñWng mà ñya ñi_m giao dych có th_ thay ñki.
Các phương ti n hr trQ các hoKt ñ1ng giao d ch trên th trư ng nhà , ñ t
ñô th : Bao g)m h th"ng các phương tiên thông tin và môi trư-ng pháp lý. H
th"ng các phương ti n thông tin trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy là toàn bW các
thông tin liên quan tr&c tigp hoƒc gián tigp ñgn nhà z, ñVt z ñô thy ñƒc bi t là nhˆng


24
hàng hoá ñang tham gia giao dych trên thy trư-ng. Môi trư-ng pháp lý chính là h
th"ng các văn b%n quy phlm pháp lu#t mang tính ñ)ng bW có liên quan ñgn tVt c%
các lĩnh v&c holt ñWng c a thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy tlo hành lang pháp lý ñ_
v#n hành hi u qu% các holt ñWng c a thy trư-ng này.
1.1.3. ðFc ñiGm th3 trư5ng nhà 6, ñ t 6 ñô th3
Tính chVt t& nhiên c a thy trư-ng ph%n ánh ñƒc ñi_m c a hàng hoá trao ñki
trên thy trư-ng ñó. Bên clnh nhˆng ñƒc ñi_m tương ñ)ng vbi các loli thy trư-ng
khác, thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có nhˆng ñƒc ñi_m ñƒc thù riêng. Ngu như ñ"i
vbi hàng hóa thông thư-ng, khi giá hàng hóa trên thy trư-ng càng cao thì lư`ng
cung càng nhiYu. Trong khi ñó, trên thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy, dù giá ñVt z có
tăng rVt cao thì tkng cung vY nhà ñVt thay ñki ít trong ng•n hln. Do v#y, vY lý thuygt
ñ"i vbi thy trư-ng nhà z, ñVt z, giá nhà ñVt thư-ng do c}u c a thy trư-ng quygt ñynh.
Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có nhˆng ñƒc ñi_m cơ b%n sau ñây:
(1) Th trư ng mang tính khu v+c. Do ñƒc ñi_m hàng hoá là c" ñynh, không
di chuy_n ñư`c. Trong m•i ñô thy, th#m chí m•i khu v&c trong ñô thy thì thy trư-ng
nhà z, ñVt z có nhˆng ñiYu ki n thy trư-ng, quan h cung c}u, m c giá c% khác
nhau. Vy trí kn ñynh c a hàng hóa trên thy trư-ng th&c s& làm tăng chi phí thông tin
c a nhˆng ngư-i tham gia thy trư-ng. Nhˆng ngư-i tham gia thy trư-ng không ph%i

ch† yêu c}u thông tin vY nhˆng ygu t" thy trư-ng trong vùng và trong nưbc mà còn
yêu c}u nhˆng ñƒc ñi_m ñƒc trưng z thy trư-ng ñya phương.
(2) Th trư ng nhà , ñ t

mang nhnng ñ"c ñi#m c@a th trư ng không hoàn

h%o. Thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có tính chVt không hoàn h%o bzi vì chính nó có
nhˆng ñƒc dy bi t. ðƒc ñi_m quan tr…ng nhVt như ñã nói z trên là m…i th€a ñVt ñYu
khác nhau mWt cách rõ d t vY vy trí c a nó. M•i th€a ñVt có mWt vy trí ñWc quyYn,
nghĩa là b%n thân nó có mWt thy trư-ng c a riêng nó và nhˆng ngư-i cung cVp nhˆng
th€a ñVt ki_m soát tr&c tigp nó thông qua giá c% c a th€a ñVt ñó. ðƒc ñi_m này c a
thy trư-ng nhà z, ñVt z ñô thy có th_ %nh hưzng ñgn s& không hoàn h%o trong thy
trư-ng. Khi nhˆng ñiYu ki n vy trí trz nên không thu#n l`i thì thông thư-ng nhà ñVt


25
không th_ d-i ñgn thy trư-ng hoƒc vy trí có l`i hơn. Nhà z, ñVt z ñô thy d‚ by %nh
hưzng bzi ygu t" bên ngoài hơn là các loli hàng hoá khác.
(3)Cung trong th trư ng nhà ñ t ñô th không th# ph%n Jng nhanh chóng
tương Jng v(i s+ thay ñHi c@a c>u. Trong ng•n hln, cung vY nhà z ñô thy h}u như
không thay ñki. Hình A cho thVy m c c}u tăng t• D1 ñgn D2, kéo theo s& dych
chuy_n ñi_m AE ñgn A1 là nguyên nhân làm giá tăng lên t• m c cân b‰ng cũ (PRE)
ñgn m c cân b‰ng mbi (PR1). ðiYu này th_ hi n c}u vY nhà z tăng nhiYu hơn z
m c (PRE). Nguyên nhân là do vi c tăng cung vY nhà z ñô thy mVt nhiYu th-i gian
do ph%i ph• thuWc vào nhiYu nhân t". M•i mWt d& án ñ}u tư xây d&ng nhà z ñô thy
ph%i tr%i qua nhiYu giai ñoln như giai ñoln tìm hi_u thông tin thy trư-ng vY ñVt d&
kign xây d&ng nhà z, th t•c hoàn thành h) sơ cVp ñVt ñ_ ñ}u tư, th t•c xin phép
xây d&ng, thigt kg, thi công xây l•p, bàn giao ñưa công trình vào s€ d•ng .v.v. Th-i
gian hoàn thành d& án ñ}u tư xây d&ng nhà z thư-ng dài hln. Do v#y, trong ng•n
hln, kh% năng ñiYu ch†nh cung trên thy trư-ng là rVt hln chg. C}u vY nhà z thay ñki

dưbi tác ñWng c a các nhân t" như tăng dân s" ñô thy, thu nh#p .v.v. Giá nhà z có
khuynh hưbng tăng do cung không ñáp ng kyp th-i so vbi m c tăng c a c}u. ði_m
cân b‰ng trên thy trư-ng thay ñki theo xu hưbng giá tăng.
Trong dài hln, cung vY nhà z thư-ng thay ñki nhiYu hơn và ñư-ng cung
không còn là ñư-ng th¡ng ñ ng. Hình B, ñư-ng cung thy trư-ng dych chuy_n t• S1
ñgn S2, hoƒc t• S2 ñgn S3, nhà ñ}u tư có th_ bán nhà z vbi m c giá cao hơn (PR2
thay cho PRE). Lý do là qua th-i kỳ ñ}u tư dài hln, các ch ñ}u tư có th_ hoàn
thành d& án xây d&ng nhà z mbi ñ_ ñáp ng nhu c}u c a cư dân ñô thy (bao g)m
nhˆng ngư-i dân di cư ñgn và nhˆng ngư-i dân ñang sinh s"ng tli ñô thy). Thy
trư-ng mz rWng hoƒc thu h¢p lli theo nhˆng ñiYu ki n ñã thay ñki. M•i d& án xây
d&ng nhà z ñư`c th&c hi n xong s• kéo cung c a nhà z ñô thy tăng lên. ðiYu này
làm cho giá nhà z ñô thy có xu hưbng gi%m xu"ng. > th-i kỳ này, nhà ñ}u tư có kh%
năng bán z m c giá cao hơn so vbi m c giá cân b‰ng tli th-i ñi_m ban ñ}u nhưng
thVp hơn so vbi m c giá tăng trong kỳ ng•n hln.