LẬP PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI TOẢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DƯ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM METRO CASH CARRY PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP QUẬN 12, TPHCM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (589.24 KB, 49 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“LẬP PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI TOẢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ DƯ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM METRO
CASH & CARRY PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP QUẬN
12, TPHCM”
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
NGUYỄN THỊ XUÂN TÙNG
03135073
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT
NGUYỄN THỊ XUÂN TÙNG
“LẬP PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI TOẢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ DƯ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM METRO
CASH & CARRY PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP QUẬN 12,
TPHCM”
Giáo viên hướng dẫn: NGUY ỄN V ĂN T ÂN
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-
Trang 2
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
Con xin gởi lòng biết ơn sâu sắc đến ba cùng
những người thân trong gia đình, những người đã nuôi
dưỡng, nâng đỡ, dìu dắt cho con có được ngày hôm
nay.
Xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà
trường, quí thầy cô trong khoa Quản lí Đất đai và Bất
động sản trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ
Chí Minh đã truyền đạt kiến thức hữu ích và hướng
dẫn em trong những năm tháng học tập tại trường.
Xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Văn Tân đã
tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình
thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn Các anh, chị ở Ban Bồi
thư ờng Giải Phóng mặt b ằng qu ận 12, TpHCM đã nhiệt
tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực tập
tại đơn vị.
Xin cảm ơn các bạn lớp Quản lí thị trường bất
động sản 29 niên khóa 2003-2007 luôn động viên,
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
TP. HCM, tháng 7/2007
Sinh viên: Nguyễn Thị Xuân Tùng
Trang 3
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
TÓM TẮT
Đề tài: “Lập phương án bồi thường giải tỏa và tái định cư dự án xây dựng
trung tâm Metro Cash & Carry tại phường tân Thới Hiệp quận 12 thành phố Hồ
Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn
: Ts Nguyễn Văn Tân.
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Xuân Tùng
Với tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh như hiện nay, nhu
cầu của người dân về mọi mặt ngày càng cao, đặc biệt là nhu cầu về tiêu dùng. Để đáp
ứng được những nhu cầu này của xã hội công ty TNHH Metro Cash & Carry Việt
Nam đã xây dựng trung tâm Metro Cash & Carry tại quận 12 thành phố Hồ Chí Minh.
Công trình chính ở đây là siêu thị bán sỉ.
Để hoàn tất thủ tục thu hồi đất và giao đất đòi hỏi phải có phương án đền bù
giải tỏa và tái định cư phù hợp với nguyện vọng của người dân.
Việc xây dựng phương án đền bù giải tỏa – tái định cư được tiến hành trên cơ
sở căn cứ vào các văn bản pháp luật hiện hành, điều tra hiện trạng sử dụng đất của các
hộ dân trong khu vực dự án đồng thời tham khảo ý kiến của các cán bộ chuyên
môn…phương án đã được xây dựng như sau:
Áp dụng vào phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá bồi thường cho người bị
thu hồi đất. Xây dựng các chính sách hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi bị thu hồi
đất. Khái toán được tổng số tiền đền bù và tái định cư mà chủ đầu tư phải chi trả cho
người bị thu hồi đất.
Qua cách tiến hành trên, chúng tôi đã xây dựng được phương án đền bù giải tỏa và tái
định cư cho dự án “ Xây dựng trung tâm Metro Cash & Carry tại phường Tân Thới
Hiệp, Quận 12 TP.HCM”.
Trang 4
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 6
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................ 8
I.1. Cơ sở lý luận. .......................................................................................... 8
II.2.3. Phương án đền bù ............................................................................ 26
II.2.3.1. Nguyên tắc đền bù ........................................................................ 26
II.2.3.2 Phương pháp xác định giá: ...................................................... 28
II.2.3.3 Bồi thường, hỗ trợ về các loại đất. ......................................... 30
II.2.3.4 Bồi thường về tài sản .............................................................. 41
II.2.4 Chính sách hỗ trợ ....................................................................... 43
III.2.4.1 Hỗ trợ di chuyển .................................................................... 43
II.2.4.2 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất. ......................... 43
II.2.5 Phương án tái định cư ............................................................... 45
II.2.5.1 Đối tượng, điều kiện tái định cư: ............................................ 45
II.2.5.2 Chính sách hỗ trợ tại khu tái định cư...................................... 45
II.2.6. Khái toán tiền đền bù giải tỏa tái định cư. ................................ 46
II.2.7. Nhận xét đánh giá. .................................................................... 47
KẾT LUẬN ........................................................................................ 49
Trang 5
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô giá có hạn. Trên
phương diện chính trị xã hội, đất đai là lãnh thổ của mỗi quốc gia, trên phương
diện kinh tế, lao động thì đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh quốc phòng…của mỗi quốc
gia.
Trong những năm gần đây quá trình công nghiệp hóa của nước ta đang
trên trên đà phát triển nhanh. Đảng và nhà nước đã ban hành nhiều chính sách
phù hợp sát với đời sống thực tiển. Chính sách mở cửa đã thúc đẩy các đô thị
phát triển nhanh về mặt kinh tế-xã hội thu hút nhiều đầu tư nước ngoài vào
Việt Nam, tạo điều kiện thuận lợi cho công cuộc đô thị hóa diễn ra trong cả
nước.
Trong đó TPHCM là một đô thị lớn là trung tâm VH-XH-KT, sản xuất
công nghiệp, du lịch, giao thông vận tải và giao lưu quốc tế. Tạo nên sức hấp
dẫn tập trung dân cư trên mọi miền đất nước đổ về. Nhu cầu con người mỗi
lúc càng tăng cao. Để đáp ứng được nhu cầu của con người thì các công trình
công cộng, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… là nhu cầu tất yếu
cần phải có.
Như vậy cùng với đất đai, các công trình nhà ở, công trình phát triển
kinh tế cũng là một tài sản của đất nước, nó phản ảnh được trình độ phát triển
kinh tế, xã hội và mức sống của mỗi quốc gia. Vì vậy quản lý và sử dụng một
cách đầy đủ đất đai là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển
kinh tế của nước ta.
Quận 12 mới được tách ra từ huyện Hóc Môn chính thức đi vào hoạt
động kể từ ngày 01/04/1997. Trên địa bàn quận trong những năm mới thành
lập, đất đai phần lớn là đất nông nghiệp trồng lúa và hoa màu… cơ sở hạ tầng
kỹ thuật xã hội như: giao thông, cấp thoát nước, giáo dục, y tế, văn hóa nghệ
thuật… còn nhiều hạn chế. Nhưng hòa với tốc độ phát triển mạnh vủa
TPHCM bộ mặt của quận ngày nay cũng có nhiều thay đổi vượt bật. Các khu
công nghiệp tập trung ở đây thu hút nhiều nguồn lao động từ các khu vực. Từ
đó nhu cầu của con người ngay càng nhiều .
Vì vây các trung tâm thương mại cần phải được xây dựng ở đây. Tuy
nhiên, để thực hiện dược các dự án xây dựng thì vấn đề thu hồi đất, bồi thường
thiệt hại và tái định cư cho người dân là vấn đề đầu tiên quan trọng nhất. Nó
quyết định cho toàn thể dự án, đây là công việc vô cùng phức tạp ảnh hưởng
đến quyền lo của Nhà nước-chủ đầu tư và người dân.
Xuất phát từ những thực tế trên tôi đã thực hiện đề tài “Lập phương án
bồi thường giải tỏa và tái định cư dự án xây dựng trung tâm Metro cash &
carry tại phường Tân Thới Hiệp Quận 12-TPHCM”
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
- Xây dựng phương án bồi thường giải tỏa cho khu vực dự án.
Trang 6
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
- Xây dựng phương án tái định.
- Xây dưng đơn giá đền bù cho khu vực dự án.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài.
- Chính sách pháp luật về đất đai và những chính sách về đền bù, giải tỏa
và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Khung giá đất của TPHCM áp dụng trong công tác bồi thường.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài.
Đề tài được thực hiện trên địa bàn phường tân Thới Hiệp, quận 12 Tp.HCM.
thời gian thực hiện từ ngày 15 tháng 3 năm 2007 đến ngày 15 tháng 7 năm
2007.
Trang 7
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
PHẦN I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở lý luận.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quôc gia. Nhà nước thống
nhất quản lý đất là điều tất yếu, khách quan.
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng thể các hoạt động có tổ chức bằng
quyền lực nhà nước thông qua các phương pháp và công cụ thích hợp để tác
động tới quá trình khai thác sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
nhằm phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước qua các thời kỳ.
Quản lý đất đai bằng quyền lực nhà nước dược thực hiện thông qua các
phương pháp và công cụ quản lý: phương pháp hành chính, phương pháp kinh
tế và quản lý đất đai thông qua qui hoạch, kế hoạch trên cơ sở luật pháp.
Nhà nước có vai trò bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả. Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai nhà nước nắm
được quỹ đất đai tổng thể và cơ cấu từng loại, trên cơ sở đó có những biện
pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả. Việc ban hành các chính sách,
các quy định về sử dụng đất đai, tạo ra một hành lang pháp lý cho việc sử dụng
đất đai. Quản lý đất đai còn giúp Nhà nước ban hành các chính sách, quy định
thể chế đồng thời kịp thời điều chỉnh, bổ sung những chính sách, quy định, thể
chế còn thiếu, không phù hợp.
Quản lý Nhà nước về đất đai qua các thời kỳ
- Thời kỳ phong kiến dân tộc (từ năm 938 đến năm 1858)
Từ thế kỷ X đến thế kỷ XV là thời kỳ hình thành và phát triển cực thịnh
của Nhà nước phong kiến Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu nhà nước chiếm
đại bộ phận, bao gồm ruộng làng xã, ruộng quốc khố và ruộng phong cấp.
Chính vì vậy, nhân dân ta có câu “ Đất vua, chùa làng”.
Ruộng làng xã là ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước nhưng được giao cho
làng xã quản lý, làng xả đứng ra phân chia ruộng đất cho nông dân cày cấy.
Người nông dân cày cấy ruộng đất phải nộp tô, đi lao dịch, binh dịch.
Với chính sách quân đền nhà Lê, chế độ phong kiến đã hủy bỏ quyền tự
trị ruộng đất của làng xã, Nhà nước dùng ruộng đất công của làng xã để ban
thưởng cho quan lai, quý tộc hay những người có công với nước. Bên cạnh
ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước, còn có ruộng đất thuợc sở hữu tư nhân. Đó
là ruộng đất của địa chủ hay của những người nông dân tự canh tác nhưng của
địa chủ là chủ yếu.
Ơ Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử lâu đời. Để
quản lý nhà nước về đất đai nhà nước phong kiến đã lập ra hồ sơ quản lý về
đất đai gồm có: sổ địa bạ thời Gia Long và sổ địa bộ thời minh Mạng.
- Thời kỳ thực dân phong kiến ( 1858 – 8/1945)
Do chính ssách cai trị của thực dân Pháp, trên lãnh thổ Việt Nam tồn tại
nhiều chế độ quản lý điền dịa khác nhau
Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ
Hệ thống địa bộ đước bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX, ban đầu chủ
yếu kế thừa và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. Từ 1919 hệ thống
này bắt đầu được cũng cố và hoàn thiện.
Trang 8
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
Từ 1925, chính phủ Pháp chủ trường thiết lập một chế độ quản thủ điền
thổ thống nhất theo sắc lệnh 1925 thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương
tồn tại song hành trước đây.
Chế độ quản thủ địa chánh tại trung kỳ:
Chế độ này bắt đầu thực hiện từ những năm 1930 theo nghị định 1538 của
tòa khâm sứ Trung Kỳ, đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo nghị
định số 3138 ngày 14 tháng 10 năm 1939.
- Chế độ điền thổ và quân chủ địa chính tại Bắc Kỳ
Công tác đạc điền bắt đầu thực hiện năm 1989. Giai đoạn 1989 đến 1920,
việc thực hiện và lập bản đồ đo đạc chủ yếu nhằm mục đích thu thuế. Từ sau
năm 1920, nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trường đo đạc chính xác và lập sổ
địa bộ để thực hiện quản thủ địa chính. Do đặc thù đất đai ở Bắc bộ manh mún
nên bộ máy chính quyền lúc đó đã cho triển khai song song cùng một lúc hai
hình thức : hình thức đo đạc chính thức và hình thức đo đạc lập lược đồ đơn
giản 1/1000 và lập sổ sách để tạm thời quản lý đất đai. Đối với đo lược đồ đơn
giản hồ sơ gồm có: bản lược đồ giải thửa; sổ địa chính; sổ điền bộ lập theo
chủ; sổ khai báo để ghi các chuyển dịch đất đai. Đối với đo vẽ bản đồ giải thửa
chính xác hồ sơ gồm có: bản đồ giải thửa, sổ địa chính; sổ điền chủ; sổ khai
báo để ghi các báo cáo văn tự.
- Quản lý đất đai ở các tỉnh phía Nam thời Mỹ – ngụy
Sau 1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ – ngụy nên
vẫn kế thừa và tồn tại ba chế độ quản thủ điền địa trước đây:
Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925:
Chế độ này được đánh giá là chặt chẽ, có hiệu quả nhất thời Pháp thuộc.
Nhưng đến ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng, chế độ này chỉ được thực
hiện trên diện tích 1 triệu ha. Hồ sơ thiết lập theo chế độ này gồm có:
+ Bản đồ giải thửa chính xác.
+ Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản.
+ Sổ mục lục lập theo tên chủ, có ghi số hiệu tất cả các thửa đất của mỗi
chủ.
+ Hệ thống phiếu tra cứu sở hữu xếp theo vần A, B, C.
+ Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán.
Chế độ quản thủ điền địa
Chế độ này được coi là một tình huống giải pháp tạm thời để đáp ứng yêu
cầu bức bách về quản lý đất, phù hợp với điều kiện lúc đó.
Theo chế độ này, phương pháp đo đạt rất đơn giản, nhưng đòi hỏi phải
tuân theo trình tự pháp lý chặt chẽ.
- Đánh giá chung về các hệ thống quản lý đất đai của chế độ trước.
Trong bất kỳ một chế độ xã hội nào, chế độ quản lý đất đai đều hết sức
cần thiết và bức bách, mục tiêu chủ yếu là nắm chắc tình hình sử dụng đất
phục vụ cho việc thu thuế đất; và tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho
chủ đất.
Mỗi thời kỳ lịch sử đều có thể áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại
hồ sơ khác nhau để phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu
dài là xây dựng chế độ quản lý với một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất.
Trang 9
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
Tuy nhiên, trong mọi chế độ quản lý và hệ thống hồ sơ thiết lập việc xác định
chuẩn xác quyền sở hữu của các chủ đất luôn được coi trọng; yêu cầu pháp lý
của hệ thống hồ sơ này ngày càng chặt chẽ.
- Thời kỳ từ sau cách mạng tháng tám năm 1945 đến năm 1979.
Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ
Hệ thống địa bộ đước bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX, ban đầu chủ
yếu kế thừa và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. Từ 1919 hệ thống
này bắt đầu được cũng cố và hoàn thiện.
Từ 1925, chính phủ Pháp chủ trường thiết lập một chế độ quản thủ điền
thổ thống nhất theo sắc lệnh 1925 thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương
tồn tại song hành trước đây.
Chế độ quản thủ địa chánh tại trung kỳ
Chế độ này bắt đầu thực hiện từ những năm 1930 theo nghị định 1538 của
tòa khâm sứ Trung Kỳ, đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo nghị
định số 3138 ngày 14 tháng 10 năm 1939.
Chế độ điền thổ và quân chủ địa chính tại Bắc Ky.
Công tác đạc điền bắt đầu thực hiện năm 1989. Giai đoạn 1989 đến 1920,
việc thực hiện và lập bản đồ đo đạc chủ yếu nhằm mục đích thu thuế. Từ sau
năm 1920, nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trường đo đạc chính xác và lập sổ
địa bộ để thực hiện quản thủ địa chính. Do đặc thù đất đai ở Bắc bộ manh mún
nên bộ máy chính quyền lúc đó đã cho triển khai song song cùng một lúc hai
hình thức : hình thức đo đạc chính thức và hình thức đo đạc lập lược đồ đơn
giản 1/1000 và lập sổ sách để tạm thời quản lý đất đai. Đối với đo lược đồ đơn
giản hồ sơ gồm có: bản lược đồ giải thửa; sổ địa chính; sổ điền bộ lập theo
chủ; sổ khai báo để ghi các chuyển dịch đất đai. Đối với đo vẽ bản đồ giải thửa
chính xác hồ sơ gồm có: bản đồ giải thửa, sổ địa chính; sổ điền chủ; sổ khai
báo để ghi các báo cáo văn tự.
- Quản lý đất đai ở các tỉnh phía Nam thời Mỹ – ngụy
Sau 1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ – ngụy nên
vẩn kế thừa và tồn tại ba chế độ quản thủ điền địa trược đây:
Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925
Chế độ này được đánh giá là chặt chẽ, có hiệu quả nhất thời Pháp thuộc.
Nhưng đến ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng, chế độ này chỉ được thực
hiện trên diện tích 1 triệu ha. Hồ sơ thiết lập theo chế độ này gồm có:
+ Bản đồ giải thửa chính xác.
+ Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản.
+ Sổ mục lục lập theo tên chủ, có ghi số hiệu tất cả các thửa đất của mỗi
chủ.
+ Hệ thống phiếu tra cứu sở hữu xếp theo vần A, B, C.
+ Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán.
Chế độ quản thủ điền địa
Trang 10
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
Chế độ này được coi là một tình huống giải pháp tam thời để đáp ứng yêu
cầu bức bách về quản lý đất, phù hợp với điều kiện lúc đó.
Theo chế độ này, phương pháp đo đạt rất đơn giản, nhưng đòi hỏi phải
tuân theo trình tự pháp lý chặt chẽ.
- Đánh giá chung về các hệ thống quản lý đất đai của chế độ trước:
Trong bất kỳ một chế độ xã hội nào, chế độ quản lý đất đai đều hết sức
cần thiết và bức bách, mục tiêu chủ yếu là nắm chắc tình hình sử dụng đất
phục vụ cho việc thu thuế đất; và tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho
chủ đất.
Mỗi thời kỳ lịch sử đều có thể áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại
hồ sơ khác nhau để phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu
dài là xây dựng chế độ quản lý với một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất.
Tuy nhiên, trong mọi chế độ quản lý và hệ thống hồ sơ thiết lập việc xác định
chuẩn xác quyền sở hữu của các chủ đất luôn được coi trọng; yêu cầu pháp lý
của hệ thống hồ sơ này ngày càng chặt chẽ.
- Thời kỳ từ sau cách mạng tháng tám năm 1945 đến năm 1979:
Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm 2 loại: bản đồ
giải thửa và sổ mục kê thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về tên người sử
dụng đất trong sổ sách chỉ phản ánh về hiện trạng không truy cứu đến cơ sở
pháp lý và lịch sử sử dụng đất.
- Thời kỳ từ năm 1980 đến nay:
Từ năm 1980 đến năm 1988:
Quản lý Nhà nước về ruộng đất bao gồm các nội dung sau:
+ Điếu tra, khảo sát, phân bổ các loại đất.
+ Thống kê, đăng ký đất đai.
+ Quy hoạch sử dụng đất.
+ Giao đất, thu hồi đât, trưng dụng đất.
+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý sử
dụng đất.
+ Giải quyết các tranh chấp về đất.
+ Quy định các chế độ, thể lệ quản lý việc sử dụng đất và tổ chức việc
thực hiện các chế độ, thể lệ ấy.
Từ năm 1988 đến nay:
+ Luật đất đai 1988:Gồm 6 chương 57 Điều, được Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 22 tháng 12 năm 1987 và được Chủ tịch
HĐBT công bố ngày 8 tháng 1 năm 1988. Luật quy định: chế độ quản lý sử
dụng các loại đất. Lập bản đồ địa chính, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Luật đất đai 1993: Gồm 7 chương 89 điều, được Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 14 tháng 7 năm 1993, có hiệu lực ngày
Trang 11
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
15 tháng 10 năm 1993. Luật đất đai 1993 khác cơ bản luật đất đai 1988 ở một
số nội dung:
Quản lý và sử dụng đất đô thị, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở
đô thị
Quy định việc sử dụng các loại đất.
Quy định đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
Quy định quyền lợi, nghĩa vụ của tổ chức trong nước, tổ chức nước
ngoài sử dụng đất tại Việt Nam quy dịnh hạn mức đất nông nghiệp, đất
ở, thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân.
+ Luật đất đai 2003: gồm 7 chương 146 Điều được Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực ngày
1 tháng 7 năm 2004. luật này khắc phục tồn tại của luật đất đai 1993 và các
luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001.
I.1.1. Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu
- Chính sách đất đai của Đảng đã được thể chế hóa, Hiến pháp
CHXHCN Việt Nam năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đa thuộc sở hữu toàn
dân Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Luật đất
đai 1993, 1998, 2001 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất
đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch, pháp
luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất,
bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Các quyền của người sử dụng đất : được cấp GCNQSDD, được hưởng
thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, được thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất,
bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, trả lại đất khi Nhà nước thu hồi…
Khi Nhà nước thu hồi đất để dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, dất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
như: xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khu kinh
tế… thì được áp dụng Nghị định số 197/2004/NĐ-CP để bồi thường, hỗ trợ và
tái dịnh cư cho người bị thu hồi đất.
Đối tượng được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo
điều 2 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, bao gồm: Tổ chức, cộng đồng dân cư cơ
sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang
sử dụng hợp pháp đất tại Việt Nam bị nhà nước thu hồi đất. Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất trong phạm vi bảo vệ an toàn công trình công cộng
mà đất đó phải thay đổi mục đích sử dụng hoặc hạn chế khả năng sử dụng đất
do chịu ảnh hưởng của công trình công cộng. Nếu người bị thu hồi đất mà tự
nguyện hiến tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản gắn liền với đất thì không
thuộc đối tượng bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
+ Bồi thường đất: Theo điều 13 luật đất đai được phân thành 3 nhóm: đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Do vậy chính sách bồi
Trang 12
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
thường về đất được quy định cho 2 nhóm đất là đất nông nghiệp và đất phi
nông nghiệp.
+ Bồi thường hỗ trợ về tài sản: Tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu
hồi đất bị thiệt hại thì được bồi thường; Tài sản gắn liền với đất, khi Nhà nước
thu hồi đất mà đất đó không thuộc đối tượng bồi thường thì tùy trường hợp cụ
thể được bồi thường hoặc hỗ trợ; Các tài sản tạo lập không được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép hoặc tạo lập sau ngày 01/7/2004 trái với mục
đích sử dụng đất hoặc sau khi có quyết định thu hồi đất không được bồi
thường; Máy móc di dời được bồi thường tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
- Về tái dịnh cư: Uy ban nhân dân cấp tỉnh lập và tổn chức thực hiện
dự án tái định cư; Xây dựng khu tái định cư phải phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng; Cơ sở hạ
tầng kỹ thuật phải đồng bộ đảm bảo điều kiện sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng
bằng nơi ở cũ.
- Về giá đất: Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, Thành phố trực
thuộc trung ương quy định giá đất cụ thể tại địa phương. Giá đất do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai ngày
01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền cho thuê
đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không
thu tiền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, lệ phí trước bạ.
I.1.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu.
- Thu hồi đất quyền định đoạt của Nhà nước: Luật đất đai khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Chủ sở hữu về
đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đất đai. Một trong các
quyền định đoạt của nhà nước đối với đất đai theo Điều C Khoản 2 Điều 5
Luật đất đai là giao đất, cho thuê, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử
dụng. Quyền thu hồi đất của Nhà nước thực hiện với các trường hợp sau:
+ Thu hồi đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
phát triển kinh tế… Muốn có quỹ đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình
cá nhân thuê, Nhà nước phải thu hồi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân đang
sử dụng như điều 32 luật đất đai đã quy định: “Việc quyết định giao đất, cho
thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác thì chỉ được thực
hiện khi có quyết định thu hồi đất đó”
+ Thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm về luật đất đai: Sai phạm về
sử dụng đất sai mục đích, hoặc không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất; thiếu
trách nhiệm để người khác lấn chiếm , cố ý không thực hiện nghĩa vụ đố với
Nhà nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định. Sai phạm về
quản lý đất như giao đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, đất
chưa sử dụng bị lấn chiếm.
+ Thu hồi đất của người không còn nhu cầu sử dụng: tổ chức được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử dụng đất có nguồn
Trang 13
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
gốc từ ngân sách Nhà nước nay giải thể, phá sản, di chuyển đi nơi khác không
còn nhu cầu sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người để thừa
kế; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
- Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nhà nước chỉ thực
hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị
thu hồi, khi Nhà nước thu hồi dùng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
íchm quốc gia, lợi ích công cộng; phát triển kinh tế. Nhà nước thực hiện bồi
thương, hỗ trợ và tái định cư đối với người đang sử dụng đất nếu họ có đủ điều
kiện để cơ quan Nhà nước xét cấp GCNQSDĐ theo quy định tại điều 50 luật
đất đai.
- Chính phủ ban hành chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư: Từ
những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất dùng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng… quy định tại luật đất đai và theo thẩm quyền
được Quốc hội giao Chính phủ đã quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất dưới các hình thức văn bản sau:
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004
Việc xây dựng phương án đền bù giải tỏa và tái định cư được tiến hành
trên cơ sở căn cứ vào những văn bản pháp lý hiện hành để phương án xây
dựng mang tính pháp lý cao cũng như tham khảo các dự án đã được triển khai
ở vùng lân cận khu vực dự án đã được diễn ra, đồng thời tham khảo ý kiến của
những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực đền bù, giải tỏa, tái định cư giúp
cho phương án xây dựng phù hợp với tình hình thực tế của dự án.
Tính khả thi của phương án góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế và hiệu
quả xã hội của dự án, góp phần vào quá trình phát triển đô thị của thành phố,
đồng thời tạo ra sự hài hòa về lợi ích cho các đối tượng Nhà nước, nhà đầu tư
và người dân trong vùng dự án.
Kết quả của phương án là căn cứ ứng dụng vào công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng trong khu vực dự án.
I.2 Tổng quan về vùng nghiên cứu
I.2.1. Đặc điểm tự nhiên
Vị trí địa lý
Quận 12 Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích tự nhiên 5.274,9045 ha
trong đó diện tích đất nông nghiệp là 2.079,24 ha, đất phi nông nghiệp là
3.195,66 ha. Ranh giới hành chính được giới hạn bởi :
- Phía Đông : giáp Huyện Thuận An – Tỉnh Bình Dương và quận Thủ
Đức (phần giáp sông Sài Gòn )
- Phía Tây
: giáp huyện Hóc Môn và quận Bình Tân
Trang 14
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
- Phía Nam : giáp quận Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú và
quận Bình Tân
- Phía Bắc
: giáp huyện Hóc Môn
Địa chất – địa hình
Toàn quận có tất cả 11 phường chia làm 2 vùng (khu vực) có cấu tạo nền
đất và địa hình khác biệt nhau :
Khu vực phía Tây rạch Bến Cát : gồm các phường Tân Thới Nhất,
Trung Mỹ Tây, Đông Hưng Thuận, Tân Hưng Thuận, Tân Chánh Hiệp, Hiệp
Thành, Tân Thới Hiệp và Thới An có cấu tạo nền đất là phù sa cổ, nền đất chịu
lực rất tốt với cao độ mặt đất từ 9m xuống đến 2m (so với cao độ chuẩn Mũi
Nai), địa hình dạng gò triều, gãy khúc nên có nhiều thuận lợi cho san nền.
Khu vực phía Đông rạch Bến Cát và dọc theo kênh Tham Lương : gồm
các phường Thạnh Xuân, Thạnh Lộc và An Phú Đông có cấu nền đất là phù sa
mới với cao độ dưới 2m, khả năng chịu lực thấp, địa hình thấp và bị chia cắt
bởi nhiều sông rạch nên là vùng chịu ảnh hưởng của thuỷ triều.
Khí hậu
Quận 12 nằm trong khu vực khí hậu Thành phố Hồ Chí Minh mang đặc
điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với tính chất chung là nóng, ẩm
và nhiệt độ cao, có mưa nhiều. Trong năm có 2 mùa rõ rệt :
- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11
- Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Hướng gió chủ yếu là hướng Đông Nam và Tây Nam.
Với những đặc điểm khí hậu nêu trên là một lợi thế của quận tạo điều kiện
thuận lợi cho phát triển sản xuất kinh doanh, ổn định đời sống xã hội.
Thuỷ văn
Chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ bán nhật triều không đều trên sông Sài
Gòn. Sông Sài Gòn, sông Vàm Thuật, rạch Bến Cát, kênh Tham Lương, kênh
Trần Quang Cơ và một số kênh khác trên địa bàn quận tạo tiền đề cho việc
hình thành mạng lưới giao thông thuỷ quan trọng, thuận lợi lưu thông kết nối
liên hoàn xuyên suốt với các nơi, đồng thời đảm nhiệm tiêu thoát nước cho cả
địa bàn.
Nhìn chung quận 12 có vị trí quan trọng, là cửa ngõ phía Bắc của
Thành phố – cầu nối luồng giao thông đường bộ từ phía Campuchia về khu
vực nội thành Thành phố Hồ Chí Minh (qua quốc lộ 22 – đường Xuyên Á) và
từ Thành phố đi các tỉnh Bình Dương, Bình Phước và các tỉnh đồng bằng sông
Cửu Long (đường xa lộ vành đai – quốc lộ 1A).
Nhờ có quỹ đất khá lớn, trên 5000 ha (bằng 1/3 diện tích khu nội thành
cũ) với 2 khu vực địa hình khác biệt nhau rất rõ rệt, thuận lợi cho việc quy
hoạch tạo những nét đặc trưng riêng của đô thị mới. Khu vực phía Tây của
quận địa hình gò triền, nền đất tốt, phù hợp cho xây dựng các công trình công
nghiệp, thương mại, nhà ở kiên cố cao tầng…có nhiều triển vọng phát triển
thành khu đô thị hiện đại. Trong khi đó, khu vực phía Đông có địa hình thấp,
Trang 15
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xn Tùng
nhiều sơng rạch đan cắt nhau tạo nên cảnh quan đặc trưng, nền đất thích hợp
xây dựng nhà vườn và nhà thấp tầng, mật độ xây dựng thưa thống, thuận lợi
phát triển đơ thị xanh, khu du lịch sinh thái phục vụ giải trí, nghỉ ngơi.
Bên cạnh đó vẫn tồn tại nhiều khó khăn trong việc giải quyết dứt điểm
tình trạng ngập úng vào mùa mưa do chưa có hệ thống thốt nước chung, cũng
như cao độ thốt nước chuẩn. Địa hình khu vực phía Đơng khơng thuận lợi cho
việc xây dựng các cơng trình cao tầng do đó đòi hỏi phải có giải pháp kỹ thuật
và kinh tế tối ưu khi lập dự án phát triển đơ thị.
I.2.2. Đặc điểm kinh tế xã hội
Qua 5 năm thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Quận lần II nhiệm kỳ
2001 – 2005 trong bối cảnh hội nhập kinh tế khu vực và thế giới đã tác động
sâu sắc đến tình hình phát triển kinh tế nói chung và trên địa bàn Quận 12 nói
riêng, tạo ra những thuận lợi nhưng cũng khơng ít thách thức khó khăn cho
việc thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế của Quận nhà. Đồng thời giai đoạn
2001 – 2005 cơ chế chính sách đã và đang được tích cực đổi mới nhất là việc
giao quyền sử dụng đất lâu dài, hợp thức hố nhà xưởng, ưu đãi đầu tư, thừa
nhận nhiều thành phần kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường đã tạo ra động
lực mới, phát huy nội lực mở rộng quy mơ sản xuất cho các thành phần kinh
tế.
Tăng trưởng kinh tế
Trong 5 năm qua tốc độ tăng trưởng kinh tế khơng ngừng gia tăng, năm
sau cao hơn năm trước. Tổng giá trị sản xuất cơng nghiệp, nơng nghiệp và
doanh thu dịch vụ là 1.414,735 tỉ đồng năm 2001 và 2.789,410 tỉ đồng năm
2005, tốc độ tăng trưởng bình qn hàng năm giai đoạn 2001 – 2005 là
18,51%.
Bảng 1.1. Biểu đồ giá trị sản lượng kinh tế quận 12 năm 2001 –
2000
Tỷ đồng
1500
TM - DV
1000
CN - TTCN
NN
500
0
2001
2002
2003
Năm
2004
2005
Biểu đồ giá trò sản lượn g kinh tế Quận 12 năm 2001 - 2005
2005.
Trang 16
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xn Tùng
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Sự chuyển dịch cơ cấu giữa các ngành theo hướng tích cực và có sự gia
tăng đáng kể về tổng mức ln chuyển hàng hố và dịch vụ hàng năm (55,20%
năm 2001 và tăng lên 56,37% năm 2005), tiếp theo là giá trị sản lượng ngành
cơng nghiệp (40,23% năm 2001 và tăng lên 41,43% năm 2005), đối với nơng
nghiệp giá trị sản lượng có một tỷ trọng giảm dần so với cơ cấu chung (4,57%
năm 2001 và giảm xuống 2,20% năm 2005) nhưng nhìn chung vẫn đảm bảo
2,20%
TM - DV
41,43%
CN - TTCN
56,37%
NN
Biểu đồ cơ cấu kinh tế Quận 12 năm 2005
được giá trị theo kế hoạch.
Bảng 1.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế quận 12
Cơ cấu kinh tế chủ yếu của quận trong tương lai được xác định theo
hướng thương mại – dịch vụ, cơng nghiệp – nơng nghiệp kinh tế vườn và văn
hố, du lịch.
Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
Theo số liệu phòng thống kê quận 12, dân số trên địa bàn Quận đến thời
điểm đầu năm 2006 là 303.962 người, với tổng số hộ là 70.383 hộ, mật độ dân
số trung bình 5.760 người/km2. Trong đó số nhân khẩu có hộ khẩu thường trú
tại địa phương – KT1 là 146.623 người (chiếm 48,24 %); người có hộ khẩu tại
các quận/huyện của Tp.HCM xin tạm trú – KT2 là 26.348 người (chiếm 8,67
%); người có hộ khẩu thường trú tại các tỉnh – KT3 là 55.631 người (chiếm
18,30 %); khách vãng lai, khơng có nhà, đang sống ghép – KT4 là 75.360
người (chiếm 24,79 %).
Do ảnh hưởng q trình đơ thị hố, tình trạng phân bố dân cư khơng
đồng đều ở các phường, mật độ dân cư cao nhất là tại phường Tân Hưng
Thuận (được tách ra từ phường Đơng Hưng Thuận) với 13.717 người/km2,
phường Thạnh Xn, An Phú Đơng có mật độ thấp nhất là 2.061 người/km2 và
1.946 người/km2.
Tỷ lệ tăng tự nhiên của dân số hàng năm hiện nay là 1,23%, tăng cơ học
là 7,2%. Dân số Quận dự báo theo xu hướng giảm dần tỷ lệ tăng tự nhiên bằng
Trang 17
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
cách mở rộng và nâng cao chất lượng chương trình kế hoạch hoá gia đình, thu
hút dân số từ nội thành ra sinh sống theo chương trình giãn dân của thành phố.
Dự báo đến năm 2010 dân số của Quận sẽ là 400.278 người, năm 2020 là
450.000 người.
Quận 12 có cơ cấu dân số trẻ, số người trong độ tuổi lao động trên địa
bàn Quận cuối năm 2005 là 167.179 người, chiếm 55% tổng dân số. Trong đó
số lao động làm việc trong nền kinh tế quốc dân là 129.731 người, chiếm
77,6% trong tổng số lao động. Cùng với sự chuyển dịch cơ cấu của các ngành
kinh tế, cơ cấu lao động đã có sự biến động đáng kể, các ngành công nghiệp và
thương nghiệp thu hút ngày càng nhiều lao động từ ngành nông nghiệp chuyển
qua.
Bảng1.3. Diện tích, dân số và mật độ dân số quận 12 (đầu năm 2006)
STT
Đơn vị
Dân
số(người)
Diện tích
(km2)
303.96
Mật độ dân
số
(người / km2)
Toàn quận
52,749
1
2
3
4
5
6
7
8
9
P. An Phú Đông
P. Đông Hưng Thuận
P. Hiệp Thành
P. Tân Chánh Hiệp
P. Tân Hưng Thuận
P. Tân Thới Hiệp
P. Tân Thới Nhất
P. Thạnh Lộc
P. Thạnh Xuân
8,886
2,550
5,294
4,236
1,810
2,628
3,900
5,835
9,680
17.292
33.068
30.406
34.523
24.829
31.708
36.418
23.673
21.034
1.946
12.967
5.743
8149
13.717
12.065
9.338
4.057
2.173
10
P. Thới An
5,184
18.730
3.613
11
P. Trung Mỹ Tây
2,746
32.281
11.756
2
5762
(Nguồn : Phòng Thống kê quận 12)
Hầu hết đời sống nhân dân trong Quận ngày càng được nâng cao với thu
nhập bình quân đầu người hàng năm luôn luôn tăng và tỷ lệ hộ nghèo ngày
càng giảm dần. Tuy nhiên so với các quận nội thành thì thu nhập bình quân đầu
người vẫn còn thấp hơn nên nguồn vốn đầu tư cho việc phát triển nhà ở chưa
cao. Mặt khác dân số phân bố phân tán cũng đã gây nhiều khó khăn, tốn kém
cho việc đầu tư vào hệ thống hạ tầng nhằm đảm bảo bán kính phục vụ các khu
dân cư .
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC
HIỆN NGHIÊN CỨU.
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
a. Tổng quan về dự án:
-
Mục tiêu nghiên cứu của dự án.
Trang 18
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
-
Hiện trạng khu vực dự án.
-
Qui hoạch chi tiết khu vực dự án.
b. Xây dựng phương án bồi thường giải tỏa và tái định cư:
-
Những căn cứ pháp lý để lập phương án.
-
Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải tỏa và tái định cư cho dự
-
Xây dựng phương án bồi thường giải tỏa cho dự án.
-
Xây dựng phương án tái định cư cho dự án.
-
Phương pháp xác định giá đất đền bù.
án.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập thông tin: Điều tra hiện trạng khu vực
dự án, điều tra giá đất, nhà để có căn cứ thực tế trong việc xác định giá đền
bù.
- Phương pháp phân tích thống kê: thống kê về diện tích nhà, đất cũng
như ảnh hưởng nguồn gốc đất… để có cái nhìn tổng quát về khu đất đang
quy hoạch qua đó ước tính được phần nào kinh phí dùng để xây dựng
phương án đền bù, giải tỏa và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. So sánh
giá đất của khu vực dự án với các khu lân cận để đưa ra mức giá hợp lý cho
người dân cũng như chủ đầu tư.
- Phương pháp điều tra xã hội học: dân số, nghề nghiệp, thu nhập, diện
tích, cây cối hoa màu … để trợ cấp tính chi phí đền bù, đồng thời phân bố
công trình công cộng trong khu vực dự án.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các người có kinh
nghiệm trong các lĩnh vực, các ngành như: Sở Địa chính, Ban vật giá thành
phố, Bộ kế hoạch tài chính… để thuận lợi trong công tác lập phương án.
Trang 19
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
I.3.3. Quá trình thực hiện.
Công tác chuẩn bị
Xác định vấn đề cần nghiên cứu
Xác định địa bàn nghiên cứu
Xây dựng đề cương
Thu thập từ sách báo, mạng internet
Thu thập thông tin
Thu thập dữ liệu thị trường và các cơ
quan hữu quan
Xử lý thông tin
Chắc lọc, phân loại, sắp xếp các thông
tin tìm được
Thống kê phân tích lập bảng biểu từ
số liệu thô.
Xây dựng báo cáo dựa theo đề cương
Thực hiện báo cáo
Tham khảo ý kiến giáo viên hướng
dãn
Tham khảo ý kiến cơ quan thực tập
Hoàn tất báo
cáo
Hòan chỉnh nội dung và hình thức báo
cáo
Bảng 1.4. Sơ đồ quy trình thực hiện đề tài
Trang 20
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Sơ lược về dự án.
Hiện nay TPHCM đang có những bước phát triển nhanh chóng, đạt dược
những thành tựu đáng kể trên mọi lĩnh vực. Thu hút nguồn nhân lực từ mọi
miền đất nước. Từ dó phát sinh nhu cầu tiêu dùng của người dân. Để đáp úng
những nhu cầu cần thiết trên công ty TNHH Metro Cash & Carry Việt Nam đã
xây dựng Siêu thị Metro Cash & Carry tại quận 12 TPHCM đây cũng là một
nhân tố góp phần vào sự phát triển của thành phố.
Việc tái bố trí, phân bổ dân cư được xác định theo hướng nhanh chóng.
Để tạo điều kiện cho việc triển khai dự án đầu tư xây dựng trung tam
Metro Cash & Carry Bộ xây dựng đã ký quyết định số 1238 QĐ-BXD về việc
thẩm định thiết kế kỹ thuật cho dự án.
II.1.1 Mục tiêu của dự án.
Nhằm xây dựng một trung tâm mua sắm với giá sĩ, nhằm đô thị hóa bộ
mặt của quận, có cơ cấu tổ chức hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội. Đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng của người dân góp phần phát
triển nền kinh tế thành phố nói riêng và cả nước nói chung.
II.1.2 Hiện trạng khu vực dự án
Qui mô khu đđất xây dựng là 55958,4m2 đđược giới hạn như sau :
Nam giáp quốc lộ 1A.
Tây giáp đường Lê Văn Khương.
Bắc giáp khu dân cư.
Tây giáp đường đất.
khu vực quy hoạch chủ yếu là đất ở của các hộ gia đình, tổ chức cá nhân
và do Nhà nước quản lý.
II.1.3 Quy hoạch chi tiết khu vực dự án.
a. Quy hoạch, kiến trúc.
Trung tâm Metro Cash & Carry tại quận 12 gồm công trình chính là
siêu thị bán sĩ có quy mô một tầng trệt và một tầng lửng, diện tích khoảng
10.500m2/sàn; mặt bằng kích thước 115 x 95m, bố trí thông thoáng, linh hoạt
theo dây chuyền sử dụng. Các công trình phụ trợ là:
Trạm xử lý nước thải công suất 50m3/ngày đêm;
Bãi đỗ xe ôtô có mái che 3.600m2;
Bãi đỗ xe máy 700m2;
Trạm biến áp, sân dường nội bộ , cây xanh, cổng và rào...
b. Kết cấu chịu lực chính.
Siêu thị bán sĩ có kết cấu chịu lực chính là hệ khung hỗn hợp bao gốm
cột bê tông cốt thép (BTCT) và các dầm thép tiền chế; sàn tầng lửng và sàn
tầng trệt bằng BTCT. Công trình xây dựng các móng đơn BTCT nằm trong lớp
Trang 21
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
sét dẻo cứng ở độ sâu khoảng 2,0m. Các móng đơn được nối với nhau bằng hệ
giằng móng BTCT. Mái công trình lợp tôn kim loại phản quang hai mặt; có
cách nhiệt bằng bông thủy tinh dày 100mm.
c.Về cấp điện.
Nguồn điện cấp cho công trình lấy từ lưới điện của thành phố đưa về
trạm biến áp của công trình. Trạm biến áp được lắp đặt hai máy biến thế 2 x
800 KVA và một máy phát điện dự phòng diessel 800 KVA. Toàn bộ hệ thống
cáp điện trung thế được đặt ngầm. Điện chiếu sáng được thiết kế theo yếu cầu
đối với từng khu vực; có bố trí hệ thống UPS phục vụ chiếu sáng sự cố.
d.Cấp thoát nước.
Nguồn nước cấp cho công trình lấy từ ống cấp nước của thành phố đưa
vào bẻ nước có ngăn chứa nước sinh hoạt dung tích 60m3 và ngăn dự trữ nước
cứu hỏa dung tích 550m3.
Hệ thống thoát nước mưa và hệ thống thoát nước thải sinh hoạt được
thiết kế riêng biệt.Nước thải sinh hoạt, nước thải từ các lò mổ và gian hàng
thực phẩm được thu gom, sau khi xử lý dạt tiêu chuẩn môi trường được thoát
ra hệ thống thóat nước mưa rồi chảy ra hệ thống nước của thành phố.
Rác thải được thu gom, phân loại trước khi vận chuyển đến khu xử lý
rác của thành phố.
e. Phòng cháy, chữa cháy, chống sét.
Hệ thống phòng cháy, chữa cháy của công trình bao gồm: hệ thống vòi
phun sprinkler; hệ thống báo cháy tự động; hệ thống nước cứu hỏa; các khoang
ngăn cháy, tường ngăn cháy.
Công trình sử dụng công nghệ chống sét chủ động; bán kính chống sét
phủ toàn bộ công trình.
f. Các hệ thống kỹ thuật khác gồm: điều hòa không khí trung tâm, thông
gió, hút khói, an ninh thông tin liên lac... được thiết kế đồng bộ, đáp ứng yêu
cầu sử dụng và vận hành công trình.
g. Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
Thiết kế kỹ thuật áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng của Việt
Nam; tham khảo tiêu chuẩn của Đức về phòng cháy chữa cháy. Các giải pháp
thiết kế chủ yếu hợp lý, phù hợp với điều kiện xây dựng và yêu cầu sử dụng.
II.2 Xây dựng phương án bồi thường giải tỏa và tái định cư cho dự
án.
II.2.1 Những căn cứ pháp lý để lập phương án.
- Căn cứ luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Căn cứ nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành luật đất đai năm 2003 và Thông tư số 01/2005/TTBTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường về
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai.
Trang 22
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
- Căn cứ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của
Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi
hành luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ_CP về việc chuyển công ty
Nhà nước thành công ty Cổ phần.
- Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và
Thông tư số 116/2004/TT-BTCB ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất.
- Căn cứ Quyết định số 106/2005/QD-UBNĐ ngày 16 tháng 6 năm 2005
của UBND thành phố ban hành qui định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên đại bàn TPHCM.
- Căn cứ công văn số 5046/TC-BVG ngày 29/7/2005 của Sở Tài chính
huớng dẫn mẫu phương án tổng thể về bồi thưuờng, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.
- Căn cứ văn bản 57/UBND-ĐT ngày 5 tháng 1 năm 2006 của UBND
Thành phố về việc thuận chủ trường thu hồi 55.958,4 m2 tại phường tân Thới
Hiệp quận 12 để công ty TNHH Metro Cash & CarryViệt Nam chuẩn bị đầu tư
xây dựng Trung tâm Metro Cash & Carry thứ 3 tại phường Tân Thới Hiệp
quận 12 TPHCM.
- Căn cứ quyết định số 11/2006/QĐ-UBND ngày 25 tháng 1 năm 2006 về
sửa đổi, bổ sung mục 3.1 khoản 3 điều 9 và khoản 2 điều 10 quy định kèm
theo quyết định 106/2005/QD0-UBND của UBND thành phố.
II.2.2. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải tỏa và tái định cư
cho dự án.
Bước 1:
- Tuyên truyền, vận động quần chúng tham gia thực hiện chủ trương quy
hoạch của Nhà nước.
- Phổ biến đến các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án sẽ được trợ cấp và di
dời về việc thực hiện công tác giải tỏa của dự án.
- Phổ biến công trình công tác của tổ công tác để hộ dân nắm và bố trí
thời gian làm việc cùng tổ công tác.
Bước 2: Thành lập hội đồng bồi thường thiệt hại giải phóng mặt
bằng
- Nhiệm vụ của hội đồng bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng là để
chỉ đạo chủ dự án và người sử dụng đất đã bị thu hồi thực hiện việc giao và
nhận đất theo quyết định của Chính phủ và thành phố đúng Pháp luật theo quy
định của mọi dự án.
- Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được thành lập cho dự
án và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc bồi thường thiệt hại, giải
phóng mặt bằng và tái định cư cho dự án.
Trang 23
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
- Thành phần của Hội đồng bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng
của dự án.
+ Chủ tịch hội đồng: Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND quận.
+ Uy viên thường trực: Trưởng phòng Tài chính-kế hoạch.
+ Các ủy viên:
Trưởng phòng quản lý đô thị.
Đại diện chủ dự án.
Chủ đầu tư.
Ban bồi thường GPMB.
Đại diện Uy ban Mặt trận tổ quốc.
Chủ tịch Uy ban nhân dân phường nơi có dự án
Đại diện người bị thu hồi đất.
Bước 3: Hướng dẫn kê khai, đo vẽ, kiểm tra hiện trạng
-
Xác định hiện trạng, phân loại đất đai, hoa màu mồ mã…
-
Đo vẽ và xác định diện tích của từng loại kết cấu xây dựng nhà.
-
Lập tờ khai hiện trạng và các yêu cầu xác minh.
- Xác minh nguồn gốc và thời gian sử dụng đất, về nguồn gốc và thời
gian xây nhà, xác minh tình trạng cư trú của các hộ dân trong căn nhà phải di
dời.
Bước 4: bàn giao hồ sơ.
Ban Bồi thường- GPMB quận tiến hành thẩm định hồ sơ đền bù cho tổ
công tác chuyển giao trên cơ sở có đủ các hồ sơ quy định như sau:
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất thể hiện mốc giới GPMB có xác nhận
của Sở địa chính và văn phòng Kiến trúc sư trưởng.
- Biên bản kê khai, điều tra hiện trạng tình hình sử dụng đất và tài sản
trên đất của tổ chức, cá nhân có đất và tài sản trong chỉ giơí GPMB. Những
giấy tờ liên quan đến tình hình sử dụng nhà, đất (nếu có) của tổ chức và cá
nhân có đất và tài sản trong ranh giới GPMB.
- Bản sao CMND, hộ khẩu của người có đất và tài sản trên đất nằm
trong ranh giới GPMB.
Bước 5: Lập phương án bồi thường thiệt hại, GPMB.
Phương án bồi thường được lập thành 2 phần:
Phần 1: xác định mức đền bù do chủ dự án sử dụng đất phải chi trả bao
gồm:
- Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi giao cho
chủ dự án sử dụng.
- Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm các công trình kết cấu hạ tầng kỹ
thuật và tài sản trên đất tạm mượn sử dụng trong quá trình thi công.
Trang 24
Ngành quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng
- Các khoản trợ cấp đời sống và sản xuất theo quy định tại điều 27 của
Nghị định số 197/2007/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của chính phủ.
định
Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường GPMB quy
của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ.
Phần 2: Xác định mức đền bù, trợ cấp cho từng chủ sử dụng đất bị thu hồi.
- Trong trường hợp người sử dụng đất công ích của Nhà nước bị thu
hồi thì phần chi trả phí đầu tư vào đất cho họ không tính vào phương án đền bù
mà thực hiện theo quy định của Chính phu.
Bước 6: Trình duyệt phương án.
Bước 7: Thẩm định hồ sơ, áp giá, hiệp thương chi trả đền.
- Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày phương án bồi thường được duyệt.
Ban Bồi thường GPMB căn cứ hồ sơ tiến hành thẩm định, chiết tính giá đền
bù, trợ cấp, hỗ trợ cho từng hộ; thông qua hội đồng Bồi thường thiệt hại
GPMB và tái định cư, sau đó tiến hành hiệp thương.
- UBND phường chủ trì mời dân họp để ban Bồi thường GPMB báo
cáo phương án đền bù thiệt hại GPMB và gởi bảng chiết tính tham khảo giá trị
đền bù cho từng hộ dân. Đồng thời bảng mức chuẩn giá bồi thường các loại ở
khu vực được niêm yết công khai tại trụ sở Ban điều hành khhu phố, tổ dân
phố khu vực giải tỏa.
- Sau 10 ngày nếu hộ nào không khiếu nại thì lập danh sách các hộ
nhận tiền theo đợt. Việc chi trả do chủ đầu tư chịu trách nhiệm trực tiếp.
Bước 8: Giải quyết khiếu nại.
Bước 9: Bàn giao mặt bằng.
Trang 25
