Thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn ngân hàng OceanBank (tt)

VIN HN LM
KHOA HC X HI VIT NAM
HC VIN KHOA HC X HI

BI THU DUNG

THế CHấP TàI SảN BảO ĐảM TIềN VAY TạI
CáC NGÂN HàNG THƯƠNG MạI THEO PHáP LUậT VIệT NAM
QUA THựC TIễN NGÂN HàNG OCEANBANK
Chuyờn ngnh: Lut kinh t
Mó s: 60.38.01.07

TểM TT LUN VN THC S LUT HC

H NI - 2017


Công trình được hoàn thành tại
Học viện Khoa học Xã hội
Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy

Ph¶n biÖn 1: PGS.TS. Đinh Dũng Sỹ
Ph¶n biÖn 2: PGS. TS. Nguyễn Đức Minh

Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn, họp tại Học viện
Khoa học Xã hội – Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam.
Vào hồi: 16 giờ 40 ngày 06 tháng 11 năm 2017.

Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học xã hội.

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong các biện pháp bảo đảm tiền vay thì các biện pháp cầm
cố, thế chấp và lảo lãnh được ngân hàng sử dụng nhiều hơn cả. Thế
chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay truyền thống, được sử
dụng rộng rãi trong hoạt động bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng.
Xung quanh vấn đề thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các
NHTM vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc như về chủ thể tham gia quan
hệ thế chấp tài sản, điều kiện đối với các loại tài sản thế chấp, hiệu lực
của hợp đồng thế chấp… Và một phần nguyên nhân là do hệ thống các
quy định pháp luật về vấn đề này chưa thực sự đầy đủ và hợp lý.
OceanBank là ngân hàng thương mại có nhiều biến động trong
thời gian qua. Và điều này đã ảnh hưởng ít nhiều đến hoạt động cho
vay của ngân hàng. Chính vì vậy, với mong muốn nghiên cứu về thế
chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM nói chung và
OceanBank nói riêng, tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài “Thế
chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại theo
pháp luật Việt Nam qua thực tiễn OceanBank” để nghiên cứu và
thực hiện luận văn thạc sỹ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm luận văn
thạc sĩ, sách, bài báo đăng trên các tạp chí về pháp luật thế chấp tài
sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM, như:
- “Một số vấn đề về tài sản bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín
dụng” của PGS.TS Lê Thị Thu Thủy, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN,
Kinh tế - Luật, số 2/2006
- Sách chuyên khảo "Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài
sản của các Tổ chức tín dụng", của PGS.TS Lê Thị Thu Thủy chủ

biên, Nhà xuất bản Tư pháp, 2006
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về các biện pháp hạn chế rủi
ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam và một
số nước trên thế giới”, của PGS.TS Lê Thị Thu Thủy chủ biên, Nhà
xuất bản Đại học quốc gia Hà Nội, 2016
- Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật về thế chấp quyền sử
1


dụng đất để bảo đảm tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng ngoại
thương Việt Nam", của Nguyễn Văn Phương, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006
- Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: “Thế chấp tài sản – Biện
pháp bảo đảm tiền vay qua thực tiễn tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Hàng hải Việt Nam”, của Bùi Thị Nga, Khoa Luật, Đại học
Quốc gia Hà Nội, 2014
- Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: “Cầm cố và thế chấp tài sản
tại ngân hàng thương mại cổ phần dầu khí toàn cầu (GP.Bank)”, của
Dương Thị Phương Liên, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2014
Tuy nhiên, các đề tài, bài báo nêu trên vẫn chưa nghiên cứu
một cách đồng bộ và toàn diện về biện pháp thế chấp tài sản bảo
đảm tiền vay của ngân hàng thương mại. Hơn nữa, những công
trình trên được thực hiện trước đây nên chưa cập nhật được các
nội dung mới trong các quy định của pháp luật hiện hành về thế
chấp tài sản bảo đảm tiền vay. Đồng thời, cũng chưa có công trình
nghiên cứu về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng
thương mại theo pháp luật Việt Nam gắn với thực tiễn tại
OceanBank. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài trên là cấp thiết trong
giai đoạn hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tiễn của các biện pháp bảo

đảm tiền vay nói chung và biện pháp thế chấp tài sản nói riêng. Đưa
ra cách hiểu đúng đắn về thế chấp tài sản, mục đích, vai trò và ý
nghĩa của biện pháp này trong hoạt động ngân hàng, góp phần làm cơ
sở để hiểu và vận dụng biện pháp này trong thực tiễn;
- Đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản và việc thực
thi các quy định này qua thực tiễn tại Oceanbank, từ đó rút ra các ưu
điểm, hạn chế của chế định này;
- Đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài
sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM ở Việt Nam và nâng cao hiệu
quả hoạt động này tại OceanBank.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật về thế
chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam
và thực tiễn hoạt động thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại OceanBank.
2


Phạm vi nghiên cứu của luận văn bao gồm các khía cạnh pháp
lý, cơ sở lý luận, nội dung của các quy định về thế chấp tài sản trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại
OceanBank.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu
khác nhau, tùy thuộc vào mục đích của luận điểm đề cập trong
luận văn. Trong đó, luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng
Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các quan điểm, các học thuyết
khoa học pháp lý tại Việt Nam. Các phương pháp nghiên cứu như:
phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp
được kết hợp sử dụng để triển khai thực hiện đề tài.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn là công trình khoa học có ý nghĩa lý luận và thực
tiễn. Luận văn nghiên cứu khá toàn diện và hệ thống các qui định về
thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM, có ý nghĩa thiết thực
trong hoạt động thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng
thương mại. Đồng thời, luận văn là tài liệu hữu ích nhằm nâng cao
hiệu quả hoạt động thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại OceanBank.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp TS bảo đảm tiền vay
và pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng
thương mại
Chương 2: Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm
tiền vay tại các ngân hàng thương mại và thực tiễn thực thi tại
OceanBank
Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả hoạt động thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại OceanBank

3


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY
VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thế chấp tài sản bảo
đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng
thương mại

Bảo đảm tiền vay bằng tài sản có thể được hiểu là việc bên có
nghĩa vụ (khách hàng vay vốn) hoặc bên thứ ba (bên bảo lãnh) dùng
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ được
xác lập thực hiện. Thực chất ở loại biện pháp này, bên bảo đảm xác
nhận cho bên nhận bảo đảm có quyền năng, chi phối đối với tài sản
thuộc sở hữu của mình.
1.1.2. Khái niệm thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay
Có thể hiểu thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc
sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và
không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Sau khi thế
chấp, bên có tài sản vẫn tiếp tục chiếm giữ, quản lý, khai thác tài sản
đó, các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản
thế chấp.
1.1.3. Đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại
các NHTM
Bên cạnh những đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm
tiền vay bằng tài sản đã được nêu ở trên, thế chấp tài sản còn có
những đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, không có sự chuyển giao tài sản thế chấp
Thứ hai, đối tượng của thế chấp là một tài sản cụ thể
Thứ ba, một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ
Thứ tư, thế chấp tài sản là nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ
chính, đồng thời là biện pháp bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính và
phụ thuộc và nghĩa vụ chính
Thứ năm, là biện pháp bảo đảm được đăng ký nhiều nhất trong
thực tế
4


1.1.4. Vai trò của biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay

Thế chấp tài sản là biện pháp vừa có mục đích nâng cao trách
nhiệm của bên thế chấp trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ
của mình, vừa có mục đích giúp cho bên nhận thế chấp có thể kiểm
soát tài sản để, nếu cần, yêu cầu kê biên bán đấu giá hoặc áp dụng
phương thức xử lý khác đối với tài sản nhằm thanh toán nghĩa vụ
được bảo đảm. Mặt khác, thế chấp tài sản không chỉ nhằm mục đích
bảo vệ bên nhận thế chấp mà nó cũng đem lại lợi ích nhất định cho
chính bên thế chấp.
1.2. Điều kiện đối với tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay tại
các ngân hàng thương mại
 Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm,
trừ trường hợp cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu
 Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung chung nhưng phải
xác định được.
 Tài sản được phép giao dịch
 Tài sản không bị tranh chấp
 Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm và khách
hàng đã mua bảo hiểm trong thời hạn đảm bảo tiền vay.
Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả
nợ tại nhiều ngân hàng thì phải thỏa mãn điều kiện:
 Giá trị tài sản thế chấp được xác định tại thời điểm ký kết
hợp đồng thế chấp phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được
bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa
thuận khác;
 Bên thế chấp phải thông bảo cho bên nhận thế chấp về tình
trạng tài sản đang được đưa ra để bảo đảm.
Ngoài ra, để có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm, ngân
hàng còn xem xét các tiêu chuẩn sau đối với tài sản:
 Khả năng thanh khoản là thước đo khả năng chuyển hoán thành
tiền của tài sản. Tài sản càng chuyển hóa nhanh bao nhiêu thì giá trị của

nó càng lớn: cổ phiếu, trái phiếu, các loại chứng khoán khác;
 Khả năng khấu hao tài sản: máy móc, thiết bị
 Khả năng thị trường: việc mua, bán tài sản
 Khả năng kiểm soát tài sản hàm ý khả năng kiểm tra, giám
5


sát quá trình sử dụng tài sản này.
1.3. Khái niệm, nội dung của pháp luật về thế chấp tài sản
bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại
1.3.1. Khái niệm pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm tiền
vay tại các ngân hàng thương mại
Pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM là tổng
hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh giữa
bên nhận thế chấp tài sản (NHTM cho vay) và bên thế chấp tài sản
(khách hàng vay hoặc bên thứ ba) để bảo đảm thực hiên nghĩa vụ trả nợ
theo hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của các NHTM.
Theo đó, Nhà nước quy định các chủ thể tham gia quan hệ thế
chấp tài sản, các loại tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia quan hệ thế chấp tài sản, hợp đồng và hiệu lực của hợp
đồng, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
1.3.2. Nội dung của pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm
tiền vay tại các ngân hàng thương mại
Đối với hoạt động thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các
NHTM, nhà nước đặt ra các quy định cụ thể về các nội dung sau:
Về chủ thể tham gia thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại
NHTM: Chủ thể tham gia thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại
NHTM bao gồm một bên là bên nhận thế chấp và bên kia là bên thế
chấp; Điều kiện, thủ tục, trình tự cấp phép hoạt động đối với NHTM;
điều kiện tham gia quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đối với

bên thế chấp; Quyền và nghĩa vụ đối với các bên
Về tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay tại NHTM: Các loại tài
sản được phép dùng để thế chấp bảo đảm tiền vay cũng những
điều kiện cụ thể nhằm bảo đảm khả năng thực hiện nghĩa vụ của
bên thế chấp, giúp bên nhận thế chấp hạn chế rủi ro; Một tài sản
có thể dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; Đăng ký bảo
đảm đối với tài sản thế chấp; Định giá tài sản thế chấp
Về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM:
Những nội dung cần thiết của hợp đồng; Hiệu lực của hợp đồng; Yêu
cầu về xác lập hợp đồng; Công chứng, xác nhận hợp đồng thế chấp
Về xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay tại NHTM: Các trường
hợp ngân hàng được tiến hành xử lý tài sản thế chấp; Phương thức xử lý
6


tài sản thế chấp; Nguyên tắc, quy trình xử lý tài sản thế chấp
Giải quyết tranh chấp pháp sinh từ hoạt động thế chấp bảo
đảm tiền vay tại NHTM cũng là một vấn đề quan trọng được quy định
trong các văn bản pháp luật. Tuy nhiên trong phạm vi có hạn của đề
tài, tác giả sẽ không đi sâu phân tích nội dung này.
Tóm lại, các nội dung pháp luật quy định liên quan đến biện pháp
thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM đều hướng đến điều
chỉnh quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong kinh doanh ngân
hàng, bảo đảm an toàn, kích thích cung – cầu vốn, hạn chế tranh chấp,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân tham gia quan
hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM.
1.4. Các yếu tố tác động tới pháp luậtvề thế chấp tài sản
bảo đảm tiền vay tại NHTM
Nội dung của pháp luật chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác
nhau, trong đó có thể thấy sự ảnh hưởng rõ rệt nhất từ các yếu tố:

Thứ nhất, các quy định về bảo đảm tiền vay thực hiện nghĩa vụ.
Thứ hai, nhu cầu về cấp tín dụng ngân hàng của nền kinh tế.
Thứ ba, bảo đảm an toàn trong kinh doanh về ngân hàng.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản có nguồn gốc từ bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ nói chung trong pháp luật dân sự. Các biện pháp bảo
đảm tiền vay bằng tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc hạn chế
rủi ro tín dụng cho ngân hàng, nâng cao trách nhiệm của bên có nghĩa
vụ, mang tính chất dự phòng để đảm bảo việc trả nợ vốn vay.
Và thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
có tính an toàn cao và được các ngân hàng ưu tiên sử dụng. Thế chấp
tài sản được hiểu là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao
tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Sau khi thế chấp, bên có tài sản vẫn
tiếp tục chiếm giữ, quản lý, khai thác tài sản đó, các bên cũng có thể
thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay là một chế định
của pháp luật dân sự, cùng với sự điều chỉnh của pháp luật chuyên
7


ngành đối với lĩnh vực ngân hàng. Theo đó, Nhà nước quy định các
chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản, các loại tài sản thế chấp,
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản, hợp
đồng và hiệu lực của hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp… Trên thực tế,
chế định pháp luật cũng chịu sự chi phối, tác động của nhiều yếu tố
như các quy định chung về biện pháp bảo đảm tiền vay thực hiện
nghĩa vụ, nhu vầu về cấp tín dụng ngân hàng của nền kinh tế, bảo
đảm an toàn trong kinh doanh về ngân hàng.
Chương 2

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI OCEANBANK
2.1. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm
tiền vay tại các ngân hàng thương mại
2.1.1. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm
tiền vay tại các ngân hàng thương mại
a. Bên nhận thế chấp
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, bên nhận thế chấp là các
ngân hàng thương mại đủ điều kiện hoạt động theo quy định của
pháp luật; trước hết phải có giấy phép thành lập, có giấy đăng ký
kinh doanh trực tiếp và đáp ứng được các điều kiện để có thể đi vào
hoạt động.
b. Bên thế chấp
Bên thế chấp trong quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay
tại NHTM là khách hàng vay bao gồm cá nhân, gia đình tổ hợp tác,
doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh, pháp nhân Việt Nam, cá
nhân hoặc pháp nhân nước ngoài có đủ điều kiện vay vốn.
Đồng thời, bên thế chấp phải thỏa mãn các điều kiện sau để trở
thành chủ thể trong quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM:
Một là, có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự và chịu
trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật:
Hai là, bên thế chấp phải chứng minh được quyền sở hữu/sử
dụng hợp pháp đối với tài sản thế chấp.
8


Ba là, bên thế chấp phải chứng minh được mục đích sử dụng
vốn vay hợp pháp.
Bốn là, bên thế chấp phải có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ

trong thời hạn như cam kết.
c. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thế
chấp tài sản tại các ngân hàng thương mại
Đối với bên thế chấp
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định cụ thể tại
Điều 320 và Điều 321 của BLDS 2015, theo đó:
Về quyền của bên thế chấp
Thứ nhất, khai thác tài sản thế chấp, đầu tư làm tăng giá trị của
tài sản thế chấp.
Thứ hai, thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu, chuyển
quyền sử dụng tài sản thế chấp trong một số trường hợp do pháp luật
quy định.
Thứ ba, nhận tài sản thế chấp
Về nghĩa vụ của bên thế chấp
Thứ nhất, bảo đảm giá trị của tài sản thế chấp.
Thứ hai, thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của
người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Thứ ba, không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp,
trừ trường hợp khác do pháp luật quy định.
Đối với bên nhận thế chấp
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp được quy định tại
Điều 322 và Điều 323 của BLDS 2015, cụ thể:
Về quyền của người nhận thế chấp
Thứ nhất, kiểm tra, xem xét và đưa ra những yêu cầu liên quan
đến việc bảo đảm giá trị của tài sản thế chấp.
Thứ hai, xử lý tài sản thế chấp khi nghĩa vụ chính bị vi phạm.
Thứ ba, thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định pháp
luật; giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các
bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Thứ nhất, giao giấy tờ về tài sản cho bên nhận thế chấp giữ
Thứ hai, thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy
9


định của pháp luật.
Đối với người thứ ba giữ tài sản thế chấp
BLDS 2015 cũng quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người
thứ ba giữ tài sản thế chấp tại Điều 324, cụ thể:
Về quyền của người thứ ba giữ tài sản thế chấp
Thứ nhất, có quyền khai thác tài sản thế chấp, nếu có thỏa
thuận:
Thứ hai, được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản
thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
Về nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp
Thứ nhất, bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, nếu làm mất, mất
giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường.
Thứ hai, không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế
chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm
sút giá trị của tài sản thế chấp.
Thứ ba, giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc
bên thế chấp theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2.1.2. Tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng
thương mại
Tài sản bảo đảm thế chấp tiền vay được hiểu là tài sản thuộc sở hữu
của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này
cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình
thành trong tương lai và được phép giao dịch, bao gồm:
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất.

 Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định được thế chấp.
 Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp
đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
 Các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sản, cửa
hàng, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy,…
 Hoa lợi, hoa tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh
từ bất động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định.
 Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu
bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong
10


trường hợp được thế chấp.
 Ngoài ra, có thể sử dụng một số tài sản có giá trị trung bình
làm tài sản vay thế chấp như: sổ lương, sổ tiết kiệm, ô tô, xe máy,…
Bên cạnh đó, Điều 318 BLDS 2015 cũng quy định cụ thể về
các trường hợp thế chấp tài sản:
Thứ nhất, trường hợp thế chấp toàn bộ bất động, động sản có
vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản
thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ hai, trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản
có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ ba, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn
liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với
đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ tư, trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên
nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài
sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp.

2.1.3. Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay tại các
ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay của ngân hàng thực chất là giao dịch hợp
đồng. Hình thức pháp lý của quan hệ cho vay là hợp đồng tín dụng
ngân hàng.
Hợp đồng bảo đảm tiền vay là văn bản pháp lý thể hiện mối
quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và người đi vay. Đây chính là cơ sở
pháp lý, trong đó quy định cụ thể các điều khoản mà hai bên đã thoả
thuận để thực hiện việc cho vay, quản lý và sử dụng khoản vay, tài
sản bảo đảm, phương thức thu hồi nợ, biện pháp xử lý tài sản bảo
đảm và phương thức giải quyết tranh chấp (nếu có).
Văn bản thế chấp tài sản có thể được lập riêng hoặc ghép với
hợp đồng chính - hợp đồng tín dụng. Nếu việc thế chấp tài sản được
ghi trong hợp đồng tín dụng thì đương nhiên những điều khoản về thế
chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng tín dụng. Nếu việc
thế chấp tài sản được lập thành văn bản độc lập thì đó là hợp đồng
phụ của hợp đồng chính - hợp đồng tín dụng. Trong cả hai trường
hợp trên, hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản phụ thuộc vào hiệu
11


lực của nghĩa vụ chính được đảm bảo - nghĩa vụ vay vốn giữa
NHTM và khách hàng vay.
2.1.4. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp
Điều 319, BLDS 2015 quy định hợp đồng thế chấp tài sản có
hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
hoặc luật có quy định khác. Bên cạnh đó, thế chấp tài sản phát sinh
hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Thời điểm có hiệu lực của biện pháp thế chấp có thể được xác
định theo ba mốc thời gian: thời điểm giao kết, sự thỏa thuận khác

của các bên, luật có quy định khác.
Điều 297, BLDS 2015 đã quy định hai phương thức làm phát
sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm, đó
là: 1, nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm và 2, đăng ký biện
pháp bảo đảm.
2.1.5. Xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay tại NHTM
Một cách tổng quát, có thể quan niệm về xử lý tài sản bảo
đảm như sau:
Xử lý tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM là
hành vi pháp lý của NHTM, theo đó NHTM - với tư cách là bên nhận
bảo đảm, tiến hành áp dụng các biện pháp cần thiết theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ cho mình từ tài sản
bảo đảm, khi đến hạn mà bên vay không thực hiện hoặc không thực
hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ tiền vay cả gốc và lãi.
03 trường hợp xử lý tài sản bảo đảm được quy định cụ thể tại
Điều 299, BLDS 2015.
Về phương thức xử lý tài sản thế chấp, trên lý thuyết, các văn
bản quy phạm pháp luật đã xây dựng được hai phương thức là
phương thức xử lý tài sản thế chấp bằng con đường tòa án và phương
thức tự xử lý tài sản thế chấp thông qua bán đấu giá, bán tài sản thế chấp
không qua đấu giá và nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc
thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp và các phương thức xử lý khác.
Tùy thuộc vào đặc điểm của mỗi loại tài sản bảo đảm, nghĩa vụ
được bảo đảm mà bên có quyền có thể áp dụng các biện pháp xử lý
tài sản bảo đảm khác nhau. Tuy vậy, để tiến hành các biện pháp xử lý
tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật, các bên bắt buộc phải
12


thực hiện một số trình tự, thủ tục xử lý tài sản. Cụ thể là: Thông báo

cho bên bảo đảm về việc xử lý; Giao tài sản bảo đảm để xử lý; Định
giá tài sản bảo đảm.
2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp tài sản bảo
đảm tiền vay tại OceanBank
2.2.1. Khái quát chung về hoạt động cho vay và bảo đảm tiền
vay tại OceanBank
Ngân hàng OceanBank thành lập năm 1993 với tên gọi Ngân
hàng Nông thôn Hải Hưng. Sau biến cố về vấn đề vốn điều lệ, năm
2015 Ngân hàng Nhà nước đã quyết định mua lại OceanBank với giá
0 đồng và chuyển đổi loại hình thành Ngân hàng TNHH một thành
viên Đại Dương do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ và được giao
cho Ngân hàng Công Thương (VietinBank) hỗ trợ tái cơ cấu.
Ngân hàng OceanBank hiện đang ban hành các gói cho vay cá
nhân siêu tốc như: cho vay sản xuất kinh doanh; cho vay mua nhà ở,
đất ở; cho vay mua nhà dự án cho vay mua ô tô; cho vay tiêu dùng có
tài sản bảo đảm; cho vay tiêu dùng không có tài sản bảo đảm; cho
vay thấu chi tài khoản thanh toán có tài sản bảo đảm khác thẻ tiết
kiểm, giấy tờ có giá; cho vay thấu chi tài khoản thanh toán không có
tài sản bảo đảm; cho vay cầm cố thẻ tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi, số
dư tài khoản mở tại OceanBank.
2.2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về chủ thể tham gia quan
hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại OceanBank
Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại
OceanBank, gồm có bên nhận thế chấp là OceanBank, còn bên thế
chấp là khách hàng vay hoặc bên thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Bên thế chấp trong quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay
tại OceanBank chính là khách hàng vay của OceanBank hoặc người
thứ ba có quan hệ thân thiết với khách hàng vay và đồng thời cũng là
người có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp.
Do đặc thù kinh doanh nên khách hàng vay của OceanBank

chủ yếu là nhóm khách hàng cá nhân, với mục đích vay chủ yếu
nhằm phục vụ các nhu cầu kinh doanh nhỏ, tiêu dùng, mua sắm…
Bên cạnh các quy định của pháp luật đối với bên thế chấp, OceanBank
có những quy định nội bộ về điều kiện đối với bên thế chấp, cụ thể:
13


Thứ nhất, bên thế chấp là cá nhân, pháp nhân Việt Nam;
Thứ hai, độ tuổi của bên thế chấp tối thiểu 18 tuổi tại thời điểm
vay vốn và tối đa 55 tuổi (đối với nữ) hoặc 60 tuổi (đối với nam) tại
thời điểm đáo hạn khoản vay;
Thứ ba, điều kiện liên quan đến hộ khẩu, nơi cư trú (tại cùng
tỉnh/thành phố nơi có ĐVCV của OceanBank hoạt động hoặc giáp
ranh với tỉnh/thành phố của ĐVCV của OceanBank);
Thứ tư, bên thứ ba được quyền tham gia quan hệ thế chấp tài
sản bảo đảm tiền vay là ông bà, bố mẹ đẻ, con đẻ, anh/chị/em ruột
của khách hàng hoặc người đồng vay.
Thứ năm, không thuộc đối tượng bị hạn chế và bị cấm cấp tín
dụng theo quy định của NHNN.
2.2.3. Thực tiễn thực thi pháp luật về tài sản thế chấp bảo
đảm tiền vay tại OceanBank
OceanBank chấp nhận các tài sản sau làm tài sản thế chấp:
Nhà ở hình thành trong tương lai; Quyền tài sản phát sinh từ hợp
đồng mua bán nhà gồm quyền tài sản và tài sản được hình thành từ
quyền tài sản này; Nhà ở, đất ở khác đã có Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà/quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp
pháp của bên vay hoặc của bên thứ ba; Ô tô.
2.2.4. Thực tiễn thực thi pháp luật về hợp đồng thế chấp tài
sản bảo đảm tiền vay tại Oceanbank
Các loại hợp đồng liên quan đến hoạt động cho vay thế chấp

tài sản bảo đảm tại OceanBank
Hợp đồng tín dụng
Hợp đồng tín dụng phải được lập thành văn bản, trong đó có
nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, hình thức vay,
số tiền vay, lãi suất, thời hạn vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài sản
bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên
thoả thuận.
Hợp đồng thế chấp
Hợp đồng thế chấp được hai bên ký kết nhằm thống nhất các
điều khoản sau: Các thông tin về tài sản thế chấp; Thỏa thuận thế
chấp; Thời hạn thế chấp, sự độc lập của hợp đồng thế chấp; Chuyển
giao tài sản, giấy tờ sở hữu tài sản, công chứng, đăng ký giao dịch
14


bảo đảm, bảo hiểm tài sản; Quản lý tài sản; Xử lý tài sản; Quyền và
nghĩa vụ của các bên; Hiệu lực của hợp đồng
Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba
Có đầy đủ các nội dung như hợp đồng thế chấp tài sản của
bên đi vay.
Hợp đồng hợp tác quản lý tài sản ba bên
Hợp đồng hợp tác quản lý tài sản ba bên là cam kết ba bên về
hợp tác quản lý tài sản giữa ngân hàng với chủ đầu tư dự án và bên
mua. Hợp đồng là sự thỏa thuận phối hợp thực hiện việc giải ngân
khoản vay, quản lý tài sản bảo đảm.
2.2.5. Thực tiễn thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
bảo đảm tiền vay tại OceanBank
Các quy định của OceanBank về sự kiện xử lý nợ vay:
- Bên thế chấp vi phạm hoặc không tuân thủ hoặc không thực
hiện bất kỳ nghĩa vụ, cam kết, cam đoan và bảo đảm nào được quy

định trong hợp đồng này hoặc hợp đồng thế chấp hoặc thỏa thuận,
văn bản liên quan đến bất kỳ nghĩa vụ trả nợ nào khác của bên thế
chấp tại bên nhận thế chấp.
- Bên thế chấp vi phạm hợp đồng thế chấp/hợp đồng bảo đảm
tiền vay khác hoặc bên thế chấp chết, mất tích, hạn chế năng lực hành
vi dân sự hoặc bên thế chấp bị phá sản, giải thể, chia tách, sáp nhập.
- Có các vụ kiện liên quan đến bên thế chấp mà có khả năng
ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm hoặc việc trả nợ của bên
thế chấp.
- Bên thế chấp có nợ quá hạn tại bất kỳ tổ chức/cá nhân nào
hoặc theo kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu bên
nhận thế chấp phải thực hiện một hoặc một số biện pháp xử lý nợ vay
theo quy định nội bộ của ngân hàng.
- Bên thế chấp bị khởi tố bị can, bị tạm giam, tạm giữ, bị buộc
thi hành án; Bên thế chấp bỏ trốn và/hoặc không có mặt tại địa chỉ đã
thông báo, đăng ký tại hợp đồng mà không thông báo cho bên nhận
thế chấp và/hoặc khi có cơ sở cho thấy có khả năng dẫn đến thay đổi
bất lợi nghiêm trọng, làm suy giảm khả năng trả nợ của bên thế chấp;
- Giá trị tài sản bảo đảm (nếu có) không đủ để đảm bảo cho
nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi, phí (nếu có) của bên thế chấp tại bên nhận
15


thế chấp mà bên thế chấp không bổ sung tài sản bảo đảm tương ứng
hoặc thay thế biện pháp bảo đảm khác hoặc giảm dư nợ cho vay
tương ứng khi bên nhận thế chấp yêu cầu;

Các biện pháp OceanBank áp dụng khi xảy ra sự kiện xử lý
nợ vay
- Tự động trích tiền từ bất kỳ tài khoản nào của bên thế chấp

tại ngân hàng để thu nợ;
- Bù trừ nghĩa vụ nợ của bên thế chấp theo hợp đồng này với
nghĩa vụ thanh toán của bên nhận thế chấp (bao gồm cả các chi
nhánh khác của ngân hàng) với bên thế chấp phát sinh theo bất kỳ
thoả thuận nào đã được xác lập trước đó;
- Đại diện và nhân danh bên thế chấp yêu cầu và/hoặc lập
lệnh chi và/hoặc ủy nhiệm chi gửi các tổ chức tín dụng khác để
trích tiền gửi tiết kiệm và thanh toán từ tài khoản của bên thế chấp
tại tổ chức tín dụng đó để thu nợ;
- Đại diện và nhân danh bên thế chấp để yêu cầu, làm việc với
đơn vị sử dụng lao động mà bên thế chấp làm việc để chuyển thu
nhập của bên thế chấp về tài khoản để bên nhận thế chấp thu nợ;
- Đại diện và nhân danh bên thế chấp đề nghị và thoả thuận với
bất kỳ tổ chức/cá nhân khác đang có nghĩa vụ nợ (cho dù đến hạn
hoặc chưa đến hạn) với bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ nợ và
chuyển tiền về tài khoản để bên nhận thế chấp thu nợ;
- Tuyên bố huỷ bỏ, tạm ngừng, chấm dứt việc giải ngân; chấm
dứt cho vay, thu hồi nợ trước hạn;
- Xử lý các tài sản bảo đảm, biện pháp bảo đảm theo thoả
thuận tại hợp đồng bảo đảm;
- Thực hiện bất kỳ thủ tục pháp lý nào để yêu cầu bên thế chấp
thực hiện nghĩa vụ.
2.3. Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp tài
sản bảo đảm tiền vay
Về chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay
Xác minh tư cách chủ sở hữu, tính hợp pháp của giấy tờ đối
với tài sản thế chấp
Vấn đề đặt ra là ai là người có trách nhiệm xác minh, cách thức
xác minh và xử lý khi có sai phạm.
16

Về tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay
Thế chấp ô tô
Không ít trường hợp ngân hàng đang giữ bản chính giấy đăng ký
xe, nhưng vẫn không xác định được xe, không thu giữ được, không xử
lý được hoặc rất mất thời gian, công sức và chi phí để xử lý.
Thế chấp nhà ở
Về vấn đề thế chấp nhà ở vẫn còn tồn tại vướng mắc về xác
định “lý lịch pháp lý của nhà đất” và pháp luật hiện nay chưa có
hướng dẫn phù hợp liên quan đến thẩm quyền cũng như cách thức
xác định những điều kiện trên như thế nào. Đồng thời, một trong
những hạn chế lớn nhất của Luật Nhà ở là chưa có quy định trực tiếp
về công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở cũng như
quy định về trình tự, thủ tục tìm hiểu thông tin về chủ sở hữu nhà ở.
Xác định tài sản hình thành trong tương lai
Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 đã quy định tài sản hình thành
trong tương lai bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác
lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Như vậy,
theo quy định này, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả
QSDĐ. Do đó, Nghị định mới về giao dịch bảo đảm cần sửa đổi quy
định về tài sản hình thành trong tương lai phù hợp với quy định tại
BLDS 2015.
Thế chấp bất động sản không kèm theo đất và ngược lại
Bất động sản trên đất và đất là một khối tài sản chung, không
thể tách rời. Vì vậy, nếu chỉ thế chấp bất động sản trên đất hoặc
quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn cho ngân hàng trong quá trình xử
lý tài sản, đặc biệt có trường hợp thế chấp ở các nơi khác nhau. Khi
phải xử lý tài sản, quyền sử dụng đất, nhà ở, bất động sản lại có chế
độ pháp lý khác nhau. Điều này được quy định tại Điều 325 và 326

BLDS 2015.
Thế chấp quyền sử dụng đất
Rất khó khăn trong việc phân biệt trường hợp nào thì được
phép thế chấp đối với đất nhận chuyển nhượng, đất giao, đất thuê,
nhất là đối với đất thuộc quyền sử dụng của các tổ chức. Và trong
một số trường hợp, chỉ được thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh
doanh, chứ không được thế chấp để bảo đảm những nghĩa vụ khác
17


trong hoặc phi sản xuất, kinh doanh.
Xác minh giá trị tài sản khi áp dụng biện pháp bảo đảm thế
chấp
Định giá tài sản dựa trên yếu tố thỏa thuận là một chế định dân
chủ và văn minh của các quy định pháp luật dân sự, vì nó tôn trọng tối
đa quyền của đương sự trong quan hệ dân sự, vấn đề là các bên dựa vào
quy định đó như thế nào để vận dụng có lợi nhất cho mình. Hiện nay,
hầu hết các ngân hàng đều có bộ phận định giá hoặc thuê tổ chức định
giá trung lập đối với tài sản có giá trị lớn. Nhưng việc định giá tài sản thế
chấp là bất động sản của ngân hàng còn một số bất cập.
Điều kiện đối với tài sản thế chấp
Hiện nay, khi nhận tài sản bảo đảm, các ngân hàng thường xây
dựng hệ thống quy trình tương đối đầy đủ, phù hợp với các quy định
của pháp luật. Song trên thực tế triển khai thực hiện, cán bộ ngân
hàng thường bỏ qua khâu kiểm tra tác nghiệp này, do vậy đã nhiều
trường hợp khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ mới
phát hiện ra, tài sản đó đã phát sinh tranh chấp trước cả thời điểm ký
hợp đồng bảo đảm. Do vậy không đủ điều kiện để được nhận làm tài
sản bảo đảm theo quy định của các luật chuyên ngành.
Về hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay

Hợp đồng thế chấp nhà ở
Trong trường hợp không thực hiện công chứng, chứng thực
hợp đồng thế chấp về nhà ở thì nguy cơ rủi ro cho các bên là rất lớn
(có thể hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức). Đây là
một trong những vấn đề cần lưu ý khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà
ở. Tuy nhiên, nếu theo quy định của pháp luật công chứng, chứng
thực hiện hành thì Uỷ ban nhân dân xã không có thẩm quyền chứng
thực các giao dịch về bất động sản.
Điều 121 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định cụ thể những nội
dung phải có trong hợp đồng về nhà ở. Điều này đã gây nên sự thiếu
thống nhất so với BLDS 2015, vi phạm nguyên tắc tự do, tự nguyện,
tự thỏa thuận của pháp luật hợp đồng.
Hiệu lực của hợp đồng
Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp bất động
sản có giá trị pháp lý khi được công chứng và đăng ký giao dịch bảo
18


đảm. Tuy nhiên, xét về mặt bản chất việc đăng ký giao dịch bảo đảm
chỉ thực sự có ý nghĩa khi xác định thứ tự ưu tiên/đối với bên thứ ba
mà thôi. Đây là quy định nhằm bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp,
nếu họ không có nhu cầu thì họ là bên chịu rủi ro. Việc cho đây là
điều kiện có hiệu lực của giao dịch thật sự không hợp lý và tạo gánh
nặng pháp lý cho sự "tự do" trong giao dịch dân sự.
Về xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay
Thực tế thực hiện bốn phương thức xử lý TSBĐ đều gặp khó
khăn, vướng mắc nhất định, chủ yếu là liên quan đến việc chưa thống
nhất hoặc chưa có căn cứ rõ ràng trong quy định pháp luật đối việc
xử lý TSBĐ.
Về quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ

Tồn tại một số mâu thuẫn giữa các điều luật về ưu tiên thanh toán
giữa bên nhận thế chấp với bên cầm giữ, chiếm giữ tài sản, hay việc
thanh toán các khoản vay đặc biệt quy định trong Luật các tổ chức tín
dụng năm 2010.
Về định giá TSBĐ
Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều có bộ phận định giá hoặc
thuê tổ chức định giá trung lập đối với tài sản có giá trị lớn. Nhưng
việc định giá tài sản thế chấp là bất động sản của ngân hàng còn một
số bất cập, điển hình là hai trường hợp cụ thể sau:
 Định giá quá thấp so với giá thị trường, đặc biệt là trong lĩnh
vực bất động sản.
 Định giá quá cao hoặc không đúng thực chất đối với tài sản
gắn liền với quyền sử dụng đất.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Hiện nay, hệ thống pháp luật nước ta liên quan đến biện pháp
thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đã được quy định khá cụ thể. Trên
thực tế, mỗi NHTM hầu như đều có xây dựng quy định riêng về thế
chấp tài sản với mục đích đặt ra những điều kiện, điều khoản phù hợp
với đặc thù hoạt động của ngân hàng mình, đồng thời hạn chế tối đa rủi
ro có thể xảy ra, tránh đưa khoản tín dụng của mình lâm vào tình trạng
nợ xấu, nợ khó đòi, gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh chung
19


của ngân hàng. Và biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại
OceanBank cũng được thực hiện dựa trên việc kết hợp các quy định
pháp luật và quy định nội bộ của ngân hàng.
Trên cơ sở thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp tài sản bảo
đảm tiền vay tại OceanBank nói riêng và toàn bộ hệ thống NHTM tại
Việt Nam nói chung, tác giả đã rút ra được một số đánh giá về các

nội dung liên quan đến biện pháp bảo đảm tiền vay này.
Qua đó, có thể thấy, mặc dù các quy định của pháp luật hay
của riêng các NHTM có chặt chẽ đến đâu cũng không tránh khỏi
những “kẽ hở”, những khó khăn, vướng mắc. Vì vậy, tác giả đã mạnh
dạn đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản
bảo đảm tiền vay tại các NHTM nói chung và nâng cao hiệu quả hoạt
động thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại OceanBank nói riêng.
Chương 3
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI OCEANBANK
3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản bảo
đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại
Xuất phát từ yêu cầu cần mở rộng, nâng cao hoạt động kinh
doanh của ngân hàng thương mại tại Việt Nam
Hiện nay, ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng, trở
thành bộ phận cốt lõi và góp phần vào sự phát triển chung của toàn
bộ nền kinh tế. Cơ sở nền sản xuất và lưu thông hàng hoá, và nền
kinh tế ngày càng phát triển càng cần đến hoạt động của các ngân
hàng thương mại.
- Ngân hàng thương mại là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế.
- Ngân hàng thương mại là công cụ để Nhà nước điều tiết vĩ
mô nền kinh tế.
Xuất phát từ yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế trong lĩnh vực ngân
hàng
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ
như hiện nay, thì ngân hàng thương mại chính là cầu nối nền tài
20

chính quốc gia với nền tài chính quốc tế.
Xuất phát từ những bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp
luật về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng
thương mại
Hệ thống pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đã có sự
điều chỉnh, hoạt động cho vay của các NHTM đã an toàn và hiệu quả hơn.
Tuy nhiên sau một thời gian áp dụng các quy định này đã bộc lộ những
hạn chế nhất định: hệ thống các quy định của pháp luật về giao dịch bảo
đảm hiện nay còn tản mạn, chồng chéo, phức tạp, mâu thuẫn, khó cho việc
theo dõi, thực hiện; nhiều quy định không theo kịp sự đa dạng của các
giao dịch bảo đảm; nhiều quy định pháp luật không khả thi hay có sự có
sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Nghị định về giao dịch bảo đảm và các
văn bản pháp lý cao hơn.
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thế chấp tài sản
bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại
Hoạt động thế chấp tài sản được điều chỉnh theo các Nghị
định, Thông tư hướng dẫn cụ thể, ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành
nhưng không được trái với nguyên tắc cơ bản của BLDS vì vậy cần
thống nhất nội dung các quy định về thế chấp tài sản và có thể thực
hiện theo một trong ba phương án sau:
Một là, sửa đổi tập trung các quy định về thế chấp tài sản trong
BLDS, đồng thời loại bỏ các quy định về thế chấp tài sản trong các đạo
luật khác;
Hai là, ban hành một đạo luật riêng về giao dịch bảo đảm,
trong đó có nội dung về thế chấp tài sản;
Ba là, sửa đổi đồng bộ BLDS và các luật chuyên ngành về thế
chấp tài sản.
Một số kiến nghị cụ thể đối với các quy định pháp luật Việt
Nam về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay
Về chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản

Bỏ quy định về điều kiện đối với bên thế chấp: Với điều kiện
khách hàng vay vốn phải có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự
và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật, không nhất thiết
phải ghi rõ vào trong hợp đồng tín dụng, các bên có thể mặc nhiên thừa
nhận điều đó.
21


Quy định cụ thể cơ quan có thẩm quyền xác định chủ thể tham gia
quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đối với hộ gia đình, tổ hợp tác,
tổ chức khác: Để việc xác định được thực hiện thuận lợi và nhanh
chóng, chính xác, cần có quy định rõ ràng về cơ quan có thẩm quyền
thực hiện việc này.
Về tài sản thế chấp
Quy định rõ về thế chấp tài sản đã dùng để góp vốn như quyền
sử dụng đất, tài sản trên đất và tài sản khác
Quy định cụ thể về các quyền tài sản phi thế chấp
Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản: Cần làm rõ trong
văn bản hướng dẫn cụ thể để tránh hiểu lầm khái niệm bảo lãnh và
thế chấp, dẫn đến tình trạng nhiều hợp đồng thế chấp tài sản bị tuyên
vô hiệu do biện pháp thế chấp không được xác định ngay từ ban đầu.
Về xử lý tài sản thế chấp
Về định giá TSBĐ: Pháp luật cần điều chỉnh theo hướng tôn
trọng sự thỏa thuận của các bên, tức là ngân hàng chỉ phải bồi thường
thiệt hại nếu bên thế chấp chứng minh được việc bị cưỡng ép trong
việc xác định giá tài sản bảo đảm.
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp
tài sản bảo đảm tiền vay tại OceanBank
Thứ nhất, rà soát hệ thống và tổng kết thực tiễn, căn cứ quy
định của pháp luật và quy định của ngân hàng nhà nước kịp thời xây

dựng, bổ sung quy trình nghiệp vụ, quy định, quy chế nội bộ để loại
bỏ các kẽ hở nhằm phòng tránh những sai phạm, tăng cường quản trị
rủi ro hệ thống.
Thứ hai, hoàn thiện mô hình quản lý rủi ro tín dụng, trong đó
có quản lý rủi ro của TSBĐ.
Thứ ba, thường xuyên kiểm tra, giám sát chặt chẽ việc tuân
thủ pháp luật, quy định của ngân hàng nhà nước và quy chế, quy trình
nội bộ, tăng cường vai trò của công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ
Thứ tư, tiếp tục tập trung phát triển các sản phẩm dành cho
nhóm khách hàng cá nhân với những chính sách tiếp cận thích hợp.
Thứ sáu, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.
Thứ bảy, tăng cường sự phối hợp giữa ngân hàng với các cơ
quan tư pháp, đặc biệt là cơ quan thi hành án trong công tác xử lý TSBĐ.
22


Thứ tám, OceanBank có thể “nới lỏng” một số điều kiện đối
với doanh nghiệp như chấp nhận thế chấp bảo đảm tiền vay bằng
phương án kinh doanh, hợp đồng bán hàng, hàng tồn kho. Đương
nhiên, việc này cũng đi kèm với rủi ro lớn đối với ngân hàng. Vì vậy,
Ngân hàng cần thu hút và phát triển nguồn nhân lực có kinh nghiệm
tìm hiểu hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, từ đó phân loại và
xây dựng cơ sở hạ tầng để kiểm soát rủi ro.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Trên cơ sở phân tích các yêu cầu hoàn thiện pháp luật về thế
chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại dựa trên
vai trò quan trọng của các ngân hàng thương mại đối với nền kinh tế
Việt Nam và những đánh giá về tình hình thực thi pháp luật về thế
chấp tài sản bảo đảm tiền vay, tác giả đã đề xuất những phương
hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hoạt động này.

Đối với OceanBank, trong bối cảnh ngân hàng đang tiếp tục
phát triển mảng tín dụng cá nhân, đẩy mạnh công tác thu hồi và xử lý
nợ. Đồng thời triển khai hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng
doanh nghiệp. Tác giả đã kiến nghị 8 giải pháp cơ bản nhằm nâng
cao hiệu quả hoạt động thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại
OceanBank.

23