Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh quảng bình

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ HỒNG LUYẾN

C¤NG CHøNG HîP §åNG THÕ CHÊP
QUYÒN Sö DôNG §ÊT Vµ THùC TIÔN THùC HIÖN
T¹I TØNH QU¶NG B×NH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ HỒNG LUYẾN

C¤NG CHøNG HîP §åNG THÕ CHÊP
QUYÒN Sö DôNG §ÊT Vµ THùC TIÔN THùC HIÖN
T¹I TØNH QU¶NG B×NH
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích
dẫn trong luận văn đảm bảo độ tính chính xác, tin cậy và
trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét
để cho tôi có thể bảo vệ luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Hồng Luyến


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
1

MỞ ĐẦU

Chương 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP

10

ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.1.

Lý luận về công chứng

10

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của công chứng

10

1.1.2. Mục đích của hoạt động công chứng

16

1.1.3. Đối tượng của hoạt động công chứng

17

1.1.4. Giá trị của công chứng

19

1.2.

20

Lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử

20

dụng đất
1.2.2. Vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

23

1.3.

Lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

25

1.3.1. Khái niệm và đặc điểm của công chứng hợp đồng thế chấp

25

quyền sử dụng đất
1.3.2. Mục đích, ý nghĩa của công chứng hợp đồng thế chấp quyền

31

sử dụng đất
1.3.3. Nguyên tắc của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp

34

quyền sử dụng đất
1.3.4. Yêu cầu của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền

38

sử dụng đất
1.3.5. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

40


1.3.6. Các yếu tố đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng thế

42

chấp quyền sử dụng đất
Chương 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP

47

ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC
TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH

2.1.

Nội dung pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền

47

sử dụng đất
2.1.1. Quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp

47

quyền sử dụng đất
2.1.2. Quy định về trách nhiệm của công chứng viên trong hoạt

49

động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.3. Quy định về nội dung công chứng hợp đồng thế chấp quyền

52

sử dụng đất
2.1.4. Quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp

60

quyền sử dụng đất
2.2.

Thực tiễn thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế

62

chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc thi

62

hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất tại tỉnh Quảng Bình
2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế

70

chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình
2.2.3. Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về công chứng hợp

76

đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình
Chương 3:

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG

87

CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH

3.1.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại
tỉnh Quảng Bình

87


3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng

87

thế chấp quyền sử dụng đất
3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về công chứng

91

hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình
3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế

94

chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại
tỉnh Quảng Bình
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp

94

đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về

98

công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh
Quảng Bình
KẾT LUẬN

103

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

106


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Thế chấp quyền sử dụng đất là một quyền năng cơ bản của người sử
dụng đất. Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất theo hình thức được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước hoặc nhận chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản… thì được thế chấp quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền
sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993: "Hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất" [29, Điều 3]. Quy định này
tiếp tục được kế thừa và ghi nhận trong các đạo Luật Đất đai năm 2003 và
năm 2013. Thế chấp quyền sử dụng đất ra đời tạo điều kiện để người sử dụng
đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng (đặc biệt là các hộ
gia đình, cá nhân nghèo) (gọi chung là bên vay) được tiếp cận nguồn vốn vay

của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại (gọi chung là bên cho vay)
đầu tư vào sản xuất - kinh doanh, góp phần xóa đói, giảm nghèo. Hình thức
pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất được bên vay và bên cho vay xác lập
thông qua một loại hợp đồng có tên gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, để phòng ngừa rủi ro, bảo toàn đồng vốn cho vay cũng như
bảo vệ quyền và nghĩa vụ của bên cho vay; đồng thời, ràng buộc trách nhiệm,
nghĩa vụ của bên vay trong việc thực hiện cam kết trả lãi và vốn vay thì Luật
Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công
chứng [34, Điều 167]. Điều này là cần thiết dẫu cho xét về bản chất giao dịch
về thế chấp quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự được xác lập dựa
trên nguyên tắc tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên. Thực tiễn thi hành các quy
định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy hoạt động

1


này góp phần phòng ngừa rủi ro và bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho giao
dịch cho vay vốn bằng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của các tổ chức
tín dụng, ngân hàng thương mại; đồng thời, góp phần đưa thị trường về quyền
sử dụng đất đi vào nề nếp, vận hành ổn định, lành mạnh v.v... Tuy nhiên bên
cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn thi hành các quy định này còn bộc lộ một
số hạn chế như pháp luật đất đai hiện hành cho phép hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất phải công chứng, chứng thực. Xét về mặt pháp lý, công chứng,
chứng thực đều là sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm
bảo đảm hiệu lực pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Song
công chứng và chứng thực được thực hiện theo hai trình tự khác nhau, do hai
cơ quan khác nhau tiến hành và chịu sự điều chỉnh của hai văn bản luật. Theo
đó, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất thực hiện
theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính

phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực
chữ ký và chứng thực hợp đồng (sau đây gọi là Nghị định số 23/2015/NĐ-CP
ngày 16/02/2015). Trong khi đó, công chứng loại hợp đồng này do công
chứng viên của Văn phòng công chứng hay Phòng Công chứng thực hiện theo
quy định của Luật Công chứng năm 2014. Giữa hai hoạt động này có sự khác
nhau về nhiệm vụ, về trình tự, thủ tục và hậu quả pháp lý…; cụ thể:
Một là, theo quy định của Luật công chứng năm 2014:
Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành
nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi là hợp đồng, giao
dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản
dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ
tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định
của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu
cầu công chứng [35, Điều 2].

2


Trong khi đó, theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày
16/02/2015: "Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền
theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết
hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc
dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18, Điều 2]. Như
vậy, bản chất của công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Còn chứng thực là việc cơ quan có
thẩm quyền chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch;
năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các
bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Với phân tích này thì việc công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất và chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất có một số điểm khác nhau.
Hai là, đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch thì theo Luật
Công chứng năm 2014, công chứng viên phải đảm bảo và chịu trách nhiệm
đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người
yêu cầu công chứng cung cấp. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ
yêu cầu công chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc cần được làm rõ thì
công chứng viên đề nghị làm rõ hoặc xác minh, yêu cầu giám định theo đề
nghị của người yêu cầu công chứng; nếu không làm rõ được thì từ chối công
chứng. Trong khi đó, việc chứng thực hợp đồng, giao dịch thì theo quy định
tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015, người có thẩm quyền khi
thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ mà người
dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ được hành vi
của người yêu cầu chứng thực. Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về
toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, trong hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất,
công chứng viên phải chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp
của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp.
Ngược lại, đối với trường hợp chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

3


đất thì người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính
hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch.
Ba là, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định hợp đồng, giao
dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp
đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị
tòa tuyên bố là vô hiệu. Trong khi đó, hợp đồng được chứng thực không có
giá trị pháp lý như vậy; Điều 3 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015
quy định: "Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng

minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực
hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham
gia hợp đồng, giao dịch" [18].
Bốn là, do có những điểm khác biệt như vậy nên mức thu phí công
chứng cao hơn mức lệ phí chứng thực. Vì vậy, trên thực tế khi thế chấp quyền
sử dụng đất, người dân thường lựa chọn loại hình chứng thực hơn là công
chứng. Ngoại trừ các thành phố lớn như Hà Nô ̣i , Thành phố Hồ Chí Minh ,
Cầ n Thơ , Hải Phòng, Đà Nẵng ... là những nơi có nhiều tổ chức hành nghề
công chứng. Còn lại các địa phư ơng khác dường như chưa có nhiề u tổ chức
hành nghề công chứng (số tổ chức hành nghề công chứng chưa tương xứng
với số đơn vi ̣hành chin
́ h cấ p huyê ̣n hiê ̣n có ), nên khi thực hiê ̣n hơ ̣p đồ ng thế
chấ p quyề n sử du ̣ng đấ t (đặc biệt là điạ bàn miề n núi, vùng sâu, vùng xa) do chi
phí cao, đi la ̣i khó khăn, thủ tục yêu cầu chặt chẽ hơn; người dân thường cho ̣n
chứng thực ta ̣i Ủy ban nhân dân cấ p xa.̃ Vì vậy, một số trường hợp khi đến hạn
thanh lý hợp đồng nhưng bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết
với bên nhận thế chấp nên phát sinh tranh chấp. Khi khởi kiê ̣n ra Tòa án nhân
dân, có không ít trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô
hiệu do tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chưa đảm bảo hoặc không đúng
với hiện trạng quyền sử dụng đất. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền
và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và việc giải quyết hậu quả của hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu gặp rất nhiều khó khăn.

4


Do đó, việc nghiên cứu về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất là cần thiết nhằm tìm ra các giải pháp khắc phục những bất cập nêu
trên. Điều này lại càng có giá trị khi đề tài được nghiên cứu dựa trên sự so
sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình. Với những lý do cơ

bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài "Công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình" làm luận
văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là đề tài nhận được sự quan
tâm tìm hiểu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình
nghiên cứu về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công
trình khoa học cụ thể sau đây: i) Đỗ Đức Hiển (2013), Giá trị pháp lý của văn
bản công chứng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà
Nội; ii) Lê Thị Thanh (2015), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iii) Lại
Thị Hồng (2012), Những khía cạnh pháp lý của việc công chứng các thỏa
thuận tài sản của vợ chồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học
Quốc gia Hà Nội; iv) Nguyễn Thị Thu Hồng (2012), Công chứng các văn bản
liên quan đến tài sản của vợ chồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Hoàng văn Hữu (2014), Trách nhiệm bồi thường
do công chứng viên gây ra trong hoạt động công chứng theo pháp luật Việt
Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vi)
Nguyễn Trường Thọ (2015), Công chứng hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ trả nợ trong hợp đồng vay vốn tại các ngân hàng thương mại, Luận văn
thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; vii) TS. Lê Thị Thu Thủy (2006) làm
chủ biên và tập thể tác giả, Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của
các tổ chức tín dụng, sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội; viii) Nguyễn

5


Quang Minh (2009), Xã hội hóa hoạt động công chứng ở Việt Nam hiện nay –
một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học v.v...
Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết được một số vấn đề

lý luận và thực tiễn về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung
và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng như: Một là,
phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của công chứng hợp đồng về quyền
sử dụng đất (trong đó có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất); Hai là, luận
giải yêu cầu của công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất; Ba là, đánh giá
thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất và thực
tiễn thi hành nhằm chỉ ra những kết quả; những hạn chế, yếu kém và nguyên
nhân của hạn chế, yếu kém; Bốn là, đưa ra định hướng và giải pháp hoàn
thiện các quy định về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất và nâng cao
hiệu quả thi hành… Tuy nhiên, xem xét dưới góc độ pháp luật về công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất một cách có hệ thống, đầy đủ, chuyên
sâu và toàn diện trên phương diện lý luận, thực tiễn đặt trong mối quan hệ so
sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành trên địa bàn tỉnh Quảng Bình thì dường
như vẫn còn thiếu một công trình như vậy. Trên cơ sở kế thừa những kết quả
nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố,
luận văn đi sâu tìm hiểu về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình. Qua đó, đưa ra một số định hướng
và giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là tìm ra những vướng
mắc, hạn chế về các vấn đề liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất. Từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp, kiến nghị góp
phần hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình.

6

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ
nghiên cứu cụ thể sau đây:
- Tập hợp, phân tích hệ thống cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất thông qua việc luận giải một số nội dung: i) Phân
tích khái niệm, đặc điểm và mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất; ii) Phân
tích khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; iii) Phân
tích khái niệm, đặc điểm và mục đích của công chứng hợp đồng về chuyển
quyền sử dụng đất nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất nói riêng; iv) Lý giải nguyên tắc và yêu cầu của công chứng hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất; v) Phân tích yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối
với hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; vi) Phân
tích các yếu tố đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình.
- Đưa ra định hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại
tỉnh Quảng Bình.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu
sau đây:
- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp
luật đất đai, pháp luật về công chứng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta
hiện nay.
- Các quy định của Luật đất đai năm 2013, các quy định của Luật công
chứng năm 2014, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản
pháp luật có liên quan về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

7


- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về công chứng nói chung
và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình …
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi
hành tại tỉnh Quảng Bình là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên
quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Tuy nhiên trong khuôn khổ của
một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận
văn ở những nội dung cụ thể sau:
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung. Nghiên cứu, tìm hiểu các
quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của Luật Đất
đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các
văn bản hướng dẫn thi hành;
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian. Đánh giá thực tiễn thi
hành các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Quảng Bình.
5. Phương pháp nghiên cứu
Khi thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu
cơ bản sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối
chiếu … được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống

kê, phương pháp tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực

8


trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực
tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình;
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn
giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hoàn
thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình.
6. Những kết quả nghiên cứu đạt được
Luận văn hoàn thành với những kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể
như sau:
- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về
công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam;
- Đánh giá thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình;
- Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu
quả thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
tại tỉnh Quảng Bình.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình.

9


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của công chứng
1.1.1.1. Khái niệm về công chứng
Xã hội ngày càng phát triển, các quan hệ về trao đổi hàng hóa, tài sản
ngày càng đa dạng, phong phú giữa các cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Các giao
dịch này thường được thể hiện thông qua lời nói, hành vi hoặc bằng văn bản.
Trong đó, các giao dịch liên quan đến các tài sản có giá trị lớn hoặc các giao
dịch quan trọng thường được lập thành văn bản ghi chép lại các nội dung đã
thỏa thuận, về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch nhằm hạn
chế những tranh chấp có thể phát sinh. Đây là những bằng chứng quan trọng
làm cơ sở để giải quyết khi tranh chấp xảy ra. Những giao dịch này ngày càng
đòi hỏi phải có sự minh bạch, rõ ràng, xác định rõ trách nhiệm pháp lý, quyền
và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch để ràng buộc nhau. Đồng thời,
quy định về thời hạn thực hiện giao dịch, về phương thức xử lý khi phát sinh
tranh chấp. Các quan hệ, giao dịch này không thể diễn ra một cách tự do, tùy
tiện, lộn xộn. Do đó phải có người thứ ba làm chứng, kiểm soát các nội dung
của giao dịch để đảm bảo giao dịch có giá trị pháp lý cao hơn. Đây chính là
hoạt động công chứng của các cơ quan công chứng.
Với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong các giao dịch
dân sự, công chứng luôn nhận được sự quan tâm của toàn xã hội. Hiện nay, công
chứng có mặt ở hầu hết các quốc gia trên thế giới với nhiều quan điểm khác

nhau. Có quan điểm cho rằng, có ba hệ thống công chứng trên thế giới, gồm Hệ
thống công chứng La tinh, Hệ thống công chứng Conllectiviste và Hệ thống
công chứng Awnglo Saxon [25, tr. 19]. Quan điểm khác lại cho rằng, có hai hệ

10


thống công chứng tồn tại chủ yếu gồm Hệ thống công chứng Awnglo Saxon
(công chứng hình thức) và hệ thống công chứng pháp luật lục địa (công chứng
nội dung) [44, tr. 14]. Tuy đều có những lý lẽ riêng và có những đặc điểm khác
nhau nhưng về bản chất, công chứng hay hệ thống công chứng đều được quy
định để giải quyết các mối quan hệ liên quan đến sở hữu các loại tài sản như
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp và các quan hệ liên quan
đến tài sản, quyền tài sản trong hoạt động sản xuất - kinh doanh, thương mại.
Ở Việt Nam, quan niệm công chứng được nhiều tác giả nhận định
trong nhiều công trình nghiên cứu rất đa dạng. Từ điển Luật học do Viện
Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp đưa ra định nghĩa: "Công chứng là chứng
nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được
xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác...".
Theo định nghĩa này, công chứng gồm hai hoạt động: chứng nhận tính xác
thực của hợp đồng được giao kết (không bao gồm chứng nhận tính xác thực các
hành vi pháp lý đơn phương như Di chúc) và các giấy tờ từ bản gốc như bản sao,
bản dịch. Hoặc trong một bài viết về Kiến nghị hoàn thiện Luật Công chứng
được đăng trên tạp chí Nghiên cứu pháp luật của Văn phòng Quốc hội năm 2012
của tác giả Lê Quốc Hùng có viết "Công chứng là lấy quyền công ra mà làm
chứng" [27, tr. 101]. Theo quan điểm này, Công chứng viên công chứng hợp
đồng, giao dịch là sự bảo đảm giao dịch đó đã được làm chứng bởi quyền lực
công. Bên thứ ba mặc nhiên phải tôn trọng trong việc làm chứng này. Để hiểu
rõ hơn về quan điểm công chứng, cần nghiên cứu cụ thể hơn thông qua các
văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước về công chứng.

Trước Luật Công chứng năm 2006 và Luật Công chứng năm 2014,
công chứng có nhiều định nghĩa khác nhau, trong đó có 4 định nghĩa cơ bản
được ghi nhận tại 04 văn bản pháp lý. Cụ thể:
- Tại Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp
hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước thì: Công chứng nhà nước là một

11


hoạt động của Nhà nước, nhằm giúp công dân, các cơ quan, tổ chức lập và
xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản,
sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện. Bằng hoạt
động, Công chứng nhà nước tạo ra những bảo đảm pháp lý để bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của công dân, các cơ quan, tổ chức phù hợp với Hiến
pháp và pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngăn ngừa
vi phạm pháp luật, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp được thuận lợi,
góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
- Tại Điều 1 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 của Hội đồng
Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về tổ chức và hoạt động của công chứng Nhà
nước thì: Công chứng Nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực các hợp
đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp
pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, góp
phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ.
- Tại Điều 1, Nghị định số 31/1996/NĐ-CP ngày 18/5/1995 của Chính
phủ về tổ chức và hoạt động của công chứng Nhà nước thì: Công chứng là
việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của
pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà
nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (gọi chung là tổ chức), góp phần phòng
ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Các hợp đồng

và giấy tờ đã được Công chứng Nhà nước chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp bị Tòa án
Nhân dân tuyên bố là vô hiệu.
- Tại Điều 2, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của
Chính phủ về công chứng, chứng thực thì: Công chứng là việc Phòng Công
chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch
khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã

12


hội khác (gọi chung là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo
quy định của Nghị định này.
Các định nghĩa trong các văn bản trên tuy có sự khác nhau về cách
diễn đạt nhưng đều có điểm chung, đó là: Công chứng là hoạt động của Nhà
nước, được ủy quyền cho một tổ chức, đó là các tổ chức hành nghề công
chứng thực hiện việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch,
giấy tờ theo quy định của pháp luật; mục đích của hoạt động công chứng
nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, các tổ chức khác và nhằm
tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa; các loại giấy tờ đã được công chứng
có giá trị chứng cứ.
Đến Luật Công chứng năm 2006, khái niệm công chứng được ghi
nhận tại Điều 2 của Luật. Theo đó: Công chứng là việc công chứng viên công
nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản
mà quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện
yêu cầu công chứng.
Đến Luật Công chứng năm 2014, khái niệm công chứng đã được mở
rộng hơn về phạm vi, đối tượng và yêu cầu chặt chẽ hơn đối với hoạt động
công chứng. Tại Khoản 1, Điều 2 của Luật quy định: Công chứng là việc công
chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực,

hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi chung là
hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của
bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng
nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật
phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Như vậy, khái niệm công chứng trong Luật Công chứng năm 2014 đề
cập đến chủ thể thực hiện công chứng là công chứng viên của các tổ chức
hành nghề công chứng chứ không quy định chung chung là công chứng viên
như trước đây. Theo quy định của Luật thì các tổ chức hành nghề công chứng

13


bao gồm Phòng Công chứng của Nhà nước và Văn phòng công chứng của tư
nhân hoạt động theo mô hình công ty hợp danh. Đây là giai đoạn thực hiện
mạnh mẽ chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng nhằm phục vụ nhu cầu
công chứng hợp đồng, giao dịch của người dân.
1.1.1.2. Đặc điểm của công chứng
- Từ định nghĩa của Luật Công chứng thấy rằng công chứng là hành vi
của công chứng viên chứng nhận các hợp đồng, giao dịch mang yếu tố tài sản
và trao đổi ngang giá. Do đó, hoạt động công chứng là hoạt động do công
chứng viên thực hiện. Điều này để phân biệt hành vi công chứng với hành vi
chứng thực. Hành vi chứng thực là hành vi của người đại diện cơ quan hành
chính công quyền.
- Nội dung công chứng là xác định tính xác thực, tính hợp pháp của
hợp đồng, giao dịch. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong văn bản
đó đã được công chứng viên xác nhận. Công chứng viên kiểm chứng và xác
nhận các tình tiết, sự kiện có xảy ra trong thực tế. Trong số đó có cả tình tiết,
sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau đó. Do nếu
không có công chứng viên xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà tòa

án không thể xác minh được. Đồng thời, công chứng viên kiểm tra, xác nhận
tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch và chịu trách nhiệm trước pháp luật về
việc làm công chứng của mình. Tính xác thực của các tình tiết trong hợp
đồng, giao dịch tạo nên những bằng chứng có giá trị pháp lý cao hơn hẳn so
với các văn bản không được công chứng.
Mặt khác, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch do công chứng viên
và được công chứng viên xác nhận, ghi lại. Đây là điểm khác biệt căn bản
giữa trường phái công chứng nội dung và trường phái công chứng hình thức.
Pháp luật về công chứng của Việt Nam đi theo trường phái công chứng nội
dung. Những hợp đồng, giao dịch nào trái pháp luật, công chứng viên sẽ từ
chối xác nhận về nội dung. Với việc công chứng nội dung đã góp phần phòng

14


ngừa vi phạm pháp luật, hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra, tiết kiệm thời
gian, công sức giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Do đó, yêu cầu đặt ra đối với
công chứng viên là phải có trình độ chuyên sâu về pháp luật, giàu kinh
nghiệm về nghề nghiệp. Công chứng viên chỉ được ký công chứng khi xem
xét có đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự: người tham
gia giao dịch dân sự phải có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp
luật; nội dung của giao dịch không vi phạm những điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện,
trung thực, không bị cưỡng ép bởi bất cứ bên nào. Tuy nhiên, việc công
chứng viên thẩm định tính hợp pháp của một hợp đồng, giao dịch trước khi ký
công chứng không phải lúc nào cũng diễn ra nhanh chóng, chính xác và kịp
thời mà phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm nghề nghiệp, trình độ của công
chứng viên và nội dung của hợp đồng, giao dịch.
- Có hai loại hợp đồng, giao dịch thực hiện hoạt động công chứng,
đó là các loại hợp đồng, giao dịch theo yêu cầu của pháp luật bắt buộc phải

công chứng và các hợp đồng, giao dịch do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu
công chứng.
- Hợp đồng, giao dịch sau khi công chứng sẽ ràng buộc trách nhiệm
giữa các bên theo những nội dung đã thỏa thuận, bên còn lại có thể căn cứ vào
hợp đồng, giao dịch đã công chứng để yêu cầu Tòa án giải quyết và hợp đồng
công chứng sẽ là bằng chứng chứng minh quyền của một bên và nghĩa vụ của
bên còn lại. Tuy nhiên, giá trị chứng cứ của hợp đồng, giao dịch đã được công
chứng dựa trên sự tuân thủ chặt chẽ thủ tục công chứng, nên trong trường hợp
vi phạm thủ tục công chứng thì tùy theo tính chất, hợp đồng công chứng có
thể bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Mặt khác, mỗi hợp đồng, giao dịch công
chứng đều kèm theo những giấy tờ khác có liên quan, được tổ chức hành nghề
công chứng lưu giữ trong một khoảng thời gian nhất định (pháp luật Việt
Nam quy định thời hạn lưu trữ hồ sơ công chứng là 20 năm [35, Điều 64]).

15


Nên khi các bên có yêu cầu liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công
chứng, các tổ chức hành nghề công chứng không khó để cung cấp những giấy
tờ đó làm căn cứ giải quyết.
- Hợp đồng, giao dịch đã được công chứng có hiệu lực thi hành đối
với các bên có liên quan. Trong trường hợp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ
mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền
yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên
tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
- Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết sự kiện
trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án
tuyên bố là vô hiệu. Do đó, ý nghĩa pháp lý của hoạt động công chứng là bảo
đảm giá trị thực hiện cho các hợp đồng, giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và
cung cấp chứng cứ nếu có tranh chấp xảy ra.

Như vậy có thể hiểu, công chứng là hành vi của công chứng viên lập,
chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch nhằm đảm bảo an toàn
pháp lý cho các chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch, phòng ngừa các tranh
chấp và vi phạm pháp luật. Văn bản công chứng có giá trị thực hiện và giá trị
chứng cứ.
1.1.2. Mục đích của hoạt động công chứng
Trong cuộc sống hàng ngày luôn tồn tại mối quan hệ đa dạng liên
quan đến tài sản giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với tổ chức và giữa
các tổ chức với nhau. Sự ra đời của nền kinh tế thị trường đã làm cho các mối
quan hệ đó phát triển đa dạng, nhất là các quan hệ giao dịch liên quan đến tài
sản. Các quan hệ giao dịch nếu không có sự quản lý của Nhà nước sẽ dễ xảy
ra tranh chấp, vi phạm, gây khó khăn, phức tạp cho đời sống xã hội, làm tổn
hại đến lợi ích của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước. Do đó, Nhà nước phải
quản lý các giao dịch bằng pháp luật góp phần bảo đảm cho xã hội ổn định và
phát triển. Chức năng cơ bản của công chứng là tạo lập ra những chứng cứ

16


pháp lý bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định của pháp luật
khi tham gia giao dịch, hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra bằng việc chứng
nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch.
Trong các giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế hoặc các giao dịch
khác trong đời sống hằng ngày, quyền lợi của các bên thường bị xâm hại,
quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia. Khi xảy ra tranh chấp,
các bên luôn tìm kiếm những chứng cứ để bênh vực cho lý lẽ của mình và bác
bỏ quan điểm của bên kia. Do đó, hoạt động công chứng với mục đích là
chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch nhằm
phòng ngừa các tranh chấp, bảo đảm an toàn pháp lý, làm cho các văn bản
được công chứng đáng tin cậy hơn, có giá trị pháp lý cao hơn so với các văn

bản không được công chứng hoặc những sự việc chỉ trình bày bằng lời nói.
Thông qua hoạt động công chứng giúp cho các chủ thể tham gia giao dịch
hình thành hành vi xử sự theo đúng quy định của pháp luật. Hành vi xử sự
theo pháp luật là thể hiện ý thức văn hóa của công dân. Văn bản công chứng
là một công cụ hữu hiệu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ, phòng ngừa
tranh chấp có thể xảy ra. Qua đó, tạo ra sự ổn định của giao dịch dân sự, bảo
đảm trật tự kỷ cương của pháp luật về giao dịch dân sự, thương mại.
Về phương diện quản lý nhà nước, thông qua hoạt động công chứng,
văn bản công chứng tạo ra một bằng chứng pháp lý, xác thực, kịp thời, không
ai có thể phản bác, trừ trường hợp Tòa án tuyên bố vô hiệu. Văn bản công
chứng đó không chỉ có giá trị đối với các bên mà còn có giá trị đối với những
tổ chức, cá nhân có liên quan. Thông qua hoạt động công chứng, Nhà nước
kiểm soát, điều chỉnh các giao dịch dân sự đặc biệt là các hợp đồng, giao dịch
liên quan đến bất động sản như đất đai, tài sản gắn liền với đất...
1.1.3. Đối tượng của hoạt động công chứng
Xuất phát từ định nghĩa của công chứng, chúng ta có thể thấy rằng đối
tượng của hoạt động công chứng gồm có các chủ thể như:

17


- Công chứng viên là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định tại Điều 8
Luật Công chứng năm 2014, được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để hành
nghề công chứng như: Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, tuân thủ
Hiến pháp và pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt và có đủ các tiêu chuẩn sau
đây thì được xem xét, bổ nhiệm công chứng viên: Có bằng cử nhân luật; có
thời gian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi
đã có bằng cử nhân luật; tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng quy định tại
Điều 9 của Luật Công chứng hoặc hoàn thành khóa bồi dưỡng kỹ năng hành
nghề công chứng tại cơ sở đào tạo nghề công chứng trong thời gian 3 tháng

quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Công chứng; đạt yêu cầu kiểm tra kết
quả tập sự hành nghề công chứng và bảo đảm sức khỏe để hành nghề công
chứng [35, Điều 8].
Nếu công chứng viên làm việc trong các Phòng Công chứng nhà nước
(đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp) thì họ là viên chức nhà nước, nếu
công chứng viên làm việc trong các Văn phòng công chứng thì họ không là
công chức hay viên chức nhà nước mà là người lao động làm việc cho các
doanh nghiệp. Khi Công chứng viên tại Văn phòng Công chứng gây thiệt hại,
họ không được lựa chọn để áp dụng Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà
nước; vì họ không phải là công chức hay viên chức nhà nước.
- Người yêu cầu công chứng là cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc cá
nhân, tổ chức nước ngoài có yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản
dịch theo quy định của Luật Công chứng.
- Tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng và Văn
phòng công chứng. Trong đó, Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định thành lập, là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ
sở, con dấu và tài khoản riêng và Văn phòng công chứng do hai công chứng
viên hợp danh trở lên thành lập theo loại hình tổ chức của công ty hợp danh,
có con dấu và tài khoản riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính

18


bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và các nguồn thu hợp
pháp khác.
- Đối tượng được công chứng là văn bản công chứng bao gồm hợp
đồng, giao dịch, bản dịch. Các văn bản khi được công chứng có giá trị pháp lý
kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu, có hiệu lực thi hành với các
bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của
mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp

luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Những văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; chứng minh và bản dịch được
công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch [35, Điều 5].
Tiếng nói và chữ viết dùng trong công chứng phải là tiếng Việt.
1.1.4. Giá trị của công chứng
Tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định về giá trị pháp lý của
văn bản công chứng như sau: Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày
được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên
liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của
mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp
luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự
kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ
trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Bản dịch được công chứng có giá
trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.
Từ quy định trên, chúng ta thấy rằng, văn bản công chứng có giá trị
chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải
chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Và văn bản công
chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan trong hợp đồng, giao
dịch. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên

19