Dự án đầu tư cao ốc phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ tại số 8 lê trọng tấn, cầu giấy, thành phố hà nội

Phần ……………

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
NGÀNH KẾ HOẠCH ĐẦU TƢ

***

Đề tài tốt nghiệp

DỰ ÁN ĐẦU TƢ CAO ỐC PHỨC HỢP TRUNG TÂM
THƢƠNG MẠI, VĂN PHÒNG, CĂN HỘ
TẠI SỐ 8 LÊ TRỌNG TẤN, CẦU GIẤY, TP.HÀ NỘI.

Giáo viên hƣớng dẫn

:Thầy Nguyễn Thanh

Sinh viên thực hiện

: Trần Quế Tử

Lớp : DT01/ MSHV

: 1098120071

Triều

TP Hồ Chí Minh, tháng 5 năm 2011

Trang 1

Phần ……………

MỤC LỤC
PHẦN 1: GIỚI THIỆU CHUNG ------------------------------------------------------------- 1
PHẦN 2: NỘI DUNG DỰ ÁN ---------------------------------------------------------------- 2
2.1.

Qui trình phát triển dự án------------------------------------------------------------- 2

2.2.

Tổng quan dự án ------------------------------------------------------------------------ 6

2.3.

Nguồn vốn và kế hoạch vay, trả vốn vay ------------------------------------------- 7

2.3.1. Nguồn vốn --------------------------------------------------------------------------------- 7
2.3.2. Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn vay ------------------------------------------------ 8
2.4.

Các giả định tính toán ------------------------------------------------------------------ 9

2.4.1. Các giả định về thiết kế và công suất -------------------------------------------------- 9
2.4.2. Các giả định về kế hoạch kinh doanh -------------------------------------------------- 9
PHẦN 3: PHÂN TÍCH DỰ ÁN ------------------------------------------------------------- 11
3.1.

Phân tích thị trƣờng ------------------------------------------------------------------ 11

3.2.

Phân tích SWOT vị trí và địa điểm dự án --------------------------------------- 15

3.3.

Phân tích tính cạnh tranh ----------------------------------------------------------- 15

3.4.

Phân tích tài chính -------------------------------------------------------------------- 17

3.4.1. Mục đích --------------------------------------------------------------------------------- 17
3.4.2. Báo cáo thu nhập ----------------------------------------------------------------------- 17
3.4.3. Báo cáo lƣu chuyển tiền tệ ------------------------------------------------------------ 18
3.5.

Phân tích rủi ro ------------------------------------------------------------------------ 19

3.6.

Phân tích độ nhạy --------------------------------------------------------------------- 20

3.6.1. Phân tích độ nhạy một chiều ---------------------------------------------------------- 20
3.6.2. Phân tích độ nhạy hai chiều ----------------------------------------------------------- 24
3.7.

Phân tích kịch bản -------------------------------------------------------------------- 25

3.8.

Phân tích mô phỏng------------------------------------------------------------------- 25

PHẦN 4. TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN ---------------------------------------------- 28
4.1.

Sơ đồ cấu trúc thực hiện dự án ------------------------------------------------------- 28

4.2.

Phƣơng án tổ chức thực hiện dự án -------------------------------------------------- 28

4.3.

Kỹ thuật xây dựng và các giải pháp an toàn ---------------------------------------- 29

4.3.1. Kỹ thuật xây dựng ---------------------------------------------------------------------- 29
Trang 2


Phần ……………

4.3.2. Bảo vệ môi trƣờng ---------------------------------------------------------------------- 29
4.3.3. An toàn lao động------------------------------------------------------------------------ 30
4.3.4. Phòng chống cháy nổ ------------------------------------------------------------------ 30
4.4. Qui định về đấu thầu và chọn nhà thầu --------------------------------------------- 31
PHỤ LỤC --------------------------------------------------------------------------------------- 33
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO-------------------------------------------------- 42

Trang 3


Phần ……………

PHẦN 1: GIỚI THIỆU CHUNG
Trong những năm qua, Việt Nam đƣợc đánh giá là một điểm đến hấp dẫn của các
nhà đầu tƣ thế giới với những đánh giá rất khả quan về môi trƣờng và cơ hội đầu
tƣ. Làn sóng các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đến Việt Nam ngày càng tăng. Thêm vào
đó, dân số thành phố đặc biệt Thành phố Hà Nội cũng tăng nhanh với mức sống
ngày càng nâng cao.
Nắm bắt đƣợc nhu cầu về mặt bằng, căn hộ cho thuê ngày càng tăng tại TP. Hà
Nội, công ty IMG quyết định đầu tƣ xây dựng phức hợp trung tâm thƣơng mại,
văn phòng, căn hộ cho thuê.
Đứng ở góc độ là sinh viên ngành kế hoạch đầu tƣ của trƣờng Đại học Kinh tế TP.
Hồ Chí Minh, tôi chọn đề tài thẩm định dự án đầu tƣ cao ốc phức hợp trung
tâm thƣơng mại, văn phòng, căn hộ ở số 8 Lê Trọng Tấn Hà Nội.
Mục đích nghiên cứu:
-

Hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp khóa học

-

Thẩm định dự án ngoài thực tiễn.

Phạm vi nghiên cứu:
Đánh giá tính khả thi về mặt kỹ thuật, tài chính, xã hội của dự án đầu tƣ cao ốc
phức hợp trung tâm thƣơng mại, văn phòng, căn hộ ở số 8 Lê Trọng Tấn Hà

Nội trên quan điểm của chủ đầu tƣ và tổng đầu tƣ.
Phƣơng pháp nghiên cứu:
- Dùng phƣơng pháp phân tích định lƣợng, phân tích tổng hợp các số liệu do công
ty cung cấp.
- Phân tích hiệu quả tài chính của dự án thông qua phƣơng pháp chiết khấu dòng
tiền.
Tóm tắt nội dụng đề tài:
Đề tài đƣợc chia làm các phần chính sau:
Phần 1: Giới thiệu chung
Phần 2: Nội dung dự án
Phần 3: Phân tích dự án
Phần 4: Kết luận và kiến nghị
Cuối cùng là Phụ lục đính kèm và Danh mục tài liệu tham khảo

Trang 4


Phần ……………

PHẦN 2: NỘI DUNG DỰ ÁN
2.1.

Qui trình phát triển dự án:

Dự án kinh doanh bất động sản đƣợc trong phân tích luận văn này đƣợc hiểu là
hoạt động bỏ vốn đầu tƣ nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để
cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:
- Dự án đầu tƣ kinh doanh cao ốc văn phòng
- Dự án căn hộ cho thuê
- Dự án trung tâm thƣơng mại

Để đạt đƣợc thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tƣ và quản lý khai
thác hiệu quả, nhà đầu tƣ thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau:
Bƣớc 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp

Bƣớc 2: Lên Ý tƣởng kinh doanh

Bƣớc 3: Nghiên cứu thị trƣờng

Bƣớc 4: Thiết kế ý tƣởng

Bƣớc 5: Phân tích tài chính

Bƣớc 6: Tìm nguồn tài chính, tài trợ cho dự án và
lập hồ sơ dự án, và xin giấy phép

Bƣớc 7: Triển khai dự án

Bƣớc 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:
Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác
kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nƣớc; thứ hai là mua đất

Trang 5


Phần ……………

từ đối tác khác. Nhà đầu tƣ thƣờng tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu,
khi nào mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lƣợc có thể phát triển kinh
doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ nhƣ

định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất đƣợc xem là khả thi về
mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện đƣợc phép đầu tƣ khai thác kinh doanh bởi
chính quyền địa phƣơng. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam
đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó
(quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc
các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tƣ phải kiểm tra
tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những
thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tƣ hay không). Để biết
đƣợc thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tƣ có thể tìm đến cơ quan quản lý quy
hoạch của tỉnh nhƣ sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trƣờng hoặc
những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất.
Trong trƣờng hợp khu đất chƣa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tƣ
phải gửi công văn đề nghị xin chủ trƣơng quy hoạch theo ý đồ của họ.
Kết quả của bƣớc tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tƣ
phải ký đƣợc hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận
chủ trƣơng quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc
hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nƣớc quản lý).
Bƣớc 2: Ý tƣởng kinh doanh
Trả lời câu hỏi ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tƣ phải dựa vào
kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tƣởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm
và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhƣng họ đều căn cứ trên một cơ
sở chung là dựa vào thị trƣờng. Khi đƣa ra quyết định đầu tƣ trong điều kiện thiếu
dữ liệu chắc chắn về thị trƣờng đó ra quyết định trong môi trƣờng có rủi ro. Nhà
đầu tƣ thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trƣờng trƣớc khi đƣa ra quyết
định.
Bƣớc 3: Nghiên cứu thị trƣờng
Việc nghiên cứu thị trƣờng để kiểm định lại ý tƣởng kinh doanh là việc chuyển từ
quyết định trong môi trƣờng có rủi ro sang ra quyết định trong môi trƣờng chắn
chắn. Các loại thị trƣờng cần nghiên cứu bao gồm các thị trƣờng cao ốc văn
phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thƣơng mại, hạ tầng công

nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trƣờng phải dự báo đƣợc triển vọng và
dung lƣợng của từng loại thị trƣờng dịch vụ. Nghiên cứu thị trƣờng sẽ kiểm định
tính khả thi của ý tƣởng kinh doanh và khuyến nghị các hƣớng phát triển dự án.
Bƣớc 4: Thiết kế ý tƣởng
Trang 6


Phần ……………

Thiết kế ý tƣởng dự án đƣợc căn cứ trên các tiêu chí sau:


Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả



Thiết kế ý tƣởng kiến trúc có phong cách đặc trƣng, ấn tƣợng, có tính hiệu
dụng cao, có cảnh quan đẹp.



Chứng minh đƣợc hiệu quả đầu tƣ



Đảm bảo chất lƣợng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng



Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tƣởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:


Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vƣợt trội của các dịch vụ do dự
án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trƣờng hiện nay



Ý tƣởng kiến trúc nhƣ thế nào, sự độc đáo của kiến trúc



Các đặc điểm kỹ thuật



Thị trƣờng mục tiêu



Quản lý đầu tƣ và khác thác nhƣ thế nào?

Bƣớc 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ
tiêu chủ yếu sau:


Ƣớc tính toàn bộ chi phí dự án



Dự kiến phƣơng án hợp tác kinh doanh



Ƣớc tính nguồn vốn vay



Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án



Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tƣ,
nguồn vốn đầu tƣ, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số
tài chính nhƣ NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...



Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tƣ và giá thuê dự kiến.

Bƣớc 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp
phép, vay vốn và triển khai dự án.
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tƣ cân đối nguồn vốn của mình và
quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trƣờng tài chính hiện nay đã
mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công
ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã đƣợc
cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết đƣợc các hạng mục đầu tƣ. Để đạt sự cấp

Trang 7


Phần ……………

phép chủ đầu tƣ phải chứng minh đƣợc năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến
hành huy động vốn trƣớc. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tƣ tìm
đối tác tham gia hợp tác đầu tƣ thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp
tác đầu tƣ với các nội dung sau:


Thỏa thuận về chi phí



Thỏa thuận về thời gian



Thỏa thuận về nhân lực



Thỏa thuận về cách làm

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tƣ (MOU), họ tiến
hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:


Các đánh giá rải rác



Đánh giá tiền khả thi



Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác



Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh

Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tƣ, thiết kế
chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
Bƣớc 7: Triển khai dự án
Triển khai dự án gồm các công việc sau:


Thiết kế chi tiết



Đấu thầu và chọn thầu xây dựng



Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu



Phƣơng án tổ chức giám sát, quản lý

Phƣơng án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tƣ tự
thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp
hoặc chủ đầu tƣ không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tƣ vấn
thực hiện các công việc sau:


Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lƣợng)



Bán & tiếp thị



Tƣ vấn và quản lý tài sản

Trên đây quy trình phát triển một dự án kinh doanh bất động sản. Trong những
phần tiếp theo tôi sẽ đi vào từng bƣợc cụ thể đối với dự án nghiên cứu: khu phức
hợp trung tâm thƣơng mại, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê tại số 8, Lê
Trọng Tấn, Hà Nội.

Trang 8


Phần ……………

2.2.

Tổng quan về dự án:

Tên dự án: Dự án đầu tƣ cao ốc phức hợp trung tâm thƣơng mại, văn phòng, căn
hộ tại số 8 Lê Trọng Tấn Hà Nội.
Chủ đầu tƣ: Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng IMG, số 27 Nguyễn Đình Chiểu, P.
ĐaKao, Q.1, TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị hợp tác đầu tƣ: Sẽ đánh giá và lựa chọn sau khi dự án đƣợc các cấp có
thẩm quyền phê duyệt
Ranh giới dự án: Phía Bắc: giáp đƣờng Trƣờng Chinh; Phía Tây và Nam: giáp
đƣờng Lê Trọng Tấn; Phía Đông: giáp đƣờng Tôn Thất Tùng kéo dài

Vị trí hiện trạng và điều kiện tự nhiên:
Khu đất tại số 8, Lê Trọng Tấn, Quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội. Hiện trạng địa hình
tƣơng đối bằng phẳng, không vƣớng giải tỏa nhà dân. Phƣơng tiện, các thiết bị xây
dựng và nguyên vật liệu ra vào dễ dàng, thuận tiện trong suốt quá trình thi công
xây dựng công trình.
Công trình cũng đáp ứng đƣợc các tiêu chuẩn trong quy hoạch, thiết kế phù hợp
với cảnh quan đô thị của thành phố cùng với các quy định kỹ thuật và an toàn.
Quy hoạch cơ sở hạ tầng tác động tới dự án nghiên cứu
Các hƣớng tiếp cận hiện tại từ Tôn Thất Tùng - Phạm Ngọc Thạch, Ngã Tƣ Vọng,
Ngã Tƣ Sở đều có khả năng bị tắc đƣờng cao, đặc biệt trong giờ cao điểm. Hƣớng
tiếp cận từ đƣờng Lê Trọng Tấn nhỏ, hẹp. Khu vực đƣờng Trƣờng Chinh – Tôn
Thất Tùng – Ngã Tƣ Sở đƣợc coi là 1 trong 29 điểm ngập úng của thành phố Hà
Nội. Dự án đƣờng Trƣờng Chinh mở rộng và Tôn Thất Tùng kéo dài hiện đang
đƣợc trì hoãn, thời điểm hoàn thành chƣa đƣợc xác định rõ

Trang 9

Phần ……………

Cơ sở pháp lý: Công ty IMG đƣợc quyền thuê dài hạn 11,028.3 m2 đất tại số 8
Lê Trọng Tấn với mục đích sử dụng làm văn phòng, xƣởng, bãi đậu xe và kho
chứa hàng.
Qui mô xây dựng:
Hạng mục

Chức năng

Đơn
vị

Diện tích sàn xây
dựng

Diện tích sàn
kinh doanh

Hành lang kỹ
thuật

KHỐI 1
Đậu xe
Trung tâm Thƣơng
mại
Trung tâm Thƣơng
mại

m2

5.500

4.525

975

m2

5.500

4.525

975

m2

3.651

3.113

538

- Tầng 2-9
- Tầng 1013

Căn hộ trung cấp

m2

24.000

18.000

6.000

Căn hộ cao cấp

m2

9.000

6.750

2.250

- Tầng 14

Dịch vụ

m2

3.000

2.250

750

- Tầng hầm

Đậu xe

m2

3.300

2.550

750

- Tầng 1-14

Văn phòng

m2

14.000

10.500

3.500

m2

67.951

52.213

15.738

- Tầng hầm
- Tầng 1
(trệt)
- Tầng lững

KHỐI 2

Tổng cộng

Theo qui hoạch đang thực hiện thì có hai khối nhà đƣợc xây dựng nhƣ sau:
- Khối 1: Có tổng diện tích sàn xây dựng ‘GFA’ là 50,651 m2 và tổng diện tích
sàn khai thác ‘NFA’ lần lƣợt là 39,163 m2. Trong đó gồm có: tầng hầm, tầng 1 và
tầng lửng dành cho thƣơng mại, tầng 2-9 dành cho căn hộ trung cấp, 10-13 căn hộ
cao cấp, tầng 14 là dịch vụ.
- Khối 2: Có tổng diện tích sàn xây dựng ‘GFA’ là 17,300 m2 và tổng diện tích
sàn khai thác ‘NFA’ lần lƣợt là 13,050 m2. Trong đó gồm có: tầng hầm và tầng 114 là văn phòng cho thuê.
Lý do đầu tƣ:
- Mở rộng kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận
- Giúp IMG đa dạng hóa danh mục đầu tƣ
- Tăng lƣợng cung cho thị trƣờng căn hộ, văn phòng cho thuê.
- Kết quả đánh giá dự án có tính khả thi.
2.3. Nguồn vốn và và kế hoạch vay, trả vốn vay:
2.3.1. Nguồn vốn
Trang 10


Phần ……………

Vốn đƣợc dùng để đầu tƣ cho các hạng mục chính nhƣ: giá trị thƣơng quyền của
đất, chi trả cho tƣ vấn thiết kế, dự phòng, trả lãi vay.

Nguồn vốn
Nguồn vốn của IMG
Vốn của đối
tác
Vốn vay
Tổng nguồn vốn

Tổng (USD)
12.000.000

2010
12.000.000

2011
-

10.500.000
17.780.690
40.280.690

10.500.000
5.183.500
27.683.500

12.597.190
12.597.190

Sử dụng vốn
Gía trị thƣơng quyền của đất
Chi phí xây dựng (bao gồm tất cả)

Chi phí tƣ vấn và thiết kế
Dự phòng

Tổng
12.000.000
23.557.500
706.725
1.884.600

2010
12.000.000
9.423.000
424.035
753.840

2011
0
14.134.500
282.690
1.130.760

Chi phí quản lý dự án
Lãi vay phát sinh
Tổng sử dụng vốn

706.725
2.800.500
41.656.050

282.690

392.215
23.275.780

424.035
2.408.285
18.380.270

Tổng sử dụng vốn

Cơ cấu vốn

Vốn gốp của
Savico
31%

Vốn vay
49%

Vốn gốp của
đối tác
20%
Vốn gốp của Savico

Vốn gốp của đối tác

Chi phí quản lý
Chi phí tư vấn và
án
Dựdự
phòng

thiết kế
2% Lãi vay phát sinh
5%
2%
7%

Gía trị thương
quyền của đất
28%

Chi phí xây dựng
(bao gồm tất cả)
56%

Vốn vay

Dự kiến cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn cho dự án nhƣ trên.
2.3.2. Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn vay
Tổng vốn vay là 17,780,690 USD.
Thời gian ân hạn: 2 năm xây dựng
Phƣơng pháp trả: trả lãi và vốn vay đều hàng năm
Thời gian trả 8 năm
2.4. Các giả định tính toán:
Trang 11


Phần ……………

2.4.1 Các giả định về thiết kế và công suất:
- Khối 1: Có tổng diện tích sàn xây dựng ‘GFA’ là 50,651 m2 và tổng diện tích

sàn khai thác ‘NFA’ lần lƣợt là 39,163 m2. Trong đó gồm có: tầng hầm, tầng 1 và
tầng lửng dành cho thƣơng mại, tầng 2-9 dành cho căn hộ trung cấp, 10-13 căn hộ
cao cấp, tầng 14 là dịch vụ.
CHI TIẾT
Khối 1
- Tầng hầm
- Tầng 1 (trệt)
- Tầng lững
- Tầng 2-9
- Tầng 10-13
- Tầng 14
Tỷ lệ diện tích hữu
ích bình quân

Chức năng

Số tầng

Diện tích/tầng
(m2)

Đậu xe
Thƣơng mại
Thƣơng mại
Căn hộ trung cấp
Căn hộ cao cấp
Dịch vụ

1
1

0,5
8
4
1

5.500
3.500
3.500
3.000
3.000
3.000

Tổng diện tích
(m2)
5.500
3.500
1.750
24.000
12.000
3.000
75%

- Khối 2: Có tổng diện tích sàn xây dựng ‘GFA’ là 17,300 m2 và tổng diện tích
sàn khai thác ‘NFA’ lần lƣợt là 13,050 m2. Trong đó gồm có: tầng hầm và tầng 114 là văn phòng cho thuê.
CHI TIẾT
Khối 2
- Tầng hầm
- Tầng 1-14
Tỷ lệ diện tích hữu ích bình
quân

Chức năng

Số tầng

Diện tích/tầng
(m2)

Tổng diện tích
(m2)

Đậu xe
Văn phòng

1
14

1.000
1.000

1.000
14.000
75%

2.4.2. Các giả định về kế hoạch kinh doanh:
Kế hoạch cho thuê căn hộ và doanh thu của khối 1 và 2 nhƣ sau:
KẾ HOẠCH CHO THUÊ CĂN HỘ VÀ DOANH THU

Danh mục
Khu vực đậu

xe
Khu thƣơng
mại
- Tầng trệt
- Tầng lững
Khu căn hộ

Tổng diện tích sàn
sử dụng (m2)

Đơn giá cho thuê
(USD/m2/tháng)

Doanh thu
(USD/năm)

7.075

6

509.400

4.525
3.113

42
30

2.280.600
1.120.680

Trang 12


Phần ……………

- Căn hộ trung cấp
- Căn hộ cao cấp
Khu dịch vụ
Khu văn
phòng

18.000
6.750
2.250

18
30
18

3.888.000
2.430.000
486.000

10.500

18

2.268.000

Tổng doanh thu của năm đầu (USD)

12.982.680

Trang 13


Phần ……………

PHẦN 3: PHÂN TÍCH DỰ ÁN
3.1 . Phân tích thị trƣờng:
Thị trƣờng là nơi gặp nhau giữa cung và cầu, trong đó cung của một loại hàng hóa
nào đó là số lƣợng hàng hóa sẵn sàng bán ra ở những mức giá khác nhau trong
một thời kỳ nhất định. Cầu của một loại hàng hóa là số lƣợng hàng hóa sẵn lòng
mua vào những mức giá khác nhau trong một thời kỳ nhất định.
Phân tích thị trƣờng gồm những nội dung sau:
- Tìm kiếm thông tin: tìm hiểu về cung cầu thị trƣờng và những yếu tố tác động
lên chúng đó là tình hình kinh tế xã hội, cơ cấu dân số, văn hóa, thu nhập...
- Xác định phân khúc thị trƣờng
- Dự đoán qui mô và triển vọng của thị trƣờng
- Xác định xu hƣớng của thị trƣờng
Phân tích thị trƣờng bất động sản đƣợc thực hiện tại Hà Nội và khu vực nghiên
cứu trên các phân khúc: Văn phòng cho thuê, Bán lẻ, Căn hộ để bán, Căn hộ cho
thuê 50 năm
 Văn phòng cho thuê:
Nguồn cung 102 dự án: 717.000 m2
-

Hạng A: 16 hạng A, 179.000 m2

-

Hạng B: 34 dự án, 313.000 m2

-

Hạng C: 52 dự án, 225.000 m2

Hoạt động thị trƣờng: Công suất: 86%, Giá thuê: ~ 26,3
USD/m2/ tháng
-

Hạng A: 72%, 38 USD/ m2/ tháng

-

Hạng B: 92%, 26 USD/ m2/ tháng

-

Hạng C: 89%, 17 USD/ m2/ tháng

-

Bán sàn văn phòng: 1.600 – 3.500 USD/m2

Tƣơng lai: 1,6 triệu m2 từ 177 dự án. Chủ yếu từ các quận
nội thành và ngoại thành
Hoạt động thị trƣờng:
-

Văn phòng hạng B và C hoạt động tốt: Công suất thuê cao trên 95% và giá
thuê ổn định

-

Văn phòng hạng A bắt đầu hình thành ngoài khu vực CBD

-

Văn phòng hạng dƣới C mới hình thành, công suất thuê và giá thuê thấp

Trang 14


Phần ……………

Tóm tắt: Thị trƣờng văn phòng hiện tại đã hình thành và phát triển tại khu vực
xung quanh dự án. Văn phòng hiện tại đang tập trung nhiều tại Đống Đa và Cầu
Giấy và văn phòng hạng A đang hình thành ngoài khu vực Cầu Giấy. Hoạt động
thị trƣờng văn phòng hạng B và hạng C đạt mức ổn định. Giá thuê trung bình: 26
USD/ m2/ tháng. Nguồn cung tƣơng lai đến 2012 lớn hơn 658.000 m2. Có sự cạnh
tranh mạnh giữa các tòa nhà văn phòng trong khu vực. Nhu cầu về thuê văn phòng
dự báo sẽ tăng nhẹ trong quí 4 giai đoạn (Q4 2010 - 2011)
 Thị trƣờng bán lẻ ỏ TP. Hà Nội
Nguồn cung: Khoảng 418,000 m2 của tất cả các loại hình .
Thị trƣờng vẫn chƣa phát triển so với khu vực ASEAN
Hoạt động thị trƣờng:
-

Công suất: 94%

-

Giá thuê: 6 – 185 USD/ m2/ tháng

-

Giá thuê ở khu vực trung tâm tăng từ 40 – 150 USD lên

-

50 – 185 USD/ m2/ tháng

-

Bán cả sàn bán lẻ: 2.500 – 7.000 USD/m2

Triển vọng:
-

Đến 2014: 95 dự án (1,6 triệu m2)

-

Tập trung ở khu vực các quận nội thành

Trang 15

Phần ……………

Phân tích nguồn cầu: tăng nhanh
• 66% dân số Việt Nam trong độ tuổi 15-59, là nhóm đối tƣợng tiêu dùng lớn nhất.
• Chỉ số niềm tin ngƣời tiêu dùng đứng thứ 2, chỉ số phát triển bán lẻ đứng thứ 6
thế giới
• Cầu bán lẻ có xu hƣớng tăng mạnh ở các quận nội thành và mở rộng ra các quận
ngoại thành
• Nhu cầu về bán lẻ có khả năng tăng ở các quận Đống Đa và Thanh Xuân

Tóm tắt: Thị trƣờng bán lẻ ở khu vực nghiên cứu đang hình thành, dự báo sẽ phát
triển mạnh trong tƣơng lai, đặc biệt là các loại hình bán lẻ hiện đại với quy mô
lớn. Công suất thuê đang ở mức tốt, dự báo tăng trong những quý tiếp theo. Hiện
tại Quận Đống Đa đang có diện tích bán lẻ lớn, nhƣng các dự án bán lẻ đang dần
mở rộng ra Hoàng Mai, Thanh Xuân cả về số lƣợng, quy mô và chất lƣợng. Giá
thuê trung bình ở khu vực nghiên cứu: 20 – 100 USD/ m2/ tháng. Nguồn cung
tƣơng lai lớn, chiếm 54% nguồn cung tƣơng lai của cả thị trƣờng Hà Nội. Nguồn
cầu về bán lẻ dự báo sẽ tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo. Tới năm 2013, một
Trang 16


Phần ……………

số dự án bán lẻ lớn dự báo sẽ ra thị trƣờng và làm thay đổi diện mạo thị trƣờng
bán lẻ của khu vực nghiên cứu.
 Thị trƣờng căn hộ để bán Hà Nội
Nguồn cung: Khoảng 34.700 căn từ gần 120 dự án. Cung sơ cấp: ~1.900 căn; 12
dự án, chủ yếu tại Từ Liêm (55%). Cung thứ cấp: trên 32.800 căn, chủ yếu tại Cầu
Giấy và Từ Liêm
Hoạt động thị trƣờng: Không đƣợc sôi động lắm, tình trạng bán của thị trƣờng sơ

cấp: ~50%. Giá chào thứ cấp có xu hƣớng tăng theo quý ở hầu hết các quận/
huyện. Hoạt động thị trƣờng Hạng C tốt hơn Hạng A và Giá chào bán: 670 – 4.300
USD/ m2. Triển vọng: trong quí 4 Q4 2010: gần 3.200 căn; 7 dự án., đến năm
2011: ~13.400 căn; 29 dự án

Tốc độ đô thị hóa của TP. Hà Nội tăng nhanh
 Thị trƣờng căn hộ cho thuê ở Hà Nội
Cung hiện tại: Chỉ có 3 dự án căn hộ cho thuê 50 năm với khoảng 345 căn đã
chính thức bán. Một dự án với trên 100 căn mới chỉ bán các suất ngoại giao và nội
bộ chứ chƣa chính thức bán
Hoạt động thị trƣờng: Số lƣợng căn hộ 50 năm đã cho thuê: 88% trong tổng số căn
hộ cho thuê 50 năm đã chào bán. Giá chào sơ cấp của các dự án bán 50 năm không
thấp hơn nhiều so với các dự án bán vĩnh viễn cùng hạng. Tốc độ bán của dự án
hạng B nhanh hơn so với các dự án hạng A. Một số căn hộ chƣa bán đƣợc tại các
dự án hạng A hiện đã và đang đƣợc chuyển đổi thành căn hộ dịch

Trang 17


Phần ……………

3.2.

Phân tích SWOT vị trí và địa điểm dự án:

ĐIỂM MẠNH

ĐIỂM YẾU

- Có 4 mặt tiền

- Công năng sử dụng của khu đất không

- Khả năng tiếp cận tốt

thể chuyển đổi sang làm đất ở

- Gần khu vực dân cƣ đông đúc

- Thời gian khai thác sử dụng khu đất tối

- Gần khu phố mua sắm sầm uất
của Hà Nội là Chùa Bộc và Phạm
Ngọc Thạch

đa là 49 năm

- Lƣu lƣợng giao thông qua dự án
lớn, đặc biệt là hƣớng Ngã Tƣ Sở
- Trƣờng Chinh

- Chủ đầu tƣ chƣa có uy tín trên thị trƣờng
- Khu đất kém vuông vắn
- Gần Sân bay Bạch Mai nên bị giới hạn
bởi chiều cao công trình và bị ảnh hƣởng

- Gần các công trình tiện ích công bởi tiếng ồn
cộng nhƣ trƣờng học, bệnh viện
- Bị ảnh hƣởng bởi tiếng ồn do lƣu lƣợng
và chợ

- Nằm trên đƣờng Vành đai 2 nối xe qua dự án lớn
giữa Đông và Bắc Hà Nội
CƠ HỘI

THÁCH THỨC

- Việc hoàn thành đƣờng Tôn
Thất Tùng kéo dài, đƣờng Vành
đai 2,5 đoạn Kim Đồng – Định
Công

- Là đất quốc phòng, có khả năng bị thu
hồi trong trƣờng hợp có chiến tranh

- Sự phát triển Hà Nội về phía
Tây có thể khiến tăng lƣu lƣợng
giao thông qua khu vực dự án

- Thời điểm ra thị trƣờng của các dự án
tƣơng lai khó xác định chính xác

- Khả năng tiếp cận tới dự án tốt
hơn do đƣờng Trƣờng Chinh sẽ
đƣợc mở rộng tới 55m
- Loại hình bán lẻ hiện đại quanh
khu vực dự án chƣa phát triển

- Áp lực cạnh tranh lớn từ các dự án hiện
tại và tƣơng lai

- Nguồn cầu cho từng hạng mục của dự án
chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố và khó
xác định cụ thể
- Các chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô
chƣa đƣợc xây dựng tổng thể và bền vững,
cơ bản chạy theo các chỉ tiêu tăng trƣởng
- Lạm phát cao có thể làm tăng chi phí đầu
vào cho dự án

3.3.

Phân tích tính cạnh tranh:

Tiêu chí đánh giá
-

Có các hạng mục phát triển tƣơng đồng: văn phòng, bán lẻ và căn hộ để bán

Trang 18


Phần ……………

-

Có khoảng cách địa lý gần dự án nghiên cứu, đặc biệt là những dự án trên trục:
Láng – Trƣờng Chinh – Đại La, Phạm Ngọc Thạch – Tôn Thất Tùng – Tôn
Thất Tùng kéo dài và Lê Trọng Tấn

-

Có tính chất pháp lý tƣơng tự dự án nghiên cứu

-

Là dự án hiện tại hoặc tƣơng lai

Các dự án chính trong bán kính 2 km.
Phân tích tính cạnh tranh cho các hạng mục:
Hạn mục Căn hộ
-

Giá căn hộ phổ biến ở mức 1.200 – 2.000 USD/ m2

-

Diện tích căn hộ vừa phải, phổ biến dao động 70 – 120 m2/ căn

-

Loại căn hộ phổ biến là từ 2 -3 phòng ngủ

-

Loại hình căn hộ 50 năm đã bƣớc đầu đƣợc ngƣời mua chấp nhận trên thị
trƣờng

-

Nguồn cung căn hộ 50 năm ít (chỉ có 3 dự án), mang tính chất thăm dò thị

trƣờng

-

Dự báo ngày sẽ càng có nhiều dự án căn hộ 50 năm, hƣớng tới ngƣời có nhu
cầu thực về nhà ở

-

Tại Hà Nội, chƣa có dự án nào có tính chất pháp lý tƣơng tự nhƣ dự án nghiên
cứu (căn hộ 50 năm đƣợc xây trên đất quốc phòng) chào bán

-

Dự án Royal City có nguồn cung lớn nhất (3.900 căn), hƣớng vào đối tƣợng
khách thu nhập cao

Hạn Mục Văn phòng
-

Hiện chỉ có 3 tòa nhà hạng B và 2 tòa nhà hạng C cạnh tranh trực tiếp dự án

Trang 19


Phần ……………

-

Hoạt động thị trƣờng của các dự án cạnh tranh tốt

-

Công suất thuê trung bình dao động từ 96% - 100%

-

Giá thuê văn phòng của các dự án cạnh tranh: 17 – 27 USD/ m2/ tháng

-

Nguồn cung tƣơng lai lớn, các dự án quy mô lớn tập trung tại trục Nguyễn
Trãi, Tây Sơn (quận Thanh Xuân và Đống Đa), sẽ cạnh tranh trực tiếp nếu dự
án nghiên cứu phát triển hạng mục văn phòng hạng B trở lên.

Hạn Mục Bán lẻ
-

Parkson là dự án hiện tại duy nhất cạnh tranh với dự án nghiên cứu, sản phẩm
thƣơng hiệu tốt, cao cấp; đối tƣợng khách hàng có chọn lọc, thu nhập cao

-

Nguồn cung bán lẻ tƣơng lai trong phạm vi bán kính 2 km từ dự án lớn, tƣơng
đƣơng ¾ cung bán lẻ hiện tại của Hà Nội

-

Dự án Trung tâm thƣơng mại – Chợ Ngã Tƣ Sở, Royal City và MB Land
Tower…là những dự án đƣợc coi là có sức cạnh tranh mạnh nhất khi dự án

nghiên cứu phát triển trung tâm bán lẻ hiện đại, quy mô lớn.

-

Các siêu thị trong khu vực nhƣ Unimart, Starbowl có quy mô nhỏ, hàng hóa
kém đa dạng, khó có khả năng cạnh tranh trực tiếp với dự án nghiên cứu.

3.4.

Phân tích tài chính:

3.4.1. Mục đích:
-

Mục đích của phân tích tài chính là nhằm vào các chi phí và lợi ích của dự án,
xây dựng và xem xét các tiêu chuẩn đánh giá dự án nhằm đƣa ra các lời khuyên
về hiệu quả tài chính của dự án cho chủ đầu tƣ và các bên có liên quan của dự
án.

-

Do dự án là hoạt động kéo dài trong tƣơng lai nên việc xác định giá cả nhằm
tính toán các chi phí và lợi ích của dự án trong tƣơng lai cũng đƣợc xác định
dựa vào dự báo cho tƣơng lai.

3.4.2. Báo cáo thu nhập:
BÁO CÁO THU NHẬP
Năm
Doanh thu
Chi phí hoạt động

2010
0

2011

2012 ...

0 12.982.680

2059
483.371.300

601.140

601.140

3.652.070

115.706.992

-601.140

-601.140

9.330.610

367.664.308

Khấu hao

2.642.010

0

EBIT

6.688.600

367.664.308

EBITA

Lãi vay
Lợi nhuận trƣớc thuế

0
-601.140

-601.140

6.688.600

367.664.308

Trang 20


Phần ……………

Thu nhập chịu thuế

0

0

5.486.320

367.664.308

Thuế thu nhập doanh
nghiệp

0

0

1.536.170

102.946.006

-601.140

-601.140

5.152.431

264.718.302

Lợi nhuận ròng sau thuế

Doanh thu đầu năm 2012 và doanh thu bình quân 48 năm (từ năm 2012-2059) lần
lƣợt là 12,982,680 USD và 132,567,272 USD.
Lợi nhuận trƣớc thuế bình quân và lợi nhuận sau thuế bình quân của 50 năm
(2010-2059) lần lƣợt là:
Hệ số lợi nhuận trƣớc thuế trên doanh thu, vốn gốp, tổng nguồn vốn lần lƣợt là
0.74; 7.9; 2.3
Ý nghĩa của các hệ số này là:
- Một đồng doanh thu sẽ tạo ra 0.74 đồng lợi nhuận trƣớc thuế
- Một đồng vốn gốp sẽ tạo ra 7.9 đồng lợi nhuận trƣớc thuế
- Một đồng vốn bỏ ra bất kỳ sẽ tạo ra 2.3 đồng lợi nhuận trƣớc thuế.
Hệ số lợi nhuận sau thuế trên doanh thu, vốn gốp, tổng nguồn vốn lần lƣợt là 0.5;
5.7; 1.6
3.4.3. Báo cáo lƣu chuyển tiền tệ
Theo quan điểm tổng đầu tƣ (TIPV)
Năm

2010

2011

2012 ...

2059

Dòng tiền vào

0

12.982.680

483.371.300

- Doanh thu

0

12.982.680

483.371.300

Dòng tiền ra

19.484.705

16.573.125

5.188.239

218.652.998

- Gía trị thƣơng quyền của
đất

8.000.000

0

0

0

- Chi phí xây dựng

9.423.000

14.134.500

0

0

- Chi phí tƣ vấn thiết kế

424.035

282.690

0

0

- Dự phòng

753.840

1.130.760

0

0

- Chi phí quản lý dự án

282.690

424.035

0

0

- Chi phí hoạt động

601.140

601.140

3.652.070

115.706.992

0

0

1.536.170

102.946.006

-19.484.705

-16.573.125

7.794.441

264.718.302

- Thuế thu nhập doanh
nghiệp
NCF (TIPV)

Trang 21


Phần ……………

Với tổng mức vốn đầu tƣ là 38,855,500 USD để đầu tƣ xây dựng và khai thác dự
án thì đạt hiệu quả nhƣ sau:
Gía trị hiện tại ròng (NPV), suất sinh lợi nội bộ (IRR) với suất chiết khấu WACC
20.16% lần lƣợt là 17,534,108 USD và 26,4%.
Với kết quả đạt đƣợc nhƣ trên, ta thấy dự án khá tốt và mang lại lợi nhuận nhƣ kỳ
vọng . Vì NPV>0, IRR> WACC.
Theo quan điểm chủ đầu tƣ (EPV)
Năm

2010

NCF (TIPV)
Vay

-19.484.705
3.183.565

Trả nợ
NCF (EPV)

-16.301.140

2011

2012 ...

-16.573.125 7.794.441
15.971.985

2059
264.718.302

0

0

0

0

-601.140 7.794.441

264.718.302

Với mức vốn gốp là 19,700,000 USD để đầu tƣ xây dựng và khai thác thì dự án
đạt hiệu quả nhƣ sau:
Gía trị hiện tại ròng NPV và suất sinh lợi nội bộ IRR với suất sinh lợi vốn chủ sở
hữu thực re là 17% lần lƣợt là 6,907,453 USD và 32.31%
Với kết quả đạt đƣợc nhƣ trên, ta thấy dự án khá tốt và mang lại lợi nhuận nhƣ kỳ
vọng . Vì NPV>0, IRR> WACC.
Nhận xét:
Với kết quả ở hai quan điểm tổng đầu tƣ (TIPV) và chủ đầu tƣ (EPV) nhƣ trên ta
đều thấy NPV>0, IRR>WACC, re. Do đó ta có thể nhận định đây là dự án có tính
khả thi
3.5.

Phân tích rủi ro:

Rủi ro đƣợc hiểu là thực tiễn diễn ra không giống kỳ vọng ban đầu, rủi ro nằm
ngoài ý kiến chủ quan của con ngƣời. Do đó chúng ta cần phải phân tích rủi ro, để
nhận diện đƣợc đâu là rủi ro đích thực, để trợ giúp việc ra quyết định cho nhà đầu
tƣ một cách hiệu quả.
Nhận diện rủi ro:
Kết quả các chỉ tiêu thẩm định dự án (NPV, IRR...) chịu tác động của hàng loạt
các dự liệu phân tích ban đầu nhƣ: giá cho thuê, chi phí hoạt động, chi phí xây
dựng, lạm phát...
Đối với dự án này, chi phí hoạt động bao gồm: tiền thuê đất, chi phí quảng cáo, chi
phí bảo trì và chi phí quản lý. Những chi phí này nhà đầu tƣ có thể quản lý đƣợc .
Về lạm phát thì có thể ƣớc lƣợng đƣợc và dao động từ 6% đến 12%.

Trang 22

Phần ……………

Chi phí xây dựng và giá cho thuê, một yếu tố đầu váo phụ thuộc nhà cung ứng
nguyên vật liệu, đầu ra phụ thuộc vào cầu. Hai yếu tố này nằm ngoài sự kiểm soát
của nhà đầu tƣ. Do đó, chi phí xây dựng và giá cho thuê là hai biến có khả năng là
rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tƣ.
3.6.

Phân tích độ nhạy:

Phân tích độ nhạy là xem xét sự biến đổi của các biến mà chúng ta nhận định là
mang lại rủi ro cho dự án, và thƣờng là chúng ta cho biến rủi ro biến động theo cả
hai xu hƣớng tốt và xấu. Nhƣng trong luân văn này, tôi chỉ phân tích theo chiều
hƣớng xấu.
3.6.1. Phân tích độ nhạy một chiều:
Phân tích độ nhạy một chiều đƣợc tiến hành để kiểm tra mức thay đổi của các biến
kết quả nhƣ NPV , IRR so với sự thay đổi của các biến rủi ro, trong trƣờng hợp
các biến còn lại không đổi.
Phân tích độ nhạy trong trƣờng hợp chi phí xây dựng biến đổi:
Chi phí xây dựng dao động tăng từ 0-12% hoặc giá cho thuê dao động giảm từ 06% thì ta có kết quả thay đổi của NPV và IRR nhƣ các biểu đồ sau:

NPV

Sự thay đổi của NPV khi chi phí xây dựng thay đổi
18500000
18000000
17500000
17000000
16500000
16000000

15500000
15000000
14500000
95%

Series1

100%

105%

110%

115%

% Thay đổi chi phí xây dựng

Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy khi chi phí xây dựng tăng từ (100%-115%) thì
NPV giảm dần từ 17,500,000 USD xuống 15,000,000 USD tuy nhiên giá trị này
vẫn dƣơng

Trang 23


Phần ……………

Sự thay đổi IRR (TIPV) khi chi phí xây dựng biến đổi

IRR (TIPV)

27,00%
26,50%
26,00%

Series1

25,50%
25,00%
95%

100%

105%

110%

115%

% thay đổi chi phí xây dựng

Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy khi chi phí xây dựng tăng từ (100%-115%) thì
IRR giảm dần từ 26.4% xuống 25.4% tuy nhiên giá trị này vẫn lớn hơn WACC.

NPV(EPV)

Sự thay đổi của NPV(EPV) khi có sự thay đổi chi phí xây dựng
8000000
7000000
6000000
5000000

4000000
3000000
2000000
1000000
0
95%

Series1

100%

105%

110%

115%

% Thay đổi chi phí xây dựng

Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy khi chi phí xây dựng tăng từ (100%-115%) thì
NPV giảm dần từ 7,500,000 USD xuống 5,000,000 USD tuy nhiên giá trị này vẫn
dƣơng

Trang 24


Phần ……………

Sự thay đổi của IRR (EPV) khi chi phí xây dựng biến đổi
33,00%

IRR (EPV)

32,50%
32,00%
31,50%

Series1

31,00%
30,50%
30,00%
95%

100%

105%

110%

115%

% thay đổi chi phí xây dựng

Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy khi chi phí xây dựng tăng từ (100%-115%) thì
IRR giảm dần từ 32.6% xuống 30.1% tuy nhiên giá trị này vẫn lớn hơn re 17%.
Phân tích độ nhạy trong trƣờng hợp giá cho thuê biến đổi:
Sự thay đổi NPV (TIPV) khi đơn giá cho thuê thay đổi
20000000

NPV

15000000
10000000

Series1

5000000
0
92%

93%

94%

95%

96%

97%

98%

99%

100% 101%

% thay đổi đơn giá cho thuê

Nhận xét: khi đơn giá cho thuê giảm từ (100% xuống 93%) thì NPV cũng giảm từ
17,000,000 xuống 14,000000, tuy nhiên giá trị này vẫn lớn hơn không

Trang 25